地块新建项目可行性研究报告课件

某地块新建项目可行性研究报告2022年12月14日某地块新建项目2022年12月11日目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目概况XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地面积398亩，是国内第一家以

发展为主题的园区项目总论1.项目概况XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地2.项目主要经济技术指标项目总论2.项目主要经济技术指标项目总论目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目背景项目背景与市场研究目前全部为商业用地，其前身是总体概述…发展思路项目目标引进先进的体现现代人文环境建设、生态环境涵养建设成集聚性强、辐射面广、国际化程度高的以绿色健康为主题的专业化、集约化、综合性生产服务功能区目标定位打造绿色减排服务产业，向新型服务业转型调整产业结构扩大社会就业改善生活环境形成地方经济新的增长点1.项目背景项目背景与市场研究目前全部为商业用地，其前身是2.宏观环境分析宏观政策分析区域规划定位宝山产业发展1232013年8月底，国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区，上海自贸区的获批，带来了相关概念股和周边地价房价的持续快速上涨。本项目所处xx镇是承接市中心城区辐射的主要窗口之一，位于规划中的xx中心城xx部分依据宝山区现代服务业规划布局，淞南区域重点发展商业商务、科技研发和总部经济等现代服务业。项目背景与市场研究2.宏观环境分析宏观政策区域规划宝山产业1232013年8月3.销售型写字楼市场分析市场分析截至2013年9月30日，上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米3.销售型写字楼市场分析市场分析截至2013年9月30日，上上海销售写字楼月度供求分析市场分析2013年9月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米上海销售写字楼月度供求分析市场分析2013年9月上海市商品住4.租赁型写字楼——淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为1.97元/㎡·天，销售均价为19594元/㎡市场分析4.租赁型写字楼——淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为1淞宝/张庙（项目紧邻区块）租赁均价为2.04元/㎡·天，销售均价为29223元/㎡市场分析淞宝/张庙（项目紧邻区块）租赁均价为2.04元/㎡·天，北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为2.75元/㎡·天，销售均价为25048元/㎡市场分析北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为2.755.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析各区域租赁型写字楼办公客户大部分为上海本地企业，其次为江浙地区企业境外办公客户所占比例较小，淞南因宝钢产业及发展带动吸引了部分外资企业入驻上海本地客户是购置办公物业的主要来源，其次主要来自江苏地区企业5.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析北杨浦、北虹口、北闸北及宝山张庙办公楼入驻企业的行业类型比较分散淞宝因创意LOFT写字楼产业导向，入驻企业以广告/传媒等创意类企业为主，其次为贸易、咨询/服务类淞南区域内租赁写字楼入驻企业多为IT/信息以及教育/咨询行业，此外还包括贸易等淞南镇销售型办公楼入驻企业多为钢铁、贸易等行业，而租赁型也除贸易业企业为主导外涵盖其他服务业行业6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理位置交通条件可发展空间

位于距市中心约17公里

与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分

有逸仙路高架可以连接中心城区距离轨道交通3号线2公里

紧邻本项目、连接宝山和浦东两区上海长江西路越江隧道即将于2015年通车优势

宏观交通便利、国家对绿色健康的大力支持劣势微观交通较差机会未来综合性新城以及地下隧道和高速的建设威胁未来周边区域内新开发的部分同类写字楼项目比较多1.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理2.规划设计分析项目开发方案本项目紧邻中心城区和杨行新城区,该地段市政基础设施完善,交通条件便利,生活配套设施齐全,适于商业办公根据对区域市场的调研分析,为实现项目的差异化竞争优势,项目物业定位于环境优雅的花园式、绿色健康型独栋商务写字楼物业定位规划设计功能定位本项目内带小区园林,绿地覆盖率高达32%，共建设16栋楼，其中1-13栋为5层，高度为20.2米；14、15栋为6层，高度为23.95米；10、11栋为10层，高度为41.5米；16栋为1层，高度7.5米沿街写字楼的一层和二层将定位为19897平方米的园区商业配套其他为标准商务写字楼2.规划设计分析项目开发方案本项目紧邻中心城区和杨行新城区3.施工进度与安排项目开发方案建设工期：取得施工许可证后正式开工,总工期8000天桩基和围护施工天地下室施工天(天出)主体施工天，室外总体天时间安排3.施工进度与安排项目开发方案建设工期：取得施工许可证后正4.营销方案——租赁营销进度安排项目开发方案

租赁起始时间为项目完全竣工后，即从项目施工算起，第十九个月起始租赁，租赁周期为一年，写字楼租赁总面积为78922.62平米，按季度租赁比例表如下4.营销方案——租赁营销进度安排项目开发方案租赁项目开发方案项目开发方案5合作条件与方式——甲方绿色健康发展有限公司

乙方明天科技发展集团有限公司项目开发方案合作条件合作方式双方本着互利互惠，优势互补，合作双赢的原则，经友好协商，结成战略合作伙伴，利用甲方作为园区管理公司，与地方政府的良好合作界面，开展业务合作，为双方企业的健康平稳增长，创造良好的发展空间甲方负责提供示范园区建设用地（即A3地块）及建设手续乙方负责提供所需资金甲方负责A3地块整体施工组织及建设实施

分配比例：甲方拥有本项目的40%的分配权益，乙方拥有60%的分配权益绿色健康园合作方合作方绿色健康园合作5合作条件与方式——甲方绿色健康发展有限公司

目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.标准写字楼基础数据与参数选取——通过前期调研，将本项目周边写字楼租金按照10分位法进行分布，具体参见下图财务评价1.标准写字楼基础数据与参数选取——通过前期调研，将本项目2.商铺基础数据与参数选取——本项目包含19897平米分布于写字楼一、二层的临街配套商业，租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的“三湘海尚”商铺租金价格财务评价根据以上本项目临街配套商业的租金的暂估定价基数为5.52/1.3=4.25元另一方面考虑到与人流较多的三湘商铺相比，本项目短期内周边人流较少，因此本项目商业配套首年租金定价暂估为4.25×0.85=3.61元/㎡·天2.商铺基础数据与参数选取——本项目包含19897平米分布3.租赁方案项目部盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为9.77%，动态投资回报率竣工一年后为8.38%，此后逐年递减财务评价3.租赁方案项目部盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报4.租赁方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为19.55%，动态投资回报率竣工一年后为16.76%，此后逐年递减

财务评价4.租赁方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报3.上海公司公允价值变动净收益

财务评价结论假定项目建设三年后完成土地变性，土地变为除商品住宅外其他经营性用地后，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定可产生计入资产损益表和利润表的公允价值变动净收益，其价值为24879.12万元3.上海公司公允价值变动净收益

财务评价结论目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.租赁价格敏感性分析不确定性分析租金价格波动对上海公司投资回报率影响有限1.租赁价格敏感性分析不确定性分析租金价格波动对上海公司投2销售方案执行路径不确定性分析每亩土地变更费用为800-101.5=698.5万元，65.7亩，总计45891.45万元，上海公司承担40%由国家划拨土地变更为研发总类部用地或除商品住宅外其他经营性用地选取销售价格确定营销周期分析盈利能力土地变更补缴费用执行销售2销售方案执行路径不确定性分析每亩土地变更费用为800-1销售方案盈利能力分析不确定性分析结论项目合作方销售净利率为13.69%；上海公司销售净利率为36.71%项目项目合作方总投资回报率为17.97%；上海公司总投资回报率为80.66%；上海上海公司盈亏平衡点为销售体量的48.18%；销售方案盈利能力分析不确定性分析结论销售方案——上海公司动态盈利能力分析(NPV值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年累计净现值（NPV）=17044.78万元内部收益率（IRR）=46.95%动态投资回收期为3.38年销售方案——上海公司动态盈利能力分析(NPV值）不确定性分析销售方案——上海公司动态盈利能力分析(EVA值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年资本成本按每年6%利率计算投资期结束后EVA总计为18446.89万元销售方案——上海公司动态盈利能力分析(EVA值）不确定性分析3金融租赁方案不确定性分析结论投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为12%时，上海公司年投资回报率为24.00%，需要与租赁公司合作5.3年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为9%时，上海公司年投资回报率为18.00%，需要与租赁公司合作3.95年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为6%时，上海公司年投资回报率为12.00%，需要与租赁公司合作2.68年。优点设定投资回报率盈利分析合作期限

可以在短时间内获得较大的投资收益，为后续项目开发做好资金储备

分别假定项目部的年投资回报率为12%、9%和6%

分析项目部盈利能力，推出上海公司盈利能力，确定金融租赁公司支付金额

由金融公司支付金额，结合租赁盈利能力分析，得出与金融租赁公司合作年限3金融租赁方案不确定性分析结论优点设定投盈利合作目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价综合评价1.集团内部评价集团内部ABDC

有力推动上海国际绿色健康园各项规划的落实和可持续发展，并为园区实现“国际化、国家级、示范性”的总体开发目标奠定良好基础

积极有效的发挥上海绿色作为中国绿色在上海发展绿色健康产业的桥头堡、排头兵作用

推动中国绿色在上海战略布局的延伸开展

为中国绿色在低碳园区开发建设方面树立丰富经验和优势产业资源结合的又一示范标杆项目。综合评价1.集团内部评价集团内部ABDC有力推动上综合评价2.政府关系评价强化政府对绿色产业园信心

本项目的建成将优化上海国际绿色产业园区发展环境与服务配套，并推动园区运营步入更加良好的轨道，从而强化政府对于园区发展与兴盛的信心。2吸引高层次健康机构与企业

园区环境和服务配套的优化，将为健康绿色产业的发展提供更好的平台和机遇，从而吸引更多高层次健康绿色机构与企业入驻园区，有望让绿色健康产业成为宝山区经济社会发展新的亮点3塑造产业结构调整典范

上海市宝山区政府一直致力于实现高能耗、高污染企业的产业转型和区域环境保护、绿色减排，本项目建成后的良好效应，能够有效推动宝山区政府塑造老工业区成功转型与产业结构调整典范的努力1综合评价2.政府关系评价强化政府对绿色产业园信心2吸引高层综合评价3.区域评价推动宝山和吴淞工业区的产业转型升级为本区域的未来发展创造新的契机和良好环境园区“健康绿色”产业的发展和科技进步，一是能带动区域内新兴绿色经济的活跃和发展，二是能通过健康绿色研发先进成果的推广示范，显著优化本区域的生态环境与能源模式，综合评价3.区域评价推动宝山和吴淞工业区的产业转型升级为本综合评价4.社会评价

本项目作为以“健康绿色”为主题的低碳园区建设运营项目，有助于上海市及宝山区健康绿色事业的发展与影响的扩大

本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，并会为当地居民创造一定的就业机会和发展空间，同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量综合评价4.社会评价本项目作为以“健康绿色”为主题综合评价5.环境评价影响范围及因素

本项目对周边的环境影响主要表现在社会环境、生活环境和生态环境三个方面。社会环境，主要影响参数为周边的土地资源、建筑物、人文景观等；生活环境影响参数为指关系到校区及周围居民生活区的环境空气质量、声环境质量等；生态环境中的主要影响参数为水环境质量、固体废弃物与污水排放处理情况等。建设期、运营期空气环境保护措施水环境保护措施声环境保护措施固体废弃物控制措施实施评价项目的建设将完全按照《环境空气质量标准》(GB3095-1996)、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)等国家相关标准来指导建设工作和日常运营环境保护措施环境保护措施实施评价项目建设运营对环境的影响综合评价5.环境评价影响范围及因素本项目对周边的环目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价结论未解决问题与建议对项目方案的结论性意见对项目效益的结论性意见结论主要对比方案说明本项目建成花园式、绿色健康型独栋商务写字楼是可行的本项目建设资金全部由合作方提供，没有资金偿付压力上海公司通过租赁收入可以稳定获得较高的投资收益，具有很强的抗风险能力经济效益：项目在租赁状态下，年静态投资回报率为19.55%，动态投资回报率为16.76%社会效益：建立国内第一家以绿色健康产业发展为主题的园区，将对上海市及宝山区健康绿色事业的发展产生重要的影响环境效益：创造出一个环境优美和高品质的绿色健康商业园区金融租赁方案适合在暂时不具备销售条件且又急需资金进行后续项目开发的条件下执行，优点是在短时间内可以回收较大的资金，获得短期内较高的投资回报率，有利于进行后续项目的开发，未解决土地性质变更问题，因此暂不具备执行销售方案的条件，建议在执行租赁方案的同时，随时关注政府土地相关政策、规划的变动，积极与相关部门保持沟通，并在市场条件适当时执行销售方案以更快收回投资与更高收益结论未解决问题与建议对项目方案的对项目效益的结论主要对比方案ThankYou!ThankYou!某地块新建项目可行性研究报告2022年12月14日某地块新建项目2022年12月11日目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目概况XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地面积398亩，是国内第一家以

发展为主题的园区项目总论1.项目概况XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地2.项目主要经济技术指标项目总论2.项目主要经济技术指标项目总论目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目背景项目背景与市场研究目前全部为商业用地，其前身是总体概述…发展思路项目目标引进先进的体现现代人文环境建设、生态环境涵养建设成集聚性强、辐射面广、国际化程度高的以绿色健康为主题的专业化、集约化、综合性生产服务功能区目标定位打造绿色减排服务产业，向新型服务业转型调整产业结构扩大社会就业改善生活环境形成地方经济新的增长点1.项目背景项目背景与市场研究目前全部为商业用地，其前身是2.宏观环境分析宏观政策分析区域规划定位宝山产业发展1232013年8月底，国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区，上海自贸区的获批，带来了相关概念股和周边地价房价的持续快速上涨。本项目所处xx镇是承接市中心城区辐射的主要窗口之一，位于规划中的xx中心城xx部分依据宝山区现代服务业规划布局，淞南区域重点发展商业商务、科技研发和总部经济等现代服务业。项目背景与市场研究2.宏观环境分析宏观政策区域规划宝山产业1232013年8月3.销售型写字楼市场分析市场分析截至2013年9月30日，上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米3.销售型写字楼市场分析市场分析截至2013年9月30日，上上海销售写字楼月度供求分析市场分析2013年9月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米上海销售写字楼月度供求分析市场分析2013年9月上海市商品住4.租赁型写字楼——淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为1.97元/㎡·天，销售均价为19594元/㎡市场分析4.租赁型写字楼——淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为1淞宝/张庙（项目紧邻区块）租赁均价为2.04元/㎡·天，销售均价为29223元/㎡市场分析淞宝/张庙（项目紧邻区块）租赁均价为2.04元/㎡·天，北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为2.75元/㎡·天，销售均价为25048元/㎡市场分析北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为2.755.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析各区域租赁型写字楼办公客户大部分为上海本地企业，其次为江浙地区企业境外办公客户所占比例较小，淞南因宝钢产业及发展带动吸引了部分外资企业入驻上海本地客户是购置办公物业的主要来源，其次主要来自江苏地区企业5.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析北杨浦、北虹口、北闸北及宝山张庙办公楼入驻企业的行业类型比较分散淞宝因创意LOFT写字楼产业导向，入驻企业以广告/传媒等创意类企业为主，其次为贸易、咨询/服务类淞南区域内租赁写字楼入驻企业多为IT/信息以及教育/咨询行业，此外还包括贸易等淞南镇销售型办公楼入驻企业多为钢铁、贸易等行业，而租赁型也除贸易业企业为主导外涵盖其他服务业行业6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理位置交通条件可发展空间

位于距市中心约17公里

与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分

有逸仙路高架可以连接中心城区距离轨道交通3号线2公里

紧邻本项目、连接宝山和浦东两区上海长江西路越江隧道即将于2015年通车优势

宏观交通便利、国家对绿色健康的大力支持劣势微观交通较差机会未来综合性新城以及地下隧道和高速的建设威胁未来周边区域内新开发的部分同类写字楼项目比较多1.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理2.规划设计分析项目开发方案本项目紧邻中心城区和杨行新城区,该地段市政基础设施完善,交通条件便利,生活配套设施齐全,适于商业办公根据对区域市场的调研分析,为实现项目的差异化竞争优势,项目物业定位于环境优雅的花园式、绿色健康型独栋商务写字楼物业定位规划设计功能定位本项目内带小区园林,绿地覆盖率高达32%，共建设16栋楼，其中1-13栋为5层，高度为20.2米；14、15栋为6层，高度为23.95米；10、11栋为10层，高度为41.5米；16栋为1层，高度7.5米沿街写字楼的一层和二层将定位为19897平方米的园区商业配套其他为标准商务写字楼2.规划设计分析项目开发方案本项目紧邻中心城区和杨行新城区3.施工进度与安排项目开发方案建设工期：取得施工许可证后正式开工,总工期8000天桩基和围护施工天地下室施工天(天出)主体施工天，室外总体天时间安排3.施工进度与安排项目开发方案建设工期：取得施工许可证后正4.营销方案——租赁营销进度安排项目开发方案

租赁起始时间为项目完全竣工后，即从项目施工算起，第十九个月起始租赁，租赁周期为一年，写字楼租赁总面积为78922.62平米，按季度租赁比例表如下4.营销方案——租赁营销进度安排项目开发方案租赁项目开发方案项目开发方案5合作条件与方式——甲方绿色健康发展有限公司

乙方明天科技发展集团有限公司项目开发方案合作条件合作方式双方本着互利互惠，优势互补，合作双赢的原则，经友好协商，结成战略合作伙伴，利用甲方作为园区管理公司，与地方政府的良好合作界面，开展业务合作，为双方企业的健康平稳增长，创造良好的发展空间甲方负责提供示范园区建设用地（即A3地块）及建设手续乙方负责提供所需资金甲方负责A3地块整体施工组织及建设实施

分配比例：甲方拥有本项目的40%的分配权益，乙方拥有60%的分配权益绿色健康园合作方合作方绿色健康园合作5合作条件与方式——甲方绿色健康发展有限公司

目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.标准写字楼基础数据与参数选取——通过前期调研，将本项目周边写字楼租金按照10分位法进行分布，具体参见下图财务评价1.标准写字楼基础数据与参数选取——通过前期调研，将本项目2.商铺基础数据与参数选取——本项目包含19897平米分布于写字楼一、二层的临街配套商业，租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的“三湘海尚”商铺租金价格财务评价根据以上本项目临街配套商业的租金的暂估定价基数为5.52/1.3=4.25元另一方面考虑到与人流较多的三湘商铺相比，本项目短期内周边人流较少，因此本项目商业配套首年租金定价暂估为4.25×0.85=3.61元/㎡·天2.商铺基础数据与参数选取——本项目包含19897平米分布3.租赁方案项目部盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为9.77%，动态投资回报率竣工一年后为8.38%，此后逐年递减财务评价3.租赁方案项目部盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报4.租赁方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为19.55%，动态投资回报率竣工一年后为16.76%，此后逐年递减

财务评价4.租赁方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报3.上海公司公允价值变动净收益

财务评价结论假定项目建设三年后完成土地变性，土地变为除商品住宅外其他经营性用地后，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定可产生计入资产损益表和利润表的公允价值变动净收益，其价值为24879.12万元3.上海公司公允价值变动净收益

财务评价结论目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价1.租赁价格敏感性分析不确定性分析租金价格波动对上海公司投资回报率影响有限1.租赁价格敏感性分析不确定性分析租金价格波动对上海公司投2销售方案执行路径不确定性分析每亩土地变更费用为800-101.5=698.5万元，65.7亩，总计45891.45万元，上海公司承担40%由国家划拨土地变更为研发总类部用地或除商品住宅外其他经营性用地选取销售价格确定营销周期分析盈利能力土地变更补缴费用执行销售2销售方案执行路径不确定性分析每亩土地变更费用为800-1销售方案盈利能力分析不确定性分析结论项目合作方销售净利率为13.69%；上海公司销售净利率为36.71%项目项目合作方总投资回报率为17.97%；上海公司总投资回报率为80.66%；上海上海公司盈亏平衡点为销售体量的48.18%；销售方案盈利能力分析不确定性分析结论销售方案——上海公司动态盈利能力分析(NPV值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年累计净现值（NPV）=17044.78万元内部收益率（IRR）=46.95%动态投资回收期为3.38年销售方案——上海公司动态盈利能力分析(NPV值）不确定性分析销售方案——上海公司动态盈利能力分析(EVA值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年资本成本按每年6%利率计算投资期结束后EVA总计为18446.89万元销售方案——上海公司动态盈利能力分析(EVA值）不确定性分析3金融租赁方案不确定性分析结论投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为12%时，上海公司年投资回报率为24.00%，需要与租赁公司合作5.3年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为9%时，上海公司年投资回报率为18.00%，需要与租赁公司合作3.95年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为6%时，上海公司年投资回报率为12.00%，需要与租赁公司合作2.68年。优点设定投资回报率盈利分析合作期限

可以在短时间内获得较大的投资收益，为后续项目开发做好资金储备

分别假定项目部的年投资回报率为12%、9%和6%

分析项目部盈利能力，推出上海公司盈利能力，确定金融租赁公司支付金额

由金融公司支付金额，结合租赁盈利能力分析，得出与金融租赁公司合作年限3金融租赁方案不确定性分析结论优点设定投盈利合作目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价综合评价1.集团内部评价集团内部ABDC

有力推动上海国际绿色健康园各项规划的落实和可持续发展，并为园区实现“国际化、国家级、示范性”的总体开发目标奠定良好基础

积极有效的发挥上海绿色作为中国绿色在上海发展绿色健康产业的桥头堡、排头兵作用

推动中国绿色在上海战略布局的延伸开展

为中国绿色在低碳园区开发建设方面树立丰富经验和优势产业资源结合的又一示范标杆项目。综合评价1.集团内部评价集团内部ABDC有力推动上综合评价2.政府关系评价强化政府对绿色产业园信心

本项目的建成将优化上海国际绿色产业园区发展环境与服务配套，并推动园区运营步入更加良好的轨道，从而强化政府对于园区发展与兴盛的信心。2吸引高层次健康机构与企业

园区环境和服务配套的优化，将为健康绿色产业的发展提供更好的平台和机遇，从而吸引更多高层次健康绿色机构与企业入驻园区，有望让绿色健康产业成为宝山区经济社会发展新的亮点3塑造产业结构调整典范

上海市宝山区政府一直致力于实现高能耗、高污染企业的产业转型和区域环境保护