住宅项目交付前物业评估管理制度

Word-6-住宅项目交付前物业评估管理制度

住所交付前物业评估管理制度编制日期审核日期批准________________________日期________________________修订记录日期版本号修改内容修改人审核人审批人

1、总则

2、评估过程控制名目

3、评估报告及应用

4、附则住所交付前物业评估管理制度第一章总则第一条本方法旨在规范公司住所产品的交付前物业评估工作，在交付前从物业角度全面检查产品观感质量等方面存在的问题，提升住所产品交付予客户时的观感质量，有效降低客户投诉率其次条本方法适用于公司开发建设的住所类物业第三条术语定义和解释

1、产品交付根据产品买卖合同商定，将完成竣工验收备案的产品交付给客户，客户接收产品并办理交付手续的过程

2、物业评估:产品交付前物业评估是指物业公司以业主使用角度和物业管理角度动身,对住所公共设施设备各部位完成面的检验、评估工作，以避开交付时产品与规矩、合同等方面不符而导致各种风险

3、解释第四条职责

5、XX公司运营管理部为决策机构，协调各城市公司对物业公司的住所产品交付前评估工作举行帮助

6、城市公司负责对本项目产品交付质量举行全面检查及整改依据本制度提交评估的相关资料，组织协调相关部门协作交付前物业评估工作，以保证产品交付前物业评估顺当举行对《产品交付前物业评估报告》提出的风险提醒，给出规避风险的措施

7、物业公司总部设计与工程询问顾问中心（以下简称询问顾问中心）负责住所产品交付前物业评估的组织、培训、巡检、考核、重事件项协调等方面向其下属公司举行全面支持其次章评估过程控制第五条组织部门及验收人员组成

1.组织部门物业公司总部设计与工程询问顾问中心

2.评估人员组成物业公司总部设计与工程询问顾问中心成员及物业公司各项目前期工程介入岗组成第六条评估时光

1.交付前三十天举行评估查验，三天完成初评估报告，交付前五天左右完成复评估报告

2.项目交付FI期以XX公司运营管理部发布为准第七条评估权重比例

1.交付前三十天的物业评估权重比例为4%

2.集中交付前的物业评估权重比例为4%0第八条评估内容及范围

1、园林景观评估对总坪、园林绿化、软景、硬景、建造小品、标识系统、水系、围墙、小区出入口等景观工程综合查验，并对整体效果举行评估对细部施工质量举行验收评估

2、公共部位评估对墙面涂料、瓷砖/石材、单元门/信报箱/消火栓箱/防火门/管井门、公共照明、电梯厅/楼梯间/架空层、公共管道设备管井等整体效果举行评估首层大堂列入评估必检项目，其他公共部位随机抽查，总量不低于20层，且每个单元不少于1层地下室车库所有举行测评；对室外给水工程、排水工程、小区市政道路、室外安防系统和其他配套工程的验收评估

3、屋面与外立面评估对屋面、露台、外立面、外墙涂料、外墙砖/文化砖、石材、外墙面空调机位等整体效果举行评估对外立面细部质量举行检查对外立面施工所有检查，并对外立面整体效果举行评估

4、地下室评估对地下室指引、标示、墙面、地面、灯具、管道、桥架、车位编号及划线、排水管沟等整体效果举行评估对地卜室细部质量举行检查对地下室施工所有检查，并对地下室整体效果举行评估

5、公共设备设施评估对供配电系统、电梯系统、给排水系统、消防系统、弱电系统、通风/空调/防排烟、设备房土建及其他等整体效果举行评估对公共设备设施细部质量举行检查对公共设备设施整体效果举行评估

6、综合评估物业资料移交状况的检查物业设备移交状况的检查对竣工验收证实文件、竣工资料的检查

7、说明物业仅对公区举行交付前评估，不对业主室内举行交付前评估第九条评估标准

1.公区验收标准以《物业承接查验工作规程》附件三《共用设备设施验收标准》、《交付前公区物业评估管控要点》等相关标准和要求落实第十条评估办法

2.感观评估对一些不便用数据表示的表面、色泽、整体协调性、局部做法及使用的便利性等质量项目，利用目测的方式给出的符合性评价

3.体悟/测试评估采纳试运行、试用的方式对附属公共设施设备的使用功能举行检验第十一条评估分值

1.抽查数量地下室车库所有举行测评；地下室电梯厅及首层大堂所有测评；公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%屋面、外立面观感全检园林景观观感全检，大门岗亭、车库出入口岗亭必检设备房全检，中控室必检，电梯每个单元至少抽查一台，风机房、水电管井随机抽查初评估报告以现场问题为主，资料、配套、协作等在初评估时先不评估，在复:评估报告中评估

2.评估权重评估权重构成公共设施28%+公共设备42%+资料10%+配套10%+协作10%=100%o公共设施园林景观6%+公共部位10%+屋面与外立面6%+地下室6%公共设备供配电6%+电梯5%+给排水5%+消防6%+弱电5%+通风/空调/防排烟5%+设备房土建及其他10%假如项目无某一分类设施设备，则按相应的分类设施设备的得分与现场查验总分折算，原现场查验评估标准分为70分，假如项目无电梯、地下室，则扣除电梯、地下室标准分后的评估标准分为59分，假如评估得分为38分，则70/59二折算得分/38,折算得分=70*38/59=

45.08分，取小数点后两位，小数点后第三位按四舍五入原则处理假如评估杳验问题施工情况符合设计图纸，则评估查验问题只作为建议项，不扣分第十二条交付红线假如存在以下状况，视为存在交付较大风险，物业评估赋予明确说明，能够要求所在风险消退后交付工程未施工完成项目交付产品显然与合同交付标准不符前期销售允诺在交付前执行状况存在重大风险含前期关于教导、交通、装修、设施设备、绿化景观、户口办理等的允诺存在严峻渗漏风险存在重大质量和产品平安隐患存在严峻使用功能缺陷消防系统存在重大平安隐患（如未取得消防验收合格证实、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等）共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证实和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电庇护装置、道路及管井盖未施工完毕等）因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务,或者复验时发觉初验质量不合格项返修合格率W50%的第三章评估报告及应用第十三条初评估报告（不带评估分数）、复评估报告（不带评估分数）以0A邮件方式提交项目部负责人，抄送客服部负责人、XX公司运营管理部、城市物业负责人第十四条初评估报告（带评估分数）、复评估报告（带评估分数）以0A邮件方式提交XX公司运营管理部第十五条交付前评估遗留问题物业跟进项目部整改并将整改状况上报XX公司运营管理部第十六条城市公司自接到XX公司运营管理部下发的《交付前公区物业评估管控要点评分表》后5天内制定具体的整改方案，明确整改计划、完成时限（整改计划方案需与评估报告问题对应），并报区域运营、XX公司运营管理