房地产开发项目管理概述

房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2房地产开发项目实施管理的内容6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保项目目标的实现。成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容三控两管一协调质量控制成本控制进度控制

四控：安全控制合同管理信息管理6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是项目最终目标。因此，质量、成本和进度控制是房地产开发项目实施管理的核心。进度→快好←质量成本→高6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目管理——“三控”控制内容控制目的控制目标质量保证按任务书规定的数量和质量完成工程，使工程顺利通过验收，交付使用，实现使用功能。规定的质量标准成本保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加，实现利润最大化。计划成本进度按预定进度计划实施工程，按期交付工程，防止工程拖延。进度计划工程项目管理控制原理6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.2房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3房地产开发项目施工招投标6.2.4房地产开发项目监理招投标6.2.5房地产开发项目物资采购招投标6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2房地产开发项目招标的方式6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围《招标投标法》第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；……《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。6.2房地地产开发项目目招投标6.2.1房房地产开发发项目招投标标概述6.2.1.1房地产产开发项目招招投标的范围围勘察设计施工监理物资采购其他《工程建设项目目勘察设计招标标投标办法》》（2003）第七条招标标人可以依据据工程建设项项目的不同特特点，实行勘勘察设计一次次性总体招标标；也可以在在保证项目完完整性、连续续性的前提下下，按照技术术要求实行分分段或分项招招标。6.2房地地产开发项目目招投标6.2.1房房地产开发发项目招投标标概述6.2.1.1房地产产开发项目招招投标的范围围勘察设计施工监理物资采购其他《建筑法》第二十四条提提倡对建筑筑工程实行总总承包，禁止止将建筑工程程肢解发包。。建筑工程的的发包单位可可以将建筑工工程的勘察、、设计、施工工、设备采购购一并发包给给一个工程总总承包单位，，也可以将建建筑工程勘察察、设计、施施工、设备采采购的一项或或者多项发包包给一个工程程总承包单位位；但是，不不得将应当由由一个承包单单位完成的建建筑工程肢解解成若干部分分发包给几个个承包单位。。6.2房地地产开发项目目招投标6.2.1房房地产开发发项目招投标标概述6.2.1.3房地产产开发项目招招标的方式公开招标邀请招标议标在我国不属于于法定招标方方式，但实践践中常见，其其实质为谈判判性采购，即即采购双方通通过一对一谈谈判最终达到到采购目的。。议标不具有公公开性和竞争争性。6.3.1房房地产开发发项目质量控控制6.3.2房房地产开发发项目成本控控制6.3.3房房地产开发发项目进度控控制6.3.1房房地产项目目质量控制6.3.1.1房地产产开发项目质质量管理的涵涵义和特点6.3.1.2房地产产开发项目质质量控制目标标6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施6.3.1房房地产项目目质量管理房地产项目质质量有广义和和狭义之分：：广义-从建设方的角角度来看，房房地产开发项项目质量包括括项目每一个环节的的质量，如地段选择择质量、投资资决策质量、、前期策划质质量、规划设设计质量、施施工质量、市市场推广质量量、物业管理理质量等；狭义-狭义的房地产产开发项目质质量主要是指指国家和地方方性法规、技技术标准、设设计文件及合合同中对工程程的安全、使使用、经济、、美观等特性性的综合要求求，有时甚至至专指施工质质量。6.3.1.1房地产产开发项目质质量管理的涵涵义和特点6.3.1房房地产项目目质量管理房地产开发项项目质量管理理是指房地产开开发企业及其其委托的监理理单位，对项项目的设计、、施工和竣工工验收等各个个阶段的质量量进行全面管管理，通过贯贯彻执行建设设工程质量法法规和强制性性规范、标准准，保证项目目质量总体目目标的实现。。在现行的建设设管理体制下下，开发企业业主要对项目目实施全过程程进行质量监监督、协调和和决策，而具具体的质量监监督工作（如如工序质量、、分项和分部部工程质量））主要由监理理工程师负责责。（P228））6.3.1.1房地产产开发项目质质量管理的涵涵义和特点6.3.1房房地产项目目质量管理房地产开发项项目质量管理理的特点：质量形成过程程复杂，影响响因素多质量波动大质量变异大质量的隐蔽性性终检局限大6.3.1.1房地产产开发项目质质量管理的涵涵义和特点6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.2房地产产开发项目质质量控制目标标房地产开发项项目质量控制制的总体目标标：项目建设设必须符合国国家及地方性性法规、技术术标准和規范范以及工程建建设合同要求求。房地产开发项目质量控制总体目标分解6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.2房地产产开发项目质质量控制目标标房地产开发项项目质量控制制的总体目标标：项目建设设必须符合国国家及地方性性法规、技术术标准和規范范以及工程建建设合同要求求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在设计任任务书中反映映，是用户（（建设单位、、开发商）基基本质量要求求、建筑设计计规范和有关关法规、标准准的综合反映映。6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.2房地产产开发项目质质量控制目标标房地产开发项项目质量控制制的总体目标标：项目建设设必须符合国国家及地方性性法规、技术术标准和規范范以及工程建建设合同要求求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解材料及设备质质量是项目的的质量基础。。用户直接提提出质量标准准或控制技术术参数或者用用户提出基本本条件后，由由设计人员确确定质量标准准。6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.2房地产产开发项目质质量控制目标标房地产开发项项目质量控制制的总体目标标：项目建设设必须符合国国家及地方性性法规、技术术标准和規范范以及工程建建设合同要求求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解土建施工和设设备安装质量量控制指标是是设计意图、、施工及安装装合同要求、、施工规范及及操作规程、、质量标准等等的综合体现现。6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施事前控制事中控制事后控制工程项目质量量控制过程6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施设计阶段质量量控制（事前前控制）施工阶段质量量控制（事中中控制）竣工验收阶段段质量控制（（事后控制））6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施设计阶段质量量控制（事前前控制）先天不足必将将带来后患无无穷在现代工程中中，要求设计计提供的信息息越来越多，，设计中的任任何错误都可可能会被放大大，引起更大大的失误。有统计资料表表明，工程产产生质量问题题的影响因素素，其重要程程度依次为：：设计的问题40.1％施工责任29.3％％材料问题14.5％％使用责任9.0％其它8-9.1％因此，设计阶阶段是影响工工程项目质量量的决定性环环节。设计阶段质量量控制实施：：初步设计阶段段：优选设计单位位优选设计方案案施工图设计阶阶段建立设计经理理质量责任制制设计质量跟踪6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施设计阶段质量量控制（事前前控制）设计阶段质量量控制实施：：初步设计阶段段：优选设计单位位优选设计方案案施工图设计阶阶段建立设计经理理质量责任制制设计质量跟踪为保证设计质质量，房地产产开发企业应应建立设计经经理质量责任任制，对设计计工作进行组组织、协调、、监督和检查查；对一些大大的、技术复复杂的项目工工程，应委托托设计监理或或聘请咨询专专家，对设计计成果进行审审查。6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施设计阶段质量量控制（事前前控制）设计阶段质量量控制实施：：初步设计阶段段：优选设计单位位优选设计方案案施工图设计阶阶段建立设计经理理质量责任制制设计质量跟踪在设计过程中中（尤其是阶阶段性设计完完成时），项项目设计主管管人员应以设设计招标文件件、设计合同同、政府有关关批文、各项项技术规范及及相关资料为为依据，对设设计文件和图图纸进行深入入细致的审核核。审核中发现不不符合标准和和要求的（如如过分设计、、设计不足）），设计单位位应及时进行行修改，以保保证设计质量量。6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施施工阶段质量量控制影响施工质量量的因素-“人、机、料料、法、环””工序质量控制制6.3.1房房地产项目目质量管理6.3.1.3房地产产开发项目质质量控制的实实施施工阶段质量量控制影响施工质量量的因素-“人、机、料料、法、环””人人是质量量的创造造者，质质量控制制必须以以人为核核心。发发挥人的的积极性性、创造造性；增增强人的的责任感感，树立立质量第第一的思思想；提提高人的的素质，，以人的的工作质质量确保保工序质质量、工工程质量量。施工队伍伍及人员员质量控控制监理队伍伍及人员员质量控控制6.3.1房房地产项项目质量量管理6.3.1.3房地地产开发发项目质质量控制制的实施施施工阶段段质量控控制影响施工工质量的的因素-“人、机机、料、、法、环环”机包括施施工机机械、、安全全设施施、测测量仪仪器、、检测测仪器器等。。料包括工工程所所需的的原材材料、、半成成品、、构配配件和和永久久性设设备等等。工工程所所需的的原材材料、、半成成品、、构配配件、、设备备等，，将成成为永永久性性工程程的组组成部部分，，其质质量应应当从从采购购、加加工制制造、、运输输、装装卸、、存放放、检检验等等方面面进行行系统统地全全过程程地监监督与与控制制。6.3.1房房地产产项目目质量量管理理6.3.1.3房房地产产开发发项目目质量量控制制的实实施施工阶阶段质质量控控制影响施施工质质量的的因素素-“人、、机、、料、、法、、环””法包含整整个建建设周周期内内所采采取的的技术术方案案、工工艺流流程、、组织织措施施、检检测手手段、、施工工组织织设计计等。。环包括工工程技技术环环境、、工程程作业业环境境、工工程管管理环环境以以及周周边环环境等等。6.3.1房房地产产项目目质量量管理理6.3.1.3房房地产产开发发项目目质量量控制制的实实施施工阶阶段质质量控控制工序质质量控控制工序质质量控控制，，是对对工序序活动动条件件和工工序活活动效效果的的质量量控制制，从从而达达到对对整个个项目目的质质量控控制。。工序质质量控控制的的原则则：严格遵遵守工工艺规规程主动控控制工工序活活动条条件的的质量量及时检检验工工序活活动效效果的的质量量合理设设置工序质质量控控制点点（P229），分析析其在在工序序进行行过程程中可可能出出现的的质量量问题题或造造成的的质量量隐患患，对对其加加以严严格控控制。。6.3.1房房地产产项目目质量量管理理6.3.1.3房房地产产开发发项目目质量量控制制的实实施竣工验验收阶阶段质质量控控制及及保修修《城市房房地产产开发发经营营管理理条例例》第十七七条规规定：：房地产产开发发项目目竣工工，经经验收收合格格后，，方可可交付付使用用；未未经验验收或或者验验收不不合格格的，，不得得交付付使用用。《建设工工程质质量管管理条条例》第十六六条：：建设单单位收收到建建设工工程竣竣工报报告后后，应应当组组织设设计、、施工工、工工程监监理等等有关关单位位进行行竣工工验收收。是6.3.1房房地产产项目目质量量管理理6.3.1.3房房地产产开发发项目目质量量控制制的实实施竣工验验收阶阶段质质量控控制及及保修修竣工验验收（（见本本章第第五节节）房地产产开发发项目目质量量保修修是房地产产开发发项目目质量量保修修《房地产产开发发经营营管理理条例例》房地产产开发发企业业应当当对其其开发发建设设的房房地产产开发发项目目的质质量承承担责责任。。勘勘察、、设计计、施施工、、监理理等单单位应应当依依照有有关法法律、、法规规的规规定或或者合合同的的约定定，承承担相相应的的责任任。《建设工工程质质量管管理条条例》（2000）建设工工程实实行质质量保保修制制度。。建设设工程程在保保修范范围和和保修修期限限内发发生质质量问问题的的，施施工单单位应应当履履行保保修义义务，，并对对造成成的损损失承承担赔赔偿责责任。。《房屋建建筑工工程质质量保保修办办法》房屋建建筑工工程竣竣工验验收后后，在在保修修范围围和保保修期期限内内出现现质量量缺陷陷（质质量不不符合合工程程建设设强制制性标标准以以及合合同的的约定定），，施工工单位位应当当履行行保修修义务务。房房屋建建筑工工程质质量保保修，，是指指对在在保修修期限限内出出现的的质量量缺陷陷，予予以修修复。。房地产产开发发项目目质量量保修修《商品住住宅实实行住住宅质质量保保证书书和住住宅使使用说说明书书制度度的规规定》房地产产开发发企业业在向向用户户交付付销售售的新新建商商品住住宅时时，必必须提提供《住宅质质量保保证书书》，房地地产开开发企企业按按《住宅质质量保保证书书》的约定定，承承担保保修责责任。。《商品房房销售售管理理办法法》房地产产开发发企业业应当当对所所售商商品房房承担担质量量保修修责任任。当当事人人应当当在合合同中中就保保修范范围、、保修修期限限、保保修责责任等等内容容做出出约定定。保保修期期从交交付之之日起起计算算。商品住住宅的的保修修期限限不得得低于于建设设工程程承包包单位位向建建设单单位出出具的的质量量保修修书约约定保保修期期的存存续期期；存存续期期少于于《规定》中确定定的最最低保保修期期限的的，保保修期期不得得低于于《规定》中确定定的最最低保保修期期限。。6.3.2房地产产项目目成本本管理理房地产产开发发项目目成本本控制制原理理房地产产开发发项目目成本本控制制的实实施6.3.2房地产产项目目成本本管理理6.3.2.1房地地产开开发项项目成成本控控制原原理设置科科学的的项目目成本本管理理目标标设计阶阶段是是成本本控制制的重重点变被动动控制制为主主动控控制采取多多种措措施，，进行行综合合控制制对影响响项目目投资资超额额的因因素进进行有有效控控制6.3.2房房地产产项目目成本本管理理6.3.2.1房地地产开开发项项目成成本控控制原原理设置科科学的的项目目成本本管理理目标标项目成成本控控制阶阶段性性目标标6.3.2房房地产产项目目成本本管理理6.3.2.1房地地产开开发项项目成成本控控制原原理设计阶阶段是是成本本控制制的重重点6.3.2房房地产产项目目成本本管理理6.3.2.1房地地产开开发项项目成成本控控制原原理变被动动控制制为主主动控控制被动控控制方方法是是把目目标值值与实实际值值比较较，当当实际际值偏偏离目目标值值时，，分析析其产产生的的原因因并采采取纠纠偏措措施。。这种种静态态控制制方法法虽能能发现现偏离离，但但不能能预防防偏离离，更更不能能使已已产生生的偏偏离消消失，，所以以只能能是被被动控控制。。20世世纪70年年代开开始，，人们们将系系统论论和控控制论论的研研究成成果应应用于于项目目管理理，变变被动动控制制为主主动控控制，，事先先主动动采取取决策策措施施，尽尽可能能减少少以至至于避避免目目标值值与实实际值值的偏偏离。。6.3.2房房地产产项目目成本本管理理6.3.2.1房地地产开开发项项目成成本控控制原原理采取多多种措措施，，进行行综合合控制制项目投投资控控制工工作并并不是是单纯纯的经经济工工作范范畴，，要有有效地地控制制项目目投资资，还还必须须结合合技术术、组组织、、合同同和信信息管管理等等多方方面采采取措措施，，进行行综合合控制制。技术与与经济济结合合是项项目成成本管管理的的最有有效手手段。。技术手段：重视多方案的的技术经济比比较，择优选选用；从技术上寻求求节约投资的的可能性；施工技术作必必要的技术经经济比较论证证，寻求经济济、可靠的方方案；施工阶段控制制设计变更等等。6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.1房地产开开发项目成本本控制原理采取多种措施施，进行综合合控制项目投资控制制工作并不是是单纯的经济济工作范畴，，要有效地控控制项目投资资，还必须结结合技术、组组织、合同和和信息管理等等多方面采取取措施，进行行综合控制。。技术与经济结结合是项目成成本管理的最最有效手段。。经济手段动态比较投资资的计划值和和实际值，对对项目成本进进行动态控制制；严格审核各项项费用开支。。6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.1房地产开开发项目成本本控制原理对影响项目投投资超额的因因素进行有效效控制人为因素价格上涨各设计阶段的的投资计算超超过投资计划划目标规划设计变更更招投标资料数据不准准确，投资计计算粗糙不可预见因素素6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施投资决策阶段段成本管理设计阶段成本本管理招投标与合同同洽询阶段施工阶段成本本管理竣工结算阶段段成本管理6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施投资决策阶段段成本管理投资决策阶段段是项目开发发中最为关键键的阶段，直直接影响整个个项目的成败败。这一阶段段所做的项目目可研报告、、项目策划书书以及投资估估算是成本控控制的前提和和基础。组建优秀的项项目团队成本控制人员员要参与投资资决策阶段的的具体工作进行详细的成成本分析6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理根据项目的建建设规模、技技术方案、设设备方案、工工程方案和项项目实施进度度等对项目总总投资进行估估算。投资估算是项项目方案设计计和初步设计计投资控制的的依据。设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理为使项目总投投资限额不被被超出，在初初步设计开始始时，开发商商应向设计单单位提出投资资控制要求，，实行限额设设计，避免出出现“三超””。以批准的可行行性研究及投资估算控制初步设计概算算，以审定的初步设计概算算控制施工图设计；同时严格控控制技术设计计和施工图设设计的不合理理变更，保证证总投资限额额不被突破。。设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理开发单位在委委托设计时应应通过设计招招投标来选择择优秀的设计计单位，从而而保证设计合合理性、经济济性。根据我国有关关规定，设计计合同估算价价在50万元元人民币以上上或者项目总总投资额在3000万元元人民币以上上的项目，必必须进行招标标。设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理运用价值工程程进行设计方方案的优化是是控制工程造造价的最有效效途径。据研研究，价值工工程运用一般般可降低原工工程造价的20-40％％。“造价不高水水平高，标准准不高质量好好，面积不大大功能全，占占地不多环境境美”，是对对价值工程理理论引入房地地产开发中意意义的形象概概括。设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目设计计阶段成本管管理建设单位组织织施工单位和和设计单位进进行图纸会审审：设计单位位向施工单位位进行技术交交底；施工单单位提出图纸纸中存在的问问题和需要解解决的技术难难题；通过三三方协商，拟拟订解决方案案。通过加强图纸纸会审工作，，可以发现图图纸错误并及及时进行改正正，将工程变变更的发生尽尽量控制在施施工之前。设计阶段的成成本管理工作作是项目开发发全过程成本本管理的关键键，主要包括括：设计前的投资资估算项目限额设计计实行设计方案案招标制度开展价值工程程应用加强施工图纸纸会审工作6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施招投标与合同同洽询阶段成成本管理6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施开发项目施工工阶段成本管管理材料（设备）的采购管理甲供材料甲定材料现场签证管理理施工现场签证证作为施工期期间各种因素素和条件发生生变化情况的的真实记录，，是竣工结算算时计算预算算外费用的原原始依据，是是建设工程施施工阶段成本本管理的主要要组成部分。。6.3.2房房地产项目目成本管理6.3.2.2房地产开开发项目成本本控制的实施施竣工结算阶段段成本管理—竣工结算审查查竣工结算是建建设工程造价价管理的最后后一个环节；；竣工结算书是是反映工程项项目实际造价价的重要文件件。审查是否按图图纸及合同约约定的内容全全部完成工作作，是否存在在丢落项。审查设计变更更内容是否符符合规定。审查签证手续续是否符合程程序与规定。。审查签证的内内容是否准确确。6.3.3房房地产项目目进度管理房地产开发项项目进度控制制是指在项目目实施各阶段段，以动态控控制原理，按按照项目进度度计划监督检检查项目实施施过程的动态态变化，及时时采取控制或或协调措施，，确保项目进进度目标的实实现。对于房地产开开发商来说，，项目总进度度目标往往就就是租售合同同中约定的交交房时间。影响房地产开开发项目进度度的因素项目进度控制制的内容与方方法项目进度控制制的实施6.3.3房房地产项目目进度管理6.3.3.1影响房房地产开发项项目进度的因因素人为因素政治因素资金因素材料、设备因因素水文、地质、、气象等自然然因素技术因素其他不可预见见的不确定性性因素开发商要求变变更设计或因因设计不当而而必须进行设设计变更；向政府管理部部门申请审批批手续的延误误；图纸供应不及及时、不配套套或者出现差差错；社会干扰，如如市容整顿限限制、节假日日交通管制、、临近工程施施工干扰等；；外界条件限制制，如水电、、交通；安全质量事故故的调查、分分析、处理及及争端的调解解与仲裁；停工待料；开发商资金出出现问题，不不能及时向施施工单位或设设备材料供应应商付款；施工工艺出现现问题等。6.3.3房房地产项目目进度管理6.3.3.2项目进进度控制的内内容编制进度计划划进度计划的的监测与调调整6.3.3房地产产项目进度度管理6.3.3.2项项目进度控控制的内容容编制进度计计划开发项目分层次进度计划表6.3.3房地产产项目进度度管理6.3.3.2项项目进度控控制的内容容进度计划的的监测与调调整通过监测进进度计划，，及时掌握握开发项目目的进展情情况；通过定期检检查设计、、施工、材材料设备采采购等的进进度执行情情况，及时时发现计划划值与实际际值的偏差差，从而采采取有效措措施调整进进度计划，，修正偏差差，以保证证项目进度度目标的实实现。6.3.3房地产产项目进度度管理项目设计阶阶段进度控控制项目施工阶阶段进度控控制租售进度控控制6.3.3.3项项目进度控控制的实施施6.3.3房地产产项目进度度管理项目设计进进度控制的的目标就是是要求设计计单位按时时、按质、、按量地提提供施工图图等设计文文件。开发商和设设计单位签签订设计合合同时，明明确设计进进度，并以以此作为设设计进度控控制的依据据。开发商要对对设计进度度进行动态态控制。通通过定期了了解设计进进度，并与与编制的项项目设计进进度计划进进行比较，，及时发现现偏差，分分析偏差产产生的原因因，采取相相应措施，，加以调整整。项目设计阶阶段进度控控制项目施工阶阶段进度控控制租售进度控控制6.3.3.3项项目进度控控制的实施施6.3.3房地产产项目进度度管理根据监理文文件报表、、检查记录录等资料，，将实际完完成工程量量与目标值值进行比较较，分析进进度偏差，，及时采取取措施对进进度计划进进行调整，，确保总进进度目标的的顺利实现现。项目设计阶阶段进度控控制项目施工阶阶段进度控控制租售进度控控制6.3.3.3项项目进度控控制的实施施6.3.3房地产产项目进度度管理由于房地产产开发资金金一部分来来源于销售售回款，所所以租售进进度会直接接影响到项项目的资金金筹措与投投入。租售进度控控制的依据据是按照项项目投资与与资金筹措措计划编制制的项目租租售方案。。项目设计阶阶段进度控控制项目施工阶阶段进度控控制租售进度控控制6.3.3.3项项目进度控控制的实施施6.5房房地产开发发项目竣工工验收6.5.1房地产产开发项目目竣工验收收的条件6.5.2房地产产开发项目目竣工验收收的程序6.5.3房地产产开发项目目竣工结算算与竣工决决算6.5房房地产开发发项目竣工工验收6.5.1房地产产开发项目目竣工验收收的条件据《房屋建建筑工程和和市政基础础设施工程程竣工验收收暂行规定定》（2000）第第五条，工工程符合下下列要求方方可进行竣竣工验收：：(一)完成成工程设计计和合同约约定的各项项内容。(二)施工工单位在工工程完工后后对工程质质量进行了了检查，确确认工程质质量符合有有关法律、、法规和工工程建设强强制性标准准，符合设设计文件及及合同要求求，并提出出工程竣工工报告。工工程竣工报报告应经项项目经理和和施工单位位有关负责责人审核签签字。(三)对于于委托监理理的工程项项目，监理理单位对工工程进行了了质量评估估，具有完完整的监理理资料，并并提出工程程质量评估估报告。工工程质量评评估报告应应经总监理理工程师和和监理单位位有关负责责人审核签签字。6.5房房地产开发发项目竣工工验收6.5.1房地产产开发项目目竣工验收收的条件据《房屋建建筑工程和和市政基础础设施工程程竣工验收收暂行规定定》（2000）第第五条，工工程符合下下列要求方方可进行竣竣工验收：：(四)勘察察、设计单单位对勘察察、设计文文件及施工工过程中由由设计单位位签署的设设计变更通通知书进行行了检查，，并提出质质量检查报报告。质量量检查报告告应经该项项目勘察、、设计负责责人和勘察察、设计单单位有关负负责人审核核签字。(五)有完完整的技术术档案和施施工管理资资料。(六)有工工程使用的的主要建筑筑材料、建建筑构配件件和设备的的进场试验验报告。(七)建设设单位已按按合同约定定支付工程程款。6.5房房地产开发发项目竣工工验收6.5.1房地产产开发项目目竣工验收收的条件据《房屋建建筑工程和和市政基础础设施工程程竣工验收收暂行规定定》（2000）第第五条，工工程符合下下列要求方方可进行竣竣工验收：：(八)有施施工单位签签署的工程程质量保修修书。(九)城乡乡规划行政政主管部门门对工程是是否符合规规划设计要要求进行检检查，并出出具认可文文件。(十)有公公安消防、、环保等部部门出具的的认可文件件或者准许许使用文件件