李飞-工业地产

工业地产分析报告李飞前言何为工业地产？什么是工业地产?工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。工业地产用地性质工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等工业地产的商业模式工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产与商业和居住地产的开发区别工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，工业地产开发要求很高，如果说住宅的开发难度是10的话，工业地产开发难度则是100。用一句很形象的话来比喻，如果你想让他去天堂，就让他做工业地产；如果想让他进地狱，也可以让他做工业地产。

工业地产的介绍1中国工业地产现状2工业地产的运营模式3中国工业地产分布及各个项目分析4中国工业地产的未来发展规划5市场走向6工业地产的介绍1工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。研究思维导图：工业地产深度解析定义、分类及特点发展历程政策影响解读市场特征趋势研究开发风险分析项目特色及案例发展规划

工业园区模式主导企业引导模式工业地产商模式综合开发模式出租出售

REITS模式案例分析市场走向未来走向市场机会盈利模式创新工业地产的定义工业地产运营模式中国工业地产现状第一部分：工业地产概述定义、分类及特点发展历程市场特征趋势研究政策影响解读开发风险分析工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。定义工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。

根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。工业地产分类标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。标准厂房的优势联排单层叠加厂房多层厂房单层工业厂房——标准厂房定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。工业厂房——定制厂房开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部

国内案例数量较少；租金较高，使用率高；物业形式主要为单层、多层；客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园工业园区区涵盖广广泛，主主要为各各类工业业产业园园区、总总部基地地等，物物业形式式表现为为各类工工业物业业的集合合。多层停车车场货运电梯梯TechplaceI综合产业业园功能复合合：如新新加坡面面向轻工工业的园园区TechplaceI，主要要产业为为电子、、精密加加工、信信息产业业及研发发等。北京嘉捷捷科技园园工业园区区北京经开开科技园园科技园、、孵化器器园区物业业类别以以科技技、信信息为主主，包括括研发中中心、信信息科技技单位、、软件设设计与开开发，信信息科技技等。工业园区区物业形形式一般般为多层层，租金金较纯办办公楼相相对便宜宜，一般般为混凝凝土结构构，注重重绿化，，外观形形象科技技化。工业园区区物流园主要是服服务于物物流行业业的工业业园区，，如新加加坡樟宜宜空港物物流园区区。专业物流流园对设备及及厂址有有特殊要要求的园园区。如如大亚湾湾石油化化工专业业园区。。总部基地地以智能化化、低密密度、生生态型的的总部楼楼群，形形成集办办公、科科研、中中试、产产业于一一体的企企业总部部聚集基基地。可可以为企企业提供供良好的的中枢式式运营管管理氛围围，以高高效、多多能、全全屏化优优势为企企业创建建发展的的高速通通道，以以中心级级辐射全全国乃至至全球的的“中心心外围效效应”为为企业铺铺设前瞻瞻式空间间路径。。工业地产产是靠市市场环境境和产业业驱动的的行业，，具有政政策主导导、专业业性强、、区域性性强、投投资回报报期长及及自身增增值性的的特点。。工业地产产特点政策主导导性强、、专业性强强工业地产产受地方方政府、经济、产业发展展、政策等影影响很大大；工业地产产和产业业紧密联联系，不不同工业业地产必必须满足足不同产产业发展需需求及功功能要求求；区域性强强由于工业业发展具具有很强的聚聚集效应应，不同区域域具有不不同的主导产业业，区域域市场对对工业地地产需求求一致性性较强；；致使工工业地产产在同区区域的功功能差别别很小。投资大大、投资回回收期期长工业地地产项项目规规模大大，前前期投投入大大；资资金占占用周周期长长，投投资回回收期期限大大于住住宅房房地产产与商商业地地产；；项目增增值性性发展第第三产产业，，实现现二三三产业业联动动，拓拓展项项目收收入来来源；；加强教教育业业、医医疗卫卫生、、文化化业、、科技技和体体育等等行业业的发发展；；优化化产业业配置置，打打造产产业群群；都都将促促使项项目价价值提提升特点一一特点二二特点三三特点四四中国工工业地地产经经历了了粗放放经营营、逐逐步规规范、、集约约化使使用三三个阶阶段，，伴随随着国国内经经济建建设稳稳健快快速发发展。。07年年后开发区区名义义“圈圈地””土地地集中中整顿顿阶段段03年年2月月至03年年底04年年05年年至06年年整顿深深化，，监管管力度度加强强短暂休休克疗法法持续整整顿，，取得得阶段段性成成果政策效果巩固整整顿成成果合理规规划引引导发发展经济高高速发发展需需要，，逐步步放行行阶段段强化集集约用用地积极盘盘活存存量土土地鼓励产产业结结构优优化升升级鼓励向向“多多功能能综合合性产产业区区”发发展今后政政策方方向土地出出让金金收支支管理理逐步实实施工工业用用地招招拍挂挂经济发发展曲曲线工业地地产发发展历历程粗放经经营阶阶段：：圈地地；整整顿规范经经营阶阶段：：放行行；管管理集约使使用阶阶段：：综合合；优优化03年年以后后中国国工业业地产产迈入入新一一轮高高速发发展期期，中中外工工业地地产开开发商商共同同角力力工业业地产产市场场。中国工工业地地产发发展里里程碑碑———中国国首界界产业业园创创新论论坛召召开：：2006年年8月月10日到到11日，，由北北京思思源置置地房房地产产顾问问有限限公司司和新新地产产策划划机构构联合合举办办的““中国国产业业园创创新论论坛””在北北京国国际会会议中中心召召开。。事件一一事件二二总部经经济、、总部部模式式全国国开花花：三大总总部经经济区区：长三角角区，，以上上海为为核心心的““总部部-加加工基基地””区域域合作作模式式；珠三角角区，，形成成了香香港和和顺德德、东东莞间间的““总部部-制制造业业”互互动发发展模模式；；环渤海海区，，以北北京为为核心心，以以京津津冀及及环渤渤海为为腹地地的"总部部-加加工基基地"模式式。事件三三事件四四事件五五物流地地产成成为工工业地地产市市场的的新宠宠：从2003年普普洛斯斯带着着“物物流地地产””的概概念登登陆中中国后后，中中外地地产开开发商商就掀掀起了了物流流地产产的热热潮。。AMB在中中国市市场首首次发发力于于上海海：美国工工业地地产巨巨头AMB收购购了松松江九九亭的的一个个物流流房地地产项项目，，预计计总投投资约约1330万美美元。。“这这是AMB在中中国的的第一一笔收收购。。”ＧＥ开开始试试水中中国工工业地地产：：ＧＥ旗旗下的的ＧＥＥ东芝芝有机机硅公公司与与江苏苏省南南通市市政府府签署署协议议，计计划投投资约约7800万美美元在在南通通建设设其在在中国国最大大的工工业厂厂房。。同时时ＧＥＥ还将将拓展展中国国商业业地产产市场场，计计划通通过5000万万美元元的资资产而而使项项目得得到经经营性性升值值。主要标标志事事件近两年年政府府政策策主要要调控控目的的在于于抑制制外资资热钱钱大量量进入入；及及提高高工业业土地地出让让金，，规范范工业业土地地出让让。政策分分析中国吸吸引投投资能能力增增强，，参与与供给给产业业分工工能力力加强强；企企业总总部向向一线线城市市“迁迁徙””；制制造基基地向向二、、三线线城市市转移移。中国参参与国国际产产业分分工能能力加加强，，目前前“世世界制制造工工厂””的局局面还还会长长期持持续下下去，，这取取决于于中国国廉价价而丰丰富的的劳动动力、、低廉廉的工工业土土地价价格和和巨大大的消消费市市场；；北京、上上海等一一线城市市土地价价格一直直在攀升升，因此此国外一一些跨国国企业开开始把制制造基地地向二、、三线城城市转移移，在这这些二、、三城市市还有其其发展的的巨大空空间；区域性招招商引资资力度普普遍加大大，各类类开发区区、工业业园区和和生产性性服务业集集聚区层层出不穷穷，直接接拉动了了工业房房产的持持续需求求;各地对工工业房产产投资开开发给予予政策、、税收和和土地供供给价格格等方面诸多优优惠，为为工业房房产的开开发注入入了催化化剂。市场特征征工业土地地面积供供应缩减减原因：：国家宏观观政策加加强对开开发区和和工业园园的调控控力度，，清理整整顿开发发区，致致使大量量开发区区或工业业园区关关闭；保留下来来的开发发区也普普遍存在在用地空空间不足足的问题题，未来来的发展展空间受受限。经济快速速发展，，市场需求求量大市场供应应面积小小工业地产产升温，，全国大大部分地地区现有有开发区区土地存存量不足足。上海、重重庆等地地的工业业园区同同样面临临无地的的困境。。上海市市松江、、青浦、、嘉定等等主要工工业园区区已基本本无地可可售，市市场上对对工业用用地的争争夺到了了激烈的的程度，，甚至出出现了200家家客户争争夺100亩的的土地的的场景。特征二：：工业土地地存量不不足，工工业土地地日益稀稀缺。特征三：：工业土地地供求结结构变化化导致土土地价格格快速上上涨。本年度工工业地产产土地价价值增长长迅速，，工业土土地地价价上涨速速度快。。2007年全国城城市总体体地价增增长率同同期水平平比较（（%）从2003年起起，国家家就开始始清理工工业园区区，严控控工业用用地，各各类违归归工业园园区数量量骤减。。经过了2007年，工工业地产产依靠廉廉价土地地进行市市场运作作的时代代基本结结束；资料来源源：国土土资源部部地价动动态监测测系统2006第三季季度2007第三季季度特征四：：工业地产产概念不不断延展展，涵盖盖范围不不断扩大大。工业地产产的概念念不断延延展，由由厂房——科技园园、物流流园、总总部基地地等———文化产产业园、、工业设设计创业业园等，，不断地地扩大其其涵盖的的范围。。简单的工工厂用房房产业集群群：科技园、、物流园园、专业业园区、、企业总总部基地地等衍生产业业集群：：文化产业业园；新新闻会展展中心卡通动漫漫产业基基地汽车后市市场产业业基地长三角国国际技术术蓝领基基地工业地产产开发市市场风险险相对较较小，但但由于政政府土地地政策调调控及产产业结构构变化，，工业地地产开发发也存在在一定的的市场风风险。经营风险险：区域市场场供应情情况，供供大于求求造成的的市场经经营难度度，形成成的风险险。政策风险险：土地出让让政策变变化，招招商、税税收优惠惠政策的的变化造造成区域域吸引力力下降。。市场风险险：产业转移移导致区区域竞争争力下降降，引起起对工业业物业需需求的减减少；产业升级级及产业业结构调调整引起起对物业业需求变变化。开发风险险分析开发风险险工业地产产开发区区域不断断扩大、、开发模模式不断断创新，，迈入新新一轮高高速发展展期；传传统工业业地产开开发正向向产业地产产方向发展展。政策将强强调市场场对工业业用地的的配置作作用，促促进工业业地产价价格回归归到真实实价值。。趋势一国外地产产巨头携携手投资资基金联联合进入入将成大大势，操操作方式式将不断断创新。。资本运运作成为为工业地地产开发发的趋势势。趋势二由于国内内全面产产业转移移和发达达地区总总部经济济的规模模形成，，投资热热点区域域将不断断扩大，，更多城城市将得得到发展展机遇。。趋势三工业地产产逐步向向产业地地产升级级过渡，，工业地地产开发发将进入入“产业业型新城城开发时时代”。。趋势四工业地产产趋势分分析第二部分分：工业业地产开开发模式式研究工业园区区模式主导企业业引导模模式工业地产产商模式式综合模式式开发模模式工业地产产开发通通常包括括的四种种开发模模式：工业地产产开发模模式工业地产产商模式式房地产开开发企业业在工业业园区内内或其他他地方获获取工业业土地,建设基基础设施施或厂房房、仓库库等,然然后以租租赁、转转让或合合资等方方式经营营管理项项目。主体企业业引导模模式实力企业业获取工工业用地地开发相相对独立立的工业业园区,自身进进驻且占占主导，，通过土土地出让让、项目目租售等等方式引引进同类类企业。。工业园区区开发模模式通过政府府行为，，划区域域规划发发展集群群产业。。该模式式为中国国目前各各级地方方政府最常使用用的工业业地产开开发模式式，同样也也是我国国工业地地产市场场的主要要载体。。综合运作作模式上述三种种模式的的混合运运用。工业地产产开发模模式工业园区区开发模模式：以政府开开发为主主导，规规划各种种开发区区、产业业园，示示范带动动区域经经济全面面发展。。地方政府府是我国国目前工工业地产产市场的的主要载载体，工工业园开开发模式式也是各各级地方方政府最常使用用的工业业地产开开发方式式。地方政府府创造相相关产业业政策支支持、税税收优惠惠等条件件营造园园区，形形成其特特有的优优势，然然后通过过招商引引资、土土地出让让等方式式引进符符合相关关条件的的工业发发展项目目。开发主体体操作手段段区域经济济发展迅迅速，产产业潜力力十足；；区域辐射射地位明明显，交交通条件件优越；；宏观政策策重大利利好，产产业发展展具备良良好的政政策环境境。具备外部部条件工业园模模式总体规划划园区建设设园区管理理园区升级级区域经济济研究园区开发发定位行业发展展规划园区招商商定位园区开发发策略园区招商商策略开发财务务规划概念性规规划控制性规规划基础设施施规划划详细规划划非盈利性性基础设设施建设设盈利性基基础设施施建设共用设施施建设国内招商商国外招商商客户管理理物业管理理土地容积积率产业升级级工业园区区开发模模式流程程政府规划划及先期期投入为为基础，，制定相相应的优优惠政策策及税收收政策实实现招商商，同时时还负责责园区管管理及产产业升级级。政府制定定园区发发展的总总体规划划，包括括行业的的发展规规划，园园区开发发策略、、园区招招商策略略及开发发财务规规划等，，通过前前期的基基础投入入，制定定相应的的优惠政政策来吸吸引大型型工业企企业来园园区建厂厂，政府府负责未未来园区区管理及及未来的的规划升升级。政府完全全主导的的开发模模式以政府规规划的工工业区、、科技园园区的建建设为主主导，吸吸引符合合条件的的企业进进驻，完完成工业业园区开开发建设设。松山湖将将努力发发展成为为国内外外著名企企业聚集集中心、、研发服服务中心心、人才才教育中中心和高高新技术术产业基基地；发展“三三大产业业”（电电子信息息产业、、生物技技术产业业和装备备制造业业）；聚聚集“三三类企业业”（高高新技术术企业、、“两自自”企业业和高税税收企业业）；当当好“三三创”示示范区（（创新发发展模式式、创新新发展环环境、创创新发展展能力）），全力力打造活活力松山山湖，实实力松山山湖，魅魅力松山山湖。松山湖属属丘陵地地貌，地地处东莞莞几何中中心，规规划控制制面积72平方方公里，，有近8平方公公里的淡淡水湖和和丰富的的植被。。截至2007年6月月，已完完成130多公公里高标标准道路路、100多万万平方米米生产生生活设施施、500多万万平方米米绿化面面积。案例—东莞松松山湖工工业园1、北部部工业城城：位于松山山湖科技技产业园园区的北北部，占占地面积积约10平方公公里，分分成A、、B、C、D、、E五个个工业分分区和一一个城市市核心区区。城市市核心区区内配备备小学、、幼儿园园、高级级公寓、、商业中中心、文文体广场场、汽车车客运站站等生活活设施，，满足了了区内人人员的日日常生活活需要。。另外，，各工业业分区均均设员工工生活区区，配套套饭堂、、便利店店、自动动柜员机机、运动动场等设设施，企业可租租用、购购买或购购地自建建员工宿宿舍。2、科学学园：位于松山山湖科技技产业园园区的中中心区，，占地面面积３平平方公里里，拥有有大面积积的单元元式开发发用地，，现有研研发楼、、商务办办公楼、、东莞留留学人员员创业园园、生产产力大厦厦等办公公场所，，配套学学术交流流中心、、图书馆馆等公共共服务平平台,已已引进广东东电子工工业研究究院、南南海海洋洋生物技技术国家家工程研研究中心心东莞基基地、广广东华南南工业设设计院等等技术平平台，并正全力力打造信信息咨询询平台、、产权交交易平台台、863软件件项目孵孵化器，，努力将将其建设设成为东东莞的总总部中心心、研发发服务中中心。东莞松山山湖片区区发展的的两大核核心支撑撑点以电子信信息、生生物技术术和高端端装备制制造为主主的开发发建设及及招商策策略，促促进产业业链的完完善与发发展。2007年松山山湖实现现工业总总产值110亿亿元，比比上年增增长45%；本本级可支支配财政政收入4.5亿亿元，比比上年增增长125%；；工商税税收5.07亿亿元，比比上年增增长195%.园区大大中型科科研机构构达到29家，，世界500强强企业9家，跨跨国公司司企业18家。。另外，，全年共共引进大大中型项项目36个，协协议引进进资金130亿亿元。2007年，松松山湖专专利申请请和授权权总量分分别达到到83件件和53件，被被确定为为“广东东省知识识产权试试点园区区”和““广东省省版权兴兴业示范范基地””。招商进驻驻主要企企业主体企业业引导模模式：政政府支持持，大型型企业进进驻并自自主开发发，通过过其行业业影响力力，带动动上下游游企业加加入园区区建设。。地方政府府是我国国目前工工业地产产市场建建设的主主导，主主体企业业引导模模式是工工业园开开发模式式的衍生生模式，，也是各各级地方方政府经常使用用的工业业地产开开发方式式。创造相关关产业政政策支持持、税收收优惠等等条件营营造园区区与其他他工业地产项项目所具具备的独独特优势势，吸引某些些行业的的知名企企业进驻驻，利用用其在行行业的影影响度来来带动行行业上下下游相关关产业的的聚集，，以产业业链带动动发展。。开发主体体操作手段段区域辐射射地位明明显，交交通条件件优越；；具备产产业发展展的良好好的产业业政策环环境；优优惠的税税收及相相关政策策。具备外部部条件主体企业业引导模模式初步规划划主体企业业规划建建设园区管理理园区升级级国内招商商国外招商商客户管理理物业管理理土地容积积率产业升级级政府完成成初步规规划及配配套建设设吸引知知名企业业进驻，，同时通通过土地地出让、、租赁等等方式引引入同类类企业完完善产业业链。基本配套套建设政府土地地出让、、租赁方方式引进进同类企企业，实实现整个个产业链链的打造造与完善善。扩大招商商区域经济济研究行业发展展规划园区招商商定位园区开发发策略园区招商商策略道路、交交通公共设施施配套厂房其它设施施主体企业业开发模模式流程程适当包装装及推广广政府引导导，企业业带动的的开发模模式依靠诺基基亚的品品牌带动动效应，，吸引众众多的著著名手机机零配件件和服务务商跟随随而至，，实现工工业园区区快速发发展。星网工业业园是诺诺基亚全全球手机机生产的的最重要要基地之之一。到到目前为为止，已已有20多家国国内外著著名手机机零配件件和服务务供应商商入驻；；2006年星星网工业业园产值值突破千千亿；2006年5月月，诺基基亚中国国区总部部和北京京研发中中心迁入入亦庄，，成为第第一个在在亦庄设设立总部部的跨国国公司。。案例—北京诺基基亚工业业园物流配送送中心手机零部部件工厂厂集聚区区NOKIA工业地产产商开发发模式：：地产商商运用住住宅开发发的模式式，开发发建设工工业地产产，并通通过出租租、出售售，获取取利润。。房地产开开发企业业是该模模式的开开发主体体，工业业地产商商通过市市场化的的开发模模式来完完成工业业地产的的从开发发、销售售（租赁赁）、管管理等活活动。根据区域域产业发发展的趋趋势及未未来工业业市场的的需求状状况，通通过市场场化的取取地方式式来获得得土地，，继而进进行工业业物业的的开发，，以出租租或出售售方式实实现效益益。开发主体体操作手段段区域辐射射地位明明显，交交通条件件优越；；具备产产业发展展的良好好的产业业政策环环境；优优惠的税税收及相相关政策策。具备外部部条件工业地产产商模式式按地产开开发模式式进行，，从取地地开始，，到施工工建设，，最后通通过转让让、租赁赁、合作作经营等等方式回回收资金金，实现现利润。。土地获取取收益获取取工业地产产商开发发模式流流程施工建设设工业园区区获得工工业土地地其它途径径获得道路、绿绿化建设设基础设施施建设厂房、仓仓库、研研发租赁、转转让合资经营营合作经营营类似于住住宅开发发模式详细了解解区域产产业发展展现状及及趋势适当包装装及推广广前期工作作工业地产产商主导导开发模模式依托工业业园区发发展的趋趋势，运运用市场场开发运运作的模模式建成成的科技技园区，，企业入入住情况况较好。。北京腾飞飞国际高高科技园园的客户户1维维萨萨拉公司司2葛葛兰兰素史克克3必必帝帝4西西门门子医疗疗设备5先先灵灵制药6LamResearch7BOSCH8P&G案例—北京腾腾飞国际际工业园园综合运作作模式：：工业园、、主体企企业、工工业地产产商三种种操作模模式综合合使用的的开发模模式。开发主体体不再单单一，不不同阶段段开发主主体存在在差异，，属于多多主体共共同开发发模式。。由于建设设规模较较大和涉涉及经营营范围较较广，既要求在在土地、、税收等等政策上上的有力力支持，，也需要要在投资资方面能能跟上开开发建设设的步伐伐，还要求具备工业业项目的的经营运运作能力力的保证证。因此，单单纯采用用一种开开发模式式，往往往很难达达到使工工业项目目建设顺顺利推进进的目的的，必须须对工业业园区开开发模式式、主体体企业引引导模式式、工业业地产商商模式等等进行综综合使用用。开发主体体操作手段段区域辐射射地位明明显，交交通条件件优越；；具备产产业发展展的良好好的产业业政策环环境；优优惠的税税收及相相关政策策。项目建设规规模较大，，涉及经营营范围较广广。具备外部条条件综合开发模模式总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研研究园区开发定定位行业发展规规划园区招商定定位园区开发策策略园区招商策策略开发财务规规划概念性规划划控制性规划划基础设施规规划划详细规划综合开发模模式的流程程由于规模大大、经营范范围广，需需以政府规规划为基础础并引入社社会各方力力量共同完完成区域工工业地产建建设。主导企业进进驻，施工工建设，带带动其它相相关企业进进驻工业地产商商介入，施施工建设，，出租、出出售给进驻驻企业国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率率产业升级基础设施建建设北京经济技技术开发区区引入社会会各方力量量，共同建建设，使园园区得以快快速发展。。北京经济技技术开发区区于1992年10月开始建建设，一期期23.5平方公里里，1994年8月月25日被被批准为国国家级经济济技术开发发区，1999年开开发区的7.5平方方公里,加加挂中关村村科技园区区亦庄科技技园牌子，，享受国家家级经济技技术开发区区政策，享享受中关村村科技园区区政策，2002年年8月份国国务院批过过ISO14001环境管理理体系认证证。案例—北京京经济济技术术开发发区诺基亚亚工业业园主体企企业引引导模模式嘉捷工工业园园工业地地产商商开发发模式式百盛物物流园园工业地地产商商开发发模式式北京经经济技技术开开发区区项目目图第三部部分：：工业业地产产盈利利模式式分析析出租模模式出售模模式REITS模式式案例分分析工业地地产开开发通通过三三种运运营模模式获获取利利润，，实现现项目目价值值，其其中最最主要要的手手段为为出租租和出出售。。工业地地产盈利模模式以土地地溢价价增值值而获获取利利润投资开开发商商在完完成项项目基基础设设施建建设后后，进进行项项目主主题包包装与与概念念推广广，实实现项项目中中部分分土地地或整整体土土地的的转让让、出出让房房地产产投资资基金金或其其他专专业工工业地地产投投资开开发商商。通过长长期持持有经经营收收益或或出售售产品品获利利项目投投资开开发商商，或或独立立，或或联合合，进进行项项目的的整体体开发发，通通过已已建成成房地地产项项目的的出租租、出出售或或租售售结合合等方方式，，实现现项目目的收收益。。如美国国普洛洛斯工工业地地产集集团在在苏州州工业业园区区投资资开发发苏州州普洛洛斯物物流园园。工业地地产盈盈利模模式工业地产产REITS对于工工业地地产和和商业业地产产盈利利模式式，近近来出出现了了一些些新的的探索索，厂厂房信信托，，仓储储信托托等。。将成成熟物物业打打包为为信托托投资资基金金(REITs)，，再将将基金金单位位在海海外资资本市市场公公开发发售筹筹集资资金。。非市场场主流流模式式目前市市场主主流模模式未来市市场主主流模模式珠海富富卓金金地珠珠海科科技园园，位位于珠珠海规规划的的工业业区内内，项项目总总体定定位为为珠海海市最最具投投资价价值的的现代代化工工业区区。珠三角角经济济版图图珠海产产业规规划：：珠海工工业发发展的的五个重重点产产业是电子子及通通信、、软件件、生生物医医药及及医疗疗器械械、电电气机机械及及器材材、石石油化化工。。珠海海产业业布局局的总总体方方针是是“工工业西西进，，城市市西拓拓”，，构建建三大经经济带带：东部部重点点发展展高新新技术术产业业和现现代服服务业业，中中部突突出发发展工工业和和服务务业，，西部部大力力发展展港口口经济济，重重点建建设临临港重重化工工业基基地和和区域域性的的现代代物流流中心心。项目地地块案例一一根据不不同阶阶段的的开发发模式式、开开发策策略的的差异异，采采取不不同的的盈利利模式式，实实现项项目价价值的的最大大化。。项目开开发步步骤：：第一阶阶段（05-07年年）目目的是是消化化现有有开发发政策策（土土地一一级开开发政政策）），完善园园区周周边环环境及及配套套，把地地块做做熟，，在现现有政政策和和市场场环境境条件件下，，主要采采取土土地开开发转转让形形式，，土地地增值值回现现；第二阶阶段（07-08年年）是是争取取获取取开发发新政政策（（工业业房地地产开开发政政策）），随随着政政策和和市场场条件件的成成熟，，在前前一阶阶段基基础上上增加标标准厂厂房、、综合合楼宇宇的开开发，，销售售为主主，出出租为为副，，实现现项目目资金金回笼笼；第三阶阶段（08-10年年）工工业房房地产产开发发政策策全面面实施施阶段段，随随着洪洪湾片片区规规划功功能的的调整整实施施和区区域环环境的的完善善，园园区开开发以研发发和办办公物物业、、社区区生活活配套套物业业为主主，长长期持持有出出租。。总体开开发策策略：：通过过实施施合理理的开开发模模式、、园区区规划划和开开发节节奏采采取不不同的的盈利利模式式。生活区区统一一开发发既对对招商商有利利，又又可以以弥补补土地地开发发利润润的不不足。园区综综合开开发是是实现现价值值最大大化的的有效效途径径，还还需要要争取取政策策。打造产产业专专区和和联合合招商商。可以加加强与与政府府的合合作，，有利利于争争取园园区开开发政政策突突破和和深化化。普洛斯斯物流流地产产开发发，打打造物物流平平台，，采用用租赁赁方式式出租租的大大物流流园开开发模模式。普洛斯斯公司司在取取得土土地之之后，，进行行一级级开发发包括括基础础设施施的建建设，，二级级项目目以仓仓储设设施为为主，，采用用租赁赁销售售或方方式，，客户户对象象包括括制造造商、、零售售商和和物流流公司司等等等。之后，，派出出专业业团队队进行行二级级项目目的物物业管管理和和客户户维护护工作作。普普洛斯斯称之之为““物流流房地地产””，即即由普普洛斯斯打造造一个个设施施平台台，吸吸引物物流企企业入入驻，，普洛洛斯只只作房房地产产投资资开发发和物物业管管理，，日常常物流流业务务仍由由客户户操作作，其其本质质依旧旧是房房地产产开发发商。。案例二二国内首首只工工业地地产产产权式式REITs落落户江江苏镇镇江，，其表表现为为一种种集合合投资资计划划。“产权权式REITs”的的运营营模式式是通通过产产权式式REITs发发起资资产包包，实实现投投资人人对物物业的的有权权持有有，并并成立立资产产管理理公司司，对对物业业按REITs规范范进行行管理理，投投资人人按产产权单单位直直接实实现投投资目目的，，该产产权单单位按按标准准REITs设设计，，通过过产业业投资资基金金的转转换，，可以以与未未来上上市REITs的基基金单单位实实现对对价。。案例三三工业地地产产产权式式REITS是是一种种标准准的集集合投投资计计划，，体现现为开开放式式共同同基金金。。公开发发售，，吸引引市场场游资资的进进入嘉富诚诚与快快鹿产产业港港达成成合作作协议议成立资产管管理公司以镇江新区区快鹿产业业港工业标标准厂房建建立资产包包(注)REITs即房地产产信托投资资基金。房地产信托托投资基金金(REITs)是是房地产证证券化的重重要手段。。房地产证券券化就是把把流动性较较低的、非非证券形态态的房地产产投资，直接转化为为资本市场场上的证券券资产的金金融交易过过程。由于法律制制度的障碍碍，内地首首只REITs最终终夭折。2007年年4月2日日，镇江市市中山东路路45号，，一间普通通的沿街商商铺，“快快鹿产业港港产权式REITs发售中心心”的招牌牌依旧崭新新，却大门门紧闭，清清冷异常。。半个月前前的3月18日，这这里是镇江江市最吸引引眼球的地地方——““快鹿产权权式REITs首发发仪式”喧喧闹异常：：蜂拥而至至的投资者者使得这里里门庭若市市，仅一天半时时间，有约约1700万资金从从镇江市各各家银行汇汇至“快鹿鹿产权式REITs”开户行行――镇江江市商业银银行。从繁华到冷冷清，只用用了一天半半时间。之之后，1700多万万元的募集集资金，亦亦被悉数退退还给投资资者。它一一度离成功功很近，曾曾被铺天盖盖地的媒体体誉为“中中国首支工工业地产产产权式REITs””。然而，，“快鹿产产权式REITs””，从发售售到搁浅仅仅一天半时时间。嘉富诚与上上海快鹿，，演绎了中中国房地产产金融创新新历史上最最富戏剧性性的一幕。。至此，内内地首只REITs夭折了。。首先，REITs法法律主体地地位不明REITs是一种投投资集合，，是建立在在法律基础础上的以合合同为基本本保障的投投资方式。。但对于这这种投资集集合的地位位与性质，，我国的