苏州卫道观街区项目分析及运营思路课件

延续苏州古城的记忆卫道观项目分析及运营思路..延续苏州古城的记忆卫道观项目分析及运营思路..1平江历史街区—————————

苏州现存最典型、最完整的古城历史文化保护区，距今已有2500多年的历史，至今保持着路河并行的双棋盘城市格局，保留小桥、流水、古巷、人家等江南水城特色。..平江历史街区..2卫道观片区————————

位于整个平江历史街区中心位置，东至仓街，北至通济桥河，西至染织二厂地块西边界、徐家弄、新建里、沈宅，南至中张家巷河，占地约106亩，面积共70806.80m2。区内存有一批极具历史、文化价值的文保建筑，同时保留着大量苏式传统民居。..卫道观片区..3项目经典之处→处于苏州古城区中心位置的核心，地理位置突出。→目前工程以修缮、修复为主，力求修旧如旧，确保重现原貌。→文化沉淀丰厚，不可复制。合理注入业态必然焕发新的生命力。卫道观片区江南文化的代表苏州历史古城的缩影————————————————————————..项目经典之处卫道观片区..4?如何定义卫道观片区的功能苏州不缺古建筑，不缺文化，不缺景点…………对于市民，卫道观片区改造应有何不同的意义？对外游客，片区改造完成后应具备怎样独特吸引力？我们认为应-------延续发扬苏州传统的人文精神利用不可复制的地理文化优势..?如何定义卫道观片区的功能苏州不缺古建筑，不缺文化，不缺景点5卫道观片区

最古老的的历史街区

最传统的文化氛围

最高端的消费环境

呈现着江南大户人家的生活方式

人文精神

卫道观片区寻常巷陌，大户人家，全晋会馆、草庵、卫道观，分别小桥流水，连通江湖代表儒、释、道，三体并存于一处，收放自如，吞吐有序。传统文化优势得天独厚，绝无仅有。..人文精神卫道观64大经营理念不参与同质化低端重复竞争坚持自身定位及风格只培育高端客户提供最人性化高品质服务..4大经营理念不参与同质化低端重复竞争..71、虚实结合————————————————————————

先期注册“平江1229”、“平江府”等系列商标，以今后所有的活动、产品、服务，为其注入生命力。使有形资产与无形资产相互依托，相互借力，做到有形资产稳步升值同时，无形资产的价值得以认同。最终形成以历史、文化为支撑，打造品牌、创新拓展的发展模式。2、动静结合————————————————————————

区域分隔明显但不刺眼，闹中有静，通过有序的管理与区格，如：闹中有评弹，静处闻昆曲的布置，在人气旺的同时，不影响目标客户的高端体验。..1、虚实结合..83、针对目标客户群，集中服务300名BOB。————————————————————

酒店、餐饮为里，传统文化、传统工艺为面，结合空间环境，经营、提供全部订制服务，达到商品即礼品、度假即学习，处处无法复制、件件可以传家，时时怀古留今的效果。4、不以出租物业为主要收入来源，但让每一平米都在创造价值。————————————————————

物业以持有经营为主（酒店、民俗旅馆、活动场地出租），房屋租赁为辅（餐饮、部分民居、文化业态）的经营模式。整体布局，整体运营，全面管理。....9【营造传统文化氛围、体验苏州人文精神】六大文化主题以苏州人文精神与生活方式为核心、将“思”、“静”、“赏”、“尚”、“娱”、“雅”六大主题作为经营主线，打造一个高端的交流平台、江南文化艺术传承中心，同时兼顾社会效益和经济效益。..【营造传统文化氛围、体验苏州人文精神】六大文化主题以苏州人文10思儒家文化宗堂制度儒，全晋会馆。复原传统价值观：仁、义、礼、智、信。复原传统宗堂制度：天地君亲师位。..思儒家文化儒，全晋会馆。复原传统价值观：仁、义、礼、智、信。11静修身养性通达己身修复草庵。请高僧入住讲经，并举办小规模禅修体验。依托卫道观，整理道教文化表演，结合苏州特色饮食文化，开展中医养生研究与推广。将传统文化优势发挥到极致。..静修身养性修复草庵。请高僧入住讲经，并举办小规模禅修体验。依12赏环境布置。例如宋代花艺：配合移步换景的苏州园林风格，根据房屋功能，室内摆放插画艺术盆景--堂花、文人花、禅花、供花等。文化之韵艺术之美..赏环境布置。例如宋代花艺：配合移步换景的苏州园林风格，根据房13尚独特风情视觉享受活动视觉效果把控：例如在整体管理的模式下，物业管理、安保人员着装、行为举止均统一设计，形成活的风景线。..尚独特风情活动视觉效果把控：例如在整体管理的模式下，物业管理14娱文化经典以娱心性恢复传统体验模式，例如昆曲家班的重新设立：三五知己或同门同族雅集宴请时，就请昆曲家班按全本或单出剧目演出，以娱心性，复原当时豪门望族最时尚的文娱消费。..娱文化经典恢复传统体验模式，例如昆曲家班的重新设立：三五知己15雅传统文化工艺传承传统文化、工艺传承展示：严格筛选入驻商户；文化业态进驻必须配合片区布局、功能要求，前店后坊，现场制作模式。..雅传统文化传统文化、工艺传承展示：严格筛选入驻商户；文化业态16【面向高端人群的高品质服务平台】四大经营方针高标准、高品质、高层次体验式的经营理念独特的经营方略..【面向高端人群的高品质服务平台】四大经营方针高标准、高品质171、最高端的消费环境—————————————————低调、私密、安处一隅。高档的定制服务，品牌化、传统性、区域性、唯一性。独特的整体环境氛围，使客户最大程度的体验苏州文化。..1、最高端的消费环境低调、私密、安处一隅。高档的定制服务，品182、由虚入实—————————————————

在项目未全部完工之前，避实就虚，以文化活动营造整个片区的文化氛围，向受众准确传达片区的功能定位及消费模式，逐步筛选目标客户（商户、消费者）。3、先动后静—————————————————

根据工程进度，交付一处，依据功能盘活一处，由点连线，以线带面，初具规模后，逐步开始引导人流，区格各功能区域，将人气聚集区压缩至中张家河、仓街一带，以横巷为界划分动静区域，形成闹中有静、动静结合的格局。辅以电子化安保管理系统，可严格划分游客与会员活动区域。..2、由虚入实..194、会员制——————————————————

我们的目标是，服务全球华人中300名BOB。因卫道观片区建成后总体量无法吸纳过多的客流，为将这一不足化解，我们逆向操作，人为压缩目标客户，以会员制模式开展经营；只为会员提供全程订制服务；从而集中优势资源，获取最大效益；通过名人光环效应提升品牌，以饥饿营销方式提升经营收益。..4、会员制..203个步骤..3个步骤..212013年下半年起，启动对项目的预热工作，结合规划布局、功能定位、品牌打造，从一开始的造势活动选择与执行，就要突出整个片区的传统文化氛围、功能定位及今后的消费层次。年度活动安排见下表：1、改建期——避实就虚..2013年下半年起，启动对项目的预热工作，结合22时间活动内容地点目的预期效果所需支持6月海云继梦和上开讲中国传统宗堂制度的现实意义卫道观大殿启动东华堂功能，姑苏论坛启动，在苏台胞、各地高端人士聚集,目标客户资料收集硬件：卫道观大门打开，水、电接通，通道平整及两侧遮挡完成，软件：场地布置，周边环境清理9月（2选1之1）央视“财富人物”栏目专访--重生之破与立卫道观大殿栏目华东制作基地合作启动，姑苏论坛启动，高端政、商互动平台建立,目标客户资料收集同上+宣传报导10月（2选1之2）明星粉丝见面会、签售或宣传卫道观/平江街区集聚人气，微电影基地合作启动安全、秩序必须保障同上+网络开通，治安秩序维持，交通、人流疏导，9月或10月（时间待定）姑苏论坛--月度经济报告会卫道观/租赁片区固定类文化活动政商互动、经济学术交流，目标客户资料收集硬件：卫道观大门打开，水、电接通，通道平整及两侧遮挡完成，软件：场地布置，周边环境清理9-10月（新增）书画展及拍卖、缂丝工艺品展卫道观传统工艺传承功能展示、文化氛围营造前期预热，片区定位及功能呈现同上待定外交使节夫人团“看中国---这里是苏州”平江历史文化街区与市内宣传中国江南代表性的传统文化，苏州政府保护文化遗产，改造、利用历史街区的成功经验和模式。以此为着眼点，进一步树立外界对中国城市建设全新的印象。卫道观及配套成型，周边环境治理有序，安保及政府层面接洽，宣传报导..时间活动内容地点目的预期效果所需支持6月海云继梦和上开讲23注册“平江1229”、“平江府”系列商标、标识，建立VI系统，搭建无形资产运营平台。收集、整理传统工艺传承资源，意向性洽商合作方式，设计开发自有品牌工艺品、培训课程，如：缂丝、制扇、核雕、花艺培训班、琢玉等。....242、逐步交付使用期---虚实结合

接手一处，盘活一点，做精做好；

合作机构陆续进驻；

逐步展示、呈现整体效果。

逐步建立会所运营、古建管理、商业保全的SOP系统。3、成型期---市场培育

导入SOP模式，运营正式启动；强化管理、服务、品质保障，迎接高收益。..2、逐步交付使用期---虚实结合..25预估收益..预估收益..261、物业持有经营范围1.1酒店客房收入

目前平江历史街区的酒店客房价格是600元/天/间；新建酒店其客房数量约在100间左右，如果实行会员制，客房平均价格在3000元/天/套、间，年出租率在70%左右，每年文化精品酒店的年入可达到7665万元，带来的税收是382万元；1.1.1卫道观及配套区域餐饮的经营收入；高端文化演出收入等。1.2民俗体验区客房收入

以整体院落客房价格1600元/天/套计算，恢复改建25套，年出租率在70%左右，年入可以达到1022万元，带来的税收是51万元。..1、物业持有经营范围..272、物业出租范围2.1临河餐饮区域、仓街临街铺面出租收入

以区域内典型店铺为例：“翰尔园”面积3142平方米，目前年租金167.4万元，平均租金1.45元/天/平方米；“鱼食饭道”892平方米，目前年租金58万元，平均租金是1.53元/天/平方米；街边的部分小店是48平方米，年租金3.2万元，平均租金是1.82元/天/平方米，60平方米，年租金4.5万元，平均租金是2.05元/天/平方米。卫道观片区整体改造完成后，租金定位在4-5元/天/平方米，如果按照4元/天/平方米计算，能够使用的商业面积为10000平方米计算，年租金收入约为1400万元，如果按每二年递增5%计算，十年内，保守的计算租金收入可以接近1600万元/年。时间区间租赁金额递增率2年免租03年房租减半、2元/天/平米05年以后4.38元/天/平米5%/2年..2、物业出租范围时间区间租赁金额递增率2年免租03年房租减半282.2文化区域出租收入

此范围为酒店整体功能配套区域，面积不超过可出租面积的20%，租金按临河临街区域的30%长期给予扶持。或采用销售分成方式进行合作。其中5-10%面积自有品牌文化产品使用。2.3平江品牌旗下产品销售收入：待估2.4会员入会费：待定..2.2文化区域出租收入..29各区域占地面积与收入对比图..各区域占地面积与收入对比图..30各区域占地比例与占收入比例分析..各区域占地比例与占收入比例分析..31面临的困难与对策，需要的支持困难1：时间。项目整体落成时间较长。对策：修复一处，即盘活一处，以点带面，最后整体推出。困难2：环境。建成前外宣环境不利。对策：局部空间代替整体环境，通过先期交付使用建筑内部环境细节的把握以及活动场地布置，体现出未来的整体效果。前期活动益精不益多，注重活动内容甄别，注重每次活动对整体功能的阶段展示、分步呈现所应达到的效果。困难3：客户。目标客户培养、筛选、确定、跟踪时间长，营销侧重点、客户预估值较难把控。对策：每次活动的组织，先期做好策划，分解到人，后期目标客户跟踪过程做到及时但不急躁；通过欢迎不断参与，持续吸引目标客户注意力，直至成为签约会员。..面临的困难与对策，需要的支持..32困难4：市场培育。整体环境的成熟、人员培训至熟练操作、文化业态从进驻至良性循环，都需要时间，期间投入不小，公司自身处于成长期，维持较难。对策：期望业主给予适当扶持；出租区域前期减免租金，减少其生存压力并促其加强投入提高品质。建议目前至整体交付使用为止，为免租期；酒店、民俗客房交付使用后，继续予以免租一年，减租三年优惠措施，在此基础上除针对配套文化业态长期扶持外，其余租赁面积可根据情况随时调整减免时间。困难5：前期，除自有品牌旗下产品销售收入，部分活动赞助、冠名、门票收入外，公司无其它收入来源。而活动组织费用较大、公司运转亦需持续投入，如不未雨绸缪，现金流难以保障。对策：准确测算投资回报期后，寻求融资渠道或借贷，补充流动资金，盈利后分批偿还。亦希望股东扶上马再送一程，资金上给予适当帮助，以保障公司盈利前正常运转。..困难4：市场培育。整体环境的成熟、人员培训至熟练操作、文化业33

项目运营预测交付<--

->使用序号项目面积

（平米）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年现状平江路

1.601.601.681.681.761.761.851.851.941.94项目运营酒店区16600平方米

5.429.0412.6512.6512.6512.6512.65客满营收预测（万元）

10,950

10,950

10,950

10,950

10,950

10,950

10,950入住率（%）

30%50%70%70%70%70%70%营收预测（万元）

-

-

-

3,285

5,475

7,665

7,665

7,665

7,665

7,665民俗区4400平方米

4.556.366.366.366.36客满营收预测（万元）

1,460

1,460

1,460

1,460

1,460

1,460入住率（%）

30%50%70%70%70%70%营收预测（万元）

-

-

-

-

438

730

1,022

1,022

1,022

1,022出租区10000平方米

2.192.192.194.384.38出租情况

一免二免一减半二减半三减半

营收预测（万元）

-

-

-

-

-

800

800

800

1,600

1,600文化区4800平方米

0.680.680.681.371.37出租情况

一免二免一减半二减半三减半

预计营收（万元）

-

-

-

-

-

120

120

120

240

240预测结果营收预测合计

-

-

-

3,285

5,913

9,315

9,607

9,607

10,527

10,527费用预测（万元）

291

320

380

1,694

2,745

4,106

4,223

4,223

4,591

4,591利润预测（万元）

-291

-320

-380

1,591

3,168

5,209

5,384

5,384

5,936

5,936..项目运营预测交付<--->使用序号项目面积

（平34....35谢谢观看..谢谢观看..36延续苏州古城的记忆卫道观项目分析及运营思路..延续苏州古城的记忆卫道观项目分析及运营思路..37平江历史街区—————————

苏州现存最典型、最完整的古城历史文化保护区，距今已有2500多年的历史，至今保持着路河并行的双棋盘城市格局，保留小桥、流水、古巷、人家等江南水城特色。..平江历史街区..38卫道观片区————————

位于整个平江历史街区中心位置，东至仓街，北至通济桥河，西至染织二厂地块西边界、徐家弄、新建里、沈宅，南至中张家巷河，占地约106亩，面积共70806.80m2。区内存有一批极具历史、文化价值的文保建筑，同时保留着大量苏式传统民居。..卫道观片区..39项目经典之处→处于苏州古城区中心位置的核心，地理位置突出。→目前工程以修缮、修复为主，力求修旧如旧，确保重现原貌。→文化沉淀丰厚，不可复制。合理注入业态必然焕发新的生命力。卫道观片区江南文化的代表苏州历史古城的缩影————————————————————————..项目经典之处卫道观片区..40?如何定义卫道观片区的功能苏州不缺古建筑，不缺文化，不缺景点…………对于市民，卫道观片区改造应有何不同的意义？对外游客，片区改造完成后应具备怎样独特吸引力？我们认为应-------延续发扬苏州传统的人文精神利用不可复制的地理文化优势..?如何定义卫道观片区的功能苏州不缺古建筑，不缺文化，不缺景点41卫道观片区

最古老的的历史街区

最传统的文化氛围

最高端的消费环境

呈现着江南大户人家的生活方式

人文精神

卫道观片区寻常巷陌，大户人家，全晋会馆、草庵、卫道观，分别小桥流水，连通江湖代表儒、释、道，三体并存于一处，收放自如，吞吐有序。传统文化优势得天独厚，绝无仅有。..人文精神卫道观424大经营理念不参与同质化低端重复竞争坚持自身定位及风格只培育高端客户提供最人性化高品质服务..4大经营理念不参与同质化低端重复竞争..431、虚实结合————————————————————————

先期注册“平江1229”、“平江府”等系列商标，以今后所有的活动、产品、服务，为其注入生命力。使有形资产与无形资产相互依托，相互借力，做到有形资产稳步升值同时，无形资产的价值得以认同。最终形成以历史、文化为支撑，打造品牌、创新拓展的发展模式。2、动静结合————————————————————————

区域分隔明显但不刺眼，闹中有静，通过有序的管理与区格，如：闹中有评弹，静处闻昆曲的布置，在人气旺的同时，不影响目标客户的高端体验。..1、虚实结合..443、针对目标客户群，集中服务300名BOB。————————————————————

酒店、餐饮为里，传统文化、传统工艺为面，结合空间环境，经营、提供全部订制服务，达到商品即礼品、度假即学习，处处无法复制、件件可以传家，时时怀古留今的效果。4、不以出租物业为主要收入来源，但让每一平米都在创造价值。————————————————————

物业以持有经营为主（酒店、民俗旅馆、活动场地出租），房屋租赁为辅（餐饮、部分民居、文化业态）的经营模式。整体布局，整体运营，全面管理。....45【营造传统文化氛围、体验苏州人文精神】六大文化主题以苏州人文精神与生活方式为核心、将“思”、“静”、“赏”、“尚”、“娱”、“雅”六大主题作为经营主线，打造一个高端的交流平台、江南文化艺术传承中心，同时兼顾社会效益和经济效益。..【营造传统文化氛围、体验苏州人文精神】六大文化主题以苏州人文46思儒家文化宗堂制度儒，全晋会馆。复原传统价值观：仁、义、礼、智、信。复原传统宗堂制度：天地君亲师位。..思儒家文化儒，全晋会馆。复原传统价值观：仁、义、礼、智、信。47静修身养性通达己身修复草庵。请高僧入住讲经，并举办小规模禅修体验。依托卫道观，整理道教文化表演，结合苏州特色饮食文化，开展中医养生研究与推广。将传统文化优势发挥到极致。..静修身养性修复草庵。请高僧入住讲经，并举办小规模禅修体验。依48赏环境布置。例如宋代花艺：配合移步换景的苏州园林风格，根据房屋功能，室内摆放插画艺术盆景--堂花、文人花、禅花、供花等。文化之韵艺术之美..赏环境布置。例如宋代花艺：配合移步换景的苏州园林风格，根据房49尚独特风情视觉享受活动视觉效果把控：例如在整体管理的模式下，物业管理、安保人员着装、行为举止均统一设计，形成活的风景线。..尚独特风情活动视觉效果把控：例如在整体管理的模式下，物业管理50娱文化经典以娱心性恢复传统体验模式，例如昆曲家班的重新设立：三五知己或同门同族雅集宴请时，就请昆曲家班按全本或单出剧目演出，以娱心性，复原当时豪门望族最时尚的文娱消费。..娱文化经典恢复传统体验模式，例如昆曲家班的重新设立：三五知己51雅传统文化工艺传承传统文化、工艺传承展示：严格筛选入驻商户；文化业态进驻必须配合片区布局、功能要求，前店后坊，现场制作模式。..雅传统文化传统文化、工艺传承展示：严格筛选入驻商户；文化业态52【面向高端人群的高品质服务平台】四大经营方针高标准、高品质、高层次体验式的经营理念独特的经营方略..【面向高端人群的高品质服务平台】四大经营方针高标准、高品质531、最高端的消费环境—————————————————低调、私密、安处一隅。高档的定制服务，品牌化、传统性、区域性、唯一性。独特的整体环境氛围，使客户最大程度的体验苏州文化。..1、最高端的消费环境低调、私密、安处一隅。高档的定制服务，品542、由虚入实—————————————————

在项目未全部完工之前，避实就虚，以文化活动营造整个片区的文化氛围，向受众准确传达片区的功能定位及消费模式，逐步筛选目标客户（商户、消费者）。3、先动后静—————————————————

根据工程进度，交付一处，依据功能盘活一处，由点连线，以线带面，初具规模后，逐步开始引导人流，区格各功能区域，将人气聚集区压缩至中张家河、仓街一带，以横巷为界划分动静区域，形成闹中有静、动静结合的格局。辅以电子化安保管理系统，可严格划分游客与会员活动区域。..2、由虚入实..554、会员制——————————————————

我们的目标是，服务全球华人中300名BOB。因卫道观片区建成后总体量无法吸纳过多的客流，为将这一不足化解，我们逆向操作，人为压缩目标客户，以会员制模式开展经营；只为会员提供全程订制服务；从而集中优势资源，获取最大效益；通过名人光环效应提升品牌，以饥饿营销方式提升经营收益。..4、会员制..563个步骤..3个步骤..572013年下半年起，启动对项目的预热工作，结合规划布局、功能定位、品牌打造，从一开始的造势活动选择与执行，就要突出整个片区的传统文化氛围、功能定位及今后的消费层次。年度活动安排见下表：1、改建期——避实就虚..2013年下半年起，启动对项目的预热工作，结合58时间活动内容地点目的预期效果所需支持6月海云继梦和上开讲中国传统宗堂制度的现实意义卫道观大殿启动东华堂功能，姑苏论坛启动，在苏台胞、各地高端人士聚集,目标客户资料收集硬件：卫道观大门打开，水、电接通，通道平整及两侧遮挡完成，软件：场地布置，周边环境清理9月（2选1之1）央视“财富人物”栏目专访--重生之破与立卫道观大殿栏目华东制作基地合作启动，姑苏论坛启动，高端政、商互动平台建立,目标客户资料收集同上+宣传报导10月（2选1之2）明星粉丝见面会、签售或宣传卫道观/平江街区集聚人气，微电影基地合作启动安全、秩序必须保障同上+网络开通，治安秩序维持，交通、人流疏导，9月或10月（时间待定）姑苏论坛--月度经济报告会卫道观/租赁片区固定类文化活动政商互动、经济学术交流，目标客户资料收集硬件：卫道观大门打开，水、电接通，通道平整及两侧遮挡完成，软件：场地布置，周边环境清理9-10月（新增）书画展及拍卖、缂丝工艺品展卫道观传统工艺传承功能展示、文化氛围营造前期预热，片区定位及功能呈现同上待定外交使节夫人团“看中国---这里是苏州”平江历史文化街区与市内宣传中国江南代表性的传统文化，苏州政府保护文化遗产，改造、利用历史街区的成功经验和模式。以此为着眼点，进一步树立外界对中国城市建设全新的印象。卫道观及配套成型，周边环境治理有序，安保及政府层面接洽，宣传报导..时间活动内容地点目的预期效果所需支持6月海云继梦和上开讲59注册“平江1229”、“平江府”系列商标、标识，建立VI系统，搭建无形资产运营平台。收集、整理传统工艺传承资源，意向性洽商合作方式，设计开发自有品牌工艺品、培训课程，如：缂丝、制扇、核雕、花艺培训班、琢玉等。....602、逐步交付使用期---虚实结合

接手一处，盘活一点，做精做好；

合作机构陆续进驻；

逐步展示、呈现整体效果。

逐步建立会所运营、古建管理、商业保全的SOP系统。3、成型期---市场培育

导入SOP模式，运营正式启动；强化管理、服务、品质保障，迎接高收益。..2、逐步交付使用期---虚实结合..61预估收益..预估收益..621、物业持有经营范围1.1酒店客房收入

目前平江历史街区的酒店客房价格是600元/天/间；新建酒店其客房数量约在100间左右，如果实行会员制，客房平均价格在3000元/天/套、间，年出租率在70%左右，每年文化精品酒店的年入可达到7665万元，带来的税收是382万元；1.1.1卫道观及配套区域餐饮的经营收入；高端文化演出收入等。1.2民俗体验区客房收入

以整体院落客房价格1600元/天/套计算，恢复改建25套，年出租率在70%左右，年入可以达到1022万元，带来的税收是51万元。..1、物业持有经营范围..632、物业出租范围2.1临河餐饮区域、仓街临街铺面出租收入

以区域内典型店铺为例：“翰尔园”面积3142平方米，目前年租金167.4万元，平均租金1.45元/天/平方米；“鱼食饭道”892平方米，目前年租金58万元，平均租金是1.53元/天/平方米；街边的部分小店是48平方米，年租金3.2万元，平均租金是1.82元/天/平方米，60平方米，年租金4.5万元，平均租金是2.05元/天/平方米。卫道观片区整体改造完成后，租金定位在4-5元/天/平方米，如果按照4元/天/平方米计算，能够使用的商业面积为10000平方米计算，年租金收入约为1400万元，如果按每二年递增5%计算，十年内，保守的计算租金收入可以接近1600万元/年。时间区间租赁金额递增率2年免租03年房租减半、2元/天/平米05年以后4.38元/天/平米5%/2年..2、物业出租范围时间区间租赁金额递增率2年免租03年房租减半642.2文化区域出租收入

此范围为酒店整体功能配套区域，面积不超过可出租面积的20%，租金按临河临街区域的30%长期给予扶持。或采用销售分成方式进行合作。其中5-10%面积自有品牌文化产品使用。2.3平江品牌旗下产品销售收入：待估2.4会员入会费：待定..2.2文化区域出租收入..65各区域占地面积与收入对比图..各区域占地面积与收入对比图..66各区域占地比例与占收入比例分析..各区域占地比例与占收入比例分析..67面临的困难与对策，需要的支持困难1：时间。项目整体落成时间较长。对策：修复一处，即盘活一处，以点带面，最后整体推出。困难2：环境。建成前外宣环境不利。对策：局部空间代替整体环境，通过先期交付使用建筑内部环境细节的把握以及活动场地布置，体现出未来的整体效果。前期活动益精不益多，注重活动内容甄别，注重每次活动对整体功能的阶段展示、分步呈现所应达到的效果。困难3：客户。目标客户培养、筛选、确定、跟踪时间长，营销侧重点、客户预估值较难把控。对策：每次活动的组织，先期做好策划，分解到人，后期目标客户跟踪过程做到及时但不急躁；通过欢迎不断参与，持续吸引目标客户注意力，直至成为签约会员。..面临的困难与对策，需要的支持..68困难4：市场培育。整体环境的成熟、人员培训至熟练操作、文化业态从进驻至良性循环，都需要时间，期间投入不小，公司自身处于成长期，维持较难。对策：期望业主给予适当扶持；出租区域前期减免租金，减少其生存压力并促其加强投入提高品质。建议目前至整体交付使用为止，为免租期；酒店、民俗客房交付使用后，继续予以免租一年，减租三年优惠措施，在此基础上除针对配套文化业态长期扶持外，其余租赁面积可根据情况随时调整减免时间。困难5：前期，除自有品牌旗下产品销售收入，部分活动赞助、冠名、门票收入外，公司无其它收入来源。而活动组织费用较大、公司运转亦需持续投入，如不未雨绸缪，现金流难以保障。对策：准确测算投资回报期后，寻求融资渠道或借贷，补充流动资金，盈利后分批偿还。亦希望股东扶上马再送一程，资金上给予适当帮助，以保障公司盈利前正常运转。..困难4：市场培育。整体环境的成熟、人员培训至熟练操作、文化业69

项目运营预测交付<--

->使用序号项目面积

（平米）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年现状平江路

1.601.601.681.681.761.761.851.851.941.94项目运