农产品物流市场定位策划报告课件

*毕节试验区·百里杜鹃花海文化城*农产品物流市场定位策划报告重庆世方投资集团有限公司2014年6月内部资料，请勿外泄·格局·眼界·市场·*毕节试验区·百里杜鹃花海文化城*内部资料，请勿外泄1毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport毕节试验区·百里杜鹃HundredmileAzal2目录一、总述二、市场定位与项目必要性三、市场背景与市场研究四、百里杜鹃农产品物流市场可行性论证五、农产品物流市场建设方案建议六、经济测算与开发节奏七、社会效益八、政策扶持九、结束语目录3第一部分总述第一部分总述4毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport百里杜鹃风景名胜区，国家5A级旅游景区、国家生态旅游示范区，位于贵州省毕节市大方、黔西县交界处，因整个天然杜鹃林带宽1～3千米，绵延50余千米（100里），总面积125.8平方公里而得名。百里杜鹃是“世界上最大的天然花园”，有“地球彩带、杜鹃王国、养身福地、清凉世界”的美称。百里杜鹃风景区是国家著名5A级旅游景区之一。随着百里杜鹃风景区旅游打造逐渐成型、知名度逐渐打开，游客接待量近年来大幅增长。从今年杜鹃花节旅游高峰期的形势特别是清明小长假来看，充分暴露出百里杜鹃旅游接待能力严重不足、服务功能不够完善、旅游产品仍较单一等问题。重庆世方投资集团有限公司是以农产品物流市场建设、流通、经营为主导业务之一的专业公司，在农产品发展板块与重庆市农产品集团形成长期紧密的战略合作关系，在重庆市多个地区建设、营运专业的农产品物流市场。为提升景区综合接待、服务能力，满足旅游人群“吃、住、行”的全面要求，受管委会领导委托，我司拟在百里杜鹃城区内建设大型农产品物流市场，以服务未来百里杜鹃的常住人口与大量旅游人口，并带动本地农户共同致富。因此，我司组织专业团队对百里杜鹃及周边地区的农产品市场做了详细调研，并形成《百里杜鹃农产品物流市场策划报告》文本以供领导审阅。PART1毕节试验区·百里杜鹃HundredmileAzal51.1项目名称及地点1.1.1项目名称：百里杜鹃农产品物流市场1.1.2项目拟建地点：百里杜鹃花海文化城1.2研究工作的依据与范围1.2.1研究工作的依据a.《农产品物流市场建设与管理指南》农市发[2004]10号b.《贵州省重点农产品批发市场建设发展规划》(2007-2015年)c.《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》d.其他各级政府出版物、网站公开数据与资料e.相关法律、法规、政策、标准1.2.2研究工作范围本报告的研究工作范围包括：组织专业团队市场考察调研，论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，估算项目建设投资和社会效益等。1.3研究工作概况我公司组成了该项目的前期工作小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及报告编制工作。1.4方案编制组人员构成组长：王展志副组长：席春明陈远彬常利群王清编制人员：朱建国廖智勇黎菁秦丽PART1毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport1.1项目名称及地点PART1毕节试验区·百里杜鹃6第二部分市场定位与项目必要性第二部分市场定位与项目必要性72.1百里杜鹃农产品交易市场定位2.1.1总体定位：黔西农产品中心物流市场2.1.2形象定位：中国西部

休旅产业配套服务区2.1.3特色定位：旅游商业区的农产品物流市场2.1.4辐射定位：以市场50公里服务半径内的百里杜鹃、大方、黔西、金沙为核心，向西、西北、西南辐射赫章、纳雍、织金等县级市场2.1.5客户定位：主要服务半径内的常住居民；外来旅游人群；季节性居住的避暑人群2.1.6市场定位描述：本市场是集交易中心、物流集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化交易市场和农产品物流集散基地。PART2毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport2.1百里杜鹃农产品交易市场定位PART2毕节试验区·82.2项目建设的必要性2.2.1本项目是百里杜鹃新城区建设必需的基础配套设施。百里杜鹃花海文化城确定规划区开发建设规模总量为313.99万平方米，辖4个乡镇10万人口，服务区规划常住人口为3-5万人。加上每年约280万人次的游客接待量，如此巨大的服务体量，在一个新城区建设之初必须考虑配套完善的城镇基础设施，提高城镇综合服务功能。2.2.2本项目是建立百里杜鹃区域性中心城市地位，利用交通条件优越，借助大型农产品物流市场，提升幅射带动功能的需要。2.2.3本项目是统筹城乡经济社会发展的需要。农产品物流市场的建设是开拓和培育农村市场，统筹城乡经济社会发展，促进城乡物质交流，密切城市与农村两个市场间的经济联系。促进农民消费观念的转变，充分发挥流通市场在经济建设中的桥梁和纽带作用的需要。2.2.4本项目是促进地区农业产业结构优化的需要。建设农产品物流市场可以促进农产品的有序流通，农民可以根据市场的需求、产品的价格等调整种植结构，从而促进农业产业结构的调整优化。同时，促进高科技农业发展，加快农业新产品开发，不断提高农产品质量及产量，促进地区农业快速发展。PART2毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport2.2项目建设的必要性PART2毕节试验区·百里杜鹃92.2项目建设的必要性2.2.5本项目是解决农产品流通的重要举措。本项目建设规范化、标准化的大型农产品物流市场，有助于提高农产品流通组织化程度和集中度以及流通效率，降低农产品流通成本、减少流通损耗、均衡商品供给、平抑市场物价，密切生产与消费间的沟通与联系，使农产品能更适应市场发展。2.2.6本项目将充分利用农产品市场交易平台，发挥市场信息化沟通优势和市场调节功能，避免伤农贱农，充分实现本地区农产品价值最大化。2.2.7本项目是促进农民增收致富的需要。大型农产品物流市场的建设有利于发挥市场对农业生产的导向和带动作用，促进高科技农业、订单农业的发展，加快农业产业化经营进程，促使农民增收致富。同时，市场商铺、流通领域等将为社会提供大量就业岗位，带动城镇富余劳动力就业，促进社会稳定。PART2毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport2.2项目建设的必要性PART2毕节试验区·百里杜鹃10第三部分市场背景与市场研究第三部分市场背景与市场研究113.1毕节地区宏观经济环境3.1.1毕节地区宏观经济整体描述毕节市是1988年6月时任贵州省委书记的胡锦涛同志亲自倡导，并经国务院批准建立的试验区，是中国“西部大开发”拉开序幕的地方。毕节地区综合实力居贵州省第三位，与贵阳和遵义构成贵州金三角，位于贵州省西北部，乌蒙山腹地，川、滇、黔之锁钥，长江珠江之屏障，东靠贵阳市、遵义市，南连安顺市、六盘水市，西邻云南省昭通市、曲靖市，北接四川省泸州市，是乌江、北盘江、赤水河发源地。毕节盛产核桃、茶叶、生漆、油菜、辣椒、大蒜、天麻，杜仲、五倍子等农特产品，享有“中国竹荪之乡”、“中国天麻之乡”、“中国皱椒之乡”、“中国核桃之乡”、“中国南方马铃薯之乡”、“中国漆城”、“天然药园”之誉。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.1毕节地区宏观经济环境PART3毕节试验区·百里123.1毕节地区宏观经济环境3.1.2人口、城镇化与GDP2013年，全市年末常住人口为653.82万人，比上年增长0.22%。根据公安年报数据显示，年末户籍人口为870.57万人，比上年增长1.47%。人口出生率为12.56‰,人口自然增长率为6.16‰。2013年全市城镇化率为31.67%，比上年提高1.68个百分点。2013年毕节市生产总值为1041.93亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中：第一产业增加值为196.60亿元，增长6.8%；第二产业增加值为449.75亿元，增长17.2%，其中工业增加值373.06亿元，增长15.0%；第三产业增加值为395.58亿元，增长16.0%。产业结构比为18.8：43.2：38.0。按常住人口计算，人均生产总值为15953元。2013年财政总收入336.86亿元，同比增长32.41%。其中：公共财政预算收入125.62亿元，同比增长15.19%。财政总支出476.02亿元，同比增长24.29%。其中：公共财政预算支出353.75亿元，同比增长12.09%。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.1毕节地区宏观经济环境PART3毕节试验区·百里13PART33.1毕节地区宏观经济环境3.1.3毕节-大方一体化发展规划毕节—大方城市性质确定为：国家“开发扶贫、生态建设”试验区的核心及示范窗口，西南地区重要的综合交通枢纽和现代物流中心，以新兴产业为基础的山水园林宜居城市。该规划指出，到2015年毕节—大方中心城区规划人口规模为60万人，规划建设用地规模为7800公顷；到2030年毕节—大方中心城区规划人口规模将达到160万人，规划建设用地规模为19000公顷。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReportPART33.1毕节地区宏观经济环境毕节试验区·百里143.2毕节地区各县域经济对比分析3.2.1各县主要经济指标对比PART3总人口万城镇人口万面积平方公里GDP总值亿元人均gdp元固定资产投资亿元城镇居民人均可支配收入

元社零总额亿元毕节七星关区14863.673412219.3814823167.32090573.79大方109.8430.633505.21120.3710959103.81885917.56黔西89.1134.712380.5122.8713788105.61926020.40金沙6725.312528154.8423110127.92107620.90织金108.6235.352868107.569902132.41875619.40纳雍9628.432448123.471286197.81860215.62威宁14332.996295123.668647104.11855519.35赫章73.615.02325066.16898964.31853811.49百里杜鹃102.1850017.471747025.518500全市845.17268.29268531041.9312328928.7198.49注：数据来源于政府公共网站；人均GDP按户籍人口计算；空白处为未知数据。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.2毕节地区各县域经济对比分析PART3总人口城镇人口153.2毕节地区各县域经济对比分析3.2.2各县城镇化率指标对比PART3名称2013年2012年名称2013年2012年全市31.6729.99织金县32.5529.43七星关区43.0242.1纳雍县29.6228.36大方县27.8926.11威宁县23.0723.03黔西县39.1437.53赫章县20.4119.35金沙县37.7831.6百管委21.7815.552013年全市城镇化率为31.67%，比上年提高1.68个百分点。2020年城镇化率目标：达到45%。2013年贵州省城镇化率37.8%，全国城镇化率52.6%。毕节地区城镇化率偏低，在新一届政府高举城镇化大旗的发展趋势下，毕节地区各项经济发展具备一定的发展基础与潜力。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.2毕节地区各县域经济对比分析PART3名称2013163.3毕节地区农业经济发展分析3.3.1毕节地区粮食生产、流通、消费现状：粮食输入型地区毕节地区是贵州省粮食主销区，常年粮食播种面积912万亩，粮食总产230万吨左右（含薯类、杂粮），农户生产粮食基本只能满足家庭需求，粮食生产商品率低。按全区780万人口计算，全区人均占有粮食295公斤，粮食基本上能够自求平衡。虽然全区粮食基本上能够自求平衡，但从品种上看，全区稻谷、小麦产量不能自足，不能自求平衡。根据全区2009年度社会粮食供需平衡调查结果显示，全年口粮直接消费量约138万吨，其中：玉米46万吨、稻谷77万吨、小麦15万吨。从品种上看，粮食产需缺口仍然较大。2009年农村住户人均粮食年购入量89.2公斤、出售57.4公斤，购入大于出售，城市住户家庭平均每人年购买大米数量66公斤，按此计算，每年应有40万吨以上粮食（主要是品种缺口调剂）需要从区外调入补充。近年来，随着经济社会加速发展，毕节地区工业化、城镇化进程加快，人口增加和人民生活水平提高，粮食消费需求已呈刚性快速增长；而耕地减少、水利设施建设滞后、自然灾害等因素导致粮食产量下滑，全区粮食供需在相当长时期内将处于较低水平的自求平衡状态，将会越来越依赖外区粮食输入。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3毕节试验区·173.3毕节地区农业经济发展分析3.3.2毕节地区农业经济主要问题a、农业生产、流通、消费环节出现“三个减少一个增加”。一是耕地面积逐年减少。二是粮食产量减少。三是粮食购销量逐年减少。四是粮食需求总量连年增加。b、粮食储备体系薄弱。一是地方粮食应急储备规模小。目前，该区地级粮食储备3.4万吨，县级粮食储备4.1万吨，与国家政策和行署粮食应急预案要求存在差距。二是粮食收储设施分散、规模小。三是仓储基础设施老化，配置差。目前全区总仓容26.7万吨。c、农业加工体系建设滞后。一是农业加工企业规模小，产品市场份额低、无品牌、辐射范围小。二是农业加工设施落后，科技水平低，产业链短、产品附加值低、经济效益差。三是农业产业化经营规模小。d、粮食应急体系和粮食预警信息系统不完善。全区粮食应急设施体系、技术装备落后，粮食监测预警信息系统还未全面建立，粮食信息服务系统硬件建设投入严重不足，从事粮食信息市场分析人员十分匮乏。e、现代农产品市场物流体系不完善。农产品专业市场建设、仓储基础设施建设、物流配送等基础设施建设滞后，农产品物流体系不配套，尚未形成现代农产品流通体系。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3毕节试验区·183.3毕节地区农业经济发展分析3.3.3毕节地区特色农产品发展规划根据各地特点，制定了各地区主要农产品发展方向：毕节突出以城市菜篮子、精品水果和观光休闲农业为主；大方突出以皱椒、中药材为主；黔西突出以蔬菜、精品水果为主；金沙突出以茶叶、油菜为主；织金突出以竹荪、中药材为主；纳雍突出以茶叶为主；威宁突出以马铃薯、蔬菜、生态畜牧业、苹果为主；赫章突出以中药材、核桃、草地生态畜牧业为主；百管委突出以农业观光花卉、果业为主。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3毕节试验区·193.3毕节地区农业经济发展分析3.3.4毕节地区主要农作物产品产量和播种面积PART3指标名称2013年产量

公斤比上年增长面积

公顷比上年增长

粮食作物2280100-0.596747093.34

夏粮6006246.052839175.12

秋粮1679476-2.763907922.08

玉米903976-9.321722120.03

稻谷172797-20.5241026-1.60

小麦1326696.9967213-0.13

薯类76763511.872548527.99

油菜籽1202875.43588802.61

烤烟10087223.14656904.52

蔬菜168269212.321430376.50毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3指标名称2013203.3毕节地区农业经济发展分析3.3.5毕节地区分县区粮食产量（单位：吨）PART3县

区2013年2012年全市22801002293536七星关区388865414101

大方县240626257111

黔西县247838273389

金沙县195548229875

织金县307830302248

纳雍县224468228725

威宁县464200396321

赫章县210725191766指标名称2013年2012年

生

漆487386

油桐籽8882

油茶籽8795

五倍籽5250棕

片5760竹笋片10076核

桃2267414212

板

栗15031218花

椒4333993.3.6毕节地区林业主要产品产量（单位：吨）毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3县

区201213.3毕节地区农业经济发展分析3.3.7毕节地区畜牧业主要产品产量PART3指标名称单位2013年2012年肉类总产量万吨35.2333.45猪肉万吨29.6328.18牛肉万吨2.692.34羊肉万吨0.480.50禽

蛋万吨2.692.58家禽出栏万只1263.761217.31猪出栏万头302.19279.94牛出栏万头20.6717.92羊出栏万只32.0329.14毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.3毕节地区农业经济发展分析PART3指标名称单位20223.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.1贵州农产品交易市场发展概况以贵阳五里冲综合批发市场为龙头，贵阳谷丰粮油批发市场、遵义马家湾农产品批发市场、遵义虾子辣椒市场、铜仁玉屏畜产品市场、安顺牲畜批发交易市场、遵义湄潭西南茶城茶叶批发市场等一批区域骨干市场为重点，各产地批发市场和小型批发市场为补充的农产品交易市场网络发展格局。据2010年数据显示，贵州省现有农产品市场746个，其中批发市场113个，年成交额上亿元的批发市场54个。54个年成交额上亿元的批发市场包括：综合型29个、专业型17个、产地型2个、集散型6个。2010年54个农产品交易市场年交易总额为280亿元，年交易总量为55亿吨，市场投资总额近100亿元。3.4.2毕节地区农产品市场发展规划在《贵州省重点农产品批发市场建设发展规划（2007-2015年）》中，对于毕节地区有如下指导性描述：发挥资源、区位和交通优势，突出区域农产品特色，依托规模农产品基地建设，在有条件的县市及主要农产品产区（乡镇）规划布局一批马铃薯、畜禽产品、无公害蔬菜、干鲜果品、粮油、地道中药材等重点农产品产地批发市场，重视发展省域边界市场，扶持发展一批贫困地区农产品产地市场。附：毕节各县主要农产品市场建设规划方向蔬菜产地批发市场：大方县、黔西县；畜禽产品产地批发市场：威宁县；辣椒产地批发市场：大方县；马铃薯产地批发市场：威宁县；地道中药材产地批发市场：大方县；土特产品及其他产地综合批发市场：织金县、金沙县、黔西县。PART3毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3毕节试验区·233.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3a毕节洪南农产品批发市场市场2003年建成开业，通过十年发展，现已成为毕节地区影响力最大、经营品种最全的农产品交易市场。市场占地面积达3.6万平方米，有营业商铺212个、摊位200余个，入驻商户达到315家。除此之外，该市场还有管理用房150间，设置了大宗散货集散场地，拥有停放各型车辆100余辆的简易停车场和垃圾中转站各1个。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3a毕节洪243.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3a毕节洪南农产品批发市场综合评述：以水果、蔬菜为主；典型的“脏乱差”市场，交通极度拥堵，经营户对交通极其不满；现有市场已经无法调整，不能满足市场发展与客商的需要，亟待市场整体外迁升级发展。市场辐射力较大可辐射赫章、威宁。毕节洪南批发市场业态分类商家数量（个）

数量占比（%）

平均面积（㎡）

总面积（㎡）

面积占比（%）

租金干副1715.744068011.02约30000元/年50元/㎡/月果品5853.7045261042.30蔬菜2624.07100260042.14粮油00.00000.00冻品32.78401201.94肉食00.00000.00水产00.00000.00茶叶00.00000.00酒水10.9340400.65家禽00.00000.00小食品00.00000.00日杂32.78401201.94小计1086170毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3a毕节洪253.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3b毕节商品综合批发大市场占地面积为550余亩，总建筑面积达80万平方米。涵盖了小商品、日用百货、副食、建材、五金、汽配、家电、家居、餐饮、娱乐以及精品商业区。项目总共分为客运站区、小商品副食区、建材五金家具区、汽配区、餐饮娱乐区、家电区、精品商业区、公园商业街、住宅区等九个版块。近5000套商铺，3000多套住房，项目停车位有3000多个,建成后可以容纳近2万人。2013年底一期小商品副食区建成开业，毕节主要粮油、副食批发商家集中搬迁至此。一期毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3b毕节商263.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3b毕节商品综合批发大市场毕节商品综合批发大市场粮油副食商家调查统计业态分类商家数量（个）数量占比（%）平均面积（㎡）总面积（㎡）面积占比（%）租金干副3543.2140140036.84约12000-15000元/年20-30元/㎡/月果品00.00000.00蔬菜00.00000.00粮油2834.5760168044.21冻品00.00000.00肉食00.00000.00水产00.00000.00茶叶00.00000.00酒水11.2340401.05家禽00.00000.00小食品00.00000.00日杂1720.994068017.89小计813800综合评述：该市场规模大、交通便利、道路宽敞，是个大而全的市场。对于农产品市场而言，这里业态不全，不具备发展性；粮油副食商家在这里经营状况不佳，空置率较高。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3b毕节商273.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3c大方农产品市场调研大方县蔬菜水果没有专业的大型批发市场，以华屹锦城农贸市场、桃园农贸市场、桥沟市场为代表的农贸市场兼具周边乡镇批发业务。粮油副食批发集中在东门粮油一条街，但街道破旧、道路狭窄，不具备发展性。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3c大方农283.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3c大方农产品市场调研大方东门粮油副食批发一条街业态分类商家数量（个）数量占比（%）平均面积（㎡）总面积（㎡）面积占比（%）租金干副36.00401205.96约5000-8000元/年10-17元/㎡/月果品36.00401205.96蔬菜00.00000.00粮油2550.0040100049.63冻品00.00000.00肉食00.00000.00水产00.00000.00茶叶00.00000.00酒水36.00451356.70家禽00.00000.00小食品510.00402009.93日杂1122.004044021.84小计502015综合评述：大方城市发展较快，但没有一个专业的农产品市场，对当地市民的生活与城市配套有较大制约。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3c大方农293.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3d黔西农产品市场调研黔西县经济较为发达，城市建设较好，农产品市场建设程度明显优于其他几个县，但也与现代农产品交易市场的标准相差较大。本次主要考察了两个代表性市场：黔西县粮油综合批发市场（现有唯一专业市场），野坝农产品交易市场（在建最大市场）。黔西粮油综合批发市场业态分类商家数量（个）数量占比（%）平均面积（㎡）总面积（㎡）面积占比（%）租金干副510.647537510.15约20000-30000元/年20-35元/㎡/月果品1225.538096025.98蔬菜2655.3280208056.29粮油24.26701403.79冻品12.1370701.89肉食00.00000.00水产00.00000.00茶叶00.00000.00酒水00.00000.00家禽00.00000.00小食品00.00000.00日杂12.1370701.89小计473695·黔西县粮油综合批发市场·该市场为农产品综合市场，紧靠黔西车站。承接了老城几个农贸市场的批发商家，开业了半年，商户抱怨管理混乱、租金高、交通拥堵（场外）、经营状况不好。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3d黔西农303.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3d黔西农产品市场调研·野坝农产品批发市场·该市场离主城中心约8公里，预计年末开业。占地约300亩，建筑面积6万方，主力商铺70㎡，招商租金约1.6万/年，20元/㎡/月，优惠政策为两年免租期。共130个临街门面，4个大棚，6个仓库及部分商住办公用房。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3d黔西农313.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3e金沙农产品市场调研金沙县临近遵义，经济较为发达，农产品市场非常落后，虽然在政府主导下建设了张家湾批发市场，但由于选址、交通、营运等因素，张家湾市场并没形成较大影响力。金沙河滨农贸市场毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3e金沙农323.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3e金沙农产品市场调研金沙张家湾批发市场业态分类商家数量（个）数量占比（%）平均面积（㎡）总面积（㎡）面积占比（%）租金干副211.11751506.30前三年免租今年开始约8000-10000元/年8元/㎡/月果品738.8910070029.41蔬菜844.44160128053.78粮油15.5625025010.50冻品00.007000.00肉食00.00000.00水产00.00000.00茶叶00.00000.00酒水00.00000.00家禽00.00000.00小食品00.00000.00日杂00.00000.00小计182380综合评述：金沙农产品交易市场只整合了不到20家商户，并没有形成真正专业的农产品交易市场。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3e金沙农333.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3F百里杜鹃普底镇市场调研综合评述：普底商业街为百里杜鹃景区服务配套而建设的，具有很强季节性，旺季时开业生意都很好，接待力不足；淡季时几乎关门一半，消费力不足。普底镇商业市场调查业态分类商家数量（个）

数量占比（%）

平均面积（㎡）

总面积（㎡）

面积占比（%）

租金住宿175.23200340016.59约13000-15000元/年15-25元/㎡/月餐馆6319.3855346516.91蔬菜144.31354902.39粮油41.23451800.88酒水103.08353501.71购物13541.5460810039.52空置门市8225.2355451022.01小计32520495毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3F百里杜343.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.3毕节地区主要农产品交易市场调研PART3F百里杜鹃农业发展调研综合评述：除了销地型市场，百里杜鹃资源丰富（花卉、林、果、畜牧），经过多年培育，具备作为产地型资源输出市场的潜力。另外，由于海拔气候等原因，百里杜鹃蔬菜种植是典型的高山反季蔬菜（两个月时差），具备发展高山生态农业的强大潜力。因此，百里杜鹃产地型市场的培育，对于促进当地农户的增收，实现毕节市政府“三万”农业发展目标，实现共同致富具有重大意义。按政府规划，到2015年，蔬菜种植面积达到2万亩以上，其中，商品蔬菜基地面积1.4万亩;建设无性茶树种苗基地200亩，新建生态旅游观光茶园1.8万亩，茶园种植面积达到2万亩，力争建成万亩金银花基地。二是大力发展特色畜牧业。以特色养殖业为重点，扩大畜牧养殖量，不断加快畜牧业发展。到2015年，实现人工种草面积1万亩，牛、羊、猪养殖量分别达到2万头、１万只和5万头，鹅、鸡养殖量分别达到1万羽与25万羽，特色养殖中，野猪养殖量达到1000头，山鸡养殖量达到1.5万只，裂腹鱼养殖量达到5万尾以上。三是大力发展以林果业为核心的观光农业。在一、二级保护区全部实施退耕还林工程，引进沙棘、金银花、果品、药材等林业种植产品，组织实施建设花园项目工程和绿色通道工程，全面实现“四季有花、四季有果”的目标。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3F百里杜353.4毕节地区农产品市场现状调研3.4.4毕节地区主要农产品交易市场调研小结PART3毕节地区主要农产品交易市场汇总对比表区域市场批发商数量个实际经营面积㎡城镇人口万人万人均摊面积㎡七星岗洪南市场/商品综合大市场189997063.67156.6金沙张家湾批发市场18238025.3194大方东门粮油市场50201530.6365.8黔西黔西粮油综合批发市场47369534.71106.5小计30418060154.32117.1a、农产品市场建设较为落后。万人平均117㎡的农批经营面积相当低，对比重庆渝东北地区万人平均360㎡农批经营面积，毕节地区农产品市场还有很大发展空间。b、百里杜鹃周边几个县，除黔西外，都没有具有一定规模的农产品专业批发市场，还停留在“农贸市场+农户自采自供+零散外运批发”的初级不规范市场运作的层面。c、除了毕节洪南市场、黔西市场具备一定县域外辐射力意外，其余各地市场甚至连本地消费都无法满足。d、受贵州城市格局与市场格局影响，农产品流通方向东进西出，辐射力也是从东往西，如右图所示。e、本地区农产品交易方式落后，交易场所未与中心旅游区定位相匹配，未实现价值的最大化。四川毕节地区农产品流通与辐射示意图注：万人均摊面积为批发商实际经营面积，不含仓容、配套、交通物流等面积毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport3.4毕节地区农产品市场现状调研PART3毕节地区主要农36第四部分百里杜鹃农产品物流市场可行性论证第四部分百里杜鹃农产品物流市场可行性论证374.1百里杜鹃市场环境现状4.1.1百里杜鹃风景区概况2007年9月，省委、省政府批准成立贵州百里杜鹃风景名胜区管理委员会，为毕节地委、行署派出的正县级机构，辖4个民族乡54个村（居）委会、500平方公里、近10万人。百里杜鹃国家森林公园、国家AAAAA级旅游景区、风景名胜区、自然保护区是迄今为止中国已查明的面积最大的原生杜鹃林，素有“杜鹃王国”、“世界天然大花园”诸多美誉。PART4百里杜鹃风景区位于大方、黔西、金沙三个县中心位置，到三个县车程都在1小时之内。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.1百里杜鹃市场环境现状PART4百里杜鹃风景区位于大384.1百里杜鹃市场环境现状4.1.2百里杜鹃旅游服务区规划百里杜鹃管委会委托香港UDI国际城市设计有限公司编制了城区规划。确定规划区开发建设规模总量为313.99万平方米,其中：住宅建筑面积164.11万平方米，行政办公建筑面积9.69万平方米，文化设施建筑面积8.54万平方米，教育科研建筑面积9.31万平方米，体育建筑面积2.65万平方米，医疗卫生建筑面积1.78万平方米，商业设施建筑面积58.46万平方米，宾馆酒店建筑面积26.70万平方米，商务办公建筑面积25.38万平方米，公用设施营业网点建筑面积1.81平方米，其他建筑面积5.56万平方米。PART4毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.1百里杜鹃市场环境现状PART4毕节试验区·百里394.1百里杜鹃市场环境现状4.1.2百里杜鹃旅游服务区规划根据城市远期发展，管委会正在做两项工作，其一为行政扩编，争取由现有的4个乡镇10万人口，扩充为12个乡镇40万人口；其二为现有的城市服务区预留了拓展方向。按现行10万人口规划，服务区规划常住人口为3-5万人。PART4规划区域城市拓展区域毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.1百里杜鹃市场环境现状PART4规划区域城市拓展区域404.1百里杜鹃市场环境现状4.1.3百里杜鹃城镇化进程预估PART4201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030毕节地区2729.931.6404550百管委15.521.72530343841434546474849505152535455城镇化率进程示意(理论模型)403025201510513.61.552.172.533.415.216.43.84.117.24.34.5184.618.44.718.84.819.24.919.62055.120.45.220.821.221.6225.35.45.5图例：为10万人口计算为40万人口计算为行政拓展后的预测值注：表内城镇化率数据黑色为官方数据，橙色为预测数据。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.1百里杜鹃市场环境现状PART42010201120414.1百里杜鹃市场环境现状4.1.3百里杜鹃城镇化进程预估PART4从上表看，不算行政拓展百里杜鹃旅游服务区（新城）城市规模为5万人的旅游小城，如果拓展为40万人口管辖区，则会发展为20万人的中等城市。从新城建设进度看，我们认为这个过程会比理论模型所呈现的进度延缓1-2年。基于此，推导出新城的人口城镇化进程时间表：2016年2018年2020年2025年2030年10万人口规模3万3.5万4万4.5万5万40万人口规模4万6万8万15万20万毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.1百里杜鹃市场环境现状PART4从上表看，不算行政拓424.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究4.2.1百里杜鹃旅游市场现状PART4百里杜鹃旅游市场随着高速公路的开通，进入高速发展期。作为贵州省第三个、毕节市首个国家5A级旅游景区。2013年全年接待游客280万人次，实现旅游总收入21.77亿元，同比增长243%，实现农民旅游纯收入2100元，其中，乡村旅游点接待游客16万人次，纯收入2100余万元。旅游旺季为每年的3-5月花期，其次为6-10月避暑期，此外就是各个节假日形成小高潮。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究PART4百里杜鹃旅434.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究4.2.2百里杜鹃旅游人口预测PART4按现行规划编制外来游客近期（2015年）数量330-360万人次/年，远期（2025年）数量550-570万人次/年；旅游床位近期数量2200个，远期数量4500个。2011年2012年2013年2016年2020年2025年2030年百里杜鹃115万126万280万340万450万560万600万大方县179万267万324万黔西县220万289万373万年接待游客量（红色为预测）毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究PART4按现行规划444.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究4.2.2百里杜鹃旅游人口预测PART4据统计，百里杜鹃近两年花期高峰期间日最高接待量达20-30万人次，平时周末接待人次均在万人以上。随着景区知名度与配套设施的完善，这一数据还将逐年上升。对避暑客户而言，我们参考了其他几个避暑胜地，常住的避暑游客数量为：仙女山6万人；黄水景区1万人；四面山2万人。根据百里杜鹃未来游客总量的发展趋势，预测出如下的游客分类趋势表：2013年2016年2020年2025年2030年年游客总量280万340万450万560万600万高峰期日游客量20-30万25-35万35-40万40-45万40-50万避暑期常住游客量

1万3-5万5-6万5-6万百里杜鹃游客量分类预测毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.2百里杜鹃旅游市场与旅游人口研究PART4据统计，百454.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势4.3.1百里杜鹃常住人口变量预估PART4根据之前的城镇化人口发展与旅游人口发展的预测，得出百里杜鹃服务区常住人口与流动人口变量表；为了计算消费变量，我们按照服务人口做了相应预测，这个数表即为计算百里杜鹃农产品市场容量的基础依据。2016年2020年2025年2030年常住人口（10万总量）3万4万4.5万5万常住人口（40万总量）4万8万15万20万高峰期日游客接待量25-35万35-40万40-45万40-50万避暑期常住游客量1万3-5万5-6万6-8万人口变量表（预测）2016年2020年2025年2030年按10万人行政区计算日常服务人口4万7-9万9.5-10.5万11-13万最大服务人口29-39万42-49万49.5-55.5万51-63万按40万人行政区计算日常服务人口5万11-13万20-21万26-28万最大服务人口30-40万46-53万60-66万66-78万服务人口计算表（预测）毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势PART4根据之前464.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势4.3.2百里杜鹃农产品市场容量预估PART4农产品市场容量计算说明：根据之前的调研数据，毕节地区目前万人农产品交易市场商户实际经营面积（商户实际经营占地面积，不含仓容、配套、交通物流等面积）为117.1㎡，毕节市为156㎡，重庆渝东北地区平均数据为360㎡。从发展的角度来看，百里杜鹃服务区作为新城，规划起点较高，各项配套也应该具备一定超前性，至少保证十年内不落后。因此，我们取万人农产品交易市场商户实际经营面积基本值260㎡，发展值400㎡作为测算依据；并取十年后2025年的服务人口作为测算基础。服务人口计算表（预测）农产品市场计算的人口依据：高峰期服务人口按照50%服务能力预算2016年2020年2025年2030年按10万人行政区计算日常服务人口4万7-9万9.5-10.5万11-13万最大服务人口29-39万42-49万49.5-55.5万51-63万按40万人行政区计算日常服务人口5万11-13万20-21万26-28万最大服务人口30-40万46-53万60-66万66-78万毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势PART4农产品市474.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势4.3.2百里杜鹃农产品市场容量预估PART4在以上测算依据下，考虑到旅游人群的实效性，最大服务人口=常住人口+避暑常住人口+高峰期日均服务人口/2。得出百里杜鹃农产品市场商户实际经营面积的建议值。设计服务人口与面积范围按260㎡/万人的基本面积测算按400㎡/万人的发展面积测算按10万人行政区计算9.5万最小面积2470㎡3800㎡32.5万最大面积8450㎡13000㎡按40万人行政区计算20万最小面积5200㎡8000㎡43万最大面积11180㎡17200㎡综合建议商户实际经营面积10000-15000㎡商户实际经营面积测算表注：商户实际经营占地面积，不含仓容、配套、加工区、交通物流等面积毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势PART4在以上测484.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势4.3.2百里杜鹃农产品市场容量预估PART4按照农产品交易市场业态规划的一般规律，各业态面积占比为：商铺：仓储区（含冻库）：加工区：大棚交易区：配套（办公/管理/电子商务/酒店等）：物流集散区：3.5：1.5：0.5：1.5：2.0百里杜鹃农产品市场建筑面积测算表商铺仓储区加工区大棚交易区配套物流集散区市场总建筑面积商铺按1万方计算10000350001500050001500020000（不计容）80000商铺按1.5万方计算150005250022500075002250030000（不计容）120000考虑到百里杜鹃除了满足本地需求外，还具有一定输出型产地市场的潜力，因此，建议百里杜鹃农产品市场建设体量按照8万-12万规模建设毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.3百里杜鹃农产品市场容量与发展趋势PART4按照农产494.4百里杜鹃农产品物流市场可行性初步结论新城市、新市场，季节性强，招商难度不言而喻，好在百里杜鹃管委会高度重视本项目，且百里杜鹃未来发展具备很强的潜力，因此，我司经综合考评，在各种优惠扶持政策能够落实的前提下，本项目具备可行性。旅游地区的农产品生产有着不同于一般地方的生产要求。要把百里杜鹃建设成为世界级旅游精品，对农产品的生产就必须有更高更严的要求。这是因为农产品它所供应的对象不仅是农民自己、市民本身,而是来自世界各地不同肤色，不同层次的人们。因此需要各级农业管理部门，要组织好优质农产品资源，确保百里杜鹃旅游带动产业战略的实施。PART4毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport4.4百里杜鹃农产品物流市场可行性初步结论PART4毕节50第五部分农产品物流市场建设方案建议第五部分农产品物流市场建设方案建议515.1市场选址地块比较PART5②③综合考虑本项目的地缘优势，建议1地块较为适合。①

地块描述建议①号地块位于花海大道东北侧的临时游客接待中心（现停车场），平场工作已完成。较为合适②号地块紧邻杭瑞高速出口，为洗煤废弃物堆场和局部农业用地。由于临花海大道侧有一加油站，交通流线组织较为困难，离中心区较远。不合适③号地块紧邻未来的成贵高速，深沟地形尚需大量土石方回填，平场成本较高，地基稳定所需时间较长，离市中心适当距离。不合适④号地块在拓展区域内（原政府拟定的孵化园产业区）。地势低洼，组织排水困难，土地整治成本太高。不合适④毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport5.1市场选址PART5②③综合考虑本项目的地缘优势，建525.2市场用地规模建议根据之前市场建设规模8万-12万的建议，农产品市场的容积率应控制在0.5-0.6左右。由此推算出用地面积建议为200-300亩。PART50.5容积率占地0.8容积率占地8万方16万方240亩10万方150亩12万方24万方360亩15万方225亩建议用地规模200-300亩毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport5.2市场用地规模建议PART50.5容积率占地0.8容535.3市场建设内容与指标5.3.1建设内容与指标建议PART5主要分类建筑面积㎡业态分类建筑面积㎡商铺交易区

10000

粮油区1500干货副食区2500水产冻品区1000肉类家禽区1000水果区1500本地特产区（如天麻、漆器等）1500小食品区1000大棚交易区

5000

蔬菜区2000水果区2000临时交易区1000加工区

10000

冷冻冷藏加工车间1000干货粮油加工车间2000水产品加工车间500净菜加工车间1000本地特色农产品加工车间2000豆制品加工车间1000管理用房500仓储物流区

40000

5万吨国家粮食储备库12000仓库20000水果保鲜冷库4000低温冻库4000配套区

15000

交易大厅、结算大厅、办公服务用房3000宾馆餐厅5000电子商务中心1200工商检验检疫中心800市场配套用房（机房、地磅、物管、水电、垃圾处理、污水处理等）5000方案一主要指标：项目占地面积：200亩总建筑面积：8万方容积率：0.6注：物流集散区占地面积20000平方米毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport5.3市场建设内容与指标PART5主要分类建筑面积㎡业545.3市场建设内容与指标5.3.1建设内容与指标建议PART5方案二主要指标：项目占地面积：300亩总建筑面积：12万方容积率：0.6主要分类建筑面积㎡业态分类建筑面积㎡商铺交易区

15000

粮油区2500干货副食区3500水产冻品区1500肉类家禽区1500水果区2000本地特产区（如天麻、漆器等）1500小食品区2500大棚交易区

7500

蔬菜区3000水果区3000临时交易区1500加工区

15000

冷冻冷藏加工车间1500干货粮油加工车间3000水产品加工车间1000净菜加工车间2000本地特色农产品加工车间5000豆制品加工车间1500管理用房1000仓储物流区

52500

8万吨国家粮食储备库18000仓库30000水果保鲜冷库6000低温冻库6000配套区

22500

交易大厅、结算大厅、办公服务用房4000宾馆餐厅8000电子商务中心2000工商检验检疫中心1000市场配套用房（机房、地磅、物管、水电、垃圾处理、污水处理等）7500注：物流集散区占地面积30000平方米毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport5.3市场建设内容与指标PART5方案二主要指标：主要分55第六部分经济测算与开发节奏第六部分经济测算与开发节奏566.1方案一投资估算与开发节奏PART6方案一主要指标：项目占地面积：200亩总建筑面积：8万方容积率：0.6总投资：2.54亿元注：以上投资不含各加工区、配套区与国家粮油储备区的各项设备投入。毕节试验区·百里杜鹃农产品物流市场策划报告HundredmileAzaleaForestAgriculturalproductsmarketPlanningReport类别面积单位成本（元）成本核算（元）备注可研费用

0.003551196基数为建安工程费勘察费用

0.0061102392基数为建安工程费规划设计费

0.023674640基数为建安工程费场地平整

0.011837320基数为建安工程费前期费用

7165548

土地成本80000100.008000000按每平米100元估算商业建筑（㎡）40000150060000000

大棚（㎡）50006003000000

冻库（㎡）8000300024000000

一般库房（㎡）27000150040500000

物流集散区（㎡）200002004000000

地下建筑120008009600000

环境景观13320026034632000

建安成本

183732000

综合配套费