安徽房地产市场分析报告95

安徽省卓越房地产营销策划有限公司安徽省定远县房地产市场分析报告二零一二年五月安徽定远房地产市场分析报告目录定远印象313233宏观政策对房地产市场的导向3435定远县在售楼盘市场调查总结定远商业市场调查定远印象一

定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。

定远是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22多万人，占全县总人口的22.5%，定城镇城区面积18万平方公里，城区人口近17万人。

定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。

古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，地理交通四通八达、淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。定远交通定远县城所在地定城距合肥和南京两机场不足两小时路程。每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内形成了以定城为中心的乡村公路网，可与53个乡镇相通，每天均有客车往返。定远历史及人文

定城镇是江淮之间的古老重镇，地理位置十分重要，历史上有九省通衙之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝4年（745年），定远县治迁至定城，此后1200多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园胡，更是景色宜人。那是市容整齐，商埠林立、商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地。定远经济定远县2012年政府工作报告显示：五年来，地区生产总值突破百亿关口，达100.6亿元，年均增长13.9%；财政收入增加到8.04亿元，年均增长34.5%；固定资产投资增加到75亿元，年均增长42.4%；社会消费品零售总额增加到29.8亿元，年均增长18.4%；三次产业结构比由41.8：22.6：35.6调整为38.8：31：30.2。主要经济指标增速始终保持在两位数以上，其中固定资产投资、财政收入五年分别增长6.1倍、3.3倍，县域经济综合实力及社会事业发展跨入全省二类县中游行列。2011年，是“十二五”开局之年，地区生产总值过百亿元，同比增长11.8%；财政收入过8亿元，增长57.4%；固定资产投资增长17.5%，社会消费品零售总额增长18%，城镇在岗职工年均工资增长16.7%，农民人均纯收入增长18%，完成或超额完成去年年初确定的各项目标任务，实现了“十二五”的良好开局！招商引资也是硕果累累：全年新建、续建项目270个，实际到位资金110.8亿元，较上年增长62.9%。推进产业招商。突出千亿盐化主题，成立五大产业招商办公室。淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户，投资10亿元以上的琥珀能源等重大项目正式签约，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设。招商领域不断拓展，项目质量明显提高。全年共引进项目281个，其中亿元以上项目24个，为历年之最；合同利用县外资金313.4亿元，实际到位资金58亿元，增长30%，为历史新高。完成签约入园项目51个，开工建设37个，建成投产16个，均超过建园以来的总和，为历年最多。旅游发展规划

“一心两轴三极四区”一个中心——定远县城游客集散中心

两条发展轴：合肥-蚌埠公路；滁州-定远-淮南公路。

三个增长极：藕塘镇、大桥镇、东兴盐化。

四个旅游区：

东南红色生态旅游区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路合肥-定远段为界限。

东北绿色休闲度假区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。

西南白色工业观光区：位于定远县西南部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路合肥-定远段为界限。

西北古色文化体验区：位于定远县西北部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。定远旅游定远旅游定远城市总体体规划远景根据建设设用地发展需需要，重点向向南、向东北北（不跨越泉泉坞山），适适当发展向西西南拓展。城市空间发展展策略为：““依托老城，，南进东扩，，紧凑发展””。规划期内，城城市用地拓展展依托现状建建成区附近、、具有较大发发展潜力的区区域向外拓展展，主要用地地发展方向：：依托东部政政务区向东发发展，依托工工业园区向南南拓展。定远县城区结结构规划规划“三轴三三区三片”的的总体布局结结构，即以外外环路为框架架、以合蚌路路为中轴、以以定滁路为两两翼，拉开中中等城市框架架；以老城区区改造、新城城区拓展、工工业区扩张为为依托，推进进城市组团开开发；以建设设泉坞山森林林公园、南城城河风光带、、花园胡公园园为重点，优优化自然生态态环境。居住用地规划划为：根据城城市用地总体体布局结构，，依托城市功功能分区组织织居住用地，，规划形成三三个居住片区区，即老城、、南部、东部部共3个居住住片区，10个居住区。。近期至2015年定远县县城城人口规模为为19～21万人，城市建建设用地规模模为20平方公里，人人均建设用地地按100平方米/人控制。中中期期至2020年定远县县城城人口规模为为24～26万人，城市建建设用地规模模为27.5平方公里，人人均建设用地地按110平方米/人控制。远远期期至2030年定远县县城城人口规模为为35～40万人，城市建建设用地规模模为40平方公里，人人均建设用地地按100平方米/人控制。宏观政策对房房地产市场的的导向二新国八条重点点从四个角度度对市场进行行调控。史上最严房地产调控——“国八条”国家房地产调调控政策回顾顾及影响调控关键点对比2011.1.26调控措施表述2010.9.29调控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。总的来看，新新国八条在信信贷、限购、、征税要求上上更严。调控关键点新国八条政策内容——总结从内容上，新新国八条可以以总结为“一一个创新、五五个加强、两两个持续”。。一个创新：直直接要求各地地政府对新建建住房价格制制定目标，明明确本地区价价格的涨幅幅幅度。五个加强：从从税收、金融融信贷、土地地供应、限购购、落实保障障性住房及约约谈机制五个个方面进行强强化。两个持续：持持续加大保障障性住房的建建设、通过舆舆论持续引导导合理住房消消费。从调控目标来来看，依旧是是抑制房价过过快上涨，而而非房价下降降。从调控重点来来看，依旧是是打压投机、、投资性需求求。如果果楼楼市市热热度度不不去去，，后后续续政政府府可可动动用用的的政政策策仍仍然然较较多多，，因因此此不不能能认认为为行行业业利利空空出出尽尽。。问责机制影响3影响2影响1明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价将制定有更为针对性、有效性的应对策略地方政府与中央政府的博弈将继续持续土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现明显缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响国八条对各利益体影响——地方政府土地双限“限房价、控地价”全面限购对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定利润空间“被控制”市场需求“被减少”拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力行业内部企业兼并速度加快国八条对各利益体影响——开发商提要要：：在信信贷贷数数据据疲疲软软与与消消费费物物价价指指数数回回落落的的背背景景下下，，时时隔隔近近三三个个月月，，存存款款准准备备金金率率工工具具再再次次被被使使用用。。5月月12日日晚晚间间，，央央行行宣宣布布从从2012年年5月月18日日起起，，下下调调存存款款类类金金融融机机构构人人民民币币存存款款准准备备金金率率0.5个个百百分分点点。。2012年5月央行再度下调存款准备金率房贷可能再现利率优惠影响响：：大型型银银行行预预计计可可贷贷资资金金规规模模将将在在第第二二季季度度后后逐逐步步扩扩大大，，这这一一方方面面有有利利于于降降低低企企业业整整体体融融资资成成本本。。在在信信贷贷规规模模扩扩大大后后，，在个人人房房地地产产按按揭揭贷贷款款方方面面也也将将迎迎来来更更多多政政策策微微调调，，不不排排除除再再度度出出现现利利率率优优惠惠。。多多家家银银行行表表示示，，其其整整体体贷贷款款额额度度宽宽松松，，客客户户不不必必急急于于申申请请房房贷贷，对对于于房房贷贷，，银银行行将将会会出出台台一一些些最最新新的的利利率率优优惠惠。2012年1-5月初全国房地产整体情况住宅宅供供应应和成成交交：2012年年1-3月月全全国国楼楼市市较较为为平平稳稳，，价价格格小小幅幅下下跌跌。。自三三月月开开始始，，楼楼市市回回暖暖，，价格格平平稳稳，，开发发商商积积极极推推盘盘，，促促销销力力度度也也不不断断加加大大，，4月月新新增增供供应应量量又又较较上上月月大大幅幅增增长长，，因因此此成成交交量量也也保保持持在在较较高高的的水水平平。。供求求对对比比：：新增增供供应应明明显显高高于于成成交交，，市市场场压压力力仍仍较较大大。从库库存存来来看看，，可可售售面面积积增增长长明明显显，，出出清清周周期期仍仍保保持持在在27个个月月，，市市场场压压力力依依然然较较大大。。政策策导导向向分分析析及及风风险险评评估估由于于房房地地产产业业的的特特殊殊性性，，因因此此政政府府的的政政策策导导向向对对于于房房地地产产的的发发展展有有着着风风向向标标的的作作用用，，对对于于当当地地房房地地产产政政策策的的分分析析能能更更有有效效的的规规避避一一些些项项目目的的开开发发风风险险。。在在定定远远房房地地产产作作为为政政府府吸吸引引外外地地资资金金投投资资，，加加快快县县城城发发展展的的一一个个重重要要产产业业，，其其在在具具体体的的政政策策制制定定和和执执行行上上有有一一定定的的倾倾斜斜，，08年底底，，采采取取的的五五项项措措施施有有效效促促进进房房地地产产发发展展（（分分别别为为：：A、科科学学把把握握土土地地上上市市节节奏奏。。B、坚坚持持净净地地出出让让。。C、适适当当控控制制宗宗地地上上市市规规模模。。D、加加大大土土地地供供应应信信息息发发布布。。E、严严防防土土地地资资产产流流失失。。））上述述政政策策是是对对房房地地产产交交易易的的相相对对利利好好作作用用，，政政府府对对于于支支持持房房地地产产发发展展有有着着比比较较良良好好的的愿愿望望，，这这对对项项目目投投资资开开发发提提供供了了良良好好的的外外决决条条件件。。123对于于起起步步较较晚晚的的定定远远房房地地产产来来讲讲，，房房价价整整体体水水平平仍仍然然较较低低，，老城城区区商商品品房房成成交交均价价为为3800——4500元/㎡㎡左右右，，给给市市场场房房价价提提供供了了较较大大的的增增长长空空间间。。在房房产产需需求求方方面面，，目目前前定定远远大大部部分分购购房房者者以以自自住住为为主主，投投机机成成分分极极少少，，投投机机成分分极极少少，，这这已已给给了了定定远远房房地地产产市市场场提提供供了了良良性性发发展展的的市市场场空空间间。。宏观观政政策策推推出出目目的的是是在在抑抑制制房房产产投投资资投投机机行行为为，，保重重房房地地产产市市场场的的良良性性发发展展，，因此此，，就就目目前前定定远远的的市市场场情情况况而而言言，，整整体体房房地地产产市市场场将将依依县县城城经经济济的的发发展展而而发展展。。宏观观政政策策对对定定远远房房地地产产市市场场的的影影响响分分析析定城城镇镇楼楼市市整整体体发发展展概概述述(1)概况况：：目前前定定远远房房地地产产开开发发基基本本可可分分为为老老城城区区、、城城东东新新区区二二大大板板块块。。老老城城区区房房地地产产投投资资分分布布零零散散，，开开发发量量较较小小，，主主要要以以多多层层为为主主；；城城东东新新区区房房地地产产投投资资目目前前主主要要集集中中在在定定滁滁路路一一带带，，开开发发量量较较大大，，小小高高层层、、高高层层为为主主。。（2）住住宅宅价价格格：：物业业价价格格是是一一个个地地区区房房地地产产市市场场发发展展状状况况的的反反映映，，同同时时也也是是衡衡量量当当地地居居民民消消费费能能力力的的尺尺度度。。从从市市场场数数据据得得出出结结论论，，现现阶阶段段住住宅宅市市场场价价格格仍仍然然是是以以地地段段价价值值为为尺尺度度。。主主要要分分为为二二个个层层次次：：老城城区区住住宅宅，，地地处处定定远远县县城城中中心心繁繁华华所所在在，，地地段段位位置置优优越越，，生生活活配配套套成成熟熟。。销销售售均均价价：：4200元/平米米左左右右；；城东新区区一带，，随着县县城南拓拓东扩，，该区域域将成为为今后定定远发展展的主力力区域。。但现在在该区域域配套施施设不很很完善，，人气有有待结聚聚。销售售均价:3500—4500元/平米。（3）住宅品品质：住房作为为一项大大的消费费支出，，人们投投入的关关注度往往往有别别于一般般商品，，更加注注重居住住产品品品质，其其内容包包括：社社区规划划、交通通、建筑筑质量、、产品形形态以及及物业配配套、景景观、环环境等。。而定远远目前对对居住环环境的考考究较少少，缺乏乏景观园园林、会会所、教教育配套套规划等等附加值值考虑。。近半年定定城镇土土地成交交分析出让日期供地方式土地位置土地面积（平米）用途容积率成交价（万元）受让单位12.1.20挂牌定城镇鲁肃大道东南侧66403商业1.59000定远县新唐投资有限公司12.1.19挂牌定城镇鲁肃大道东北侧7060住宅2.32170安徽省万杰房地产开发有限公司12.1.11拍卖定远县定城镇包公路东侧3420商服2.21100安徽省万杰房地产开发有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧64330住宅25797安徽盐业投资有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧52886住宅24765安徽盐业投资有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧62036住宅25590安徽盐业投资有限公司11.12.5挂牌定远县定城镇金山路东侧21060住宅2.53260定远县凯源天润置业发展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，，定城共共计出让让土地面面积40多万方（（折合约约600亩），除除去目前前定城在在售项目目，未来来市场竞竞争激烈烈.11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧16934住宅2.22025定远县东园置业有限公司11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧22052住宅2.24010定远县东园置业有限公司11.10.21挂牌定城镇长征西路北侧19103住宅+商业23600荣兴、蒋大春、李辉、杨杨11.10.21挂牌定城镇戚继光大道南侧61321商业1.64900定远县恒瑞房地产开发有限公司11.10.10挂牌定城镇严桥路西侧2251住宅+商业1.7255安徽安元房地产有限公司11.9.8拍卖定远县定城镇包公路东侧4266住宅+商业1.51230今皓光电（安徽）有限公司11.8.8挂牌定城镇严桥路西侧730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置业有限公司2011年，定定远着力完善善城市功功能，围围绕老城城区提升升、新区区完善，，组织实实施了35个商商住和景景观项目目，中等等城市形形象加速速显现。。城东新新区“三三项工程程”全面面开工，，长征东东路顺利利实现畅畅通，岱岱山路即即将建成成，路网网不断延延伸。五大专业业市场建建设序时时推进，，瑞特家家居广场场建成开开业，万万汇龙商商贸城基基本建成成，大润润发超市市、汽配配城商业业综合体体、东园园大市场场开工建建设。投投资10亿元的的青岛伟伟业北极极星购物物中心成成功签约约，肯德德基、米米兰假日日酒店、、永和豆豆浆等品品牌商家家入驻；；裕安水上上花园、、中源上上东城、、金源广广场等一一批商住住小区加加快建设设。2011年定远远实现城市市建设总总投入35.8亿元，，拆迁约约30.6万平平方米，，开发商商品房110万万平方米米，其中中新开工工建设商商品房43万平平方米、、销售商商品房35万平平方米。。完成阴阴陵路、、四中路路等5条条3.8公里老老城区道道路改造造工程。。总结：定远县主主要在售售楼盘调调查分析析三竞争楼盘盘分布图图本案众舜时代代广场永成汇金金广场金源广场场中源上东东城天裕国际际米兰印象象德城御湖湖国际裕安水上上花园华邦汇富富广场盛世新城城项目位置定远县人民广场西侧主要技术经济指标总建筑面积：13万方目前销售信息二期售罄，三期大概5月开盘容积率：3.0左右绿化率：41%最近一次开盘时间二期2010.12最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套中央景观、地下车位、活动中心、超市周边配套县政府、公园、医院、学校、机关单位建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房80-8640三房109-12460目前销售均价（元/㎡）4500目前备案销售率（％）一期二期100%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体机关单位项目卖点地段、品质项目定位广告语政府边上的公园府邸开发商滁州金源房地产开发景观设计单位——金源广场场项目效果果图和区区位图售楼部墙体广告告实景图项目位置合蚌路与幸福中路交汇处主要技术经济指标总建筑面积：7万方目前销售信息还剩一期几套在售容积率：6.4绿化率：31%最近一次开盘时间2011.01.23最近一次开盘所推售体量约150套内部配套大型购物中心、品牌电梯、空中花园周边配套金融中心、医院、小学建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房7530三房101-12470目前销售均价（元/㎡）3500目前备案销售率（％）90%项目近期营销活动暂无购房优惠政策暂无目前客户群体乡镇居民、个体经营户、教师项目卖点高层、项目定位广告语引领定远人居未来开发商众舜置业景观设计单位——众舜时代代广场项目效果果图和区区位图售楼部墙体广告告实景图项目位置合蚌路与幸福路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：50万方目前销售信息一期售罄，二期未定容积率：1.39绿化率：35最近一次开盘时间2010.11.13最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套会所、幼儿园、菜市场、商铺周边配套县政府、阳光小学、县医院、生态公园、人民广场建筑风格欧式新古典景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房8520三房98-13060四房142-16720目前销售均价（元/㎡）3600目前备案销售率（％）一期100%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体机关单位、部分乡镇居民项目卖点配套、品质项目定位广告语城市向东，生活向上开发商中源地产景观设计单位上海诚策中原上东东城项目效果果图和区区位图售楼部墙体广告告实景图项目位置合蚌路与黎明路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：26万方目前销售信息一期剩几套在卖，二期预计5月份开盘容积率：1.7绿化率：40%最近一次开盘时间2010.10.31最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套幼儿园、会所、车库车位周边配套大润发、中小学建筑风格江南园林式景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房80-9040三房100-12060目前销售均价（元/㎡）3700元/㎡目前备案销售率（％）20%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体企事业单位职工、乡镇外出务工人群项目卖点配套、品质项目定位广告语住在定远最美处开发商安徽裕安集团景观设计单位——裕安水上上花园项目效果果图和区区位图售楼部实景图项目位置金山路与幸福路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：27000方目前销售信息未开盘容积率：2.6绿化率：35%最近一次开盘时间——最近一次开盘所推售体量——内部配套地下车库、底层商业周边配套县医院、阳光小学、机关单位建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）三房86-91100目前销售均价（元/㎡）——目前备案销售率（％）——项目近期营销活动登记客户赠送2000元代金券抵购房款购房优惠政策登记客户赠送2000元代金券抵购房款目前客户群体机关单位、乡镇居民项目卖点价格、品质项目定位广告语——开发商永成房地产开发景观设计单位——永成汇金金广场售楼部项目进度度项目位置城东新区合蚌路主要技术经济指标总建筑面积：17万方目前销售信息尾盘容积率：2.0绿化率：33%最近一次开盘时间2011.11最近一次开盘所推售体量200多套内部配套车位、中央景观周边配套县医院、阳光小学建筑风格后现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前销售均价（元/㎡）3300目前备案销售率（％）2期90%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体机关单位项目卖点品质、户型项目定位广告语花园景观式生活社区开发商滁州天浴房地产开发景观设计单位福州博林环境艺术设计顾问天裕国际际售楼部墙体广告告实景图项目位置政务文化广场西南主要技术经济指标总建筑面积：33000方目前销售信息3月底2期4栋楼开盘容积率：绿化率：最近一次开盘时间未开盘最近一次开盘所推售体量——内部配套中央景观周边配套政务文化广场、县医院、阳光小学建筑风格欧陆景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房82-9540三房91-11560目前销售均价（元/㎡）——目前备案销售率（％）——项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体机关单位项目卖点品质、户型项目定位广告语意大利风情的欧式居所开发商安徽省万杰房地产开发景观设计单位——米兰印象象售楼部墙体广告告项目位置合蚌路与定滁路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：9万方目前销售信息住宅售罄容积率：1.6绿化率：36%最近一次开盘时间2011.01.18最近一次开盘所推售体量216套内部配套车库车位、中央景观周边配套医院、菜场、学校建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房80-9030三房90-11860四房13410目前销售均价（元/㎡）3500目前备案销售率（％）90%项目近期营销活动商铺登记购房优惠政策无目前客户群体企事业单位职工项目卖点地段、配套项目定位广告语纯多层花园洋房开发商定远德城房地产开发景观设计单位——德城御湖湖国际售楼部墙体广告告项目位置长征路与东城路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：42000方目前销售信息未开盘容积率：绿化率：40%最近一次开盘时间——最近一次开盘所推售体量——内部配套沿街商业、车位周边配套超市、菜场、学校建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房80-9040三房100-12260目前销售均价（元/㎡）——目前备案销售率（％）——项目近期营销活动预约登记购房优惠政策无目前客户群体城镇企事业单位职工项目卖点位置、配套项目定位广告语植根中心地脉，纵横商业海洋开发商安徽华邦房地产开发景观设计单位——华邦汇富富广场售楼部墙体广告告实景图盛世新城城项目位置定发路与黎明路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：2.7万目前销售信息住宅售罄，在售沿街商铺容积率：绿化率：最近一次开盘时间2010.10最近一次开盘所推售体量200多套内部配套中央景观、沿街商铺周边配套一中、菜场建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房————三房————目前销售均价（元/㎡）6500元目前备案销售率（％）80项目近期营销活动现铺销售购房优惠政策登记1万抵2万目前客户群体机关单位项目卖点人气、价格项目定位广告语开发商定远县绿水雅居置业投资景观设计单位——售楼部铭威·名仕新城城楼盘名称称：铭威威·名仕新城城项目地址址：鲁肃肃大道南南侧开发商：：滁州市市铭威置置业有限限公司占地面积积：100亩总建筑面面积：7.5万方销售均价价：3318元/平米3898元/平米物业类型型：小高高层、多多层容积率：：1.1绿化率：：/户型：主主力面积积86两房；三三房116㎡㎡销售情况况：目前前一期所所剩房源源不多吉家家园园楼盘名称称：吉家家园园项目地址址：东城城路与幸幸福路交交口开发商：：定远县远远瑞房地地产开发发有限公公司占地面积积：2892.63平米总建筑面面积：16297.34M2销售均价价：4100元/平米物业类型型：小高高层、多多层容积率：：1.6绿化率：：31%户型：90-120销售情况况：/金山丽景景楼盘名称称：金山山丽景项目地址址：金山山路与东东兴路交交口开发商：：定远县县金山房房地产开开发有限限公司占地面积积：106亩总建筑面面积：14万方销售均价价：3500元/平米物业类型型：小高高层、多多层、高高层容积率：：2.0绿化率：：35%户型：73.1㎡、88.03㎡、93.42、104.8㎡销售情况况：一期期在售去去化85%。安盐·曲阳国际际楼盘名称称：安盐盐·曲阳国际际项目地址址：县城城东新区区幸福东东路南侧侧、金山山路东侧侧开发商：：/占地面积积：6万方总建筑面面积：14万方销售均价价：3850元/平米物业类型型：高层多多层小小高层容积率：：2.2绿化率：：/主力户型型：80-140平米销售情况况：12.4.28开盘，共共销120套楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率平均每层户数销售均价(元/㎡)金源广场13万多层、小高层、高层3.01梯2户2梯3户3700众舜时代广场7万高层6.41梯2户2梯4户3600中源上东城50万多层1.391梯2户3700永成汇金广场2.7万方小高层2.62梯3户——天裕国际17万多层、高层2.01梯2户，2梯3户3300竞争项目目产品要要素对比比竞争项目目产品要要素对比比-续米兰印象3.3万多层——1梯2户——裕安水上花园26万多层、小高层1.71梯2户，2梯三户4100德城御湖国际9万多层1.61梯2户3500华邦汇富广场4.2万多层——1梯2户——盛世新城2.7万多层——1梯2户——市场在售售多以多多层、小高层为为主，多多层属稀稀缺物业业价格最最高;住宅均价价基本都都在3200-3700元/平方米之之间；多多采用1梯2户、２梯梯3户的排布布设计。。竞争项目目核心客客户群体体分析楼盘名称核心客户群体项目卖点金源广场机关单位职工地段、品质众舜时代广场乡镇居民、个体经营户、教师定远第一高中源上东城机关单位职工、部分乡镇居民配套、品质永成汇金广场机关单位职工、乡镇居民价格、品质天裕国际机关单位职工、乡镇居民品质、户型米兰印象机关单位职工、乡镇居民品质、户型裕安水上花园企事业单位职工、乡镇外出务工人群配套、品质德城御湖国际企事业单位职工地段、陪套华邦汇富广场机关单位职工、乡镇居民地段、陪套盛世新城机关单位职工、乡镇居民位置、价格客户群主主要集中中在县内内各企事事业单位位职工和和周边乡乡镇居民民等。竞争项目目配套分分析楼盘名称内部配套周边配套金源广场中央景观、地下车位、活动中心、超市县政府、医院、学校、机关单位众舜时代广场大型购物中心、品牌电梯、空中花园县政府、金融中心、医院、小学中源上东城会所、幼儿园、菜市场、商铺县政府、小学、县医院、生态公园永成汇金广场地下车库、底层商业县医院、阳光小学、机关单位天裕国际车位、中央景观县医院、阳光小学米兰印象中央景观政务文化广场、县医院、阳光小学裕安水上花园幼儿园、会所、车库车位大润发、中小学德城御湖国际车库车位、中央景观医院、菜场、学校华邦汇富广场沿街商业、车位超市、菜场、学校盛世新城中央景观、沿街商铺一中、菜场定远在售售楼盘在在内部配配套上突突出的主主要包括括停车场场、会所所、幼儿儿园等；；周边配配套上突突出的主主要包括括学校、、医院、、公园等等．竞争户型型配比分分析楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）金源广场二房80-8640三房109-12460众舜时代广场二房7530三房101-12470中源上东城二房8520三房98-13060四房142-16720永成汇金广场三房86-91100%竞争户型型配比分分析-续楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）米兰印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花园二房80-9040三房100-12060德城御湖国际二房80-9030三房90-11860四房13410竞争户型型配比分分析-续楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）天裕国际一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120华邦汇富广场二房80-9040三房100-12260可以看出出，定远远在售项项目在主主力套型型的特征征表现为为：套型以二二室、三三室为主主，二室室面积段段主要在在70—90㎡之间，三三室面积积段主要要在100——125之间。本案周边边在售竞竞盘项目目卖点BY定位广告告语楼盘名称项目卖点定位广告语金源广场地段、品质政府边上的公园府邸众舜时代广场高度引领定远人居未来中源上东城品质、配套、规模城市向东，生活向上永成汇金广场价格、品质——天裕国际品质、户型花园景观式生活社区米兰印象品质、户型意大利风情的欧式居所裕安水上花园配套、品质、规模住在定远最美处德城御湖国际地段、配套纯多层花园洋房华邦汇富广场位置、配套植根中心地脉，纵横商业海洋盛世新城人气、价格——定远在售售项目在在定位广广告语上上突出的的项目核核心卖点点主要包包括地段段、规模模等。本案周边边在售竞竞盘项目目购房优惠惠政策分分析楼盘名称优惠政策金源广场无众舜时代广场无中源上东城无永成汇金广场登记客户赠送2000元代金券抵购房款天裕国际无米兰印象无裕安水上花园无德城御湖国际无华邦汇富广场无盛世新城登记1万抵2万定远在售售项目目目前无优优惠政策策，但销销售依然然火爆，，体现了了定远县县市场容容量之大大早期楼盘以多层为主、新建楼盘以小高层、高层为主。高层小高层产品逐渐获得客户认可。A市场以90—100平米三房、小三房为主流畅销产品（70-90平米两房、乡镇购房客户较多认可），总价在30万以上，超过120平米三房产品销售周期较长。B注重产品包装的开发商，凭借专业营销策划公司进行产品整体策划，提升产品形象，获得市场追捧。C地段价值仍然是购房者关注的第一要素，如金源广场位于县政府对面，成为标杆项目，获得较好销售。D竞争市场场总结123根据《定远县城城市总体体规划（（2008—2030年）》，近期至至2015年定远县县县城人人口规模模为19～21万人，城城市建设设用地规模为20平方公里里，人均均建设用用地按100平米/人控制，，未来市场需求求旺盛。。随着楼盘盘品质的的不断提提升，需需求的不不断加大大，可以以预见房价价仍有较较大的增增长空间间。随着经济济的快速速发展，，人民生生活水平平日益提提高，居居民对住住宅品质需求求日益旺旺盛，舒舒适性、、安全性性、便利利性及优优美的环环境、良好的物物业、完完备的配配套等都都被放到到重要位位置进行行考虑。。房地产市市场保持