高层楼盘典型项目浅析课件

宁波高层楼盘典型项目浅析宁波高层楼盘典型项目浅析项目名称开发商基本资料物业类型容积率绿化率交房标准开盘时间项目状态日湖花园银亿集团高层、独栋别墅、幢写字楼2.235.2%毛坯2006.6.16接近封顶阶段外滩花园银亿集团海景花园雅戈尔高层4.5--精装3000元/平米2005.9.9铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)都市森林雅戈尔高层、小高层、多层1.5248%毛坯2006.4.8已结构封顶（除32F层高接近封顶）国际花园金地集团高层、小高层2.4--毛坯2006.10两期开发、一期尚未结构封顶万达广场大连万达办公、公寓、酒店、商业2.03--毛坯2005.8装修阶段丽园馨都宁波中房高层、小高层、多层2.57--毛坯2004.11入住南苑国际南苑置业高层2.3--精装2005.9主楼未结顶，附楼外立面已完成江北项目凯德置地公寓、写字楼、商业------未开盘--项目名称开发商基本资料物业类型容积率绿化率交房标准开盘时间项（1）基础数据项目位置江北区日湖板块占地面积5.5758m2建筑面积地上122668m2总建筑面积154632m2总容积率2.2绿化率35.2%楼面地价---销售均价8700元/m2开盘时间2006-6-16交房时间2008年5月全面交付（银亿通常是在合同约定期前3个月交房）交房标准毛坯房物业类型8幢高层（18层，顶层跃层），共477户8幢独栋别墅、1幢写字楼项目现状目前正在进行结构施工阶段（接近封顶阶段）开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目——日湖花园（1）基础数据项目位置江北区日湖板块占地面积5.5758m（2）地理位置及基本描述西靠约43.6万平方米的日湖公园；距宁波繁华中心区—三江口、天一广场约3公里集高层湖景住宅、独栋别墅、高端写字楼和主题商业街于一体的复合型社区典型项目——日湖花园（2）地理位置及基本描述西靠约43.6万平方米的日湖公园；距总体规划布局采用坡地式规划。地基填高，比道路高出近2米，并且基本每幢高层都架空，从而形成从别墅到商业再到高层，层层抬高的视野。整体布局时考虑到西面的日湖水景资源，八栋高层呈L型依次排开。1-6号楼配以圆型、半圆型的客厅和弧形飘窗，观湖角度更大，7、8号楼布局相对较差。园林设计缺乏鲜明的主题。（3）规划设计典型项目——日湖花园总体规划布局采用坡地式规划。地基填高，比道路高出近2米，并建筑单体外立面设计时代感强，大量运用玻璃，结合圆形厅、弧形飘窗的设计，线条柔和、品质感强。既取西面的水景资源，又最大限度放大了室内的采光效果。但是从建筑布局来看，日湖在其项目的西侧，而建筑单体没有围绕此核心价值点做相应的角度旋转，仍采用正南正北的设计。没能够最大化该项目的湖景价值，较为可惜。（4）建筑设计典型项目——日湖花园建筑单体外立面设计时代感强，大量运用玻璃，结合圆形厅、弧形（5）项目配套地下车库，完全人车分流。车位配比1:1.5。采用“泛会所”将南面和西面的沿街主题商业（婚庆广场）来代替会所功能。在3层商业楼顶层设有露天游泳池。1-3号，7、8号楼二梯二户，电梯排布类似入户电梯设计；4-6号楼二梯三户。电梯选用“通力”电梯，配置较高，3分钟应急电源。每户配有各自的智能卡，只能到达自己的居住层。每户赠送新风系统和净水系统。典型项目——日湖花园（6）设备配置（5）项目配套地下车库，完全人车分流。车位配比1:1.51-3号楼A1四房两厅两卫183m2A2四房两厅两卫173m2户型设计亮点：电梯排布与智能卡相结合，入户电梯。内部公共活动空间和私隐空间功能划分清晰合理。大面宽弧形落地窗创造180度全视角，配景观卧室/景观客厅；主卧配低窗观景卫生间。南北通透，间间采光。明厨明卫，户内花园。173、

183m292.5m2（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园130-135m2共477户1-3号楼A1四房两厅两卫183m2户型设计4-6号楼通过底层商业连接，二梯三户，三房两厅两卫和两房两厅一卫。其户型设计总体感觉介于1-3号楼和7、8号楼之间。虽然在景观资源的可得性方面明显低于1-3号楼，但也能充分考虑到西向的湖景，而使每户至少拥有一个观景点。功能分区较为清晰。同时房间排布偏好将卧室排在南边，尤其是B2两居室，三间房间均朝南。B2没有设置工作阳台；B3将工作阳台设置在入户花园内，功能混乱。（7）户型特点及配比4-6号楼B1三房两厅两卫135m2B2两房两厅一卫92.5m2B3三房两厅两卫125m2典型项目——日湖花园4-6号楼通过底层商业连接，二梯三户，三房两厅两卫和两房两8号楼D1三房两厅两卫130m27号楼与8号楼户型设计类似，二梯二户，三房二厅二卫。相对1-6号楼，其户型设计较差，没有体现出“首席湖畔五星级豪宅”的品质。将书房设在进门入口处，使得功能分区混杂、不够清晰。并且书房外设置阳台，削弱了其采光效果。工作阳台、餐厅和厨房的排布，没有充分考虑住户的生活路线，不够合理。（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园8号楼D1三房两厅两卫130m2销售现状：目前1-6号楼除2、3层外基本销售完毕，主要在销售7、8号楼。“婚庆广场”商铺采用销售和招商两种方式并用，目前尚未定价。写字楼目前处于内部认购阶段，均价约在7000-8000元/平方米范围内。定价方式：1-6号楼9000元/平方米，十层以上达到11000元/平方米 7、8号楼均价8700/平方米。本项目由开发商自己旗下的“银泰销代”负责销售，基本没做销控，1-8号楼同期推出，从目前销售状况也反映出1-6号楼市场反响较好。特别是92.5平方米的两居室小户型，销售速度很快。业主多为当地的经商人士及政府事业单位的高级工作人员。（8）营销——销售策略及定价典型项目——日湖花园销售现状：（8）营销——销售策略及定价典型项目——日湖花园“首席湖畔五星级豪宅·为品味领袖专业打造”是其宣传口号，围绕此设计了如下卖点：市中心最后一个可以私享的湖外滩过去一点点享受天然氧吧，为家人的健康加冕新豪宅主意·领袖品味生活栋栋朝湖，户户见景国际酒店服务标准·五星级生活礼遇（8）营销——包装宣传

通过《浙江日报》—“宁波楼市”四个版面整版刊登软文及硬文广告主题商业区——“婚庆广场”已投放公交广告相对位置较次的7、8号楼，在宣传上，用图片配上文字“中庭园林·三百米左右无高层建筑”；“上千米皆日湖风光，栋距需以公里计”来弱化其在位置上的劣势。典型项目——日湖花园“首席湖畔五星级豪宅·为品味领袖专业打造”是其宣传口号，售楼处位于项目规划的商业区；两层；室内较为开阔，一二层中庭设计，一层为模型展示区和洽谈区，二层为示范单位展示区。一层销售接待区装修风格、家具排布和选择与其项目定位吻合。（8）营销——现场包装典型项目——日湖花园项目的LOGO、楼书、销售工具等设计较贴切该项目的定位。示范单位的装修技巧性的将一些主要功能区排布朝湖，但与实际房屋朝向不符。售楼处位于项目规划的商业区；两层；室内较为开阔，一二层中庭本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者，多开发高档项目，地块位置较好。L型的整体规划较充分的利用了日湖的湖景资源，体现了其“首席湖畔五星级豪宅”的定位。但在建筑单体的排布上没有能够将稀缺的日湖资源作为其始终如一的开发核心，仍采用正南正北的摆放。建筑外立面设计和品质感较好。户型设计水平参差不齐，7、8号楼户型设计上的欠缺反应出开发商在做“豪宅”方面的把握能力有待提高。营销方面：整体包装效果较好，景观、建筑、及物业管理均聘请国外专业机构担纲。物管及企划销售均为自己的队伍。销售工具、样板间配备齐全。但对销售节奏没有控制，8幢楼全部一期推出，没有将楼盘的整体价值最大化。宣传能够抓住宁波当地的消费心理，既宣传楼盘的尊贵与高品质，也宣传其升值前景。品牌营造方面，采取将企业品牌与项目品牌捆绑宣传，相互促进的方法。（9）综合点评典型项目——日湖花园本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者，多开发高档项目，地块（1）基础数据项目位置宁波江东区三江口东岸，西边紧依奉化江（东南路19-51号、新河路口、琴桥畔）基地面积13200平方米建筑面积60000平方米总容积率4.5绿化率不详楼面地价3114元/平方米物业费4元/平方米●月销售均价17000元/平方米开盘时间2005.9.9交房时间2007.6.8交房标准精装修，3000元/平方物业类型高层(3幢：38层、30层、30层)项目现状铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)开发商宁波雅戈尔置业有限公司

雅戈尔集团的成员企业，创建于1992年，迄今总资产已逾9亿元人民币，开发面积达150万平方米。2005年销售收入13.3亿。开发建设中秉承"以人为本"的理念，凭借准确的市场定位、超前的产品规划设计和优质的物业管理等方面的专业优势，树立了良好的品牌形象，在宁波市拥有较高的知名度和美誉度。

典型项目—海景花园（宁波雅戈尔置业有限公司）（1）基础数据项目位置宁波江东区三江口东岸，西边紧依奉化江基项目位置位于宁波三江口江北区人民路东侧，白沙路西侧，咸宁路南侧，惊驾高架路以北，地块西侧是大于30米宽的城市绿化带，东侧即为甬江及沿河绿化带，南侧约100米为宁波市美术馆与宁波市历史保护步行街休闲区基地面积19400平方米建筑面积300000平方米总容积率1.6绿化率45%楼面地价未知物业费2元/平米*月销售均价10000元/平米开盘时间2005年10月交房时间2006.9.30交房标准公共部分精装修（元/平米）房间内部毛坯物业类型高层（6栋26-32层）项目现状处于内外装修阶段开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目—外滩花园（宁波银亿集团）项目位置位于宁波三江口江北区人民路东侧，白沙路西侧，咸宁路南（2）规划设计：总体平面布局：由6幢点式高层公寓形成两组建筑群，分别布置于地块南侧与地块北侧，并利用点式公寓的体形特点，相互错开，使各幢建筑物之间南北距离拉大，完全避免阳光遮挡问题。江景资源利用：东南面江，较为充分的利用了江景资源，户户面江，厅厅见景。（3）户型配比及特点：三种户型配比较平均两梯三户，共485户；车库配比：1：1户户都有双卧室面江，部分客厅也可欣赏到江景户型设计中十分注重卧室采光与通风，三种房型均有双卧朝南；而客厅朝向则分别向南、西、北。注重主人私密空间：三套房型书房均与客厅相对分离，动静空间得以有效区分（2）规划设计：（3）户型配比及特点：F户型：约195M2四室二厅二卫对卧室和厅的采光都很注重，双卧和客厅均朝南，均可欣赏到江景南北通透，分别表现在两厅、双卧、主卧和书房均通透，采光通风绝佳双明卫，采光通风较好非明厨，不过厨房正对入口，与起居室和卧室有效分离A户型：约173M2四室二厅二卫双明卫，采光通风较好注重卧室采光与通风，双卧朝南面江，且南北通透不是很重视厅的采光和通透，客厅朝北，且餐厅与卫生间相对F户型：约195M2四室二厅二卫A户型：约173M2四室二厅（4）营销情况：销售现状：截止到2006年10月15日，485套房源已售掉450多套，占93.8%，其中150平米剩余较少，集中于近邻江的1、3、5号楼。其他两种房型各剩余10多套。销售对象：本地生意人，在外做生意偶尔回宁波与父母同住者；基本都是自住客。营销理念：（4）营销情况：(2)规划设计建筑造型刚毅简约，体块之间强调相互穿插咬合，整体曲线流畅生动。建筑外立面：天然金色花岗岩石材每户外窗：美国驻华大使馆指定使用的德式实木窗地处三江口东岸，紧靠奉化江，地理位置优越，注重外墙、地面、门窗等细节和材质的选择3幢高层建筑沿江一字排开，户户可观江景，西北朝向，既取奉化江景，又能观三江口风景。豪华裙房屋顶露天泳池、高速入户电梯小区豪华会所功能设施齐全：壁球馆、商务中心、球房、桥牌室、酒吧、桌球房、咖啡吧、健身中心、儿童游戏房、赏书阁配有1:2的停车库产品类型不丰富，无小户型，均是大户型，

292平方米起步，平均300多平方米典型项目—海景花园（宁波雅戈尔置业有限公司）(2)规划设计建筑造型刚毅简约，体块之间强调相互穿插咬（3）户型特点三梯两户、两梯两户；共186户，配1:2停车库

多种户型，但均为大户型，平均300平方米客厅以西北朝向为主，户户可以观江景，且每户朝东南餐厅带特大阳台，两厅通透，采光好。次卧（书房）和客房与客厅同朝向，可享受江景；而主卧朝东南布置，未考虑主卧观江景的价值。卧室均按套房设计，无公共卫生间，设置奢华但不尽合理。户型及其配比：1号楼（38层）房型特点（户型如图）典型项目—海景花园（3）户型特点三梯两户、两梯两户；共186户，配1:2停卫生间集中布置在入门处，有利于净污的区分。次卧和客房与客厅同朝向，可享受江景；主卧同样朝东南，采光较好，但未考虑观江景的价值。厨房不是明厨，采光不够，设计带公共卫生间，也不是明卫。整体布局奢华但不尽合理2、3号楼（30层）房型特点2、3号楼房与1号房朝向与布局基本一致，客厅以西北朝向为主，户户可以观江

景，每户朝东南餐厅带特大阳台，两厅通透，采光好。

房型：5室2厅4卫1厨292m2

5室2厅3卫1厨298m2

4室2厅3卫1厨292m2典型项目—海景花园卫生间集中布置在入门处，有利于净污的区分。2、3号楼（30（5）营销情况销售状况：目前销售率达84%，剩余30多套，均是292平方米的单元均价17000元/m2，创造了宁波公寓类产品的天价销售对象：政府官员、私营企业主、证券金融从业人员、高级企业管理人员、香港客商等

销售方式：1.没有请专业代理公司代理销售，开发商自行销售2.外销，曾以“宁波第一豪宅”到香港进行连续三天的楼盘推介，并有数套当场成交。豪华精装修，价格3000元/平方米

主要装修用材情况：卫生间洁具：有“德国卫浴国宝”之誉的汉斯格雅

厨卫：德国派德高阿立斯顿系列空调：户式中央空调地板：重蚁木地板（4）装修情况典型项目—海景花园（5）营销情况销售状况：目前销售率达84%，剩余30多套（6）综合点评地理位置优越，既取奉化江又能观三江口风景，附近10分钟车程辐射范围即为宁波最为繁华生活娱乐休闲区域。规划设计方面：沿江一字排开，西北朝向，充分利用丰富的江景资源，户户可观江景。小区配套方面：配豪华中心会所，功能设施完善，采用VIP会员制，充分保障住客私人专享。拥有裙房屋顶露天泳池。产品理念方面：定位高端产品，用材高档，装修豪华；注重外墙、门窗等细节和材质的选择。户型：无小户型，均为大户型，平均300多平方米，设置奢华但不尽合理开发商整合各领域专家提供服务：园林景观设计：新加坡雅克物业顾问：第一太平戴维斯典型项目—海景花园（6）综合点评地理位置优越，既取奉化江又能观三江口风景，附近典型项目—都市森林（雅戈尔）项目位置鄞州区南临四明路，西依规划宁南北路，“万达广场”对面基地面积

17.5万平米建筑面积26.56万平米总容积率1.52绿化率48%

楼面地价2439元/平方米物业费高层：1.6小高层：1.2销售均价6600元/平方米开盘时间2006.4.8交房时间---交房标准毛坯物业类型3幢32F、5幢18F高层，4幢11F、8幢9F小高层及3幢多层组成，另还包括3幢4、5F的办公用房（不对外销售）及商铺。总套数：1157项目现状已结构封顶

（除32层高的高层未结构封顶，尚差约7%工程量）开发商宁波雅戈尔置业有限公司

其他建筑设计：美国海普（hoop）建筑设计咨询有限公司景观设计：北林苑视觉表现：浙江中原物业顾问有限公司.创意工作室物业顾问：第一太平戴维斯全程策划：宁波中原物业顾问有限公司物业管理：建国物业典型项目—都市森林（雅戈尔）项目位置鄞州区基地面积17(2)规划设计建筑以高层、小高层为主，S型主干道串起四大组团；规划自然生态化园林景观：规划“森林、湖泊、湿地公园”

引进社区湿地公园、人工湖“湖泊”乔木、灌木、花卉等相互搭配为主的森林绿化社区配套丰富：豪华多功能会所、森林泳池、室外国际标准灯光网球场、室内运动馆、健身中心、明星级幼儿园等设施，配1:1停车位，地下车库建筑外墙均采用高品质罗马牌面砖（除32层的高层外墙用涂料），建筑外窗采用品牌塑钢窗；点式与板式住宅行列结合布置，丰富层叠的视觉效果，公园景观渗透到整个居住区，欧式情调的设计风格；(2)规划设计建筑以高层、小高层为主，S型主干道串起四大（3）户型特点主力户型及配比：高层：均是4房2厅（157-200M2）小高层、多层：3房2厅（103-133M2）

公共和私人区域划分合理，动静互不干扰；

进门玄关设计，居家更有私密性；明厨明卫，采光较好。户型A：

客厅、主卧及书房朝南；客厅大面宽落地窗；

双阳台设计：独立书房、餐厅连观景阳台；

公共卫生间离公共活动区较远，不尽合理。户型B：

客厅、两房朝南；主卧套间设计；

双阳台设计：客厅、宽敞餐厅连景观阳台；两厅联体，南北通透；户型H1：

三房朝南；主卧带特大景观阳台；

客厅朝北，北面全落地窗设计，采光充足；户型G2：

客厅、两房朝南；主卧套间设计；

双阳台设计：客厅、厨房连景观阳台；（3）户型特点主力户型及配比：公共和私人区域划分合理，动（4）营销情况销售情况：销售节奏：一期2006年4月推出：住宅710套（多层、9F小高层、11F与18F高层），商铺44套；二期2006年5月推出：住宅354套（9F小高层162套、32F高层192套）25#楼18F尚未推出，总套数93户（估计）

销售均价：一期7039.92元/平方米，二期小高层：7460.06元/平方米，32F高层：7717.34元/平方米；销售率：80%，剩余户型：4房2厅（160-200M2）居多，3房2厅（103-130M2）销售对象：事业有成的中产阶级如：私营企业主、老板、高级企业管理人员营销推广：曾经运用的报纸媒介与广告语（部分资料）：4月12日：宁波晚报A241P“市中心林湖湿地豪庭”5月25日：宁波晚报A241P“观澜阁组团盛大公开”6月2日：宁波日报头版通栏“热销来自对品质的追求”6月9日：东南商报头版1/2P“热销来自对品质的追求”5月31日：现代金报T2版1P“热销来自对品质的追求”6月1日：东南商报A20版1P“热销来自对品质的追求”6月20日：东南商报A24版1P“观澜阁城市中心的豪景阔宅”（4）营销情况销售情况：（5）综合点评地理位置优越：地处鄞县中心区核心地段，与万达广场临街相望（仅50米）；周边繁华的商业配套：“沃尔玛”超市、国际影院、美食广场、鄞州第二医院、华贸外国语学院等。规划设计方面：欧式情调的设计风格，规划紧扣“森林、湖泊、湿地公园、城市中心”四大核心居住理念；动静合理的景观区分；点式与板式住宅行列结合布置，丰富层叠的视觉效果；但建筑体布局未充分利用湖泊景观资源。社区配套方面：完善的社区配套，为社区居住者提供五星级生活享受，如配设豪华多功能会所、森林泳池、室外国际标准灯光网球场等产品理念方面：注重打造居住品质，地段、空间及景观，三大要素体现“都市森林”对居住品质的追求；注重社区配套、产品细节，地段、卓越的空间营造及汇集森林、湖泊、湿地的豪华景致，奠定市中心林湖湿地豪庭典范地位。户型特点：高层均是4房2厅（160-200M2），小高层、多层：3房2厅（103-133M2），双景观阳台及大面宽落地窗设计，采光充足，景观视野开阔。（5）综合点评地理位置优越：地处鄞县中心区核心地段，与万达广（1）基础数据典型项目—国际花园（金地上海地产宁波公司）项目位置鄞州区鄞州大道以南，宁江公路以东，鄞州区府西则基地面积67348平方米（约101亩）建筑面积163000平米总容积率2.4绿化率不祥楼面地价1673元/平米物业费不祥销售均价估计7000元/平米开盘时间2006.10交房时间---交房标准毛坯物业类型（8幢）高层、小高层项目现状分两期开发、一期尚未结构封顶

开发商金地集团宁波金地国际花园为金地集团在宁波的第一个项目（1）基础数据典型项目—国际花园（金地上海地产宁波公司）项(2)规划设计建筑设计：简约、洗练、纯粹的现代主义风格建筑围合布局，构建院落环境：8幢高层行列式围合排布，中央规划近一万平方米社区中央森林谷地，独栋间拥景观庭院

每两栋独拥酒店式泛会所大堂、奢华连廊：

大堂：650平米、9米高酒店式泛会所大堂连廊：600平米、50米长、空调室内奢华的连廊三重景观庭院，独创前庭后院空中花园户型

一是：特大中央景观庭院二是：两栋间情景庭院三是：每户前庭后院空中花园英式贵族教育服务：联合英国NordAnglia教育集团引进英式幼儿园社区配套：酒店化英式管家服务：全国三甲金地物业管理公司提供酒店化英式管家服务国际会所、恒温游泳池(2)规划设计建筑设计：简约、洗练、纯粹的现代主义风格（3）户型特点主力套型：135-160平方，3房2厅、4房2厅

户型比例（资料未全暂时未算）空间布局合理，客厅朝南，大面宽设计，采光较好；主卧套房设计，方向朝南，采光通风较好；“前庭后院”的“特大景观庭院布局；专设工作阳台。厨房离入门口较近有利于净污的区分；均是明卫明厨；公共和私人区域划分合理，动静分离，私密性较更好。（3）户型特点主力套型：135-160平方，3房2厅、4房营销定位：宁波讲求生活品质的国际精英阶层、高尚人士，如一些政府官员、金融界、外贸领域的私营业主、高校教师以及创意界人士等等（4）营销情况销售情况：2006年10月中旬左右开盘,10月14日样本间开放，目前尚未开盘营销定位：（4）营销情况销售情况：2006年10月中（5）综合点评地理位置优越：地处鄞州新城核心，北依鄞县大道，区政府旁，邻鄞州公园，且周边有成熟高教园区；距宁波栎社国际机场15分钟车程。规划设计方面：建筑行列围合布局，构建三重景观庭院，独创前庭后院空中花园户型。每两栋独拥酒店式泛会所大堂、奢华连廊社区配套方面：营造高品质住宅享受，配设酒店化英式管家服务、国际会所、恒温游泳池，引进英式幼儿园产品理念方面：定位高端产品，秉承“科学筑家”的地产开发理念，营造宁波真正的国际生活社区；户型特点：135-160平方，3房2厅、4房2厅；将TOWNHOUSE建筑手法引入高层建筑，即身居半空仍然能有“前庭后院”的享受。整体点评：金地国际花园客户定位为宁波讲求生活品质的国际精英阶层，通过国际化的建筑设计与功能配置，营造国际人文氛围。（5）综合点评地理位置优越：地处鄞州新城核心，北依鄞县大道，典型项目—宁波万达广场（1）基础数据项目位置鄞州中心核心区基地面积（平方米）21.09万建筑面积（平方米）国际购物中心：26万国际商务酒店：9万公寓：12.7万总容积率2.03绿化率不详楼面地价2000（估，住宅部分）销售均价7500元/平方米（住宅）物业费2.5元/平方米·月开盘时间2005.8交房/开业时间商业：06年12月开业公寓：预计07年6月交付交房标准毛坯物业类型办公、公寓、酒店、商业项目现状装修阶段开发商大连万达集团·宁波万达置业有限公司，致力于商业地产的开发，在全国二十多个城市有万达的产品，该项目是万达集团进驻宁波后第一个项目典型项目—宁波万达广场（1）基础数据项目位置鄞州中心核心区基国际购物中心位于项目西北，总建筑面积近26万平方米。本区包含高度不同的七个单体建筑和联系这七个单体的主体两层、局部三层的商业步行街。国际商务酒店位于项目东北，地上总建筑面积超过9万平方米。城市公寓位于项目南面，由四栋点式和两栋板式32层高层建筑组成，公寓部分面积约12.5万平方米。地下一层停车场。（2）规划设计典型项目—万达广场国际购物中心位于项目西北，总建筑面积近26万平方米。本区包含聘请了澳洲皇家建筑大师设计，后现代主义的建筑风格，解构主义的现代雕塑，艺术主义园林，水系较多，整个广场设计主题鲜明，节奏明快，与商业商务环境相匹配建筑依水而筑，立面简洁明快，配以大面积的落地玻璃窗，体现出时尚和现代。社区入口的大门，具有现代雕塑的感觉，显示出公寓的雅致大气典型项目—万达广场聘请了澳洲皇家建筑大师设计，后现代主义的建筑风格，解构主义的户型设计特点：二梯四户，两种户型空间布局合理，厨房、卫生间集中布置在入门口有利于净污的区分均是明卫明厨，采光通风较好J房公共和私人区域划分合理，动静互不干扰，私密性较I房更好（3）户型配比及特点I：二房二厅一卫99m2J：三房二厅二卫121m2户型配比：塔楼4幢二梯四户板楼2幢二梯二户共956户典型项目—万达广场户型设计特点：（3）户型配比及特点I：二房二厅一卫99m2户型设计特点：二梯二户，多种户型，以大户型为主房间与客厅朝向都尽量朝南布置，但房间和厅进深较大，对采光造成一定影响主卧的卫生间为暗室，影响舒适度次卧虽朝南，但位置不佳，不利于安静，同时离卫生间较远，对起居造成一定影响。B1厨房离门口较远，不利于净污的分离E2：三房二厅二卫138m2B1：三房二厅二卫157m2典型项目—万达广场户型设计特点：主卧的卫生间为暗室，影响舒适度E2：三房二厅二（4）技术亮点数字生活：提供家电远程只能遥控系统平台，一卡通智能化物管体系。可以通过办公室电脑开启家中空调、电饭煲，查询家中情况等等。厚板无梁结构：方便空间的自由组合。降层减压系统：免除底层水压过大。同层排水：免除上层污水排水声的干扰。整体保温系统：有效的保持室内温度，节能降耗。双层中空镀膜Low-e玻璃：较高的可见光、太阳能透过率；极高的红外线反射率，优良的隔热性能，有效地降低暖气能耗；同时能有效避免了“光污染”的危害。典型项目—万达广场（4）技术亮点数字生活：提供家电远程只能遥控系统平台，一卡通（5）营销销售现状：据了解，该项目目前房源所剩不多，售楼处楼书已分发一空。销售对象：投资客、鄞州地区的公务员、私人企业主、部分外籍人士。营销理念：HOPSCA概念，营造高度便捷的现代家居生活理念，节约时间成本；增值蓝筹概念，吸引投资客；以设计、配套、服务、技术、业主和品牌六大国际化特色，拉动人们对这一产品的心理预期。附：HOPSCA：H指酒店（HOTEL）、O指办公（OFFICE）、P指停车场（PARKING）、S指购物中心（SHOPPINGMALL）、C指休闲空间（CONVENTION）、A指高级公寓（APARTMENT），这种有机建筑综合体，是当今世界国际大都市主流的建筑规划理念。典型项目—万达广场（5）营销销售现状：附：典型项目—万达广场（6）综合点评景观设计：该建筑、园林、水系体现出明快、简洁、现代的特色，与整个万达广场形象相匹配。小区配套：由于处在万达商业广场、酒店式公寓附近，购物休闲娱乐办公都非常便利，会所放在酒店内，节约了管理成本。产品定位：万达公寓有着明确的市场定位（公务员、私企主、投资客等），可以推测出，万达对宁波市场有过细致深入的了解。销售理念：万达不仅仅单一的售卖产品，而是注重产品理念的引导，如HOPSCA理念、增值蓝筹概念。经营模式：宁波万达广场是万达迄今为止开发的最大规模的城市综合体，以公寓楼的销售迅速回笼资金，以商业地产的出租来着眼于长期的投资回报。同时，商铺采用只租不售的方式，统一经营管理，着眼于未来，这对该地区商圈的培育，人气的聚集，物业的升值能起到积极的作用全程控制：从规划设计的方案、建筑材料的采用、建筑技术的运用、营销和物业管理来看，宁波万达在这个项目中做的比较细致，力求成为宁波的新地标。典型项目—万达广场（6）综合点评景观设计：该建筑、园林、水系体现出明快、简洁、典型项目—宁波丽园馨都（1）基础数据项目位置海曙区东至环城西路,西至丽园北路,南至联丰路,北至蓝天路基地面积（平方米）68034建筑面积（平方米）17.5万总容积率2.57绿化率楼面地价销售均价6500物业费小高层1.2；高层1.6开盘时间2004.11交房时间交房标准毛坯物业类型2幢多层、7幢小高层、7幢高层共864套项目现状入住开发商宁波中房置业股份有限公司，其前身中国房地产开发宁波公司创立于1984年，是国家一级城市综合开发企业典型项目—宁波丽园馨都（1）基础数据项目位置海曙区东至环城西丽园馨都位于丽园北路以东，蓝天路以南。其周围已形成了宁波市最大的住宅群，建成了非常完善的城市基础设施。购物：好又多超市、农工商超市、三江超市、白云农贸市场、联丰农贸市场医院：妇儿医院、白云医院、同济门诊宾馆：金星宾馆、宏通苑宾馆办公商业：丽园尚都其他：各大商业银行网点、幼儿园、小学、中学均在附近，相邻8000平方米的街区公园（2）周边配套丽园馨都位于丽园北路以东，蓝天路以南。其周围已形成了宁波市最（3）规划设计由北方-汉沙杨设计公司担纲“丽园馨都”的规划设计，在规划设计方案中，贯彻“街区”理念和“以人为本”的理念。在宁波率先引入街区化住宅的开发理念，打破传统的封闭式小区，将居住区内外的“气脉”沟通起来，用线性规划来营造一种开放、沟通的环境场所和景观街道，通过街道和场所为居住者提供一种交互体验。摒弃住宅和商业的混杂，向人们提供一种安静的纯居住环境，只保留咖啡馆、鲜花店、书店等少数商业。另外，公司将不远处的城市公园纳入到街区生活范围内，通过规划水街、街区公民广场等“五街三场所一公园”为住家提供各种交流平台，满足各种生活体验。依靠靠近环城西路的那块商业办公用地，做成街区式的商业，底下两层布置商业街，上面则建写字楼。这样摒弃以往小区内所做的单一、封闭、浪费的公共设施和会所空间，实现真正的街区“泛会所”功能。（3）规划设计由北方-汉沙杨设计公司担纲“丽园馨都”的规划设（4）户型配比及特点户型设计特点：客厅与其它房间做了有效区隔，动静分离，且保证的房间的私密性明卫明厨，且布置妥当每个卧市都配有转角阳台，增强了室内采光、观景效果（4）户型配比及特点户型设计特点：户型设计特点：客厅与其它房间相隔开，增强了私密性明卫明厨，且布置妥当转角窗台或凸窗的布置增强的观景、采光效果户型设计特点：户型设计特点：D型房的厅南北通透明卫明厨，且布置妥当房间与厅动静分离，且房间私密性较好一房间朝北，稍显不足户型设计特点：房间与厅动静分离，且房间私密性较好（5）营销销售现状：该项目864套已销售了780套（截止06年10月10日），约90%，已处尾盘状态，剩余84套房源中丽园馨都第2幢占有73套（共196套），且大部分属于57平米的小户型，从中可以看出该项目57平米的小户型处于滞销状态，没有得到市场的认可销售对象：由于物业类型、房型、面积多样，销售对象也比较宽泛营销理念：提出“街区，让生活更美好”的口号。通过这种宣传，把街区生活环境和生活态度介绍给广大的消费层，获得了市场和同行的认可

（5）营销销售现状：（6）综合点评区位环境：本楼盘处于宁波联丰大社区，它是目前宁波最大的居住社区,周围配套齐全，属于宁波最成熟的居住区之一规划理念：根据“街区”这样一种总体开发理念，在策划方案里，宁波中房是把两块地作为有机的整体来对待的，在把握整体方向的前提下，把这种理念分别贯彻到两个项目中去，最大程度地还原出这种“街区”的本来面貌。商业及会所：为保证居住区必须的商务休闲会所、各种健身娱乐设施和一些商业配套项目，同时这又背离街区式住宅的规划理念。依靠丽都尚园的开发做成街区式的商业，底下两层布置商业街，上面则建写字楼。实现真正的街区“泛会所”功能。这样即可以满足住宅区的功能需求，又可以实现城市资源的共享化和价值的最大化。营销：从销售情况看，丽园馨都的营销理念是比较正确的，至于57平米的小户型的滞销，可能开发商对这一块的销售没有充分的思想准备。（6）综合点评区位环境：本楼盘处于宁波联丰大社区，它是目前宁项目位置鄞州区天童北路与鄞县大道交界东北侧

基地面积建筑面积15.6万平米总容积率2.3绿化率楼面地价物业费1.6销售均价8500元/平米（单身公寓）6800元/平米（铂金公馆）开盘时间2005.9.23

交房时间---交房标准单身公寓精装铂金公馆毛坯物业类型高层（5A写字楼、SOHO公寓、精装修单身公寓、铂金公馆）1栋主楼4栋附楼（A栋精装修单身公寓及铂金公馆B、C、D栋）项目现状公寓楼B、C、D外立面已完成、单身公寓A栋已结顶，酒店主楼造到20，预计年底结顶开发商宁波南苑置业有限公司其他营销策划：苏州新吉阳房地产经纪有限公司设计：美国ARQ建筑设计公司、上海现代建筑设计公司、新加坡雅克景观设计公司

典型项目—南苑国际（南苑置业有限公司）项目位置鄞州区基地面积建筑面积15.6万平米总容积率2.3园林景观：超大型立体水景园林，户户有水景可赏近40亩集中式立体水景园林，12000平米的小区内湖，引进湖泊专有生态水质维护系统主楼：1栋几何帆形造型，42层168米宁波地标高度集白金五星酒店、5A写字楼、SOHO公寓一体附楼：4栋A栋29层-精装修单身公寓，直通白金五星级酒店B、C、D栋（22、25、29层）-铂金公馆，5.8米挑高酒店式入口大堂，电梯间精装修配1：1.2车库：地下立体车位和地面智能型花园式车位

私家车位设计引入了生态绿化概念(2)规划设计建筑风格：简约、洗练、纯粹的现代主义风格建筑L形布局，宽栋距，构建五位一体建筑群：天然石材的外墙、1.2米宽高级进户钢木门、中空玻璃的高级彩铝合金窗，配专利产品的隐形纱窗，社区配设：内含5星级白金酒店，餐饮娱乐等高档而完备的配套设施每户内配彩色液晶触摸式（可视对讲）智能化物管系统园林景观：超大型立体水景园林，户户有水景可赏主

5A写字楼—

位于主楼6-13层，拥有5A级智能高端设备享受白金五星级酒店提供的全套商务服务。SOHO户型户型1房2厅1厨1卫，45平米左右卧室全落地玻璃幕墙，采光充足超大卫生间，干湿分离，方便赏受现代卫浴设施SOHO公寓—

位于主楼14-18层户型特点：白金五星酒店拥有40亩大型立体水景园林由南苑物业管理有限公司悉心提供白金五星级的管理服务

5A写字楼—

位于主楼6-13层，SOHO户型户型1房2高级铝材无框式中空玻璃窗品牌整体厨具：配燃气灶，脱排油烟机品牌整体卫浴洁具，进口大理石台板，钢化玻璃淋浴房阳台采用景观点抓式透明钢化玻璃板，不锈钢扶手户户安装灯具、品牌冷暖壁挂式空调、电热水器、燃气管安装到户/可视对讲，门禁等智能化系统

精装修单身公寓：A栋29层单身公寓户型户型特点：布局合理，干湿分离，明厨明卫客厅带特大休闲吧朝南设计主卧连三面采光大阳台装修标准：精装修，1000元/平米建筑用材：外墙天然石材贴面、纯剪力墙结构国际品牌高速电梯(2.5米/秒提升速度)一楼厅堂豪华装修，电梯厅精致装修总户数436，主力户型45M2为主产权式“酒店公寓”：税后6%的年返租计划，居住和投资两相宜高级铝材无框式中空玻璃窗品牌整体厨具：配燃气灶，脱排铂金公馆（B22层、C25层、D29层）1挑高5.8米的公寓豪华大堂；顶层跃式户型设计主力户型：3房2厅2卫：160-166平米2房2厅2卫：110-130平米顶层跃式户型设计铂金公馆（B22层、C25层、D29层）主力户型：3房2厅（5）营销情况南苑国际口号：南苑国际,为城市创造价值

销售状况：销售率：90%多，剩：20多套，118平米，160平米开盘当天就成交了309套房子，一个月后，销量就达到了80%以上

销售价格：单身公寓8000元/平米铂金公馆6800元/平米（5）营销情况南苑国际口号：南苑国际,为城市创造价值销典型项目—宁波江北区项目项目案名区域总建筑面积预计完工时间简况宁波江北区项目宁波市江北区225,050平方米2008年高档公寓、甲级办公楼和购物中心。凯德置地这块土地以挂牌形式出让，以人民币10.7亿元的总价成功竞得总占地面积为98413平方米江北区地块。计划用三年的时间对该项目进行开发，该地块被道路分割成5块，其中4块为居住用地，另一块为住宅及商业综合用地。预计将建成含1300多套公寓的小高层及高层的住宅楼和包括约59000平方米商用面积的写字楼和商铺。（1）概况典型项目—宁波江北区项目项目案名区域总建筑面积预计完工时间简项目位置鄞州区东钱湖鄞县大道（原跑马场）基地面积（平方米）224000建筑面积（平方米）158000总容积率0.68绿化率40%楼面地价销售均价5800元/平米一房一价；134万—300万物业费开盘时间06.6.25交房时间交房标准毛坯物业类型别墅，4期开发，共700套，一期232套项目现状开发商中海地产宁波公司典型项目—中海·东湖观邸项目位置鄞州区东钱湖鄞县大道（原跑马场）基地面积22400THANKYOU！中原（中国）地产研究中心2006年9月THANKYOU！中原（中国）地产研究中心宁波高层楼盘典型项目浅析宁波高层楼盘典型项目浅析项目名称开发商基本资料物业类型容积率绿化率交房标准开盘时间项目状态日湖花园银亿集团高层、独栋别墅、幢写字楼2.235.2%毛坯2006.6.16接近封顶阶段外滩花园银亿集团海景花园雅戈尔高层4.5--精装3000元/平米2005.9.9铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)都市森林雅戈尔高层、小高层、多层1.5248%毛坯2006.4.8已结构封顶（除32F层高接近封顶）国际花园金地集团高层、小高层2.4--毛坯2006.10两期开发、一期尚未结构封顶万达广场大连万达办公、公寓、酒店、商业2.03--毛坯2005.8装修阶段丽园馨都宁波中房高层、小高层、多层2.57--毛坯2004.11入住南苑国际南苑置业高层2.3--精装2005.9主楼未结顶，附楼外立面已完成江北项目凯德置地公寓、写字楼、商业------未开盘--项目名称开发商基本资料物业类型容积率绿化率交房标准开盘时间项（1）基础数据项目位置江北区日湖板块占地面积5.5758m2建筑面积地上122668m2总建筑面积154632m2总容积率2.2绿化率35.2%楼面地价---销售均价8700元/m2开盘时间2006-6-16交房时间2008年5月全面交付（银亿通常是在合同约定期前3个月交房）交房标准毛坯房物业类型8幢高层（18层，顶层跃层），共477户8幢独栋别墅、1幢写字楼项目现状目前正在进行结构施工阶段（接近封顶阶段）开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目——日湖花园（1）基础数据项目位置江北区日湖板块占地面积5.5758m（2）地理位置及基本描述西靠约43.6万平方米的日湖公园；距宁波繁华中心区—三江口、天一广场约3公里集高层湖景住宅、独栋别墅、高端写字楼和主题商业街于一体的复合型社区典型项目——日湖花园（2）地理位置及基本描述西靠约43.6万平方米的日湖公园；距总体规划布局采用坡地式规划。地基填高，比道路高出近2米，并且基本每幢高层都架空，从而形成从别墅到商业再到高层，层层抬高的视野。整体布局时考虑到西面的日湖水景资源，八栋高层呈L型依次排开。1-6号楼配以圆型、半圆型的客厅和弧形飘窗，观湖角度更大，7、8号楼布局相对较差。园林设计缺乏鲜明的主题。（3）规划设计典型项目——日湖花园总体规划布局采用坡地式规划。地基填高，比道路高出近2米，并建筑单体外立面设计时代感强，大量运用玻璃，结合圆形厅、弧形飘窗的设计，线条柔和、品质感强。既取西面的水景资源，又最大限度放大了室内的采光效果。但是从建筑布局来看，日湖在其项目的西侧，而建筑单体没有围绕此核心价值点做相应的角度旋转，仍采用正南正北的设计。没能够最大化该项目的湖景价值，较为可惜。（4）建筑设计典型项目——日湖花园建筑单体外立面设计时代感强，大量运用玻璃，结合圆形厅、弧形（5）项目配套地下车库，完全人车分流。车位配比1:1.5。采用“泛会所”将南面和西面的沿街主题商业（婚庆广场）来代替会所功能。在3层商业楼顶层设有露天游泳池。1-3号，7、8号楼二梯二户，电梯排布类似入户电梯设计；4-6号楼二梯三户。电梯选用“通力”电梯，配置较高，3分钟应急电源。每户配有各自的智能卡，只能到达自己的居住层。每户赠送新风系统和净水系统。典型项目——日湖花园（6）设备配置（5）项目配套地下车库，完全人车分流。车位配比1:1.51-3号楼A1四房两厅两卫183m2A2四房两厅两卫173m2户型设计亮点：电梯排布与智能卡相结合，入户电梯。内部公共活动空间和私隐空间功能划分清晰合理。大面宽弧形落地窗创造180度全视角，配景观卧室/景观客厅；主卧配低窗观景卫生间。南北通透，间间采光。明厨明卫，户内花园。173、

183m292.5m2（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园130-135m2共477户1-3号楼A1四房两厅两卫183m2户型设计4-6号楼通过底层商业连接，二梯三户，三房两厅两卫和两房两厅一卫。其户型设计总体感觉介于1-3号楼和7、8号楼之间。虽然在景观资源的可得性方面明显低于1-3号楼，但也能充分考虑到西向的湖景，而使每户至少拥有一个观景点。功能分区较为清晰。同时房间排布偏好将卧室排在南边，尤其是B2两居室，三间房间均朝南。B2没有设置工作阳台；B3将工作阳台设置在入户花园内，功能混乱。（7）户型特点及配比4-6号楼B1三房两厅两卫135m2B2两房两厅一卫92.5m2B3三房两厅两卫125m2典型项目——日湖花园4-6号楼通过底层商业连接，二梯三户，三房两厅两卫和两房两8号楼D1三房两厅两卫130m27号楼与8号楼户型设计类似，二梯二户，三房二厅二卫。相对1-6号楼，其户型设计较差，没有体现出“首席湖畔五星级豪宅”的品质。将书房设在进门入口处，使得功能分区混杂、不够清晰。并且书房外设置阳台，削弱了其采光效果。工作阳台、餐厅和厨房的排布，没有充分考虑住户的生活路线，不够合理。（7）户型特点及配比典型项目——日湖花园8号楼D1三房两厅两卫130m2销售现状：目前1-6号楼除2、3层外基本销售完毕，主要在销售7、8号楼。“婚庆广场”商铺采用销售和招商两种方式并用，目前尚未定价。写字楼目前处于内部认购阶段，均价约在7000-8000元/平方米范围内。定价方式：1-6号楼9000元/平方米，十层以上达到11000元/平方米 7、8号楼均价8700/平方米。本项目由开发商自己旗下的“银泰销代”负责销售，基本没做销控，1-8号楼同期推出，从目前销售状况也反映出1-6号楼市场反响较好。特别是92.5平方米的两居室小户型，销售速度很快。业主多为当地的经商人士及政府事业单位的高级工作人员。（8）营销——销售策略及定价典型项目——日湖花园销售现状：（8）营销——销售策略及定价典型项目——日湖花园“首席湖畔五星级豪宅·为品味领袖专业打造”是其宣传口号，围绕此设计了如下卖点：市中心最后一个可以私享的湖外滩过去一点点享受天然氧吧，为家人的健康加冕新豪宅主意·领袖品味生活栋栋朝湖，户户见景国际酒店服务标准·五星级生活礼遇（8）营销——包装宣传

通过《浙江日报》—“宁波楼市”四个版面整版刊登软文及硬文广告主题商业区——“婚庆广场”已投放公交广告相对位置较次的7、8号楼，在宣传上，用图片配上文字“中庭园林·三百米左右无高层建筑”；“上千米皆日湖风光，栋距需以公里计”来弱化其在位置上的劣势。典型项目——日湖花园“首席湖畔五星级豪宅·为品味领袖专业打造”是其宣传口号，售楼处位于项目规划的商业区；两层；室内较为开阔，一二层中庭设计，一层为模型展示区和洽谈区，二层为示范单位展示区。一层销售接待区装修风格、家具排布和选择与其项目定位吻合。（8）营销——现场包装典型项目——日湖花园项目的LOGO、楼书、销售工具等设计较贴切该项目的定位。示范单位的装修技巧性的将一些主要功能区排布朝湖，但与实际房屋朝向不符。售楼处位于项目规划的商业区；两层；室内较为开阔，一二层中庭本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者，多开发高档项目，地块位置较好。L型的整体规划较充分的利用了日湖的湖景资源，体现了其“首席湖畔五星级豪宅”的定位。但在建筑单体的排布上没有能够将稀缺的日湖资源作为其始终如一的开发核心，仍采用正南正北的摆放。建筑外立面设计和品质感较好。户型设计水平参差不齐，7、8号楼户型设计上的欠缺反应出开发商在做“豪宅”方面的把握能力有待提高。营销方面：整体包装效果较好，景观、建筑、及物业管理均聘请国外专业机构担纲。物管及企划销售均为自己的队伍。销售工具、样板间配备齐全。但对销售节奏没有控制，8幢楼全部一期推出，没有将楼盘的整体价值最大化。宣传能够抓住宁波当地的消费心理，既宣传楼盘的尊贵与高品质，也宣传其升值前景。品牌营造方面，采取将企业品牌与项目品牌捆绑宣传，相互促进的方法。（9）综合点评典型项目——日湖花园本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者，多开发高档项目，地块（1）基础数据项目位置宁波江东区三江口东岸，西边紧依奉化江（东南路19-51号、新河路口、琴桥畔）基地面积13200平方米建筑面积60000平方米总容积率4.5绿化率不详楼面地价3114元/平方米物业费4元/平方米●月销售均价17000元/平方米开盘时间2005.9.9交房时间2007.6.8交房标准精装修，3000元/平方物业类型高层(3幢：38层、30层、30层)项目现状铺设干挂花岗岩外立面(完工程度85%)开发商宁波雅戈尔置业有限公司

雅戈尔集团的成员企业，创建于1992年，迄今总资产已逾9亿元人民币，开发面积达150万平方米。2005年销售收入13.3亿。开发建设中秉承"以人为本"的理念，凭借准确的市场定位、超前的产品规划设计和优质的物业管理等方面的专业优势，树立了良好的品牌形象，在宁波市拥有较高的知名度和美誉度。

典型项目—海景花园（宁波雅戈尔置业有限公司）（1）基础数据项目位置宁波江东区三江口东岸，西边紧依奉化江基项目位置位于宁波三江口江北区人民路东侧，白沙路西侧，咸宁路南侧，惊驾高架路以北，地块西侧是大于30米宽的城市绿化带，东侧即为甬江及沿河绿化带，南侧约100米为宁波市美术馆与宁波市历史保护步行街休闲区基地面积19400平方米建筑面积300000平方米总容积率1.6绿化率45%楼面地价未知物业费2元/平米*月销售均价10000元/平米开盘时间2005年10月交房时间2006.9.30交房标准公共部分精装修（元/平米）房间内部毛坯物业类型高层（6栋26-32层）项目现状处于内外装修阶段开发商宁波银亿集团有限公司始建于1994年，以房地产开发为主业的多元化大型企业集团。旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质的股份制专业房地产开发企业。连续3年上榜中国房地产百强企业，2005年居42位。目前，银亿集团的房地产异地开发项目达20多个，遍及全国10多个大中城市，在建工程总建筑面积200多万平方米，总销售额100多亿元。银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼，总建筑面积300多万平方米，开发规模居宁波市同行前列。典型项目有：“世纪城”、“外滩花园”、“清泉花园”、“日湖花园”。典型项目—外滩花园（宁波银亿集团）项目位置位于宁波三江口江北区人民路东侧，白沙路西侧，咸宁路南（2）规划设计：总体平面布局：由6幢点式高层公寓形成两组建筑群，分别布置于地块南侧与地块北侧，并利用点式公寓的体形特点，相互错开，使各幢建筑物之间南北距离拉大，完全避免阳光遮挡问题。江景资源利用：东南面江，较为充分的利用了江景资源，户户面江，厅厅见景。（3）户型配比及特点：三种户型配比较平均两梯三户，共485户；车库配比：1：1户户都有双卧室面江，部分客厅也可欣赏到江景户型设计中十分注重卧室采光与通风，三种房型均有双卧朝南；而客厅朝向则分别向南、西、北。注重主人私密空间：三套房型书房均与客厅相对分离，动静空间得以有效区分（2）规划设计：（3）户型配比及特点：F户型：约195M2四室二厅二卫对卧室和厅的采光都很注重，双卧和客厅均朝南，均可欣赏到江景南北通透，分别表现在两厅、双卧、主卧和书房均通透，采光通风绝佳双明卫，采光通风较好非明厨，不过厨房正对入口，与起居室和卧室有效分离A户型：约173M2四室二厅二卫双明卫，采光通风较好注重卧室采光与通风，双卧朝南面江，且南北通透不是很重视厅的采光和通透，客厅朝北，且餐厅与卫生间相对F户型：约195M2四室二厅二卫A户型：约173M2四室二厅（4）营销情况：销售现状：截止到2006年10月15日，485套房源已售掉450多套，占93.8%，其中150平米剩余较少，集中于近邻江的1、3、5号楼。其他两种房型各剩余10多套。销售对象：本地生意人，在外做生意偶尔回宁波与父母同住者；基本都是自住客。营销理念：（4）营销情况：(2)规划设计建筑造型刚毅简约，体块之间强调相互穿插咬合，整体曲线流畅生动。建筑外立面：天然金色花岗岩石材每户外窗：美国驻华大使馆指定使用的德式实木窗地处三江口东岸，紧靠奉化江，地理位置优越，注重外墙、地面、门窗等细节和材质的选择3幢高层建筑沿江一字排开，户户可观江景，西北朝向，既取奉化江景，又能观三江口风景。豪华裙房屋顶露天泳池、高速入户电梯小区豪华会所功能设施齐全：壁球馆、商务中心、球房、桥牌室、酒吧、桌球房、咖啡吧、健身中心、儿童游戏房、赏书阁配有1:2的停车库产品类型不丰富，无小户型，均是大户型，

292平方米起步，平均300多平方米典型项目—海景花园（宁波雅戈尔置业有限公司）(2)规划设计建筑造型刚毅简约，体块之间强调相互穿插咬（3）户型特点三梯两户、两梯两户；共186户，配1:2停车库

多种户型，但均为大户型，平均300平方米客厅以西北朝向为主，户户可以观江景，且每户朝东南餐厅带特大阳台，两厅通透，采光好。次卧（书房）和客房与客厅同朝向，可享受江景；而主卧朝东南布置，未考虑主卧观江景的价值。卧室均按套房设计，无公共卫生间，设置奢华但不尽合理。户型及其配比：1号楼（38层）房型特点（户型如图）典型项目—海景花园（3）户型特点三梯两户、两梯两户；共186户，配1:2停卫生间集中布置在入门处，有利于净污的区分。次卧和客房与客厅同朝向，可享受江景；主卧同样朝东南，采光较好，但未考虑观江景的价值。厨房不是明厨，采光不够，设计带公共卫生间，也不是明卫。整体布局奢华但不尽合理2、3号楼（30层）房型特点2、3号楼房与1号房朝向与布局基本一致，客厅以西北朝向为主，户户可以观江

景，每户朝东南餐厅带特大阳台，两厅通透，采光好。

房型：5室2厅4卫1厨292m2

5室2厅3卫1厨298m2

4室2厅3卫1厨292m2典型项目—海景花园卫生间集中布置在入门处，有利于净污的区分。2、3号楼（30（5）营销情况销售状况：目前销售率达84%，剩余30多套，均是292平方米的单元均价17000元/m2，创造了宁波公寓类产品的天价销售对象：政府官员、私营企业主、证券金融从业人员、高级企业管理人员、香港客商等

销售方式：1.没有请专业代理公司代理销售，开发商自行销售2.外销，曾以“宁波第一豪宅”到香港进行连续三天的楼盘推介，并有数套当场成交。豪华精装修，价格3000元/平方米

主要装修用材情况：卫生间洁具：有“德国卫浴国宝”之誉的汉斯格雅

厨卫：德国派德高阿立斯顿系列空调：户式中央空调地板：重蚁木地板（4）装修情况典型项目—海景花园（5）营销情况销售状况：目前销售率达84%，剩余30多套（6）综合点评地理位置优越，既取奉化江又能观三江口风景，附近10分钟车程辐射范围即为宁波最为繁华生活娱乐休闲区域。规划设计方面：沿江一字排开，西北朝向，充分利用丰富的江景资源，户户可观江景。小区配套方面：配豪华中心会所，功能设施完善，采用VIP会员制，充分保障住客私人专享。拥有裙房屋顶露天泳池。产品理念方面：定位高端产品，用材高档，装修豪华；注重外墙、门窗等细节和材质的选择。户型：无小户型，均为大户型，平均300多平方米，设置奢华但不尽合理开发商整合各领域专家提供服务：园林景观设计：新加坡雅克物业顾问：第一太平戴维斯典型项目—海景花园（6）综合点评地理位置优越，既取奉化江又能观三江口风景，附近典型项目—都市森林（雅戈尔）项目位置鄞州区南临四明路，西依规划宁南北路，“万达广场”对面基地面积

17.5万平米建筑面积26.56万平米总容积率1.52绿化率48%

楼面地价2439元/平方米物业费高层：1.6小高层：1.2销售均价6600元/平方米开盘时间2006.4.8交房时间---交房标准毛坯物业类型3幢32F、5幢18F高层，4幢11F、8幢9F小高层及3幢多层组成，另还包括3幢4、5F的办公用房（不对外销售）及商铺。总套数：1157项目现状已结构封顶

（除32层高的高层未结构封顶，尚差约7%工程量）开发商宁波雅戈尔置业有限公司

其他建筑设计：美国海普（hoop）建筑设计咨询有限公司景观设计：北林苑视觉表现：浙江中原物业顾问有限公司.创意工作室物业顾问：第一太平戴维斯全程策划：宁波中原物业顾问有限公司物业管理：建国物业典型项目—都市森林（雅戈尔）项目位置鄞州区基地面积17(2)规划设计建筑以高层、小高层为主，S型主干道串起四大组团；规划自然生态化园林景观：规划“森林、湖泊、湿地公园”

引进社区湿地公园、人工湖“湖泊”乔木、灌木、花卉等相互搭配为主的森林绿化社区配套丰富：豪华多功能会所、森林泳池、室外国际标准灯光网球场、室内运动馆、健身中心、明星级幼儿园等设施，配1:1停车位，地下车库建筑外墙均采用高品质罗马牌面砖（除32层的高层外墙用涂料），建筑外窗采用品牌塑钢窗；点式与板式住宅行列结合布置，丰富层叠的视觉效果，公园景观渗透到整个居住区，欧式情调的设计风格；(2)规划设计建筑以高层、小高层为主，S型主干道串起四大（3）户型特点主力户型及配比：高层：均是4房2厅（157-200M2）小高层、多层：3房2厅（103-133M2）

公共和私人区域划分合理，动静互不干扰；

进门玄关设计，居家更有私密性；明厨明卫，采光较好。户型A：

客厅、主卧及书房朝南；客厅大面宽落地窗；

双阳台设计：独立书房、餐厅连观景阳台；

公共卫生间离公共活动区较远，不