投资测算成本分析课件

投拓狗日记／新芽课程原件投资测算培训系列课第二讲

静态测算之规划、收入、成本分析投拓狗日记/新芽直播间课程原件／新记日拓狗投芽课程原件目录目录

CONTENTS一、静态投资测算概要二、规划设计指标分析三、收入分析四、成本分析五、小结投拓狗日记／新芽课程原件1.1

静态投资测算概念厘定

静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算。

即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。

一般多用于机会研究阶段的匡算、初步可行性研究阶段的概算；对于开发周期短、以出售型房地产为主的项目比较适用。一、静态投资测算概要／新芽课记程原件日投拓狗……一、静态投资测算概要1.2

投资测算（静态/动态）基本原理

收益

收入

支出

净利润

项目总投资

税费

销售收入

三大税

增值税及附加

土地增值税

配套设施费

开发间接费

企业所得税

不可预见费

三大期间费用

管理费用

营销费用

财务费用序号项目一租售总收入1销售物业2自持/经营物业二项目总投资1土地成本2前期费用3建安工程费4基础设施费5配套设施费6开发间接费7不可预见费8管理费用9营销费用10财务费用三税费1增值税及附加2土地增值税3企业所得税四项目效益分析1税前利润2净利润3销售净利润率4静态投资回收期投拓狗日记／新芽课程原件一、静态投资测算概要投拓狗日记／新芽课程原件一、静态投资测算概要1.3

静态投资测算基本步骤

静态测算的目的是编制项目某一时间点的损益表（利润表）

静态测算基本步骤

4、给出损益表及

衍生表

2、估算销售收入

3、估算项目成本

1、明确项目规划设计指标芽课程记日／新原件拓狗投++地上计容面积+二、规划设计指标分析

2.1

规划设计的基本原理

房地产建筑规划要做的工作很多，而投资人员需要自己有能力和专业分析项目的基本规划指标。

一般输入条件：用地红线、容积率、建筑密度、绿化率、限高等。①规划

布局

②建筑

选型⑤道路

规划

④配套

规划⑥景观

规划③住宅

户型总建筑面积=

=

地上面积

地下面积

地上不计容

面积

住宅（产品类型）

设备层

非住宅

架空层

自持物业

避难层

配套设施

…

…

…

…

地下面积

非人防地下室

人防地下室

地下储藏室

…

…投拓狗日记／新芽课程原件2.2

规划设计的基本限制条件

用地面积/用地红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界

线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围

内施工建房。

容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

限高：指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。（航空限高）二、规划设计指标分析容积率指标与相对应的产品形态容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.51.5~2.0＞2.0对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼多层住宅小高层高层层数3层以内3层以内3-4层4-7层8-11层12层以上／新芽课程原件记日投拓狗二、规划设计指标分析2.3

匡算规划设计指标

明确建筑形态和容积率关系容积率=地上总建筑面积

用地面积容积率指标中的用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。程芽课拓狗日记／新投原件平均层数=二、规划设计指标分析

计算平均层数

地上总建筑面积（用地面积

x

容积率）楼层平均面积和（用地面积

x

建筑密度）=容积率建筑密度平均层数=

容积率建筑密度x

日照间距系数x楼层修正系数修正拓狗日记／新芽投课程原件二、规划设计指标分析

容积率拆分

不平衡使用容积率（拉高拍低，高低配）可以有效提高产品溢价及项目总货值。容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅

小高层住宅芽／新拓狗日记投课程原件拆分方式1

≤0.40.4~0.50.6~0.80.8~1.01.0~1.2

独栋

双拼

联排

叠拼洋房/叠拼2/2.5/3

2.5/3

2.5/3

4~5

5~6

-独栋+联排双拼+联排联排+叠拼联排+洋房

-

双拼+联排

双拼+叠拼

联排+洋房联排+小高层

-

类独栋合院/类独栋合院/类独栋

叠拼+洋房

-

2~3

2~4

2.5~52.5~111.3~1.71.8~2.0洋房/类洋房

小高层

6~910~11.5联排+小高层

洋房+小高层

叠拼+小高层联排+小高层

叠拼+小高层

洋房+小高层2.5~112.5~152.1~2.52.6~3.03.0~3.5

≥3.5高层高层高层高层12~1818~2727~33

≥30小高层+高层小高层+高层小高层+高层

-洋房+高层洋房+高层

-

-----

6~1811/3315/33

-说明1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。二、规划设计指标分析

常用的容积率拆分方式：新版《城市居住区规划设计标准》后对高低配限制更加严格，住宅用地容

积率不超过3.1，限高不超过80米。

住宅项目容积率与产品对应关系参考

研发支持中心/姚斌

可能的产品形式

适当进行指标拆分常见产品组合类型

拆分方式2

拆分方式3项目容积率

常规均好性做法产品类型

层数层数投拓狗日记／新芽课程原件常见经验结论：

1.5的容积率可以全部排布11层的小高层

2.5的容积率可以全部排布17层的高层

2.0的容积率可以排布一半17层的高层+一半11层的小高层

比如以容积率2.0，密度最大值20%，绿地率最小35%，住宅限高54米，人均用地面积最大值17㎡/人为例？二、规划设计指标分析常见的车位配比高端业态（别墅、洋房）1.5个车位/100㎡中端业态（多层、小高层）1个车位/100㎡低端业态（小户型）0.8个车位/100㎡商业1个车位/100㎡酒店0.8个车位/100㎡写字楼0.7个车位/100㎡芽课投拓狗日记／新程原件二、规划设计指标分析

地下面积的计算地下面积最主要的是地下车位的面积，匡算面积并且明白需要布置几层地下室（直接影响到成本）是基本知识，地下车库单车位面积可以按照33-40㎡/个保守估计。注：1、车位配比情况一定要查各地的规范；2、车位包括地上和地下车位；3、注意人防车位和非人防车位的配比，影响货值。案例1案例2案例3案例4本案权重8530931088908720与本案契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数景观50%0.800.401.500.751.100.550.900.451外部环境30%1.300.391.200.360.700.210.750.231户型20%0.600.120.700.141.000.201.250.251配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.091100%1.061.331.051.01参考价格9041.812382.39290.058807.2权重比准价25%35%25%15%10238平均比准价9880拓狗日记／新芽课程原件投3.1

销售物业可售物业销售收入=各物业销售面积×各物业销售均价×各物业销售率

市场比较法：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。

适用于具有交易性的物业，价格受外部环境影响波动较大三、收入分析投拓狗日记／新芽课程原件商业和住宅售价的经验结论：住宅：首层如果有花园或者赠送地下室，价值是标准层的1.5-2倍；商业：

城市核心：商业首层价格/住宅首层价格=3:1

城市近郊：商业首层价格/住宅首层价格=2:1

城市远郊：商业首层价格/住宅首层价格=1.5~2：1三、收入分析投拓狗日记／新芽课程原件住宅售价和土地楼板价的对应关系研究经验结论：在理想条件下，来测算住宅售价和土地楼板价的对应关系，如果把销售净利润12%，IRR不低于20%作为指标来评判。

楼板价3000元/平，对应售价10000元/平。

售价≥（楼板价-3000）×1.5+10000元/平。三、收入分析投拓狗日记／新芽课程原件

车位销售

车位销售比例问题，一二三线城市差别较大。

合规性问题，一般车位真正的合法销售，要等到大产权证以后。

谨慎配置车位（地上车位，机械车位，迷你车位），因为可能亏损。

做成储物间销售等三、收入分析日记投拓狗／新芽课程原件NOI=年租金总收入-运营成本-相关税金（增值税及其附加+房产税）Cap

Rate受多种因素影响，如利率因素，项目未来的租金增值率，投资市场供需平衡关系，目前上海市场商办物业的cap

rate一般在4%左右，主要视资产所处区位、物业运营情况上下浮动。Value（估值）=

NOI

(年营运净收入)Cap

Rate（综合资本化率）三、收入分析3.2

自持/经营物业

收益法：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度

评估房地产的价格。适用用酒店、公寓、写字楼等投资性经营或自持物业。

资产证券化时主要的评估方法。

静态资产估值法（资本化法）关键参数租金/倍数估值租金日租金（毛租金）2.0元/㎡·天估值倍数15倍10,950元/㎡20倍14,600元/㎡25倍18,250元/㎡30倍21,900元/㎡／新芽课程日记拓狗投原件三、收入分析

市盈率法：是收益法的一种运用方式，估算简单易操作。

还有没有其他方法？或者思考方式？价值板块一线二线三线四线高价值1类1类1类1类中高价值2类2类2类2类中价值3类3类3类3类潜力价值4类4类4类4类记／新投拓狗日芽课程原件4.1

成本分析的基本原理

成本分析本质上是产品分析，根据不同的客户需求设计不同的产品，根据不同的产品匹配不同的配置，不同的配置对应不同的成本，成本只是产品方案的量化反应。

投资人员、客户研究人员、设计人员、成本人员首先要研究清楚自己公司的产品线(举例)四、成本分析产品线一线二线三线四线1类38003700360035002类35003400330032003类32003100300029004类2900280027002600记／新芽课程原件投拓狗日

细分产品线后，每个产品线有自己的目标成本，这点投资口要多和成本、设计同事交圈。

不同的产品线成本在不同的区域、城市公司也会有一定差异。

比如建面单方毛坯全成本（除土地成本）参考举例四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件4.2

与设计同事的成本沟通

设计产品方案直接影响了成本，同设计不断的沟通细化方案是提高土地溢价的关键。

可售比=可售面积/总建筑面积

地下室单车位面积=地下车库建筑面积/地下总车位数

得房率=套内面积/套型建筑面积

以上指标都属于综合性指标控制，指标之间具备相互关联的关系。四、成本分析／新芽课程原件投拓狗日记四、成本分析4.3

与成本同事的土地现场情况沟通

在产品线明确的情况下，影响成本的主要有二类因素①工程基础选型（根据勘测报告决定采用何种

基础类型，影响成本约100元/㎡）；②土地现场情况。目标地块项目红线四至一定要走完制高点适当工具应用行走路线拓狗日记／新芽投课程原件四、成本分析地块内的未拆迁附着物，如民宅、工厂等，明确数量、规模等可能对拆迁及项目开发进度有影响的因素。影响拆迁、建筑红线、退距及设计、施工的文物或文保单位。

沟壑、池塘等，地块周边

水系发达，水质情况如何；

地块临近水系被洪水淹没

的可能性，江河湖泊水位

线是否明确。地块高差、地表不平、浮土多少。

地表及周边

八项注意影响生活环境品质的不利场所，如化粪池、污水处理厂、排烟囱、垃圾处理场、养猪场、污染企业、化工厂、重金属污染、电子厂、加油站、易燃易爆物存储点等。地块临近或未来规划有高架桥、轻轨、铁路、机场等产生噪音影响的交通设备设施，以及高压线、变电站、电视塔、气象塔、通讯信号塔、电力实验室、核设施等。

处于军事管理区范围内，

存在对项目开发经营有重

大影响的限制性条件。

对项目风水及消费心理产

生影响的建筑物，如：宗

教场所（教堂、寺庙、道

场等）、劳教场所（监狱、

看守所、枪决场所）及丧

葬场所（灵堂、坟场、火

葬场）等。记／新芽课程原件投拓狗日四、成本分析

地块是否是通过填海、

湖、河等水系填出来

的土地。

地下

四项注意

地块土壤的土质是否

存在重金属、化工厂

等污染。地块及红线周边地下是否存在市政管网（如天燃气管道、输油管道等）、地铁线、人防工程、交通涵洞等地下障碍。地块内或周边地下是否存在溶洞、地下水超采、地裂缝、深回填、深淤泥或其他不利的地质情况。市政管线走廊

排水走廊拓狗投日记／新芽课程原件四、成本分析

地窝堡机场

跑道

219米航空嘉园微波通道地块上空有或规划有不可见管线，如：微波通道、电信中继站等等。地块上空属航线范围或受飞行线路影响规划限高。

地上空

两项注意序号项目备注项目总投资1土地成本据实估算2前期费用按照”3建安工程费“的比例或据实估算3建安工程费据实估算4基础设施费按照”3建安工程费“的比例或据实估算5配套设施费按照”3建安工程费“的比例或据实估算6开发间接费（2+3+4+5）的比例估算7不可预见费（2+3+4+5+6）的比例估算8管理费用按照“一租售总收入”的比例估算9营销费用按照“一租售总收入”的比例估算10财务费用据实估算芽／新记日课程投拓狗原件四、成本分析

与成本同事明确成本的构成与划分程课原件芽日记／新投拓狗

指为取得开发项目用地（使用权）而发生的费用。

开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的

费用各不相同。

首先要明白取得土地的方式，其次考虑不同取得

方式下付出的成本不同。四、成本分析4.4

土地成本出让土地的土地

出让地价款

划拨或征收土地的

土地征收拆迁费转让土地的土地转让费租用土地的土地租用费

股东投资入股

土地的投资折价芽／新课记投拓狗日程原件四、成本分析

市场比较法根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

直接比较公式：

PD＝PB×A×B×D×EPD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

间接比较公式：

PD

＝

PB×A×B×C×D×E公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数课拓狗日记程原件投／新芽杭政储出[2016]38号占地面积：0.77万方容积率：2.60建筑面积：2.00万方成交时间：2017年1月19日楼面价：3850元/

㎡获得单位：钱投金沙湖下沙沿江四、成本分析比如对板块做出划分，然后对土地成交做统计，以估算目标地块地价大概的范围。

大学城北杭政储出[2013]113号——印象城占地面积：2.47万方容积率：4.30建筑面积：10.64万方成交时间：2014年1月10日楼面价：4960元/

㎡获得单位：深国投杭政储出[2014]4号占地面积：1.49万方容积率：4.00建筑面积：5.95万方成交时间：2014年2月18日楼面价：5144元/

㎡获得单位：万豪杭政储出[2014]35号占地面积：3.27万方容积率：3.00建筑面积：9.80万方成交时间：2014年12月10日楼面价：4927元/

㎡获得单位：杭州东部大学科技园公司城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费／新芽投拓狗日记课程原件

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。新开发土地的一般地价公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%—30%的增值收益率四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

基准地价修正法通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基本公式如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ=基准地价修正系数四、成本分析1.

商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数2.

工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）容积率亩单价11.522.531001500100075060050020030002000150012001000300450030002250180015004006000400030002400200050075005000375030002500／新芽课程原件投拓狗日记

快速计算楼板价

掌握一些基础数据，快速计算楼板价，亩单价100万/亩，容积率1.0时，对应楼板价1500元/㎡。四、成本分析交易方式招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价终端报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数≥3人≥3人≥1人程原件课芽拓狗日记／新投

竞价购买（招、拍、挂方式获取土地的区别)四、成本分析序号项目单价（元/平）备注1土地成本1.1土地价款1.2土地契税地价款的3%-5%1.3土地印花税合同额的0.5%1.4城市基础设施配套费根据实际情况1.5城市基础设施配套费契税根据实际情况1.6城镇土地使用税按年缴纳1.7拆迁补偿费根据实际情况芽课程原件／新投拓狗日记

竞价购买的土地成本构成四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

1.2

土地契税：是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。最早起源于东晋的“古税”，至今有1600多年的历史。

征税范围：发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋，包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包等。

税率：契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。

契税应纳税额的计算：应纳税额＝计税依据×税率

计税依据（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可按照评估价格或土地基准地价确定。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

1.3

土地印花税：对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。最早始于1624年的荷兰。

征税范围：产权转移数据（包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同）

税率：按合同所载金额0.05%贴花

纳税义务发生时间：印花税应当在书立或领受时贴花。具体是指，在合同签订时、账簿启用时和证照领受时贴花。如果合同是在国外签订，并且不便在国外贴花的，应在将合同带入境时办理贴花纳税手续。四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

1.4

城市基础设施配套费：是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收

取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城

市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设

施的建设。市政配套建设费与城市基础设施配套费并无实质差异。不同城市此项费用差异比较大，比如天津正在全面取消城市基础设施配套费，上海配套费征收标准由住宅建筑面积每平方米320元调整为430元。

1.5

城市基础设施配套费契税：财政部和国家税务总局的规定要缴纳，地方税局的执行口径有些地方缴纳，有些地方暂缓缴纳。四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

1.6

城镇土地使用税：以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

征税范围：城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。

税率：不同城市不同比如天津市市区及郊区土地等级和税额标准：一等地：每平方米年税额25元/二等地：每平方米年税额20元/三等地：每平方米年税额15元/四等地：每平方米年税额10元五等地：每平方米年税额5元/六等地：每平方米年税额1.5元/七等地：每平方米年税额1元

应纳税额的计算：全年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

征收管理（一）纳税义务发生时间1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。5.

纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。（二）纳税期限城镇土地使用税按年计算，于每年5月和11月分两次缴纳，每次纳税期限为一个月。四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

1.7

拆迁补偿费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。

农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。

城镇土地拆迁补偿费主要包括：

地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设

施建设费构成;

以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城

市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相

应支付城镇土地拆迁补偿费。四、成本分析序号项目单价（元/平）备注2前期费用计费依据——按总面积估算2.1勘察丈量费2.2规划设计费2.3报批报检费2.4三通一平费2.5临时设施费2.6可行性研究费／新芽课程原件投拓狗日记4.5

前期（工程）费用

指土地、房屋开发前发生的规划、设计、项目可行性研究以及水文地质勘察、测绘、“三通一平”等费用，可以按照建安工程费的6%来估算。四、成本分析投拓狗日记／新芽课程原件

2.1

勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用。

2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）。单方标准：一般高层/低层40-60元/平米，既看单价更看总价。

2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大。

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费。

2.5临时设施费：临时场地和办公费。

2.6

可行性研究费：根据公司具体情况，很多公司自己编写。四、成本分析序号项目单价（元/平）备注3建安工程费3.1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅3000-3500毛坯小高层住宅2700-3200毛坯高层住宅2500-3000毛坯集中式商业高端中心8000；一般中心4000写字楼甲级写字楼8000；乙级写字楼4000酒店五星级酒店8000；经济型酒店4000……3.2地下建筑建安费2200-2600视项目实际情况而定（车库、人防）／新芽课程原件日拓狗记投四、成本分析4.6

建安工程费

指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排

水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)

等。

当房地产项目

包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。投拓狗日记／新芽课程原件四、成本分析

精装修因根据客户需求和产品定位，单独考虑。

由预制部品部件在工地装配而成的建筑，称为装配式建筑。

装配式建筑的影响目前也要着重考虑：，20%对应150-250元/㎡。序号项目单价（元/平）备注4基础设施费根据实际情况和概算4.1市政费用供水工程根据实际情况和概算供电工程根据实际情况和概算热力工程根据实际情况和概算煤气工程根据实际情况和概算排污工程根据实际情况和概算照明工程根据实际情况和概算智能化系统根据实际情况和概算4.2道路费用根据实际情况和概算4.3绿化费用根据实际情况和概算芽课程原件投拓狗日记／新四、成本分析4.7

基础设施费

指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程等的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、

煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、

干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。投拓狗日记／新芽课程原件

4.1

市政费用：按总建筑面积X单方造价（200-300元/㎡）计算。

4.2

道路费用：按道路占地面积（一般估算为总用地面积*15%）X单方造价（200元/㎡）。

4.3

绿化费用:绿化（景观）用地指建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分；绿化（景观）用地的硬景软景搭配一般考虑按照7：3开。单方标准：景观工程造价会根据风格的不同而差异很大。按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(比如300-600元/㎡)。四、成本分析序号项目单价（元/平）备注5配套设施费根据实际情况和概算5.1幼儿园、小学2500-2800根据实际情况和概算5.2体育馆2700-3000根据实际情况和概算5.3文化活动站根据实际情况和概算5.4居委会根据实际情况和概算5.5单车棚根据实际情况和概算5.6垃圾中转站根据实际情况和概算芽课投拓狗日记／新程原件四、成本分析4.8

配套设施费

指居住小区内为居民服务配套建设的非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。序号项目单价（元/平）备注6开发间接费根据实际情况和概算6.1工程管理费6.2营销设施建造费（永久性设施硬装）根据实际情况和概算6.3物业完善费根据实际情况和概算6.4自持性物业开办费根据实际情况和概算日记／新投拓狗芽课程原件四、成本分析4.9

开发间接费

指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房（板房）摊销等（工程部门发生的相关费用）及资本化利息。

（前期费用+建安成本+基础设施+配套设施）X3%计算投拓狗日记／新芽课程原件四、成本分析

目的：1、归集分配、准确核算单个项目的成本收益；2、对企业所得税（结算调整毛利差环节）及土地增值税（清算计算增值率环节）有较好的筹划。

同管理费用的区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费用，却没有

一个明确的标准。实际工作中，通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建

现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接

并入企业的管理费用，企业行政