房地产项目管理34

第七章房地产项目管理主要内容

7.1房地产项目管理概述

7.2房地产开发项目质量控制

7.3房地产开发项目进度控制

7.4房地产开发项目成本控制

7.5房地产开发项目合同与安全管理§7.1房地产项目管理概述7.1.1

房地产项目特点

房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。房地产项目具备以下几个特征：知识的密集性组织的层次性系统性7.1.2

房地产项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。7.1.3

房地产项目管理的目标与职能房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理的基本职能包括：计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。7.1.4

房地产开发项目招标（1）招标方式招标是实现项目“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。

公开招标，是指房地产开发项目的招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。公开招标是一种无限制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。

邀请招标，也称选择性招标或有限竞争招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。（2）招标程序按照一般做法，投标程序如下：申请招标。编制招标文件。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。签订合同。§7.2房地产开发项目质量控制房地产项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及合同中对房地产开发项目工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。房地产开发项目质量控制是指项目管理机构以国家标准、规范或合同为依据，确定质量目标及质量保证、改进措施，对项目决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全程质量监督和管理的活动。7.2.1

房地产项目特点房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，主要包括：质量影响因素众多质量波动大质量离散质量隐藏性强竣工检验局限大7.2.2

质量控制的内容质量控制的主要内容包括：（1）前期资料检验（2）原材料检验（3）配套设备检验（4）程序与工艺检验（5）施工阶段质量控制（6）建立质量控制档案制度（7）竣工质量验收7.2.3施工阶段质量量控制手段（1）旁站监督（2）测量（3）试验（4）指令文件（5）规定质量监监控工作程序序（6）利用支付控控制手段施工阶段质量量控制是质量量控制工作中中的核心，在在施工阶段，，一般可采用以以下六种手段段进行质量控控制：§7.3房地产开发项项目进度控制制房地产开发项项目进度控制制是指根据开发发项目各阶段段的工作内容容、程序、持持续时间和衔衔接关系编制制项目进度计计划，并以此此计划为依据据，综合利用用组织、技术术、经济和合合同等手段，，对建设工程程项目实施的的时间进行控控制，保证项项目能在满足足其时间约束束的前提下实实现总体目标标。进度控制的最最终目的是确保项目进进度目标的实实现，其核心内容是建设工期控控制。7.3.1进度控制工作作的内容在传统的房地产产开发项目中，进度控制制工作的主要要内容包括：：（1）项目建设总总周期目标的的论证与分析析；（2）编制项目建建设工程进度度计划；（3）编制其他配配套进度计划划；（4）监督项目施施工进度计划划的执行；（5）施工现场的的调研与分析析；（6）进度计划调调整。随着房地产市市场的发展，，进度控制不不再局限于房房地产开发项项目，也逐步步应用于房地地产投资领域域，其核心是是控制投资工工作进度，包包括谈判进度控制制、资金筹集进度度控制、资金支付控制制、法律材料办理理进度控制等。7.3.2影响项目进度度的因素分析析影响开发项目目进度的因素素包括：人的因素、、技术因素、、材料设备与与构配件因素素，施工机械械设备因素，，资金因素，，水文、地质质与气象因素素等自然因素素，政治、经经济、环境等等社会因素，，以及其他不不确定因素等等。上述因素中以以人的因素影响最多，比比如建筑单位位的安全生产产、资金保障障、图纸设计计匹配性等等等，还包括关联人员之外外的社会因素素，比如施工干干扰、交通管管制、环保投投诉等等。自然因素在进度计划编编制中较容易易考虑，比如如气候、水文文等，但也有有不可控制性性因素，比如如地下文物的的发现、百年年未遇的自然然灾害等。7.3.3进度控制的手手段项目进度控制制的主要方法是筹划、控制制和协调，主要措施包括组织措施施、技术措施施、合同措施施、经济措施施和信息管理理措施等内容容。（1）组织措施组织措施主要要包括：①落实项目进进度管理部门门的技术人员员，以及具体体的控制任务务和管理职责；②进行项目分分解，如按项项目结构、进进展阶段、合合同结构分解解，并建立编码体系系；③确定进度协协调工作制度度，如确定每每星期协调会会议举行的时时间，协调会议的参参加人员等；；④分析影响进进度目标实现现的干扰因素素。（2）技术措施施技术措施主要要是采用技术术手段加快施施工进度，尤尤其需要不断断探索、推广广和采用先进进的施工工艺艺、工法、新新材料和新设设备。（3）合同措施合同措施主要要包括合同期期限与项目开开发进度计划划协调、合同同分类进度监监督等内容。。（4）经济措施经济措施则主主要是通过经经济手段保证证资金供给，，以确保项目目工期，同时时也采用经济济措施惩罚延延误进度的合合同方，保证证合同进度计计划的落实。。（5）信息管理措措施信息管理措施施主要是利用用项目计划进进度与实际进进度的动态比比较．定期提提供进度比较较报告等。7.3.4进度计划的编编制程序房地产开发项项目进度计划划的编制程序序一般分为四四个步骤，包包括：（1）将全部工程程内容分解和和归纳为单项项工程或工序序。（2）统计或计算算每项工程内内容的工作量量。（3）计算每个单单项工程工作作量所需时间间，可用天数数表示。（4）按正常施工工的各个单项项工程内容的的逻辑顺序和和制约关系，，排列施工先先后次序，从从每项施工工工序的可能最最早开工时间间推算下去，，可以得出全全部工程竣工工所需的周期期；再逆过来来，从上述竣竣工日期向前前推算，可以以求出每一施施工工序的最最迟开始日期期。7.3.5进度计划的编编制方法进度计划的编编制方法主要要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，，其中横道图图法和网络图图法是最常用用的方法。横道图法是用直线线条条在时间坐标标上表示出单单项工程进度度的方法。用用横道图表示示的进度计划划，应包括两两个基本部分分，左侧是工工作划分和基基本数据部分分，右侧是横横道线部分。。（1）横道图法（2）网络图法网络图法是以网络图的的形式来表达达项目的进度度计划。在网网络图中可确确切地表明各各项工作的相相互联系和制制约关系，并并可以计算出出工程各项工工作的最早和和最晚开始时时间，从而可可以找出关键键工作和关键键线路。关键线路是指在该项目目中，直接影影响项目总工工期的那一部部分连贯的工工作。通过不不断改善网络络计划，就可可以求得各种种优化方案。。例如工期最最短；各种资资源最均衡；；在某种有限限制的资源条条件下，编出出最优的网络络计划；在各各种不同工期期下，选择工工程成本最低低的网络计划划等。（3）里程程碑法法里程碑碑法又称可可交付付成果果法，，该方方法是是在横横道图图或者者网络络图上上标示示出一一些关关键事事项，，这些些事项项能够够被明明显地地确认认，反反映进进度计计划执执行中中各个个阶段段的目目标，，一般般是处处于关关键线线路上上的一一些关关键项项目，，这些些事项项对项项目进进度计计划能能否顺顺利实实现具具有重重大的的影响响。通过这这些关关键事事项在在一定定时间间内的的完成成情况况可反反映项项目进进度计计划的的进展展情况况，这这些关关键事事项被被称为为“里里程碑碑”。。（4）进度度曲线线法该方法法以时时间为为横轴轴，以以完成成的累累计工工程量量（该该工作作量的的具体体衡量量内容容可以以是投投资额额、实实物工工程量量的完完成情情况、、人工工工时时消耗耗、形形象工工程等等）为为纵轴轴，按按计划划时间间累计计完成成任务务量的的曲线线作为为预定定的进进度计计划。。从整个个项目目的实实施进进度来来看，，由于于项目目后期期收尾尾工程程的实实际工工程完完成量量比较较小，，因此此，该该进度度曲线线一般般是S形的。§7.4房地产产开发发项目目成本本控制制房地产产开发发项目目成本本控制制是指房房地产产开发发企业业在保保证房房地产产开发发项目目进度度与质质量的的前提提下，，依据据投资资预算算，对对项目目实施施全过过程的的资金金支出出进行行合理理确定定和有有效控控制的的管理理活动动。在房地地产投投资活活动中中，投投资者者为了了保证证资金金盈利利安全全和得得到预预定盈盈利目目标，，严格格进行行投资资预算算、资资金财财务成成本控控制、、交易易成本本控制制、交交易额额谈判判结果果控制制等。。7.4.1房地产产开发发项目目成本本构成成及其其估算算方法法（1）房地地产开开发项项目成成本构构成房房地产产开发发项目目成本本由开发成成本和销售成成本两部分分组成成。开发成成本主要包包括土土地置置购费费、前前期工工程款款、基基础设设施建建设费费、建建安工工程费费、配配套公公建建建设费费、间间接费费以及及上述述费用用产生生的财财务费费用。。销售成成本主要包包括广广告费费、销销售代代理费费、营营销部部门管管理费费以及及人员员工资资。（2）房地地产开开发项项目成成本估估算项目成成本估估算的的主要要依据据包括项项目工工作分分解结结构、、资源源需求求计划划、资资源价价格、、工作作的延延续时时间、、历史史资料料等。。成本本估算算的方方法很很多，，比较较常用用的有有经验估估算法法、参数模模型法法、自下而而上估估算法法。经验估估算法法又称类类比估估算法法、自自上而而下估估算法法，是是指利利用以以前类类似项项目的的实际际成本本作为为估算算当前前项目目成本本的基基本数数据。。这种种方法法可以以在较较短的的时间间内获获得大大致的的成本本数据据，但但误差差较大大。参数模模型法法是一种种比较较科学学的方方法，，它立立足于于过去去对成成本产产生影影响的的各种种因素素在现现在和和将来来仍然然起作作用的的这一一前提提，以以过去去建设设同类类项目目的资资料为为基础础，运运用一一定的的数学学方法法进行行加工工处理理和推推理，，借以以估算算项目目成本本。主主要分分为指指数估估算法法和系系数估估算法法。自下而而上估估算法法就是先先算出出各个个单位位的独独立成成本，，然后后将各各个工工作的的估算算自下下而上上地汇汇总，，从而而估算算出项项目总总成本本。这种方方法估估算结结果比比较精精确，，但耗耗用时时间长长，费费用支支出大大。7.4.2成本控控制的的原则则设置科科学的的投资资成本本管理理目标标设计阶阶段成成本控控制是是重点点变被动动控制制为主主动控控制经济与与技术术结合合是成成本管管理最最有效效的手手段7.4.3成本控控制的的主要要工作作内容容编制成成本计计划，，确定定成本本控制制的目目标成本计计划可可分解解为五五个方方面：①材料设设备成成本计计划；；②施施工机机械费费用计计划；；③人人工费费成本本计划划；④④临时时工程程成本本计划划；⑤⑤管理理费成成本计计划。。审查查施施工工组组织织计计划划和和施施工工方方案案控制制工工程程款款的的动动态态结结算算建筑筑安安装装工工程程款款的的支支付付方方式式，，包包括括按月月结结算算、竣工工后后一一次次结结算算、分段段结结算算和其他他双双方方约约定定的的结结算算方方式式等。。控制制工工程程变变更更工程程变变更更引引起起的的工工程程量量变变化化和和承承包包商商索索赔赔，，都都有有可可能能使使项项目目建建设设成成本本支支出出超超出出原原来来的的预预算算成成本本。。7.4.4成本本控控制制的的主主要要措措施施在房房地地产产开开发发全全程程中中，，成成本本控控制制的的主主要要措措施施包包括括以以下下四四个个方方面面：：强化化成成本本意意识识，，加加强强全全免免管管理理(最基基本本做做法法)确定定成成本本控控制制的的对对象象(成本本控控制制的的主主要要对对象象是是主主要要费费用用中中的的变变动动费费用用)完善善成成本本控控制制制制度度(编制制一一系系列列标标准准的的报报表表，，明明确确成成本本控控制制人人员员与与现现场场管管理理人人员员的的合合作作关关系系和和具具体体权权责责划划分分)制定定有有效效的的奖奖励励措措施施(物质质奖奖励励，，精精神神奖奖励励，，提提供供专专业业进进修修、、职职业业晋晋升升和和国国内内外外考考察察机机会会)§7.5房地地产产开开发发项项目目合合同同与与安安全全管管理理7.5.1合同同管管理理概概述述合同同管管理理是指指房房地地产产投投资资主主体体或或房房地地产产开开发发商商依依据据国国家家法法律律、、法法规规的的规规定定，，对对项项目目全全程程进进行行合合同同规规划划、、分分析析、、签签订订、、解解释释，，并并对对合合同同实实施施过过程程进进行行控控制制的的管管理理工工作作。。合同同管管理理是是房房地地产产开开发发项项目目“三控控两两管管”中至至关关重重要要的的一一环环。。合同同管管理理在在房房地地产产开开发发项项目目中中具具有有很很强强的的必必要要性性，，主主要要表表现现在在以以下下几几个个方方面面：：建立立现现代代企企业业制制度度的的需需要要规范范市市场场交交易易行行为为手手段段规范范市市场场主主体体的的行行为为规范范开开发发市市场场的的价价格格合同同履履行行的的保保证证通过过合合同同约约定定，，强强化化彼彼此此的的权权利利与与义义务务关关系系，，加加强强双双方方的的相相互互监督督，，明明确确违违约约责责任任。。开拓拓国国际际市市场场的的需需要要7.5.2房地地产产开开发发项项目目主主要要合合同同关关系系合同同关关系系是当当事事人人通通过过合合同同所所产产生生的的一一系系列列法法律律关关系系，，合合同同关关系系由由主主体体、、内内容容和和客客体体三三个个要要素素构构成成。。房地地产产开开发发项项目目的的主主要要合合同同关关系系包包括括：：开发发商商为为了了顺顺利利地地组组织织实实施施其其所所承承担担的的开开发发项项目目，，需需要要在在开开发发过过程程中中与与政政府府、、设设计计单单位位、、银银行行等等其其他他主主体体签签署署一一系系列列合合同同。。这些些合合同同通通常常包包括括：土土地地使使用用权权出出让让或或转转让让合合同同、、勘勘察察设设计计合合同同、、融融资资合合同同、、咨咨询询合合同同、、工工程程施施工工合合同同、、采采购购合合同同、、销销售售合合同同、、联联合合开开发发或或者者房房地地产产转转让让合合同同。。（1）以以开开发发商商为为主主体体的的合合同同关关系系承包包商商是是工工程程施施工工的的具具体体实实施施者者，，是是工工程程承承包包（（或或施施工工））合合同同的的执执行行者者。。由由于于承承包包商商不不可可能能、、也也不不需需要要必必备备履履行行工工程程承承包包合合同同的的所所有有能能力力，，因因此此其其通通常常将将许许多多专专业业工工作作委委托托出出去去，，从从而而形形成成了了以以承承包包商商为为核核心心的的复复杂杂合合同同关关系系。。承包包商商的的主主要要合合同同关关系系包包括括：工工程程承承包包合合同同、、分分包包合合同同、、供供应应（（采采购购））合