土地一级开发项目成本测算T讲义

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录2一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】3一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

4一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

5土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：6土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：8是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

10三、土地地一级开开发项目目的成本本测算依依据（一）项目目前期费费用立项报告告、可研研报告、、土地一一级开发发实施方方案等的的编制费费及项目目前期的的各种工工程咨询询费委托编制制修建性性详细规规划和区区域内的的管线综综合等规规划方案案费用工程勘察察、测绘绘、定桩桩费用环境影响响评价分分析费用用交通影响响评价分分析费用用地震影响响评价分分析费用用地价评估估费用工程设计计费及施施工图审审查费招标代理理费、招招标服务务费工程保险险费11（一）项目目前期费费用1、立项报报告、可可研报告告、土地地一级开开发实施施方案等等的编制制费及项项目前期期的各种种工程咨咨询费→测算标准准可参考考1999年9月10日国家计计委制定定的计价价格［1999］1283号《建设项目目前期工工作咨询询收费暂暂行规定定》及北京市物物价局、、北京市市计划委委员会京京价（房房）字［［1999］第487号文《关于建设设项目前前期工作作咨询收收费的补补充通知知》中的有关关计价标标准。◆立项报报告、可可研报告告的编制制费◆土地一一级开发发实施方方案的编编制费◆项目前前期的各各种工程程咨询费费12（一）项目目前期费费用2、委托编编制修建建性详细细规划和和区域内内的管线线综合等等规划方方案费用用→2001年国家计计委《关于放开开和下放放部分商商品和服服务价格格的通知知》（计价格格[2001]1218号）中取消了了1993年由建设设部、国国家物价价局联合合颁布的的《城市规划划设计计计费标准准》，放开了了规划设设计市场场。→2004年6月，为了了规范规规划设计计市场计计费，中中国城市市规划协协会在全全国范围围内进行行调查研研究，制制定并发发布了《城市规划划设计计计费指导导意见》，作为城城市规划划设计计计费的参参考依据据。13（一）项目目前期费费用3、工程勘勘察、测测绘、定定桩费用用2002年1月7日国家计计委、建建设部以以计价格格[2002]10号文发布布了《工程勘察察设计收收费管理理规定》，从2002年3月1日起执行行。应根根据该文文件规定定核算工工程勘察察费用。。建筑用地地拨地定定桩：《关于测绘绘产品收收费标准准的通知知》【京发改〔2006〕1009号】14（一）项目目前期费费用4、环境影影响评价价分析费费用2002年10月28日全国人人大通过过了《中华人民民共和国国环境影影响评价价法》，规定：：在中华华人民共共和国领领域和中中华人民民共和国国管辖的的其他海海域内建建设对环环境有影影响的项项目，应应当进行行环境影影响评价价。随后后，国家家计委、、国家环环境保护护总局发发布了《关于规范范环境影影响咨询询收费有有关问题题的通知知》（计价格格［2002］125号）。该通知知中规定定了项目目前期进进行建设设项目环环境影响响评价分分析，包包括编制制环境影影响报告告书（含含大纲））、环境境影响报报告表和和对环境境影响报报告书（（含大纲纲）、环环境影响响报告表表进行技技术评估估的费用用标准，，可以作作为核算算环境影影响评价价分析费费用的依依据。15（一）项目目前期费费用5、交通影影响评价价分析费费用北京市市规划划建设设委员员会早早在2001年就发发布了了《关于对对部分分新建建项目目进行行交通通影响响评价价的通通知》市规发发[2001]1001号。规定定需要要进行行交通通影响响评价价的项项目需需由项项目业业主方方委托托符合合资质质的设设计或或咨询询机构构进行行交通通影响响评价价，并并按照照《北京市市建设设项目目交通通影响响评价价准则则和要要求》编制咨咨询报报告。。进行行建设设项目目交通通影响响评价价咨询询工作作的机机构应应具有有城市市规划划和交交通咨咨询甲甲级资资质。。但对对委托托编制制交通通影响响评价价报告告的取取费标标准没没有明明确规规定，，实践践中可可以参参照委委托规规划设设计咨咨询的的标准准及市市场行行情协协商（（目前前收费费标准准通常常在0.5～2元/平米不不等）。16（一）项项目前前期费费用6、地震震影响响评价价分析析费用用2002年1月1日起施行行、中中华人人民共共和国国国务务院令令（第第323号）公公布的的《地震安安全性性评价价管理理条例例》规定：：新建建、扩扩建、、改建建建设设工程程，依依照《中华人人民共共和国国防震震减灾灾法》和本条条例的的规定定，需需要进进行地地震安安全性性评价价的，，必须须严格格执行行国家家地震震安全全性评评价的的技术术规范范，确确保地地震安安全性性评价价的质质量。。建设设单位位应当当将建建设工工程的的地震震安全全性评评价业业务委委托给给具有有相应应资质质的地地震安安全性性评价价单位位。地地震安安全性性评价价单位位对建建设工工程进进行地地震安安全性性评价价后，，应当当编制制该建建设工工程的的地震震安全全性评评价报报告。。目前前，全全国各各省市市对地地震安安全性性评价价收费费标准准都有有不同同的规规定，，北京京市的的工程程可依依据原原北京市市物价价局2002年9月18日京价价(收)字[2002]361号文件件《关于地地震安安全性性评价价收费费标准准的函函》的规定定进行行核算算。17（一）项项目前前期费费用7、地价评评估费费用1994年12月12日，国国家计计委和和国家家土地地管理理局联联合发发布了了“关关于土土地价价格评评估收收费的的通知知”，，通知知规定定：““土地地价格格评估估收费费是房房地产产市场场重要要的经经营性性中介介服务务收费费行为为，评评估机机构要要按照照‘自自愿委委托、、有偿偿服务务’的的原则则与委委托方方签订订合同同，开开展评评估服服务工工作，，收取取合理理费用用。凡凡具备备土地地估价价资格格并经经土地地、物物价部部门确确认的的单位位，可可接受受土地地所有有者或或使用用者的的委托托，对对土地地价格格进行行评估估，并并按本本通知知的规规定收收取土土地评评估费费。””1997年12月1日北京市物物价局发布布了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地产产中介服务务收费的通通知》，对我市房房地产中介介服务收费费的有关规规定进行了了修订，规规定“房地地产价格评评估收费、、土地价格格评估收费费标准实行行政府定价价，其收费费标准按照照标的总额额采取差额额定率分档档累进制。。18（一）项目前前期费用8、工程设计费费及施工图图审查费工程设计费费的测算可可依据2002年1月7日国家计委委、建设部部以计价格[2002]10号文发布的的《工程勘察设设计收费管管理规定》中的有关标标准结合实实际情况测测定。施工图审查查是目前基基本建设程程序中必须须的环节。。2004年8月23日，建设部部134号令发布的的《房屋建筑和和市政基础础设施工程程施工图设设计文件审审查管理办办法》中再次明确确规定“施施工图未经经审查合格格的，不得得使用”。。但相应的的图纸审查查收费标准准，国家没没有统一规规定。北京京市可执行行市规发[2001]761号《关于开展施施工图设计计文件审查查工作的通通知》中第五条““审查收费费：在国家家正式下达达施工图审审查收费标标准前，北北京市的施施工图审查查单位暂按按国家发展展计划委员员会计价格(1999)1283号文件中《工程咨询人人员工日费费用标准》执行。”19（一）项目前前期费用9、招标代理费费、招标服服务费原国家计委关关于印发《招标代理服服务收费管管理暂行办办法》的通知计计价格[2002]1980号文中明确了了招标代理理服务收费费标准。招标代理服服务收费速速查表20（一）项目前前期费用10、工程保险费费建设部和中中国保险监监督管理委委员会于2005年8月出台了《关于推进建建设工程质质量保险工工作的意见见》建质[2005]133号

，指出出：“建设设工程质量量保险是一一种转移在在工程建设设和使用期期间由可能能的质量缺缺陷引起的的经济责任任的方式，，它由能够够转移工程程技术风险险、落实质质量责任的的一系列保保险产品组组成，包括括建筑工程程一切险、、安装工程程一切险、、工程质量量保证保险险和相关职职业责任保保险等。其其中，工程程质量保证证保险主要要为工程竣竣工后一定定期限内出出现的主体体结构问题题和渗漏问问题等提供供风险保障障。”。可可见，工程程建设领域域涉及到的的保险品种种主要有职职工意外伤伤害险（雇雇主责任险险）、设计计责任险、、工程质量量保修保险险和建筑（（安装）工工程一切险险。但具体体费率，市市场浮动较较大，建设设工程一切切险一般为为投保金额额的1%左右，第三三者责任险险按比例投投保。但2004年11月中旬进行行的北京地地铁4、5、10号线建安险险及第三者者责任险合合同费率却却是5‰左右。2005年深圳地铁铁项目中，，工程质量量险和运营营初期的运运营险合计计也低至投投保金额的的5‰，可见目前前保险业竞竞争是相当当激烈的。。因此在项项目前期阶阶段，估算算工程质量量保险费非非常困难，，可以暂按按建安工程程造价的1%-2%估算。21（二）征地地、拆迁费费用包括：1、征地补偿偿费用2、拆迁补偿偿费用3、房屋拆迁迁评估费、、拆迁服务务费4、拆除工程程费用5、古树保护护及文物古古建修护、、还建费用用6、其它22（二）征地地、拆迁费费用1、征地地补偿费用用根据土地所所属的不同同区域及其其被征用前前的不同用用地性质相相应发生不不同的征地地费用。本市行政区区域内依法法征用农民民集体所有有土地的，，根据2004年5月21日北京市人人民政府令令第148号公布的《北京市建设设征地补偿偿安置办法法》进行补偿安安置。征地地补偿费包包括土地补补偿费和安安置补助费费。涉及青青苗和其他他土地附着着物的，还还应当向所所有权人支支付青苗补补偿费和其其他土地附附着物补偿偿费。青苗苗是指尚未未收获的农农作物。其其他土地附附着物包括括房屋、水水井、道路路、管线、、水渠等建建筑物、构构筑物以及及林木和其其他经济作作物等。本市征地补补偿费实行行最低保护护标准制度度。征地补补偿费最低低保护标准准由市土地地行政主管管部门以乡乡镇为单位位结合被征征地农村村村民的生活活水平、农农业产值、、土地区位位以及本办办法规定的的人员安置置费用等综综合因素确确定，报市市人民政府府批准后公公布执行。。征地补偿偿费最低保保护标准应应当根据社社会、经济济发展水平平适时调整整。23（二）征地地、拆迁费费用2、拆迁迁补偿费用用根据房屋所所属的不同同区域及其其不同属性性相应发生生不同的拆拆迁补偿费费用，计取取依据亦不不同。城市房屋：：根据2001年11月1日北京市政府府令第87号公布的《北京市城市市房屋拆迁迁管理办法法》进行拆迁补补偿费计算算。城市的住宅宅房屋：：（2001）1234号城市的非住住宅房屋：：京房地评评字（1999）656号被拆迁房屋屋重置成新新价：京京国土房管管拆[2003]808号24（二）征地地、拆迁费费用集体土地房房屋：根据2003年6月6日北京市人民民政府令第第124号公布的《北京市集体体土地房屋屋拆迁管理理办法》进行拆迁补补偿费计算算。拆迁补偿：：京国土房管管征[2003]606号被拆迁房屋屋重置成新新价：京京国土房管管拆[2003]80825（二）征地地、拆迁费费用3、房屋屋拆迁评估估费、拆迁迁服务费1997年12月1日，北京市市物价局发发布了《关于房地产产中介服务务收费的通通知》京价(房)字[1997]第398号文，对我市房房地产中介介服务收费费的有关规规定进行了了修订，规规定“因征征用拆迁对对房屋进行行价格评估估的，按补补偿价款金金额的1～1.5%向征用拆迁迁单位收取取评估费。。”《北京市物价价局、北京京市财政局局关于房屋屋迁管理费费和房屋拆拆迁服务费费收费标准准的复函》【京价（收））字（1993）第238号】：房屋拆迁管管理费：：不超过房房屋拆迁补补偿安置费费用0.5%房屋拆迁服服务费：不不超过房屋屋拆迁补偿偿安置费用用的1.5％26（二）征地地、拆迁费费用4、拆拆除除工工程程费费用用拆除除工工程程费费用用应应按按照照工工程程实实际际需需要要估估算算拆拆除除工工程程量量，，并并套套用用相相关关估估算算指指标标或或概概算算定定额额，，充充分分考考虑虑渣渣土土运运输输、、消消纳纳等等因因素素进进行行测测算算。。27（二二））征征地地、、拆拆迁迁费费用用5、古古树树保保护护及及文文物物古古建建修修护护、、还还建建费费用用根据据古古树树保保护护方方案案和和文文物物古古建建的的修修护护、、还还建建方方案案，，套套用用相相关关估估算算指指标标或或概概算算定定额额，，充充分分考考虑虑修修缮缮、、保保护护、、还还原原等等因因素素进进行行费费用用测测算算。。28（二二））征征地地、、拆拆迁迁费费用用6、其其它它指根根据据国国家家或或地地方方政政府府要要求求在在征征地地、、拆拆迁迁过过程程中中还还需需发发生生的的各各种种费费用用，，如如：：耕耕地地开开垦垦费费、、耕耕地地占占用用税税、、菜菜田田基基金金、、防防洪洪费费、、提提前前搬搬家家奖奖、、支支援援重重点点工工程程费费等等等等。。29（三三））公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用包括括：：场地地平平整整费费用用及及为为各各二二级级开开发发单单位位提提供供施施工工临临时时供供水水、、供供电电设设施施、、临临时时道道路路的的铺铺设设及及维维护护费费用用区域域内内永永久久性性道道路路、、桥桥梁梁建建设设费费用用市政政管管线线建建设设费费用用(包括括雨雨水水、、污污水水、、中中水水、、上上水水、、电电力力、、天天然然气气、、电电信信、、热热力力等等)市政政场场站站建建设设费费用用(包括括雨雨水水泵泵房房、、燃燃气气调调压压站站、、热热力力站站、、开开闭闭站站、、区区域域中中水水站站、、区区域域管管理理中中央央监监控控室室及及涉涉及及城城市市安安全全的的公公共共设设施施等等，，其其建建设设费费用用视视规规划划情情况况而而定定)配套套公公共共设设施施建建设设费费用用(区域域内内的的交交通通智智能能化化系系统统、、公公共共标标识识指指示示系系统统、、安安防防监监控控系系统统、、公公共共卫卫生生间间、、垃垃圾圾收收集集转转运运站站、、消消防防站站、、派派出出所所、、邮邮局局等等)30（三三））公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红红线范围外的的公共区域的的市政基础设设施建设费用用。这是土地地一级开发成成本中的另一一重要组成部部分。应在不同阶段段根据控制性性详细规划，，或修建性详详细规划，或或初步设计计图纸，或施施工图纸，参参考相应工程程的估算指标标，或概算定定额，或预算算定额测定。。31（四）区域内内公共环境景景观建设费用用包括：绿化（（花草、树木木的种植）、、微地形、艺艺术小品、喷喷泉、地下出出入口的处理理、休息座椅椅等。本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红红线范围外的的公共区域的的环境景观建建设费用。这这是土地一级级开发成本中中的一项重要要组成部分，，应在不同阶阶段根据控制制性详细规划划，或修建性性详细规划，，或初步设计计图纸，或施施工图纸，参参考相应工程程的估算指标标，或概算定定额，或预算算定额测定。。32（五）区域内内公共配套设设施建设费用用包括：市政管管理用房建设设费用；机动动车停车场（（库）、非机机动车停车设设施建设费用用；规划中其其它须纳入土土地一级开发发成本的配套套设施建设费费用。在不同阶段根根据控制性详详细规划，或或修建性详细细规划，或初初步设计图纸纸，或施工图图纸，参考相相应工程的估估算指标，或或概算定额，，或预算定额额测定。33（六）工程建建设其他费用用包括：工程监理费竣工图编制费费建设期区域管管理费用项目竣工后移移交管理单位位前的维护管管理费用项目后评价费费用其他34（六）工程建建设其他费用用1、工程监理费费1996年1月16日，北京市建建委发布了《北京市工程建建设监理费收收费标准实施施办法》(京价收1996第043号)，规定：实行行监理的工程程，监理费按按工程的总造造价百分比计计取，用插入入法计算。建建设前期阶段段按工程概预预算的0.1-0.2％计取。35（六）工程建建设其他费用用2、竣工图图编制费2002年国家发展计计划委员会和和建设部联合合发布的《工程勘察设计计收费标准》[2002]中《工程设计收费费标准》1.0.16条规定：编制制工程施工图图预算的，按按照该建设项项目基本设计计收费的10%收取施工图预预算编制费；；编制工程竣竣工图的，按按照该建设项项目基本设计计收费的8%收取竣工图编编制费。36（六）工程建建设其他费用用3、建设期区域管管理费用包括安保、环环境保洁、临临时绿化、美美化等费用。。这部分费用用在项目初期期很难估算。。不同的土地地一级开发项项目建设区域域的面积、基基本状况、区区域周边的环环境一定后，，即基本明确确每年需要多多少保安、保保洁人员进行行公共区域的的管理，需要要做多少面积积的临时绿化化，整个区域域的建设期几几年等，再据据以测算相应应费用。37（六）工程建建设其他费用用4、项目竣工后后移交管理单单位前的维护护管理费用这部分费用主主要是由于目目前土地一级级开发项目完完成后，形成成了大量的资资产，而这些些资产的管理理主体比较复复杂，例如：：道路、水、、电、（天然然）气、热、、交通设施、、园林景观绿绿化设施等都都分别归属不不同的管理单单位，产权移移交尚未有规规范的模式和和程序。这就就造成在土地地一级开发任任务基本完成成后，可能还还会对资产进进行一段时间间的照管，对对有些项目还还要从社会利利益角度出发发，进行运营营。为此，土土地一级开发发主体还要支支出一笔管理理费和运营费费。这笔费用用根据不同一一级开发项目目的情况，千千差万别，不不一而足，须须慎重对待，，认真估算。。38（六）工程建建设其他费用用5、项目后评价价费用指在土地一级级开发工作完完成后，由土土地一级开发发主体组织，，委托专业咨咨询公司从经经济效益、社社会效益、环环境效益出发发对整个土地地一级开发项项目和开发过过程进行公正正、客观的评评价。该费用用可参考国家家有关工程咨咨询的收费标标准测算。39（六）工程建建设其他费用用6、其他指其他归属项项目前期及其其他费用的项项目。比如：委托代代建的项目还还会发生“代代建工程管理理费”等。污染区域，还还需要环境整整治费用。40（七）管理费费指土地一级开开发主体在土土地一级开发发全过程中所所发生的管理理费，包括土土地一级开发发的建设期和和代政府进行行土地出让的的销售期。该该费用应根据据项目的具体体情况和土地地一级开企业业的管理水平平、资源投入入情况等进行行核算。2005年8月3日，市国土局局发布了关于印发《北京市土地储储备和一级开开发暂行办法法》的通知京国国土市[2005]540号文，其中第十三三条规定：土土地储备机构构负责实施土土地开发的，，由土地储备备机构负责筹筹措资金、办办理规划、项项目核准、征征地拆迁及大大市政建设等等手续并组织织实施。其中中通过招标方方式选择开发发企业负责土土地开发具体体管理的，开开发企业的管管理费用不高高于土地储备备开发成本的的2%。以招招标方方式确确定开开发企企业后后，土土地储储备机机构应应当与与中标标开发发企业业签订订土地地一级级开发发管理理委托托协议议。41（八））财务务费用用指一级级开发发过程程中所所发生生的相相关财财务费费用。。其测算算依企企业（（或项项目））的资资本结结构和和融资资能力力不同同而有有不同同的融融资方方案，，因此此融资资渠道道、金金额和和期限限完全全不同同，其其融资资成本本应视视具体体情况况分别别测算算。42（九））销售售费用用包括土土地一一级开开发主主体为为提升升开发发区域域的土土地价价值，，吸引引二级级开发发商和和最终终用户户，完完成土土地出出让任任务，，尽快快收回回开发发成本本而进进行的的策划划、推推广活活动，，和因因此发发生的的各种种广告告、宣宣传费费用等等。目前政政府对对土地地一级级开发发的销销售费费用提提取比比例没没有专专门规规定，，而且且市场场中二二级开开发的的销售售经验验不适适用于于土地地一级级开发发的销销售，，已实实施完完成的的土地地一级级开发发项目目尚不不多，，因此此没有有太多多的经经验数数据可可供借借鉴。。这就就需要要企业业根据据自己己项目目的土土地出出让计计划分分别测测算。。也可可以按按预计计销售售收入入的1%计取。。43（十））应纳纳税费费土地一一级开开发涉涉及的的应纳纳税种种主要要有：：营业业税、、城市市建设设维护护税、、教育育费附附加、、印花花税、、进口口设备备关税税等，，所得得税。。具体纳纳税额额计算算方法法详见见国家家相关关税收收政策策的规规定。。44（十一一）不不可预预见费费包括基基本预预备费费和涨涨价预预备费费。视不同同阶段段的测测算精精度不不同，，而以以开发发成本本为基基数，，适当当计取取一定定比例例。45四、成成本测测算报报告的的编制制以上是是土地地一级级开发发项目目的成成本构构成及及其测测算的的相关关依据据。我我公司司据此此编制制了土地一一级开开发项项目成成本测测算通通用模模板，作为为成本本测算算的模模板。。测算报报告编编制包包括：：1.编制测算表表格；；2.编制测测算说说明；；3.编制测测算分分析。。46四、成成本测测算报报告的的编制制项目土土地一一级开开发投投资估估算及及投融融资分分析（一））投资资估算算1、总投投资估估算2、估算算所依依据的的相关关资料料3、估算算依据据的相相关文文件47四、成成本测测算报报告的的编制制（二）投投融资资分析析1、资金金使用用计划划2、融资资额度度及融融资成成本3、融资资渠道道及模模式4、贷款款本息息偿还还附相应应表格格48四、成成本测测算报报告的的编制制土地一一级开开发经经济效效益分分析及及资金金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析1、测算及分分析前提投资测算和和市场预测测数据项目开发周周期及时序序安排49四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析2、相关数据据的确定毛地价的确确定招拍挂交易易价格预测测土地出让一一级开发企企业收入税(费)率贷款利率财务基准收收益率Ic50四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析3、经济效益益分析可经营性出出让面积及及销售计划划土地挂牌出出让平均底底价土地上市出出让收入、、成本、税税金、利润润51四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（二）财务务分析1、项目财务务盈利能力力分析财务内部收收益率FIRR(%)财务净现值值NPV(万元)投资回收期期(年)投资利润率率2、偿债能力力分析3、资金平衡衡分析52四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（三）不确定定性与风险险分析1、不确定性性与风险2、不确定性性分析盈亏平衡分分析敏感性分析析53四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（四）结论论与建议1、结论项目盈利能能力如何项目的偿债债能力如何何项目风险怎怎样项目是否可可行2、建议54编制流程如如下：基础数据收收集、整理理根据通用模模板测算成成本测算编制说明测算依据：：原始资料料、数据，，政策文件件需说明的问问题：测算算方法、取取值、原因因测算分析及及结论汇总编制四、成本测测算报告的的编制总测算报告告样表55五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制土地一级开开发项目在在其内容组组成、开发发宗旨、开开发方式、、开发时序序等方面都都有着不同同于一般房房地产开发发项目的特特点，因而而其管理和和控制体系系、工作流流程及其控控制的关键键环节也不不同，共性性之外还有有其特殊性性。因此，，科学合理理地确定其其成本控制制目标，要要建立一整整套完善的的成本管理理工作体系系、制度和和流程。56五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制1、决策体系系：是战略略管理层面面，决定了了企业控制制造价管理理的方向和和模式，具具有长期性性和整体性性，是企业业核心竞争争力所在，，包括长期期战略成本本等重大决决策的制定定和执行，，由企业领领导班子组组成。（一）工作作体系57五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制2、内部专业业管理体系系：是落实实和分解战战略成本目目标的层面面，包括计计划执行情情况和管理理效益监督督、考评，，是企业造造价管理部部门的首要要核心任务务。主要包包括：制定定公司年度度成本控制制计划；分分解、落实实战略成本本目标，实实行公司全全面预算；；及时沟通通、传递和和获取信息息、适时调调整计划；；协调组织织相关部门门配合、全全员参与成成本目标的的管理和控控制等。（一）工作作体系58五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制3、制度体系系：完善的的制度体系系是项目成成本管理实实施顺畅、、高效的前前提和保障障。建立和和完善诸如如：成本管管理办法、、招投标管管理办法、、合同管理理办法等一一系列的成成本管理制制度，并严严格按之执执行，是成成本管理和和控制的制制度保障。。（一）工作作体系59五、土地一一级开发项项目成本的的管理与控控制4、操作体系系：是成本本管理和控控制的基础础层面，具具体由各项项目部的成成本管理人人员落实，，是成本管管理和控制制的具体化化和实施控控制载体。。主要包括括对分解后后的成本控控制目标的的落实、关关键点的控控制、工作作效率的提提高