房地产业发展问题

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业数学建模论文--房地产业发展问题姓名：杨雷张宝樊强指导老师：郭文艳时间：2010.08.24

房地产业发展问题摘要本文是一个房地产业发展问题，有多个变量（经济发展变量和房地产发展变量），对三个问题分别使用了灰色系统、拟合等方法来建模求解，如下：问题一，阐述房地产市场发展与经济发展的关系，并预测2009年该市的房地产市场发展形势。先将附录三综合表中的17个变量分为两个组，一组是关于房地产发展的变量，另一组是关于经济发展的变量，第一组选定房地产业生产总值增加值代表房地产发展的变量，第二组选定全市生产总值代表经济发展的变量，再用灰色系统建立模型，以年为单位，分析关于房地产发展的各个变量与全市生产总值的灰关联度、关于经济发展的各个变量与房地产业生产总值增加值的关联度，按关联度的大小得到各变量对其的影响程度，得到：房地产开发投资对经济发展的影响最大，城市居民人均消费性价格支出对房地产市场发展的影响最大，以上都是在Excel中求解出结果；为了预测2009年该市的房地产市场发展形势，先选取相应的指标：、房地产业生产总值增加值；、房地产开发投资额；、是否产生泡沫经济；、若产生泡沫，分析泡沫是否严重。再建立拟合模型和泡沫模型，利用MATLAB求得2009年的房地产业生产总值增加值、房地产开发投资和房地产业的利润率，发现仍然存在泡沫，但没有处于严重泡沫状态。问题二，影响房地产业发展的因素及对政府调控房地产市场的指导作用，同样采用了灰色系统模型，不同的是，选取了房地产业生产总值增加值作为参考序列，其余16个变量作为比较序列，分七个步骤求出灰关联度，发现城市居民人均消费性价格支出对房地产业发展的影响最大；再根据16个变量对房地产业生产总值增加值的影响大小，政府采取相应的政策宏观调控房地产市场。问题三，在房地产业健康稳定发展的前提下，欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，先建立了增长模型，求出2008年到2015年达到要求的增长率，再与已有实际增长率作比较，发现增长过快，存在泡沫，最后根据实际情况，提出了九点相应的措施。最后，还对模型提出了实质性的评价和推广建议。关键词：房地产；灰色系统；线性拟合；泡沫

一问题的重述住房问题是关系民生的大问题。房地产等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没有到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念，这必将对我国房地产业产生巨大影响。问题一：试建立数学模型阐述房地产市场发展与经济发展的关系。2009年该市的房地产市场发展形势如何？问题二：试建立数学模型分析影响房地产业发展的因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？问题三：作为建设小康社会的一项重要指标，在房地产业健康稳定发展的前提下（可参照附件一中的部分指标），欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取哪些措施？

二问题分析对于本文的房地产发展问题，需要就多个变量进行讨论，使用灰色系统、拟合等方法来分析变量之间的关系，再具体分析符合条件的方案。对于问题一房地产与经济发展的关系，可以将附录三中的17个变量分为两个组，一组为关于房地产发展的变量，一组为关于经济发展的变量，每组选定一个具有代表意义的变量，选定房地产业生产总值增加值代表房地产发展的变量，选定全市生产总值代表经济发展的变量，再使用灰色理论中灰关联分析方法分析关于房地产发展的各个变量与全市生产总值的灰关联度，分析关于经济发展的各个变量与房地产业生产总值增加值的关联度，按关联度的大小得到各变量对其的影响程度；为了预测2009年该市的房地产市场发展形势，选取相应的指标，再建立模型，便能够达到目的。对于问题二影响房地产业发展的因素，先根据问题一中选定的房地产业生产总值增加值代表房地产发展的因素再根据灰关联分析方法分析其他16个变量与这个变量的关联度，分析影响房地产发展的因素；政府宏观调控房地产市场的政策便根据上面的分析得出。对于问题三在房地产业健康稳定发展的前提下，欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，可以建立增长模型求出增长率，再与已有实际增长率比较，得出目前增长是否过快，然后根据实际情况，提出相应的措施。三模型假设⑴假设时间序列以年为单位；⑵假设该市没有其他突发事件的影响，如地震、火山等；⑶假设该市人口比较稳定，没有大量的人口迁入、迁出；⑷假设居民购买住房时没有偏好心理，该市的人口结构对购房无影响；⑸假设附录中的数据是真实可靠的。

四符号说明与变量符号变量第个反映经济发展的变量第个反映房地产发展的变量灰关联系数灰关联度绝对差分辨系数两极最小差两极最大差权重时间（单位：年）待求常数房地产业的利润率拟合度增长率平均增长率

五模型的建立与求解5.1问题一模型的建立与求解5.1.1模型的建立问题一需要利用附录三中的数据，分别建模解出两个问题：（1）房地产市场发展与经济发展的关系；（2）预测2009年该市的房地产市场发展形势。将附录三综合表中的17个变量按经济发展与房地产市场发展分为两组，分别用和来表示，具体见表1：第一组（经济发展）全市生产总值城镇以上固定资产投资额居民消费价格指数城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性价格支出社会职工平均工资第二组（房地产发展）房地产业生产总值增加值房地产开发投资居民居住消费价格指数全市各类房屋竣工面积商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额房屋销售价格指数房屋租赁价格指数年末人均住宅面积表1两组变量房地产市场发展与经济发展的关系模型对于房地产市场发展与经济发展两者之间的关系，可以利用灰色系统建立模型，求解出灰关联度来反映两者之间的关系，灰关联度大则说明影响大。设为灰关联因子集，为参考序列，为比较序列，为的第个点的数，即：（5.1-1）由灰色系统可得灰关联系数的模型：（5.1-2）其中，为绝对差，为两极最小差，为两极最大差，为分辨系数，这里取。灰色系统的总模型为：（5.1-3）其中，为对的灰关联度，为权重，满足。2、房地产市场发展形势模型2009年房地产市场的发展形势可以用该年的一些指标来反映，主要有：、房地产业生产总值增加值；、房地产开发投资额；、是否产生泡沫经济；、若产生泡沫，分析泡沫是否严重。（1）拟合模型若要求得2009年的房地产业生产总值增加值和房地产开发投资，需要分别对和进行拟合，得到一次或多次拟合曲线，通过拟合曲线，便可预测2009年的和，拟合模型如下：（5.1-4）其中，为待求常数，当=1时，为一次线性拟合；时，为多项式曲线拟合。先进行一次拟合，拟合度高则不必进行二次拟合，否则依次进行下去，直至拟合度满足要求。（2）泡沫模型2009年房地产业的利润率为2009年的房地产业增加值比上2009年房地产的开发投资额，即：（5.1-5）由附录一可知，若高于国际市场上的房地产业平均利润率8%，则可判定房地产业有泡沫存在；若超过300%，则处于严重泡沫状态。5.1.2模型的求解1、房地产市场发展与经济发展的关系模型求解由附件三综合表中的数据，再利用灰色系统模型，便可求出灰关联度，具体求解步骤如下：第一步：以年为单位，先在EXCEL中求出2003-2008年各量的和（2003年有6个月），见表2和表3：2003972.95345.8610.95099.624217.941416220042163.8936.6122511088.58952.391344520052695.51403.21227.312920.569884.541561620063206.581485.61210.5415327.9111944.021823520073786.521635.41254.517855.8313375.842107420084435.6220191257.120464.4114998.6322986表2经济发展200344.4687599.11206.7681.844934580100101.419.4200483.7162.61222.81444.12101.3635.3516.315310010024.22200591.13223.82292.41378.82362.7811.3739.8266.7110.9103.325.012006127.242571248.171328.22781.1652.6736.4313.2106.9110.125.752007141.11322.41231.51556.43223.7640.7833.3433.4106.5108.323.72008150.37373.11243.713543782.65807.7769.3390.3111.9115.326.8表3房地产发展第二步：初值化处理，得标准化序列，即将2003年归一化，2004-2008年分别与2003年作除法，见表4和表5：200311111120042.2.2.2.2.0.20052.4.2.2.2.1.20063.4.1.3.2.1.20073.4.2.3.3.1.20084.5.2.4.3.1.表4标准化序列（经济发展）20031111111111120041.1.2.1.3.1.1.1.912510.1.20052.2.3.1.3.1.2.3.333751.1091.1.20062.2.2.1.4.1.2.3.9151.0691.1.20073.3.2.1.4.1.2.5.41751.0651.1.20083.4.2.1.5.12.2.4.878751.1191.1.表5标准化序列（房地产）第三步：按照不同的要求，选参考序列和比较序列（1）经济发展关于房地产市场发展的关系选取全市生产总值作为参考序列，、、、、、、、、、、作为比较序列。（2）房地产市场发展关于经济发展的关系选取房地产业生产总值增加值作为参考序列，、、、、、作为比较序列。第四步：求绝对差，两极最小差，两极最大差（1）经济发展关于房地产市场发展的绝对差20030000000000020040.0.0.1.0.0.0.0.1.1.0.20050.0.1.1.0.0.0.0.1.1.1.20060.0.1.2.0.1.1.0.2.2.1.20070.0.1.2.0.2.1.1.2.2.2.20081.0.2.3.0.8.2.0.3.3.3.表6绝对差（经济发展关于房地产市场发展的关系）两极最小差=0，两极最大差=8.。（2）房地产市场发展关于经济发展的绝对差200300000020040.0.0.0.0.0.20050.2.0.40.0.0.20060.1.0.0.0.21.20070.1.1.0.0.411.20081.2.1.0.0.1.表7绝对差（房地产市场发展关于经济发展的关系）两极最小差=0，两极最大差=2.。第五步:取,利用式（5.1-2）计算灰关联系数经济发展关于房地产市场发展的灰关联系数r01(k)r02(k)r03(k)r04(k)r05(k)r06(k)r07(k)r08(k)r09(k)r10(k)r11(k)20031111111111120040.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.20050.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.20060.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.20070.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.20080.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.表8灰关联系数（经济发展关于房地产市场发展的关系）房地产市场发展关于经济发展的灰关联系数200311111120040.0.0.0.0.0.20050.0.0.0.0.0.20060.0.0.0.0.0.20070.0.0.0.0.0.20080.0.0.0.0.0.表9灰关联系数（房地产市场发展关于经济发展的关系）第六步：选取权重因为2003年有6个月，为了满足条件，所以取，，，，，。第七步：求出灰关联度（1）经济发展关于房地产市场发展的灰关联度0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.表10灰关联度（经济发展关于房地产市场发展的关系）从上面的11个灰关联度可以看出，房地产开发投资对经济发展的影响最大，房屋租赁价格指数对经济发展的影响最小，11个房地产市场发展变量对经济发展的影响大小如下：（2）房地产市场发展关于经济发展的灰关联度0.0.0.0.0.0.表11灰关联度（房地产市场发展关于经济发展的关系）从上面的6个灰关联度可以看出，城市居民人均消费性价格支出对房地产市场发展的影响最大，城镇以上固定资产投资额对房地产市场发展的影响最小，6个经济发展变量对房地产市场发展的影响大小如下：房地产市场发展形势的模型求解利用式（5.1-4）模型，对附录三综合表中的数据进行处理，便可以得到2009年的房地产业生产总值增加值和房地产开发投资，因为2003年只有6个月，所以略去2003年的数据，先用MATLAB进行一次线性拟合（MATLAB程序间附录），得到：，拟合度0.9397；，拟合度0.9929。两者的拟合度均很高，可以接受，拟合曲线如下：表1房地产业生产总值增加值表2房地产开发投资取，得2009年房地产业生产总值增加值173.7060，房地产开发投资423.6600。再利用式（5.1-5）模型，得到2009年房地产业的利润率，所以，判定2009年该市房地产业有泡沫存在，但没有超过300%，没有处于严重泡沫状态。5.2问题二模型的建立与求解5.2.1模型的建立为了分析影响房地产业发展的因素，同样可以用问题一中的灰色系统来分析各个因素对其的影响，根据各个灰关联度大小来确定政府调控房地产市场的措施，灰色系统模型如下:灰关联系数模型：（5.2-1）灰色系统的总模型为：（5.2-2）5.2.2模型的求解1、影响房地产业发展的因素的数学模型求解同问题一模型的求解一样，主要分为七个步骤，第一、二步不变，得到标准化序列，第三步以后如下：第三步：选取参考序列和比较序列选取房地产业生产总值增加值作为参考序列，、、、、、、、、、及、、、、、作为比较序列。第四步：求绝对差，两极最小差，两极最大差20030000000020040.0.0.1.0.0.0.0.20050.1.0.1.0.0.1.0.20060.0.1.1.1.0.1.1.20070.1.1.1.1.0.2.2.20080.1.2.2.9.1.1.2.20030000000020040.0.0.0.0.0.0.0.20051.0.0.2.0.0.0.0.20061.1.0.1.0.0.0.1.20072.1.0.1.1.0.0.1.20082.2.1.2.1.0.0.1.表12绝对差两极最小差=0，两极最大差=9.。第五步:取,利用式（5.2-1）计算灰关联系数灰关联系数20031111111120040.0.0.0.0.0.0.0.20050.0.0.0.0.0.0.0.20060.0.0.0.0.0.0.0.20070.0.0.0.0.0.0.0.20080.0.0.0.0.0.0.0.灰关联系数20031111111120040.0.0.0.0.0.0.0.20050.0.0.0.0.0.0.0.20060.0.0.0.0.0.0.0.20070.0.0.0.0.0.0.0.20080.0.0.0.0.0.0.0.表13灰关联系数第六步：选取权重同上，取，，，，，。第七步：求出灰关联度灰关联度0.0.0.0.0.0.0.0.灰关联度0.0.0.0.0.0.0.0.表14灰关联度从上面的16个灰关联度可以看出，城市居民人均消费性价格支出对房地产业发展的影响最大，商品房竣工面积对房地产业发展的影响最小，16个变量对房地产业发展的影响大小如下：为方便起见，列16个变量对应关系如下：>>>>>>>城市居民人均消费性价格支出城市居民人均可支配收入房地产开发投资商品房销售面积居民消费价格指数全市生产总值居民居住消费价格指数商品房销售额>>>>>>>年末人均住宅面积社会职工平均工资全市各类房屋竣工面积商品房施工面积房屋销售价格指数房屋租赁价格指数城镇以上固定资产投资额商品房竣工面积2、该模型对于政府调控房地产市场的指导作用上面的16个变量对房地产业发展的影响大小可以作为政府调控房地产市场的指导，政府可以明确哪些因素对房地产发展影响更显著，可以对出现的房地产问题作出及时准确的决策，进行宏观经济调控。在房地产经济周期波动的运行环境下，如何促进房地产业实现长期稳定的可持续性发展，是制定和选择房地产政策时面临的重要课题。房地产业不仅是社会生产和生活的载体，而且是国民经济发展的基础。房地产业作为资金密集型产业受资金的影响，同时又受到宏观经济政策的影响，合理制定政策有助于房地产的稳定发展。通过分析调查研究，参照附录二中的我国相关房地产政策，政府至少应该做好以下几点工作：(1)由于泡沫已经存在，应该适当降低房地产业生产总值增加值,提高房地产开发成本，增收土地闲置费等，以此减少泡沫；(2)加大打击炒房力度，提高商品房利用率，尽量避免闲置，调整房价，加强宏观调控，使之遵循社会主义市场规律；(3)减少城乡差距，对待外来务工购房者需降低门槛，多建廉租房、经济适用房，同时，也要制定相关政策避免借机炒房；(4)降低城市压力，加大农村基础设施建设，加快社会主义新农村建设。5.3问题三模型的建立与求解5.3.1模型的建立欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，假设从2008年到2015年人均住房面积的增长率不变，则得到增长模型：（5.3-1）由此模型解出的增长率与前几年的平均增长率比较，便可以知道是否增长过快，是否有泡沫存在，再根据实际情况，政府采取相应的措施。5.3.2模型的求解由式（5.3-1）的模型，再结合初始条件，=2015，=30，=26.8，得到增长率=1.6244%。该市从2004年至2008年（略去2003年）年末城区人均住宅使用面积（平方米）及年增长率如下表所示：年份年末人均住宅使用面积（平方米）增长率（%）200424.22200525.013.2618200625.752.9588200723.7-7.9612200826.813.08表15年增长率表3时间序列与人均住宅面积平均增长率=2.83485%，因为=1.6244%<2.83485%，所以增长过快，有泡沫。对此，政府采取的相应措施：统一思想，提高认识住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。政府部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。（2）完善二手房及廉租房市场，多建设经济适用房目前，闲置房上升，发展房屋租赁，可以出台政策，推动拥有多套住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。要从根本上解决群众住房问题，就要将租赁与出售合理结合起来。为培育和发展租赁市场，政府应该进一步调整税收结构、合并税种、降低税率。为促进二手房交易，在增加主场保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。因地制宜正确选择与有效运用补贴模式、完善和发展住房金融以及制定和完善相关法律法规等措施来实现分类保障的目标。（3）合理使用土地、节约使用土地切实落实已经制定的土地供应计划和年度住房建设计划，优先满足保障性住房、努力增加中低价位、中小型普通住房的土地供应；加强对闲置土地的处置力度，盘活存量土地。若土地能得到更好控制，则政府就能在满足市场供求关系下合理支配土地发放量，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫，在短时期内投资者人数不发生很大变化的情况下稳定土地价格，进而抑制房价持续上涨。（4）建立考核问责机制稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。（5）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（6）增加居住用地有效供应国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（7）调整住房供应结构各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供。（8）加强对房地产开发企业购地和融资的监管国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（9）加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡