《2022年深圳房地产市场发展研究报告》

中国指数研究院中国房地产指数系统中国指数研究院中国房地产指数系统2022年深圳房地产市场开展研究报告PAGE54本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨PAGE53本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-5本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨中国指数研究院中国房地产指数系统2022年深圳房地产市场2022年深圳房地产市场开展研究报告2022年3月25日目录TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 2一、 经济环境：2022深圳经济稳中趋升、逐步向好 5二、 政策环境：地方政策分化明显，热点城市调控升级 121. 全国政策：年末中央屡次表态抑制资产泡沫防范金融风险 122. 深圳政策：“限购限贷升级〞，驱使市场回归理性 15三、 市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求 171. 商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4% 172. 住宅市场：全年量跌价升，刚需为市场主力 20四、 二手房市场：成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升 49五、 土地市场：量涨价跌，出让金总额同比大幅增长 511. 土地价格：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24% 512. 土地成交：成交量上涨，住宅用地成交量涨幅最大 523. 土地推出：土地推出量上涨，商办用地推出量激增 544. 土地出让金：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100% 55六、 开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地大增 571. 市场份额：龙头房企销售额大幅上升，市场占有率小幅下调 572. 拿地情况：销售前十开发企业拿地面积、金额均大幅增加 62七、 市场展望：“市场增速放缓，深圳房价或将趋于理性 631. 政策趋势：去库存、稳开展、防风险〞的相关政策有望加大 632. 房产市场：增速放慢，房价上涨幅度减小并趋于理性 633. 土地市场：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 644. 企业表现：拓展域外市场、顺应市场变化，分化市场需求 65研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，

摘要宏观环境：整体经济稳中有进，因城施策严控市场风险2022年，初步核算并经广东省统计局核定，2022年全市生产总值为19492.60亿元，全年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高2.3和1.5个百分点，整体经济稳中有进。全年全市居民消费价格总水平〔CPI〕同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点；全年全市固定资产投资4078.16亿元，增长23.6%，增速创自1999年以来连续18年新高。2022年，中央从供需两端频频出台调控政策，由松趋紧，因城施策严控市场风险；地方积极响应中央政策号召，通过一系列政策有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。就深圳来看，政策从供给端发力，“3.25〞“10.4〞新政持续收紧购房资格，抑制投机性需求，防范风险；驱使市场回归理性。市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求总体表现：商品房销售均价上涨，涨幅略缩小2022年深圳房产市场延续了2022年末的炽热态势，随着调控政策的出台，市场逐步趋于稳定。价格方面：2022年，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，商品住宅成交均价同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价分别同比上涨13.4%、24.8%。需求方面：2022年，深圳住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅减少37.2%和42.3%、29.5%。供给方面：2022年住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较2022年分别下降38.9%、26.8%和4.8%。供求比照来看：深圳商品住宅供给量大幅减少38.9%；写字楼、商业用房供过于求现象明显，库存仍在较高水平；。二手房市场：二手房全年成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升。产品形态：中小户型仍是市场主力，中等户型供求根本平衡，小户型过于求需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨，其中80-100平米的中等面积户型成交量占市场总体比重为54.2%，市场份额有所减少。供给：80平米以下小户型占比明显提高，100平米以上户型占比下降。供求比照：除140平米以上户型呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其他各户型供求均相对平衡。不同区域：福田区成交均价居首，六区仅南山区成交量同比增长，宝安区成交量居首，龙岗区供给量居六区首位价格方面：福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区商品住宅成交均价上涨，其中，龙岗区涨幅最大为59.70%。成交方面：各区域中龙岗和宝安成交量最大，其中龙岗区及宝安区占比均下降，南山区占比拟2022年提升8.8个百分点。供给方面：龙岗和宝安住宅供给量合计占比仍在8成左右，南山区占比上升，罗湖及盐田占比均下滑。供求比照方面：仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均呈供不应求趋势。土地市场：量价齐涨，出让金总额同比大幅增长价格方面：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%。成交方面：土地成交用地面积上涨25%，规划建筑面积上涨67%；商业/办公用地成交面积同比增长幅度最高为117%。供给方面：招拍挂市场推出土地面积上涨39.91%，住宅用地上涨33.30%，商办和工业用地同比分别上涨159.37%和上涨64.89%。出让金方面：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100%。开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地金额大增2022年，深圳楼市超预期回暖，量价齐飞，销售额前十房企销售额均同比上涨。销售额前十的房企总销售额同比小幅上涨12%，市场集中度由2022年的41.17%上升至46.92%，上升了近6个百分点。拿地方面，2022年销售额前十的房企仅华侨城有拿地，在与招商蛇口强强联手的情况下，获取了位于宝安区大空港范围内的11宗商地，其规划建筑面积共计154.33万平方米，同比大幅增长3.7倍，拿地金额合计310亿，同比大幅增加8.38倍。市场展望：调控升级，驱使深圳房价趋于理性展望2022年,在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的〞的背景下，未来一定期间内政策仍将维持收紧状态，2022年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2022年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳开展营造良好环境。其中货币政策的“稳健中性〞决定了2022年货币环境全面宽松不再，2022深圳楼市或将趋于理性，房地产价格存在一定的下跌压力，但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力缺乏。

经济环境：2022深圳经济稳中趋升、逐步向好2022年，面对复杂多变的外部形势和持续加大的经济下行压力，在市委市政府的坚强领导下，深圳积极践行“五大开展理念〞，主动适应和引领经济开展新常态，着力推进供给侧结构性改革，坚持质量引领、创新驱动、转型升级、绿色低碳开展方向，全力推动有质量的稳定增长和可持续的全面开展，实现了“十三五〞的良好开局。经济增长：总体经济稳中趋升，规模排名第四图：2000-2022年深圳市地区生产总值(GDP)数据来源：CREIS中指数据，经济总量持续扩大，继续居内地大中城市第四位。初步核算并经广东省统计局核定，2022年全市生产总值为19492.60亿元，全年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高出2.3和1.5个百分点，居全省各地市第一。分季度累计增幅看，一季度增长8.4%，上半年增长8.6%，前三季度增长8.7%，全年增长9.0%，增速逐季提高。图：2000-2022年深圳市各产业增加值比重变化数据来源：CREIS中指数据，经济结构继续优化，第三产业占比继续增高。二三产业结构由上年的41.2：58.8调整为39.5：60.5，效劳业占比提高了1.7个百分点。现代效劳业快速开展，其中房地产业增加值1866.18亿元，下降0.5%，占GDP比重9.6%，同比提高0.3个百分点；其他效劳业增加值3969.46亿元，增长17.2%。物价指数：全年CPI增速小幅增长，整体运行平稳图：2000-2022年深圳市居民消费价格指数(CPI)数据来源：CREIS中指数据，图：2022年各月度深圳市居民消费价格指数(CPI)数据来源：CREIS中指数据，居民消费价格运行平稳。居民消费价格运行平稳。全年全市居民消费价格总水平〔CPI〕同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点，分别比全国和全省平均水平高0.4和0.1个百分点。分类别看，八大类价格“七升一降〞，其中，食品烟酒类上涨4.4%，衣着类上涨2.7%，生活用品及效劳类上涨0.8%，医疗保健类上涨3.8%，交通和通信类下降2.6%，教育文化和娱乐类上涨1.2%，居住类上涨2.9%，其他用品和效劳类上涨3.3%。固定资产投资：固定资产投资增幅创新高，固定资产投资占GDP比重上升图：2000-2022年深圳市固定资产投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，固定资产投资增幅创18年新高。全年全市固定资产投资4078.16亿元，增长23.6%，增速创自1994年以来新高，分别高出全国和全省15.5和13.6个百分点，其中城市更新改造投资682.89亿元，增长19.2%，占固定资产投资比重16.7%，同比下降0.7个百分点。从投资渠道看，房地产开发工程投资1756.52亿元，增长32.0%；非房地产开发工程投资2321.64亿元，增长18.0%。贸易：消费稳中有升，同比小幅增长图：2000-2022年深圳市社会消费品零售总额及增速数据来源：CREIS中指数据，消费稳中有升，同比小幅增长。全年全市社会消费品零售总额5512.76亿元，增长8.1%其中批发和零售业零售额4879.32亿元，增长8.2%，住宿和餐饮业零售额633.44亿元，增长7.6%。商品销售总额24860.15亿元，增长5.8%。其中，食品饮料烟酒类增长17.5%，日用品类增长15.1%，汽车类增长12.7%，通讯器材类增长4.9%，服装鞋帽针织类和体育娱乐用品类均增长4.1%。图：2000-2022年深圳市进出口总额及增速数据来源：CREIS中指数据，进出口贸易降幅收窄，出口总额连续24年居全国内地大中城市首位。全年全市进出口总额26307.01亿元，下降4.4%，较上年收窄3.8个百分点。其中，出口总额15680.40亿元，下降4.5%，较上年收窄1.5个百分点，出口规模连续24年居全国内地城市首位；进口总额10626.61亿元，下降4.2%，较上年收窄6.9个百分点。12月份，全市进出口总额3190.81亿元，增长26.8%。其中，出口总额1830.98亿元，增长23.0%；进口总额1359.83亿元，增长32.1%。房地产开发投资及建设：投资总额及增速创历年新高，新开工面积下降，施工面积处5年高位，竣工上升36.04%开发投资：房地产开发投资额创历史新高，增速远超全国平均水平图：2022-2022年深圳市房地产开发投资额及增速数据来源：CREIS中指数据，房地产开发投资额创历史新高，加速上攻，增速远超全国平均水平。2022年，深圳房地产开发投资额为1766亿元，同比增长32.0%，总额创历史新高，加速上攻，增速远超全国平均水平。就深圳历年房地产投资额增速水平来看，2022-2022年间，深圳房地产开发投资增速低于全国水平；2022-2022年间，增速除2022年的小幅度调整以外，深圳房地产投资增速均超过了全国增速。建设指标：新开工面积下降，施工以及竣工面积均有增长开工：新开工面积同比下降近2成图：2000-2022年深圳市房屋新开工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，房屋新开工面积同比下降19.28%。2022年，深圳全市房屋新开工面积975.33万平米，同比下降19.28%。施工：施工面积连续五年上涨，处于历史最高点图：2000-2022年深圳市房屋施工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，深圳房屋施工面积已连续六年上涨，处于历史最高点。2022年，深圳市房屋施工面积继去年大幅上涨之后再次上涨，深圳已是连续六年上涨，2022年深圳房屋施工面积为5174万平方米，同比小幅增长3.93%，增速相比2022年略有放缓。竣工：竣工面积增长，增速仅次于2022年图：2000-2022年深圳市房屋竣工面积及增速数据来源：CREIS中指数据，房屋竣工面积上涨36%。2022年，房屋竣工面积为490.03万平方米，相比2022年增长36.04%，增速仅次与2022年的38.71%，处历史第二高位。政策环境：地方政策分化明显，热点城市调控升级全国政策：年末中央屡次表态抑制资产泡沫防范金融风险中央坚持因城施策，保障市场平稳开展年初多部委会议召开，去库存成为重要主题。1月多部委召开工作会议，明确2022年工作任务。全国国土资源工作会议强调国土资源系统要按照“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战〞的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。4月29日政治局会议指出，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差异化的调控政策。两会明确深入推进新型城镇化，房地产定调因城施策去库存。3月两会政府工作报告强调要在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，提出要以满足新市民需求为出发点，为“新市民〞更好融入“新城镇〞创造条件，并明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作：加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康开展、加强城市规划建设管理。针对房地产方面，提出提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。年末抑泡沫防风险，房地产强调“住有所居〞。12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2022年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康开展和社会和谐稳定。房地产方面，强调要促进房地产市场平稳健康开展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的〞的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的根底性制度和长效机制。金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布?关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知?，在不实施“限购〞措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。财税政策积极调整，减税降费促进需求释放。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布?关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知?，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税。针对新房，首套90平米以上的房屋契税下调至1.5%，同时二套房契税全面下调；针对二手房，个人将购置2年以上〔含2年〕的非普通住房对外销售的免征营业税。随着营改增的全面实施，营业税优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。货币由稳健注重灵活适度转向稳健中性。中国人民银行货币政策委员会2022年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。年末中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要保持稳健中性，适应货币供给方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性根本稳定。而此前中央定调稳健货币政策，注重相机、灵活调控。深化住房制度改革，健全住房供给体系十三五规划深化住房制度改革，指明中长期开展方向。3月17日，?国民经济和社会开展第十三个五年规划纲要?全文正式发布，提出构建以政府为主提供根本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供给体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。开展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和开展住房租赁市场的四条措施；多部委联合发布?关于促进消费带动转型升级的行动方案?中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。中介市场指导意见出台，多角度标准中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发?关于加强房地产中介管理促进行业健康开展的意见?，针对当前中介市场乱象制定了严格的标准措施，包括标准中介效劳行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。户籍、土地等房地产长效机制加快完善户籍制度改革持续推进，中央支持农业转移人口市民化。1月27日，中共中央国务院?关于落实开展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的假设干意见?提出，提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力；进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务；全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。产权保护意见出台，宅地到期后续期将有法可依。11月27日，?中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见?出台，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期〞。不动产登记等制度建设渐趋完善。1月20日，国土资源部发布?不动产登记暂行条例实施细那么?，该细那么已于1月1日起正式实施。国土资源部部长姜大明表示，今年的重点是整合工作在基层得到全面落实，加强统计登记信息系统运转，争取在2022年全面发挥作用。各地不动产登记工作抓紧落实。6月14日，国土资源部办公厅印发?建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案?，确保督查范围中的31个省〔区、市〕的所有市县的不动产统一登记制度在基层落地实施，以2022年12月31日为时间节点，力争实现所有市县颁发新证、停发旧证。深圳政策：“限购限贷升级〞，驱使市场回归理性2022年3月25日，深圳市府办公厅发布?深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康开展的意见?，?意见?规定：对购房人家庭名下在本市无房且近2年无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。另外非深户居民的购房社保年限从1年改为3年。“3.25〞政策一出，成交量大幅下滑，从4月份开始月度成交量即在2500-3000套之间低位徘徊，购房门槛的提高，市场第一次调整。2022年10月4日，“史上最严的深八条〞出台，本市户籍家庭继续执行限购2套住房的政策，本市户籍成年单身人士〔含离异〕在本市限购1套住房；能够提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。无房无贷款记录的，首付比例30%，无房但有贷款记录的，首付比例50%，二套房首付比例不低于70%，另外重启70/90政策。“10.4〞新政后，深圳楼市开始全面调整，12月以量价齐跌的姿态完美收官，为2022年的调控画上了一个理性的句号。2022年4月1日，深圳调整了房产交易评估价格，据统计，主流热点片区房源上调60%至80%不等，最高的甚至上调118%；2022年11月8日，深圳市二手房交易评估价格又再次全面上调。据统计，本次二手房评估价普遍上涨区间为15-20%。4月1日上调评估价，深圳政府意在控制房价，结果“适得其反〞，房价5月底开始“回涨〞，直至10月份新政出台，房价进入“调整期〞，紧接着11月8日，评估价再次上调，深圳二手房价受两房政策影响，房价跌幅明显。“十三五〞期间，深圳方案供给保障房35万套，商品住房800公顷用来缓解供需矛盾。城市更新方面，12月8日，深圳市人民政府公报网站上登出了?深圳人民政府令〔第290号〕深圳市城市更新方法?，细那么修改简化了城市更新流程，强区放权。

市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4%2022年，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，其中住宅市场均价涨幅最大，同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价均分别同比上涨13.4%、24.8%。价格：商品房销售均价大幅上涨图：2022-2022年深圳市商品房销售均价数据来源：CREIS中指数据，商品房销售均价大幅上扬。2022年，深圳商品房销售均价大幅上扬，商品房销售均价为52777元/平方米，同比上涨50.42%。图：2022-2022年深圳市不同物业销售均价增速数据来源：CREIS中指数据，住宅、商业用房及写字楼销售均价均有所上涨，其住宅均价涨幅最大。分物业类型看，2022深圳市住宅销售均价为53454元/平方米，较2022年上涨59.9%；而商业用房销售均价为53090元/平方米，同比上涨24.8%；写字楼销售均价52529元/平方米，与去年相比上涨13.4%。需求：商品房、住宅销售面积均回落，住宅销售金额小幅上涨图：2022-2022年深圳市商品房及住宅销售面积数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年深圳市商品房和住宅销售面积及销售金额增速数据来源：CREIS中指数据，商品住宅销售面积回落，销售金额小幅上涨。2022年，深圳市共成交商品房546.46万平方米，同比大幅下降34.7%；销售金额达2884.02亿元，同比下降1.7%。其中，住宅销售面积和金额分别为417.93万平方米和2234亿元，分别同比下降37.2%和上涨0.4%。2022年住宅市场态势逐步回归理性，销售面积回落但金额呈增长趋势。图：2022年深圳市不同物业销售指标增速数据来源：CREIS中指数据，深圳市各类物业销售面积均大幅下降。分物业看，2022年，深圳住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅减少37.2%和42.3%、29.5%；住宅、写字楼、商业用房销售金额分别为2234亿元、160.2元、355.95亿元，同比分别上升0.37%、下降34.6%和下降12.0%。供给：新批上市面积同比均有所回落图：2022-2022年深圳市不同物业新批上市面积增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年深圳市不同物业新批上市面积占比数据来源：CREIS中指数据，各类物业中新批上市面积均下降。分物业看，2022年住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较2022年分别下降38.9%、26.8%和4.8%。从占比来看，写字楼和商业用房占比分别为11.5%和20.1%，相比2022年均分别增加1个百分点和5.9个百分点，而住宅新批上市面积占比为68.4%，相比2022年下降6.9个百分点。住宅市场：全年量跌价升，刚需为市场主力2022年，深圳房地产市场受各种调控政策影响，年初延续了2022年末的火爆态势，成交面积、成交均价持续上扬；“3.25新政〞后，市场步伐放缓，暂短调整，成交有所下滑但成交均价受高端工程影响保持上涨趋势。10月，“史上最严新政“出台，楼市供需各方进入市场观望阶段，深圳房地产市场进入深度调整期，成交面积、成交均价逐步回落。具体来看，价格方面，成交价格持续高位，新房全年成交均价较2022年大幅上涨59.9%，价格指数全年上涨12.03%，二手房指数全年上涨8.0%。成交方面，全年成交商品住宅417.93万平米，同比下降37.2%。供给方面，商品住宅供给量同比下滑，全年累计新增上市面积436.97万平米，同比下降38.9%。全市总体：成交量回落，均价大幅上涨图：2022-2022年深圳新房及二手房价格指数数据来源：CREIS中指数据，从住宅价格指数来看，2022年深圳新房指数全年上涨12.03%，1-6月分新房价格指数增幅较大；二手房指数全年上涨8.0%，前三季度增速整体呈上扬态势。2022年12月，深圳新房指数到达4890点，比1月份上涨12.03%，同比2022年12月上涨15.36%。从全年指数走势来看，1-6月分新房价格指数增幅较大，“325〞新政的落地并未拟制房价上涨，第四季度随着“1004〞新政的落地，房价增速减缓，价格指数较之前微跌，至2022年12月，深圳新房价格指数为4890点。二手房价格指数从1月的7646点开始，“325〞新政后有所回落，但后期继续上涨至9月的8362点，自国庆期间新政落地后，二手房价格指数再次回落至12月的8258点。图：2022-2022年深圳住宅成交均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，成交均价同比大幅上涨59.9%。2022年，深圳市住宅成交均价为53454元/平方米，较2022年上涨59.9%。2022年，全市各工程均价均有不同程度上涨，且高价楼盘热销云集从而带动整体成交均价大幅上涨，这些工程布局于市中心及宝安中心等区，有刚需型、改善型也有投资型，均价非常高，但成交也很理想。如热销工程壹城中心，全年劲销131.1亿元，均价51047元/平方米；另外，半岛城邦全年劲销80.1亿元，成交均价98627元/平方米，恒裕滨城成交均价99418元/平方米，海上世界双玺成交均价108433元/平方米，华润深圳湾·悦府成交均价117821元/平方米等,这些高价工程的热销从整体上抬高了全市住宅的成交均价。图：2022年各月深圳商品住宅成交均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，从成交均价来看，6月全市商品住宅成交均价创历史最高位。2022年，第一季度在去年余温的影响下市场成交量继续较好，成交均价持续上涨，“325〞新政后，深圳房价并未受到扼制，房价继续猛速上涨，直到6月创下历史新高达61756元/平米。作为一线城市，聚集了较多的资源，且深圳土地资源紧缺，房价易涨难跌，深圳全年住宅均价与2022年相比上涨59.9%。从各月份成交均价来看，1-4月，均价在49000元/平方米左右小幅波动，5月份住宅均价破“5〞涨至55817元/平方米，6月房价在上新台阶破“6〞涨至61756元/平米，创历史最高，7月房价回落至6万元以下为56720元/平米，8月较7月均较微幅上涨为57728元/平米，9月成交均价再次破“6〞达61600元/平米，创下历史第二高，国庆房地产政策调控收紧房价再次回落至6万以下，11-12月房价稳定在5.5万元/平米范围内，为54946元/平米。图：2022-2022年深圳不同价位商品住宅成交套数占比数据来源：CREIS中指数据，不同价位产品分化明显，40000元/平方米以上价格段的成交套数占比明显大幅提高，而25000元/平方米以下的成交套数仅占5.5%。具体来看，单价40000-60000元/平方米的商品住宅成交套数占比最高，为38.9%，较2022年提高24.5个百分点。居第二的是单价在30000-40000元/平方米之间的商品住宅，占比为25.1%，同比降低2.1个百分点，单价在60000元/平方米以上的居第三，占比为23.2%，同比提高17.9个百分点。另外，25000元/平方米以下住宅成交量占比由2022年的38.6%降至5.5%，25000-30000元/平方米的住宅成交占比为7.4%，同比降低7.2个百分点。图：2022-2022年深圳住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022年1-12月深圳住宅成交面积与增速数据来源：CREIS中指数据，成交量同比大幅下降37.2%，与2022年几乎持平。2022年，第一季度深圳房地长市场受去年余温影响较炽热，然后随着“325〞新政落地，成交量急剧下滑，与去年相比2022年深圳楼市成交量较“低迷〞，全年共成交商品住宅417.9万平米，同比大幅下降37.2%。从全年成交来看，受2022年火爆行情影响，第一季度成交量处全年最顶峰，“325〞新政落地后，第二季度成交量急速下滑，仅为第一季度一半左右，第三季度成交量与第二季度几乎持平，10月受“1004〞新政影响，新房备案量急增，成交量较之前月份大幅上升，之后成交量再次跌落，12月以21.84万平米的成交量低调收尾。受市场调控影响，2022年和2022年深圳住宅成交量骤然下降，2022年更是下降到近几年的最低谷；2022年大量刚需开始入市，市场逐渐复苏，成交量再度走高。2022年，深圳市场调控继续从严，严格实施差异化住房信贷政策，但鼓励刚性自住需求购房，下半年“深圳调整享受优惠政策普通住房标准〞以及“深圳商业贷款转公积金贷款〞的出台引导了刚需的持续入市，成交量一直稳定在较高位置。2022年受政策利好刺激及多种因素影响楼市十分炽热，全年成交量创下历史新高，由于2022年刚需透支过大，再加上房地产市场政策轮番出台及市场监管收紧，2022年市场成交量回到2022年水平。图：2022-2022年深圳住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022年1-12月深圳住宅新批上市面积与增速数据来源：CREIS中指数据，住宅新批准上市量同比大幅减少。2022年，深圳商品住宅供给量大幅减少，全年累计新增上市面积437.0万平米，同比大幅减少38.9%。从历史水平来看，2022年，深圳住宅市场供给量较大，2022年供给量大幅缩水，连续三年供给量均处在较低水平，2022年，市场回暖，开发商重新开始大幅推盘，致使全年的住宅供给量大幅提升，高于2022年水平。2022年市场供给持续走高，2022年市场供给量与2022年几乎持平，2022年市场暴涨，供给量继续走高到达2022年以来最高位，2022年供给量大幅缩水回到2022年水平。从各月供给量水平来看，除1、4、9月份月供给量相对较大外，其他月份供给量均很少，特别是10月份，供给量为0，其他月份供给量均在25万平米左右波动。图：2022-2022年深圳住宅市场销供比数据来源：CREIS中指数据，市场供求差距缩小，销供比拟2022年略有提升。2022年，深圳住宅市场供求差距继续缩小，新批上市与成交面积的差值小幅缩小到19万平米；销供比为0.96，供需几乎平衡，与2022年相比略有上升。图：2022-2022年深圳住宅月度可售面积及出清周期数据来源：CREIS中指数据，可售量回落，去化能力下降，出清周期延长。2022年，在供给量大幅减少的影响下，住宅可售量一度缩减至12月的380.65万平米，同比下降7.3%，比1月减少8.5%。受“325〞新政影响，成交量大幅缩减，去化能力下降，致使出清周期延长至12月的额13.05个月，较年初延长5.71个月。需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨图：2022-2022年深圳商品住宅分户型成交套数占比数据来源：CREIS中指数据，按面积段来看，80-100平方米户型刚性自住需求仍为主流，但市场份额有所减少。具体来看，2022年，80-100平方米户型成交套数占市场总体比重为54.2%，同比减少了6.2个百分点，依旧是占比市场份额最高的产品类型；120-140平方米户型小幅下降0.2个百分点，60-80平方米户型占比小幅上升，占比为15.2%，同比提高1.5个百分点；60平方米以下户型占比拟2022年上升0.6个百分点，100-120平方米、140-160平方米和160-200平方米和200平方米以上户型占比均小幅上涨，占比分别为5.8%、5.0%、5.6%和3.8%，较2022年分别上涨1.4、0.1、1.5和1.4个百分点。相对来说，国家金融政策的调整、全面二孩政策的放开，刺激了局部改善型需求的释放。供给：80平米以下小户型占比明显提高，100平米以上户型占比下降图：2022-2022年深圳商品住宅分户型新批准上市套数占比数据来源：CREIS中指数据，中小户型仍是供给主力，大户型占比下降。2022年，100平方米以下户型新批准上市套数所占比重为76.4%，比2022年提高3.7个百分点，是市场供给的主力，其中80-100平方米户型占总供给量的比重为50.4%，60-80平方米户型占比排第二，为23.3%，较2022年提高5.2个百分点。此外，100-120、10-140、140-160、160-200及200平方米以上户型较2022年均出现不同程度下降，占比分别为5.3%、7.2%、4.0%、4.4%及2.7%，同比减少0.1个百分点、1.0个百分点、0.9个百分点、0.2个百分点及1.6个百分点。供求比照：除140平米以上户型呈呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其他各户型供求均相对平衡图：2022-2022年深圳商品住宅分户型销供比数据来源：CREIS中指数据，除80平方米以下及200平方米以上户型外，各户型销供比均接近1，80-140平方米的大户型更显均衡。2022年，深圳商品住宅市场除80平方米以下及200平米以上户型外，各户型的销供比均接近于1。从各户型来看，200平方米以上户型销供比最大，从2022年的0.53升至1.24；160-200平方米户型供销比居第二，从2022年的0.87升至1.14；80-100、100-120、120-140平方米户型占比供需平衡，分别为0.96、0.97、1.03；80平方米以下户型呈现供过于求态势。重点区域：福田区均价最高，六区仅南山区成交量同比增长，宝安区成交量居首，龙岗区供给量最大受相对较低价位及较大供给带动，宝安和龙岗两区仍为市场热点区域，成交量较大。价格方面，全市整体均价大幅上涨，各区域均价均上涨，其中，龙岗区涨幅最大为59.70%。成交方面，各区域中龙岗和宝安成交量最大，其中龙岗区及宝安区占比均下降，南山区占比拟2022年提升8.8个百分点。供给方面，龙岗和宝安住宅供给量合计占比仍在8成左右，南山区占比上升，罗湖及盐田占比均下滑，福田区新增供给为零。供求比照来看，仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均呈供不应求趋势。价格：六区域均价均上涨，龙岗区涨幅最大图：2022-2022年深圳各区域商品住宅成交均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，与2022年相比，各区域商品住宅成交均价均大幅上涨，龙岗区涨幅最大。2022年，罗湖、福田、南山、盐田、宝安和龙岗区的成交均价分别64330元/平方米、83292元/平方米、82185元/平方米、44606元/平方米、47555元/平方米和39557元/平方米，分别同比上涨32.27%、52.94%、45.50%、46.26%、48.82%和59.70%，各区均价与2022年相比，涨幅均较大。仅罗湖区上涨幅度在45%之下其余各区上涨幅度均在45%之上，其中福田区及龙岗区上涨幅度超过50%，龙岗上涨幅度逼近百分之六十。需求：龙岗和宝安成交量仍最大，南山区占比上升幅度最大图：2022-2022年深圳商品住宅各区域成交面积占比数据来源：CREIS中指数据，各区域关外龙岗和宝安仍是市场主力军，关内南山一枝独秀。2022年，在深圳整体市场成交量下滑的情况下，仅南山区成交量保持增长趋势；龙岗和宝安区仍是热点区域，商品住宅成交量在全市占比分别为36.0%和35.2%，宝安区占比下降1.1个百分点，龙岗区占比下降6.4个百分点，跌幅最大。关内四区成交量较小，南山区是关内成交量最大的区域，占比为21.9%，与2022年相比增加8.8个百分点，是六区中唯一一个成交量增长的区域。此外，福田、罗湖和盐田成交量较小，占比分别为1.3%、4.4%和1.3%。供给：龙岗和宝安供给量最大，福田区新增供给为零图：2022-2022年深圳商品住宅各区域新批上市面积占比数据来源：CREIS中指数据，龙岗和宝安住宅供给量占比在八成左右，宝安区占比降幅最大，福田区新增供给为零。2022年，龙岗和宝安的新批上市面积占比分别为47.4%和30.8%，分别比2022年提高14.7个百分点和减少14.3个百分点，供给量较大也是两区成交量大的主要原因之一。此外，南山区也有较大的供给量，占比为18.9%，比2022年提高3.3个百分点；罗湖和盐田供给量占比分别为2.4%和0.5%，福田供给量为零。供求比照：仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均呈供不应求趋势图：2022-2022年深圳商品住宅区域销供比数据来源：CREIS中指数据，仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均出现供不应求趋势，且福田区新增供给量为零。2022年宝安区销供比由2022年的0.76提升至1.12，供不应求；龙岗区销供比从2022年的1.18下降至0.71，供过于求；罗湖区、盐田区2022年销供比分别为0.93、1.02，供求平衡，2022年分别上升至1.71、2.62，呈供不应求态势；南山区销供比上升，从2022年的0.78上升至1.11，供求根本平衡，福田区2022年新增供给为零。热销工程：住宅户型结构多样化，刚需是购房主力表：2022年深圳商品住宅成交面积TOP10排名工程名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1鸿荣源·壹城中心131.1425.69281751047466912锦荟PARK50.5115.961538316423281043前海时代69.079.035267647313131724宝能城61.658.88827694657461075宇宏健康花城34.848.74863398754041016半岛城邦80.148.135969862713451367信义嘉御山47.497.9388059878540908万科麓城37.917.7287449100434889恒裕滨城75.617.6052199418145114610合正观澜汇26.367.517633511134598前十名合计441.66614.73107.191020557349602全市商品住宅合计2225.782234.00417.934044353454552数据来源：CREIS中指数据，热销工程结构多样化，刚需是购房主力。在热销工程销售面积前十中5个工程成交均价和6个工程套均总价低于全市商品住宅水平。2022年深圳商品住宅十大热销工程共成交面积107.19万平方米〔占全市商品住宅的25.65%〕，成交金额614.73亿元〔占全市27.52%〕，成交均价为57349元/平方米，高于全市成交均价。套均总价在602万元/套左右、套均面积105平方米，高于全市平均水平。工程主要集中于龙岗、南山及宝安区。这十大热销工程的成交均价、套均总价及套均面积均高于全市平均水平，但大局部仍处于刚需户型，显示出目前市场仍是以刚需为主，面向刚需购房者的产品工程更受欢送。

概述2022年，南山区商品住宅成交均价居全市各区域第二，为82185元/平方米，同比上涨45.5%，成交量和新增供给量分别为91.36万平方米和82.57万平方米，成交量是全市各区域中唯一个较去年增长的区域；其成交量和供给量仅次于龙岗和宝安区，在关内四区中最高；销供比为1.11，供不应求。热销工程在单价、套均总价、套均面积方面皆高于全市平均水平。价格：成交均价为全市六区第二，同比上涨45.5%图：2022-2022年南山区商品住宅年度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年南山区商品住宅月度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，南山区商住宅成交均价为全市各区域第二，达82185元/平方米，同比上涨45.5%。从各月来看，1月均价为77586元/平方米，随后连续2个月回落至三月均价降至70721元/平方米，4月开始再度上升至77666元/平米，5月均价继续上涨破“8〞，为80180元/平米，随后两个月均价继续上涨至7月再次攀上新台阶破“9〞为92817元/平米，8月均价略有回落但仍处于“9〞字头以上，9月均价再次上升至98437元/平米，创下历史新高，10月均价跌回“7〞字头，11月均价上涨至“8〞字头，12月均价继续上涨回到“9〞字头，为90893元/平米。需求：受供给量加大和其他利好双重影响，成交量连续上升图：2022-2022年南山区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年南山区商品住宅总成交量为91.36万平方米，同比上涨4.53%。分季度看，一季度成交量为28.89万平方米，为年内最高成交量，同比上涨76.8%；二季度为18.75万平方米，仅高于第三季度，同比下降14.9%；第三季度成交量为17.32万平方米，是年内最低，同比减少33.7%；第四季度成交量上升至26.40万平方米，为年内第二，同比上涨15.3%。从同比来看，2022年第一与第四季度成交量呈增长趋势，第二、第三季度受“325〞新政影响成交量出现下滑趋势。供给：新增供给量回落，但仅低于去年供给量图：2022-2022年南山区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，南山区新批上市面积为82.56万平方米，同比下降26.02%，仅低于去年新增供给面积。分季度看，一季度新批上市面积为27.5万平方米，为全年第二；二季度为12.85万平方米，仅高于第四季度，同比减少74.9%；三季度供给量为42.21万平方米，为全年最高值，同比增长944.8%；四季度供给量为零。供求比照：全年供求根本平衡，但第四季度供不应求态势严峻图：2022-2022年南山区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，南山区销供比为1.11，比2022年上升0.32，供略不应求。分季度看，一季度销供比1.05，供求呈平衡状态；二季度销供比为1.46，供不应求态势严峻；三季度成交量为年内最低值，供给量为年内最高值，销供比为0.41，处于供过于求态势；四季度供给量为零，成交量为年内第二高，供不应求态势严峻。南山区热销工程：均价较高，大户型为主表：2022年南山区商品住宅成交面积TOP10排名工程名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1前海时代69.079.035267647313131722宝能城61.658.88827694657461073半岛城邦80.148.135969862713451364恒裕滨城75.617.605219941814511465海上世界双玺68.366.3032510843321031946华润城42.635.86508727978391157华润深圳湾·悦府65.065.5218611782134982978香山里40.315.132787852014501859新天鹅堡60.814.62130131720467735510香山美墅27.063.58192755921409186前十名合计590.7064.654089913681445158全市商品住宅合计2234.00417.934044353454552103数据来源：CREIS中指数据，2022年南山区住宅成交面积前十的工程共成交4089套/64.65万平方米，成交金额为590.70亿元，成交均价91368元/平方米，套均总价为1445万元/套，套均面积为158平方米，在单价、套均总价、套均面积方面皆远高于全市平均水平。位居南山区十大热销工程首位的是前海时代工程，该工程成交均价为76473元/平方米，套均总价约1313万元/套，套均面积为172平方米，套均总价与套均面积均远高于全市平均水平，居全市成交面积top10工程第三位。宝能城工程销售面积居南山区第二名，套均面积为107平方米/套，成交均价为69465元/平方米，套均总价约746万元/套，套均面积及套均总价均低于南山区平均水平，但高于全市平均水平。

概述2022年，龙岗区商品住宅成交均价是39557元/平方米，同比上涨59.7%，为历史最高值；成交面积为147.04万平方米，同比减少46.9%，占全市的35.3%；新批上市面积为207.08万平方米，同比下跌11.5%，占全市的47.4%；销供比为0.71，呈供过于求之势。十大热销工程套均面积仅三工程高于全市水平、套均总价仅一工程高于全市平均水平；成交均价为42557元/平方米，高于龙岗区，低于全市平均水平。龙岗区成交量居全市第二，市场规模较大，热销前十名中，前四个工程均进入全市成交面积前十名。价格：成交均价同比上涨59.7%，为历史最高值图：2022-2022年龙岗区商品住宅年度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年龙岗区商品住宅月度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年，龙岗区商品住宅成交均价为39557元/平方米，同比上涨59.7%，为历史最高值。从各月份来看，单月均价受推盘工程及政策影响波动较大，价格最顶峰出现在10月，成交均价达43480元/平方米；价格最低值在12月，成交均价为31925元/平方米；1-2价格上升，3-4月均价出现小幅的下滑后从5月开始价格出现波动升降态势，6月均价破“4〞后价格一直维持在“4〞字头以上直到11月，12月价格跌回“3〞字头为31925元/平米，为全年最低价格。需求：成交量同比下降46.9%，与2022年相比上涨23.9%图：2022-2022年龙岗区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年，龙岗区成交量为147.04万平方米，同比减少46.9%，与2022年相比上涨23.9%。从各季度同比来看，四个季度均同比下降，其中一季度同比下降13.1%，二季度大幅下降66.7%，三季度下降52.1%，四季度下降45.3%。从各季度成交量来看，成交量在一季度达最顶峰，为50.96万平米，二季度收“325〞新政影响成交量急剧下滑达全年最低值，仅成交28.4万平米，三季度成交量与二季度几乎持平为32.27万平米，四季度成交量与三季度几乎持平仅34.41万平米。供给：新增供给量同比下降11.5%，连续三年下滑图：2022-2022年龙岗区商品住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年，龙岗区新增供给量为207.08万平方米，同比下降11.5%，与2022年相比上涨27.7%。分季度看，一季度新批上市面积为57.72万平方米，为年内最高值，同比上涨99.0%；二季度供给54.82万平方米，仅低于第一季度，同比同比大幅下降40.2%；三季度供给量继续回落，为52.94万平方米；四季度继续下滑至41.6万平方米，为年内最低值。供求比照：销供比为0.71，全年呈供过于求的态势图：2022-2022年龙岗区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2022年龙岗区销供比为0.71，比2022年降低0.47，呈供过于求的态势。分季度看，一季度为年内最顶峰，呈供不应求态势，销供比为1.19；二季度销供比为0.88，供需根本平衡；三、四季度处供过于求态势，销供比分别为0.61和0.83。龙岗区热销工程：十大热销工程套均面积仅三工程高于全市水平、套均总价仅一工程高于全市平均水平表：2022年龙岗区商品住宅成交面积TOP10排名工程名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1锦荟PARK50.5115.961538316423281042宇宏健康花城34.848.74863398754041013信义嘉御山47.497.9388059878540904万科麓城37.917.7287449100434885信义金御半山41.667.06603589806911176佳兆业城市广场33.317.0274047423450957万科公园6号24.795.83539425494601088金地龙城中央18.865.3155035516343979恒地悦山湖16.435.19581316762838910恒裕嘉城14.774.575323235227886前十名合计320.5775.3377004255741698龙岗区商品住宅合计581.61147.03152843955738196全市商品住宅合计2234.00417.934044353454552103数据来源：CREIS中指数据，2022年龙岗区工程成交面积前十名共成交7700套，成交面积75.33万平方米，成交金额320.57亿元，成交均价42557元/平方米，套均总价为416万元/套，套均面积为98平方米。前十工程中6工程套均总价5工程套均面积高于龙岗区水平，仅1工程套均总价3工程套均面积均高于全市平均水平；成交均价为42557元/平米，高于龙岗区平均水平，低于全市平均水平。龙岗区成交量居全市第二，市场规模较大，热销前十名中，前四个工程均进入全市成交面积前十名。十大热销工程中居首的锦荟PARK由于地处龙岗区3号线六约地铁站旁，其成交均价为31642元/平方米低于龙岗区域均价，成交量远远高于其他工程，该工程在全市成交面积排行榜中居第二；上榜的宇宏健康花城工程位居第二位，成交均价为39875元/平米，在全市成交面积排行榜中也位居第五。

概述2022年，宝安区商品住宅成交均价为47555元/平方米，同比大幅上涨48.8%；成交量为150.36万平方米，同比减少39.0%，与2022年相比上涨54.6%；新批上市面积为134.57万平方米，同比减少58.3%；宝安区销供比为1.12，市场总体呈供不应求态势。热销工程前十名共成交住宅8184套，成交面积80.78万平方米，成交金额415.31亿元，成交均价51415元/平方米，套均总价507万元/套，套均面积99平方米，三项指标皆高于宝安区平均水平。工程大都以中、小户型为主，前十工程中有七个工程单价低于全市平均水平，套均面积相对稍小，面对客户群以首次置业和改善型需求为主。价格：成交均价同比上涨48.8%，上半年涨价趋势明显图：2022-2022年宝安区商品住宅年度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年宝安区商品住宅月度销售均价及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年，宝安区商品住宅成交均价为47555元/平方米，同比上涨48.8%。1-6月，均价持续上涨连跳三台阶从39352元/平米上涨至60770元/平米，创下历史最高值；7月均价回落至“5〞字头，8-9月均价上升，10月再次回落，11月跌破“4〞万回落至37450元/平米，12月均价再次上升至五万以上为55743元/平米。需求：成交量同比减少39.0%，下半年成交量大幅下降图：2022-2022年宝安区商品住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，2022年宝安区商品住宅总成交量为150.56万平方米，同比下降39.0%，与2022年相比上涨54.6%。分季度看，除一季度外其他三个季度成交量均在30万平方米以下，成交量最大的是一季度，为65.8万平方米，同比增长33.6%，随后受“325〞新政影响，第二三季度成交量急剧下滑至缺乏第一季度的一半，第四季度再受“1004〞新政影响及楼市监管力度收紧等成交量也不乐观，仅29.85万平方米。总体来看，全年成交量大幅减少。供给：全年新增供给量同比减少58.3%，供给量主要集中在二三季度图：2022-2022年宝安区商品住宅新批上市面积及其增数据来源：CREIS中指数据，2022年，宝安区新批上市面积为134.57万平方米，同比减少58.3%。按各季度水平来看，一季度新批上市面积为33.4万平方米，同比增长11.4%；二季度达42.52万平方米，为年内最高值，同比大幅下降43.4%；三季度新批上市面积为40.14万平方米，同比减少62.1%；四季度新批上市面积18.51万平方米为年内最低值，同比减少83.5%。供求比照：销供比为1.12，全年市场整体呈供不应求态势图：2022-2022年宝安区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比数据来源：CREIS中指数据，2022年，宝安区销供比为1.12，市场总体呈供不应求态势。分季度看，一季度销供比为年内高点，达1.97，供不应求过态势严峻；二季度起销供比开始下降至0.6，四季度降上升至1.61，供不应求态势严峻。宝安区热销工程：新上市工程多，刚需工程为主表：2022年宝安区商品住宅成交面积TOP10排名工程名称成交金额(亿元)成交面积(万平方米)成交套数(套)单价(元/平方米)套均总价(万元/套)套均面积(平方米/套)1鸿荣源·壹城中心131.1425.69281751047466912合正观澜汇26.367.5176335111345983中粮·云景国际24.907.2080934594308894壹方中心64.116.994039170215911735华联·城市全景35.886.2478857488455796领航城·领翔24.985.8566242731377887奥宸·观壹城16.925.7866829259253878中粮凤凰里21.225.5959137994359959宏发世纪城21.335.04511423304179910新锦安壹号公馆48.474.89172990242818285前十名合计415.3180.7881845141550799宝安区商品住宅合计716.00150.56156624755545796全市商品住宅合计2234.00417.934044353454552103数据来源：CREIS中指数据，作为深圳的两大热销区域之一，2022年宝安区工程成交量依然相对较大。热销工程前十名共成交住宅8184套，成交面积80.78万平方米，成交金额415.31亿元，成交均价51415元/平方米，套均总价507万元/套，套均面积99平方米，三项指标皆高于宝安区平均水平。热销前十名中，前两个工程均进入全市成交面积前十名，且鸿荣源·壹城中心居全市首位。广告投放：网络占比最高，荣德国际广告投放力度居首位网络占比最高，鸿荣源·壹城中心广告投放力度居首位图：2022年各类媒体房地产广告投放次数数据来源：CREIS中指数据，房地产广告在9月投放最多，各类媒体中网络占比最高。2022年，房地产广告投放总次数为3007次，每月平均广告投放为251次，其中9月广告投放次数最高，为456次，其次是4月425次。从投放广告类型来看，2022年，网络房地产广告投放次数为1504次，占全部广告投放的50.02%，是房地产广告投放最多的媒体；其次是户外广告，投放次数为1314次，占比为43.70%，平面广告占比为6.29%，电视广告投放数量为零。图：2022年房地产广告整体投放次数TOP10排名工程名称整体投放(次)平面投放(次)户外投放(次)网络投放(次)1鸿荣源·壹城中心9002882华盛西荟城5400543半岛城邦5100514中骏四季阳光4700475心海城4500456锦荟PARK4500457时光里3800388远洋新干线3800389中粮·云景国际33003310中粮凤凰里330033前十名工程合计105447402数据来源：CREIS中指数据，鸿荣源·壹城中心广告投放力度居首位。2022年，房地产广告投放次数TOP10工程共投放广告474次，占深圳地区广告投放次数的15.76%。从投放广告类型看，排名前十的工程中网络投放次数最大，为472次，其次为户外投放，为2次，平面投放次数为0次，没有电视投放的纪录。二手房市场：成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升二手房全年成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升，全年累计成交9.59万套，同比大幅缩减25%。价格指数分月度来看，全年二手房价格指数整体呈上涨态势，从1月的7646一直增长至12月的8258，涨幅为8%。2022年深圳的二手房价格指数自3月份就一直在8000+以上波动，9月份波动至最大值，为8362，创历史新高。成交量：成交量大幅上升，价格全年持续攀升图：2022-2022年深圳二手房成交量走势数据来源：CREIS中指数据，图：2022年深圳二手房月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，二手房全年成交量大幅缩减。2022年，深圳二手房月度成交量大幅缩减，全年累计成交9.59万套/801.98万平米，同比大幅缩减25%。一季度成交量最大，无论是成交套数还是成交面积，都超过了全年成交量的40%。单月来看，3月份的成交量最大，单月的销售面积为2022年来的最大值。价格指数：全年持续上涨，涨幅高达8%图：2022-2022年深圳二手房价格指数月度走势数据来源：CREIS中指数据，2022年深圳二手房价格指数全年持续攀升。2022年-2022年，深圳二手房价格指数共有两次持续时间较长的上涨阶段，第一阶段是2022年3月起至2022年3月，累计连续上涨达25个月，第二阶段是2022年10月起至2022年4月，累计上涨了19个月，之后两个月下调，下调之后再次上涨，至2022年9月，深圳二手房价格指数创历史新高，四季度呈负增长态势。纵观2022年全年，深圳的二手房价格指数从3月份开始一直在8000+及以上波动，全年呈持续上涨态势，2022年的1月由7646上涨至2022年12月的8258，累计涨幅为8%。土地市场：量涨价跌，出让金总额同比大幅增长2022年，深圳商品房成交均价一路上扬，受联动效应影响，土地市场表现活泼，上演一场又一场的抢地大战。全年土地推出量和成交量较2022年分别上涨39.9%和24.8%。从各类土地来看，住宅、商办、工业用地的推出量和成交量均有较大幅度的上涨；价格方面，各类土地的楼面均价也略有上涨，整体楼面均价大幅上涨40.2%，平均溢价率为24%，土地出让金同比大幅增长。土地价格：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%图：2022-2022年深圳市土地成交楼面均价及同比增速数据来源：CREIS中指数据，图：2022-2022年深圳市土地成交平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%。2022年，深圳土地成交楼面均价为12031元/平方米，同比大幅上涨40%。从平均溢价率走势可以看出，2022年深圳招拍挂溢价率为24%，较2022年上升了8.71个百分点。图：2022-2022年深圳市各类用地楼面均价比照数据来源：CREIS中指数据，住宅、商业/办公、工业用地楼面均价均有不同幅度的上涨。2022年，深圳住宅用地楼面均价为28787元/平方米，同比上涨35%，工业用地楼面均价为1607元/平方米，同比上涨5%；商业/办公楼面均价为20936元/平方米，同比上涨38%。土地成交：成交量上涨，住宅用地成交量涨幅最大图：2022-2022年深圳市土地成交面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，土地成交用地面积上涨25%，规划建筑面积上涨67%。2022年深圳土地市场较2022年较为活泼，共成交土地47宗，成交用地面积218.65万平方米，同比上涨25%；规划建筑面积846.85万平方米，同比上涨67%。住宅用地、工业用地成交大幅上涨，商业/办公成交面积同比增长117%。2022年，深圳商业/办公用地全年共成交16宗，共计82.26万平方米，同比上涨117%；工业用地共成交27宗，共计117.74万平方米，同比上涨64%；住宅用地共成交4宗，共计18.65万平方米，同比上涨40%。图：2022-2022年深圳市各类用地成交结构比照数据来源：CREIS中指数据，商业/办公用地成交面积占比增加，住宅、工业用地占比缩减。2022年深圳商业/办公用地全年共计成交82.26万平方米，占比拟2022年上涨了7个百分点；住宅用地共计成交18.65万平方米，占比拟2022年下跌了2个百分点；工业用地成交面积占比54%，较2022年减少了4个百分点。图：2022年深圳土地总成交量的区域分布图：2022年深圳住宅用地成交量的区域分布图：2022年深圳商业/办公用地成交量区域分布图：2022年深圳工业用地成交量区域分布数据来源：CREIS中指数据，土地成交、住宅用地以及工业用地以龙岗宝安为主，两区合计占比分别为89%、100%、94%;商业/办公用地以宝安、南山和龙岗为主，三区合计占比达100%。2022年，土地成交面积排名前三的区域为龙岗、宝安和盐田区，比分别为40%、25%和22%。商业/办公及工业用地市场主要集中在龙岗、宝安两区，占比分别为85%、98%；住宅用地那么集中在宝安、罗湖和龙岗三个区域，其余地区没有成交。土地推出：土地推出量上涨，商办用地推出量激增图：2022-2022年深圳市土地招拍挂市场推出面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，土地招拍挂市场推出面积小幅上涨，商业/办公用地推出量大幅缩减。2022年深圳招拍挂市场推出土地253.37万平方米〔占地面积〕，较2022年增加了72.28万平方米，同比上涨39.91%。商业/办公用地推出宗数与2022年相当，推出面积99.10万平方米，较2022年大幅增长159.37%，住宅用地和工业用地分别推出21.01万平方米和123.69万平方米，同比分别上涨33.3%和64.89%。土地推出市场与成交市场的变化情况大致相同。土地出让金：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100%图：2022-2022年深圳市土地出让金与商品房销售额比照数据来源