卓达商业地产的商业模式与战略资源整合研究课题研究提纲课件

《卓达商业地产的商业模式与战略资源整合》（征求意见稿）《卓达商业地产的商业模式与战略资源整合》1目录发展背景3

研究构思4卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路6卓达进军商业地产的SWOT分析思路5研究开展的关键问题说明7研究成果形成8分报告1：“主题商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路9

分报告2：“文化街区商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路19分报告3：“全新概念城市综合体商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路28目录发展背景2发展背景“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。”以人为本、时刻关注客户需求，与时俱进、引领时代潮流，卓达持续创新求变的企业精神，构成了其多年高速发展的重要助推器，同时也极大地促成其在商业地产开发中超越常规路线，转而寻求新的、差异化的创新发展之路。

随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经成为众多房地产标杆企业的战略选择，“向商业地产进军”成为房地产行业的时代强音。面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态布局的发展现实，商业地产市场新进入者更应该具有强烈的革新意识，突破传统，寻求创新，走特色鲜明和差异化的开发之路。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中取胜。一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消费观念的转变，人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流。差异化竞争的迫切需要与文化体验型消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间。发展背景“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭3研究构思企业研究优势（O）劣势（T）机会（S）威胁（W）卓达战略诉求分析模式研究产品模式品牌模式经营模式资本模式资源模式发展区域及城市主题地产文化街区城市综合体创造可复制、可落地、可对接资本市场的条件按每一条产品线进行分类，分别进行模式研究案例深度研究项目实地调研秉承“产品系列化”战略，建立三条创新型商业地产产品系列产品错位、区域错位、竞争错位持续不断创新、实现“弯道超车”是卓达商业地产做强做大的必由之路研究构思企业研究优势（O）劣势（T）机会（S）威胁（W）卓达4——从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威胁、内部优势与劣势优势劣势机会威胁商业地产方兴未艾，具有广阔发展前景居民消费水平持续增加，商业发展环境日趋成熟消费需求不断分化，商业资源不断创新，行业发展日新月异……市场竞争激烈，大量传统开发商进入商业地产领域较早进入商业地产领域的开发商已经形成明显的先发优势……三产联动造城雄厚资金实力丰富地产开发经验良好的项目运作管理丰富的土地储备……缺乏在商业地产开发领域的先发优势商业地产开发的人才团队还没有充分建立起来没有形成卓达独特的商业地产品牌和模式……卓达进军商业地产的SWOT分析思路在对商业地产行业发展的机会与威胁分析、卓达进行商业地产开发的优势与劣势分析基础上，建立卓达独特的商业地产产品条线与发展模式——从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威5卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路围绕“产品系列化”与“产业链资源整合”的总体战略，根据前期研究结果及与卓达的战略方针，初步确定三条产品条线。主题商业地产的商业模式和战略资源整合研究文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究融入创新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合研究产品模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的土地策略、建筑体量、开发策略等品牌模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等经营模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的投融资模式、可开展的资本运作模式等资源模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的战略资源定位与战略资源整合方式等发展区域及城市研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线适用的发展区域及城市资本模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的企业定位、运作思路与盈利方式等卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路围绕“产品6研究开展的关键问题说明项目调研——为实现每一产品条线的商业模式“可落地”的研究诉求，研究过程中必须对每一条产品条线最为典型的项目（3-5个）进行实地考察调研，深刻了解这些产品目前的实际运营情况。项目调研的工作量较大，需要较多人力、物力的投入。预计将对10多个异地项目进行实地调研。产业研究——作为以商业地产为核心载体，结合住宅、酒店、产业园或主题公园等多种业态的文化主题地产，由于其涉及到“产业集合体”的概念，因此不仅需要对典型项目进行实地调研，同时更需要对具体产业的发展情况做全面剖析，例如对体育产业、创意产业等产业进行深入研究。预计将对2-3个其他行业目前的发展情况及未来的发展前景进行专项研究。研究开展的关键问题说明项目调研——为实现每一产品条线的商业模7分报告1

《卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合》

发展思路

（征求意见稿）

分报告1

《卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合》

8一、产品模式研究研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题商业地产开发的可行土地策略。主题商业地产开发通常侧重于政企合作模式，通过与政府签订协议，由企业进行前期投资和土地一级运营，并在此基础上优先获取相应土地以发展项目。例如昆明新亚洲城就是由政府出让土地提供必要的政策条件，以吸引企业出资开发建设而成，企业拥有场馆设施的产权和经营权。土地策略研究建筑体量研究研究主题商业地产的建筑体量，确定卓达进行主题商业地产开发的运作规模。主题商业地产开发规模通常达上千亩，例如新亚洲城净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，设计5万人口居住生活和消费的现代化新城。其中，1200亩用于“新亚洲体育城”修建及商业相关配套设施；1000亩用于住宅及写字楼的开发和建设。例：昆明新亚洲体育城

——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等一、产品模式研究研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题9研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见在开发策略上，主题商业地产通常以分区、分期开发为主，围绕文化主题设定不同区域，涉及住宅、商业、办公、主题公园、园区或基地等多种业态。例如昆明新亚洲体育城分为运动休闲区、商务会展区、主题居住区、文化教育区，业态涉及住宅、商业街、办公用房、主题公园等。开发策略研究例：昆明新亚洲体育城一、产品模式研究

——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例基础上，研究卓达进行主题地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考10核心概念提炼中国梦幻娱乐王国ChinaEntertainmentKingdom奥园动漫城奥园E托邦以现实形式出现的中国梦幻娱乐王国梦幻居住主题公寓区主题别墅区娱乐休闲动漫公园区主题量贩区商务交流创意办公区主题酒店区居住集群产业集群品牌定位研究主题商业地产必须具有明确的文化概念，这是确定卓达主题商业地产项目特点与特色的第一步。例如奥园动漫城在传统乌托邦概念基础上提出“奥园E托邦”，强调电子信息技术时代人们美好纯真的梦想。在核心概念确定基础上，研究卓达主题商业地产的品牌定位。例如，奥园动漫城在其“奥园E托邦”这一前卫、新颖概念指导下，将整个项目的品牌定位为“中国梦幻娱乐王国”，从而确定整个项目的主基调，主题特色一目了然。——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等例：奥园动漫城的核心概念与品牌定位二、品牌模式研究核心概念提炼中国梦幻娱乐王国ChinaEntertainm11价值主张确定在主题定位指引下，研究卓达主题商业地产的价值主张。主题商业地产通常会围绕某一文化创意产业，打造展示、制作、体验、互动、娱乐、购物于一体的产业平台，主张“文化型休闲，体验性消费”。例如江苏创意文化产业基地具有多元价值主张，致力于以创新化理念、品牌化运作，把保护、传承和发展中华文化，放在一个更广阔的产业背景中，打造中国旗舰型文化企业标杆。目标消费群体定位结合卓达主题商业地产的品牌定位和价值主张，探索其面对的目标受众群体类型。主题地产由于包括多个区域，因此其目标消费群体会因区域功能的不同而不同，可以从价值观、生活方式、消费需要、人口统计指标等多个维度展开对各个区域的目标消费群体的分析研究。例：江苏创意文化产业基地的多元价值主张——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等二、品牌模式研究价值主张确定在主题定位指引下，研究卓达主题商业地产的价值主张12——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等企业定位研究研究在文化主题地产运作过程中卓达应该扮演何种角色。文化主题地产开发过程中，由于项目性质不同，企业的定位及产业链中位置也不同。企业既可能是资源整合方，也有可能仅仅是投资方；既有可能是经营者，也有可能仅仅是开发者。政府区域规划者运作引导者政策扶持者卓达投资者开发者运作者项目优化区域功能提高区域形象创造经济效益完善功能提高效益整体规划总体定位扶持与引导协助政府规划投资运作创造企业效益例：文化主题商业地产开发中企业的定位与作用三、经营模式研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上13运作思路研究研究在遵循政府、企业与市场三位一体的主题商业地产发展模式下，卓达如何实现与政府、市场的良性互动，如何实现社会效益与企业效益的统一。盈利方式研究研究卓达进行主题商业地产开发中如何盈利，且在各种盈利方式中建立最为有效的组合。主题商业地产开发，企业通常可以从三方面实现盈利，一是地产开发后销售收入，二是物业经营收取租金，三是产业投资获取现金流。企业投资政府规划免收场租2.产业集群——完整产业链3.盈利模式——影视换品牌，旅游创利润1.影视基地——规模取胜政府支持，构建五大体系集聚相关资金与企业，打造完整的影视产业以低廉的成本和大手笔投资吸引剧组，带动旅游业发展，带动考察经济、会展业、演艺培训等其他行业的发展规模化拍摄基地使剧组场景转换成本可以下降10％—15％。例：横店影视基地经营运作模式——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等三、经营模式研究运作思路研究研究在遵循政府、企业与市场三位一体的主题商业地产14——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的投融资模式、可开展的资本运作模式等投融资模式研究研究卓达如何应对主题商业地产开发的庞大资金需求。主题商业地产由于其开发规模巨大，企业自身资本难以支撑其庞大的资金需求，为此，建立有效的筹融资平台是实现项目有效开发和良性运作的关键。除了积极争取政府税收上的优惠、财政上的补贴和商业银行贷款之外，同时还应该积极拓展筹融资渠道，包括吸引战略投资者、商铺投资者、产业基金及其他金融机构的股权投资等。资本运作模式研究研究卓达针对主题商业地产项目可开展的资本运作方式，以达到快速融资、实现资产价值最大化的目的。主题商业地产作为企业自身长期持有经营的物业，可以借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资，积极探索资产资本证券化发展之路。四、资本模式研究——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研15——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等战略资源定位研究研究卓达在主题商业地产开发中应该打造何种产业平台，其引入的战略资源应该呈现何种特色与特点。主题商业地产可围绕特定文化创意产业进行，资源集聚、业态全面，致力于打造集购物、住宿、餐饮、旅游、娱乐、体验甚至生产、制作于一体的产业平台。主题地产吸引物购物中心住宿设施娱乐中心游客中心餐饮设施轻工业、仓储业等运输业、装饰业等康体业、加工业等地产业、展览业等影视业、教育业等一站式旅游体验延伸产业链例：创意文化主题基地的资源整合内容五、资源模式研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上16战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整合的方式与途径。主题商业地产战略资源整合，可以通过引入资源整合方进行战略联盟，或者以收购或参股方式引入合适的战略资源方。横店集团在进行横店影视城开发过程中，以战略联盟（与华纳集团、中影集团合作成立公司）与自行组建经营公司相结合方式，共同托举了横店文化产业的发展。浙江横店影视城有限公司浙江横店影视娱乐有限公司浙江横店文化发展有限公司主要负责影视城的发展规划、建设、维护等，开展与影视城相关的业务活动以影视制作发行为主，影视广告制作等业务为辅，负责经营、管理、拓展横店影视娱乐新业务承担横店集团各项文化发展的规划、建设、经营管理任务以三大公司为主体的文化产业公司，托举起了横店文化产业的发展例：横店集团三大公司托举其文化产业发展——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整17——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发适用的发展区域及城市发展区域及城市研究结合主题商业地产发展要求，研究卓达进行主题商业地产的可行区域。主题商业地产发展的区域及城市往往存在三个方面的显著特点：一是通常位于二三线城市，一方面由于主题商业地产占地规模大，在一线城市土地资源日益稀缺性的现实条件下，通常不具备开发文化主题地产的土地资源条件；另一方面二三线城市相较一线城市，其通过一个大型文化主题地产项目来塑造城市形象、凸显城市产业特色的意愿更强烈。二是所在城市的地方政府具有文化创意产业方面的强烈招商引资意愿和产业链资源整合意愿，大型文化主题商业地产通常是政企合作的结果，缺乏政府支持，往往难以成型。三是所在城市的文化主题商业地产项目仍然比较稀缺。一个中等规模城市很难支撑多个文化主题商业项目所需要的土地资源、政府资源、市场资源以及客户资源。例：横店影视城位于浙江中部东阳市的横店镇境内例：中华恐龙园位于江苏省常州市境内六、发展区域及城市研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上18分报告2

《卓达文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究》

研究思路

（征求意见稿）

分报告2

《卓达文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研19一、产品模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的土地策略、建筑形态、开发策略等研究文化街区商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见文化街区商业地产的开发必须要选择最能表现地域文化积淀的特定背景，并为项目注入经典时尚元素，即“以特定文化作背景，以现代时尚做支撑”。例如南京1912以民国文化依托，被打造成了一个既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，被称为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的现代“城市客厅”建筑体量及形态研究开发策略研究研究文化街区商业地产的建筑体量，确定卓达进行文化街区商业地产开发运作规模。文化街区商业地产不同于传统购物中心或综合体项目。建筑规模相对较小，通常维持在10万平方米以下，在建筑形式上通常采取整旧如旧的手法。例如新天地上海新天地建筑面积约6万平方米、南京1912占地近4万平方米、宁波老外滩建筑面积为8万平方米例：南京1912一、产品模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调20二、品牌模式研究核心概念研究品牌定位研究价值主张研究目标消费群体研究重现历史建筑传承历史文化融入时尚理念打造城市名片传统文化与时尚理念的统一现代城市建设和历史建筑保护的统一中西方文化的统一以特定文化作背景以现代时尚作支撑以历史建筑为载体本地：中高端、年轻人群体为主外地：国内外观光游客——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等例：历史商业街区商业地产品牌模式文化商业街区商业地产是在有一定文化底蕴和传统特色的区域地段，通过注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。因此其品牌特点必然是融合文化与现代、融合怀旧与时尚的。二、品牌模式研究核心品牌定位研究价值目标消费群体研究重现历史21三、经营模式研究例：三种商业地产经营模式对比分析运作思路研究研究卓达在进行文化街区商业地产开发运作过程中，如何实现经济效益最大化。文化商业街区独特而明确的定位是其树立差异化竞争优势的必备前提，因此需要在业态配比、品牌引进等环节保持强有力的控制权。采用出租模式，进行整体运营、统一管理是必然的选择。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的运作思路与盈利方式等三、经营模式研究例：三种商业地产经营模式对比分析运作思路研究22三、经营模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的运作思路与盈利方式等盈利方式研究研究卓达进行文化街区商业地产开发如何盈利，且在各种盈利方式中建立最为有效的组合。基于文化商业街区通常以整体出租方式为主，因此其主要盈利来源于租金收益及其他可能的附加收益。与住宅相对应，人工湖绿地北面的多幢商务楼项目，吸引了众多国际著名企业集团总部入驻，这笔收益相当可观收益3：商务楼收益一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%-2%做广告宣传而翠湖天地靠新天地的品牌，在广告宣传上没有花一分钱，就有很多消费者排队待购收益4：宣传费用的节省收益1：新天地商铺租金+利润分成休闲、购物、餐饮、旅游中心瑞安集团投资并持有租户一定比例的利润分成商铺租金上海新天地的品牌效应，带动了周边房地产价格的提升瑞安集团开发的“翠湖天地”高档住宅小区一期五幢住宅楼，2002年6月价格为17000元/㎡-25000元/㎡，最高时接近100000元/㎡而上海新天地开业前，太平桥地区的中高档住宅价格为8000元/㎡-10000元/㎡不等收益2：商业带动住宅升值例：新天地收益来源分析三、经营模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调23——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的投融资模式、可开展的资本运作模式等四、资本模式研究自建或合建整体收购参股/控股运营项目运作流程资本运作重点与地方政府或城投公司的战略合作银行贷款股权投资发行企业债券……转让经营权与自营（或委托经营）的选择发行房地产信托产品（含房地产投资信托基金）引入战略投资者IPO上市……研究卓达如何应对文化街区商业地产开发的庞大资金需求，如何通过资本运作方式，以达到快速融资、实现资产价值最大化的目的。文化商业街区更多是通过对建筑形态刻意雕琢来实现，密度低，占地大，而且多采用只租不售、整体运营的经营模式，决定了其投融资方式更富于多样化。在项目获取阶段和项目运营阶段的资本运作侧重点也有显著不同。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基24品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营品牌等业态：以历史文化展示为主线，汇集餐饮、酒吧、购物、娱乐休闲、健身等多种业态。2345体现历史文化街区内涵符合项目整体定位符合目标消费者偏好及特征与现有商圈商业差异化及形成加码符合历史文化街区的建筑、环境特征1例：文化街区商业地产业态配比原则——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究战略资源定位研究研究卓达在文化街区商业地产开发中应该打造何种消费平台，其引入的战略资源应该呈现何种特色与特点。品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营25——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究资源整合的引导者与平台提供者资源整合的全程管理者投资者负责文化商业街区的投资开发（或收购）以及整体定位确立，之后将经营权转让，由专业公司进行经营管理。例如：南京1912投资者不仅仅负责前期投资开发（或收购）以及整体定位确立，同时控制后期经营管理。例如：上海新天地战略资源定位研究战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整合的方式与途径。文化街区商业地产的战略资源整合，可以通过引入资源整合方进行战略联盟，或者以收购或参股方式引入合适的战略资源方。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基26——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发适用的发展区域及城市六、发展区域及城市研究文化资源特性：

●内涵丰富

●外延广泛

●认知显著

●个性独特

●与城市历史文化特征的一致性

城市特性：

●

基本要求：商业共性条件（人口规模、居民消费水平、交通等）

●

必要的旅游资源相辅相成

●

必要的城市定位支撑于政策支持结合文化街区商业地产发展的资源要求，研究卓达进行文化街区商业地产的可行城市及区域。文化商业街区的成功开发运营对文化资源特性和城市特性有较为严格的要求。发展区域及城市研究例：宁波老外滩例：成功的文化街区关于文化资源特性及城市特性的要求——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基27分报告3

《卓达全新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合》

发展思路

（征求意见稿）

分报告3

《卓达全新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略28

——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的土地策略、产品组合、建筑体量等一、产品模式研究研究卓达获取全新概念综合体土地使用权的方式及选择商业地产项目的土地使用权获取主要有以下几种方式：招牌挂；政府划拨；土地二级市场交易；收购或并购一些实力较弱但拥有大量土地储备的企业；与其它企业合作开发，

合作方提供土地。对全新概念综合体项目而言，土地获取主要通过市场化的招牌挂方式实现。研究卓达全新概念综合体的产品组合特点全新概念综合体具有先进的理念和设施，在产品组合上，会重点考虑引进诸如影院、剧院、艺术展览馆、科技娱乐城、动漫体验馆等体现不同文化或时尚标识的产品或设施，并使之相对均衡地分布于不同功能的建筑群。垂直绿化都市农庄K11艺廊K11新食艺产品组合特色例：武汉K11艺术购物中心土地策略研究产品组合研究——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型29建筑体量及形态研究卓达全新概念综合体建筑体量与形态的特征全新概念综合体是在街区层次上的城市功能混合开发，通常会涵盖多个地块的一组建筑群体，除商业部分外，往往还包括住宅、酒店式公寓、写字楼、酒店等其它建筑业态的一种或多种，在规模和体量上，要比普通商业地产项目大。在建筑外观上，全新概念综合体通常是运用相对现代的建筑风格。例：上海江桥万达广场物业类型：商业广场、城市公寓、SOHO占地面积：

18.63万平方米建筑面积：约60万平方米。其中：

商业面积约25万平方米

住宅面积约13万平方米位置：嘉定区江桥镇华江路988号——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的土地策略、产品组合、建筑体量等一、产品模式研究建筑体量及形态研究卓达全新概念综合体建筑体量与形态的特征例：30核心概念研究研究卓达全新概念综合体核心概念的重要性和关键点全新概念综合体与一般商业地产的最大区别在于：前者有一个核心概念。核心概念既是全新概念综合体细分市场的重要依据，又是吸引特定消费群体的关键因素。全新概念综合体核心概念有多种选择，关键是核心概念要区分度高，可复制性低。例：香港K11艺术购物中心香港K11核心概念人文艺术自然二、品牌模式研究——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等核心概念研究研究卓达全新概念综合体核心概念的重要性和关键点例31二、品牌模式研究研究卓达全新概念综合体的目标客户群体类型在全新概念综合体中，其目标客户群体定位并不是单指一种客户群体定位，而是包含了目标消费群体、目标投资小业主、目标经营商户群三种客户群体的定位。而全新概念综合体的核心概念是影响目标客户群体的一个关键因素。目标消费群体罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，文化水平普遍在大专以上年龄主要集中在25—40岁之间，人口素质较高的消费群体例：深圳保利文化广场研究卓达全新概念综合体应如何进行品牌定位全新概念综合体的品牌定位要以其核心概念为中心，充分体现其独特个性和差异化优势，并依据项目所在地区的周围环境和自身能力分别从产品定位、文化定位、价值定位、管理定位等四个角度来确定其竞争市场，赢得客源。品牌定位研究目标消费群体定位——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等二、品牌模式研究研究卓达全新概念综合体的目标客户群体类型目标32三、经营模式研究

产权分散不便整体管理难以形成规模优势物业整体价值会降低投资价值难以最大化

有绝对的运营掌控权

易形成自身经营特色

开发商要有较高综合实力

面临很大的运营风险商家与开发商形成战略盟

定量的销售可迅速收回成本大量出租保证了运营掌控权

有利于投资价值最大化出售商铺产权和经营权出租商铺经营权租售结合销售收入出租收入销售收入出租收入赢利方式运作思路：深圳保利文化广场租售比例小大中运营风险研究卓达全新概念综合体的运作思路选择，及与之对应的赢利方式和运营风险程度——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等三、经营模式研究产权分散不便整体管理有33四、资本模式研究

研究卓达如何应对全新概念综合体的巨大资金需求全新概念综合体项目的开发与运营需要巨大资金支出，仅靠企业自身资金难以支持，需要建立市场化投融资模式。市场化融资渠道主要包括：1）引入战略投资方，吸引产业基金股权投资；2）依托企业信用发行企业债券；3）银行贷款；4）商铺投资者的投资；5）……投融资模式研究例：深圳保利文化广场——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等四、资本模式研究研究卓达如何应对全新概念综合体的巨大资金需34四、资本模式研究

研究卓达全新概念综合体可开展的资本运作模式及其特点资本运作是实现企业增值、效益增长最有效的方式之一。面对大量商业地产的开发，不少开发商已经开始借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资。大量商业地产的资金需求，促使商业地产进入资本化运作时代。例如，广州越秀分拆旗下内地商业物业成功在香港发行REITs，包括其在广州的4处物业:白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场。资本运作模式研究房地产投资信托基金依托权威的信托公司，实施信托计划，将多个指定管理的项目信托资金集合起来，然后将信托计划资金以信托贷款方式运用在全新概念综合体项目上。目前，国内成功采用REITs融资企业包括：广州越秀、香港领汇、新加坡凯德置地等例：房地产投资信托基金成功案例例：越秀REITS资产包中的物业之一广州财富广场——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等四、资本模式研究研究卓达全新概念综合体可开展的资本运作模式35五、资源模式研究研究卓达全新概念综合体的战略资源应该呈现何种特点在战略资源整合上，全新概念综合体有别于传统百货公司、购物中心。全新概念综合体围绕其核心概念，整合与之相关的商业资源，其特点包括：1）

较高的品牌度2）具有一定的创新性或创意性；3）有较强的参与性或体验性；4）反映特定的文化元素等全新概念综合体整合的战略资源类型1）产业链集合体：如湖南湘绣城（集湘绣生产加工、销售、表演、观光展示、旅游购物、休闲娱乐于一体）2）实体展销与电子商务相结合：如麦考林（服饰实体店与网购相结合）……例：全新概念综合体整合的战略资源类型根据全新概念综合体待整合资源的特点与类型，研究卓达进行战略资源整合的方式全新概念综合体整合战略资源的方式有：1）自建：建立自己的商业资源或产品线2）收购或并购：收购或并购拥有商业资源或产品线的企业3）战略联盟：与相关商业资源商签订合作协议例：万达集团资源整合方式资源整合自建：万千百货万达电影城战略联盟：沃尔玛国美电器等战略资源定位研究战略资源整合方式研究——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等五、资源模式研究研究卓达全新概念综合体的战略资源应该呈现何种36六、发展区域及城市研究结合全新概念综合体的发展要求，研究卓达全新概念综合体建设的可行城市及区域在城市层面选择上，全新概念综合体更倾向于经济发达、居民消费能力强的城市；在具体区域选择上，则要重点考虑人流量和消费基础，这是支撑全新概念综合体的最主要因素。全新概念综合体项目选址通常符合三种情况：1）城市核心区；2）城市副中心；3）新开发区。已进入城市项目选址

北京

上海

重庆

成都

南京

哈尔滨

沈阳

济南

太原

无锡

合肥苏州……城市核心区北京CBD万达广场

济南泉城路万达广场

南京新街口万达广场城市副中心上海五角场万达广场

沈阳铁西万达广场

重庆南坪万达广场新开发区宁波鄞州区万达广场

南昌红谷滩新区万达广场

苏州工业园区万达广场万达广场例：万达广场选址区域发展区域及城市研究——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的核心概念、品牌定位、目标客户群体等六、发展区域及城市研究结合全新概念综合体的发展要求，研究卓达37案例实操

卓达石家庄太阳城项目

（此篇只讲策略，具体细则另报）

案例实操

卓达石家庄太阳城项目

（此篇只讲策略，具体细则38项目案列：卓达石家庄太阳城——结合文化街区商业地产的发展要求，研究卓达现有商业项目进行文化街区商业地产开发的战略资源定位及战略资源整合落位案例实操研究战略资源：意大利CHIC奥特莱斯推动策略：以商业战略合作推动项目销售推动事件：计划6月下旬举行盛大的卓达太阳城项目奥特莱斯签约暨国际品牌授权会；轰动效应：参会对象包括意大利参赞、意大利领事；奥特莱斯意大利及中国区负责人；国际品牌负责人；石家庄市政府领导、区委领导；卓达集团总裁、高管及相关产业负责人；主流媒体等推动目的：国际品牌的入驻直接向政府要补贴及税收政策；盘活太阳城商业项目，衍生餐饮娱乐、生活零售、休闲体验、社区配套等商业业态；利于太阳城整体商业的招商及运营管理；乘势推动一期商业近20万平米沿街商铺及底商的销售，直接提升资产值及附加值；促进二期住宅开发及销售推动战略：太阳城项目的签约推动意大利CHIC奥特莱斯与集团形成全国性战略联盟项目案列：卓达石家庄太阳城——结合文化街区商业地产的发展要求39品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营品牌等业态：以历史文化展示为主线，汇集餐饮、酒吧、购物、娱乐休闲、健身等多种业态。五、资源模式研究战略资源整合落实战略资源：意大利CHIC奥特莱斯品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营40THEEND!THEEND!41《卓达商业地产的商业模式与战略资源整合》（征求意见稿）《卓达商业地产的商业模式与战略资源整合》42目录发展背景3

研究构思4卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路6卓达进军商业地产的SWOT分析思路5研究开展的关键问题说明7研究成果形成8分报告1：“主题商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路9

分报告2：“文化街区商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路19分报告3：“全新概念城市综合体商业地产”商业模式与战略资源整合的发展思路28目录发展背景43发展背景“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。”以人为本、时刻关注客户需求，与时俱进、引领时代潮流，卓达持续创新求变的企业精神，构成了其多年高速发展的重要助推器，同时也极大地促成其在商业地产开发中超越常规路线，转而寻求新的、差异化的创新发展之路。

随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经成为众多房地产标杆企业的战略选择，“向商业地产进军”成为房地产行业的时代强音。面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态布局的发展现实，商业地产市场新进入者更应该具有强烈的革新意识，突破传统，寻求创新，走特色鲜明和差异化的开发之路。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中取胜。一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消费观念的转变，人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流。差异化竞争的迫切需要与文化体验型消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间。发展背景“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭44研究构思企业研究优势（O）劣势（T）机会（S）威胁（W）卓达战略诉求分析模式研究产品模式品牌模式经营模式资本模式资源模式发展区域及城市主题地产文化街区城市综合体创造可复制、可落地、可对接资本市场的条件按每一条产品线进行分类，分别进行模式研究案例深度研究项目实地调研秉承“产品系列化”战略，建立三条创新型商业地产产品系列产品错位、区域错位、竞争错位持续不断创新、实现“弯道超车”是卓达商业地产做强做大的必由之路研究构思企业研究优势（O）劣势（T）机会（S）威胁（W）卓达45——从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威胁、内部优势与劣势优势劣势机会威胁商业地产方兴未艾，具有广阔发展前景居民消费水平持续增加，商业发展环境日趋成熟消费需求不断分化，商业资源不断创新，行业发展日新月异……市场竞争激烈，大量传统开发商进入商业地产领域较早进入商业地产领域的开发商已经形成明显的先发优势……三产联动造城雄厚资金实力丰富地产开发经验良好的项目运作管理丰富的土地储备……缺乏在商业地产开发领域的先发优势商业地产开发的人才团队还没有充分建立起来没有形成卓达独特的商业地产品牌和模式……卓达进军商业地产的SWOT分析思路在对商业地产行业发展的机会与威胁分析、卓达进行商业地产开发的优势与劣势分析基础上，建立卓达独特的商业地产产品条线与发展模式——从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威46卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路围绕“产品系列化”与“产业链资源整合”的总体战略，根据前期研究结果及与卓达的战略方针，初步确定三条产品条线。主题商业地产的商业模式和战略资源整合研究文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究融入创新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合研究产品模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的土地策略、建筑体量、开发策略等品牌模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等经营模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的投融资模式、可开展的资本运作模式等资源模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的战略资源定位与战略资源整合方式等发展区域及城市研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线适用的发展区域及城市资本模式研究——根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的企业定位、运作思路与盈利方式等卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路围绕“产品47研究开展的关键问题说明项目调研——为实现每一产品条线的商业模式“可落地”的研究诉求，研究过程中必须对每一条产品条线最为典型的项目（3-5个）进行实地考察调研，深刻了解这些产品目前的实际运营情况。项目调研的工作量较大，需要较多人力、物力的投入。预计将对10多个异地项目进行实地调研。产业研究——作为以商业地产为核心载体，结合住宅、酒店、产业园或主题公园等多种业态的文化主题地产，由于其涉及到“产业集合体”的概念，因此不仅需要对典型项目进行实地调研，同时更需要对具体产业的发展情况做全面剖析，例如对体育产业、创意产业等产业进行深入研究。预计将对2-3个其他行业目前的发展情况及未来的发展前景进行专项研究。研究开展的关键问题说明项目调研——为实现每一产品条线的商业模48分报告1

《卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合》

发展思路

（征求意见稿）

分报告1

《卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合》

49一、产品模式研究研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题商业地产开发的可行土地策略。主题商业地产开发通常侧重于政企合作模式，通过与政府签订协议，由企业进行前期投资和土地一级运营，并在此基础上优先获取相应土地以发展项目。例如昆明新亚洲城就是由政府出让土地提供必要的政策条件，以吸引企业出资开发建设而成，企业拥有场馆设施的产权和经营权。土地策略研究建筑体量研究研究主题商业地产的建筑体量，确定卓达进行主题商业地产开发的运作规模。主题商业地产开发规模通常达上千亩，例如新亚洲城净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，设计5万人口居住生活和消费的现代化新城。其中，1200亩用于“新亚洲体育城”修建及商业相关配套设施；1000亩用于住宅及写字楼的开发和建设。例：昆明新亚洲体育城

——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等一、产品模式研究研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题50研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见在开发策略上，主题商业地产通常以分区、分期开发为主，围绕文化主题设定不同区域，涉及住宅、商业、办公、主题公园、园区或基地等多种业态。例如昆明新亚洲体育城分为运动休闲区、商务会展区、主题居住区、文化教育区，业态涉及住宅、商业街、办公用房、主题公园等。开发策略研究例：昆明新亚洲体育城一、产品模式研究

——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例基础上，研究卓达进行主题地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考51核心概念提炼中国梦幻娱乐王国ChinaEntertainmentKingdom奥园动漫城奥园E托邦以现实形式出现的中国梦幻娱乐王国梦幻居住主题公寓区主题别墅区娱乐休闲动漫公园区主题量贩区商务交流创意办公区主题酒店区居住集群产业集群品牌定位研究主题商业地产必须具有明确的文化概念，这是确定卓达主题商业地产项目特点与特色的第一步。例如奥园动漫城在传统乌托邦概念基础上提出“奥园E托邦”，强调电子信息技术时代人们美好纯真的梦想。在核心概念确定基础上，研究卓达主题商业地产的品牌定位。例如，奥园动漫城在其“奥园E托邦”这一前卫、新颖概念指导下，将整个项目的品牌定位为“中国梦幻娱乐王国”，从而确定整个项目的主基调，主题特色一目了然。——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等例：奥园动漫城的核心概念与品牌定位二、品牌模式研究核心概念提炼中国梦幻娱乐王国ChinaEntertainm52价值主张确定在主题定位指引下，研究卓达主题商业地产的价值主张。主题商业地产通常会围绕某一文化创意产业，打造展示、制作、体验、互动、娱乐、购物于一体的产业平台，主张“文化型休闲，体验性消费”。例如江苏创意文化产业基地具有多元价值主张，致力于以创新化理念、品牌化运作，把保护、传承和发展中华文化，放在一个更广阔的产业背景中，打造中国旗舰型文化企业标杆。目标消费群体定位结合卓达主题商业地产的品牌定位和价值主张，探索其面对的目标受众群体类型。主题地产由于包括多个区域，因此其目标消费群体会因区域功能的不同而不同，可以从价值观、生活方式、消费需要、人口统计指标等多个维度展开对各个区域的目标消费群体的分析研究。例：江苏创意文化产业基地的多元价值主张——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等二、品牌模式研究价值主张确定在主题定位指引下，研究卓达主题商业地产的价值主张53——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等企业定位研究研究在文化主题地产运作过程中卓达应该扮演何种角色。文化主题地产开发过程中，由于项目性质不同，企业的定位及产业链中位置也不同。企业既可能是资源整合方，也有可能仅仅是投资方；既有可能是经营者，也有可能仅仅是开发者。政府区域规划者运作引导者政策扶持者卓达投资者开发者运作者项目优化区域功能提高区域形象创造经济效益完善功能提高效益整体规划总体定位扶持与引导协助政府规划投资运作创造企业效益例：文化主题商业地产开发中企业的定位与作用三、经营模式研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上54运作思路研究研究在遵循政府、企业与市场三位一体的主题商业地产发展模式下，卓达如何实现与政府、市场的良性互动，如何实现社会效益与企业效益的统一。盈利方式研究研究卓达进行主题商业地产开发中如何盈利，且在各种盈利方式中建立最为有效的组合。主题商业地产开发，企业通常可以从三方面实现盈利，一是地产开发后销售收入，二是物业经营收取租金，三是产业投资获取现金流。企业投资政府规划免收场租2.产业集群——完整产业链3.盈利模式——影视换品牌，旅游创利润1.影视基地——规模取胜政府支持，构建五大体系集聚相关资金与企业，打造完整的影视产业以低廉的成本和大手笔投资吸引剧组，带动旅游业发展，带动考察经济、会展业、演艺培训等其他行业的发展规模化拍摄基地使剧组场景转换成本可以下降10％—15％。例：横店影视基地经营运作模式——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等三、经营模式研究运作思路研究研究在遵循政府、企业与市场三位一体的主题商业地产55——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的投融资模式、可开展的资本运作模式等投融资模式研究研究卓达如何应对主题商业地产开发的庞大资金需求。主题商业地产由于其开发规模巨大，企业自身资本难以支撑其庞大的资金需求，为此，建立有效的筹融资平台是实现项目有效开发和良性运作的关键。除了积极争取政府税收上的优惠、财政上的补贴和商业银行贷款之外，同时还应该积极拓展筹融资渠道，包括吸引战略投资者、商铺投资者、产业基金及其他金融机构的股权投资等。资本运作模式研究研究卓达针对主题商业地产项目可开展的资本运作方式，以达到快速融资、实现资产价值最大化的目的。主题商业地产作为企业自身长期持有经营的物业，可以借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资，积极探索资产资本证券化发展之路。四、资本模式研究——结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研56——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等战略资源定位研究研究卓达在主题商业地产开发中应该打造何种产业平台，其引入的战略资源应该呈现何种特色与特点。主题商业地产可围绕特定文化创意产业进行，资源集聚、业态全面，致力于打造集购物、住宿、餐饮、旅游、娱乐、体验甚至生产、制作于一体的产业平台。主题地产吸引物购物中心住宿设施娱乐中心游客中心餐饮设施轻工业、仓储业等运输业、装饰业等康体业、加工业等地产业、展览业等影视业、教育业等一站式旅游体验延伸产业链例：创意文化主题基地的资源整合内容五、资源模式研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上57战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整合的方式与途径。主题商业地产战略资源整合，可以通过引入资源整合方进行战略联盟，或者以收购或参股方式引入合适的战略资源方。横店集团在进行横店影视城开发过程中，以战略联盟（与华纳集团、中影集团合作成立公司）与自行组建经营公司相结合方式，共同托举了横店文化产业的发展。浙江横店影视城有限公司浙江横店影视娱乐有限公司浙江横店文化发展有限公司主要负责影视城的发展规划、建设、维护等，开展与影视城相关的业务活动以影视制作发行为主，影视广告制作等业务为辅，负责经营、管理、拓展横店影视娱乐新业务承担横店集团各项文化发展的规划、建设、经营管理任务以三大公司为主体的文化产业公司，托举起了横店文化产业的发展例：横店集团三大公司托举其文化产业发展——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整58——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发适用的发展区域及城市发展区域及城市研究结合主题商业地产发展要求，研究卓达进行主题商业地产的可行区域。主题商业地产发展的区域及城市往往存在三个方面的显著特点：一是通常位于二三线城市，一方面由于主题商业地产占地规模大，在一线城市土地资源日益稀缺性的现实条件下，通常不具备开发文化主题地产的土地资源条件；另一方面二三线城市相较一线城市，其通过一个大型文化主题地产项目来塑造城市形象、凸显城市产业特色的意愿更强烈。二是所在城市的地方政府具有文化创意产业方面的强烈招商引资意愿和产业链资源整合意愿，大型文化主题商业地产通常是政企合作的结果，缺乏政府支持，往往难以成型。三是所在城市的文化主题商业地产项目仍然比较稀缺。一个中等规模城市很难支撑多个文化主题商业项目所需要的土地资源、政府资源、市场资源以及客户资源。例：横店影视城位于浙江中部东阳市的横店镇境内例：中华恐龙园位于江苏省常州市境内六、发展区域及城市研究——结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上59分报告2

《卓达文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究》

研究思路

（征求意见稿）

分报告2

《卓达文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研60一、产品模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的土地策略、建筑形态、开发策略等研究文化街区商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见文化街区商业地产的开发必须要选择最能表现地域文化积淀的特定背景，并为项目注入经典时尚元素，即“以特定文化作背景，以现代时尚做支撑”。例如南京1912以民国文化依托，被打造成了一个既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，被称为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的现代“城市客厅”建筑体量及形态研究开发策略研究研究文化街区商业地产的建筑体量，确定卓达进行文化街区商业地产开发运作规模。文化街区商业地产不同于传统购物中心或综合体项目。建筑规模相对较小，通常维持在10万平方米以下，在建筑形式上通常采取整旧如旧的手法。例如新天地上海新天地建筑面积约6万平方米、南京1912占地近4万平方米、宁波老外滩建筑面积为8万平方米例：南京1912一、产品模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调61二、品牌模式研究核心概念研究品牌定位研究价值主张研究目标消费群体研究重现历史建筑传承历史文化融入时尚理念打造城市名片传统文化与时尚理念的统一现代城市建设和历史建筑保护的统一中西方文化的统一以特定文化作背景以现代时尚作支撑以历史建筑为载体本地：中高端、年轻人群体为主外地：国内外观光游客——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等例：历史商业街区商业地产品牌模式文化商业街区商业地产是在有一定文化底蕴和传统特色的区域地段，通过注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。因此其品牌特点必然是融合文化与现代、融合怀旧与时尚的。二、品牌模式研究核心品牌定位研究价值目标消费群体研究重现历史62三、经营模式研究例：三种商业地产经营模式对比分析运作思路研究研究卓达在进行文化街区商业地产开发运作过程中，如何实现经济效益最大化。文化商业街区独特而明确的定位是其树立差异化竞争优势的必备前提，因此需要在业态配比、品牌引进等环节保持强有力的控制权。采用出租模式，进行整体运营、统一管理是必然的选择。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的运作思路与盈利方式等三、经营模式研究例：三种商业地产经营模式对比分析运作思路研究63三、经营模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的运作思路与盈利方式等盈利方式研究研究卓达进行文化街区商业地产开发如何盈利，且在各种盈利方式中建立最为有效的组合。基于文化商业街区通常以整体出租方式为主，因此其主要盈利来源于租金收益及其他可能的附加收益。与住宅相对应，人工湖绿地北面的多幢商务楼项目，吸引了众多国际著名企业集团总部入驻，这笔收益相当可观收益3：商务楼收益一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%-2%做广告宣传而翠湖天地靠新天地的品牌，在广告宣传上没有花一分钱，就有很多消费者排队待购收益4：宣传费用的节省收益1：新天地商铺租金+利润分成休闲、购物、餐饮、旅游中心瑞安集团投资并持有租户一定比例的利润分成商铺租金上海新天地的品牌效应，带动了周边房地产价格的提升瑞安集团开发的“翠湖天地”高档住宅小区一期五幢住宅楼，2002年6月价格为17000元/㎡-25000元/㎡，最高时接近100000元/㎡而上海新天地开业前，太平桥地区的中高档住宅价格为8000元/㎡-10000元/㎡不等收益2：商业带动住宅升值例：新天地收益来源分析三、经营模式研究——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调64——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的投融资模式、可开展的资本运作模式等四、资本模式研究自建或合建整体收购参股/控股运营项目运作流程资本运作重点与地方政府或城投公司的战略合作银行贷款股权投资发行企业债券……转让经营权与自营（或委托经营）的选择发行房地产信托产品（含房地产投资信托基金）引入战略投资者IPO上市……研究卓达如何应对文化街区商业地产开发的庞大资金需求，如何通过资本运作方式，以达到快速融资、实现资产价值最大化的目的。文化商业街区更多是通过对建筑形态刻意雕琢来实现，密度低，占地大，而且多采用只租不售、整体运营的经营模式，决定了其投融资方式更富于多样化。在项目获取阶段和项目运营阶段的资本运作侧重点也有显著不同。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基65品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营品牌等业态：以历史文化展示为主线，汇集餐饮、酒吧、购物、娱乐休闲、健身等多种业态。2345体现历史文化街区内涵符合项目整体定位符合目标消费者偏好及特征与现有商圈商业差异化及形成加码符合历史文化街区的建筑、环境特征1例：文化街区商业地产业态配比原则——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究战略资源定位研究研究卓达在文化街区商业地产开发中应该打造何种消费平台，其引入的战略资源应该呈现何种特色与特点。品牌：国际与国内一线品牌、与该街区文化底蕴相符的老字号、自营66——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等五、资源模式研究资源整合的引导者与平台提供者资源整合的全程管理者投资者负责文化商业街区的投资开发（或收购）以及整体定位确立，之后将经营权转让，由专业公司进行经营管理。例如：南京1912投资者不仅仅负责前期投资开发（或收购）以及整体定位确立，同时控制后期经营管理。例如：上海新天地战略资源定位研究战略资源整合方式研究围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整合的方式与途径。文化街区商业地产的战略资源整合，可以通过引入资源整合方进行战略联盟，或者以收购或参股方式引入合适的战略资源方。——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基67——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行文化街区商业地产开发适用的发展区域及城市六、发展区域及城市研究文化资源特性：

●内涵丰富

●外延广泛

●认知显著

●个性独特

●与城市历史文化特征的一致性

城市特性：

●

基本要求：商业共性条件（人口规模、居民消费水平、交通等）

●

必要的旅游资源相辅相成

●

必要的城市定位支撑于政策支持结合文化街区商业地产发展的资源要求，研究卓达进行文化街区商业地产的可行城市及区域。文化商业街区的成功开发运营对文化资源特性和城市特性有较为严格的要求。发展区域及城市研究例：宁波老外滩例：成功的文化街区关于文化资源特性及城市特性的要求——结合文化街区商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基68分报告3

《卓达全新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合》

发展思路

（征求意见稿）

分报告3

《卓达全新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略69

——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行全新概念综合体商业地产开发的土地策略、产品组合、建筑体量等一、产品模式研究研究卓达获取全新概念综合体土地使用权的方式及选择商业地产项目的土地使用权获取主要有以下几种方式：招牌挂；政府划拨；土地二级市场交易；收购或并购一些实力较弱但拥有大量土地储备的企业；与其它企业合作开发，

合作方提供土地。对全新概念综合体项目而言，土地获取主要通过市场化的招牌挂方式实现。研究卓达全新概念综合体的产品组合特点全新概念综合体具有先进的理念和设施，在产品组合上，会重点考虑引进诸如影院、剧院、艺术展览馆、科技娱乐城、动漫体验馆等体现不同文化或时尚标识的产品或设施，并使之相对均衡地分布于不同功能的建筑群。垂直绿化都市农庄K11艺廊K11新食艺产品组合特色例：武汉K11艺术购物中心土地策略研究产品组合研究——结合全新概念综合体商业地产的发展要求，在全面调研各典型70建筑体量及形态研究卓达全新概念综合体建筑体量与形态的特征全新概念综合体是在街区层次上的城市功能混合开发，通常会涵盖多个地块的一组建筑群体，除商业部分外，往往还包括住宅、酒店式公寓、写字楼、酒店等其它建筑业态的一种或多种，在规模和体量上，要比普通商业地产项目大。在建筑外观上，全新概念综合体通常是运用相对现代的建筑风格。例：上海江桥万达广场物业类型：商业广场、城市公寓、SOHO占地面积：

18.63万平方米建筑面积：约60万平方米。其中：

商业面积约25万