土地所有权法律制度课件

第三章土地所有权法律制度第三章土地所有权法律制度内容提要第一节土地所有权制度概述第二节国有土地的归属与利用制度第三节集体土地的归属与利用制度第四节土地征收征用制度内容提要第一节土地所有权制度概述1、土地的概念

能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和土地的概念与特征1、土地的概念能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆土地的概念与特征2、土地分类农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地土地的概念与特征2、土地分类

土地上之权利土地所有权集体土地所有权国有土地所有权土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权土地抵押权地役权土地上之权利土地所有权集体土地所有权国有土地所有第一节土地所有权制度概述一、土地所有权

国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。第一节土地所有权制度概述一、土地所有权二、土地所有权的限制

(一)土地所有权主体上的限制国家土地所有权集体土地所有权

(二)土地所有权客体上的限制我国土地所有权客体包括：地表、地上和地下。美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。《德国民法典》规定：“土地所有人对于他人在其毫无利益的高处及深处所为的干涉，不得加以禁止”。二、土地所有权的限制(一)土地所有权主体上的限制(三)土地所有权内容上的限制主体对土地所享有的权利作出限制，主要体现在对土地使用的限制方面：

1．对土地用途的限制。保“十八亿亩红线”确保耕地不至减少确保城市土地按规划合理地利用禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费

二、土地所有权的限制(三)土地所有权内容上的限制二、土地所有权的限制2．对土地交易的限制。限制土地交易中的投机行为。

《城市房地产管理法》：第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

二、土地所有权的限制2．对土地交易的限制。二、土地所有权的限制第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。二、土地所有权的限制第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，3．土地征收征用为了公共利益的需要对土地所有权所作出的永久或暂时的限制。“国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)”对公共利益的界定：第二条为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

二、土地所有权的限制3．土地征收征用二、土地所有权的限制第三条本条例所称公共利益的需要，包括：(一)国防设施建设的需要；(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；公共利益的界定：第三条本条例所称公共利益的需要，包括：公共利益的界定：公共利益的界定：(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；(六)国家机关办公用房建设的需要；(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。公共利益的界定：(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由

4．为保护相邻权作出的限制。

相邻权是房地产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的房地产所有人和使用人以行使权利的必要便利。这样对于一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利受到了限制。

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

4．为保护相邻权作出的限制。5．为保护社会的公共利益作出的限制。

个人利益与社会的公共利益发生冲突的情况下，法律往往倾向于保障公共利益，原因在于：没有公共利益的保障，个人利益也很难获得充分的、持久的和全面的保障。5．为保护社会的公共利益作出的限制。三、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特征：

(一)主体的特定性我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农村集体。各级政府并不是国有土地所有权独立的主体，这与美国等联邦制国家各州均为独立的土地所有权主体的“多元制国有土地所有权”不同，也与我国台湾地区的公有土地依行政设置分级所有的“一元多级制”不同。三、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特

(二)客体的差异性

我国土地所有权客体的差异性首先表现为：

城市土地和农村土地。我国土地所有权客体的差异性在法律上表现为：

集体土地所有权以土地所有权证书形式；

国有土地所有权的范围是法律确定的，无需登记。但国有土地使用权需办理国有土地使用权证。三、我国的土地所有权制度(二)客体的差异性三、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性土地所有权不能以任何形式交易，其主体的变更仅限于国家对集体土地征收征用（单向）。我国国有土地所有权内容的限制表现在：1.国有土地所有权比较虚化，其财产权利的内容主要通过国有土地使用权体现而不是通过所有权直接体现；2.实行的是国有土地所有权和土地使用权分离原则，成为一项独立的物权。

三、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性三、我国的土地所有权制度

集体土地所有权内容的限制表现在：1.集体土地所有权受到国有土地所有权的限制，国有土地所有权是绝对的和无条件的，而集体土地所有权是相对的和受限制的，国家可以依法将集体所有的土地征收为国有；

2.集体土地所有权是虚化的。农民个人对集体土地的承包经营权以及自留地、自留山、宅基地等的使用权。三、我国的土地所有权制度集体土地所有权内容的限制表现在：三、我国的土地所有第二节国有土地的归属与利用制度一、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。中央人民政府即国务院是国家所有权唯一代表。地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使国有土地所有权。第二节国有土地的归属与利用制度一、国家土地所有权国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管，建国初期国家对帝国主义、官僚资本主义、国民党反动政府和反革命分子等占有城市土地，通过没收与接管的形式，无偿地将其变为国有土地，这是我国城市有土地的主要取得方式；②赎买，指20世纪50年代中后期对城市资本主义工业、私营房地产公司和私有房地产业主所拥有的城市地产进行社会主义改造，赎买的办法将其转变为国有土地；国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管

③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，对被征收征用者予以适当补偿；④收归国有，指1982年宪法规定全部城市土地属于国有，据此，当时城市中少数尚未属于国有的土地全部被收归国家所有。

国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，二、国有土地所有权的范围其一，城市市区土地其二，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地

根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：(1)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(2)国家依法征用的土地；

二、国有土地所有权的范围其一，城市市区土地(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(4)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(5)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其三，推定为国家享有土地所有权的土地土地所有权争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其三、国家土地所有权的内容我国的国家土地所有权的四项权能具有以下特点：

(一)占有计划经济：国家直接占有，具体的占有主体包括国家机关和国有企事业单位，途径是无偿划拨。国有土地有偿使用：划拨占有方式出让三、国家土地所有权的内容我国的国家土地所有权的四项权能具有以(二)使用

土地使用权是最基本的权能。国有土地所有权和土地使用权分离原则——国有土地使用权。可以达到资源的优化配置。三、国家土地所有权的内容(二)使用三、国家土地所有权的内容(三)收益计划经济：土地无偿使用，导致土地资源的巨大浪费。市场经济：土地使用权有偿使用。其缺陷表现在：①它鼓励政府在自己的任期内尽可能多地批地卖地。②这种收益形式是以增量土地为主要对象。③土地出让金已成为地方财政的主要来源。

三、国家土地所有权的内容(三)收益三、国家土地所有权的内容(四)处分计划经济：所有者的处分权是绝对性和无限的，使用者则无任何处分权。存在不合法的处分，例如变相出租土地等。

国有土地使用权制度：土地使用者依法取得了一定的处分权，其中以出让形式取得土地使用权的，其处分权与所有者基本无异；以划拨形式取得土地使用权的，在补交土地出让金后亦取得处分权。三、国家土地所有权的内容(四)处分三、国家土地所有权的内容四、国有土地用益物权

(一)国有土地用益物权的概念与特征

国有土地用益物权，是指用益物权人对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利。它是以支配国有土地之使用价值为内容而在国有土地上设立的限定物权。国有土地用益物权具有以下的主要法律特征：

1．国有土地用益物权是一种限定物权。这是相对于国有土地所有权而言的，国有土地所有权是一种完全物权，是物权的圆满状态，而国有土地用益物权是基于国有土地所有权而产生的，是将所有权的某一或某些权能分离出来的结果。四、国有土地用益物权

2．国有土地用益物权具有独立性。国有土地用益物权的独立性表明国有土地用益物权不具有国有土地担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。四、国有土地用益物权2．国有土地用益物权具有独立性。四、国有土地用益物权3．国有土地用益物权的成立和实现以占有国有土地为前提。物权是一种支配权。

国有土地用益物权以实体占有为必要，是对物的使用价值的用益即取得使用价值。

担保物权以无形支配为满足，在于取得物的交换价值。四、国有土地用益物权3．国有土地用益物权的成立和实现以占有国有土地为前提

4．国有土地用益物权的设立目的是对国有土地进行使用和收益。

用益性是国有土地用益物权的基本属性，是国有土地用益物权与担保物权相区别的基本标志。国有土地用益物权和担保物权是就这两种不同的价值而设立的权利。四、国有土地用益物权4．国有土地用益物权的设立目的是对国有土地进行使用和(二)建设用地使用权

1．建设用地使用权的概念与特征。

建设用地是指国家或集体所有的建造建筑物、构筑物的土地。建设用地使用权，是指建设用地使用权人为在土地上建造并经营建筑物、构筑物及其他附属设施而依法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。(二)建设用地使用权建设用地使用权的特征有四个方面：①建设用地使用权的客体是城镇国有土地或集体土地；②设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他工作物；③建设用地使用权的取得方式特殊，主要有出让、划拨；④建设用地使用权具有商品性质，可以进人流通领域。建设用地使用权的特征有四个方面：2．建设用地使用权的续期与消灭。

(1)建设用地使用权的期限与续期。建设用地使用权的期限是由土地使用权出让合同所确定的期限所决定的。①居住用地70年；②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；③商业、旅游、娱乐用地40年；④综合或者其他用地50年。2．建设用地使用权的续期与消灭。《物权法》对住宅和非住宅作了区别对待：

住宅用途的建设用地使用权期限届满的，自动续期。自动续期后是否缴纳土地使用费以及缴纳多少，物权法没有作出规定。非住宅用途的建设用地使用权期限届满的，依照《城市房地产管理法》第22条:非住宅用途的建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》对住宅和非住宅作了区别对待：

(2)建设用地使用权的消灭。建设用地使用权的消灭事由主要是：①非住宅建设用地使用权出让的期限届满，未申请续期或虽申请续期未获批准的；②因公共利益的需要或土地使用权人的违法行为而收回建设用地使用权。

(2)建设用地使用权的消灭。建设用地使用权的消灭事由各种情形如下：

1）未如期申请或未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由国家无偿收回；

2）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；

3）如果国家无偿收回划拨的土地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物应当根据实际情况给予适当补偿。各种情形如下：案例与评析李某在以出让方式取得的国有土地上建造了一商业楼。2008年3月土地使用权到期，市政府要求无偿收回土地使用权及地上商业楼，因为市政府认为按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。李某认为：虽然当时在出让合同中未约定土地到期后建筑物的归属，但是建筑物是自己建的，理应属于自己。政府要是想要建筑物，就应该给自己赔偿。双方发生争执，李某诉至人民法院。案例与评析李某在以出让方式取得的国有土地上建造了一商本案例是关于土地使用权到期后土地上建筑物的归属问题。《物权法》第149条第2款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。本案中，双方并未在合同中约定土地到期后建筑物的归属，就应该按照法律的规定来认定。所以认为：建筑物应该由政府无偿取得。案例与评析本案例是关于土地使用权到期后土地上建筑物的归属问题。(三)地役权

1．地役权的概念与特征。

(1)地役权的概念。

《物权法》首次规定了地役权制度：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”(三)地役权

1．地役权的概念与特征。

地役权与房地产相邻关系十分相似，都是设定在房地产上的权利，都是为尽可能发挥相邻房地产的利用价值和使用效益而设定的。地役权与相邻关系是不同的：

1）相邻关系属于自物权的范围，其创设的目的是对所有权行使效力及范围进行直接限制；而地役权属于他物权的范围，其创设的目的在于利用他人土地以便于实现自己土地的利益。

2）相邻权是法定的，是无偿的；而地役权是双方约定的，可以是有偿的。3）相邻权不需要登记；地役权可以登记。

地役权与房地产相邻关系十分相似，都是设定在房地产上的(2)地役权的特征

第一，地役权为他物权。地役权本质上是存在于他人不动产之上的物权，其存在必须以供役地和需役地属于不同所有人为要件。第二，地役权是以他人房地产供自己房地产便宜之用的权利。第三，地役权具有从属性。第四，地役权容许当事人自由约定。地役权容许当事人自由约定是地役权制度与其他物权最大的不同，也是地役权的最大特色。

(2)地役权的特征第一，地役权为他物权。地役权案例与评析

1)甲为通行方便与丁协商在A地设立通行地役权，并开设道路B，后丁将A地划分为C、D两块土地，分别转让给乙、丙两人，而B道路只是通过C地，那么此时甲是否有权向丙的D地主张通行地役权?

问题就在于：在需役地或供役地被分割后，原地役权是否依然有效存在？

案例与评析

1)甲为通行方便与丁协商在A地设立通行《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”D地和道路B以及通行权没有任何联系，所以地役权此时仅对于C地继续存续，D地则不负担此役权。所以，甲无权在D地址上向丙主张通行地役权。《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经

案例与评析

2)乙的B地邻近公路，甲的A地在B地的内侧，甲、乙通过协商，设立地役权，约定：甲在B地开一条C路，乙允许甲从C路通行，甲为此向乙支付一笔费用。后乙其土地上发现了地下温泉，盖了一座温泉娱乐中心，但由于温泉的位置原因，娱乐中心毗邻C路，为减少对娱乐中心旅客的噪音污扰，乙向甲请求将C路移至其他适于地役权人的位置，移路费用由乙承担。甲不容许，乙因此诉至法院，要求甲容许其改C路于其他适于地役权人的位置。

案例与评析2)乙的B地邻近公路，甲的A地在B地的内问题是：原告是否有权利将被告设置的道路改道？

原告具有为合理目的变更使用场所及方法的请求权。供役地房地产权利人为了使用土地的需要，在不影响地役权设定目的的前提下可以请求变更地役权人利用供役地的场所和方法。本案中，乙开设温泉娱乐中心，为客人提供一个安静的休息环境显然符合合理与必要的要求，并且，乙答应为甲在有利于其的地方再开辟一条道路，兼顾了双方当事人利益，因此，本案中甲作为地役权人不得拒绝乙的请求，当然因此付出的费用，由供役地房地产权利人负担。问题是：原告是否有权利将被告设置的道路改道？第三节集体土地的归属与利用制度一、集体土地所有权的概念和特征集体土地所有权是指农村集体经济组织对依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体所有集体所有集体共同使用农户承包经营第三节集体土地的归属与利用制度一、集体土地所有权的概念和特我国集体土地所有权特点（一）我国集体土地所有权主体呈现出多元化的特点。与国家土地所有权主体惟一性不同，集体土地所有权呈现三级所有的结构：

第一级所有是村内两个以上农民集体所有，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使；

第二级所有是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使；

第三级所有是乡镇农民集体所有，由乡镇集体经济组织代表集体行使。我国集体土地所有权特点（一）我国集体土地所有权主体呈

（二）我国集体土地所有权是一种受严格限制的所有权国家对其用途、流转、处置进行严格的限制。这主要体现几个方面：

其一，在使用权能方面。严格限制农用地转为建设用地。

其二，在收益权能方面，集体农业用地承包经营者基本上是无偿使用土地，宅基地的使用基本也是无偿使用；

其三，在处分权能方面，国家禁止集体土地所有权买卖，集体土地不能出让，只有通过征收程序转为国有土地后才可有偿出让，使本应属于集体的土地收益归国家所有。

（二）我国集体土地所有权是一种受严格限制的所有权

二、农民集体所有土地的范围

《宪法》、《物权法》、《土地管理法》明确规定：

(1)法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地；

(2)农村的宅基地、自留地和自留山。

二、农民集体所有土地的范围《宪法》、《物权法》、《三、集体土地用益物权

集体土地用益物权是民事主体依法享有的对集体所有土地进行使用的权利。集体土地用益物权包括：

土地承包经营权

宅基地使用权

地役权三、集体土地用益物权集体土地用益物权是民事主体依法享有(一)土地承包经营权1．土地承包经营权概述《物权法》第124条第2款规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”(一)土地承包经营权土地承包经营权具有如下法律特征：①主体是是农地所属的村集体经济组织的成员。②标的物是集体所有或国家所有由农民集体使用的农业土地。③设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。④有期限的限制：耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年。土地承包经营权具有如下法律特征：

2．土地承包经营权的取得与流转主要通过双方当事人订立合同而创设。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，由县级以上地方人民政府向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证。2．土地承包经营权的取得与流转《物权法》和《农村土地承包法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让方式流转；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证的，其承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押方式流转。《物权法》和《农村土地承包法》规定：

(二)宅基地使用权

1．宅基地使用权的概念和特征。

宅基地使用权是指农村居民在集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。宅基地使用权具有以下法律特征：

(1)宅基地使用权是一种保障性权利，村民人人都享有使用宅基地的权利。(二)宅基地使用权(2)农村的宅基地是基于农民的农村集体成员身份而无偿取得的一种权利。(3)宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。

(4)农村宅基地使用数量和标准的规定性。集体经济组织的成员只能申请一处宅基地，“一户一宅”。(2)农村的宅基地是基于农民的农村集体成员身份而无偿取(5)农村宅基地使用权原始取得的无偿性和福利性农村宅基地使用权的原始取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。

(5)农村宅基地使用权原始取得的无偿性和福利性（6）农村宅基地使用权的无期限性。现行法律并未对农村宅基地使用权的期限进行限制。农村宅基地使用权不因期限届满而消灭。（6）农村宅基地使用权的无期限性。

（7）农村宅基地使用权流转的限制性。

《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

《担保法》规定：宅基地使用权不得抵押。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”（7）农村宅基地使用权流转的限制性。（8）农村宅基地使用权的原始取得具有行政审批性

《土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。（8）农村宅基地使用权的原始取得具有行政审批性案例与评析甲因工作原因长期在外地城市居住，遂将其在农村的宅基地上的房屋出卖给了同村的没有其他宅基地的乙。后甲退休后想回农村居住，于是向土地管理部门提出申请，希望能申请到一新的宅基地使用权，以建一新的住宅。但未获批准。

甲是否有权重新申请新的宅基地使用权？

案例与评析甲因工作原因长期在外地城市居住，遂将其在农

本案涉及的农村宅基地使用权的转让问题。甲和其邻居乙都是村集体组织成员，且买方并无其他宅基地，因此不违反一户一宅的规定。但是，根据《土地管理法》第62条第4款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。甲出卖了自己宅基地上的房屋，也因此失去了申请新的宅基地使用权的权利。本案涉及的农村宅基地使用权的转让问题。

（三）建设用地使用权

(一)乡镇企业建设用地使用权指为乡镇企业以企业建设为目的而对集体土地的使用权。该项权利的主体是乡镇企业，权利客体是集体建设用地。（三）建设用地使用权《土地管理法》规定：“农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理农用地转用审批手续。”《土地管理法》规定：“农村集体经济组织使用乡镇土地利用总《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《担保法》第36条第3款规定：“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权

(二)乡村公益建设用地使用权公益事业使用人，以公共利益为目的，可以在集体土地设定乡村公益建设用地使用权。(二)乡村公益建设用地使用权第四节土地征收征用制度一、土地征收制度

(一)土地征收的概念与特征

1．土地征收的概念。土地征收，指国家出于公共利益的目的，依法定条件和法定程序强制性地收买集体所有的或为私人使用的属国家、集体所有的土地的法律行为。

第四节土地征收征用制度一、土地征收制度2．土地征收的法律特征

(1)征收主体是国家。

(2)征收目的是公共利益的需要。(3)征收标的是集体土地或国有土地（？）。

(4)征收行为具有强制性。

(5)征收导致土地权属变更。(6)征收必须给予补偿。2．土地征收的法律特征（二）土地征收的程序1.用地者提出申请；

2.土地行政主管部门拟订征地方案，依照法定审批权限报人民政府批准。涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。

3.农用地转用的审批。转用审批权限为：（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

（二）土地征收的程序1.用地者提出申请；

（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。（3）其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地4.征收的审批。由国务院和省级人民政府两级分别行使征收土地的审批权。

(1)征收下列土地的，由国务院批准：

①基本农田；

②基本农田以外的耕地超过35公顷的；

③其他土地超过70公顷的。

(2)征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

4.征收的审批。由国务院和省级人民政府两级分别行使征收如果所征收土地为农用地，经国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。超过征地批准权限的，应当依照上述规定另行办理征地审批。如果所征收土地为农用地，经国务院批准农用地转用时，同5．公告与补偿登记。《土地管理法》第46条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书和地上附着物的产权证明等文件到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”不按规定办理登记的，不列入补偿范围。

6.补偿5．公告与补偿登记。1.征收补偿原则（1）保持被征地农民原有生活水平的原则。（2）按照被征收土地用途给与补偿的原则。2.征收补偿标准征收补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费构成。（三）土地征收的补偿与安置1.征收补偿原则（三）土地征收的补偿与安置（1）土地补偿费

1)征收耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算；

2)征收其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。

3）土地补偿费归农村集体经济组织所有。（1）土地补偿费（2）安置补助费费

按照需要安置的农业人口数计算（需要安置的农业人口数＝被征收的耕地数量÷征地前被征收单位人均占有耕地数量），每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（2）安置补助费费在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置（3）附着物、青苗补偿费

1)被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；

2)征收城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。

3）补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

（3）附着物、青苗补偿费

土地征用是指国家因紧急特殊情况的的需要，对他人土地所有权以外的土地他项权利的利用，待特定情况完成时，仍将土地归还其所有者。

土地征收的对象为土地所有权

土地征用的对象为土地使用权二、土地征用制度土地征用是指国家因紧急特殊情况的的需要，对他人土地所有

第三章土地所有权法律制度第三章土地所有权法律制度内容提要第一节土地所有权制度概述第二节国有土地的归属与利用制度第三节集体土地的归属与利用制度第四节土地征收征用制度内容提要第一节土地所有权制度概述1、土地的概念

能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和土地的概念与特征1、土地的概念能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆土地的概念与特征2、土地分类农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地土地的概念与特征2、土地分类

土地上之权利土地所有权集体土地所有权国有土地所有权土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权土地抵押权地役权土地上之权利土地所有权集体土地所有权国有土地所有第一节土地所有权制度概述一、土地所有权

国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。第一节土地所有权制度概述一、土地所有权二、土地所有权的限制

(一)土地所有权主体上的限制国家土地所有权集体土地所有权

(二)土地所有权客体上的限制我国土地所有权客体包括：地表、地上和地下。美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。《德国民法典》规定：“土地所有人对于他人在其毫无利益的高处及深处所为的干涉，不得加以禁止”。二、土地所有权的限制(一)土地所有权主体上的限制(三)土地所有权内容上的限制主体对土地所享有的权利作出限制，主要体现在对土地使用的限制方面：

1．对土地用途的限制。保“十八亿亩红线”确保耕地不至减少确保城市土地按规划合理地利用禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费

二、土地所有权的限制(三)土地所有权内容上的限制二、土地所有权的限制2．对土地交易的限制。限制土地交易中的投机行为。

《城市房地产管理法》：第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

二、土地所有权的限制2．对土地交易的限制。二、土地所有权的限制第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。二、土地所有权的限制第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，3．土地征收征用为了公共利益的需要对土地所有权所作出的永久或暂时的限制。“国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)”对公共利益的界定：第二条为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

二、土地所有权的限制3．土地征收征用二、土地所有权的限制第三条本条例所称公共利益的需要，包括：(一)国防设施建设的需要；(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；公共利益的界定：第三条本条例所称公共利益的需要，包括：公共利益的界定：公共利益的界定：(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；(六)国家机关办公用房建设的需要；(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。公共利益的界定：(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由

4．为保护相邻权作出的限制。

相邻权是房地产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的房地产所有人和使用人以行使权利的必要便利。这样对于一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利受到了限制。

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

4．为保护相邻权作出的限制。5．为保护社会的公共利益作出的限制。

个人利益与社会的公共利益发生冲突的情况下，法律往往倾向于保障公共利益，原因在于：没有公共利益的保障，个人利益也很难获得充分的、持久的和全面的保障。5．为保护社会的公共利益作出的限制。三、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特征：

(一)主体的特定性我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农村集体。各级政府并不是国有土地所有权独立的主体，这与美国等联邦制国家各州均为独立的土地所有权主体的“多元制国有土地所有权”不同，也与我国台湾地区的公有土地依行政设置分级所有的“一元多级制”不同。三、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特

(二)客体的差异性

我国土地所有权客体的差异性首先表现为：

城市土地和农村土地。我国土地所有权客体的差异性在法律上表现为：

集体土地所有权以土地所有权证书形式；

国有土地所有权的范围是法律确定的，无需登记。但国有土地使用权需办理国有土地使用权证。三、我国的土地所有权制度(二)客体的差异性三、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性土地所有权不能以任何形式交易，其主体的变更仅限于国家对集体土地征收征用（单向）。我国国有土地所有权内容的限制表现在：1.国有土地所有权比较虚化，其财产权利的内容主要通过国有土地使用权体现而不是通过所有权直接体现；2.实行的是国有土地所有权和土地使用权分离原则，成为一项独立的物权。

三、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性三、我国的土地所有权制度

集体土地所有权内容的限制表现在：1.集体土地所有权受到国有土地所有权的限制，国有土地所有权是绝对的和无条件的，而集体土地所有权是相对的和受限制的，国家可以依法将集体所有的土地征收为国有；

2.集体土地所有权是虚化的。农民个人对集体土地的承包经营权以及自留地、自留山、宅基地等的使用权。三、我国的土地所有权制度集体土地所有权内容的限制表现在：三、我国的土地所有第二节国有土地的归属与利用制度一、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。中央人民政府即国务院是国家所有权唯一代表。地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使国有土地所有权。第二节国有土地的归属与利用制度一、国家土地所有权国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管，建国初期国家对帝国主义、官僚资本主义、国民党反动政府和反革命分子等占有城市土地，通过没收与接管的形式，无偿地将其变为国有土地，这是我国城市有土地的主要取得方式；②赎买，指20世纪50年代中后期对城市资本主义工业、私营房地产公司和私有房地产业主所拥有的城市地产进行社会主义改造，赎买的办法将其转变为国有土地；国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管

③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，对被征收征用者予以适当补偿；④收归国有，指1982年宪法规定全部城市土地属于国有，据此，当时城市中少数尚未属于国有的土地全部被收归国家所有。

国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，二、国有土地所有权的范围其一，城市市区土地其二，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地

根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：(1)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(2)国家依法征用的土地；

二、国有土地所有权的范围其一，城市市区土地(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(4)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(5)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其三，推定为国家享有土地所有权的土地土地所有权争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其三、国家土地所有权的内容我国的国家土地所有权的四项权能具有以下特点：

(一)占有计划经济：国家直接占有，具体的占有主体包括国家机关和国有企事业单位，途径是无偿划拨。国有土地有偿使用：划拨占有方式出让三、国家土地所有权的内容我国的国家土地所有权的四项权能具有以(二)使用

土地使用权是最基本的权能。国有土地所有权和土地使用权分离原则——国有土地使用权。可以达到资源的优化配置。三、国家土地所有权的内容(二)使用三、国家土地所有权的内容(三)收益计划经济：土地无偿使用，导致土地资源的巨大浪费。市场经济：土地使用权有偿使用。其缺陷表现在：①它鼓励政府在自己的任期内尽可能多地批地卖地。②这种收益形式是以增量土地为主要对象。③土地出让金已成为地方财政的主要来源。

三、国家土地所有权的内容(三)收益三、国家土地所有权的内容(四)处分计划经济：所有者的处分权是绝对性和无限的，使用者则无任何处分权。存在不合法的处分，例如变相出租土地等。

国有土地使用权制度：土地使用者依法取得了一定的处分权，其中以出让形式取得土地使用权的，其处分权与所有者基本无异；以划拨形式取得土地使用权的，在补交土地出让金后亦取得处分权。三、国家土地所有权的内容(四)处分三、国家土地所有权的内容四、国有土地用益物权

(一)国有土地用益物权的概念与特征

国有土地用益物权，是指用益物权人对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利。它是以支配国有土地之使用价值为内容而在国有土地上设立的限定物权。国有土地用益物权具有以下的主要法律特征：

1．国有土地用益物权是一种限定物权。这是相对于国有土地所有权而言的，国有土地所有权是一种完全物权，是物权的圆满状态，而国有土地用益物权是基于国有土地所有权而产生的，是将所有权的某一或某些权能分离出来的结果。四、国有土地用益物权

2．国有土地用益物权具有独立性。国有土地用益物权的独立性表明国有土地用益物权不具有国有土地担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。四、国有土地用益物权2．国有土地用益物权具有独立性。四、国有土地用益物权3．国有土地用益物权的成立和实现以占有国有土地为前提。物权是一种支配权。

国有土地用益物权以实体占有为必要，是对物的使用价值的用益即取得使用价值。

担保物权以无形支配为满足，在于取得物的交换价值。四、国有土地用益物权3．国有土地用益物权的成立和实现以占有国有土地为前提

4．国有土地用益物权的设立目的是对国有土地进行使用和收益。

用益性是国有土地用益物权的基本属性，是国有土地用益物权与担保物权相区别的基本标志。国有土地用益物权和担保物权是就这两种不同的价值而设立的权利。四、国有土地用益物权4．国有土地用益物权的设立目的是对国有土地进行使用和(二)建设用地使用权

1．建设用地使用权的概念与特征。

建设用地是指国家或集体所有的建造建筑物、构筑物的土地。建设用地使用权，是指建设用地使用权人为在土地上建造并经营建筑物、构筑物及其他附属设施而依法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。(二)建设用地使用权建设用地使用权的特征有四个方面：①建设用地使用权的客体是城镇国有土地或集体土地；②设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他工作物；③建设用地使用权的取得方式特殊，主要有出让、划拨；④建设用地使用权具有商品性质，可以进人流通领域。建设用地使用权的特征有四个方面：2．建设用地使用权的续期与消灭。

(1)建设用地使用权的期限与续期。建设用地使用权的期限是由土地使用权出让合同所确定的期限所决定的。①居住用地70年；②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；③商业、旅游、娱乐用地40年；④综合或者其他用地50年。2．建设用地使用权的续期与消灭。《物权法》对住宅和非住宅作了区别对待：

住宅用途的建设用地使用权期限届满的，自动续期。自动续期后是否缴纳土地使用费以及缴纳多少，物权法没有作出规定。非住宅用途的建设用地使用权期限届满的，依照《城市房地产管理法》第22条:非住宅用途的建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》对住宅和非住宅作了区别对待：

(2)建设用地使用权的消灭。建设用地使用权的消灭事由主要是：①非住宅建设用地使用权出让的期限届满，未申请续期或虽申请续期未获批准的；②因公共利益的需要或土地使用权人的违法行为而收回建设用地使用权。

(2)建设用地使用权的消灭。建设用地使用权的消灭事由各种情形如下：

1）未如期申请或未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由国家无偿收回；

2）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；

3）如果国家无偿收回划拨的土地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物应当根据实际情况给予适当补偿。各种情形如下：案例与评析李某在以出让方式取得的国有土地上建造了一商业楼。2008年3月土地使用权到期，市政府要求无偿收回土地使用权及地上商业楼，因为市政府认为按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。李某认为：虽然当时在出让合同中未约定土地到期后建筑物的归属，但是建筑物是自己建的，理应属于自己。政府要是想要建筑物，就应该给自己赔偿。双方发生争执，李某诉至人民法院。案例与评析李某在以出让方式取得的国有土地上建造了一商本案例是关于土地使用权到期后土地上建筑物的归属问题。《物权法》第149条第2款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。本案中，双方并未在合同中约定土地到期后建筑物的归属，就应该按照法律的规定来认定。所以认为：建筑物应该由政府无偿取得。案例与评析本案例是关于土地使用权到期后土地上建筑物的归属问题。(三)地役权

1．地役权的概念与特征。

(1)地役权的概念。

《物权法》首次规定了地役权制度：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”(三)地役权

1．地役权的概念与特征。

地役权与房地产相邻关系十分相似，都是设定在房地产上的权利，都是为尽可能发挥相邻房地产的利用价值和使用效益而设定的。地役权与相邻关系是不同的：

1）相邻关系属于自物权的范围，其创设的目的是对所有权行使效力及范围进行直接限制；而地役权属于他物权的范围，其创设的目的在于利用他人土地以便于实现自己土地的利益。

2）相邻权是法定的，是无偿的；而地役权是双方约定的，可以是有偿的。3）相邻权不需要登记；地役权可以登记。

地役权与房地产相邻关系十分相似，都是设定在房地产上的(2)地役权的特征

第一，地役权为他物权。地役权本质上是存在于他人不动产之上的物权，其存在必须以供役地和需役地属于不同所有人为要件。第二，地役权是以他人房地产供自己房地产便宜之用的权利。第三，地役权具有从属性。第四，地役权容许当事人自由约定。地役权容许当事人自由约定是地役权制度与其他物权最大的不同，也是地役权的最大特色。

(2)地役权的特征第一，地役权为他物权。地役权案例与评析

1)甲为通行方便与丁协商在A地设立通行地役权，并开设道路B，后丁将A地划分为C、D两块土地，分别转让给乙、丙两人，而B道路只是通过C地，那么此时甲是否有权向丙的D地主张通行地役权?

问题就在于：在需役地或供役地被分割后，原地役权是否依然有效存在？

案例与评析

1)甲为通行方便与丁协商在A地设立通行《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”D地和道路B以及通行权没有任何联系，所以地役权此时仅对于C地继续存续，D地则不负担此役权。所以，甲无权在D地址上向丙主张通行地役权。《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经

案例与评析

2)乙的B地邻近公路，甲的A地在B地的内侧，甲、乙通过协商，设立地役权，约定：甲在B地开一条C路，乙允许甲从C路通行，甲为此向乙支付一笔费用。后乙其土地上发现了地下温泉，盖了一座温泉娱乐中心，但由于温泉的位置原因，娱乐中心毗邻C路，为减少对娱乐中心旅客的噪音污扰，乙向甲请求将C路移至其他适于地役权人的位置，移路费用由乙承担。甲不容许，乙因此诉至法院，要求甲容许其改C路于其他适于地役权人的位置。

案例与评析2)乙的B地邻近公路，甲的A地在B地的内问题是：原告是否有权利将被告设置的道路改道？

原告具有为合理目的变更使用场所及方法的请求权。供役地房地产权利人为了使用土地的需要，在不影响地役权设定目的的前提下可以请求变更地役权人利用供役地的场所和方法。本案中，乙开设温泉娱乐中心，为客人提供一个安静的休息环境显然符合合理与必要的要求，并且，乙答应为甲在有利于其的地方再开辟一条道路，兼顾了双方当事人利益，因此，本案中甲作为地役权人不得拒绝乙的请求，当然因此付出的费用，由供役地房地产权利人负担。问题是：原告是否有权利将被告设置的道路改道？第三节集体土地的归属与利用制度一、集体土地所有权的概念和特征集体土地所有权是指农村集体经济组织对依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体所有集体所有集体共同使用农户承包经营第三节集体土地的归属与利用制度一、集体土地所有权的概念和特我国集体土地所有权特点（一）我国集体土地所有权主体呈现出多元化的特点。与国家土地所有权主体惟一性不同，集体土地所有权呈现三级所有的结构：

第一级所有是村内两个以上农民集体所有，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使；

第二级所有是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使；

第三级所有是乡镇农民集体所有，由乡镇集体经济组织代表集体行使。我国集体土地所有权特点（一）我国集体土地所有权主体呈

（二）我国集体土地所有权是一种受严格限制的所有权国家对其用途、流转、处置进行严格的限制。这主要体现几个方面：

其一，在使用权能方面。严格限制农用地转为建设用地。

其二，在收益权能方面，集体农业用地承包经营者基本上是无偿使用土地，宅基地的使用基本也是无偿使用；

其三，在处分权能方面，国家禁止集体土地所有权买卖，集体土地不能出让，只有通过征收程序转为国有土地后才可有偿出让，使本应属于集体的土地收益归国家所有。

（二）我国集体土地所有权是一种受严格限制的所有权

二、农民集体所有土地的范围

《宪法》、《物权法》、《土地管理法》明确规定：

(1)法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地；

(2)农村的宅基地、自留地和自留山。

二、农民集体所有土地的范围《宪法》、《物权法》、《三、集体土地用益物权

集体土地用益物权是民事主体依法享有的对集体所有土地进行使用的权利。集体土地用益物权包括：

土地承包经营权

宅基地使用权

地役权三、集体土地用益物权集体土地用益物权是民事主体依法享有(一)土地承包经营权1．土地承包经营权概述《物权法》第124条第2款规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”(一)土地承包经营权土地承包经营权具有如下法律特征：①主体是是农地所属的村集体经济组织的成员。②标的物是集体所有或国家所有由农民集体使用的农业土地。③设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。④有期限的限制：耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年。土地承包经营权具有如下法律特征：

2．土地承包经营权的取得与流转主要通过双方当事人订立合同而创设。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，由县级以上地方人民政府向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证。2．土地承包经营权的取得与流转《物权法》和《农村土地承包法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让方式流转；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证的，其承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押方式流转。《物权法》和《农村土地承包法》规定：

(二)宅基地使用权

1．宅基地使用权的概念和特征。

宅基地使用权是指农村居民在集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。宅基地使用权具有以下法律特征：

(1)宅基地使用权是一种保障性权利，村民人人都享有使用宅基地的权利。(二)宅基地使用权(2)农村的宅基地是基于农民的农村集体成员身份而无偿取得的一种权利。(3)宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。

(4)农村宅基地使用数量和标准的规定性。集体经济组织的成员只能申请一处宅基地，“一户一宅”。(2)农村的宅基地是基于农民的农村集体成员身份而无偿取(5)农村宅基地使用权原始取得的无偿性和福利性农村宅基地使用权的原始取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。

(5)农村宅基地使用权原始取得的无偿性和福利性（6）农村宅基地使用权的无期限性。现行法律并未对农村宅基地使用权的期限进行限制。农村宅基地使用权不因期限届满而消灭。（6）农村宅基地使用权的无期限性。

（7）农村宅基地使用权流转的限制性。

《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

《担保法》规定：宅基地使用权不得抵押。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”（7）农村宅基地使用权流转的限制性。（8）农村宅基地使用权的原始取得具有行政审批性

《土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。（8）农村宅基地使用权的原始取得具有行政审批性案例与评析甲因工作原因长期在外地城市居住，遂将其在农村的宅基地上的房屋出卖给了同村的没有其他宅基地的乙。后甲退休后想回农村居住，于是向土地管理部门提出申请，希望能申请到一新的宅基地使用权，以建一新的住宅。但未获批准。

甲是否有权重新申请新的宅基地使用权？

案例与评析甲因工作原因长期在外地城市居住，遂将其在农

本案涉及的农村宅基地使用权的转让问题。甲和其邻居乙都是村集体组织成员，且买方并无其他宅基地，因此不违反一户一宅的规定。但是，根据《土地管理法》第62条第4款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。甲出卖了自己宅基地