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签订软件开发合同注意事项最新文档(可以直接使用，可编辑最新文档，欢迎下载）软件开发合同签订注意事项（易法通分享）易法通撰写时间：2021-12-28委托开发软件一般是应用户（委托方）需要，编制适用于其生产或经营特点的软件，这种软件一般在市场上见不到或在市场上买到需经修改后才能使用，但是该用户没有开发或修改软件的能力，必须委托一定软件中其他具有开发、修改软件能力的机构从事该项工作。软件开发合同被委托方虽然是开发软件方面专家，但他可能对委托方所从事的行业或具体的生产或经营特点、方式了解甚少。因此，双方签订的软件开发合同就有许多事项需要明确。软件开发合同委托人注意事项1、软件开发合同双方应明确约定受托人对委托人进行项目培训，以及培训费用的支付问题。2、软件开发合同双方应明确约定开发软件的总价款以及各个部分的价格。3、软件开发合同双方应明确约定受托人向委托人提供进度报告的方式和时间。4、软件开发合同委托人在领受了受托人交付件后，应立即对该交付件进行测试和评估，以确认其是否符合开发软件的功能和规格。5、软件开发合同委托人应向受托人提供有关信息与资料，特别是有关委托人对开发软件的功能和目标需求方面的信息和资料，明确质量要求。6、软件开发合同双方应明确约定委托人对于委托人提交的有关需求说明、资料和信息所涉及的软件功能、目标、需求构成及相关技术问题向受托人咨询或征求意见的权利。7、软件开发合同委托方应明确约定受托方向委托方进行软件维护和支持服务的时间和内容。二、软件开发合同受托人的注意事项1、受托人在完成软件开发后，需要增加开发费用时，该怎么处理，应与委托人进行明确约定。2、应在软件开发合同中约定完成软件开发的弹性时间，避免由于委托人计算失误，未能在合同规定的时间内完成软件开发而承担的违约责任。3、软件开发合同双方应明确约定受托人提交需求说明书、概要设计说明书、详细设计说明书的具体时间。4、软件开发合同双方应明确约定委托人在受托人提交进度报告后答复的时间和方式。5、明确软件开发合同所开发软件的版权归属。软件版权的归属有两种处理方法：其一是软件版权归委托方；其二是软件版权归软件开发合同被委托方。实践中可采取以下办法解决，即软件版权归委托人，反过来委托人给予被委托人在一定范围内使用软件的许可，如允许被委托人使用例行程序开发其他软件等，由此双方都能各得所需。6、软件开发合同受托人应约定委托人检验软件后出具书面领受文件或递交缺陷报告及领受或出具缺陷报告时间。三、软件开发合同委托人和受托人的注意事项1、软件开发合同双方应明确约定合同项目是否可以分包，如果可以，应写明可分包的范围。2、软件开发合同双方应明确约定软件开发的目的、处理对象、软件的主要功能和目标以及应达到的技术指标。3、开发进度①软件开发合同双方应明确约定合理的软件系统试运行的时间。②软件开发合同双方应明确约定开发软件的交付时间和进度。4、知识产权归属①若软件开发合同约定软件系统的知识产权归一方所有时，应明确约定另一方所拥有的使用权及权限范围。②软件开发合同双方应明确约定所开发软件的知识产权的权属，是共同所有还是一方所有。5、验收验收对委托开发软件合同双方都非常重要，它关系到如何确认以下几个问题。①、委托方在收到软件程序以及第一批文档后多长时间内完成对软件的测验，以及在多长时间内委托方有权以软件程序质量未达到软件开发合同所规定的技术标准要求为由，要求被委托方对程序进行修改使其达到软件开发合同规定的标准。②、对程序进行修改费用应哪方负责。③、软件开发合同被委托方应在多长内完成修改程序的工作，并且应在何时、何地以及以何种方式将修改后的软件交会给委托方。④、软件开发合同委托方收到修改过的软件之后应在多长时间完成第二次测验，并应在多长时间内委托方应将第二次测验的结果通知被委托方。⑤、如第二次测验计算机程序仍未达到软件开发合同规定的技术标准要求，委托方是否有权拒绝拒绝接受程序，交且是否有权要求被委托方按软件开发合同规定的索赔条款进行赔偿。⑥、如果委托方要按期将首次或者第二次测验的结论通知被委托方，是否可以视为委托方已接受被委托方开发的软件。⑦、如果程序文档分为两次交付，在委托方实际接受软件后多长时间内被委托方应将第二批文档交付给委托方。因此，应注意以下问题：①软件开发合同双方应明确约定因双方各自的原因导致软件未通过验收，各自应承担的责任。②软件开发合同双方应明确约定软件验收的时间和标准。6、交付说明书①软件开发合同双方应明确约定交付的文档的形式和内容。②软件开发合同双方应明确约定委托人对受托人提交的各种说明书的审核时间。③软件开发合同双方应明确约定委托人对受托人提交的说明书有异议，双方应如何解决等问题。软件开发合同双方没有明确约定当委托人对受托人提交的说明书有异议时，双方应如何解决。导致合同双方对此发生争议，引起纠纷。7、证据①软件开发合同签订后，双方应该妥善保管合同书以及主合同、相关凭据、有关会计资料以及其它承诺函、约定书等合同附件。②对方拒绝接受函件等其他文书时，应当向公证机构或其他部门公证或提存保留证据。③应严格按照法律法规的规定进行证据的公证和提存保留。④当事人一方依照约定解除合同或依照法定事项主张解除合同，应保存通知对方解除合同的证据。8、软件开发合同双方应明确约定项目变更的条件。9、软件开发合同双方应明确约定软件开发系统的名称，分属于不同当事人的软件。10、保密①保密对象：软件开发合同双方应明确约定保密对象，应该对保密对象加以细化，以例举的方式列出，还应约定特定情况下的一些例外事项。②保密责任：当事人应当明确约定双方对商业秘密都负有保密义务，任何一方都不得擅自泄漏，否则承担相应责任。③保密期限：应约定对软件开发合同中的保密事项的具体保密期限，或只是有个概述而未明确具体的时间段、时间点。④保密条款的独立性：双方可以约定，不论软件开发合同是否变更、解除或终止，合同保密条款不受其限制而继续有效，各方均应继续承担约定的保密义务。11、软件开发合同双方的权利义务是否可以转让。12、签约细节①软件开发合同中应当说明双方当事人信息。如当事人名称，住所，法定代表人或主要负责人，开户金融机构，帐号，，邮政编码，签订合同日期。签订合同地点等。②双方均应签署清楚无误的签名，当事方是单位的还应加盖公章。③签订时间：双方应在软件开发合同尾部标明清楚无误的签约时间。④软件开发合同用语要力求达到条款明确、具体、措辞确切，防止“基本”、“尽可能”、“如有可能”“应该”“最新”等不确切的条款和字眼在合同中出现。13、不可抗力①一方发生不可抗力时应当按照软件开发合同约定及时向对方告知、证明，并应及时采取措施防止损失扩大。②软件开发合同双方当事人应当明确约定不可抗力的范围、遭遇不可抗力后的通知办法和证明方法、双方可否因不可抗力解除合同、可否因不可抗力造成的履行问题要求赔偿、在何种情况下解除合同等。③一方发生不可抗力后应依软件开发合同约定及时向对方告知、证明时应保存证据。14、履行过程中双方都应注意相对方主体变更情况，若有变更解散情形的，应注意哪个法人或组织继受其权利义务，并应收集相关证据证明以上事实。15、软件开发合同争议解决方式①如约定诉讼管辖法院，只能约定由被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、合同标的物所在地法院管辖，且只能约定其中一个法院管辖。如果约定不明确、选择两个以上法院管辖、或约定上述5个法院以外的法院，或既约定仲裁又约定诉讼的，这样解决争议的条款是无效的。软件开发合同当事人选择管辖法院时，选择一个以上的法院；或者选择仲裁，却同时约定由法院管辖。这样解决争议的条款是无效的，可能会增加当事人争议解决成本（时间、金钱），不符合当事人初始意图，不利于争议有效率地解决。②发生争议后软件开发合同当事人双方可以平等协商达成共识，也可以由人民调解委员会调解或者向人民法院起诉以及依约定申请仲裁。人民法院的裁判、调解以及仲裁机构的裁决、调解都是具有强制力；软件开发合同当事人双方协商达成的共识和人民调解委员会的调解没有强制力但是其效力等同于签订了新的软件开发合同。③如约定仲裁，应当明确约定具体的仲裁机构和仲裁事项。仲裁机构约定明确的标准为：仲裁机构所在地明确，同一地点有两个以上仲裁机构的应当写明约定的仲裁机构的详细名称。16、软件开发合同双方当事人应该在涉外合同中明确约定一旦发生争议应该适用的法律，而且这种约定要切实可行。17、在诉讼中，应权衡利弊，最大限度要求对方承担所有损失，不能主动放弃任何有利于己方的诉讼请求。18、受到对方欺诈、胁迫，被人趁人之危签订软件开发合同的当事人应当保存好证据并且在一年之内向人民法院起诉或者依约向仲裁机构申请仲裁主张撤销或者变更合同。19、在签订软件开发合同时，应当附带合同使用说明。如：合同的适用范围，条款术语的理解等方面。20、在软件开发合同履行过程中一方违约，另一方应采取措施提请对方注意并与对方进行协商，确定责任的负担。21、当双方对软件开发合同内容协商一致进行变更时应重新订立书面合同或达成书面协议。22、签约主体①软件开发合同双方应正确区分单位与单位负责人的关系，应明确认识到单位负责人不能以其个人名义代表单位。②一方当事人与对方当事人的委托代理人签订软件开发合同时，应该事先确认代签约的人是否持有对方当事人的授权委托书。③应对各自内部人员的权限作出规定，禁止无权人员滥用单位公章、签字等与对方履行各项合同事宜，尤其不能作出不符合软件开发合同内容和己方利益的意思表示。④双方当事人应当调查签约对方的签约主体资格。23、应在软件开发合同中写明主合同、相关凭据、有关会计资料以及其它承诺函、约定书等为本合同附件。24、违约责任①软件开发合同双方应在合同中约定，如一方违反合同约定，另一方可追究违约方的责任，并要求违约方承担违约金或赔偿损失。②软件开发合同双方只要约定了违约金或赔偿损失的，就要约定具体数额或计算方法。在约定违约金时，数额约定不能过高或过低，约定数额过低，损失得不到补偿，约定数额过高，会因数额过高得不到法律支持无法实现。一般而言，约定的违约金数额不能超出合同标的额，若一方的损失确实超过软件开发合同标的，可直接约定赔偿损失。25、当事人一方依照约定解除合同或依照法定事项主张解除合同的，应当通知对方。软件开发合同自通知到达对方时解除。26、双方在软件开发合同中应明确约定合同履行中若一方组织解散，其合同权利义务的承担者。若在合同订立时一方正处于解散的变动期内且能预见其权利义务的继受者，则应在合同中明确约定具体的继受者名称。同时须约定一方发生组织解散情形应及时告知相对方及违反此告知义务的责任。27、双方在签订软件开发合同时，合同用语的一定要准确、清楚，对一些专业性较强的关键性的名词术语要在合同开头作出必要的定义或解释，以免发生歧义或造成理解障碍。28、双方应在软件开发合同中约定，合同未尽事宜依照有关法律法规执行，法律法规未作规定的，双方可另行协商签订书面补充协议作为本合同的附件，补充协议与本合同具有同等法律效力。29、双方应在软件开发合同中明确约定合同生效与终止的条件、时间和事由等。30、软件开发合同双方应约定一方若变更通讯地址，应在变更之日起几日内以书面形式通知对方及未通知对方应承担的责任。31、软件开发合同双方应在合同中明确约定双方的文件往来应采取何种形式。宜采书面形式，包括：书信、、电报、当面送交等方式。32、软件开发合同一方接到另一方解除合同的通知时如有异议，可及时请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。以上细节问题，双方在签订软件开发合同时，应当加以重视，，应严格按照法律规定办理相关手续，从而最大限度规避法律风险。

【特别注意！！！】易法通的合同签订的注意事项，是为了您更好签订合同。但是我们还是建议您在使用模板前咨询律师，以确保您的利益最大化。11.查看“五证”“二书"。

“五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证"、“二书".所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋.五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。2。盯紧公摊面积.

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。

对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成.3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3％以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。33.关注房产证办理。

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为.

律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。44。保留书面通知。

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知）,开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日.还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任.

对策:1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。55。搞清房屋坐落位置。

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认.

律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。66。明确所售房屋抵押。

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押.如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”.所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中,有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题,开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同条款陷阱客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》.一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着.这时，购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件.比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平.例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。特别提醒您：为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下:第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益.其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次,要认真签约,保留好证据.在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员）的花言巧语.在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭.收楼时和入住后,一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在.最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力.这跟总房款有关.不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度.现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一.而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。物业管理也是买房时候需要关注的方面.购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的.未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求,不必持币待购,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业,所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。个人在购房中，大体上分三个阶段。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。第二,签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证.交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同，再交付购房款,办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段.第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”，接受物业,申领产权证商品房买卖合同合同双方当事人：出卖人：_________________________________________________________注册地址：_______________________________________________________营业执照注册号：_________________________________________________企业资质证书号:_________________________________________________法定代表人:____________________联系:_______________________邮政编码:_______________________________________________________委托代理人：____________________地址：__________________________邮政编码:____________________联系：________________________委托代理机构:__________________________________________________注册地址：______________________________________________________营业执照注册号:________________________________________________法定代表人:____________________联系:______________________邮政编码：______________________________________________________买受人：________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________地址:__________________________________________________________邮政编码:______________________联系：______________________【委托代理人】【】姓名：____________________国籍:_____________地址：__________________________________________________________邮政编码:______________________:__________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：【释义】延伸阅读：合同法全文商品房买卖合同合同双方当事人:出卖人:_________________________________________________________注册地址：_______________________________________________________营业执照注册号:_________________________________________________企业资质证书号：_________________________________________________法定代表人:____________________联系:_______________________邮政编码：_______________________________________________________委托代理人：____________________地址:__________________________邮政编码：____________________联系:________________________委托代理机构:__________________________________________________注册地址：______________________________________________________营业执照注册号：________________________________________________法定代表人:____________________联系：______________________邮政编码:______________________________________________________买受人：________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________地址:__________________________________________________________邮政编码:______________________联系:______________________【委托代理人】【】姓名:____________________国籍：_____________地址:__________________________________________________________邮政编码:______________________：__________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。本条款提示点：1、出卖人的主体资格我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效.2、买受人的主体资格（1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，（2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,(3）、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,（4）、夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。3、出卖人委托代理机构近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:第一条项目建设依据。出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。本条款的提示点：1、开发商土地取得方式一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地（转让）。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发.2、土地使用年限根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年；(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的［土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。着重审查两点:一是看开发商是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》)；二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记）。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。【释义】本条是对商品房销售的描述。本条款提示点:1、期房与现房的比较期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。期房相对于现房，具有下列特点:优势:(1）、期房一般较现房便宜;(2)、期房的选择空间较现房大；(3)、随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提升。劣势:具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。2、商品房预售许可证的法律效力《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.”3、商品房销售的其他依据一般来说,开发商除获得《商品房预售许可证》外,还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”。房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力.第三条买受人所购商品房的基本情况.买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________,属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层,地下___________层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。【释义】本条是对合同标的物的详细描述本条款提示点：本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意。1、商品房的用途与房屋结构这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此,购房人在选购房屋时应当加以落实。商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.2、层高≠净高层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。3、阳台阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定,封闭阳台按全面积计算使用面积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算,该商品房单价为（___________币)每平方米______元,总金额(___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。3、按套(单元)计算,该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。本条款提示点:1、计价方式的改革多年来,我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病,集中体现在总的公用建筑面积难以确定,公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来,按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.2、购房人应注意商品房“价外价"问题个别开发商除收取按面积记得的总价款外,还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理：1、双方自行约定:（1)_________________________________________________;(2）____________________________________________；2、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3％部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3％以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的，应当签署补充协议。【释义】本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.本条款的法律依据:建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的，接以下原则处理：（一)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;(二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3％)部分的房价款由买受人补足;超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3％以内(含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.产权登记面积—合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积本条款提示点：1、面积确认标准本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准,但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符,购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量,并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行约定的方式基于设计原因，施工原因以及其他原因,开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款,而建议购房人选择自行约定的方式,常见的约定方式包括：(1）、买受人不要求退房,按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;（该条款的约定从法律上分析仍然存在问题,如某合同原定面积为80平方米，建成面积达120平方米，即使开发商主张该特别约定,由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)（2)、正负3%内实施多退少补,多于3％部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;(3）、将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析,此条款最符合其利益）（4)、总价包死条款,即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款。（对于广泛采用通用文本约定的楼盘,购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历,很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的,而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。)相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益,因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障.第六条付款方式及期限.买受人按下列第__________种方式按期付款：1、一次性付款_______________________________________。2、分期付款__________________________________________。3、其他方式_________________________________________。【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定本条款提示点：1、一次性付款（1)、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100％的购房款,但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90％—95%的购房款，留存5%—10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。（2）、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣.购房人如选择此种付款方式,可以适时提出折扣请求.2、按揭付款(1)、按揭付款不属于分期付款,现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言,按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款,购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已.(2)、按揭付款方式所产生的法律关系：A、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，B、从合同关系有三个:一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保）；三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产,开发商向银行承诺无条件回购该房产,并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。(3）、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款,该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》,如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的,则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任,当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料,开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。(4)按揭付款方式后续法律问题A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同,开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行；B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续,银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的,不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外。如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续,则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务,还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷,即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患,开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失.第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:1。按逾期时间,分别处理(不作累加)（1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定.2。_________________________________________________。【释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款本条款提示点;1、逾期付款违约责任分析逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为,逾期付款未达一定期间,构成根本违约。构成一般违约的,守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失.基于一般违约与根本违约的理论依据,示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。从上述司法解释分析,基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产,司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解,不主张权利人过快的享有单方解约权。因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整。3、逾期付款违约金标准的设定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准,不高于同期银行逾期贷款利率的130％。设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。＃同期银行贷款利率标准:1996年5月16日前:每天万分之三,年利率为10.95%；1996年5月17日-——-1999年1月29日的每天万分之五,年利率为18.25%；1999年1月30----2000年11月21日的每天万分之四,年利率为14。6％;2000年11月22日—-——2005年3月16日的每天万分之二点一，年利率为7。665％;2005年3月17日至今,在贷款合同中签订的贷款利率水平上加30%—50%.个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元,按照银行对大多数客户执行的5年期装饰装修施工合同签订注意事项为了维护自身的合法利益在签订合同时一定要谨慎，签订施工合同需要注意的事项有:一、装修合同之承包方资格审查作为发包方,为预防欺诈,应了解承包方主要的情况：1、确认承包方的主体资格是否真实与合法，是否是经过工商行政管理机关核准登记的企业法人，是否具有从事民用建筑装饰装修工程的资质，资质等级符合本次施工的要求。2、确认签约人的资格，若是委托代理人是否具有授权委托书。3、了解承包方的经营范围、社会信誉等以确定其履约能力，必要时可以去参观发包方正在施工的装修现场。二、装修合同之材料在合同中关于材料应进行详细的约定，如可约定由承包人提供的材料、设备,承包人应在材料运到施工现场前通知发包人,并接受发包人检验。承包方提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明，同时必须符合国家环保标准。若承包方提供的材料和设备不符合标准，应当立即更换和重做.三、装修合同之工期在合同中，应对工期进行明确的约定,承包方应按期完成工程。如果因发包人未按约定完成其应负责的工作而影响工期的，工期应当顺延。但如因承包人责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的，工期不顺延。四、装修合同之质量装修合同中，作为承包方,应注意对承包事项的基本信息进行准确、详细约定，应严格按照设计图纸和质量标准施工.1、对于产品质量标准应进行明确约定,按国家制定的施工及验收规范为质量评定验收标准，以避免产品质量标准方面发生争议。2、承包方应严格按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，按照发包方认可的设计、施工方案和做法说明完成工程，确保质量。五、装修合同之检验为保障发包方的合理利益,应在合同中明确约定,对隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续.装修合同应约定，工程竣工后，承包方应通知发包方验收，发包方在合理时间内组织验收，并办理验收移交手续。如果发包方不能在规定时间内组织验收,及时通知承包方另行安排时间验收.若发包方在验收时发现不符合质量标准的，可要求承包方赔偿或返工。六、装修合同之保修期为了保障发包方的利益,双方应在合同中明确约定保修期，保修期在验收合格后起算，双方可在验收合格后填写工程保修单。七、装修合同之价款为了避免风险，应特别注意在装修合同中对价款支付时间、方式、违约责任等进行明确约定。1、明确约定款项的支付方式，如以现金、汇票或是支票，分期支付制。2、明确约定款项支付时间,开工前发包方支付相当于总价款20%的工程款;完成50％的工程量后，支付相当于总价款30%的工程款；竣工验收后，支付总价款50％的工程款.总的来说就是大家要根据实际情况对工程的一切事物细节等事先做好清楚的打算并约定好，尽可能的降低合同双方的损失，大家一定要牢记装饰装修施工合同签订的注意事项,维护好自身的合法利益。签订一手商品房买卖合同的注意事项导读：很多购房者认为购房合同反正都是范本，开发商也不可能因为你而改合同，而且合同、附件、临时管理条约一大摞，签合同的时候就那么一会会，哪有时间仔细看，索性就不看了，拿着合同就刷刷刷的签上自己的大名。等到交房时出了问题找开发商维权，才知道人家合同里明明写得很清楚，那就追悔莫及了！ “定金退还”、、“房屋漏水裂缝”“房屋配套跟宣传不符”“房屋面积缩水”“房屋延迟交楼”“延迟办证”“无法入户无法就读学区房”“烂尾楼”等问题在一手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“商品房买卖合同及其附件”书写不规范、约定不明确所致。因为虽然住建部、国家工商总局2021年颁布了最新版的《商品房买卖合同(示范文本)》，篇幅内容较2000版本增加很多，目前江苏、西安、东莞、西藏等城市已强制实施，但很多地方还没实施，还是用的旧版的，而且开发商往往通过补充协议来规避或者修改主合同条款，这些内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“签订商品房买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订“商品房买卖合同”及注意事项并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。?签订购房合同是保障买方权益的重要凭证。最妥当的做法是在购房时请上一位有经验的律师帮忙审查陪同签订合同，有些关键问题至少要看清楚，注意购房合同中的无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，开发商不同意修改的情况下再决定买与不买，毕竟购房是人生大事，有的是花费终其一生的积蓄，以免遇到收不了房办不了证等风险。第一项：五证、两书、三表要齐全“五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。小常识：五证、两书、三表，开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用。以上文件齐全才有具备办理房产证的条件。五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。注意土地使用证年限，现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是四十年，所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。“三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。第二项：审慎签订房屋认购书，合同文本要规范使用建设部颁发的规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔定金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。“如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比如：在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致《商品房买卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。”最好能够直接与开发商签预售合同就好（对于期房现实中很少）。第三项：开发商证明文件要有效，相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。开发商是以房地产开发经营为主的专营企业，还是只具有对某一特定项目的开发资格项目型公司，但不管是哪种公司都应有《资质证书》。要看《资质证书》的等级和合法性、时效性。第四项：按揭贷款方式购房应注意问题1、提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行一般会要求购房者提供相应的收入证明(包括个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明)。 律师提醒：如果按揭购房者向银行提供了虚假材料，则可能带来比较严重的影响：轻则影响银行审查，最终不能发放贷款，实现不了自己的居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料，导致不能办理按揭贷款，造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任，支付相当数额的违约金。2、小心贷款申请不成功让开发商没收购房定金一般情况下，在购房者同开发商签订商品房买卖购房合同后，才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签订按揭贷款合同。但由于按揭贷款能否申请成功，具有不确定性，因此购房者应当高度重视能够贷款申请成功的问题。因为在现实生活中，已经发生了许多按揭贷款申请不成功，开发商坚持不退还购房者定金的案例。对策：法律规定，如果开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款，可要求开发商退还首付及定金，并支付相应的利息损失。如果是由于购房者自己的征信问题而无法贷款的，则由购房者赔偿开发商相应的违约金。但如果开发商仅仅在合同附件补充协议中写“必须在XX日前办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款”或者“购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款”，就是开发商把贷款的风险全部放在我们买方的身上了，规避了自己的责任。这种条款就要谨慎。首先购房者可以自己先行查询个人信用，其次购房者在与开发商签订购房合同交付定金时，一定要在合同中明确约定，若因按揭贷款未能获银行同意导致购房者申请解除购房合同的，开发商应当全额退还购房者缴纳的购房定金，从而避免购房者的定金损失。3、最好不要签订“连带违约条款”在目前的楼市消费中，开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款：即借款人出现未按时归还按揭款导致开发商承担担保责任的，开发商有权按原价回购房屋或解除商品房买卖合同。对策：一般情况下，不要同开发商签订“连带违约条款”。如果一定要签或者已经签订了类似条款的购房者，一定要注意还款的及时等情况，避免因为个人在还款等方面出现违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况出现。4、出租抵押房要履行告知义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任;如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”律师提醒：投资者按揭贷款购买的住房，在贷款期间进行出租，一定要将房屋正在返还贷款，并已经抵押的事实书面告知承租人。只有购房者履行了告知义务，如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房者才能免除对承租人的赔偿责任。5、认真履行还款义务避免银行提前收回贷款一般情况下，购房者与银行签订的按揭贷款合同都明确的规定了购房者的还款期限。同时，借款合同中还一般都约定了“如果借款人连续三期或累计六期逾期，银行有权提前收贷，处置抵押担保物，并有权要求借款人承担银行实现债权产生催收费、律师费、诉讼费、评估费等费用”的条款。这是因为如果购房者提前还贷，则会影响到银行的收益和资金安排计划，在贷款发放的一到三年内提前还贷，银行可能会要求借款人支付相应的违约金。律师提醒：借款人应当严格按照借款合同约定的还款时间及金额履行自身的义务，如果实在需要提前还款，则需要提前做好相关的工作，避免给自己造成损失。6、贷款还清后要及时注销抵押登记一般情况下，按揭贷款购房者在贷款还清后，都没有及时地去注销抵押登记，这是很危险的情况，也是广大购房者经常疏忽的重要环节。律师提醒：购房者在还清了全部贷款本金和利息后，一定要持银行的贷款结清证明和相关凭证，及时到房管局办理注销抵押登记手续，以确保物权的完整性。只有这样，购房者才能规避因没有办理注销抵押登记手续而带来的可能出现的相关纠纷或者风险。第五项：房屋交付要约定清楚，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房