2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【精练】

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【精练】第一部分单选题(50题)1、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

2、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。

A.材料设备的供应问题

B.劳动力心理素质

C.设计变更

D.气象条件

【答案】：B

3、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”

A.至宝丹

B.安官牛黄丸

C.紫雪

D.苏合香丸

【答案】：B

4、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。

A.前期费用

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费

【答案】：D

5、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

6、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】：D

7、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。

A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】：B

8、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。

A.一般投资机会研究

B.特定项目投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

【答案】：D

9、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。

A.3.5

B.4.5

C.5.5

D.6.5

【答案】：C

10、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商业物业的组合与位置分配

D.零售商的声誉

【答案】：D

11、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。

A.9.26%

B.10%

C.11.320%

D.12%

【答案】：C

12、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。

A.养老保险费

B.失业保险费

C.医疗保险费

D.劳动保险费

【答案】：D

13、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费

【答案】：C

14、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】：D

15、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。

A.需要临时停水.停电.中断道路交通

B.需临时占用规划批准范围以外场地

C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施

D.需要进行大量人工拆除作业的

【答案】：D

16、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。

A.试探性调查

B.推测性调查

C.因果性调查

D.描述性调查

【答案】：D

17、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.成本加成定价发

D.认知价值定价法

【答案】：A

18、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选

A.犀黄丸

B.透脓散

C.小金丹

D.川芎调茶饮

【答案】：C

19、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

20、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】：A

21、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型

【答案】：D

22、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。

A.100

B.149

C.232.3

D.180

【答案】：C

23、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。

A.18.50%

B.22.68%

C.31.58%

D.34.04%

【答案】：D

24、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】：A

25、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

26、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法

【答案】：A

27、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资

B.变现性差

C.具有更强的适应性

D.具有更专业的物业管理

【答案】：C

28、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。

A.定资产管理

B.变动资产管理

C.房地产投资组合管理

D.投资管理

【答案】：C

29、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断

【答案】：B

30、下列关于资产负债表不正确的是()。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】：B

31、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果()，则开发项目在财务上是可以接受的。

A.PB小于或等于PC

B.PB等于P

C.PB小于PC

D.PB大于PC

【答案】：A

32、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

33、存量房地产交易市场属于房地产()。

A.一级市场

B.二级市场

C.三级市场

D.一手房市场

【答案】：C

34、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。

A.短期性

B.可逆性

C.负担性

D.流通性

【答案】：A

35、关于收益性物业的说法，正确的是（）。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

【答案】：C

36、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务

【答案】：A

37、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营费用风险

【答案】：D

38、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】：D

39、小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施建设费

B.建筑安装工程费

C.基础设施建设费

D.物业管理维修资金

【答案】：A

40、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

【答案】：D

41、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。

A.挑战定价法

B.领导定价法

C.目标定价法

D.随行就市定价法

【答案】：D

42、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

【答案】：D

43、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。

A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录

C.空置虽然减少收入，但不是损失

D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等

【答案】：D

44、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。

A.公共使用的排水沟

B.市政道路

C.权属不明的巷道

D.房屋占地面积

【答案】：D

45、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】：C

46、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

47、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

48、下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

【答案】：B

49、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。

A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

【答案】：C

50、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。

A.开发项目拟建设的物业类型

B.开发项目的规划设计条件

C.建筑面积的规模和物业档次

D.合作方式与合作条件

E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

【答案】：ACD

2、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期

【答案】：B

3、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密

【答案】：ACD

4、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】：ABD

5、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数

【答案】：ABC

6、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

7、下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.目标定价法

【答案】：BD

8、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期

【答案】：BD

9、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】：CD

10、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查

【答案】：AB

11、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。

A.进行项目的财务评价

B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准

【答案】：BCD

12、影响房地产市场发展的经济因素包括()。

A.物价水平

B.家庭规模

C.工资水平

D.就业水平E家庭结构

【答案】：ACD

13、收益性物业的经营费用包括()。

A.人工费

B.公共设施设备日常运行、维修及保养费

C.绿地管理费

D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费

【答案】：ABC

14、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度

【答案】：BCD

15、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

16、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】：BD

17、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

18、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】：ABCD

19、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.年初和年末土地储备规模

B.年度前期开发规模

C.年度土地出让金总额

D.年度土地供应规模

E.年度土地储备临时利用计划

【答案】：ABD

20、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

【答案】：ABC

21、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策E加快城市化进程

【答案】：BCD

22、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】：ABC

23、房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。

A.接受委托

B.投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

E.项目评估与决策

【答案】：BCD

24、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】：BC

25、房屋划分为()房屋市场。

A.一级

B.二级

C.三级

D.四级E五级

【答案】：AB

26、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施

【答案】：AD

27、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分

【答案】：ACD

28、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本

【答案】：ABC

29、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.资产负债率E速动比率

【答案】：ACD

30、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查

【答案】：AB

31、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

32、房地产投资之利包括()。

A.较高的收益水平

B.抵消通货膨胀影响

C.较少的投资

D.可获金融机构支持E能够得到税收方面的好处

【答案】：ABD

33、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】：AC

34、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】：BD

35、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

36、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费

【答案】：AB

37、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。

A.维修和保养费

B.生活用水和污水排放

C.杂项费用

D.清洁卫生费

E.保险费

【答案】：ABC

38、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价

【答案】：ABC

39、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（）等。

A.建筑规模

B.公共服务设施

C.容积率

D.绿地率

E.建设项目与城市道路的距离

【答案】：ACD

40、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A