房屋维修标准方案

一 渗漏、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）渗漏：

问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。

维修方案：

剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层；

继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深；

管道周边

；

管道及烟道周边范围内做

2mm厚

防水涂膜与原防水层搭接

。

厨卫间满闭水

小时检查是否渗漏；

检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。、厨卫间地面（结构板裂缝导致渗水）:

维修方案：

结构板裂缝（剔凿宽度需要保证周边

将结构板裂缝凿成

V

型槽，宽，深，并将槽内清理干净；

用堵漏剂对

V

型槽进行封堵，高于结构层，大于槽边

。

裂缝周边

范围内做

2mm

厚

防水涂膜，与原防水搭接

。

厨卫间蓄水

小时做闭水试验；

检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。

渗漏原因：墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏

维修方案：

更换有问题的管道和弯头；

用

细石混凝土封堵凿开的墙体空洞；

腻子和涂料。、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）

原因：墙面防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层存在沙眼等。

维修方案：

找到渗漏部位，凿除业主装修面层检查防水；

清理基层墙根部位做

：

水泥砂浆圆角

墙面和根部补刷

2mm

厚聚合物水泥基防水涂膜，与原防水搭接

，由墙根部上翻

；

恢复装修面层；、厨卫间墙根渗漏

渗漏原因：厨卫间防水反坎有管线穿过形成导水通道、防水反坎未一次性浇筑、防水质量差导致

维修方案

将渗漏部位的卫生间墙砖、地砖凿除至结构板（宽、高各

防水反坎内有管线，将管线移位至防水反坎以上

清理基层墙根部位做：

水泥砂浆圆角；

补做聚合物水泥基防水涂膜2mm；

恢复装修面层；、外墙渗漏缝渗漏、外墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙砖勾缝处渗漏、屋面（露台）导墙渗漏、外墙管道支架渗漏、外墙突出的线条（板）与墙体交接处渗漏、栏杆接头处渗漏等。以下是各种外墙渗漏问题发生时的渗漏特征和处理方案。

外墙分格缝渗漏：

渗漏情况描述：窗外墙上口有分格缝，渗漏多出现在窗上角部位

维修方案：将分格缝两侧

范围内外墙涂料及抹灰层剔

：

厚）；做

聚合物水泥基防水涂膜；用

：

水泥砂浆补平外墙面；重做外墙涂料；恢复室内墙面。

伸缩缝渗漏：

一户或几户内墙返潮。

维修方案：将伸缩缝镀锌铁皮拆除，修补墙面；重新安装镀锌铁皮，并重新打胶。

对拉螺杆洞渗漏：

渗漏情况描述：室内墙面局部湿润，点状分布，为混凝土经由螺杆洞渗入室内墙面。

处理方案：

室内处理：剔凿室内墙面至结构层；剔除对拉螺杆洞内水泥砂浆，深

；冲水湿润后，用聚合物防水砂浆灌满孔内，室

2mm

范围内做

厚聚合物水泥基防水涂膜；恢复抹灰层和面层。

外墙处理：此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其

外墙脚手眼处渗漏：

渗漏情况描述：室内墙面底部局部湿润，块状分布。

处理方案：

室内处理：剔除墙面抹灰以及原脚手眼封堵混凝土；重新采用

厚；恢复抹灰层和腻子层；

外墙处理：此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其

外墙管道支架或栏杆接头处渗漏：

入墙体内，导致内墙面局部返潮发霉。

缝隙进行封堵，并打密封胶。

外墙突出线条（板）处渗漏：

渗漏描述：

渗漏位置在外墙线条位置，线状分布且墙体上部不渗漏

维修方案：

；

清理基层，并用水润湿；

补

：

防水砂浆，分两遍成活，墙根与线条做

的圆角；

聚合物水泥基防水涂膜

厚；

屋面（露台）防水反坎渗漏导致外墙渗漏：

渗漏原因：屋面（露台）导墙防水未做好，水通过女儿墙直接进入外墙保温内导致楼下墙体渗漏；

渗漏描述：渗漏位置至梁底开始，渗漏面积较大持续时间痕；

维修方案

至结构层，宽

；

清理基层，女儿墙用：

防水砂浆粉刷，根部做圆角；

基层干后刷冷油一道，2mm

厚聚氨酯防水涂料

安放

导水管，导管就近接入雨水斗

按原设计恢复屋面找坡层、保温层、沥青卷材层、保护层；

冲淋要求：

渗水问题处理完成后，外墙必须做冲淋试验，淋水时间不少于

小时，确认不渗漏后再恢复面层。

屋面渗漏

查看渗漏点，分析渗漏原因：首先应从室内查看渗漏情况，然后根据渗漏点查看屋面与之相对应的部位，再分析产生渗漏的原因。

屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层明显开裂，并且防水已经破坏。处理方案：

将破损部位防水保护层及防水剔除（防水预留

搭接宽度）；

结构板裂缝处理方案详见厨卫间地面结构板裂缝处理；

进行闭水试验

小时；

裂缝两侧

范围做

防水涂膜

厚；

小时；

恢复防水保护层。

屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层与防水无开裂、破防水卷材与基层之间的缝隙发展，到达结构板裂缝处向室内渗漏。

处理方案：

（防水预留

修补防水，做

小时闭水试验；

恢复防水保护层；

凿除渗漏点处的防水保护层和防水，找到结构裂缝；

按厨卫间地面结构板裂缝处理方案处理；

做

小时闭水试验；

裂缝两侧

范围内做

防水涂膜

水，与原防水搭接

；

恢复防水保护层。

若渗漏情况和屋面防水破坏都比较严重，无法找到渗漏点，材）：

处理方案：

凿除原刚性层混凝土和防水；

基层找平，四周阴角处采用：

水泥砂浆做成

圆弧

防水涂膜

厚

聚酯胎单面粘砂

SBS

改性沥青防水卷材

厚，四周遇墙上翻高过屋面完成面不小于300mm

并收于女儿墙侧壁凹槽内；

屋面保温层恢复；

细石混凝土刚性层40mm

厚，3m×3m

Φ

双向冷拔钢筋，分格缝采用密封油膏嵌填。

、门窗边渗水外窗渗漏主要有以下几种：、窗型材拼缝不严导致窗本身渗漏、窗玻璃外侧打胶不到位或者未打胶、保温材料与窗框之间未使用水泥砂浆封堵，窗框与墙体间隙大，保温直接伸入窗框、飘窗板内防水不到位、飘窗板排水不畅、窗边塞缝不实

、窗下口混凝土塞缝不严，窗台板排水不畅

窗边塞缝不严渗漏维修方案：

凿除窗边渗漏位置保温及窗框边发泡剂，高度从渗漏位置上方

开始

剔除缝内松动的发泡剂或水泥砂浆，

密实；

恢复外墙腻子、涂料

外窗重新打胶

（），喷嘴与被喷部位之间距离为，喷嘴以匀速在各冲淋部位缓缓移动，单扇窗喷淋时间不少于

分钟；

飘窗板渗漏维修方案

凿除飘窗板内地面抹灰层、墙面保温板，高度

基层清理，刷界面剂，防水水泥砂浆粉刷养护

聚合物水泥基防水涂膜

厚；

地面

：

水泥砂浆找坡收光面，坡度向外侧

空调机位渗水原因分析：空调机位内地面找坡坡度过小或成倒坡引起积水，导致向室内渗漏。维修方案：

凿除空调机位内地面抹灰层；

做聚合物水泥基防水涂膜

厚，立面返

高；

采用

：

水泥砂浆找坡收光面，坡度向外侧。、地下室采光井渗水地下室采光井（阳光房）渗漏主要由原因有采光井地下室墙体渗漏、采光井玻璃与墙体交接处渗漏、玻璃上方石材、外墙砖等其他位置漏水导致阳光房渗漏

采光井地下室墙体渗漏维修方案

有裂缝、外侧防防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层存在沙眼等

维修方案：

凿除墙体外侧装饰层至结构墙，施工缝位置切

深

V

型槽

清理基层，V

型槽采用水泥基防水材料堵塞，阴角做成弧形

刷

3mm

厚聚氨酯防水涂料中间加无纺布、蓄水

小时确认不漏之后恢复装饰层。

采光井玻璃与墙体交接处渗漏

接不牢

维修方案

铲除原有密封胶，清理基层，重新打硅胶，淋水试验确认不渗漏、卫生间管井渗漏

渗漏原因

：管井渗漏主要有管井内管道破损、接头松动导致渗漏、管井与卫生间板防水未处理好，卫生间水渗漏至管井、管井出屋面处防水未处理好，屋面水渗漏至管井

维修方案：、根据渗漏位置，把管井打开检出处漏点、管井造成渗漏的，维修方案按照卫生间墙面渗漏方法维修、通过管道试水、蓄水等试验，确认不渗漏后恢复卫生间装饰（二）室内空鼓、裂缝、墙面空鼓

维修方案：

采用切割机切割空鼓处，切割范围须保证方正；

清理并润湿基层；

刷界面剂；

刮

：

水泥砂浆一遍；

补

：

水泥砂浆，分两遍成活，超过

的部位需分三遍成活；

补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。

注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。、地面空鼓

维修方案：

采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；

清理、并润湿基层；

扫素水泥浆一道；

补

细石混凝土，并压光找平，一遍成活。

注意事项：细石混凝土修补完成后，需做好养护。、墙面裂缝（不同材质交界处、门窗洞口、原施工洞口，裂缝较直）

维修方案：

采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；

清理并润湿基层；

基底清理干净，涂刷专用界面剂；

挂抗裂铁丝网；

墙面淋水润湿刮

：

水泥砂浆一遍；

补

：

水泥砂浆，分两遍成活，超过

的部位需分三遍成活；

注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。

维修方案：

将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽5mm；

清理缝内；

缝内满打透明密封胶；

补刮腻子两遍。（三）感观质量：、平整度、垂直度、阴阳角顺直：

维修方案：

实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净

偏差在

6mm

以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱层。

偏差在

6mm

以上（含6mm层以到达规范要求，补刮腻子二遍。新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。（四）

铝合金及塑钢门窗、五金配件

五金配件问题包括：门窗把手断裂、塑钢门锁无法开启、风撑或铰链变形等。

处理方案：更换相应配件。、门窗开启不灵活

处理方案：现场调试。、门窗框周边胶开裂、脱落

处理方案：用美工刀切除开裂及脱落的胶条，清理基层，重新打胶。、玻璃划痕、破裂

处理方案：更换玻璃。、门窗框安装偏差

处理方案：

局部型材不顺直：将该分格处玻璃取下，对型材进行调整。

整扇门窗框安装不方正：将整扇框取下，按照规范要求重新安装；土建修补墙面；安装玻璃并打胶。（五）

铝合金栏杆、百叶 松动、插销、铰链问题：

松动：现场维修。

百叶插销松脱：更换插销。

百叶铰链松脱：更换铰链。 型材

型材变形：校正，重新刮腻子喷漆；若无法校正则需更换。

型材漆挂花：重新喷漆。 栏杆玻璃

玻璃破碎：更换玻璃。六 铁花栏杆

生锈、脱焊、脱漆

重新喷漆或焊接；打磨焊接或生锈部位，刷防锈漆二遍、面漆二遍。七

入户门 门扇变形、起跷，开关时有异响

维修方案：现场调试。 门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致

维修方案：局部维修后现场喷漆。、五金配件、锁具

存在问题：转动不灵活、打不开、不能反锁、锁舌位置不正确等3.2

维修方案：现场调试。4、密封胶条、隔音胶条脱落4.1

维修方案：更换胶条。5、门框边胶条开裂、脱落5.1

维修方案：切除胶条重新打胶。6

（八）

给排水工程1 地漏堵塞1.1

维修方案：分析原因，确定堵塞部位，若不能直接疏通则需从楼下业主家里处理，拆除部件进行疏通；处理完成后做通水试验。2 水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水2.1

维修方案：更换。3 室内给水管打不起压或水表自转3.1产生原因：给水管破裂或弯头热容有问题。3.2

维修方案：

凿除渗漏部位墙体，继续打压检查，找到给水管渗漏部位；

更换给水管或弯头；

打压检测；

恢复墙面。

若水表问题则需更换水表。 卫生间马桶排污管离墙距离偏差：

维修方案：

凿除地坪砂浆及防水层；

在规范规定的结构板位置上重新开孔；

设置好排污管；

采用

细石混凝土分二次堵塞孔洞；

管道边做聚合物水泥基防水涂膜

厚，与原防水搭接，管壁上返

；

小时闭水试验； 恢复防水保护层。九

电气工程、线路跳闸、短路、漏电故障

维修方案：检查室内故障点，分析故障原因，根据具体情况采取相应