2022年房地产估价师之开发经营与管理题库（研优卷）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库（研优卷）第一部分单选题(50题)1、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。

A.非理性预期

B.价格机制

C.容积率控制

D.生产的时间落差

【答案】：B

2、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】：C

3、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万m2。

A.500

B.700

C.800

D.1000

【答案】：A

4、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A.抽样性调查

B.因果性调查

C.试探性调查

D.描述性调查

【答案】：D

5、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为()万元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

【答案】：A

6、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

【答案】：C

7、下列关于会计主体，表述错误的是（）。

A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织

B.会计主体也称为会计实体、会计个体

C.会计主体等同于法律主体

D.会计主体不一定是法律主体

【答案】：C

8、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】：D

9、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】：A

10、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

11、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A.融资类参数

B.评价类指标

C.时间类参数

D.收益类指标

【答案】：D

12、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4

【答案】：D

13、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。

A.概率抽样

B.随机抽样

C.估计抽样

D.定额抽样

【答案】：A

14、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。

A.1297.91

B.3584.01

C.4881.93

D.5158.71

【答案】：B

15、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

【答案】：A

16、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用

A.加味香苏散

B.麻黄汤

C.九味羌活汤

D.升麻葛根汤

【答案】：A

17、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

18、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。

A.0.2%～0.8%

B.0.2%～1.0%

C.0.25%～1.5%

D.1.0%～3.0%

【答案】：B

19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。

A.包含了对通货膨胀的补偿

B.不包含对通货膨胀的补偿

C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价

【答案】：B

20、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（）。

A.20%

B.40%

C.80%

D.100%

【答案】：B

21、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。

A.变动成本的设置

B.平衡点的设置

C.同定成本的设置

D.产销售量的不同

【答案】：B

22、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。

A.成本加费用

B.费用加利润

C.成本加利润

D.成本加负债

【答案】：C

23、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】：A

24、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】：D

25、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【答案】：A

26、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】：A

27、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.住房可支付性指数

【答案】：A

28、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

【答案】：C

29、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。

A.年度运营预算

B.资本支出预算

C.长期预算

D.短期预算

【答案】：A

30、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。

A.指数平滑法

B.市场因子推演法

C.德尔菲法

D.销售人员意见综合法

【答案】：A

31、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】：C

32、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A.3个以上

B.5～10个

C.5个以上

D.3～10个

【答案】：A

33、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

【答案】：D

34、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。

A.投资

B.投机

C.信托

D.储蓄

【答案】：A

35、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统

【答案】：A

36、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

【答案】：A

37、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【答案】：A

38、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】：A

39、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水

【答案】：C

40、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。

A.开发商

B.承包商

C.设计部门

D.建委

【答案】：A

41、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

42、房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量

【答案】：B

43、下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

44、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。

A.成本利润率

B.动态投资回收期

C.投资利润率

D.财务内部收益率

【答案】：B

45、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用

A.加味香苏散

B.麻黄汤

C.九味羌活汤

D.升麻葛根汤

【答案】：A

46、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：A

47、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步

【答案】：A

48、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。

A.《建设项目用地预审与选址意见书》

B.《设计方案审查意见》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设用地规划许可证》

【答案】：A

49、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。

A.材料设备的供应问题

B.劳动力心理素质

C.设计变更

D.气象条件

【答案】：B

50、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

2、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】：BD

3、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有（）。

A.投资收益率

B.物业增值率

C.开发利润

D.成本利润率

E.股权增加率

【答案】：ACD

4、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

E.市场因子推演法

【答案】：BCD

5、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

【答案】：ACD

6、新设项目法人融资形式的特点有()。

A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

【答案】：ABC

7、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分

【答案】：ACD

8、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价

【答案】：ABC

9、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A.现金流量表

B.损益表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.资金来源与运用表

【答案】：CD

10、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期

【答案】：BD

11、利率的储蓄投资决定理论认为（）。

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响

【答案】：B

12、政府宏观调控房地产的手段包括()。

A.严格控制建设程序

B.金融政策和住房政策

C.地价政策

D.城市政策E住房政策

【答案】：BCD

13、可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据

【答案】：ABCD

14、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

【答案】：B

15、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是()。'

A.程序计数器

B.加法器

C.指令寄存器

D.指令译码器

【答案】：B

16、在房地产市场中，土地的交易包括()等子市场。

A.商业物业

B.特殊物业

C.土地买卖

D.租赁E抵押

【答案】：CD

17、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。

A.所得税

B.完工期限

C.大修基金

D.净经营收入

E.抵押贷款还本付息

【答案】：D

18、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

19、软件著作权的客体是指()。

A.公民、法人或其他组织

B.计算机程序及算法

C.计算机程序及有关文档

D.软件著作权权利人

【答案】：C

20、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。

A.指数平滑法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.加权移动平均法

E.市场因子推演法

【答案】：ABCD

21、通过资产负债表，可以了解企业的（）。

A.偿债能力

B.经营能力

C.经济实力

D.现金流量情况

E.经营成果

【答案】：ABC

22、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

【答案】：B

23、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。

A.备选方案差异原则

B.最低可接受收益率原则

C.费用最低原则

D.收益最大原则

E.不行动原则

【答案】：AB

24、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

25、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等

【答案】：ABD

26、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H

【答案】：D

27、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。

A.金融投资型

B.收益型

C.实物投资型

D.机会型

E.收益加增值型

【答案】：BD

28、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

29、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

【答案】：BD

30、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查

【答案】：AB

31、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

32、房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。

A.国有土地使用权出让市场

B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场

E.一手房市场

【答案】：BC

33、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。

A.最合理

B.最乐观

C.最可能

D.最悲观E最公平

【答案】：BCD

34、租售方案必须明确的问题包括（）。

A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

B.租售收入

C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

D.租售价格

E.收款方式

【答案】：AC

35、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。

A.金融机构手续费

B.融资代理费、承诺费

C.坏账损失

D.外汇汇兑净损失

E.企业筹资发生的其他财务费用

【答案】：ABD

36、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。

A.物业租金必须能抵偿所有投资成本

B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

【答案】：ACD

37、在我国，商标专用权保护的对象是()。

A.商标

B.商品

C.已使用商标

D.注册商标

【答案】：D

38、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。

A.繁荣

B.衰退

C.萧条

D.复苏

E.重生

【答案】：AD

39、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。

A.维修和保养费

B.生活用水和污水排放

C.