房地产项目开工前期策划

实现低风险，达成高共享汇报人：陈凯2017-5-23内部资料

严禁外传|1“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。”——主席语2017-5-23内部资料

严禁外传|2目标策划容桂项目开工前策划012017-5-23内部资料

严禁外传|3目标策划—经营指标总金额（万元）不含自持物业，车位亏损分摊到地上受益产品项目开放时间2018-1-1项目开盘时间2018-1-13项目整个项目金额（万元）住宅高层洋房商业车位-15,06515,065-5,5525,5523,686底商非人防地下室人防地下室占地面积建筑面积可售面积计容面积36,00934,009146,985139,636139,636163,538163,53811,7122,0004,0824,0004,0004,6854,68511,712-175,652158,701143,636173,775173,77510,950-9,520-----获取方式联营开发地块面积54亩一、项目总收入ꢀꢀ1ꢀ销售收入不含税销售单价(元/m2)ꢀꢀ2ꢀ税收返还我方自有资金投入1.92亿元项目总投入17.35亿元二、各项支出总额土地成本137,54031,850129,76730,9892,9968614,777---行政事业性收费与前期工程费用建造成本3,6493,255103291-56,02546,1231,9533,3093,8388021,4993,8581,2003,85835,60136,23516,88451,72942,2191,8453,2193,7367101,3263,6311,1293,39434,31433,77116,0561,172853108891022037104323,1243,052---7313612338366698775194-------------主体建筑安装工程费开放时间目标8个月成就共享达成目标18个月景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用税金项目含税总对价8.15亿元含税计容楼面价5658元/平97589.231,689634三、销售部分利润总额四、销售部分所得税项目含税总货值19.29亿元土地获利倍数0.61五、销售部分净利润六、销售毛利率19,35120.85%11.14%17,71420.65%10.83%1,05536.06%22.53%58113.96%10.47%-0.00%0.00%七、销售净利润率(销售净利润/销售收入)年化自有资金回报率91%净利润率10.03%八、投资净利率(销售净利润/(各项支出总额+销售部分所得税)9.91%12.15%29.08%11.70%0.00%-九、我司土地溢价款十、我司权益比例-51.00%9,034-51.00%538-51.00%29735826.60%9,86951.00%十一、我司权益部分后净利润-0.00%-首期项目去化率2017-5-23100%成就共享目标1641万元十二、我司权益部分净利润率十三、亩产利润十四、成就双享奖金11.14%182.721,64110.83%177.1022.53%179.4110.47%-内部资料

严禁外传|4十五、成就双享奖金对税负的影响十六、我司净收入-7228,228目标策划—开发分区及货量组织面积(㎡)产品类型层数户型套数货值（万）25层18层25层Y189-10(T5)Y189-11(T6)Y189-11(T6)1251081,24813,92510,548117,20018,10313,712152,360高层洋房ꢀ商铺毛坯4,0005,200ꢀ可售车位-2603,510总计192,885销售铺排：销售中心洋房样板房2017-5-23目标策划—开发分区及货量组织面积(㎡)产品类型层数户型套数货值（万）25层18层25层Y189-10(T5)Y189-11(T6)Y189-11(T6)1251081,24813,92510,548117,20018,10313,712152,360高层洋房ꢀ商铺可售车位毛坯4,0005,200ꢀ-2603,510总计192,885销售铺排销售中心洋房样板房2017-5-23目标策划—开发分区及货量组织面积(㎡)产品类型层数户型套数货值（万）25层18层25层Y189-10(T5)Y189-11(T6)Y189-11(T6)1251081,24813,92510,548117,20018,10313,712152,360高层洋房ꢀ商铺可售车位毛坯4,0005,200ꢀ-2603,510总计192,885销售铺排销售中心洋房样板房2017-5-23目标策划—基本情况2017-5-23内部资料

严禁外传|8目标策划—营销分析产品建议

容积率4.0，总货值19.29亿，总建面约17.0258万㎡，以91-107平三房产品为主抢占刚需市场，配置少量123-125平米四房产品面向首改客户。项目设置商业街，作为项目自有配套。售价建议

建议18-25层高层精装均价13000元/㎡，底商毛坯售价13000元/㎡，车位售价135000元/个。三房四房2017-5-23目标策划—现金流前置策划容桂项目开工前策划022017-5-23内部资料

严禁外传|11前置策划—组织架构项目总经理项目副总经理（合作方）项目副总经理物业经理开发报营销经理营销部财务经理工程经理工程部客服主管项目客服建经理财务资金部开发部物业公司综合部项目成本岗水电专业资料档案项目秘书土建专业仓管员2017-5-23内部资料

严禁外传|12前置策划—组织策划开工、封顶、开放、开盘等节点七前三后策划会装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会每日例会（现场会）每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排会议制度每周计划会区域部门、政府领导周报、月报区域互动定期与区域平台互动，汇报进度、协调问题2017-5-23内部资料

严禁外传|13前置策划—地块现状场地及周边环境复杂：北侧既有道路、别墅区、高压线、燃气管道、低压电缆、临时专变等，西侧为既有临时道路和临房，南侧紧邻民房，东侧高架轨道、紧邻民房，地块存在既有老桩和水塘。西侧电线杆北侧高压线、10KV临时专用台变、低压电缆村民住宅——展示区施工放坡暂时不涉及村民现有民房，拟后期协调高压线——协调拆除，展示区施工暂时不涉及进场道路、出土路、场内水塘——影响别墅日照——设计图示，建筑控制线已经退让东侧城铁噪音——建设永久广告围屏建筑，并用园林生态建设手段减少噪音污染地基、旧桩——先挖土后打桩，暴露旧桩位置，分别破除或补桩处理红线外工程……前置策划—设计策划序号图纸内容出图开始时间工期出图完成时间责任部门配合部门12规划、方案签确扩初+调整2017-5-202017-5-3010302017-5-302017-6-29设计管理部设计院设计管理部设计管理部3桩基图纸2017-6-3072017-7-6设计院设计部、项目部45678全套建筑结构施工图水电安装图纸人防扩初图纸人防地库图纸精装图纸2017-6-302017-7-102017-7-120101510152017-7-202017-7-202017-7-152017-7-252017-7-30设计院设计院人防院人防院精装院设计管理部设计管理部设计管理部设计管理部设计管理部2017-7-152017-7-159电梯深化图纸2017-7-10152017-7-25电梯公司设计部、项目部10111213门窗深化图纸园建绿化图纸消防深化图纸综合管网深化图2017-7-152017-7-6303020202017-8-152017-8-5门窗公司顺茵公司消防设计设计院设计部、项目部设计管理部2017-7-202017-7-202017-8-102017-8-10设计部、项目部设计管理部内部资料

严禁外传|152017-5-23前置策划—设计策划各专业交叉收口1、项目部组织区域设计管理部、设计单位、成本、营销、总分包、监理等召开图纸评审会；图纸尺寸符合（如门窗、石材、土建、精装的收口复核）建筑与装修的定位尺寸复核2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；3、施工样板间遇到问题时再次进行反馈修改，按修改后图纸施工；水电专业功能性复核建筑、结构室内标高（建筑结构图）与室外标高（规划图）的复核装修定做产品与现场实际尺寸复核4、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全审会纸图面进行货量区施工。2017-5-23内部资料

严禁外传|16前置策划—招标策划事项开始时间完成时间计划进场时间2017-6-6勘察单位招标设计单位2017-5-202017-6-52017-5-202017-7-5监理单位招标2017-5-302017-5-302017-6-152017-5-202017-5-302017-8-102017-7-252017-6-302017-6-302017-8-52017-6-52017-6-302017-9-102017-8-25桩基单位招标2017-7-1总承包单位招标土方单位招标2017-8-102017-6-102017-7-1支护单位招标主要单位招标计划示范区景观单位招标售楼处及样板房装修单位招标2017-9-202017-9-15门窗单位招标2017-6-152017-8-102017-7-152017-9-102017-8-152017-9-152017-10-1消防工程单位招标智能化工程单位招标红线外供水工程2017-8-152017-8-52017-8-52017-9-152017-9-52017-9-52017-9-102017-5-23内部资料

严禁外传|17红线外供配电工程2017-9-10前置策划—采购策划电梯、石材（如有）、防水卷材、涂料、室内抛光砖、家居四大件、洁具、灯具开关面板、淋浴屏风、景观饰品、家电、软装、铝合金外窗等重点设备材料图纸样板确认选定供应商沟通排产周期下单、跟进发货进场验收材料采购关键节点责任到人材料样板土建装修园建类：XXX机电市政配套类：XXX2017-5-23报建策划容桂项目开工前策划032017-5-23内部资料

严禁外传|19报建策划—报建“五证”2017.4.20（协议签定）2017.4.20（协议签定）预计2017.7.20建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证预计2018.1.10预计2017.8.4建设工程施工许可证商品房预售许可证2017-5-23内部资料

严禁外传|20报建策划—剩余关键节点总平面方案报建审查施工图纸审查及备案商品房预售许可证（总平确定后1个月）（工规证后10天）（开盘前3天）总平获主席签字；规划方案设计审批；日照分析；交通景观评价审批；总图并联审查勘察、设计单位备案；施工、监理单位备案；消防、防雷、防白蚁商品房面积测绘；工程形象达到预售结节（主体三分之二）6月30日7月20日8月1日8月4日1月10日建设工程规划许可证建设工程施工许可证（总平确定后3个月）（施工图审查后4天）建筑方案审批；报建图审批；面积复核；人防报建；建筑环境审查；定位放线施工图审查及备案，工程招投标备案，合同备案，项目资本金，农民工工资保障金2017-5-23内部资料

严禁外传|21报建策划—报建小策略主动沟通，勤跑动，勤汇报；有底线，有原则，合法合规工作简报上门拜访邀请指导2017-5-23内部资料

严禁外传|22工程策划容桂项目开工前策划042017-5-23内部资料

严禁外传|23工程策划—展示区范围、板房及围挡设置Y189-10（93、123）板房综合楼立面效果展示区范围展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度3m，面层覆喷绘或昆承湖效果图展示围挡线Y189-11(91、107)板房标准围墙六集团标准化喷绘无人机采集实景鸟瞰图工程策划—标段划分承建面积一标段：广腾（议标)一标段（m

）21#综合楼-物业用房2000（2F）1-3#高层Y189-10（93、123）39773Y189-11(91、107)板房一标段地下室12293汇总54066承建面积二标段（招标）二标段（m

）22、3#综合楼-物业用2000房（2F）4-10#高层（25F）二标段地下室汇总10190012293116193工程策划—塔吊、堆料场蓝色：展示区围挡，保证后续首批货量区施工的位置圆圈：塔吊，布置在地库外围堆场和加工场布置在地库外围展示区围挡外围增加一段临时道路，其他用小区道路生活区材料堆场钢筋加工场工程策划—工期说明本项目共有10栋高层住宅，其中9栋25层塔楼，1栋18层塔楼；1层地下室；旋挖桩基础且淤泥层深厚，基坑采用放坡或简易支护；总建面约17万平米，单栋单层建面约570平米；外墙涂料；采用木模、快拆体系、3套模板，爬架；静载试桩设置在二标段区域，所有桩基均采用小应变检测，未考虑任何内、外部不利因素的影响。工期安排根据前紧后细原则铺排，早穿插（结构5层开始穿插），小流水（精装按3层/段流水），关键线路工作面满铺施工，保证精装修具备足够施工时间，以达到完美交楼。重点提示：1、抢地下，保地上，根据天气条件决定先打桩或先挖土（本方案先挖土）；2、抢临舍，保道路，材料堆场设置在地库范围外施工道路边，保证材料无需转场且运输方便；3、抢主体，保装修，抢立面，保室外；4、公共部位电梯、入户门、防火门前置安装，确保装修紧凑插入。2017-5-23内部资料

严禁外传|27工程策划—关键路线横道图净工期：400天（以单栋25层为模型）关键线路横道图17-517-7

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18-1117-6地下室施工6873主体结构（封顶）砌筑抹灰及外墙涂料基层外架拆除及外墙涂料面层室内精装修13718570100153451857635室外工程190

10竣工备案及交楼联合验收457629非关键线路关键线路雨季春节春节假期非关键线路关键线路占春节假期2017-5-23内部资料

严禁外传|28工程策划—关键路线网络图关键线路网络图2017-5-23内部资料

严禁外传|29工程策划—项目工序穿插图正负零完成后137天封顶，252天拆除外架，287天装修完成2017-5-23内部资料

严禁外传|30成本策划05容桂项目开工前策划成本策划—成本可能增项现场清表邻建筑和城际线现场存在两个鱼塘及一片香蕉林，清表存在一定难度。块北