土地财产制度概论课件

第八章土地财产制度概论第一节土地财产制度简述第二节土地所有制第三节土地使用制第四节土地国家管理制度第五节土地产权及其权能构成第八章土地财产制度概论1第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：制度概念土地财产制度概念土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：2制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基本功能制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。3是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。土地关系反映社会生产力的发展形成和发展取决于土地制度土地财产制度的概念是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产4经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和。是经济基础的组成部分。土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土5土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；反映、规范、确认、保护、强化土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；6土地制度的特点地位的基础性国度的差异性构成的复杂性土地制度的特点地位的基础性7土地财产制度的演进与改革

土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。从下而上自发地渐进式地进行的通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。土地财产制度的演进与改革土地财产制度8第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展二、土地所有制的法律形式三、土地所有权的流转制度第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展9土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义土地所有制的产生与发展土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义10指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。是土地的分配问题土地所有制度土地所有制的含义表明是土地制度的核心；土地关系的基础基础产生法律体现土地所有权是土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定11土地所有制的产生与发展土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力的状况所决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响，因而，即使是社会制度相同的国家，其土地所有制的具体形式也不完全相同。土地所有制的产生与发展土地所有制作为社会生产关系的组成部分，12土地所有制的产生与发展人类社会已经历了五种社会生产方式，相应地，也有五种土地所有制，即原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。土地所有制，单就其形式来说可以分为两种基本形式：公有制和私有制土地所有制的产生与发展人类社会已经历了五种社会生产方式，相应13土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书，如我国的国有土地所有权证书。当土地所有权转移时，出让方和受让方签订的契约——地契，经过国家的登记认可，也可以作为土地所有权的法律文件。土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。14土地所有权的转移随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地所有权的流转。土地所有权的转移包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。土地所有权的流转，是土地所有者处分权能的体现。我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移——土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。土地所有权的转移随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地15第三节土地使用制土地使用制的概念土地所有制与土地使用制的关系土地使用制的分类土地租赁关系的性质土地使用制的法律形式第三节土地使用制土地使用制的概念16指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。是怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。表明核心和内容确定独立于土地所有权的土地使用权是确权解决土地资源的合理、有效利用问题土地使用制度土地使用制的概念指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。17土地使用制与土地所有制的关系前提提供服务相对独立性反映、体现、实现和巩固的形式与手段土地所有制土地使用制具有土地使用制与土地所有制的关系前提提供服务相对独立性反映、体现18土地使用制的分类两权合一两权分离：

有偿使用制无偿使用制度土地使用制的分类两权合一19土地租赁关系的性质在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系：土地租赁关系的性质在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使20－在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动－在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值－在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益

－在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部21土地使用制度的法律形式佃契、租约等农村土地承包合同城市土地使用合同土地使用制度的法律形式佃契、租约等22第四节土地国家管理制度

一、建立土地管理制度的客观必要性二、土地管理的内容、目的、任务与手段三、土地管理机构的设置及职能分工第四节土地国家管理制度一、建立土地管理23

1、土地具有特殊的重要性2、土地供给的稀缺性3、土地利用后果的巨大社会性

4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。建立土地国家管理制度的客观必要性1、土地具有特殊的重要性建立土地国家管理制度的客24土地国家管理的内容1、土地的权属管理2、土地的利用管理土地国家管理的内容1、土地的权属管理25权属管理的任务社会主义土地公有制土地关系土地和使用者的合法权益土地征用国有土地有偿使用国有土地转让维护调整保护产生土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。权属管理的任务社会主义土地公有制土地关系土地和使用者的合法权26权属管理的内容确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更调处土地权属纠纷

查处土地权属方面的违法行为

集体土地的征用国有土地的划拨国有土地的出让与转让土地调整土地使用权的收回农村土地的承包与转包农村宅基地、自留山、自留地的调整依法权属管理的内容确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更调处土27土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。土地利用---土地的开发、利用、整治、保护取得最好的效益符合客观规律

管理---采取法律、行政、经济、技术措施，对土地利用进行计划、组织、指挥和调控。土地利用规划土地开发、整治与保护土地利用的监督和调控土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规28土地管理的目的

维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境土地管理的目的维护已经确定的土地所有制和29土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权调整土地关系对土地所有权和使用权的必要限制保证合理分配和有效使用实施土地有偿使用制度土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权30土地管理的手段立法手段经济手段技术手段行政手段政策手段计划规划手段司法手段教育手段土地管理的手段立法手段经济手段技术手段31土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理垂直统一管理土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理32第五节土地产权及其权能构成一、产权的概念二、产权的起源及其功能三、土地产权的概念和结构第五节土地产权及其权能构成一、产权的概念33产权的概念（一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利的总称——《现代实用民法词典》2．产权是财产所有权——《辞海》3．产权既是权利，又是规则——刘世锦《经济体制效率分析导论》4．产权是财产关系的法律体现——王国平《公有产权论》5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题——高尚权6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系——段毅才产权的概念（一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解34产权的概念（二）西方经典产权经济学家对产权的理解

1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科斯（Coase.R）

2．产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权包括一个人或其他人受益或受损的利。——德姆塞茨（H.Demsetz）

产权的概念（二）西方经典产权经济学家对产权的理解35产权的概念产权是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利。一般可分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。

产权不同于所有权产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间的关系。一个完整的产权是由一束权利构成的。产权的概念产权是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利36产权的起源及其功能起源：资源稀缺和外部性的存在功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源产权的起源及其功能起源：资源稀缺和外部性的存在37土地产权的概念和结构1、土地产权制度与土地产权的概念2、土地产权的特点3、土地产权的构成土地产权的概念和结构1、土地产权制度与土地产权的概念38土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。权利束包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等必须法律确认指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。土地产权制度土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一39土地产权的基本特性（1）具有排他性；（2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；（3）合法性；（4）土地产权的相对性。土地产权的基本特性（1）具有排他性；40土地所有权地上权永佃权地役权土地发展权土地使用权（广义）土地抵押权土地使用权（狭义）土地租赁权土地产权体系构成土地产权用益物权担保物权他物权自物权物权债权土地所有权土地产权体系构成土地产权用益物权担保物权他物权自物41（一）土地所有权1、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。土地所有权可分解为两方面：法律意义上的土地所有权和经济意义上的土地所有权。（一）土地所有权1、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定42（一）土地所有权法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当做自己的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利。这种权利是法律所赋予的，受到法律的保护。经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借其对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。这二者不可或缺，任何一方面的丧失，都会使土地所有权不完全。（一）土地所有权法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当43土地所有权四项基本权能土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利；土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能；土地处置权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心土地所有权四项基本权能土地占有权：指对土地的实际占有、控制44土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权前提核心标志土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权前提核心标452、土地所有权的属性：完全性（全面性）；排他性；恒久性；归一性（复归性）；社会性（相对性）。2、土地所有权的属性：46土地使用权：指依法对土地加以利用并取得收益的权利。是土地所有权派生的财产权。不及地下土地所有者非所有权人从所有权中分离出来的使用权地下文物发掘权、矿山开采权（二）土地使用权1、概念行使土地使用权：指依法对土地加以利用并取得收益的权利。是土地所有47（二）土地使用权土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权是指依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的土地使用权是指独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。（二）土地使用权土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权482、取得方式：无偿（划拨）、有偿（出让、转让）——无论以何种方式取得土地使用权，都必须得到法律的认可。3、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。土地财产制度概论课件49（三）土地租赁权土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能”。设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意，不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。（三）土地租赁权土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使50（四）永佃权

永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。（四）永佃权永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作51（五）地上权

地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。（五）地上权地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建52（六）土地抵押权1、概念：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。2、性质：优先清偿性（处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权）附属性（以债权的存在为前提）不可分性（债务人以全部抵押物来行使权利）（六）土地抵押权1、概念：土地受押人对于土地抵押人不转移占有533、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题（1）抵押人的问题房屋所有权与土地使用权分离抵押同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押欺骗抵押。3、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题54－无意识申办担保物权;－抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。－抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。（2）抵押权人的问题－无意识申办担保物权;（2）抵押权人的问题55（七）地役权1、概念特征2、地役权的类型3、地役权与相邻权的区别（七）地役权1、概念特征56地役权的概念与特征1、概念：指为了使用、经营自己土地（需役地）的方便而使用他人土地（供役地）的权利。主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。目前中国尚未单独设置地役权，在《民法通则》中包括在相邻关系中。

2、特征：地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定地役权是为需役地的方便和利益而设立的地役权的概念与特征1、概念：指为了使用、经营自己土地（需役地57地役权的类型1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。2、从供役地取得天然孳息：如从供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。3、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。

地役权的类型1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。58地役权与相邻权的区别1、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权则是这种最小限度外更广泛、更有力的调节，是依当事人协商而产生的，并且必须经过登记才有效。土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。地役权与相邻权的区别1、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种592、相邻权要以某宗土地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。3、相邻权是由法律直接规定的权利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，则是无偿的，地役权是通过协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。2、相邻权要以某宗土地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。60（八）土地发展权土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计。简言之，土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地变更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度升高。（八）土地发展权土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面61（八）土地发展权发展权的初始设定：当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有权人（美国）。另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权（英国）。（八）土地发展权发展权的初始设定：当今世界各国对土地发展权持62我国土地产权束构成土地宏观管理者产权束土地所有者产权束土地使用者产权束分割分割占有权使用权收益权处分权占有权使用权部分收益权部分处分权出让权回收权出租权转让权转租权回收权担保权入股权赠与权我国土地产权束构成土地宏观管理者产权束土地所有者产权束土地使63复习思考题1、土地制度的内容和特征是什么？2、土地所有制和土地使用制的含义，及其两者的关系？3、土地国家管理制度的内容、任务和实现手段是什么？4、土地产权及其权能构成？复习思考题1、土地制度的内容和特征是什么？64第九章中国现行土地所有制第一节中国现行土地所有制的性质与形式第二节中国现行土地所有制的建立第三节中国现行土地征收制度

第四节中国现行土地所有制的完善第九章中国现行土地所有制第一节中国现行土地所有制的性65社会主义土地公有制全民所有制劳动群众集体所有制具体采取具体采取国家所有制的形式集体经济所有制社会主义土地公有制全民所有制劳动群众集体所有制具体具体国家所66城市市区的土地全部属于国家所有农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有外，属于集体所有建制镇的所有权问题应视具体情况而定。城市市区的土地全部属于国家所有67第二节中国现行土地所有制的建立农村集体土地所有制建立农村土地国有制的建立城市土地国有制的建立第二节中国现行土地所有制的建立农村集体土地所有制建立68封建土地所有制农民土地所有制农业生产合作社集体所有制人民公社所有制“三级所有，队为基础”的制度进一步明确农村土地的集体所有制封建土地所有制农民土地所有制农业生产合作人民公社所有制“三级69农村土地国有制的建立通过土改运动确立1947年9月全国土地会议通过了《中国土地法大纲》1950年月召开全国林业会议1954年《宪法》《宪法》和《土地管理法》的进一步规定农通过土改运动确立1947年9月全国土地会议1950年月召开70城市国有土地接管和没收原占有的城市土地改造原拥有的城市地产征用城乡非国有土地通过立法无偿赎买有偿无偿购买和拨用城接管和没收原占有的城市土地改造原拥有的城市地产征用城乡非国71第三节中国现行土地征收制度

土地征收的概念土地征收的前提土地征收的补偿第三节中国现行土地征收制度土地征收的概念72国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。征收征用强制性共同点是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的73土地征用：

实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。

土地征收的概念：实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。土地征用：

实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使74土地征收的前提为了公共利益的目的必须严格依照法律规定的程序必须予以公正补偿。土地征收的前提为了公共利益的目的75土

地

征

收

的

补

偿土地补偿费6-10倍安置补偿费4－6倍地上附着物补偿费青苗补偿费土

地

征

收

的

补

偿土地补偿费6-10倍安置补偿费76第四节中国现行土地所有制的完善关于变革农村现行土地所有制的议论应当坚持和完善农村现行土地所有制完善现行社会主义土地公有制的途径第四节中国现行土地所有制的完善关于变革农村现行土地所有制77变革农村现行土地所有制实行单一的土地国有制实行国家、集体和个人三元所有制实行土地私人所有制度实行土地双轨所有制强化现行土地所有制变实行单一的土地国有制实行国家、集体和实行土地私人所有制度实78实行单一的土地国有制度实行土地国有化只不过是“正名”而已有利于克服土地管理的无政府状态，避免土地投机，增加农民的信任感与安定感通过实行“用佃制”，可冲淡农民可能产生的失落感，安定民心，调动好其经营好国有土地的积极性但是土地国有化的路径很难选择操作上的科学性值得怀疑运行成本极高土地国有化很难达到预期效果

实行单一的土地国有制度实行土地国有化只不过是“正名”而已但是79实行国家、集体和个人三元所有制度可以兼顾国家、集体和个人三方面的利益但是，由于形成多种产权主体，容易引起利益冲突，也增加了土地管理工作的难度实行国家、集体和个人三元所有制度可以兼顾国家、集体和个人三方80实行土地私人所有制度能够保证农民对土地拥有排他性的土地产权，使农民的土地收益得到应有的保证可以可以极大地激发农民的生产积极性，并在一定程度上迎合了广大农民占有土地的心理要求实行土地私人所有制度能够保证农民对土地可以可以极大地激发农民81土

地

私

有

化

不

符

合

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国

国

情政治伦理的挑战无法达成一致同意原则必然限制农业机械化和农业现代化社会主义公平原则的背离不一定能够激励农民向土地投资不利于土地合理利用和生产资料社会主义公有制的巩固和发展土

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国

情政治伦理的挑战82实行土地

双轨所有制国家和农户如何分享所有权、所有权的分享程度怎样很难把握优点符合农村土地产权制度的特性，与农村土地产权制度历史变迁的方式相吻合，还能为农村社会经济生活中仍在发挥作用的非正式制度安排所容纳缺点实行土地

双轨所有制国家和农户如何分享所有权、所有权的分享程83变革与选择土地所有制应考虑的几个问题要考虑制度的稳定性和规范性土地制度要适应目前生产力发展水平要考虑中国农民现有的思想觉悟程度要考虑变革土地所有制形式所产生的社会影响要考虑国家对土地资源的宏观管理与控制能力变革与选择土地所有制应考虑的几个问题要考虑制度的稳定性和规范84应当坚持现行集体土地所有制有利于降低改革的成本有利于更好地发挥农村土地对于农民的社会保障和失业保险功能应当坚持现行集体土地所有制有利于降低改革的成本有利于更好地发85完善现行社会主义土地公有制的途径城乡土地权属具体化土地所有权主体或代表明确化土地所有制关系实在化集体土地所有权权能相对完整化解决新建制市带来的土地所有权转换问题完善现行社会主义土地公有制的途径城乡土地权属具体化86复习思考题如何理解中国现行土地所有制中国现行土地所有制是如何建立起来的如何完善中国现行土地所有制复习思考题如何理解中国现行土地所有制87第十五章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理第十五章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动88第一节土地价格的形成与变动一土地价格的形成二土地价格的内涵及特点三影响土地价格变动的因素四土地价格变动趋势及规律性第一节土地价格的形成与变动一土地价格的形成89一、土地价格的形成（二）西方经济学地价形成理论（一）马克思主义地价形成理论一、土地价格的形成（二）西方经济学地价形成理论（一）马克思90马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格土地价格实质是地租的资本化

土地价格是出租土地的资本化收入土地价格=地租/土地还原利率

4000=200/5%马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。土地价格=91

以土地收益理论和土地供求理论为代表1土地收益理论土地收益理论认为:

土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益土地价格公式：ar西方经济学地价形成理论V=以土地收益理论和土地供求理论为代表西方经济学地价形成理92

2土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定西方经济学地价形成理论2土地供求理论西方经济学地价形成理论93E2E1P2P1PSLSD1D2E2E1P2P1PSLSD1D294E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S295二、土地价格的内涵及特点1土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。2土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性二、土地价格的内涵及特点1土地价格的内涵：土地收益现值的总96三影响土地价格变动的因素1、一般因素2、区域因素3、个别因素三影响土地价格变动的因素1、一般因素97一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地98区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素99个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素100四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势101土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高102土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期103第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用104一、土地价格评估的目的与作用土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理一、土地价格评估的目的与作用土地价格评估是指专业人员按照一定105二、土地价格评估的原则合法原则公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则估价时点原则保证农民基本生活原则二、土地价格评估的原则合法原则106估价程序土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗土地主要包括明确估价基本事项——拟定估价作业方案——搜集估价所需资料——实地查勘估价对象——选定估价方法计算——确定估价结果——撰写估价报告——估价资料归档等基本步骤。估价程序土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的107三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法（六）农地宗地价格评估方法三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法108市场比较法

1、基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法市场比较法1、基本原理109

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格

A：待估宗地情况指数修正

B：待估宗地日期指数修正

D：待估宗地区域因素指数修正

F：待估宗地个别因素指数修正2、基本公式VD=VB×A×B×D×F2、基本公式110A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件修正指数计算A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比111基本公式在具体运用中可表示为：

VD=VB××××

100100100100（）（）（）（）基本公式在具体运用中可表示为：100100100100（112

区域因素估价对象可比实例

A可比实例

B可比实例

C繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础建设社会公共设施规划限制治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值

100

97

106

103区域因素估价对象可比实例可比实例可比实例繁华程度10139113市场比较法的操作程序①搜集交易实例②选取可比实例：从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。③建立价格可比基础：对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。④进行交易情况修正：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。市场比较法的操作程序①搜集交易实例114市场比较法的操作程序⑤进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格⑥进行区域因素修正：是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。

⑦进行个别因素修正：将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。⑧求出比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法市场比较法的操作程序⑤进行交易日期修正：将可比实例在其成交日115收益还原法

1、基本原理收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法收益还原法1、基本原理1162、基本公式

V=a/rＶ：土地收益价格

a：土地纯收益

r：土地还原利率2、基本公式V=a/r1173、收益还原法的应用程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。3、收益还原法的应用程序（1）收集相关资料；118

１、基本原理

成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但事实上它难以完全反映土地的真实价值。

成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。成本逼近法１、基本原理成本逼近法119地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增殖收益＝土地成本价格＋土地增殖收益

２、基本公式地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费２、基本公式120成本逼近法的应用程序（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；（5）按地价公式求取待估土地的土地价格；（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。成本逼近法的应用程序（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；121成本逼近法的应用程序需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价值增加额，即土地增值收益，是指确定待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。运用成本逼近法是否进行年期修正，要具体情况具体分析:(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用年期修正。成本逼近法的应用程序需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价122１、基本原理剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。

剩余法１、基本原理剩余法123剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一般有以下几种类型：

(1)待开发土地的估价；

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；

(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；

(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。剩余法剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一剩余法124

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地的价格Ａ：总开发价值Ｂ：整个土地项目的开发成本Ｃ：开发商合理利润具体公式：

V＝A－CB－

CP－

R1－

CM－

T－R2式中：V——土地价格；A

——房屋预期总售价；

CB——建筑费用；CP

——专业费用；

R1——利息；CM

——销售费用；

T——税费；R2——开发商利润。

２、基本公式Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）２、基本公1253、剩余法的应用程序（1）调查待估宗地的基本情况；（2）确定待估宗地的最有效利用方式；（3）估计开发建设周期和投资进度安排；（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（5）确定待估宗地的土地价格。3、剩余法的应用程序（1）调查待估宗地的基本情况；126基准地价系数修正法1、基准地价

基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格

特点：基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种平均价格基准地价具有时效性基准地价是一种控制性的价格基准地价系数修正法1、基准地价127基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法2、基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影128

土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）×Kj

Ｋi

：估价对象第i个影响因素的修正系数；

Kj

：估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；

∑Ｋi：各影响因素的修正系数之和。3、基本公式土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）×Kj3、基1294、基准地价系数修正法的应用程序（1）收集有关基准地价资料；（2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；（3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；（4）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；（5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；（6）求出待估宗地地价。4、基准地价系数修正法的应用程序（1）收集有关基准地价资料；130农地价格的最低限应能保障农民的基本生活农地价格因其权利内涵不同，其价格内涵也不同农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共投资的影响农地宗地价格评估方法农地价格的最低限应能保障农民的基本生活农地宗地131农地使用权价格可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非承包地的集体土地使用权价格农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农地纯收益农地使用权价格可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可132农地所有权价格主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社会保障值农地所有权价格主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业133第三节土地价格的管理一、中国土地价格体系二、中国土地价格管理制度三、西方发达国家的土地价格管理第三节土地价格的管理一、中国土地价格体系134一、中国土地价格体系（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其他价格形式一、中国土地价格体系（一）基准地价135（一）基准地价城镇土地基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格（一）基准地价城镇土地基准地价136农地基准地价

农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。农地所有权基准地价是农地在正常生产条件下未来无限年期土地纯收益、农地的农民社会保障年价值以及农地发展权年价值之和的资本化。它是某一时点的价格。农地使用权基准地价是农地在正常生产条件下未来有限年期土地纯收益的资本化。这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符。农地基准地价137基准地价作用政府宏观调控和管理地价的依据引导投资决策，促进土地有效利用的手段；国家征税和税制改革的依据市场交易价及清产核资价等的依据基准地价作用政府宏观调控和管理地价的依据138

政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。其作用：确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；标定地价是国家行使优先购买权的依据；划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。核定地产增值，征收土地增值税的标准。企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。编制地价指数（二）标定地价政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经139指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地使用权出让价格土地使用权转让价格租赁价格地役权价格（三）交易地价指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市140土地使用权出让价格土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。招标、拍卖和挂牌地价是通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场代表性，较能体现土地的真实价值。协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映土地的市场价值。土地使用权出让价格土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地141土地使用权转让价格土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大，交换较为自由，市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。

土地使用权转让价格土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场142土地租赁价格土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。目前，我国的土地租赁行为较为普遍。有国家以所有者身份直接出租土地行为，也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁价格一般由租赁双方自主确定，是一种较为正常的市场价格。土地租赁价格土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租143地役权价格地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利，如管道通过权、架线通过权。

地役权价格地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过144(四)其他价格形式其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格，也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外，还没有以地价为标的的课税税种。因此，还没有专用的课税价格。抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。(四)其他价格形式其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形145二、中国土地价格管理制度（一）建立土地估价制度自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。二、中国土地价格管理制度（一）建立土地估价制度146二、中国土地价格管理制度（二）建立估价机构和估价人员的资格认证制度开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理机关要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分A级、准A级和B级三类，对不同类型的估价机构的设立标准和从业范围进行了严格的规定。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。

二、中国土地价格管理制度（二）建立估价机构和估价人员的资格147二、中国土地价格管理制度（三）建立基准地价和标定地价定期公布制度《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。二、中国土地价格管理制度（三）建立基准地价和标定地价定期148二、中国土地价格管理制度（四）建立地价监测体系为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部即可及时制定相应的地价管理政策；同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。目前，全国主要大城市正在国土资源部的帮助下，建立本市的地价监测系统。二、中国土地价格管理制度（四）建立地价监测体系149二、中国土地价格管理制度（五）建立土地供应计划制度和土地储备制度为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据全国土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合当地经济发展的实际和土地资源的禀赋，制定并公布年度土地供应计划，实施调控土地市场的土地储备制度。二、中国土地价格管理制度（五）建立土地供应计划制度和土地150二、中国土地价格管理制度（六）建立土地交易最低限价制度《城市房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。（七）建立土地增值税制度为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，国家自1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税的实行有效地抑制了土地价格的过快上涨。二、中国土地价格管理制度（六）建立土地交易最低限价制度151三西方发达国家的土地价格管理1、美国建立土地估价制度对地价进行控制政府可通过正当的法律程序征收土地，用于公共使用，并进行公平补偿逐步建立完善的土地信息管理系统订立土地市场交易的准入标准三西方发达国家的土地价格管理1、美国1522、日本建立地价公示制度建立不动产估价制度建立土地交易许可制度和申报劝告制度制定《国土利用计划法》3、德国成立土地估价委员会政府具有土地的征购权和优先购买权建立农地转用控制制度2、日本1531、土地价格的内涵及特点2、土地价格的影响因素3、土地价格评估的原则和方法4、中国的土地价格体系5、中国的土地价格管理制度思考题1、土地价格的内涵及特点思考题154第八章土地财产制度概论第一节土地财产制度简述第二节土地所有制第三节土地使用制第四节土地国家管理制度第五节土地产权及其权能构成第八章土地财产制度概论155第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：制度概念土地财产制度概念土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革第一节土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：156制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基本功能制度的概念制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。157是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。土地关系反映社会生产力的发展形成和发展取决于土地制度土地财产制度的概念是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产158经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和。是经济基础的组成部分。土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。经济制度和法权制度土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土159土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；反映、规范、确认、保护、强化土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土地法权制度；160土地制度的特点地位的基础性国度的差异性构成的复杂性土地制度的特点地位的基础性161土地财产制度的演进与改革

土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。从下而上自发地渐进式地进行的通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。土地财产制度的演进与改革土地财产制度162第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展二、土地所有制的法律形式三、土地所有权的流转制度第二节土地所有制一、土地所有制的概念及其产生与发展163土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义土地所有制的产生与发展土地所有制的含义

及其产生与发展

土地所有制的含义164指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。是土地的分配问题土地所有制度土地所有制的含义表明是土地制度的核心；土地关系的基础基础产生法律体现土地所有权是土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定165土地所有制的产生与发展土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力的状况所决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响，因而，即使是社会制度相同的国家，其土地所有制的具体形式也不完全相同。土地所有制的产生与发展土地所有制作为社会生产关系的组成部分，166土地所有制的产生与发展人类社会已经历了五种社会生产方式，相应地，也有五种土地所有制，即原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。土地所有制，单就其形式来说可以分为两种基本形式：公有制和私有制土地所有制的产生与发展人类社会已经历了五种社会生产方式，相应167土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书，如我国的国有土地所有权证书。当土地所有权转移时，出让方和受让方签订的契约——地契，经过国家的登记认可，也可以作为土地所有权的法律文件。土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。168土地所有权的转移随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地所有权的流转。土地所有权的转移包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。土地所有权的流转，是土地所有者处分权能的体现。我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移——土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。土地所有权的转移随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地169第三节土地使用制土地使用制的概念土地所有制与土地使用制的关系土地使用制的分类土地租赁关系的性质土地使用制的法律形式第三节土地使用制土地使用制的概念170指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。是怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。表明核心和内容确定独立于土地所有权的土地使用权是确权解决土地资源的合理、有效利用问题土地使用制度土地使用制的概念指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。171土地使用制与土地所有制的关系前提提供服务相对独立性反映、体现、实现和巩固的形式与手段土地所有制土地使用制具有土地使用制与土地所有制的关系前提提供服务相对独立性反映、体现172土地使用制的分类两权合一两权分离：

有偿使用制无偿使用制度土地使用制的分类两权合一173土地租赁关系的性质在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系：土地租赁关系的性质在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使174－在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动－在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值－在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益

－在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部175土地使用制度的法律形式佃契、租约等农村土地承包合同城市土地使用合同土地使用制度的法律形式佃契、租约等176第四节土地国家管理制度

一、建立土地管理制度的客观必要性二、土地管理的内容、目的、任务与手段三、土地管理机构的设置及职能分工第四节土地国家管理制度一、建立土地管理177

1、土地具有特殊的重要性2、土地供给的稀缺性3、土地利用后果的巨大社会性

4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。建立土地国家管理制度的客观必要性1、土地具有特殊的重要性建立土地国家管理制度的客178土地国家管理的内容1、土地的权属管理2、土地的利用管理土地国家管理的内容1、土地的权属管理179权属管理的任务社会主义土地公有制土地关系土地和使用者的合法权益土地征用国有土地有偿使用国有土地转让维护调整保护产生土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。权属管理的任务社会主义土地公有制土地关系土地和使用者的合法权180权属管理的内容确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更调处土地权属纠纷

查处土地权属方面的违法行为

集体土地的征用国有土地的划拨国有土地的出让与转让土地调整土地使用权的收回农村土地的承包与转包农村宅基地、自留山、自留地的调整依法权属管理的内容确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更调处土181土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。土地利用---土地的开发、利用、整治、保护取得最好的效益符合客观规律

管理---采取法律、行政、经济、技术措施，对土地利用进行计划、组织、指挥和调控。土地利用规划土地开发、整治与保护土地利用的监督和调控土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规182土地管理的目的

维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境土地管理的目的维护已经确定的土地所有制和183土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权调整土地关系对土地所有权和使用权的必要限制保证合理分配和有效使用实施土地有偿使用制度土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权184土地管理的手段立法手段经济手段技术手段行政手段政策手段计划规划手段司法手段教育手段土地管理的手段立法手段经济手段技术手段185土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理垂直统一管理土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理186第五节土地产权及其权能构成一、产权的概念二、产权的起源及其功能三、土地产权的概念和结构第五节土地产权及其权能构成一、产权的概念187产权的概念（一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利的总称——《现代实用民法词典》2．产权是财产所有权——《辞海》3．产权既是权利，又是规则——刘世锦《经济体制效率分析导论》4．产权是财产关系的法律体现——王国平《公有产权论》5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题——高尚权6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系——段毅才产权的概念（一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解188产权的概念（二）西方经典产权经济学家对产权的理解

1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科斯（Coase.R）

2．产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权包括一个人或其他人受益或受损的利。——德姆塞茨（H.Demsetz）

产权的概念（二）西方经典产权经济学家对产权的理解189产权的概念产权是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利。一般可分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。

产权不同于所有权产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间的关系。一个完整的产权是由一束权利构成的。产权的概念产权是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利190产权的起源及其功能起源：资源稀缺和外部性的