2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库精品（有一套）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库精品（有一套）第一部分单选题(50题)1、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】：B

2、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.销售利润率

D.静态投资回收期

【答案】：D

3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.半个月

B.2个月

C.半年

D.2年

【答案】：D

4、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4

【答案】：D

5、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。

A.开发商

B.承包商

C.设计部门

D.建委

【答案】：A

6、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A.廉租房

B.经济适用房

C.市场价商品住宅

D.商品房

【答案】：B

7、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。

A.等待投资型期权

B.放弃型期权

C.机会型期权

D.成长型期权

【答案】：C

8、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.价值定价法

D.随行就市定价法

【答案】：C

9、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用

A.健脾丸

B.桃核承气汤

C.肥儿丸

D.补中益气汤

E.黄土汤

【答案】：A

10、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

11、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C.项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】：D

12、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

13、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。

A.把所有投资均视为自有资金

B.现金流出包括利息支付

C.不考虑信贷资金的还本

D.只能用于计算静态盈利指标

【答案】：B

14、房地产抵押贷款不包括()。

A.个人住房抵押贷款

B.商业房地产抵押贷款

C.维修基金

D.在建工程抵押贷款

【答案】：C

15、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯

B.购买心理

C.购买动机

D.购买行为

【答案】：D

16、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.86

B.26

C.126

D.70

【答案】：C

17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A.变现风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

【答案】：A

18、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用

A.加味香苏散

B.麻黄汤

C.九味羌活汤

D.升麻葛根汤

【答案】：A

19、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】：A

20、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

21、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制定物业策略计划

B.设备更新财务预测

C.室内布局与空间规划

D.建筑设计与工程规划

【答案】：A

22、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。

A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】：A

23、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程近似匡算法

【答案】：C

24、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租

B.净租

C.潜租

D.直租

【答案】：B

25、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

26、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

【答案】：A

27、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】：C

28、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.净收益现值抵偿全部投资

【答案】：B

29、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。

A.提出投资设想

B.项目可行性研究

C.细化投资设想

D.寻找和筛选投资机会

【答案】：B

30、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。

A.业主

B.租户

C.物业服务企业

D.物业管理协会

【答案】：C

31、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。

A.减少

B.不变

C.增加

D.以上说法都不正确

【答案】：C

32、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A.财务盈利能力

B.清偿能力

C.资金平衡情况

D.营运能力

【答案】：A

33、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

【答案】：A

34、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。

A.公共使用的排水沟

B.市政道路

C.权属不明的巷道

D.房屋占地面积

【答案】：D

35、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

36、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】：B

37、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

【答案】：D

38、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法

【答案】：A

39、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

【答案】：C

40、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】：B

41、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】：D

42、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A.损益表

B.资本金现金流量表

C.资金来源与运用表

D.项目投资现金流量表

【答案】：D

43、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

44、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。

A.产品结构

B.总量结构

C.供求结构

D.投资结构

【答案】：B

45、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%

【答案】：D

46、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】：C

47、下列说法不正确的是（）。

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

【答案】：A

48、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是()。

A.项目风险越大，风险等级系数值越大

B.贷款期限越长，期限系数值越小

C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

【答案】：B

49、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。

A.开发商

B.承包商

C.监理工程师

D.使用单位

【答案】：C

50、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。

A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施

B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性

C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸

D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序

E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】：BCD

2、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则

【答案】：ACD

3、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是()

A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间

B.中断方式下CPU与外设可并行工作

C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设

D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据

【答案】：A

4、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

A.宗地用途

B.容积率

C.建筑物的允许高度

D.建筑物的结构

【答案】：ABC

5、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

6、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用

【答案】：B

7、以下说法中，错误的是（）。

A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某

B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意

C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明

D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲

【答案】：D

8、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。

A.土地费用

B.权益投资比率

C.运营费用

D.开发期

E.贷款利率

【答案】：AD

9、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低

B.反馈快

C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

【答案】：AB

10、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.分析确定每个不确定性因素发生的概率

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析

【答案】：ABD

11、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】：AB

12、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率

【答案】：CD

13、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。

A.销售推广费

B.交易手续费

C.销售代理费

D.不可预见费

E.销售前期费

【答案】：ABC

14、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】：AC

15、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

A.墙承重结构

B.构架式承重结构

C.大空间结构

D.筒体承重结构

【答案】：ACD

16、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.风险因素

D.存款利率

E.投资规模

【答案】：ABC

17、市场营销因素调查包括()。

A.消费水平调查

B.分销渠道调查、价格调查

C.促销策略调查、产品调查

D.人口数量调查E产品调查

【答案】：BC

18、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

19、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】：AC

20、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

【答案】：AC

21、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括（）。

A.潜在毛租金收入

B.空置和收租损失

C.准备金

D.运营费用

E.抵押贷款还本付息

【答案】：ABD

22、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

23、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

24、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.开发费用

E.购买税费

【答案】：ABCD

25、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

【答案】：B

26、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

【答案】：BD

27、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查

【答案】：BCD

28、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优

【答案】：AD

29、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。

A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施

B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性

C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸

D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序

E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】：BCD

30、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

31、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。

A.社会的认同性

B.技术先进性和适用性

C.经济合理性

D.建设的可能性

E.政策的导向性

【答案】：BCD

32、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）。

A.定额计价以直接费单价为基础

B.定额计价以综合单价为基础

C.定额计价是分部分项工程的不完全价格

D.定额计价是分部分项工程的完全价格

E.目前采用单位估价法和实物估价法确定

【答案】：AC

33、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

【答案】：AC

34、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

35、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A.现金流量表

B.损益表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.资金来源与运用表

【答案】：CD

36、潜在购买者一般具有三个特点即()。

A.调查

B.分析

C.兴趣

D.收入E途径

【答案】：CD

37、常用的采暖方式包括（）。

A.集中采暖

B.局部采暖

C.区域供热

D.分散采暖

E.集体供热

【答案】：ABC

38、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法

【答案】：BCD

39、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A.资产负债率

B.借款偿还期

C.投资