房地产估价案例与分析

房地产估价原则………………1 估价程序………2 房地产估价技术路线…………3 估价方法………3 市场比较法………3 收益法……………5 成本法……………7 假设开发法………9 基准地价修正法…………………11 不同估价目的下的估价………11 土地使用权出让价格评估………11 房地产转让价格评估……………12 房地产租赁价格评估……………12 房地产抵押价值评估……………13 房地产保险估价…………………14 房地产课税估价…………………14 征地和房屋拆迁补偿估价………15 房地产的分割、合并估价………15 房地产纠纷估价…………………16 房地产拍卖底价评估……………17 企业各种经济活动中涉及的房地产估价……17 损害赔偿估价…………………18 各种类型的房地产估价………18 居住房地产估价…………………18 商业（含餐饮）房地产估价……18 商务办公（写字楼）房地产估价………………18 旅馆（含娱乐）房地产估价……19 工业房地产估价…………………19 特殊用途房地产估价……………19 估价报告格式…………………19估价报告常见错误……………………21 估价报告案例…………………23 投资分析………23 网上下载………241、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。1、什么是技术路线？路线的三个方面 2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6） a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉 3、估价路线的确定过程： 1、各方法之间的关系

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范

1、合法原则：A、合法产权： B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求

（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求

4、估价时点原则《原理》P97 5、公平原则1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的； 5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。 7、目的影响技术路线。1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格； 5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。 8、房地的匹配问题。

1、 （1） （2） （3） （4） （5） 2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）（1）

（2）

（3） （4） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果 1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人2、不规范。①术语不规范；② 3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① A、封面 B、目录 C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：①

F、估价结果报告（１） （10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应（11）估价人员（盖章、签字） （12）估价作业日期。（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量） H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1

房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。

③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；⑶四种利润率与基数的对应关系（P145

1、 2、 3、 4、 5、

6、 7、 8、 9、

10、

1、 2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产1、

3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。5、上述情形的某种组合。 1、 2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是 1、 2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。4、签订书面委托合同。

1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。 2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。 1、

3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小 1、

2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6

3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加

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1±=1±×=

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1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用率=运营费用/有效毛收入7、净收益的求取：①出租型房地产。净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－租赁代理费租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入8、资本化率的确定。

率作为资本化率。B、在

r。程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M&#RM—抵押贷款收益率 L—抵押贷款额度（比例）②土地与建筑物的组合。R0=L&# RB—建筑物资本化率 RL—土地资本化率 ②建筑物剩余技术。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过10、收益年限的确定：

11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式） V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)tV=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)tP197、202、221-225

******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损

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）；⑥贷以下）。

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******13 2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：3、假设开发法的操作步骤： 4、假设开发法进行估价的公式： 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计6、假设开发法各项费用的求取：

******7、方法应用过程中容易出现的问题：⑴开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发3、转让评估的特点。4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。），同时在报告中予以说明。

P137-145）1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁2、不同用途房屋租赁价格管理规定。3、私房租赁价格管理规定。4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规5、租赁价格评估特点。

6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。

P145-156）1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报3、下列房地产不得设定抵押。4、设定抵押的原则。5、设定抵押的限定条件。6、房地产抵押评估的特点。（本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值）7、抵押评估中常见的类型与方法。

(不包括土地价值)1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工3、房地产保险估价，分为：4、直接损失和间接损失。①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。 1、营业税。①法律依据。《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细2、城镇土地使用税。①法律依据。《中华人民共和国城镇土地使用税条例》和当地制定的实施细则。②主3、土地增值税。①法律依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂4、房产税。①法律依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则。②计税依据。房产

1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金收入征收税率为

12%，适用于事5、契税。①法律依据。《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则。②计税依据。契约价格，即成交价

倍）；

P135-137）1、房地产合并估价时应注意。 2、房地产合并估价方法。

a1/（a1+a2）×100%和

a2/（a1+a2）×100%，a1、a2

2/（S1+S2）×100%，S1、S2

A1/（A1+A2）×100%和

（A1+A2）×100%，A1、A2

1、房地产纠纷估价的类型。2、房地产价格类纠纷的特点。3、房地产估价结果纠纷的特点。4、房地产纠纷估价及其特点。 1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍2、几条相关法律。的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。=

5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。3、房地产拍卖底价评估的特点。5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见 1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。③企业联营中的房地产估价，主要3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保

1、商业房地产及其估价特点。2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件（公交通达度、交通便捷度）。3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局（分割出租的，要有一定的空间间距）、楼4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等；经营成本：保险费、成本、工资、 1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：2、影响商务办公房地产的主要个别因素。 1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。4、搜集资料：房价的标准、出租率（入住率）、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告5、娱乐房地产： 1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多；②非标准厂房多，单价相差大；③要区分设备和建筑物的2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法（适用于标准厂房）、收益法（拨离房地产收益）、成本法3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途（体现最高最佳使用原则，

&# &#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#二、估价师声明： &#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#三、估价的假设和限制条件： &#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#四、估价结果报告：&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#五、估价技术报告：&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#&#六、附件：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结