房地产企业操作流程课件

房地产业操作流程桥西地税局1房地产业操作流程桥西地税局1第一讲:前言为进一步规范和加强房地产税收征收管理，切实提高房地产税收科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和相关税收法律、法规、结合《河北省销售不动产和建筑业营业税征收管理暂行办法》，制定了对房地产业税收管理各个环节业务操作和监控做出的具体规定。2第一讲:前言为进一步规范和加强房地产税第二讲：项目管理1、项目登记管理纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，持下列资料向房地产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）进行房地产开发项目登记。（1）《房地产开发项目情况登记表》（2）不动产项目审批立项文件原件及复印件（3）土地使用权受让合同或批准文件原件及复印件（4）项目用地规划许可证原件及复印件（5）税务机关要求提供的其他有关资料

3第二讲：项目管理1、项目登记管理3纳税人取得预（销）售许可证、签订商品房销售合同30日内再向房地产开发项目所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件、商品房销售合同复印件。2、项目变更登记纳税人的房地产开发项目登记内容发生变化以及发生对外捐赠房地产、以房地产抵偿债务时，应自发生之日起30日内，持《房地产开发项目情况登记变更表》及有关证件、资料向项目所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）办理项目变更登记。办理房地产开发项目立项登记时，纳税未取得预（销）售许可证的，在取得预（销）售许可证后通过项目变更登记实现补充登记。4纳税人取得预（销）售许可证、签订商品房销售合同33、项目注销登记纳税人房地产项目销售完毕，应自不动产销售完毕之日起30日内，向不动产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）申请办理项目注销登记。4、项目进度管理（1）已办理房地产开发项目登记的纳税人，按照项目纳税辅导记录要求向主管税务机关（管理三分局）报送房地产开发项目楼牌号情况。（2）已办理房地产开发项目登记的纳税人在取得楼牌号信息时，通过网络传输或移动存储设备将同一个预（销）售许可证的所有楼牌号全部向主管税务机关报送《房地产楼牌号报告表》。

53、项目注销登记5（3）纳税人在未开具发票前，楼牌号信息发生变化的，到管理三分局变更信息；纳税人开具发票后，不能变更已开具发票的楼牌号信息。

6（3）纳税人在未开具发票前，楼牌号信息发生变化的，第三讲：自开票管理房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。1、自开票资格认定从事房地产开发业务并在项目所在地依法办理税务登记或报验登记的纳税人，应持《房地产自开票纳税人认定表》（图）房地产开发企业资质证书和其他有关证件资料的原件及复印件，向项目所在地主管税务机关申请办理自开资格。纳税人须满足如下条件报送资料：（1）依法取得房地产开发企业资质证书（2）按照规定进行房地产项目登记7第三讲：自开票管理房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税（3）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件（包括有微机、能上互联网、电子报税、有采购税控加密所的条件等）（4）具有固定的经营场所。如是租用办公场所，则租赁期必须1年以上。（5）在银行开设结算账户（6）账簿设置齐全，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证的资料，能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润，并能按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款。8（3）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要经审批认定自开票纳税人，持有《房地产自开票纳税人认定证书》办理领购《销售不动产统一发票（自开）》和税控加密锁事宜。具体审批流程：纳税人→征收分局咨询服务岗→管理三分局（房地产、建安分局）→税政管理岗→主管局长（局办公会）2、取消自开票资格（1）自开票纳税人有下列情形之一的，在《取消纳税人自开票资格申请审批表》或《自开票纳税人限期整改通知书》中签署意见，取消自开票资格（2）营业执照、税务登记证、房地产开发企业资质证书被吊销或注销；

9经审批认定自开票纳税人，持有《房地产自开票纳税（3）未按照规定进行房地产工程项目登记（4）账簿设置不齐全，不能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润；（5）不能按规定纳税申报和缴纳各项税款；（6）有偷税行为；（7）不能妥善保管、使用《销售不动产统一发票（自开）》造成严重后果；（8）拒不接受年审的；（9）税务机关规定的其他情形。

10（3）未按照规定进行房地产工程项目登记10第三讲：数控加密锁事宜

1、购买税控加密锁纳税人按照税务机关公告提供的产品价格、银行账号，通过转账或汇款等方式，完成税控加密锁的购买（付款时请注明纳税人名称和计算机代码），邮费自理。供应商负责邮寄税控加密锁及其产品销售发票。（购买加密锁的资料连同自开票认定资料一同上报）2、税控加密锁初始化纳税人凭《建筑业自开票纳税人认定证书》或《房地产业自开票纳税人认定证书》，及税控加密锁到发票发售岗人员处完成税控加密锁的初始化11第三讲：数控加密锁事宜1、购买税控加密锁11

3、银行账号信息：户名：北京华安通联信息技术有限责任公司开户银行：北京银行大钟寺支行账号：010903265001201051469-66地址：北京市海淀区中关村东路123号都市网景A座1708室4、产品信息产品名称型号单位单价（元）税控加密锁HaiKey智能密码钥匙产品（大容量）只160税控加密锁HaiKey智能密码钥匙产品（小容量）只65123、银行账号信息：12第四讲：纳税事项

1、纳税申报（1）从事房地产开发业务的纳税人应按房地产开发项目分别进行纳税申报。（2）从事房地产开发业务的纳税人申报销售不动产营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加时（以下简称营业税及附加），应填报《房地产企业纳税申报表》（图）；申报其他税目营业税及附加时，应填报《纳税申报表》。（3）纳税人按预征率或核定征收率申报土地增值税时（除经济适用住房外），应填报《房地产企业纳税申报表》。

13第四讲：纳税事项1、纳税申报13

（4）纳税人进行土地增值税清算时，应按普通标准住宅和非普通标准住宅分别填报《土地增值税清算申报表》。（5）实行核定征收企业所得税的纳税人申报企业所得税时，应填报《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表（B）》和《建筑业、房地产业分项收入明细表》（6）实行核定征收的个人独资企业和合伙企业申报所得税时，应填报《个体工商户生产、经营所得申报表（定率征收）》和《建筑业、房地产业分项目收入明细表》14（4）纳税人进行土地增值税清算时，应按普通标准住2、应纳税额纳税人从事房地产开发业务，以取得的全部价款和价外费用为营业额，计算缴纳房地产项目营业税及附加。但下列价外费用可不计入营业额：（1）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

②收取时开具省级以上财政部门印刷的财政票据；③所收款项全额上缴财政。（2）代收的住房专项维修基金152、应纳税额153、纳税地点和纳税期限（1）纳税人每月15日内向房地产开发项目所在地主管税务机关申报缴纳营业税及附加、土地增值税。（2）企业所得税以法人为纳税人，每月或每季15日内向其登记注册地申报缴纳企业所得税。（3）对跨市（县）的总分支机构，如总机构为核定征收方式的，其分支机构在房地产项目所在地申报缴纳企业所得税。具体规定参照石地税发[2010]121号文件。163、纳税地点和纳税期限161、从事房地产开发的纳税人开发销售普通标准住房并批准实行查账征收方式进行土地增值税清算的，应进行普通标准住宅的认定。2、纳税人建造出售的住房同时符合下列条件的为普通标准住房：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。第五讲：土地增值税管理17第五讲：土地增值税管理173、从事房地产开发的纳税人进行普通标准住宅认定时，应向房地产项目所在地主管地方税务机关（征收大厅咨询服务岗）报送《普通标准住房审核表》及平均单套建筑面积、容积率、当期政府公布的同级别住房平均价格、实际成交价格的有关证件、资料。4、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。183、从事房地产开发的纳税人进行普通标准住宅认5、对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省局规定的其他情形。

195、对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税6、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或收到清算通知之日起90日内办理清算手续。7、土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的‘（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。206、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件

8、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或收到清算通知之日起30日内向房地产项目所在地主管税务机关（征收大厅咨询服务岗）报送《土地增值税清算申请审批表》及有关纸质清算资料：（1）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

218、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的低价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证件、资料。（3）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

22（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的低9、纳税人根据《土地增值税清算申请审批表》的审批意见，做如下处理：（1）未达到土地增值税清算条件的纳税人，继续报送《房地产企业纳税申报表》，预缴土地增值税。（2）实行核定征收土地增值税的纳税人，依据《土地增值税征收率核定表》核定的征收率，在“系统”中填报《房地产企业纳税申报表》，进行土地增值税清算。在填报《房地产企业纳税申报表》之前，纳税人应向管理人员（管理三分局）报送纸质的《转让房地产收入明细表》、《土地增值税核定纳税鉴定表》。

239、纳税人根据《土地增值税清算申请审批表》的审批（3）实行查账征收土地增值税的纳税人，依据《普通标准住房审核表》按“普通标准住宅”和“非普通标准住宅”在系统中分别填报《土地增值税清算申请表》进行土地增值税清算。10、在填报《土地增值税清算申报表》之前，纳税人应向管理人员报送纸质的《与收入相关的面积明细表》、《转让房地产收入明细表》、《扣除项目及成本结转明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施明细表》、《开发间接费用明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关的税金明细表》。24（3）实行查账征收土地增值税的纳税人，依据《普通标11、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积。）2511、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销1、纳税人首次领购发票时，需提供下列资料到征收大厅发票发售岗，办理发票领购卡：（1）《房地产业自开票纳税人认定表》；（2）《房地产业自开票纳税人认定证书》；（3）税控加密锁；（4）税务机关要求的其他资料。第六讲：发票管理261、纳税人首次领购发票时，需提供下列资料到征收大厅2、纳税人日常领购发票时，需提供下列资料：（1）已填开的发票存根联；（2）作废发票；（3）负数发票；（4）发票领购卡；（5）税控加密锁；（6）税务机关要求的其他资料。3、纳税人申请变更领购发票数量时，应填写《纳税人领购发票票种核定申请表》，报送征收分局发票发售岗。272、纳税人日常领购发票时，需提供下列资料：274、自开票作废（1）纳税人因开具错误等原因需作废已开具发票，应在发票联、记账联、存根联（以下统称“全部联次”）上注明“作废”字样，将监制章部位做剪口处理；（2）纳税人需作废的发票信息，未在“系统”中进行验票处理的，纳税人通过“自开票纳税人客户端”软件作废发票。5、开具负数发票（1）纳税人能收回全部联次，并注明“作废”字样，将监理章部位做剪口处理，交税务机关（征收大厅发票发售岗）查验后，由自开票纳税人留存。284、自开票作废28（2）纳税人不能收回发票联或办证联的，纳税人提供原发票的发票联或办证联复印件、存根联原件。复印件上应由原件的持有人注明“此复印件与原件核对无误”字样，并由该联次持有方主管税务机关或房管部门签字、盖章，并注明联系电话。（符合上述条件的已开具的非当月发票或已进行验票操作的当月发票，发票发售人员将其实物开具信息与“系统”电子信息比对无误后，将已开具的发票号码录入《发票作废及开具负数发票审批表》，经征收分局长审批同意后生效。）

29（2）纳税人不能收回发票联或办证联的，纳税人提供（3）纳税人因房产确权面积小于房产销售面积需要开具负数发票的，旧版发票面积确权金额未超过50000元或新版发票面积确权金额未超过原发票金额的4%的，可自行根据确权面积差额开具负数发票，办理验票时应提供房产管理部门出具的确权面积证明；旧版发票面积确权金额超过50000元或新版发票面积确权金额超过原发票金额的4%的，需持房产管理部门出具的确权面积证明及发票、经办人身份证明原件和复印件申请代开负数发票。30（3）纳税人因房产确权面积小于房产销售面积需要开具6、停止开具发票处理纳税人有下列情况之一，停止开具发票：（1）从事生产、经营的纳税人有税收违法行为，拒不接受税务机关处理的；（2）纳税人被认定为非正常户后；（3）纳税人的自开票资格年审未通过而进行整改的；（4）纳税人的自开票资格被取消的。7、代开发票管理（1）代开发票申请人应提供项目合同、经办人的合法身份证原件及复印件；对符合减免税条件的，提供相关证明原件及复印件。（2）对核定征收所得税的纳税人应按期申报所得税，否则不予代开发票。316、停止开具发票处理31第七讲：企业端自开票管理

1、纳税人在发票开具界面录入发票号码、选择项目编号等信息，且审核无误后保存。2、自开票客户端将发票开具信息通过网络上传税务机关，该纳税人同时符合以下条件的，生成税控码，“系统”允许打印发票；否则自开票客户端给出相应不予开具发票的提示，系统不允许打印发票。（1）具备开具发票资格；（2）录入发票号码准确；（3）已报送《房地产楼牌号报告表》32第七讲：企业端自开票管理1、纳税人在发票开具3、发票补打纳税人因各种原因未能打印出发票的，可在自开票客户端补打发票4、作废发票和开具负数发票（1）纳税人未在“系统”中进行验票处理的发生因开具错误等原因需要作废已开具发票的，应在“全部联次”上注明“作废”字样，将监制章部位做剪口处理，在“作废发票”模块直接作废发票信息。（2）纳税人申请的《发票作废及开具负数发票审批表》电子文书终审后，录入原发票号码，“系统”自动带出原发票信息并在金额处添加负号，再次录入新发票号码，并保存录入信息后打印负数发票。

333、发票补打33

第八讲：房地产用户说明3434

谢谢大家！

2010年10月11号3535房地产业操作流程桥西地税局36房地产业操作流程桥西地税局1第一讲:前言为进一步规范和加强房地产税收征收管理，切实提高房地产税收科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和相关税收法律、法规、结合《河北省销售不动产和建筑业营业税征收管理暂行办法》，制定了对房地产业税收管理各个环节业务操作和监控做出的具体规定。37第一讲:前言为进一步规范和加强房地产税第二讲：项目管理1、项目登记管理纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，持下列资料向房地产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）进行房地产开发项目登记。（1）《房地产开发项目情况登记表》（2）不动产项目审批立项文件原件及复印件（3）土地使用权受让合同或批准文件原件及复印件（4）项目用地规划许可证原件及复印件（5）税务机关要求提供的其他有关资料

38第二讲：项目管理1、项目登记管理3纳税人取得预（销）售许可证、签订商品房销售合同30日内再向房地产开发项目所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件、商品房销售合同复印件。2、项目变更登记纳税人的房地产开发项目登记内容发生变化以及发生对外捐赠房地产、以房地产抵偿债务时，应自发生之日起30日内，持《房地产开发项目情况登记变更表》及有关证件、资料向项目所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）办理项目变更登记。办理房地产开发项目立项登记时，纳税未取得预（销）售许可证的，在取得预（销）售许可证后通过项目变更登记实现补充登记。39纳税人取得预（销）售许可证、签订商品房销售合同33、项目注销登记纳税人房地产项目销售完毕，应自不动产销售完毕之日起30日内，向不动产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）申请办理项目注销登记。4、项目进度管理（1）已办理房地产开发项目登记的纳税人，按照项目纳税辅导记录要求向主管税务机关（管理三分局）报送房地产开发项目楼牌号情况。（2）已办理房地产开发项目登记的纳税人在取得楼牌号信息时，通过网络传输或移动存储设备将同一个预（销）售许可证的所有楼牌号全部向主管税务机关报送《房地产楼牌号报告表》。

403、项目注销登记5（3）纳税人在未开具发票前，楼牌号信息发生变化的，到管理三分局变更信息；纳税人开具发票后，不能变更已开具发票的楼牌号信息。

41（3）纳税人在未开具发票前，楼牌号信息发生变化的，第三讲：自开票管理房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。1、自开票资格认定从事房地产开发业务并在项目所在地依法办理税务登记或报验登记的纳税人，应持《房地产自开票纳税人认定表》（图）房地产开发企业资质证书和其他有关证件资料的原件及复印件，向项目所在地主管税务机关申请办理自开资格。纳税人须满足如下条件报送资料：（1）依法取得房地产开发企业资质证书（2）按照规定进行房地产项目登记42第三讲：自开票管理房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税（3）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件（包括有微机、能上互联网、电子报税、有采购税控加密所的条件等）（4）具有固定的经营场所。如是租用办公场所，则租赁期必须1年以上。（5）在银行开设结算账户（6）账簿设置齐全，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证的资料，能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润，并能按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款。43（3）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要经审批认定自开票纳税人，持有《房地产自开票纳税人认定证书》办理领购《销售不动产统一发票（自开）》和税控加密锁事宜。具体审批流程：纳税人→征收分局咨询服务岗→管理三分局（房地产、建安分局）→税政管理岗→主管局长（局办公会）2、取消自开票资格（1）自开票纳税人有下列情形之一的，在《取消纳税人自开票资格申请审批表》或《自开票纳税人限期整改通知书》中签署意见，取消自开票资格（2）营业执照、税务登记证、房地产开发企业资质证书被吊销或注销；

44经审批认定自开票纳税人，持有《房地产自开票纳税（3）未按照规定进行房地产工程项目登记（4）账簿设置不齐全，不能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润；（5）不能按规定纳税申报和缴纳各项税款；（6）有偷税行为；（7）不能妥善保管、使用《销售不动产统一发票（自开）》造成严重后果；（8）拒不接受年审的；（9）税务机关规定的其他情形。

45（3）未按照规定进行房地产工程项目登记10第三讲：数控加密锁事宜

1、购买税控加密锁纳税人按照税务机关公告提供的产品价格、银行账号，通过转账或汇款等方式，完成税控加密锁的购买（付款时请注明纳税人名称和计算机代码），邮费自理。供应商负责邮寄税控加密锁及其产品销售发票。（购买加密锁的资料连同自开票认定资料一同上报）2、税控加密锁初始化纳税人凭《建筑业自开票纳税人认定证书》或《房地产业自开票纳税人认定证书》，及税控加密锁到发票发售岗人员处完成税控加密锁的初始化46第三讲：数控加密锁事宜1、购买税控加密锁11

3、银行账号信息：户名：北京华安通联信息技术有限责任公司开户银行：北京银行大钟寺支行账号：010903265001201051469-66地址：北京市海淀区中关村东路123号都市网景A座1708室4、产品信息产品名称型号单位单价（元）税控加密锁HaiKey智能密码钥匙产品（大容量）只160税控加密锁HaiKey智能密码钥匙产品（小容量）只65473、银行账号信息：12第四讲：纳税事项

1、纳税申报（1）从事房地产开发业务的纳税人应按房地产开发项目分别进行纳税申报。（2）从事房地产开发业务的纳税人申报销售不动产营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加时（以下简称营业税及附加），应填报《房地产企业纳税申报表》（图）；申报其他税目营业税及附加时，应填报《纳税申报表》。（3）纳税人按预征率或核定征收率申报土地增值税时（除经济适用住房外），应填报《房地产企业纳税申报表》。

48第四讲：纳税事项1、纳税申报13

（4）纳税人进行土地增值税清算时，应按普通标准住宅和非普通标准住宅分别填报《土地增值税清算申报表》。（5）实行核定征收企业所得税的纳税人申报企业所得税时，应填报《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表（B）》和《建筑业、房地产业分项收入明细表》（6）实行核定征收的个人独资企业和合伙企业申报所得税时，应填报《个体工商户生产、经营所得申报表（定率征收）》和《建筑业、房地产业分项目收入明细表》49（4）纳税人进行土地增值税清算时，应按普通标准住2、应纳税额纳税人从事房地产开发业务，以取得的全部价款和价外费用为营业额，计算缴纳房地产项目营业税及附加。但下列价外费用可不计入营业额：（1）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

②收取时开具省级以上财政部门印刷的财政票据；③所收款项全额上缴财政。（2）代收的住房专项维修基金502、应纳税额153、纳税地点和纳税期限（1）纳税人每月15日内向房地产开发项目所在地主管税务机关申报缴纳营业税及附加、土地增值税。（2）企业所得税以法人为纳税人，每月或每季15日内向其登记注册地申报缴纳企业所得税。（3）对跨市（县）的总分支机构，如总机构为核定征收方式的，其分支机构在房地产项目所在地申报缴纳企业所得税。具体规定参照石地税发[2010]121号文件。513、纳税地点和纳税期限161、从事房地产开发的纳税人开发销售普通标准住房并批准实行查账征收方式进行土地增值税清算的，应进行普通标准住宅的认定。2、纳税人建造出售的住房同时符合下列条件的为普通标准住房：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。第五讲：土地增值税管理52第五讲：土地增值税管理173、从事房地产开发的纳税人进行普通标准住宅认定时，应向房地产项目所在地主管地方税务机关（征收大厅咨询服务岗）报送《普通标准住房审核表》及平均单套建筑面积、容积率、当期政府公布的同级别住房平均价格、实际成交价格的有关证件、资料。4、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。533、从事房地产开发的纳税人进行普通标准住宅认5、对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省局规定的其他情形。

545、对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税6、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或收到清算通知之日起90日内办理清算手续。7、土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的‘（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。556、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件

8、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或收到清算通知之日起30日内向房地产项目所在地主管税务机关（征收大厅咨询服务岗）报送《土地增值税清算申请审批表》及有关纸质清算资料：（1）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

568、从事房地产开发的纳税人应在满足清算条件或（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的低价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证件、资料。（3）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

57（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的低9、纳税人根据《土地增值税清算申请审批表》的审批意见，做如下处理：（1）未达到土地增值税清算条件的纳税人，继续报送《房地产企业纳税申报表》，预缴土地增值税。（2）实行核定征收土地增值税的纳税人，依据《土地增值税征收率核定表》核定的征收率，在“系统”中填报《房地产企业纳税申报表》，进行土地增值税清算。在填报《房地产企业纳税申报表》之前，纳税人应向管理人员（管理三分局）报送纸质的《转让房地产收入明细表》、《土地增值税核定纳税鉴定表》。

589、纳税人根据《土地增值税清算申请审批表》的审批（3）实行查账征收土地增值税的纳税人，依据《普通标准住房审核表》按“普通标准住宅”和“非普通标准住宅”在系统中分别填报《土地增值税清算申请表》进行土地增值税清算。10、在填报《土地增值税清算申报表》之前，纳税人应向管理人员报送纸质的《与收入相关的面积明细表》、《转让房地产收入明细表》、《扣除项目及成本结转明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施明细表》、《开发间接费用明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关的税金明细表》。59（3）实行查账征收土地增值税的纳税人，依据《普通标11、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积。）6011、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销1、纳税人首次领购发票时，需提供下列资料到征收大厅发票发售岗，办理发票领购卡：（1）《房地产业自开票纳税人认定表》；（2）《房地产业自开票纳税人认定证书》；（3）税控加密锁；（4）税务机关要求的其他资料。第六讲：发票管理611、纳税人首次领购发票时，需提供下列资料到征收大厅2、纳税人日常领购发票时，需提供下列资料：（1）已填开的发票存根联；（2）作废发票；（3）负数发票；（4）发票领购卡；（5）税控加密锁；（6）税务机关要求的其他资料。3、纳税人申请变更领购发票数量时，应填写《纳税人领购发票票种核定申请表》，报送征收分局发票发售岗。622、纳税人日常领购发票时，需提供下列资料：274、自开票作废（1）纳税人因开具错误等原因需作废已开具发票，应在发票联、记账联、