未来走势分析预测2017年全国楼市半

前言自2008年金融以来，世界经济仍然处于缓慢的复苏阶段。世界金组织

无论是发达国家，还是新兴经济体，潜在经济增长率下降已经是全球性的趋势。不管是货币宽松政策还是低息政策，本轮经济增长具有明显信贷驱动型模式的特征。而今这一模式终将因为美联储的“加息”、“缩表”而改变。明者因时而变，知者随事而制——这句经典的意思是聪明的人会根据时间和形势的变化来改变应对的策略和方法，有智慧的人会随着事情发展的趋势而制定相应的管理方法。面对以美联储主导的全球金融形势的改变，

唯一的出路是主动出击，而非坐以待毙。金融

以来，受四万亿投资及大量

流入的影响，央行资产负债表急剧上升，货币政策宽松是主基调。因此，企业依靠不断提升负债的模式来发展，这样情况下，微小的经济波动都会使企业的风险倍增，而美联储的“加息”、“缩表”带来的经济冲击巨大而不可估量，这样的是我们承受不起的。

应该怎对？所谓明者因时而变，

能做的就是以空间换时间，给我国经济营造增长方式转变的过渡期，因此，我们不惜代价捍卫我国的外汇储备，在一定程度上保障了央行的资产规模，从而使货币宽松政策不会断崖式改变。房地产成为应对外部环境改变的唯一策略工具，除了可作为投资标的原因外，更重要的是房地产是唯一能与外汇规模抗衡的行业。

2014年7月份对

国家来讲是个重要的时间点，我国外汇储备进入逐月减少的趋势，2014年8月份是房地产行业重要的时间点，持续5年左右的限购政策放松了，去库存成为

的

，房地产给了市场一个

通道。前言房地产也确实起到了应有的作用，在去库存2016年初央行的资产负债表止跌回升，2017年实施下，大量

流入楼市，外汇储备流出的速度明显放缓，再加上严格的外汇管控，国家的外汇储备开始止跌回升。本轮调控中房地产是带有特殊任务的角色，不仅要把引导到房地产这一

池里面来，还要防止

短期内流出。因此，与以往调控相比有诸多的不同，比如土地竞拍出现了竞自持和保障房的行为，居民购房除了限购升级外，还出现了限售的行为等以往调控中没有出现过的情形。甚至很多人不理解为什么本轮市场是在涨价的情况下实现的去库存，结合

的目的来看，就顺理成章了。大量

流入推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。但是

外流形势依然严峻，房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用，因此对房地产市场不热的三四线城市定向打开

通道，这也是为什么会出现市场和政策的巨大分化。当

理解了这些，一切看起来就都理所当然了。房企作为我国经济参与的重要主体，在国内外经济

及房地产调控政策的影响下，也出现新的变化特征，比如房企集中度进一步提高，出现新的比如竞自持、要求现房销售等前所未有的调控政策。同时，专业投资企业进入房地产行业，并且带动代建业务的迅速增长。未来如何应对？短期内，严控下市场分化背景下，城市投资布局和

策略如何制定？长期来看，企业要一味的追求规模，做大做强，还是要选择做细分专业领域的标杆？所谓知者随事而制，房企如何做行业中的智者，因时而变，因势而变？房地产行业未来竞争更为激烈，优胜劣汰，房企怎样才能做到适者生存？

将逐一给出答案。同策咨询研究部作为行业内智力密集型应用化的研究机构，

尽可能发挥

的定性与定量专业研究优势，发挥同策在行业内将近20年从业经验的优势，用数据、行业逻辑和不同的模型来判断未来楼市变化特征以及企业应对策略，以供行业内参考。CO

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S全球货币通缩下背景下的中国楼市市场价值重构，楼市进入下半场第二阶段短期趋势：楼市短期调整的市场机会长期趋势：从“ ”

到“换道超车”同策对房企的策略建议全球货币通缩下背景下的中国楼市第一章全球货币通缩下背景下的中国楼市宏观环境外部经济环境国内经济环境缩表央行资产负债表加息直接引起加息资本回流流出央行缩表风险房地产调控蓄水池的作用，留住流出资本维持央行表规模严格外汇管控设置资本流出门槛，限制流出房地产调控是宏观经济目标的实现国内外货币政策-外汇-房地产调控逻辑图：外部经济环境：强势

时代来临美联储每次宣布加息后，指数都呈现不同程度的上涨；607080901001101201301402016-102015-012013-042011-072009-102008-012006-042004-072002-102001-011999-041997-071995-101994-011992-041990-071988-101987-011985-041983-071981-101980-011978-041976-071974-101973-01从历史经验来看，美联储历次宣布加息后，指数都有不同程度的上涨。2015年美联储开启了10年来的首次加息，加息时间跨度超过历史周期（5-7年）。本轮加息周期开启，2017年已经连续两次加息，未来加息预期四次（到2018年底），强势 时代来临1982年9月-2017年3月

基金目标利率1973年1月-2017年5月指数走势024681012141982-09-271986-09-271984-09-271996-09-271994-09-271992-09-271990-09-271988-09-272000-09-271998-09-272004-09-272002-09-272008-09-272006-09-272016-09-272014-09-272012-09-272010-09-271986年1993年1999年2004年2015年1986年1993年1999年2004年2015年1980年2015年12月

储备

宣布将

基金利率上调25个基点到0.25%至0.5%的水平，这是美联储自2006年6月以来首次加息；2017年3月将

基金目标利率提高至0.75%-1.0%；2017年6月月将基金目标利率提高至1.0%-1.25%；数据来源:同策咨询研究部、wind单位：%2003-01-182004-01-182005-01-182006-01-182007-01-182008-01-182009-01-182010-01-182011-01-182012-01-182013-01-182014-01-182015-01-182016-01-182017-01-18外部经济环境：进入缩表周期2008年 次债 爆发，三轮量化宽松的货币政策使得美联储连年扩表。2008年资产规模为8000亿

，截至到2017年6月资产规模达到4.5万亿

，增长了约5倍。三轮量化宽松带来流动性过剩及高通胀。随着

经济持续回暖，就业情况向好，调控政策回归常态，缩表是必然趋势。 美联储表态进入缩表进程美联储资产负债表中的总资产第一轮的量化宽松是从2008年11月到2010年3月，美联储

1.75万亿

的长期国债、机构债券和抵押

支持

（MBS）；是第二轮的6000亿亿 的“ 操作”（OT）；第三轮则是每月850亿

的资产长期国债，6670计划。2008年11月Q12010年年11月Q2MBS+机构债+国债共1.725万亿国债共6000亿-3.00-2.00-1.001.000.002.003.005.004.00600007000080000900002012年年9月Q3

MBS和国债共1.89万亿100000单位：亿500004500040000350003000025000200001500010000500001100001200001400001300002009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-01-0.1%2.7%2.8个百分点货币供应量及消费者物价指数变化数据来源:同策咨询研究部、windM2(亿

）

CPI（%）-右轴美联储预计2017年起开始缩表，起初计划将持有的到期上限设定为60亿

，将到期机构

和抵押

支持国债本金每个月不再进行投资的本金每个月不再进行再投资的上限最初设定40亿元MBS(抵押；缩表规模每季度增加一次，直到达到每月缩减300亿

国债、200亿美支持

)。0.300.200.100.00-0.10-0.200.40765432101999-01-012000-01-012001-01-012002-01-012003-01-012004-01-012005-01-012006-01-012007-01-012008-01-012009-01-012010-01-012011-01-012012-01-012016-01-012015-01-012014-01-012013-01-012017-01-01: 基金目标利率定期存款利率:1年(整存整取)欧元区:基准利率(主要再融资利率):政策目标利率(基础货币)（右轴）外部经济环境：

加息、缩表对于全球市场的影响加息对于全球利率的影响缩表对于市场的影响量化表现缩表长端利率上升期限溢价下降自然利率下降加息等效每缩表6750亿

相当于加息25个基点堪萨斯联储Hakkio和Smith构造了一个模型，其利用期限溢价将美联储资产负债表与自然利率r *联系在一起。期限溢价指的是，投资者在更长时间内借款所需的额外补偿。数据来源:同策咨询研究部、wind从历史规律来看，美联储利率的调整对于世界主要经济体的利率市场都有正相关的影响，因此本轮

加息在一定程度上也将影响主要经济体利率升高。从理论上缩表的影响来看，每缩表6750亿

，相当于加息25个基点。，美联储宣布再次加息，并 今年起缩减资产负债表（缩表）的计划期国债收益下降长外部经济环境：

加息缩表对世界

冲击巨大产生巨大的影响。其的加息和缩表在未来将相伴而行，并且在未来几年内都将持续，这将对全球的他国家都

资本外流，汇率贬值的风险加息缩表形成强势

，带动全球资本回流有效防止通胀重塑

信用，降低加息的

效应降低负债规模，调整

结构，降低其他国家资本外流的局面，外汇储备安全风险上升该国货币存在贬值风险外汇储备安全风险上升借贷

的成本上升借贷

的难度提高美联储加息缩表的影响国内经济环境：

加息和缩表对于中国的影响加息美联储缩表对我国影响加息我国金融机构间借贷利率上升住房按揭执行利率上涨基准利率上调美联储缩表外汇储备流出央行资产规模受冲击短期影响央行表不缩汇率贬值严格外汇管控放大货币乘数长期影响央行缩表货币政策长期趋同性未来预判：当前表现：加息和缩表后对央行货币政策调整的预判：国内经济环境：

加息对于我国利率的传导影响中期借贷便利MLF利率住房按揭利率变动情况2017年1月份以来，尽管市场基准利率没有上调，但政策性利率（MLF、SLF）已经连续上调，一定程度上意味着实质性加息。随后各地银行提高房贷按揭利率，加息从金融机构间向市场传导，对于房地产市场的传导尤为明显1.41.210.80.60.40.203.73.53.33.12.92.72.52017-06-162017-05-122017-03-162017-02-152017-01-132016-12-062016-11-032016-10-132016-08-152016-07-132016-05-162016-04-182016-02-192016-01-192015-12-182015-10-212015-07-032015-03-17频率中期借贷便利(MLF):利率:3个月（右轴）中期借贷便利(MLF):利率:1年中期借贷便利(MLF):利率:6个月基准利率传导时间27天传导时间10天利率水平5月份银行个数4月份银行个数5月比四月变化基准利率24470增加174家9.5折利率132128增加4家9折利率104274减少170家9折以下利率1242减少30家停贷银行20数据来源:同策咨询研究部、wind、融360监测注：数据来自融360披露，统计了35个城市单位：%单位：%国内经济环境：我国货币资产受到缩表冲击2017-012016-042015-072014-102014-012013-042012-072011-102011-012010-042009-072008-102008-012007-042006-072005-102005-012004-042003-072002-102002-01货币

:总资产趋势一致性趋势分化我国货币

的总

及外汇储备情况目前中国进入 式“缩表”阶段。我国货币 总资产与我国 外汇储备具有趋同性，自2015年8月份以后二者趋同性被打破，背后的原因就是严格的外汇管控，还有房地产市场

池的吸金作用。从M2增速来看，下降趋势难改，2017年5月份M2增速为9%，这是近30年来首次出现个位数增长40353025201510502016-092015-052014-012012-092011-052010-012008-092007-052006-012004-092003-052002-012000-091999-051998-011996-091995-051994-011992-091991-051990-011988-091987-059%2016年8月份以后

加强近年来我国M2增长速度趋势向下数据来源:同策咨询研究部、wind储备资产:外汇储备（右轴）单位：亿元400000350000300000250000200000150000100000500000单位：亿450004000035000300002500020000150001000050000单位：%5.005.506.006.507.007.50008.500500001000001500002000002500003000003500002012-012011-082011-032010-102010-052009-122009-072009-022008-092008-042007-112007-062007-012006-082006-032005-102005-052004-122004-072004-022003-092003-042002-112002-062002-01外汇储备规模固定汇率资本 流动货币政策独立性货币政策非独立三元悖论图示克鲁格曼“三元悖论”原则，一国不可能同时实现货币政策独立性、汇率稳定以及资本自由流动三大金融目标，只能同时选择其中的两个2002-2012阶段一汇率稳定流入货币政策不能独立货币供应量 增加流入要保证货币政策稳定调高率，汇升值汇率稳定流入货币政策不能独立货币供应量增加央行资产、汇率及外汇储备三者变化关系阶段二 阶段三阶段四调高汇率，人民币升值要保证货币政策稳定流入国内经济环境：“三元悖论”下的央行扩表下的政策抉择根据“三元悖论”原则，我国在汇率稳定、资本流动及货币政策独立性三个方面只能兼顾两个。在美联储扩表阶段，流入致使央行扩表，因此只能在货币政策独立性和汇率稳定上做出让步。升值过快对于外贸出口有较大的影响，货币超发就会造成以计价的资产名义价格大幅攀升央行总资产数据来源:同策咨询研究部、wind汇率（右轴）单位：亿元400000国内经济环境：短期内——外汇受冲击，但央行表规模不能降2014年8月份外汇储备进入下降阶段（时间段1），外汇储备的下降直接导致央行缩表（时间段2）。三大举措保住央行表规模，1.汇率大幅贬值（结汇

的

增加）2.严格的 （管控外汇流出）3.通过降准、降息及私人部门加杠杆（货币乘数增加），目的要保证货币流动性和金融系统安全2008年至今央行资产、汇率及外汇储备三者变化关系6.006.507.007.508.008.50500001000001500002000002500003000003500002017-032016-102016-052015-122015-072015-022014-092014-042013-112013-062013-012012-082012-032011-102011-052010-122010-072010-022009-092009-042008-112008-062008-01央行总资产外汇储备规模33.544.555.52017-012016-082016-032015-102015-052014-122014-072014-022013-092013-042012-112012-062012-012011-082011-032010-102010-052009-122009-072009-022008-09开始明显流入开始明显流入数据来源:同策咨询研究部、wind2008年至今我国货币乘数变动情况汇率稳定汇率贬值流出汇率贬值资产下降1

2

3流出流出资产资产上升上升1平稳2上升趋稳且保持3行长在2016年G20财长和央行行长会议表示个人住房加杠杆逻辑是对的，住房

应该有大力发展的阶段，个人住房

银行业总

占比仍较低，仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节，降低首付比例审慎度是够的。单位：亿元400000汇率（右轴）国内经济环境：长期看——

具有趋同一致性，流动性将收紧V

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8中国m2增速滞后10期与m2增速的拟合检验m2增速m2增速的格兰杰因果检验及脉冲效应建立

m2增速与中国m2增速的

var模型（模型平稳，特征方程的特征值位于单位圆内），且格兰杰因果检验显示，

m2增速的变化是引起中国m2增速的原因，相m2增速国m2增速变化对变化的效果不显著；从脉冲效应的结果来看，

m2增速

m2增速产生负向效应，而且在14个月之后，负向效应达到最大，之后逐渐收敛；通过一般回归方程拟合中国m2增速与

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0数显著不为零，r方为18.7%；货币增速变化是导致中国货币增速的原因，脉冲效应显示

货币增速变化将在滞后14个月后产生最大负向影响，通过拟合效果显示，中国货币增速滞后10个月与

货币变化的拟合效果最好，所以

货币增速走势具有趋同性，如果

货币流动性持续收紧，长期来

未来货币流动性也会收紧房地产市场：房地产成为抵抗缩表的调控工具-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%43000

5.0%18000230002800033000380002017-042017-022016-122016-102016-082016-062016-042016-022015-122015-102015-082015-062015-042015-022014-122014-102014-082014-062014-042014-022013-122013-102013-082013-062013-042013-022012-122012-102012-082012-062012-042012-022011-122011-102011-082011-062011-042011-022010-122010-102010-082010-062010-042010-022009-122009-102009-082009-062009-042009-022008-122008-10外汇储备（亿

）环比增速（%）-右轴外汇储备月度环比负增长2014年8月（房地产市场标志性时间）2016年3月2008年以来我国外汇储备变动情况2014年7月将 历史上十分重要的时间，中国的外汇储备开始逐月下降（资本流出）。2014年8月份是我

地产市场标志性时间点，房地产成为吸引 ，防止资本外流的宏观调控工具，因此调控放松，限购取消。2016年3月份在楼市全面上涨，

集中流入楼市的背景下，外汇储备下降趋势放缓。加上严格 等其他措施，外汇储备在2017年开始回升，房地产作为抵抗缩表的调控工具

色。但是推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。数据来源:同策咨询研究部、wind外汇下降趋势放缓房地产市场：调控下房地产史上最难环境全球经济：回流趋势明显各国

流出加息传导美联储缩表影响国内经济：整体下行的经济形式利率上调未来货币流动性紧张最严房地产市场调控信贷收紧房地产调控：房地产市场环境本章小结加息和缩表的影响下，对于世界主要经济体都将造成冲国也不能例外对于中国来讲，加息的传导影响立竿见影。缩表也

造成冲击，但是央行通过三个举措（1.汇率贬值、2.严格外汇管控、3.降准、降息提高货币乘数）来稳定央行资产规模，以保证适当的货币流动性，但是这只是短期政策，从

货币政策趋同性来

未来也

流动性紧张的局面。本轮房地产市场调控主要目的保障我国宏观经济安全，主要作用表现是防止资本外

流、维持央行表规模，进而保证经济发展所需要的宽松货币环境。房地产作为对抗缩

表的政策工具

色，吸收了国内大量

，但同时也推高了楼市风险，热点城市

收紧成为必然。但是

流出形势依然严峻，房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用，因此对房地产市场不热的三四线城市定向打开

通道。十分艰难从全球市场、中国国内经济及房地产调控来看，房地产市场都的环境。市场价值重构，楼市进入下半场第二阶段第二章楼市进入下半场第二阶段楼市下半场第二阶段新特征土拍调控楼市调控“六限”市场现状城市间分化加剧调控城市扩围城市现房、准现房趋势下半场第二阶段市场特征两个调控阶段异同经济形势背景异同房地产调控政策异同房地产市场表现异同调控政策新特征政策影响下楼市进入下半场第二阶段新特征逻辑图：楼市进入下半场第二阶段2010年中国城镇达到“户均一套房”，住宅市场进入“白银十年”，当时为了防止热钱大量流入楼市，2010年一二线城市楼市开始收紧调控，楼市进入下半场。2010年1季度-2014年3季度，从

一二线城市多轮政策调控到2014年3季度政策放开，中国楼市经历了下半场的第一个阶段。以防止资本外流为目标的本轮楼市调控下，2016年3季度开始，重点城市房地产市场重新进入政策收紧期，楼市也进入下半场的第二阶段2010-至今中国历次房地产调控时间分布2014年3季度-2016年3季度政策刺激期2010年中国城镇达到“户均一套房”，住宅市场进入“白银十年”同时2010年1季度

一二线城市楼市限购限贷之后，楼市进入下半场PHASE

Ⅰ：楼市下半场的第1阶段2010年1季度-2014年3季度PHASE

II：楼市下半场的第2阶段2016年3季度-2020年（预计）（预计）2020年房地产市场再次走向新的阶段2010年1季度-2014年2季度政策收紧期2016年3季度-政策收紧期黄金十年供不应求高速增长白银十年供求平衡区间波动单位分房停止分房住房货币化户均1套户均1.1套城镇化率60%第二阶段调控政策新特征以稳定外汇、 央行表规模为出发点同时抑制热点城市资产 、，从2016年中旬以来， 大范围市场调控政策集中出台，各地已经有超过30个城市出台50多次楼市调控措施。并且从开发环节限制开发商拍地、“限商”，到交易环节开发商“限价”，购房者“限签”、“限购”、“限贷”，最后持有环节“限售”，目前楼市调控在各个环节都进行限制土拍市场政策楼市调控“六限”向三四线城市扩围调控新特征2017年上半年多个重点一二线城市为了当前楼市调控初步成效的阶段，加码限制土拍市场，不能因为

“地王”频出而削弱当前楼市调控的效果从2016年中旬以来，多轮大规模市场调控政策集中出台，

各级城市出台了上百次房地产调控政策。目前楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商、限签的“六限时代”广深一线城市，小到东部三大

内的三四线城大到市嘉善、涞水等小县，出台楼市调控政策政策全面扩围。本着因城施策、一城一策的原则，各城市为了遏制楼市投机，挤压楼市投资空间，平缓消解楼市，出台相应调控政策新特征1-土拍市场政策城市土地拍卖竞拍规则限制最高价特点有效申请人数三人及三人以下的为挂牌出让；有效申请人数超过三人的为招标出让；投标人

在地区开发建设项目时均不存在被要求

的情况；若是招标出让，

顺序前3位的投标人，才能入围竞标。如何确定 顺序，按下面的“招标综合评分表”来执行，要体现竞买人的经济实力（30分）、技术资质（20分）、项目经验（50分）三个方面出让租赁住房用地，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营开发商打分

“只租不售”广州地块将设置最高限制地价，当报价达到最高限价，转为竞配建拆迁安置房(最高配建面积占总建筑面积的1.66%)。当配建面积达到最高面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，改为摇号确定竞得人限定竞争保障房、自持比例地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交

，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本限定竞争保障房比例苏州土地竞价超过土地出让市场指导价25%的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人市场指导价的1.25倍报价出让无锡达到最高限价采取摇号的方式确定中拍方限定随机抽取竞得人宁波土地设置最高限价，溢价 过100%，达到100%后，竞拍配建保障房面积100%溢价率竞争保障房比例杭州溢价率超过50%时，须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例当自持比例达到100%时转入竞配养老用房70%溢价率竞争自持、养老房比例合肥首先是举牌应价。开发商不允许跳价增叫。所有竞买人在一次举牌应价后，竞买人

报价，其所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，超出则属无效报价。最后为摇号阶段。如果有效报价最高者不止一人，

当场宣布“摇号”。在有效报价最高者中，摇号抽中地块最终竞得人。总价与楼面单价不得超过历史最高成交价“并联”拍卖、随机抽取竞得人2017年上半年多个重点一二线城市为了当前楼市调控初步成效的阶段，加码限制土拍市场，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。广州、 等地均限制土地出让最高价。 、宁波、杭州竞争保障性住房、自持比例或养老房比例，则需对开发商资质打分，提高了土拍房企的门槛表：2017年一二线重点城市土拍调控政策新特征2-六限

新常态从2016年中旬以来，多轮大规模市场调控政策集中出台， 各级城市出台了上百次房地产调控政策。目前楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限签、限售、限商的“六限时代”限购限制户籍和非户籍

购房套数，并要求非户籍

购房需要提供在当地工作证明限贷限定最低首付比例限价压制新房价格涨幅限签限制网签，交易时间延后（本轮新出台政策）限商类住宅项目，

商办非住宅类项目变相建成公寓类建筑（本轮新出台政策）限售购入商品房在限售期间内不得转让开发环节限商213持有环节限售交易环节限价限签限购限贷调控“六限”调控六限调控六限涉及到的楼市环节六限

解析-限售自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后，

累计已经至少有36个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要下降，楼市限售政策的出台本质上是防范系统性。当下半年及明年楼市进入调整期时，房价必然

着，并防止资本外流防范系统性锁定2016年下半年以来处于

的房贷资产，交易，防止资产出现贬值及由于房价下降而带来的银行的系统性防止资本外流进入加息通道后，国内资本外流明显，楼市限售政策使得房地产的大量投资 沉淀于国内，防止了 外流，也为实体经济与复苏提供了更长时间的窗口期限售政策出台目的二、通过赠与方式转让住房后，再次住房需满3年。三、新

住房的，需取得

证后满2年方可上市交易六限

解析-限商类住宅产品的蓬勃发展，也引起了的关注，， 市住建委表示暂停酒店式公寓项目网签。4月发布土地出让

，5月下达全市范围的通知。 、广州、等城市也相继出台了调控政策。从政策打击类住宅的结果来看，主要针对开发商擅自“商改住”和个人“类住宅”。从结果推原因，发现类住宅政策的根本原因是：1、 城市规划与管理；2、 房地产市场秩序；3、维持经济和社会稳定政策结果+

政策特点* 出台政策直接原因

→出台政策根本原因开发商个人擅自改变土地用途类住宅炒房投资房地产市场秩序城市规划与管理不利于将投资资金引入其他投资不利于三四线区域去库存特点：一线城市和部分二线城市维持经济和社会稳定不利于土地分类管理和市场不利于城市收入推高商办地价不利于经济发展新特征3-向三四线城市扩围多个三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市，自2016年10月份 一二线城市楼市限购限贷以来，核心城市的需求开始外溢到周边的三四线城市，导致 城市周边出现火热状况。2017年春节以后，东部三大经济圈（长三角、珠三角、京津冀 ）的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市图：

城市周边出台调控政策三四线城市环

城市圈环

城市圈环

、环合肥城市圈环广州、城市圈连云港、嘉兴、嘉善、昆山、常州、南通、启东图：环沪都市圈出台调控政策的三四线城市惠州、海南各市、湛江图：环广深都市圈出台调控政策的三四线城市广州崇礼、涞水、怀来、涿州、唐山、承德、秦皇岛、霸州图：环

都市圈出台调控政策的三四线城市滁州、句容、扬州、镇江、泰州图：环

、合肥都市圈出台调控政策的三四线城市合肥调控政策影响下楼市现状及特征调控政策市场表现市场新特征一线城市二线城市

三四线城市八个重点城市圈城市间房地产市场分化明显城市现房、准现房趋势四个一线城市场成交量受到政策调控

，缩量明显，2017年1-

个一线城市总计成交1317.5万平米，同比下滑38%，均价受结构性成交的影响表面上仍然上扬，但实际上个案价格受到调控压制；受到去化量缩减影响，存销比自2016年11月后出现抬升，2017年3月最高达到10.9个月，目前随着成交量的小幅上扬，存销比降至9.35个月一线城市市场基本面分析1、数据来源：Dataln同策咨询研究；2、其中数据为不含保障房数据；3、六月数据由周度数据估算而得15,000.0010,000.005,000.000.0030,000.0025,000.0020,000.000.00100.00200.00300.00400.00500.002015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月供应成交均价20157年13月20157年35月月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1图：四个一线城市商品住宅供求价走势420161412108610005000存量去化周期图：四个一线城市商品住宅存量及3个月移动存销比走势万平米600.00万平米400035003000250020001500元/平米40,000.0035,000.00月二线城市市场基本面分析600040002000012000100008000.00500.001000.001500.002000.00供应2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1年月2017年3

2月015年3

月2017年52月015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1图：15个二线城市商品住宅供求价走势0510图：15个二线城市商品住宅存量及3个月移动存销比走势万平米2500.00万平米20000180001600014000120001000080006000400020000元/平米月存量

去化周期、

、

、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥；3、杭成交

均价1、数据来源：Dataln

同策咨询研究；2、涉及二线城市为 、重庆、杭州（含萧山余杭）、州、宁波数据为不含保障房数据；4、6月数据由部分城市数据估算而得主要二线城市2017年上半年成交同样缩量明显，15个二线城市上半年总计成交商品住宅7481万平米，同比下滑27%。同样，二线城市均价受结构性成交的影响表面上出现上扬，跟一线城市情况一样，实际上个案价格也受到调控压制。从趋势上看，存量面积持续下滑，截止至2017年6月，15个二线城市合计存销比为6.2个月三四线城市市场基本面分析0510200030004000500060002015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2015年1月2017年3月2015年3月2017年5月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月存量去化周期图：17个三四线城市商品住宅存量及3个月移动存销比走势万平米7000月1、数据来源：Dataln同策咨询研究；2、涉及三四线城市为惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州；3、6月数据由部分城市数据估算而得元/平米90008000700060005000400030002000100000200100400300600500700成交均价在一二线严控的背景下，2017年东部三大 内三四线城市市场出现回暖，成交量持续上扬，上半年17个样本三四线城市成交商品住宅总计2827.2万平米，同比上扬12%；存量也出现明显下降，截止至2017年6月，17个三四线城市合计存销比为5.2个月。受到图：17个三四线城市商品住宅供求价走势万平米城市热度外溢影响，环 、环 区域市场热度提升明显主要八个

情况分析2016年GDP(亿元）2012-2015年五年复合增长率2016年经济圈社会消费品零售总额(亿元）2012-2015年五年复合增长率2016年常住人口（万人）2012-2015年五年复合增长率2016年人均可支配收入（元）2012-2015年五年复合增长率2016年住宅开发投资(亿元）2016年商品住宅销售面积（万平米）2016年商品住宅销售额

(亿元）京津冀74612.50.0828405.780.1111205.070.0132260.720.105244.547963.287030.35长三角174155.20.0952674.860.1222203.80.0041785.320.1011881.1617781.3315349.53珠三角79512.10.0922539.050.1010999

.00.0139269.450.054714.657720.368658.96东北52310.20.0627060.460.1310910.00.0027405.420.115262.513783.162213.70中原40160.00.0824326.320.149532.40.0025003.240.093933.2710846.934584.84长江中游81907.00.1031952.710.1417299.30.0127609.460.115936.5710859.233040.06成渝50239.30.1118817.020.1411310.40.0127372.930.105244.5410565.495348.22北部湾7995.880.113143.920.132050.10.0128162.730.10711.202919.081533.20在楼市下半场的第一阶段，长三角、珠三角及京津冀为代表的东部优势 内经济、收入水平保持较高增长。进入下半场第二阶段后，东部三大 经济、人口总量突出，楼市下半场的市场也更加火热，住宅销售额显著高于其他

。综合来看，东部三大 市场基本面明显优于 其他表：

主要八个

经济、房地产市场基本情况数据来源:同策咨询研究部、wind主要八个情况分析东部沿海三大 （京津冀、长三角、珠三角）价格实际增长率排列，实际投资收益在

各 中领先，投资机会较大。通过分析2016年各商品住宅价格实际增长率（名义增长率-CPI累计增速），除成渝

和北部湾出现实质性下跌外，其他均出现实质性上涨，其中东部三大 涨幅最大。数据来源：同策咨询研究部、WIND资讯数据说明，2016年商品住宅

实际增长率为2015-2016年商品住宅增加率减去累计CPI京津冀长三角珠三角东北中原长江中游成渝北部湾-0.15-0.100.050.10.150.22016年各经济圈商品住宅销售价

-0.05格实际增长率图：

八大2016年较2015年商品住宅实际增长率散点图实质性下跌区域热点区域实质性上涨区域-300-200-10001002002013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月150100500-50-100-年月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月新开工面积-供应面积（万平米）城市现房、准现房成为趋势自2016年起，由于 限价、卡预售证等调控 出台，自2016年下旬起实际供应面积出现明显下滑，低于同期新开工面积（

、

、广州尤为明显），如果调控 长期持续，新开工的住宅需要等待前一批去化市，商品住宅销售期不断后延，未来现房、准现房成为趋势虑到数据的完整性，选取重点一二线城市

、

、

、广州、

、

的新开工与供应数据求和比较数据来源:同策咨询研究部、wind-100-500501001502013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月新开工面积-供应面积（万平米）图：

新开工-实际供应量走势图：

新开工-实际供应量走势图：

新开工-实际供应量走势图：广州新开工-实际供应量走势200150100500-50-100-1502013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月新开工面积-供应面积（万平米）200150100500-50-1002013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月新开工面积-供应面积（万平米）图：

新开工-实际供应量走势-200-10001002002013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月新开工面积-供应面积（万平米）新开工面积-供应面积（万平米）图：

新开工-实际供应量走势调控政策影响下楼市现状及特征调控政策市场表现楼市调控政策高压下，市场出现较明显分化，一二线市场成交量明显萎缩，去化周期相应抬升，个案价格也受到压制；相应的，东部三大

内三四线城市，受到外溢影响，量价齐涨，库存持续下降市场新特征八个主要

中，东部三大（长三角、珠三角、京津冀）在市场基本面、市场价格实际增速上均明显优于其他如果

限价、卡预售证等调控手段长期持续，

城市可售项目稀少，新开工的住宅需要等待前一批去化

市，商品住宅销售期不断后延，未来现房、准现房成为趋势楼市下半场第二阶段新特征小结楼市调控进入新阶段：1、出台楼市调控政策政策全面扩围；2、政策调控方式增加，目前楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商、限签的“六限时代”3、为了当前楼市调控初步成效的阶段，加码限制土拍市场在调控背景下，市场同样出现新特征：1、城市间在出台调控政策、市场存量以及市场量价上进一步出现明显分化，重点一二线城市量受下行明显，价格出现结构性上扬，但实际上个案价格受到调控压制，东部三大

内三四线城市投资价值凸显；2、

城市由于预售

严格，未来现房、准现房成为趋势楼市下半场的两个阶段的异同PHASE

Ⅰ：楼市下半场的第1阶段2010年1季度-2014年2季度经济形势背景外汇储备来看，整个阶段政策方向严控热钱流入国内，货币环境宽松房地产调控政策一二线城市楼市限购限贷政策多轮加强房地产市场表现调控期间，各线城市量价受到明显，存量与去化周期呈现明显上升趋势PHASE

II：楼市下半场的第2阶段2016年3季度-2020年（预计）经济形势背景2016-2018年阶段内外汇储备政策方向严格控制资本外流，货币政策环境方面宽松。2019-2020年阶段内外汇储备政策将会松动，货币政策环境将会趋紧房地产调控政策2016年-2018年阶段内2018年上半年调控不会放松，本轮调控在广度（出台政策的城市）、力度（主要是限购限贷的力度）以及维度（限购政策类型）上全面加强。2019-2020年阶段内

税试点扩围，调控将会松动，调控方式由行政调控向市场

调整转变房地产市场表现2016-2018年阶段内整体存量仍处于下行过程，去库存效果明显，一二线量跌价涨，三四线受到溢出效应影响，量价齐升2019-2020年阶段内调控放松后， 城市将会迎来新的发展机会异同点1：经济形势背景（短期2016-2018年）1800023000280003300038000亿430002017-052017-032017-012016-112016-092016-072016-052016-032016-012015-112015-092015-072015-052015-032015-012014-112014-092014-072014-052014-032014-012013-112013-092013-072013-052013-032013-012012-112012-092012-072012-052012-032012-012011-112011-092011-072011-052011-032011-01房地产调控所处宏观经济背景存在较大的差异，从对于外汇储备来看，政策方面的基调是完全相反的。在第一阶段（2011-2015年）政策方向是严格控制热钱流入国内，第二阶段短期（2016年-2017年）政策方向严格控制资本外流。两个阶段相同点就是都处于宽松的货币政策环境PHASE

Ⅱ（2016-2018年）数据来源:同策咨询研究部、wind图：2011年1月-2017年5月我国外汇储备月度走势PHASE

Ⅰ政策基调：打击热钱，严控

流入货币环境：宽松政策基调：严控控制资本流出货币环境：宽松第一阶段（2011-2015年）严控热钱流入表示要严控热钱流入，当时2011-2015 ，政策主要基调主要是要打击热钱流入，国家外汇管理局屡次的背景是2008年金融 后， 几轮量化宽松货币政策影响下大量 流入第二阶段（2016-2017年）严控热钱流出消费、投资均受到一定的影响，企业2016年以来，国家对于外汇流出进行了严格的管控，个人 买保险、端的海外投资 门槛也不断升高异同点1：经济形势背景（长期2019-2020年）18000230002800033000380002020-042020-012019-102019-072019-042019-012018-102018-072018-042018-012017-102017-072017-042017-012016-102016-072016-042016-012015-102015-072015-042015-012014-102014-072014-042014-012013-102013-072013-042013-012012-102012-072012-042012-012011-102011-072011-042011-01当前政策下，外汇储备有可能持续增长涨一段时间，长期来看（2018-2020年），随着房地产吸金能力下降，以流动是未来趋势，严格外汇管控将会放松，资本流出是大概率事件。随及 的大趋势下