房地产经济学谢经荣第二章

第二章地租理论

(rental)

古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。第一节古典经济学的地租理论一、威廉·配第的地租理论

地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。二、亚当·斯密的地租理论地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。三、詹姆斯·安德森的地租理论土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同农业的绝对生产率毫无关系。在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。对一块土地的不断耕种，也能改良土地。四、李嘉图的地租理论地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。谷物价格高不是为了支付地租，相反，支付地租倒是因为谷物价格高。矿山的租金和地租一样，都是产品价格高昂的结果，而绝对不是它的原因。

五、古典经济学对地租属性的认识该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余。工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的结果。土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品。

一、资本主义地租的实质

资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值。土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。第二节马克思的地租理论绝对地租地租级差地租

与土地等级相联系的地租形式

农业资本家无论租种好地还是坏地，都绝对必须向土地所有者缴纳的地租地租的形式二、级差差地租级差地租租是产生生于支配配垄断自自然力的的个别资资本的个个别生产产价格和和投入到到该生产产部门的的一般资资本的社社会生产产价格之之间的差差额。根根据级差差地租形形成的条条件不同同，又可可以分为为级差地地租Ⅰ和级差地地租Ⅱ两种形式式。级差地租租Ⅰ是由土地地的肥沃沃程度不不同和位位置差异异引起的的。级差差地租Ⅱ是在同一一块土地地上连续续投入等等量资本本，各等等量资本本之间的的生产率率不同所所产生的的超额利利润转化化形成的的地租。。级差地租第Ⅰ形态第Ⅱ形态资本主义义级差地地租的形形式级差地租租形成的的条件、、原因和和来源劳动生产率高个别生产价格低低于社会生产价格超额利润劳动生产率低个别生产价格高社会生产价格级差地租优等地中等地劣等地级差地租租的形成成土地等级单位面积粮食产量(吨)成本投入(元)平均利润(元)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租(元)全部产品每吨每吨全部产品劣等地410020中等地510020优等地610020120120120302420303030120150180—3060形成的条条件：土土地的肥肥沃程度度、距离离市场远远近的程程度不同同形成的原原因：土土地的资资本主义义经营垄垄断来源：农农业工人人创造的的剩余价价值级差地租租形成的的条件、、原因和和来源级差地租租第一形态态(级差地租租Ⅰ)由等量资资本投入入肥沃程程度或地地理位置置不同的的地块上上所产生生的不同同生产率率而形成成的级差差地租级差地租租第二形态态(级差地租租Ⅱ)在同一块块土地上上连续投投资所产产生的不不同生产产率而形形成的级级差地租租级差地租租Ⅱ的形成土地等级成本投入(元)单位面积粮食产量(吨)平均利润(元)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租(元)全部产品每吨每吨全部产品ⅠⅡ劣等地100412030301200优等地100追加1006520120120202430301801506030级差地租租Ⅰ和级差地地租Ⅱ的关系：：级差地租租Ⅰ是级差地地租Ⅱ的基础和和出发点点。从历史上上看，级级差地租租Ⅰ和级差地地租Ⅱ反映着资资本主义义农业由由粗放经经营到集集约经营营两个不不同的发发展阶段段。从形成过程程看，级差差地租Ⅱ的产生是以以同一块土土地上连续续投资的生生产率高于于劣等地的的生产率为为前提的。。三、绝对地地租绝对地租是是土地所有有者凭借对对土地私有有权的垄断断所取得的的、土地产产品市场价价格高于社社会生产价价格的一个个差额，这这个差额转转化而形成成地租。资本主义农农业绝对地地租的来源源：由于资本主主义农业有有机构成低低于社会平平均资本的的构成，在在对劳动的的剥削程度度相等时，，将会比等等量的社会会平均资本本生产出更更多的剩余余价值，从从而生成出出更多的利利润。价值社会（一般）生产价格个别生产价格绝对地租级差地租土地肥沃程度逐渐递增单产价格图2—1绝对地租概概念四、垄断地地租垄断地租是是由产品的的真正垄断断价格带来来的超额利利润转化而而形成的地地租。垄断地租可可以分为两两种：由于土地所所有权垄断断，不付地地租在未耕耕地上进行行投资受到到限制，以以至土地产产品按照高高于它们价价值的垄断断价格出售售，由此而而形成超额额利润转化化为地租。。由于某一土土地的独特特的自然特特性，所生生产出的产产品具有较较好的口味味或其他质质量特征，，以至于能能够以超出出价值基础础的垄断价价格出售，，由这种垄垄断价格产产生的超额额利润转化化为垄断地地租。生产部门c+vm’100%剩余价值平均利润产品价值生产价格绝对地租工业80+20100农业60+4010020402020120140120120-20绝对地租形形成的条件件、原因和和源泉绝对地租产产生的条件件是农业资资本有机构构成低于社社会平均资资本有机构构成绝对地租产产生的原因因是土地私私有权的垄垄断绝对地租来来源于农业业工人创造造的剩余价价值绝对地租产产生的条件件、原因和和源泉五、建筑地地段地租和和矿山地租租建筑地段地地租和一切切非农业用用地的地租租一样，是是由真正的的农业地租租调节的。。位置对其其级差地租租具有决定定性的作用用。矿山地租的的决定方法法和农业地地租是完全全一样的。。一、边际生生产力地租租理论投入土地的的资本和劳劳动，是由由陆续使用用的等剂量量构成的。。在陆续投投入的过程程中，陆续续使用的各各个等剂量量所产生的的报酬会出出现递增、、递减或者者增减交替替的过程。。我们把所所产生的报报酬刚好与与耕作者的的生产费用用相等的剂剂量，称为为边际剂。。它所产生生的报酬称称为边际报报酬。投入入土地的总总剂量数乘乘以边际报报酬，得到到所投入资资本和劳动动的一般总总报酬。所所投入资本本和劳动产产生的总报报酬，超过过这个一般般总报酬，，超过的部部分就是土土地的剩余余生产物，，在一定条条件下转化化为地租。。第三节新新古典经济济学的地租租理论图2—2边际生产力力地租的形形成efghcdbaa′o资本和劳动投入量报酬量△d二、稀有地租租和级差地地租如果地租被被看成土地地服务总价价值，超过过所有土地地在按照边边际利用时时所提供的的总服务价价值的差额额时，地租租就是级差差地租。土地所提供供服务的价价格，由服服务总量的的自然稀缺缺性和对这这些服务的的需求即供供求来决定定，而地租租最容易被被看成这种种稀缺价格格总量和产产品生产成成本总量之之差，因此此它一般又又被视为稀稀有地租。。三、城市地地租城市地租等等于位置地地租加上农农业地租。。四、准地租租准地租是指指从人类制制造出来的的特定生产产工具中获获得的收入入。即任何何无供给弹弹性的生产产要素都能能得到或多多或少具有有地租性质质的收入。。五、地租与与土地产品品价格的关关系地租是不是是决定价格格的成本，，取决于我我们是从一一个企业、、一个小的的行业，还还是一个大大的行业或或整个经济济范围的角角度来看问问题。一、城市级级差地租城市土地的的空间位置置，包括交交通便捷程程度、基础础设施完善善程度、集集聚程度、、地质水文文状况、环环境等区位位因素，是是影响城市市级差地租租的决定性性因素。城市级差地地租Ⅰ：由土地位位置引起的的相对较高高的利润，，在一定条条件下，会会转化为地地租。城市级差地地租Ⅱ：连续投资资直到建筑筑边际，由由此产生的的建筑产品品总价值与与总建筑生生产成本之之间的差额额，构成业业主的超额额利润。这这一利润在在一定条件件下转化为为地租。第四节城城市地租