项目总角色定位与能力提升课件

项目总角色定位

与核心能力提升2017年6月项目总角色定位

与核心能力提升2017年6月1目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角2先说说行业那点事儿先说说行业那点事儿3先说说行业那点事儿先说说行业那点事儿4行业白银时代，并购加剧……突破规模，扩大市场占有率，是房地产企业保有长期生存与发展的战略级目标。提升产品质量提升服务质量加速周转提升利润率突破规模基础支撑中级支撑战略级目标行业白银时代，并购加剧……突破规模，扩大市场占有率，是房地产企业保有长期生存与发展的战略级目标。先说说行业那点事儿行业白银时代，并购加剧……提升产品质量提升服务质量加速周转提5房地产企业的升级转型已经开始…6大挑战●低成本融资●拿地●去库存●核心竞争力●转型跨界●资产保值增值向产业转型

向金融转型

向服务转型开发商转型为基于泛地产的服务商开发商转型为金融机构或者资产运营商客户转型为用户/投资者/股东泛房地产多元化房地产企业的升级转型已经开始…6大挑战●低成本融资●拿地6对房地产企业而言的5大挑战12345战略挑战产品挑战团队挑战模式挑战管理挑战对房地产企业而言的5大挑战12345战略挑战产品挑战团队挑战7

房企升级转型方向选择变革时期的文化再造【建立优胜劣汰文化、激发内部创业，二次创业情怀】变革时期的组织优化【架构、边界、激励】变革时期的知识储备变革时期的员工职业发展变革时期的效能提升、人力规划方案【储备与优化】12345变革时期，房地产企业常见问题与对策战略布局和商业模式房企升级变革时期的文化再造变革时期的组织优化变革时期的知识8白银时代下对地产企业项目总角色定位的挑战管理挑战思维挑战效能管理提升经营视角战略视角全局视角精益化管理提升白银时代下对地产企业项目总角色定位的挑战管理思维效能管理提升9运营能力管理能力产品服务经营性成果产量【数量、质量、速度、客户满意度】结果能力组织效能产品力（产品体系/产品创造能力服务力（服务体系/服务能力）运营体系组织战略人力资本组织管控演变组织效能提升是系统工程人才全面提升文化升级运营能力产品服务经营性成果产10目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角11地产企业项目总经理的角色与核心定位？决策者vs执行者对内vs对外内部：外部：？？？地产企业项目总经理的角色与核心定位？决策者vs执行者对内12项目总胜任力模型框架工程项目经理项目经理项目总战略创新运营、统筹♥♥创新视野♥管理维度领导力♥♥♥管理♥♥♥♥♥♥♥♥♥三大素养公关沟通♥♥♥♥人力♥♥♥♥财务♥♥♥专业把控设计/成本/营销等其他♥♥♥♥♥工程♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥项目总胜任力模型框架工程项目经理项目经理项目总战略运营、统筹13项目公司开发设计工程营销职能管理型矩阵式管理型开发设计工程营销开发设计工程营销项目部项目管理型项目部职责分工优点适用范围缺点根据对项目的授权程度，房地产企业的组织结构大约有以下三类：项目总定位项目公司开发设计工程营销职能管理型矩阵式管理型开发设计工程营14项目总经理素描1、请每组阐述项目总的职责有哪些？项目总定位与使命是什么？2、在实现2017年的经营目标过程中，项目总要做哪些事？要关注哪些事？项目总经理素描15行业洞察战略发展经营布局变革创新3142显性使命：

效益、效率、风险把控隐性使命：

1、支撑企业的战略及盈利模式2、提升企业品牌

3、优化企业业务及管理模式4、提升企业能力及资源

地产企业项目总经理的使命视野思维模式训练行业洞察战略发展经营布局变革创新3142显性使命：地产企业项16专业条线总经理项目总经理角色定位战略要求能力要求工作界面管理者综合/经营管理者专业支撑单项目运作，实现项目经营目标强专业能力+管理能力专业能力+经营意识+强管理能力单条线单项目/多条线项目总与专业总监的角色互补与配合专业条线总经理项目总经理角色定位战略要求能力要求工作界面管理17城市Ａ项目１项目２城市边缘１００亩４.5的容积率城市远郊4００亩１.０的容积率讨论问题：1、项目1、项目2的定位是什么？2、如何体现经营思想？如何决策？3、如何体现项目上的各专业的互动与综合？4、品质、进度、成本如何取舍？5、对项目1、2的考核指标及权重？6、项目总、运营总、（专业）职能总、总经理的差异？基于项目总体目标的协同管理城市Ａ项目１项目２城市边缘城市远郊讨论问题：基于项目总体目标18不同管控模型下，项目总的能力要求不同职能式矩阵式项目公司式项目总定位、职责、贡献、考核要求不同管控模型下，项目总的能力要求不同职能式矩阵式项目公司式项19目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角20项目总经理的核心素质与能力要求1、请每组画出并阐释最优秀的项目总经理的画像（漫画）。2、请每组阐释项目总经理的核心素质与能力要求有哪些？项目总经理的核心素质与能力要求1、请每组画出并阐释最优秀的项21项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合22信仰、信念、价值观性格特质、生活模式与品质（热爱生活）理想与目标（对目标的执着，使命必达）决策风格（亮剑精神？独裁？霸气？）人际风格（高冷？亲和？）基本素养+领导力经营战略专业管理系统持续系统持续冰山冰山价值观、性格、风格、情商、逻辑、习惯、领导信仰、信念、价值观基本素养+领导力经营战略专业管理系统持续系23项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合24小组讨论：结合项目总定位要求，按照矩阵式、与项目公司制不同的管控模型，分别对应的领导力素质要求。集团公司层面项目公司层面各层级共有领导力素质集团/区域公司层面项目层面各层级共有领导力素质区域公司层面方案一方案二小组讨论：集团公司层面项目公司层面各层级共有领导力素质集团25基于客户的创新彩生活、享家VR-无忧我房人性化的户型设计基于客户的创新彩生活、享家26项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合27杜邦公式=

净资产回报率=

（ROE)净利润净资产=净利润总资产×总资产净资产=净利润×销售收入×总资产销售收入总资产净资产销售利润率×资产周转率×权益乘数

[即1/(1–资产负债率)]杜邦公式=净资产回报率=净利润=净利润×总资产28龙湖运营高周转的关键措施龙湖运营高周转的关键措施29旭辉：500亿背后的增长逻辑

战略：“三高一低”的核心战略，即“高周转、高品质、高价值、低负债”旭辉去年销售金额653亿，同比增长75%；销售面积约291.6万平方米，同比增长42%；销售均价约人民币1.82万元/平方米，同比增长24%。核心净利润28.2亿元，同比增长28%。“真正的高周转考验的并不只是销售能力，而是基于土地储备、产品结构及系统能力三方面的综合结果。”----林中旭辉：500亿背后的增长逻辑战略：“三高一低”的核心战略，30融创地产如何将高周转落地？1.2.3.4.我们要的是带着品质、带着利润、能控制现金流风险的高周转高周转重要核心与基础：提升的周转项目运营速度和利润率水平，兼顾平衡；保持现金流安全的和适当资金成本的杠杆率周转不好，大量的存货不能变现，会影响公司的发展，降低资金使用效率，为了加强流动性公司只能依靠贷款来解决公司运营问题，巨额的财务费用在侵蚀公司利润的同时也给公司运营带来了巨大的风险和挑战。决定项目运营周转速度的重要指标：土地储备销售周转率、销售库存量和去化率、股东资金占用融创地产如何将高周转落地？1.2.3.4.我们要的是带着品质31运营体系的三个层级公司层面战略层面项目层面运营体系的三个层级公司层面战略层面项目层面32项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合33·34·利润贡献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）132对项目总专业维度考察·34·利润贡献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程项对项目总专业维度考察对项目总专业维度考察35产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划投资决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段关键任务清单小组讨论：分组完成关键任务清单产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务36复盘工具鱼骨图脑图因果回路图头脑风暴团队列名法世界咖啡Whatif分析法冰山模型复盘不是总结总结-静止跳跃的复盘-动态延续的系统性思维：宽度\深度\动态复盘工具鱼骨图头脑风暴Whatif分析法复盘不是总结总结37显性成果隐性成果复盘成果掌握复盘技术提高领导力，提高团队执行力构建学习型组织文化快速迭代，提高组织学习和创新能力开发价值树各关键点上经验沉淀传承开发过程中出现的关键问题提出解决方案和工作建议，吸取教训、避免重复犯错团队组织经验问题显性成果复盘成果掌握复盘技术提高领导力，提高团队执行力构建学38项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合39战略思维经营思维管理思维人力思维向上管理向下管理平行管理对外管理对内管理共赢伙伴协调项目总的五向管理战略思维经营思维管理思维人力思维向上管理向下管理平行管理对外40成为优秀的团队教练讨论：1、请讨论项目总经理与部门职能总的管理差异，并列出最主要的1-3项？2、目前项目团队管理困惑是什么？成为优秀的团队教练讨论：41外部管理--合作共赢伙伴视角

基于“目标”与“贡献”ABCD资源管理乙方管理政府机构外部冲突外部管理--合作共赢伙伴视角基于“目标”ABCD资源42业务视角人力资源视角选人--胜任条件和要求是人力部编写的，按照标准筛选给我们就OK。--这么久都见不到候选人，这人力真不给力！--用牛人！我觉得这人专业挺牛，咱们就缺这样的人！我要录用他。--单独面试；太忙，经常延迟…选人--用人与胜任能力是业务部门和人力部门的双职责。符合公司现状兼顾未来发展的胜任要求--boss直聘。用朋友圈一起搜寻效率更高！--高专业度≠高团队融合。素养、潜质同样重要，同时考虑团队成员之间的匹配。--招聘面试宝典。用共同的语言联合面试，保证考察标准一致，结果趋同。项目总经理的人力资源管理业务视角人力资源视角选人选人项目总经理的人力资源管理43招聘面试宝典序号维度区分面试问题考察要点1之前工作的岗位与职责介绍？2对我们公司了解多少？3为什么要离开目前的公司？4有什么业余爱好？5最近在看什么书？6在选择新工作时最重要的考虑因素是什么？7为什么选择我们公司？8谈一次失败的经历？或说下自身的缺点。9谈谈家庭情况。10您之前所在的团队是这样的氛围？您留恋什么？要提升什么？招聘面试宝典序号维度区分面试问题考察要点1之前工作的岗位与职44业务视角人力资源视角育人--没时间。项目上忙的脚朝天，哪有时间做培训？--没思路。人力部不是全年有培训计划，按照做就好了！--没条件。一个萝卜一个坑，怎么做人才培养？--没方法。人员管理哪有什么难的，胡萝卜加大棒。育人--在岗锻炼是最好的培养方式，工作中考察、工作中辅导，工作中成长--区分团队成员，按照人才盘点的九宫格使用工具做相应的培养策略！--实战沙盘是最好的培养方式。结合项目进展，分阶段分主题策划，实景沙盘推演，提升工作技能。业务视角人力资源视角育人育人45业务视角人力资源视角识人用人--忙闲不均，好用的人越干越多，经常加班逐渐有怨言。该如何处理？--如何让有短板的员工有所作为？--评估为难。绩效考核越来越流于形式。识人用人--合理分配工作，不能压死“骆驼”。人员能力不足需要转岗培训或淘汰。--用人所长，发挥优势。--评估公正客观，严格区分团队中的优秀员工和绩效一般的员工，是对高绩效员工的尊重。--了解困难或背景，针对性解决。业务视角人力资源视角识人用人识人用人46人事匹配心态能力过程结果数量结构质量与人打交道的能力选事做事的能力自我管理能力向上沟通能力向下沟通能力平行沟通能力方向感思考能力规划能力执行能力纠偏能力评估总结能力基于战略、文化、目标的匹配匹配按序匹配匹配事前规划事中控制事后总结价值观思维模式性格人事人事匹配心态能力过程结果数量结构质量与人打交道的能力选事做事47净资产回报率ROE=销售利润率×总资产周转率×杠杆系数人才类型利润型人才（研究、创新）现金流型性人才（快、执行力）杠杆型人才（整合运作）用经营视角，识别人才，选用人才基于项目定位下人才结构比例？？？净资产回报率ROE=销售利润率×总资产周转率×48业务视角人力资源视角留人--薪酬没有竞争力--项目发展尾声--项目位于郊区，上下班太不方便。留人--建立彼此欣赏、互相赞赏的团队氛围--了解团队成员的心里诉求以及沟通方式，针对性激励--给与下属成长的机会，做一位能扛事、能担当的领导。--胡萝卜+大棒--志同道合/事业合伙人业务视角人力资源视角留人留人49项目总经理的核心素质与能力要求领导力引领变革基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘经营能力对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力引领变革管理能力外部合作50目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角51515352545556070102030405065探索期建立期职业稳定期衰退期职业生涯周期515352545556070102030405065探索期52团结力沟通力创新力信任

=效率*成本

结果=（战略*执行）信任持续力无障碍“五向”沟通关注人性（90后）创新视角（互联网思维模式）建立鼓励创新的机制持续学习、自我突破能力知识储备，建立支持体系四力：

助力项目总事业（团队）成功团结力沟通力创新力信任=效率*成本持续力无障碍“五53建立个人品牌：了解个人优势，扬长避短点从单项目管理向多项目管理线从项目管理向片区管理从项目到职能管理从项目管理到全面管理面项目总经理未来的职业发展规划建立个人品牌：了解个人优势，扬长避短点从单项目管理向多项目管54总部：北京市海淀区北四环西路甲二号电话真HANKS总部：北京市海淀区北四环西路甲二号THANKS55项目总角色定位

与核心能力提升2017年6月项目总角色定位

与核心能力提升2017年6月56目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角57先说说行业那点事儿先说说行业那点事儿58先说说行业那点事儿先说说行业那点事儿59行业白银时代，并购加剧……突破规模，扩大市场占有率，是房地产企业保有长期生存与发展的战略级目标。提升产品质量提升服务质量加速周转提升利润率突破规模基础支撑中级支撑战略级目标行业白银时代，并购加剧……突破规模，扩大市场占有率，是房地产企业保有长期生存与发展的战略级目标。先说说行业那点事儿行业白银时代，并购加剧……提升产品质量提升服务质量加速周转提60房地产企业的升级转型已经开始…6大挑战●低成本融资●拿地●去库存●核心竞争力●转型跨界●资产保值增值向产业转型

向金融转型

向服务转型开发商转型为基于泛地产的服务商开发商转型为金融机构或者资产运营商客户转型为用户/投资者/股东泛房地产多元化房地产企业的升级转型已经开始…6大挑战●低成本融资●拿地61对房地产企业而言的5大挑战12345战略挑战产品挑战团队挑战模式挑战管理挑战对房地产企业而言的5大挑战12345战略挑战产品挑战团队挑战62

房企升级转型方向选择变革时期的文化再造【建立优胜劣汰文化、激发内部创业，二次创业情怀】变革时期的组织优化【架构、边界、激励】变革时期的知识储备变革时期的员工职业发展变革时期的效能提升、人力规划方案【储备与优化】12345变革时期，房地产企业常见问题与对策战略布局和商业模式房企升级变革时期的文化再造变革时期的组织优化变革时期的知识63白银时代下对地产企业项目总角色定位的挑战管理挑战思维挑战效能管理提升经营视角战略视角全局视角精益化管理提升白银时代下对地产企业项目总角色定位的挑战管理思维效能管理提升64运营能力管理能力产品服务经营性成果产量【数量、质量、速度、客户满意度】结果能力组织效能产品力（产品体系/产品创造能力服务力（服务体系/服务能力）运营体系组织战略人力资本组织管控演变组织效能提升是系统工程人才全面提升文化升级运营能力产品服务经营性成果产65目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角66地产企业项目总经理的角色与核心定位？决策者vs执行者对内vs对外内部：外部：？？？地产企业项目总经理的角色与核心定位？决策者vs执行者对内67项目总胜任力模型框架工程项目经理项目经理项目总战略创新运营、统筹♥♥创新视野♥管理维度领导力♥♥♥管理♥♥♥♥♥♥♥♥♥三大素养公关沟通♥♥♥♥人力♥♥♥♥财务♥♥♥专业把控设计/成本/营销等其他♥♥♥♥♥工程♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥项目总胜任力模型框架工程项目经理项目经理项目总战略运营、统筹68项目公司开发设计工程营销职能管理型矩阵式管理型开发设计工程营销开发设计工程营销项目部项目管理型项目部职责分工优点适用范围缺点根据对项目的授权程度，房地产企业的组织结构大约有以下三类：项目总定位项目公司开发设计工程营销职能管理型矩阵式管理型开发设计工程营69项目总经理素描1、请每组阐述项目总的职责有哪些？项目总定位与使命是什么？2、在实现2017年的经营目标过程中，项目总要做哪些事？要关注哪些事？项目总经理素描70行业洞察战略发展经营布局变革创新3142显性使命：

效益、效率、风险把控隐性使命：

1、支撑企业的战略及盈利模式2、提升企业品牌

3、优化企业业务及管理模式4、提升企业能力及资源

地产企业项目总经理的使命视野思维模式训练行业洞察战略发展经营布局变革创新3142显性使命：地产企业项71专业条线总经理项目总经理角色定位战略要求能力要求工作界面管理者综合/经营管理者专业支撑单项目运作，实现项目经营目标强专业能力+管理能力专业能力+经营意识+强管理能力单条线单项目/多条线项目总与专业总监的角色互补与配合专业条线总经理项目总经理角色定位战略要求能力要求工作界面管理72城市Ａ项目１项目２城市边缘１００亩４.5的容积率城市远郊4００亩１.０的容积率讨论问题：1、项目1、项目2的定位是什么？2、如何体现经营思想？如何决策？3、如何体现项目上的各专业的互动与综合？4、品质、进度、成本如何取舍？5、对项目1、2的考核指标及权重？6、项目总、运营总、（专业）职能总、总经理的差异？基于项目总体目标的协同管理城市Ａ项目１项目２城市边缘城市远郊讨论问题：基于项目总体目标73不同管控模型下，项目总的能力要求不同职能式矩阵式项目公司式项目总定位、职责、贡献、考核要求不同管控模型下，项目总的能力要求不同职能式矩阵式项目公司式项74目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角色定位与职责34项目总经理的核心素质与能力要求项目总经理未来的职业发展规划目录12地产行业趋势演变给地产企业项目总带来的挑战项目总的角75项目总经理的核心素质与能力要求1、请每组画出并阐释最优秀的项目总经理的画像（漫画）。2、请每组阐释项目总经理的核心素质与能力要求有哪些？项目总经理的核心素质与能力要求1、请每组画出并阐释最优秀的项76项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合77信仰、信念、价值观性格特质、生活模式与品质（热爱生活）理想与目标（对目标的执着，使命必达）决策风格（亮剑精神？独裁？霸气？）人际风格（高冷？亲和？）基本素养+领导力经营战略专业管理系统持续系统持续冰山冰山价值观、性格、风格、情商、逻辑、习惯、领导信仰、信念、价值观基本素养+领导力经营战略专业管理系统持续系78项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合79小组讨论：结合项目总定位要求，按照矩阵式、与项目公司制不同的管控模型，分别对应的领导力素质要求。集团公司层面项目公司层面各层级共有领导力素质集团/区域公司层面项目层面各层级共有领导力素质区域公司层面方案一方案二小组讨论：集团公司层面项目公司层面各层级共有领导力素质集团80基于客户的创新彩生活、享家VR-无忧我房人性化的户型设计基于客户的创新彩生活、享家81项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合82杜邦公式=

净资产回报率=

（ROE)净利润净资产=净利润总资产×总资产净资产=净利润×销售收入×总资产销售收入总资产净资产销售利润率×资产周转率×权益乘数

[即1/(1–资产负债率)]杜邦公式=净资产回报率=净利润=净利润×总资产83龙湖运营高周转的关键措施龙湖运营高周转的关键措施84旭辉：500亿背后的增长逻辑

战略：“三高一低”的核心战略，即“高周转、高品质、高价值、低负债”旭辉去年销售金额653亿，同比增长75%；销售面积约291.6万平方米，同比增长42%；销售均价约人民币1.82万元/平方米，同比增长24%。核心净利润28.2亿元，同比增长28%。“真正的高周转考验的并不只是销售能力，而是基于土地储备、产品结构及系统能力三方面的综合结果。”----林中旭辉：500亿背后的增长逻辑战略：“三高一低”的核心战略，85融创地产如何将高周转落地？1.2.3.4.我们要的是带着品质、带着利润、能控制现金流风险的高周转高周转重要核心与基础：提升的周转项目运营速度和利润率水平，兼顾平衡；保持现金流安全的和适当资金成本的杠杆率周转不好，大量的存货不能变现，会影响公司的发展，降低资金使用效率，为了加强流动性公司只能依靠贷款来解决公司运营问题，巨额的财务费用在侵蚀公司利润的同时也给公司运营带来了巨大的风险和挑战。决定项目运营周转速度的重要指标：土地储备销售周转率、销售库存量和去化率、股东资金占用融创地产如何将高周转落地？1.2.3.4.我们要的是带着品质86运营体系的三个层级公司层面战略层面项目层面运营体系的三个层级公司层面战略层面项目层面87项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合88·89·利润贡献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）132对项目总专业维度考察·34·利润贡献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程项对项目总专业维度考察对项目总专业维度考察90产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划投资决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段关键任务清单小组讨论：分组完成关键任务清单产品实现过程项目策划建筑设计采购管理工程管理销售管理售后服务91复盘工具鱼骨图脑图因果回路图头脑风暴团队列名法世界咖啡Whatif分析法冰山模型复盘不是总结总结-静止跳跃的复盘-动态延续的系统性思维：宽度\深度\动态复盘工具鱼骨图头脑风暴Whatif分析法复盘不是总结总结92显性成果隐性成果复盘成果掌握复盘技术提高领导力，提高团队执行力构建学习型组织文化快速迭代，提高组织学习和创新能力开发价值树各关键点上经验沉淀传承开发过程中出现的关键问题提出解决方案和工作建议，吸取教训、避免重复犯错团队组织经验问题显性成果复盘成果掌握复盘技术提高领导力，提高团队执行力构建学93项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任传递文化、整合资源优势、协调达成基于客户的创新管理能力外部合作单位管理能力人力资源管理能力地产开发专业能力前期、中期、后期、复盘战略与经营能力战略理解与执行对经营结果负责的能力项目运营效率提升的能力基本素养项目总12345项目总经理的核心素质与能力要求领导力跟随与信任管理能力外部合94战略思维经营思维管理思维人力思维向上管理向下管理平行管理对外管理对内管理共赢伙伴协调项目总的五向管理战略思维经营思维管理思维人力思维向上管理向下管理平行管理对外95成为优秀的团队教练讨论：1、请讨论项目总经理与部门职能总的管理差异，并列出最主要的1-3项？2、目前项目团队管理困惑是什么？成为优秀的团队教练讨论：96外部管理--合作共赢伙伴视角

基于“目标”与“贡献”ABCD资源管理乙方管理政府机构外部冲突外部管理--合作共赢伙伴视角基于“目标”ABCD资源97业务视角人力资源视角选人--胜任条件和要求是人力部编写的，按照标准筛选给我们就OK。--这么久都见不到候选人，这人力真不给力！--用牛人！我觉得这人专业挺牛，咱们就缺这样的人！我要录用他。--单独面试；太忙，经常延迟…选人--用人与胜任能力是业务部门和人力部门的双职责。符合公司现状兼顾未来发展的胜任要求--boss直聘。用朋友圈一起搜寻效率更高！--高专业度≠高团队融合。素养、潜质同样重要，同时考虑团队成员之间的匹配。--招聘面试宝典。用共同的语言联合面试，保证考察标准一致，结果趋同。项目总经理的人力资源管理业务视角人力资源视角选人选人项目总经理的人力资源管理98招聘面试宝典序号维度区分面试问题考察要点1之前工作的岗位与职责介绍？2对我们公司了解多少？3为什么要离开目前的公司？4有什么业余爱好？5最近在看什么书？6在选择新工作时最重要的考虑因素是什么？7为什么选择我们公司？8谈一次失败的经历？或说下自身的缺点。9谈谈家庭情况。10您之前所在的团队是这样的氛围？您留恋什么？要提升什么？招聘面试宝典序号维度区分面试问题考察要点1之前工作的岗位与职99业务视角人力资源视角育人--没时间。项目上忙的脚朝天，哪有时间做培训？--没思路。人力部不是全年有培训计划，按照做就好了！--没条件。一个萝卜一个坑，怎么做人才培养？--没方法。人员管理哪有什么难的，胡萝卜加大棒。育人--在岗锻炼是最好的培养方式，工作中考察、工作中辅导，工作中成长--区分团