商业地产知识培训(钜隆)课件

商业地产知识培训商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户钜隆风度广场介绍周边项目分析商业地产知识何为商业地产2商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说何为商业地3商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产是包括购物中心、商业街、SH4商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展5商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者6商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人7商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均8商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺9商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：10商业地产知识

1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内11商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识销售模式整体零散自由返租商业地产的销售模式12商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商13商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。返租销售商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进14商业地产知识利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。返租销售商业地产知识利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对15商业地产知识风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。返租销售商业地产知识风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营16商业地产知识5%-8%左右是合理回报率

商铺投资大部分都是12-15年收回投资成本。

某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。

商业地产知识5%-8%左右是合理回报率商铺投资大部分都是117商业地产的客户商业地产知识投资者最关心什么？商业地产的客户商业地产知识投资者最关心什么？18商业地产知识物业是否能增值商业地产知识物业是否能增值19怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产知识怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？商业地产知识20背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同商业地产知识背景环境——大的经济环境是否健康发展商业地产知识21商业地产知识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。商业地产知识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经22影响客户决断的因素商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……其他（唯一性）影响客户决断的因素商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身内在23外在因素商业地产知识参与开发的公司品牌开发商物业、运营公司发展商建筑设计公司实力信誉经验外在因素商业地产知识参与开发的公司品牌开发商物业、运营公司发24商业地产知识外在因素项目本身硬件软件商业地产知识外在因素项目本身硬件软件25商业地产知识硬件软件地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●商业地产知识硬件软件地理位置销售策略26商业地产知识外在因素唯一性公园情景式…乐从南区首个商业地产知识外在因素唯一性公园情景式…乐从南区首个27商业地产知识乐从南区新城片区唯一公园主题购物中心商业地产知识乐从南区新城片区唯一公园主题购物中心28商业地产知识打造一站式消费业态组合生活馆名店城潮流站美食街精品坊五大主题区域，多样业态布局一站式消费开创全城休闲购物生活新时代商业地产知识打造一站式消费业态组合生活馆名店城潮流站美食街精29品牌零售拟引进品牌：品牌零售拟引进品牌：30健身会所餐饮时尚零售美容美发游艺拟引进品牌：健身会所餐饮时尚零售美容美发游艺拟引进品牌：31儿童世界餐饮拟引进品牌：儿童城儿童世界餐饮拟引进品牌：儿童城32开放式餐饮餐饮精品零售拟引进品牌：下沉式广场商场下沉式广场设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且采用连廊设计将购物动线有机结合，使得客户享受更丰富生动的购物体验。负一层规划有超市、F&B休闲餐饮、精品零售、数码专区等人流较多的业态，为全商场最旺的区域。数码专区超市开放式餐饮餐饮精品零售拟引进品牌：下沉式广场商场下沉式广场设33超旺产权铺15万期，小面积、低门槛乐从南区核心地段，数十万高端消费人群，超旺产权铺仅15万起，小面积，低门槛，轻松做铺主十年统一经营管理，高回报返租70%，年年现金分红至高返租回报：前5年每年按6%年收益率计算，租金在楼价中直接扣除。保底分红按照签约价3%计算，按季度返还。后5年按照商铺签约价8%年收益发展，按季度返还。示例单位投资回报总价100万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥300000元￥105000元￥280000元￥685000元31.5万即可拥有现在价值100万的产权旺铺，还具备极大升值潜力，一铺岂止富三代？总价30万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥90000元￥31500元￥84000￥205500元9.45万即可拥有现在价值30万的产权旺铺，买铺平过买住宅，轻松坐享极高回报！中区商铺返租销售——十年无忧稳赚投资计划超旺产权铺15万期，小面积、低门槛乐从南区核心地段，数十万高34商业地产知识百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超级市场，1973年在香港成立，现在在香港、澳门和中国大陆有超过250所分店，其中近五十间为超级广场及购物广场，员工总数约九千名。百佳超级市场是全港最具规模的超市连锁集团，一直以来致力为顾客提供价钱至抵的货品、高质素新鲜食品和世界级的服务水平而见称。以「百佳令你日日称心」为企业理念，百佳更为顾客带来至多惊喜的货品选择以及优质顾客服务。百佳首次引入超级广场概念，为顾客带来全新超市购物新体验。除了提供全城最齐全的货品种类之外，超级广场更兼售新鲜食品，有游水海鲜、「街市」式新鲜蔬果、中式烧味、日式刺身寿司，以至由店铺即时烘制的面包糕点。部份超级广场更售卖衣服、进口化妆品，寝室及浴室用品、自行组装(DIY)产品，出售林林种种日式商品的八元特区、及各类家居用品。现时，百佳共有五十多间超级广场，为顾客提供真正一站式购物乐趣。商业地产知识百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超35商业地产知识万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公司旗下的健与美连锁品牌，拥有40余年的零售经验，是香港NO.1的健与美连锁店。2004年，万宁开启了内地的健康美丽之旅。万宁不仅为顾客提供优质全面的健康美丽产品，更为数百万爱美人士诠释“健康与美丽”的风尚态度。

健康与美丽一直是万宁DNA，八年间，万宁将健与美事业推广至华北、华东、华南、西南30多个城市，目前已发展了200多家店，持续为全国顾客提供着源源不断的健康、美丽正能量

“正货保证”是万宁对顾客的郑重承诺，万宁店内所有出售商品进货渠道安全规范，产品准入标准符合或高于国家相关规定。同时，万宁还不断呈现各种进口商品，让顾客体验到世界各国的特色产品。万宁相信，卓越的品质，必能给顾客带来有保障的健康和美丽。

万宁——如同向日葵一样，时刻面向阳光，憧憬健康与美丽，一生执着。万宁秉持着这种精神，致力于为顾客带来愉悦舒心的购物体验，为顾客健康、美丽的优质生活加码。

商业地产知识万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公36商业地产知识真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、营养的原盅蒸汤、蒸饭，其前身是蔡达标与潘宇海1994年创立于广东东莞的“168”蒸品店，1997年改名为“双种子”，04年改名为“真功夫”。至今已有16年发展历史。真功夫传承中华饮食五千年文化并加以创新，把中华饮食传统的30多种烹饪方法凝聚在一个技法上：蒸以岭南饮食的原盅蒸品为特色，发扬中华饮食“营养”优势，塑造“营养”为品牌核心价值。08年真功夫米饭销量突破5000万份，全国有400多家直营店，是直营店数最多，规模最大的中式快餐连锁企业。是中国快餐五强企业中唯一的中国本土快餐品牌。作为全球第一个实现中式快餐标准化的企业，真功夫在品质、服务、清洁完全与国际标准全面接轨，并建立起三大标准运营体系——后勤生产标准化、烹制设备标准化、餐厅操作标准化。商业地产知识真功夫是知名的中式快餐品牌，主打37商业地产知识我爱宝宝正式成立于2007年。前期以400平左右的专业连锁婴店为发展模式，2011年公司创新商业模式，“Kid’Mall奇子摩尔”孕婴童商城诞生，并确立为公司发展方向。目前我爱宝宝会员总数已逾20万人，会员月平均购买4次以上，大型优惠活动年均超30场。是一家正在蓬勃发展中的，具有先进运营模式的孕婴童企业。奇子摩尔隶属于我爱宝宝公司旗下，经营范围涵盖了孕婴童购物、休闲、玩乐、运动、教育、启智。是一家集孕婴童产品销售与服务为一体的3000平方～5000平方大型儿童摩尔中心。2009年10月，佛山我爱宝宝百货有限公司城南店荣获国家颁发的“百城万店无假货活动”示范店称号；商业地产知识我爱宝宝正式成立于2007年。前38商业地产知识Seven&I公司是日本零售业巨头，世界最大的零售集团，创立于1973年11月，在日本和全球拥有便利店、超级市场、百货公司、专卖店等。旗下的隔夜炖低廉预订品也是颇受广大消费者热衷。711很能把握市场的每一个脉搏在适当的时候能准确判断市场走向，这也是成功之道，每一个加盟无不为加盟711而自豪，高兴，用711日本加盟主的一句话：加盟711就是选择了对的人生。在中国北京将711文化已经深入骨髓为一个又一个加盟主带来美好的明天，我选择711希望你也选择711有钱一起赚，我们的东西很不错的哦！商业地产知识Seven&I公司是日本零售业巨头，世界最大的零39商业地产知识楼盘商业体量（㎡）主力铺面积（㎡）均价（元/㎡）备注钜隆风度盛荟3万10-20㎡一批均价约2.4万公园情景式购物广场保利拉菲0.6万待定待定商业街星光广场10万70-130㎡2.8-4万无产权商铺，带返租出售，总价高，投资门槛高，风险大。金威郦都1.3万50-150㎡3.8-4万裙楼商业金威名苑0.9万——2-3万1-3层为裙楼商业欧浦皇庭0.9万——裙楼商业依云水岸——首层街铺面积35-245㎡，二层面积70-450㎡按照建筑面积销售单价为首层街铺4万-5万，二层1.1万-1.5万裙楼商业，四期2层裙楼商铺，不带返租保利东湾8万100㎡正街6.5万，内街4.5万大规模购物中心M-CITY12万——待定5层购物中心裙楼的大型国际购物中心金海文化创意中心3.2万65-120㎡5.5-8.1万（街铺）4层裙楼商场，每层为8000㎡购物商城，二三层为新华书店东平新城商业区域在售商业市场—乐从在售以裙楼商业为主，项目竞争力强商业地产知识楼盘商业体量（㎡）主力铺面积（㎡）均价（元/㎡）40商业地产知识星光广场项目地址顺德区乐从镇乐从大道南（佛山奥园旁）物业类型公寓写字楼商铺综合体开发商佛奥集团商铺面积30-200㎡占地面积625000㎡建筑面积800000㎡容积率1.5绿化率25%总户数2700车位3000开盘时间商铺2012年9月6日使用年限35年使用权（无产权）商业管理费2.5元/㎡·月商铺价格均价均价28000-40000元/平方米（按建筑面积算）商业地产知识星光广场项目地址顺德区乐从镇乐从大道南（佛山奥园41商业地产知识项目简介：大型80万㎡城市综合集群，集商业购物、休闲娱乐、商务办公、生态景观、生活居住资源等五大城市形态于一体，包括购物中心、商务公寓、商务写字楼、4万平方米中央生态公园、休闲文化广场，以及3000个停车位。商业动态：目前主推临街商铺，面积涵盖30-200平米，均价28000-40000元/平方米。大多临近购物中心、五星级横店影视城和国际品牌区主入口的首层一线临街铺王，前5年或前10年由星光广场统一经营，平均每季度返租总价的8%。星光广场商业地产知识项目简介：大型80万㎡城市综合集群，集商业购物、42商业地产知识

乐从物业形态最为高端的城市综合体，配套健全，所在区域人流旺盛，可利用商场带动写字楼等的发展；天佑城原班人员给足客户信心。无产权。一旦政策转向，星光广场首当其冲，租户仅亏租金，业主资金全部亏损。土地属于集体用地，发展商仅与村民签订协议，具有潜在纠纷风险，例如石肯村民与怡翠世嘉的纠纷。不利于资产运作。首先，一次性付款，需要客户筹集资金；其次由于无产权，物业无法进行再融资，极不利于客户的资产运作。总价高。单价2.8-4万元/㎡，主力面积段70-130㎡，总价高，投资门槛高，风险大。人流动向分散。星光广场街铺属于商场铺，具有多个商场入口，通常大型商场人流多集中于商场内部，街铺功能多体现为橱窗功能；本案仅一个主入口，人流集中，即使是内街铺仍优于星光广场的街铺。星光广场商业地产知识乐从物业形态最为高端的城市综合体，配套健全，所43商业地产知识乐从大道市政规划路市政规划路新桂路靠近主干道、商场主入口、超市主入口，均价4万元价格较高位置靠近公寓位置，均价2.5万元靠近电影院位置，单价3.2-3.3万元靠近超市位置，均价3万元星光广场商业地产知识乐从大道市政规划路市政规划路新桂路靠近主干道、商44商业地产知识内部配套：近10万㎡的商业布局，首批进驻的大型商家有横店电影城、卜蜂莲花超市、伊丽莎白美容、苏宁电器等一线国际品牌。车位数：3000周边商业：深发银行、中信银行、建设银行、招商银行、交通银行、农业银行、农村信用社、乐从医院、坊城、佛山公园、世纪莲体育馆、五星级财神酒店周边公园：佛山公园周边医院：乐从医院周边学校：经华幼儿园、乐从中心幼儿园、乐从小学、梁桂凤纪念中学、乐从中学、沙窖中学地铁沿线经过，人流量多，但是地铁人群消费力不高且不稳定；

相反，我们项目具备保障性消费人群，包括周边居民、专业市场固定商贸人群等，不论稳定性和消费力都是有保障。

周边配套相对齐全，星光广场与本项目相距约1.8km，其配套也是我们共有的资源。星光广场商业地产知识内部配套：近10万㎡的商业布局，首批进驻的大型商45商业地产知识项目地址顺德区乐从镇乐从大道金瑞1路物业类型普通住宅

住宅底商开发商乐添房产商铺面积首层街铺面积40-150㎡，占地面积52011㎡建筑面积330000㎡容积率6.3绿化率40%总户数1888车位1:1开盘时间2012年7月，2012年10月12日产权年限70年商业40年商业管理费1.5元/方/月商铺价格首层街铺约4万金威郦都商业地产知识项目地址顺德区乐从镇乐从大道金瑞1路物业类型普通46商业地产知识项目简介：金威郦都项目总建筑面积近33万㎡，呈围合式的建筑布局。产品功能空间方正实用，实用率均超过83%。保证房间通风采光，极大提高各产品的舒适度，风水相显著，能较好改善生活品质。商业动态：首层街铺面积40-160㎡，无返租，按照建筑面积销售单价为首层街铺约4万，现有顺客隆进驻。车位配比：1：1周边商业：乐的百货、乐从威斯广场周边公园：乐从南区公园、周边医院：中心医院、乐从医院周边学校：乐从幼儿园、乐从小学、、乐从中学、沙滘中学周边交通：所在新城区目前拥有的公交路线为343路、348路、346路、347路，到魁奇路地铁站只需15分钟金威郦都商业地产知识项目简介：金威郦都项目总建筑面积近33万㎡，呈围47商业地产知识

属于小区街铺物业，多根据周边需求设置业体形态，购买者多属于炒房者，入住率不高，人气得不到保障。

周边仅是规划，需6-10年才能成熟。由于是零散经营，对周边起不到带动作用，当客户需要多样需求时通常不会选择在此消费，而是选择到种类齐全能一次性满足需求的大商场消费。

租金不会有明显增长，商场恰恰相反。

相反，【盛荟】前10年统一经营，10年后区域人气已旺盛；租金统一规范，业态统一科学规划，更为合理。依云水岸商业地产知识属于小区街铺物业，多根据周边需求设置业体形态，48商业地产知识项目地址北滘镇北滘居委会人昌路10号（北滘公园对面）物业类型商业开发商顺德区城基睿商房地产有限公司商铺面积街铺100多㎡，内铺多为30㎡占地面积20000多㎡建筑面积60000㎡容积率约3绿化率——商业套数1129套车位——开盘时间2012年4月开业产权年限40年商业管理费含中央空调35元/方商铺价格（折后）首层街铺5-8万/㎡，

内铺3-3.8万/㎡；

二层约2-2.5万/㎡

（按建筑面积算）北滘商业广场商业地产知识项目地址北滘镇北滘居委会人昌路10号（北滘公园对49商业地产知识项目简介：项目坐落于顺德北滘高端商务区——北滘新城中学，与10万㎡的市民广场、北滘公园连为一体，项目总占地面积逾2万㎡，商业建筑面积近6万㎡，是北滘首座集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的现代化shoppingMall，届时将引进多家世界500强企业带来众多知名品牌进驻。商业业态：1F时尚名店（乐购超市、珠宝、化妆品、皮具箱包、男士服饰、餐饮、麦当劳、名表、个人护理、时尚服饰、饰品、酒店大堂）2F潮流驿站（乐购超市、内衣专区、运动城/休闲服饰、床上用品、运动用品、童装）3F万象生活（乐购超市、苏宁电器）4F餐饮娱乐数码天地（大地数字影院、餐饮、潮流数码天地）4—6F商务酒店北滘商业广场商业地产知识项目简介：项目坐落于顺德北滘高端商务区——北滘新50商业地产知识

同样是公园情景式购物，该项目位于新城区，周边楼盘多，是其所在区域唯一高端商场，入驻品牌包括美的、乐购、苏宁、NIKE等高端品牌，但数量较少。

以商场格子铺出售，首层街铺约5-7万，内铺4-6万元起，前五年返租已扣减。【盛荟】也是区域内唯一高端商业区，由北滘可以预见本案发展前景。

北滘周边人流多，但多的是工厂消费人群，也有高端楼盘居民，由于是新区入住率低，人数不多；【盛荟】周边人流量大，本地居民、商贸人员消费能力较高。北滘商业广场商业地产知识同样是公园情景式购物，该项目位于新城区，周边楼51商业地产知识【盛荟】VS

星光广场1、有产权2、低总价3、人流动向集中，具有保障性消费人群【盛荟】VS

北滘商业广场1、区位优势：乐从南区为佛山核心城区2、低总价3、保障性消费人群，本地居民消费力强【盛荟】VS

金威郦都1、商场物业优于小区物业2、商业体量大，业态丰富3、科学规划，统一经营，统一管理4、租金明显增长项目对比商业地产知识【盛荟】VS星光广场1、有产权【盛荟】V52商业地产知识价格方面，【盛荟】具备门坎低优势；返租优势：其他项目只有直减，开发商就获得5年经营权，买家头五年无收益，我们年年有分红，10年后区域已旺且有保底。老板是佛山本地人，对本项目所在区域感情深厚，钜隆地产现回馈其高端老业主及合作大客户，【盛荟】商业组团近期将推出首批产权旺铺单位，合计共约100套，这批单位将会是最笋的，钜隆地产特推出十年无忧稳赚投资计划：超旺产权商铺仅15万起，小面积、低门槛，轻松做铺主，坐收十年近70%的超高回报，年年现金分红。还有零风险的无忧创富投资模式，现在签订投资协议，以目前低于市场价的价格投资我们的商铺，明年正式公开发售的时候签约，短短半年左右时间，资产即刻升值，如在签合同时客户遇到比【盛荟】更笋的投资机会，由客户提起申请，开发商将无条件全额退款并按年利率10%补贴利息。无论是定期存款、理财产品还是国债都无法比拟的低投入、高回报投资绝无仅有。项目对比商业地产知识价格方面，【盛荟】具备门坎低优势；项目对比53商业地产知识培训内容结束，如有疑问请提出！商业地产知识培训内容结束，如有疑问请提出！54谢谢商业地产知识培训(钜隆)课件55商业地产知识培训商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户钜隆风度广场介绍周边项目分析商业地产知识何为商业地产57商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说何为商业地58商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产是包括购物中心、商业街、SH59商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展60商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者61商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人62商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均63商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺64商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：65商业地产知识

1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内66商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识销售模式整体零散自由返租商业地产的销售模式67商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商68商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。返租销售商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进69商业地产知识利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。返租销售商业地产知识利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对70商业地产知识风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。返租销售商业地产知识风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营71商业地产知识5%-8%左右是合理回报率

商铺投资大部分都是12-15年收回投资成本。

某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。

商业地产知识5%-8%左右是合理回报率商铺投资大部分都是172商业地产的客户商业地产知识投资者最关心什么？商业地产的客户商业地产知识投资者最关心什么？73商业地产知识物业是否能增值商业地产知识物业是否能增值74怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产知识怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？商业地产知识75背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同商业地产知识背景环境——大的经济环境是否健康发展商业地产知识76商业地产知识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。商业地产知识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经77影响客户决断的因素商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……其他（唯一性）影响客户决断的因素商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身内在78外在因素商业地产知识参与开发的公司品牌开发商物业、运营公司发展商建筑设计公司实力信誉经验外在因素商业地产知识参与开发的公司品牌开发商物业、运营公司发79商业地产知识外在因素项目本身硬件软件商业地产知识外在因素项目本身硬件软件80商业地产知识硬件软件地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●商业地产知识硬件软件地理位置销售策略81商业地产知识外在因素唯一性公园情景式…乐从南区首个商业地产知识外在因素唯一性公园情景式…乐从南区首个82商业地产知识乐从南区新城片区唯一公园主题购物中心商业地产知识乐从南区新城片区唯一公园主题购物中心83商业地产知识打造一站式消费业态组合生活馆名店城潮流站美食街精品坊五大主题区域，多样业态布局一站式消费开创全城休闲购物生活新时代商业地产知识打造一站式消费业态组合生活馆名店城潮流站美食街精84品牌零售拟引进品牌：品牌零售拟引进品牌：85健身会所餐饮时尚零售美容美发游艺拟引进品牌：健身会所餐饮时尚零售美容美发游艺拟引进品牌：86儿童世界餐饮拟引进品牌：儿童城儿童世界餐饮拟引进品牌：儿童城87开放式餐饮餐饮精品零售拟引进品牌：下沉式广场商场下沉式广场设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且采用连廊设计将购物动线有机结合，使得客户享受更丰富生动的购物体验。负一层规划有超市、F&B休闲餐饮、精品零售、数码专区等人流较多的业态，为全商场最旺的区域。数码专区超市开放式餐饮餐饮精品零售拟引进品牌：下沉式广场商场下沉式广场设88超旺产权铺15万期，小面积、低门槛乐从南区核心地段，数十万高端消费人群，超旺产权铺仅15万起，小面积，低门槛，轻松做铺主十年统一经营管理，高回报返租70%，年年现金分红至高返租回报：前5年每年按6%年收益率计算，租金在楼价中直接扣除。保底分红按照签约价3%计算，按季度返还。后5年按照商铺签约价8%年收益发展，按季度返还。示例单位投资回报总价100万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥300000元￥105000元￥280000元￥685000元31.5万即可拥有现在价值100万的产权旺铺，还具备极大升值潜力，一铺岂止富三代？总价30万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥90000元￥31500元￥84000￥205500元9.45万即可拥有现在价值30万的产权旺铺，买铺平过买住宅，轻松坐享极高回报！中区商铺返租销售——十年无忧稳赚投资计划超旺产权铺15万期，小面积、低门槛乐从南区核心地段，数十万高89商业地产知识百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超级市场，1973年在香港成立，现在在香港、澳门和中国大陆有超过250所分店，其中近五十间为超级广场及购物广场，员工总数约九千名。百佳超级市场是全港最具规模的超市连锁集团，一直以来致力为顾客提供价钱至抵的货品、高质素新鲜食品和世界级的服务水平而见称。以「百佳令你日日称心」为企业理念，百佳更为顾客带来至多惊喜的货品选择以及优质顾客服务。百佳首次引入超级广场概念，为顾客带来全新超市购物新体验。除了提供全城最齐全的货品种类之外，超级广场更兼售新鲜食品，有游水海鲜、「街市」式新鲜蔬果、中式烧味、日式刺身寿司，以至由店铺即时烘制的面包糕点。部份超级广场更售卖衣服、进口化妆品，寝室及浴室用品、自行组装(DIY)产品，出售林林种种日式商品的八元特区、及各类家居用品。现时，百佳共有五十多间超级广场，为顾客提供真正一站式购物乐趣。商业地产知识百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超90商业地产知识万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公司旗下的健与美连锁品牌，拥有40余年的零售经验，是香港NO.1的健与美连锁店。2004年，万宁开启了内地的健康美丽之旅。万宁不仅为顾客提供优质全面的健康美丽产品，更为数百万爱美人士诠释“健康与美丽”的风尚态度。

健康与美丽一直是万宁DNA，八年间，万宁将健与美事业推广至华北、华东、华南、西南30多个城市，目前已发展了200多家店，持续为全国顾客提供着源源不断的健康、美丽正能量

“正货保证”是万宁对顾客的郑重承诺，万宁店内所有出售商品进货渠道安全规范，产品准入标准符合或高于国家相关规定。同时，万宁还不断呈现各种进口商品，让顾客体验到世界各国的特色产品。万宁相信，卓越的品质，必能给顾客带来有保障的健康和美丽。

万宁——如同向日葵一样，时刻面向阳光，憧憬健康与美丽，一生执着。万宁秉持着这种精神，致力于为顾客带来愉悦舒心的购物体验，为顾客健康、美丽的优质生活加码。

商业地产知识万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公91商业地产知识真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、营养的原盅蒸汤、蒸饭，其前身是蔡达标与潘宇海1994年创立于广东东莞的“168”蒸品店，1997年改名为“双种子”，04年改名为“真功夫”。至今已有16年发展历史。真功夫传承中华饮食五千年文化并加以创新，把中华饮食传统的30多种烹饪方法凝聚在一个技法上：蒸以岭南饮食的原盅蒸品为特色，发扬中华饮食“营养”优势，塑造“营养”为品牌核心价值。08年真功夫米饭销量突破5000万份，全国有400多家直营店，是直营店数最多，规模最大的中式快餐连锁企业。是中国快餐五强企业中唯一的中国本土快餐品牌。作为全球第一个实现中式快餐标准化的企业，真功夫在品质、服务、清洁完全与国际标准全面接轨，并建立起三大标准运营体系——后勤生产标准化、烹制设备标准化、餐厅操作标准化。商业地产知识真功夫是知名的中式快餐品牌，主打92商业地产知识我爱宝宝正式成立于2007年。前期以400平左右的专业连锁婴店为发展模式，2011年公司创新商业模式，“Kid’Mall奇子摩尔”孕婴童商城诞生，并确立为公司发展方向。目前我爱宝宝会员总数已逾20万人，会员月平均购买4次以上，大型优惠活动年均超30场。是一家正在蓬勃发展中的，具有先进运营模式的孕婴童企业。奇子摩尔隶属于我爱宝宝公司旗下，经营范围涵盖了孕婴童购物、休闲、玩乐、运动、教育、启智。是一家集孕婴童产品销售与服务为一体的3000平方～5000平方大型儿童摩尔中心。2009年10月，佛山我爱宝宝百货有限公司城南店荣获国家颁发的“百城万店无假货活动”示范店称号；商业地产知识我爱宝宝正式成立于2007年。前93商业地产知识Seven&I公司是日本零售业巨头，世界最大的零售集团，创立于1973年11月，在日本和全球拥有便利店、超级市场、百货公司、专卖店等。旗下的隔夜炖低廉预订品也是颇受广大消费者热衷。711很能把握市场的每一个脉搏在适当的时候能准确判断市场走向，这也是成功之道，每一个加盟无不为加盟711而自豪，高兴，用711日本加盟主的一句话：加盟711就是选择了对的人生。在中国北京将711文化已经深入骨髓为一个又一个加盟主带来美好的明天，我选择711希望你也选择711有钱一起赚，我们的东西很不错的哦！商业地产知识Seven&I公司是日本零售业巨头，世界最大的零94商业地产知识楼盘商业体量（㎡）主力铺面积（㎡）均价（元/㎡）备注钜隆风度盛荟3万10-20㎡一批均价约2.4万公园情景式购物广场保利拉菲0.6万待定待定商业街星光广场10万70-130㎡2.8-4万无产权商铺，带返租出售，总价高，投资门槛高，风险大。金威郦都1.3万50-150㎡3.8-4万裙楼商业金威名苑0.9万——2-3万1-3层为裙楼商业欧浦皇庭0.9万——裙楼商业依云水岸——首层街铺面积35-245㎡，二层面积70-450㎡按照建筑面积销售单价为首层街铺4万-5万，二层1.1万-1.5万裙楼商业，四期2层裙楼商铺，不带返租保利东湾8万100㎡正街6.5万，内街4.5万大规模购物中心M-CITY12万——待定5层购物中心裙楼的大型国际购物中心金海文化创意中心3.2万65-120㎡5.5-8.1万（街铺）4层裙楼商场，每层为8000㎡购物商城，二三层为新华书店东平新城商业区域在售商业市场—乐从在售以裙楼商业为主，项目竞争力强商业地产知识楼盘商业体量（㎡）主力铺面积（㎡）均价（元/㎡）95商业地产知识星光广场项目地址顺德区乐从镇乐从大道南（佛山奥园旁）物业类型公寓写字楼商铺综合体开发商佛奥集团商铺面积30-200㎡占地面积625000㎡建筑面积800000㎡容积率1.5绿化率25%总户数2700车位3000开盘时间商铺2012年9月6日使用年限35年使用权（无产权）商业管理费2.5元/㎡·月商铺价格均价均价28000-40000元/平方米（按建筑面积算）商业地产知识星光广场项目地址顺德区乐从镇乐从大道南（佛山奥园96商业地产知识项目简介：大型80万㎡城市综合集群，集商业购物、休闲娱乐、商务办公、生态景观、生活居住资源等五大城市形态于一体，包括购物中心、商务公寓、商务写字楼、4万平方米中央生态公园、休闲文化广场，以及3000个停车位。商业动态：目前主推临街商铺，面积涵盖30-200平米，均价28000-40000元/平方米。大多临近购物中心、五星级横店影视城和国际品牌区主入口的首层一线临街铺王，前5年或前10年由星光广场统一经营，平均每季度返租总价的8%。星光广场商业地产知识项目简介：大型80万㎡城市综合集群，集商业购物、97商业地产知识

乐从物业形态最为高端的城市综合体，配套健全，所在区域人流旺盛，可利用商场带动写字楼等的发展；天佑城原班人员给足客户信心。无产权。一旦政策转向，星光广场首当其冲，租户仅亏租金，业主资金全部亏损。土地属于集体用地，发展商仅与村民签订协议，具有潜在纠纷风险，例如石肯村民与怡翠世嘉的纠纷。不利于资产运作。首先，一次性付款，需要客户筹集资金；其次由于无产权，物业无法进行再融资，极不利于客户的资产运作。总价高。单价2.8-4万元/㎡，主力面积段70-130㎡，总价高，投资门槛高，风险大。人流动向分散。星光广场街铺属于商场铺，具有多个商场入口，通常大型商场人流多集中于商场内部，街铺功能多体现为橱窗功能；本案仅一个主入口，人流集中，即使是内街铺仍优于星光广场的街铺。星光广场商业地产知识乐从物业形态最为高端的城市综合体，配套健全，所98商业地产知识乐从大道市政规划路市政规划路新桂路靠近主干道、商场主入口、超市主入口，均价4万元价格较高位置靠近公寓位置，均价2.5万元靠近电影院位置，单价3.2-3.3万元靠近超市位置，均价3万元星光广场商业地产知识乐从大道市政规划路市政规划路新桂路靠近主干道、商99商业地产知识内部配套：近10万㎡的商业布局，首批进驻的大型商家有横店电影城、卜蜂莲花超市、伊丽莎白美容、苏宁电器等一线国际品牌。车位数：3000周边商业：深发银行、中信银行、建设银行、招商银行、交通银行、农业银行、农村信用社、乐从医院、坊城、佛山公园、世纪莲体育馆、五星级财神酒店周边公园：佛山公园周边医院：乐从医院周边学校：经华幼儿园、乐从中心幼儿园、乐从小学、梁桂凤纪念中学、乐从中学、沙窖中学地铁沿线经过，人流量多，但是地铁人群消费力不高且不稳定；

相反，我们项目具备保障性消费人群，包括周边居民、专业市场固定商贸人群等，不论稳定性和消费力都是有保障。

周边配套相对齐全，星光广场与本项目相距约1.8km，其配套也是我们共有的资源。星光广场商业地产知识内部配套：近10万㎡的商业布局，首批进驻的大型商100商业地产知识项目地址顺德区乐从镇乐从大道金瑞1路物业类型普通住宅

住宅底商开发商乐添房产商铺面积首层街铺面积40-150㎡，占地面积52011㎡建筑面积330000㎡容积率6.3绿化率40%总户数1888车位1:1开盘时间2012年7月，2012年10月12日产权年限70年商业40年商业管理费1.5元/方/月商铺价格首层街铺约4万金威郦都商业地产知识项目地址顺德区乐从镇乐从大道金瑞1路物业类型普通101商业地产知识项目简介：金威郦都项目总建筑面积近33万㎡，呈围合式的建筑布局。产品功能空间方正实用，实用率均超过83%。保证房间通风采光，极大提高各产品的舒适度，风水相显著，能较好改善生活品质。商业动态：首层街铺面积40-160㎡，无返租，按照建筑面积销售单价