综合改造项目市场定位及规划设计建议报告课件

扬州市蒋王片区综合改造项目市场定位及规划设计建议报告（讨论稿）扬州市蒋王片区综合改造项目目录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位蒋王片区功能定位的落实及特色塑造蒋王片区规划设计调整建议蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2022/12/172思源顾问目录一蒋王片区综合开发市场研究结论市场研究结论1234宏观态势判断房产市场结论土地市场结论关联区域结论2022/12/173思源顾问市场研究结论1234宏观态势判断房产市场结论土地市场结论关联扬州经济快速增长，未来发展势头强劲，城市地位提高、功能升级将产生大量新需要，为蒋王片区改造提供契机，抓住前沿的需求，发展蒋王，提升扬州。近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，将促进扬州经济跨越式发展。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量（亿元）505.46558.93647.22788.139221100增幅7.10%10.60%15.80%21.77%15%15.2%人均GDP（元）112051236814290173592038924540增幅6.60%10.40%15.50%20.50%17.45%20.36%

扬州市历年GDP增长情况统计表数据来源——《扬州统计年鉴》2022/12/174思源顾问扬州经济快速增长，未来发展势头强劲，城市地位提高、功能升级将蒋王片区与新城西区同源同种，区位相同，基础设施相通，面积适中，发展条件相近，是密不可分的一个整体，共同构成扬州的西部新城区。蒋王东区火车站宁通公路江阳西路文汇西路文昌西路西北绕城公路站南路润扬中路市政府区政府至润扬大桥至南京新城西区

蒋王片区与新城西区关系共同为城市交通主干道环绕内部路网无缝衔接水系相互贯通南北距离不超过5公里整体面积约15平方公里2022/12/175思源顾问蒋王片区与新城西区同源同种，区位相同，基础设施相通，面积适中蒋王片区和新城西区共同成就“扬州的明天”扬州市城市各个功能都在往西部扩展，西部新城区是扬州市“十一五”规划重点发展区域。老城区扬州的昨天新城区扬州的今天西部发展区蒋王片区扬州的明天2022/12/176思源顾问蒋王片区和新城西区共同成就“扬州的明天”扬州市城市各个功能都市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域结论2022/12/177思源顾问市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域新城西区对蒋王是机遇和挑战并存完备的城市功能行政办公商务办公会展中心体育公园商业零售中心，专业卖场各层次居住社区酒店及酒店式公寓不断聚集的人气逐渐成熟的商业商务氛围新城西区蒋王依托人气借势差异化竞争主动融入不求大而全、追求专而精，塑造特色鲜明、充满活力的蒋王，增加蒋王的知名度和美誉度，提升蒋王的吸引力，成为引领扬州的增长极。8新城西区对蒋王是机遇和挑战并存完备的城市功能行政办公不断聚集扬州开发区与蒋王片区关系解析蒋王片区扬州开发区：产业发展良好配套虽有规划但启动开发难产业商务配套产业商务配套白领公寓高端居住高档办公酒店休闲娱乐2022/12/179思源顾问扬州开发区与蒋王片区关系解析蒋王片区扬州开发区：产业商务配套邗江开发区和蒋王关系分析邗江开发区专业市场带邗江开发区产业发展基础依托逐渐成熟商业环境借势良好产业发展基础，主动为其提供产业配套服务蒋王片区产业居住商业配套商务配套2022/12/1710思源顾问邗江开发区和蒋王关系分析邗江开发区专业市场带邗江开发区产业发市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域结论2022/12/1711思源顾问市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域扬州市无论什么性质土地的平均楼面价都处于比较低的水平，随着房价的提升，蒋王片区的地块升值空间很大。

所有地块商业综合商住住宅平均出让价（元/平米）17781037189929791197平均楼面价（元/平米）115769118351208893

所有地块商业综合商住住宅平均出让价（元/平米）10551114142714291013平均楼面价（元/平米）950117814139427982007年1－7月扬州市土地交易情况表2006年扬州市土地交易情况表注：根据扬州国土局数据整理2022/12/1712思源顾问扬州市无论什么性质土地的平均楼面价都处于比较低的水平，随着房商业用地出让价格高于住宅用地出让价格

所有地块商业住宅商住平均出让价（元/平米）2,8731,0802,7403,388平均楼面价（元/平米）1,3496001,9261,248

所有地块商业住宅商住平均出让价（元/平米）1,9231,9521,9481,970平均楼面价（元/平米）3,3387811,2981,3132007年1-7月在蒋王片区附近的成交地块分析2006年在蒋王片区附近的成交地块分析商业123商业街专业市场配套商业商业用地包括商业街、专业市场等用地，其中专业市场容积率低、有税收和就业带动而受到政府扶持等原因而出让价格较低，而商业街土地出让价格高于住宅。商住用地价格高于纯住宅，是因为商业用途带动整体土地价值的提升，刨去住宅地价，配套商业的土地价值很高。注：根据扬州国土局数据整理2022/12/1713思源顾问商业用地出让价格高于住宅用地出让价格所有地块商业住宅商住平综合分析近年来土地溢价情况，发现溢价地块全部为净地，商住用地比住宅用地溢价程度高，可以得出蒋王片区进行土地一级开发和规划更多商住用地非常必要。

商业综合商住住宅总数114610溢价数3035比例27%0%50%50%溢价程度24％-43％040％-165％42％-49％

商业综合商住住宅总数2531219溢价数4145比例16%33%33%26%溢价程度1%-50%13.7％1%-11%1%-46%2007年1－7月扬州市土地溢价情况表2006年扬州市土地溢价情况表注：根据扬州国土局数据整理2022/12/1714思源顾问综合分析近年来土地溢价情况，发现溢价地块全部为净地，商住用地蒋王片区近2年周边土地供应量明显减少，平均楼面价比整个扬州市高200元/平米，尤其住宅用地更是超出116％，从6月28日拍卖会看出，外地开发商拍得的土地基本都在蒋王片区附近，溢价非常高，对比改造成本，蒋王片区综合改造的经济可行性很高。

所有地块商业综合商住住宅蒋王周边平均楼面价（元/平米）1,349.00600.001,248.001,926.00扬州整体平均楼面价（元/平米）115769118351208893

2005年2006年2007年1－7月蒋王片区周边成交土地面积（万平米－2007年7月蒋王片区周边成交土地面积表2007年1－7月蒋王片区周边与扬州市整体土地成交价格对比表资料来源：扬州市国土局网站数据整理而成2022/12/1715思源顾问蒋王片区近2年周边土地供应量明显减少，平均楼面价比整个扬州市市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域结论2022/12/1716思源顾问市场研究结论1234总体判断房产市场结论土地市场结论关联区域从房地产开发情况看，扬州市近年来商品房施工、新开工、竣工面积以及价格都取得了较大幅度的增长，对照开发商拿地的楼面价，成本较低，拿地热情会继续高涨，蒋王综合改造整理出的土地市场接受度应该不存在问题。资料来源：扬州统计年鉴2002－2006年商品房施工、新开工、竣工面积图2022/12/1717思源顾问从房地产开发情况看，扬州市近年来商品房施工、新开工、竣工面积房地产市场小结商业商业物业的销售价格比相同位置的住宅高出1倍以上，商业形态和档次比较齐全，销售情况良好，部分专业市场的入住率一般。住宅住宅开发和销售量占50％以上，价格稳定增长，蒋王片区周边住宅项目价格均价都在4500元以上，销售情况良好。酒店扬州酒店众多，高档酒店比较少，主要以旅游客群为主，经济型连锁酒店发展很快，专业的商务酒店比较欠缺。办公05年以来办公物业才兴起，不过规模很小，以商住楼为主，档次和品质比较一般，南部靠近开发区的写字楼价格每平米达到7000元以上。各种类型物业供应都较多，市场空间和机会也较多，需要有针对性的产品定位。2022/12/1718思源顾问房地产市场小结商业商业物业的销售价格比相同位置的住宅高出1倍目录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位蒋王片区功能定位的落实及特色塑造蒋王片区规划设计调整建议蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2022/12/1719思源顾问目录一蒋王片区综合开发市场研究结论

蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势区位交通优势蒋王片区扼守扬州西南门户，从南京和镇江进入扬州第一站；位于城市建成区内，公共基础设施比较完善，水、电、气、路等接入方便，成本较低；多条高速公路和城市快速路贯穿或分布在周边，如：宁通公路、西北绕城公路、江阳西路、邗江路、润扬路；火车站近在咫尺，站南路直达地块。蒋王东区火车站宁通公路江阳西路文汇西路文昌西路西北绕城公路站南路润扬中路市政府区政府蒋王周边交通示意图至润扬大桥至南京蒋王西区2022/12/1720思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势蒋王东区火车站宁

蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势水网密集，植被茂盛2022/12/1721思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势2022/12/

蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势东西联动，腾挪空间大蒋王片区总体有13.2平方公里，东区4.63平方公里，西区8.57平方公里；广阔的西区为东区改造提供拆迁安置、生态环境、后备发展土地等坚强后盾；东西联动，提供更多的运作手段、更好的开发方案和更强的示范作用。蒋王东区火车站宁通公路江阳西路文汇西路文昌西路西北绕城公路站南路润扬中路市政府区政府蒋王片区东西分区示意图蒋王西区联动2022/12/1722思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势蒋王东区火车站宁

蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势群策群力、谋定而后动精心组织——蒋王街办运筹帷幄，融资融智，集中各方力量共谋蒋王片区综合改造大业；规划先行——贴近市场、富有创意的规划和城市设计；策划跟进——从市场入手，提供切实可行的策划方案；招商引资——多方接触，综合比较，选择最佳合作伙伴。2022/12/1723思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析1）S优势2022/12/

蒋王片区综合开发‧SWOT分析2）W劣势拆迁量大，成本高城市边缘农民收入来源多，资产利得多，进城就业方便，要求补偿高;集镇中心区主要是商住物业，收益高且稳定，拆迁难度大;工业企业多，生产连续性强，搬迁工作复杂，成本较大。

现状用地构成表项目面积(公顷)百分比(%)规划用地1320100村民用地323.0224.47工业用地60.864.61居住用地26.712.03商业用地11.710.89行政办公用地13.561.032022/12/1724思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析2）W劣势现状用地构成表

蒋王片区综合开发‧SWOT分析2）W劣势街道管理服务职能多，搬迁组织工作繁杂蒋王东区集中了所有的社会管理和服务职能，维持着蒋王阶段社会运转责任；管理职能、服务职能的部门和机构必须预先搬迁，做好衔接，保证平稳过渡；打破原先的“村、组”的基层管理模式，研究适应集中还迁居住区的新型管理模式，研究管理模式过渡阶段中存在问题的解决方法。……治安联防村民组织社会保障教育文化医疗卫生集贸市场供水、电、气社会职能2022/12/1725思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析2）W劣势……治安村民社

蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇“西进”战略组成部分城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。全面建成西部分区，形成城市副中心，作为生活居住、行政办公和第三产业的主要载体。

——《扬州市总体规划2002-2020》老城区扬州的昨天新城区扬州的今天扬州的明天蒋王东区西部发展区2022/12/1726思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇老城区新城区扬州

蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇城市化脚步逼近、产业发展势头好紧靠邗江开发区和扬州开发区，产业支撑力度大；北部新城西区开发如火如荼，南部江阳西路市场带欣欣向荣，周边开发日趋成熟。蒋王东区火车站宁通公路西北绕城公路市政府区政府蒋王周边功能区示意图邗江开发区扬州开发区新城西区扬州中心区蒋王西区2022/12/1727思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇蒋王东区火车站

蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇“封闭运营”新模式市领导在市政府工作会议中明确提到蒋王片区改造可采取“封闭运营”模式;“蒋王片区开发和改造”已经写入《扬州市政府工作报告》和《扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》等政府文件;《邗江区十一五服务业发展规划》中明确将蒋王与邗上街办并列共同打造成扬州第二商圈，并且位于开发时序的最前列。出让土地滚动开发土地整理与开发投入收益再投入招商引资2022/12/1728思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇出让滚动开发土地

蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇沿江开发战略、宁镇扬一体化扬州市委书记季建业认为，“苏中的崛起是以沿江开发为切入点”;沿江开发战略涉及南京、镇江、扬州、常州、无锡、苏州、泰州、南通8个市，使这一区域到2010年GDP达到1．28万亿元以上，区域工业总产值接近2万亿元，成为国际性制造业基地;沿江开发战略目标之一就是平衡苏南、苏中、苏北的经济发展水平，扬州是承南启北的关键点，产业会得到快速发展，为蒋王综合改造带来机遇。2003年江苏启动沿江开发战略；2006年提出的“宁镇扬”经济板块是沿江开发战略的纵深发展。宁镇扬经济板块2022/12/1729思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析3）O机遇2003年江苏启

蒋王片区综合开发‧SWOT分析文汇西路江阳西路润阳中路西北绕城高速远郊农村（谷物）近郊农村（菜地）集镇区城市化区3）O机遇城乡统筹发展、社会主义新农村建设蒋王街道为一个保护城市和农村二元结构的特殊区域；构建和谐社会、城乡统筹发展、建设社会主义新农村是目前的政策主旋律；蒋王片区改造进行东西联动，上合中央政策，下顺民意，可以创造出城乡统筹发展和社会主义新农村建设的典范之作。2022/12/1730思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析文汇西路江阳西路润阳中路西北

蒋王片区综合开发‧SWOT分析车站商贸物流区体育公园扬州职业大学行政中心区

商业、办公区中央公园大规模居住区双博馆扬州国际会展中心新城西区功能分区示意图4）T威胁新城西区新城西区由市政府主导开发建设，众多重点项目已经建成，区域形象已经形成；道路等基础设施基本建成，未出让地块拆迁量比较小；在建和在售住宅用地134万平米，合2009亩，建筑面积200万平米；在建商业商务用地30万平米；未建设住宅用地203万平米，合3043亩（未出让179万平米，合2683亩）；预留发展用地19万平米。2022/12/1731思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析车站商贸物流区体育公园扬州职

蒋王片区综合开发‧SWOT分析4）T威胁第二城与绿扬新城扬州第二城规划由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊等板块组成；计划将打造一个继文昌商圈之外，连接老城、辐射整个南区的现代新兴商圈；绿扬新城一期启动面积5平方公里，其中南部3平方公里为中高档住宅区，北部2平方公里为休闲、娱乐、旅游、度假、观光区；承担三大职能：城市专业中心职能、开发区综合服务中心职能、沿江开发的生活服务基地。第二城绿扬新城2022/12/1732思源顾问蒋王片区综合开发‧SWOT分析4）T威胁第二城绿扬新城2优势劣势机遇威胁区位交通东西联动群策群力水网植被“西进”战略城市化逼近封闭运营新城西区拆迁量大、成本高街道管理职能多，搬迁组织工作繁杂。SO分析理清改造的迫切性和重要性，积极争取“封闭运行”政策，落实主体，推动尽快实施；顺应沿江开发需要，大力发展生产服务功能。WT分析与新城西区进行差异化，提供不同类型的环境和产品；发展基础组织完善、拆迁经验丰富的优势，加快改造进程。WO分析提供符合市场需求的相关性质土地，最大化土地价值，抵消成本;争取政策试点，获取扶持政策，做好准备工作，维护社会运转。ST分析强化蒋王优势，塑造特色，在某些领域超越新城西区；尽快推动改造实施，对第二城和绿扬新城采取领先策略第二城绿扬新城沿江开发城乡统筹新农村建设优势劣势机遇威胁区位交通东西联动群策群力水网植被“西进”战略33定位需要解决的问题提升土地价值，尤其是商业、商务等公建用地的土地价值；与其他区域形成差异化，寻找出蒋王片区最具竞争力的城市功能；利用蒋王特色资源塑造蒋王片区品牌，在某些领域领先新城西区。定位需要解决的问题提升土地价值，尤其是商业、商务等公建用地的34主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需要，吸引开发商投资；1.基于蒋王片区综合改造的SWOT分析和定位需要解决的问题，在定位过程中需要把握以下关键点：定位要满足长期和短期利益平衡，社会效益和经济效益并重，可操作性强。4.重点分析与新城西区的竞争关系，找出差异化路径，形成互补的功能和产品定位；3.功能和产品定位即要满足现在需要，又要适度超前，满足未来发展的需要，做到可持续发展；2.1.2022/12/1735思源顾问主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需目录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位蒋王片区功能定位的落实及特色塑造蒋王片区规划设计调整建议蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2022/12/1736思源顾问目录一蒋王片区综合开发市场研究结论价值最大化市场竞争优势的确立满足自身条件第一维度——价值最大化分析2022/12/1737思源顾问价值最大化市场竞争优势满足自身条件第一维度——价值最大化分析城市功能和产业功能是研究项目开发价值最大化的两个主要角度城市功能产业功能价值最大化我们将从城市功能和产业功能两个角度来进行价值最大化维度的论证2022/12/1738思源顾问城市功能和产业功能是研究项目开发价值最大化的两个主要角度城市经济基础模型经济基础模型（hoyt,1931)指出任何区域的经济活动都可根据产品销售市场的范围分为基础部门（Basic）与非基础部门(Service)两大类基础部门产品或劳务主要是面向区域外市场的，因此也称为输出部门。非基础部门是面向区域内市场的生产与服务活动，因此也称服务部门新的建筑活动第三产业公共事业扩张服务部门扩张导致的追加投资劳动力增加，地区购买力增强新增人口结构多样化更多收入发明或创新输出部门扩张创新能力提高关联活动的吸引向后联系向前联系外向型部门带动经济发展的机制2022/12/1739思源顾问经济基础模型经济基础模型（hoyt,1931)指出任何区域的外向型城市功能及产业输出部门是支撑城市发展的血液城市经济总体城市产业定位服务部门输出部门城市功能总体内向城市功能外向城市功能城市功能定位人口规模消费水平

外向城市功能指对城市体系中的其他城市有辐射作用的城市功能，它是城市在区域城市体系中定位的依据

内向城市功能指仅服务于城市内部生产和生活的城市功能，对周边地区不具影响2022/12/1740思源顾问外向型城市功能及产业输出部门是支撑城市发展的血液城市经济总体外向型居住、外向型办公、外向型商业、酒店、旅游本地居住、本地商务办公、生活配套商业、基础教育、医疗卫生、基础设施、行政办公内向型城市功能外向型城市功能根据经济基础理论，城市功能可以分为外向型城市功能和内向型城市功能，外向型城市功能服务的范围更广，影响力更大，决定了城市在区域城市体系中的地位，因此具有更高的价值。城市功能一般包括：居住、商业、办公、教育、体育、医疗卫生、行政管理机构以及园林绿化等；其中具有商业价值，可以出让土地的城市功能主要是：居住、商业、商务和酒店四类；其他功能一般不能产生经济，对应的土地也多为划拨，不能出让获得收益，因此不再论述。2022/12/1741思源顾问本地居住、本地商务办公、内向型城市功能外向型城市功能根据经济基于城市功能研究，本案开发具有更高价值的物业有四种可供选择的方向外向型居住外向型商业商旅酒店外向型办公城市重心的转移促进了人们对西部城区居住类物业的需求，同时对居住功能的要求也同步提升;随着人口的聚集，对生活配套的商业提出了更高的要求；区域成熟度的不断提高为综合商业的发展提供基础;经济的发展带动总部经济的发展，促进产业办公物业档次提升;居住商业办公现代制造业的快速发展，商务交往日趋频繁，加上扬州旅游功能非常出众，旅游酒店需求大。酒店2022/12/1742思源顾问基于城市功能研究，本案开发具有更高价值的物业有四种可供选择的产业功能角度的价值最大化分析2022/12/1743思源顾问产业功能角度的价值最大化分析2022/12/1543思源顾依据经济基础理论，将产业链分为内向型的生产型环节和外向型的非生产型环节，外向型的非生产型环节是在产业链基础功能之上，衍生的或相关的外向型服务特征环节，它具有扩张性，它可能是本产业链的非生产部分，也可能是本产业链必须的配套部分，由于其服务对象有的已经跳出本产业链，因此价值更高。生产型环节：

内向型的基础生产环节，满足该产业内部的生产、加工、流通需要。非生产型环节：

外向型的产业拓展环节，它们的对应范围已经跳出本产业链，具备外向型的扩张特征。生产型环节非生产型环节一条产业链，首先应具备的是生产型环节，因为这是整个产业链存在的基本条件，因此某区域只要存在某产业，即便产业链不完整，也肯定具备生产型环节;非生产型环节是产业链的后续和扩张部分，是该产业链更具成长力的部分环节;因此从价值量上看，非生产型环节具有外向性，其产业的附加值更高，总体价值量更大。非生产

型环节生产型环节2022/12/1744思源顾问依据经济基础理论，将产业链分为内向型的生产型环节和外向型的非关于产业链各环节价值对比的著名理论——微笑曲线微笑曲线（SmilingCurve）:

20世纪90年代初由台湾宏基公司董事长施振荣先生最早提出，用来描述生产个人电脑的各工序的附加价值特征。

从“微笑曲线”，我们可以发现，一个良性发展的区域内不仅要有生产制造产业，还应有研发、设计、销售、服务等上下游产业链的完善分布。

当产业形态过于单一时，不仅会制约整个区域内的产业发展，而且会制约现有单一产业自身的发展。

位于产业链两端的非生产环节其价值大于位于产业链中部的生产环节。微笑曲线反映的内涵，与产业链生产型环节和非生产型环节的金字塔分布在实质上是一致的。2022/12/1745思源顾问关于产业链各环节价值对比的著名理论——微笑曲线微笑曲线（Sm基于产业功能研究，结合蒋王片区南部产业园区情况来看，高端产业配套是本案可承载的高价值产业功能形态我们可以看到研发、培训、会展、贸易等企业行为所对应的价值高产业链价值会议培训生产加工物流仓储技术研发商务会展贸易管理办公营销高端产业配套：商务配套管理办公研发培训生产型产业功能：加工、制造、仓储、运输价值最大化2022/12/1746思源顾问基于产业功能研究，结合蒋王片区南部产业园区情况来看，高端产业从城市功能和产业功能两个角度，把握了价值最大化分析的理论基础后，如何落实到本案？

——通过具体分析，在城市功能和产业功能各类较高价值的形态中，找出有可能被本案承接的功能形态，作为本案价值最大化的定位方向.2022/12/1747思源顾问从城市功能和产业功能两个角度，把握了价值最大化分析的理论基础 * 资料来源： 本案价值最大化方向

住宅物业办公物业商业物业酒店物业2022/12/1748思源顾问 * 本案价值最大化方向住宅物业办公物业商业物业酒店物业2办公物业集中式办公：智能化写字楼，这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本等，可以共享配套设施。但也会造成舒适度差、交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题低密度生态办公：独栋办公舒适度高、绿化面积大、私密性强，拥有独立的冠名权，独立的展示空间等一些个性空间，更容易树立品牌文化和推动企业发展SOHO意为居家办公：SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作，独立性和创造性强，在家里办公并不比传统的集中办公效率低甚至更高，网络技术的广泛应用为SOHO提供了最可靠的物质基础，并出现了为SOHO族量身定做的SOHO型物业从目前的情况看，办公物业的形态包括三种：集中式写字楼、低密度生态办公楼以及SOHO，究竟何种形态能够创造更高的价值，还是先要了解一下它们的各自特点：

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业49办公物业集中式办公：智能化写字楼，这种聚集效应可以使入驻企业从办公性质土地出让价格看，所有形态的办公物业都符合价值最大化要求。数据表明：办公用地在地价上明显高于其他物业类型，房价也呈稳步上升趋势，且办公物业属商务持有型物业，有长期收益。因此无论采取哪种办公物业都可以创造很高的价值！

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业2022/12/1750思源顾问从办公性质土地出让价格看，所有形态的办公物业都符合价值最大化从办公物业市场价格看，办公产品价格高，二级开发商可以获得开发利润，也符合价值最大化要求。目前在售项目的价格在4300-7000元/平方米之间，其中多数项目的售价在5000-5800元/平方米之间；我们结合其分布区域来看，新城区的中心和南部有产业支撑的项目的售价相对较高，其他区域项目售价偏低；2005年至今办公物业销售排名情况来看，每个年度销售排名在前五位的项目中都有四个来自西部区域。

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业2022/12/1751思源顾问从办公物业市场价格看，办公产品价格高，二级开发商可以获得开发住宅物业还迁房：地块内现状房屋拆迁重建后，让原有居民居住，改善其居住环境目前市场的住宅物业类型较多，其中比较受推崇的是一些中高档和高档住宅项目，体现了消费者对改善居住环境的要求

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业保障性住宅：一般价位比较低，用以解决中低收入家庭住房问题，侧重于“保障性”普通商品房：一般意义上的商品住宅，建筑品质一般中高档住宅：针对都市白领等中高收入人群，建筑品质较高高档住宅：针对注重社区环境、居住舒适度的高收入阶层，无论从建筑品质还是服务方面都非常优秀基于蒋王片区地块特点和片区改造的目标，结合还迁房和保障性住宅的特点来看，在蒋王片区内不需要开发这两类住宅物业由于普通商品房的市场竞争力比较弱，同时可实现的价值较低，所以不建议进行大量开发52住宅物业还迁房：地块内现状房屋拆迁重建后，让原有居民居住，改扬州市土地市场中，商住用地可实现的价值要远大于纯居住用地

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业扬州市历年来土地供应都以住宅和商住用地为主，每年的出让面积都相对比较稳定；但从出让价格方面来看，无论平均成交价还是平均楼面地价商住用地的价格都要远远高于纯居住用地的价格。2022/12/1753思源顾问扬州市土地市场中，商住用地可实现的价值要远大于纯居住用地扬州市西部分区，住宅品质较好，价格较高，销售速度快，开发中高档住宅符合价值最大化要求。扬州住宅市场供需两旺，西区表现尤为突出，在售项目基本以小高层为主；西部区域不但市场份额占绝对主导，总体均价也要高于其他区域，这不仅因为西区是未来扬州城市整体规划的重点，也由于西区楼盘在质量、销售上也处于较高水平；2007年上半年扬州楼市住宅销售排行榜的前15名中，西区项目占11个。

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业2022/12/1754思源顾问扬州市西部分区，住宅品质较好，价格较高，销售速度快，开发中高商业物业SHOPPINGMALL：融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心商业街区：为适应现代人的生活节奏而产生的一种新型休闲商业，满足了人们渴望身心的放松的心理，深受都市市民的追捧专业市场：市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气商业地产的价值最大化是从商业经营的角度，经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到物业的升值，真正实现房地产的价值最大化。

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业配套商业：满足人们日常生活工作中所需要的购物需求，以便利性为主要特征55商业物业SHOPPINGMALL：融区域中心、活动中心、消配套商业商业街和配套商业的土地出让价格较高，符合价值最大化定位方向。

所有地块商业住宅商住平均出让价（元/平米）2,8731,0802,7403,388平均楼面价（元/平米）1,3496001,9261,248

所有地块商业住宅商住平均出让价（元/平米）1,9231,9521,9481,970平均楼面价（元/平米）3,3387811,2981,3132007年1-7月在蒋王片区附近的成交地块分析2006年在蒋王片区附近的成交地块分析商业123大型购物中心专业市场商业街商业用地包括购物中心、专业市场、配套商业等用地，其中专业市场容积率低、有税收和就业带动而受到政府扶持等原因而出让价格较低，而购物中心、商业街、配套商业的土地出让价格高于住宅。专业市场作为一种商业形式，其占地面积较大，土地成本较高，回报收益较慢，因此不建议片区内规划专业市场。注：根据扬州国土局数据整理

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业42022/12/1756思源顾问配套商业商业街和配套商业的土地出让价格较高，符合价值最大化定所以类型的商业物业的市场销售价格都较高，二级开发商的开发利润有保证，供应适量商业用地能够吸引二级开发商。扬州市总体商业物业市场销售情况良好，且价格比较平稳，集中式商业入住情况良好，众多知名品牌（沃尔玛，欧尚、世纪联华、大润发、来买佳）都已进驻扬州；老城区是扬州市传统的商业中心，成熟大规模的商场都在其中，但是随着城市重心的西移，新型的商业中心和专业市场都开始移向西部，而且销售和入住情况都普遍较好。

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业2022/12/1757思源顾问所以类型的商业物业的市场销售价格都较高，二级开发商的开发利润酒店物业高档星级酒店：设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心中低档酒店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外没有过多的配套设施，特点是经济实惠经济型连锁酒店：采用连锁经营的模式，价格适中，酒店内设备齐全，不仅提供食宿，还配有部分商务服务设施。特点是“清洁、舒适、实惠、方便、快捷”扬州市酒店数量众多，但高档星级酒店和真正的商务酒店供应相对不足，具有市场开发空间。

办公物业

商业物业

酒店物业

住宅物业58酒店物业高档星级酒店：设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设高档星级酒店具有较强的盈利能力，建设高星级酒店能够最大限度的实现价值最大化的要求高星级酒店可实现的房价水平较高；高星级酒店的平均入住率处于较高水平；各类酒店的商务客源所占的比例基本都在40-50％之间，其中高档星级酒店对商务客人的吸引力略高；经济型连锁酒店具有入住率高，客流量大特点，经济收益较高，经营状况较好。酒店类型平均房价平均入住率商务客源情况五星级酒店806元69%-70%48%四星级酒店436元49%三星级酒店268元40%经济型酒店180元92%46%2005年我国星级酒店和经济型酒店房价与出租率情况对比通过上述情况综合来看，高星级酒店和经济型连锁酒店符合价值最大化需要2022/12/1759思源顾问高档星级酒店具有较强的盈利能力，建设高星级酒店能够最大限度的从价值最大化出发，对城市功能中进行扬弃，得出蒋王片区可能的功能定位方向。集合式办公生态化低密度办公SOHO办公还迁房保障性住宅普通商品房中高档住宅高档住宅SHOPPINGMALL专业市场商业街配套商业高档星级酒店经济型连锁酒店中低档酒店一般意义上的城市功能集合式办公生态化低密度办公SOHO办公中高档住宅高档住宅SHOPPINGMALL商业步行街配套商业高档星级酒店经济型连锁酒店价值最大化的城市功能2022/12/1760思源顾问从价值最大化出发，对城市功能中进行扬弃，得出蒋王片区可能的功目录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位蒋王片区功能定位的落实及特色塑造蒋王片区规划设计调整建议蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2022/12/1761思源顾问目录一蒋王片区综合开发市场研究结论价值最大化市场竞争优势的确立满足自身条件第二维度分析——如何确立市场竞争优势？2022/12/1762思源顾问价值最大化市场竞争优势满足自身条件第二维度分析——如何确立市新城建成区新城西区邗江开发区扬州开发区瘦西湖旅游风景区蒋王片区老城区蒋王片区周边区域的功能分布情况未来的市政府、区政府所在地，区域北部以行政功能为主，区域南部以居住功能为主，现政府所在地，以居住功能为主国家火炬计划数控金属板材加工设备产业基地扬州市产业发展的主体，国家级LED产业基地，汽车产业，光伏产业，服装制造产业发展迅速蒋王西部片区承接蒋王东部片区改造的人口及产业转移蒋王北部区域以提供完善的城市功能为主，南部区域主要提供产业功能。扬州老城区，商业、文化、旅游中心2022/12/1763思源顾问新城建成区新城西区邗江开发区扬州开发区瘦西湖旅游风景区蒋王片蒋王片区位于新城西区和南部产业园区之间，是“连通南北”的重要组成部分，是未来商务行政中心和产业区之间的过渡带。借鉴、承接、完善借鉴：借鉴新城西区的定位及开发经验，结合蒋王片区的实际情况进行改造与开发承接：承接老城区和南部产业区的人口和产业转移完善：扬州做为历史文化名城具有丰富的历史和人文资源，但现代化的商业、娱乐、休闲相对缺乏；未来蒋王片区的开发将对其进行补充和完善，共同塑造秀丽、精致、柔美、文化、现代的新扬州

蒋王片区火车站宁通公路西北绕城公路市政府区政府邗江开发区扬州开发区新城西区老城区2022/12/1764思源顾问蒋王片区位于新城西区和南部产业园区之间，是“连通南北”的重要蒋王如何借势这些区域的发展，发挥后发优势？如何与其实现差异化？如果确立自己的竞争优势？邗江开发区扬州开发区新城建成区

老城区通过对蒋王周边情况的分析，选择竞争区域，针对竞争区域目前发展状况和未来规划情况，如何确立自己的持续核心竞争优势？ * FootnoteSource: Source新城西区65蒋王如何借势这些区域的发展，发挥后发优势？邗江开发区扬州开发老城区——古代扬州，以扬州传统历史文化、建筑为特色；“十一五”规划以保护和修复古代遗迹为重点，全力打造“文化扬州”，重现扬州的“昨天”。扬州市城市建设“十一五”发展规划挖掘整理具有扬州个性特色的历史文化、民俗文化、民居文化、宗教文化、工艺文化、休闲文化等，彰显个性，全力打造“文化扬州”；明宅会馆：卢氏、丁氏、马氏等盐商住宅，岭南会馆、四岸公所等会馆以及魏源故居、包世臣故居等名人故居；古城体系：唐宋城遗址，宋大城四门遗址，隋唐官河，等遗址景观。老城区

/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区扬州市老城区以古代历史风貌为主瘦西湖：因其悠久、丰富的人文景观、秀丽典雅的自然风韵，成为古今中外宾客纷至沓来的著名的游览胜地；个园：古代叠石分峰造石当的一大代表；何园：明清第一名园；珍园

，萃园，文昌阁，东关古渡，史公祠，天宁寺等历史文化、园林和建筑。蒋王差异化道路打造现代化的扬州，成为扬州的明天2022/12/1766思源顾问老城区——古代扬州，以扬州传统历史文化、建筑为特色；“十一五扬州老城区城市功能解析居住扬州老城区的住宅以保留的平房和近年来城市改造的楼房为主居住环境、住宅档次普遍不高扬州市未来保护老城区，已不在城区开发新的住宅项目办公老城区的办公市场以改造的老写字楼为主整个办公物业，档次较低，环境较差，不能满足扬州经济产业发展需求商业

老城区是扬州传统的商业中心以文昌阁为中心，形成扬州最大的商圈，金鹰购物中心、时代广场等中高档的商业都位于此旅游特色商业也位于老城区酒店

扬州的酒店因旅游而生，每逢旅游季节入住率都很高老城区酒店、旅馆林立，但是档次普遍偏低老城区

/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1767思源顾问扬州老城区城市功能解析居住扬州老城区的住宅以保留的平房和近年针对扬州老城区突出“古”的特色和老城区各个城市功能状况，蒋王片区如何取得自己的竞争优势？老城区蒋王居住环境、档次低办公：旧楼改造为主，档次低商业：传统的综合商业中心酒店：入住率高，档次低如何差异化古现代中高档住宅高档次的集中和低密度办公特色商业高档酒店老城区

/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1768思源顾问针对扬州老城区突出“古”的特色和老城区各个城市功能状况，蒋王新城建成区城市功能分析：居住——小区众多，档次较低，目前开发区趋于饱和新城建成区：并不是一个严格的行政区域，它是扬州在老城以外最先开发的区域，现在建设已经成熟，城市功能建设较为完备。我们称之为“扬州的今天”；新城建成区是扬州最早新城建设的区域，是扬州市政府，邗江区政府、扬州开发区管委会所在地。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区新城建成区居住功能情况建设有：四季园新村，兰苑小区，凯莱花园，石油新村，月亮园，城市花园等；住宅项目不论是从产品形式，产品档次，还是物业环境上比老城区都有很大提高，成为扬州第一批城市外扩的载体；新城建成区住宅用地开发基本已经完毕。2022/12/1769思源顾问新城建成区城市功能分析：居住——小区众多，档次较低，目前开发新城建成区城市功能分析：办公——新兴市场，都是“商业＋办公”形式，各方面存在缺陷大办公物业市场是扬州近几年刚刚开始起步的市场；代表项目：九州大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、文昌国际大厦；目前在售办公物业其产品都是“商业＋办公”的形式，楼座低层为商铺，上部为办公，没有纯写字楼项目；各项目体量都不大，都在4万平方米以下，以1－2.6万平方米的项目为主；多数项目在外观、硬件条件、产品定位等诸多方面都存在缺陷；市场供应结构不够合理，低端办公物业的存量较大。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1770思源顾问新城建成区城市功能分析：办公——新兴市场，都是“商业＋办公新城建成区城市功能分析：酒店——各个档次都已具备，商务功能欠缺新城建成区的酒店集中在江阳中路江阳路沿线有新世纪大酒店、花园国际大酒店等多个酒店项目，其中新世纪大酒店、花园国际大酒店已经形成一定的品牌规模效应；是扬州市的新兴经济开发区，众多大型合资企业均坐落于此，酒店有一定的商务配套。有各个档次的酒店中高档星级酒店普通（中低档）酒店经济型品牌（连锁）酒店老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1771思源顾问新城建成区城市功能分析：酒店——各个档次都已具备，商务功能欠新城建成区城市功能分析：商业——新的商业中心，社区商业不够成熟新城建成区商业以综合性商业和社区商业为主；综合性商业有大润发，润扬广场，正在建设的沃尔玛和欧尚；几乎每个住宅项目都有不少的社区配套商业，但是商业氛围明显不够；还有扬州商城为代表的专业市场。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1772思源顾问新城建成区城市功能分析：商业——新的商业中心，社区商业不够成新城建成区逐渐建设成为成熟的城市功能区，蒋王如何与新城建成区形成差异化，树立自己的竞争优势。新城建成区城市功能比较完善居住：住宅开发较早，对于现在来说，品质不高，居民到了第二次置业的时机；办公：都是集中式办公，多数项目在外观、硬件条件、产品定位等诸多方面都存在缺陷；市场供应结构不够合理，低端办公物业的存量较大；酒店：各个档次都有，数量多，以旅游酒店为主，商务功能欠缺；商业：集中式和社区商业为主，社区商业成熟度不够。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区如何差异化形成竞争优势中高档住宅和城市公寓：满足新城建成区的第二次置业需求（为子女置业）；低密度生态化办公：扬州大力发展现代服务业和高科技产业，现在的办公产业显然不能满足一些有实力的中型企业的需求，低密度生态化办公正好可以满足其需求；商务酒店：可以少量开发酒店，突出商务功能；商业：不宜开发集中式商业，社区商业也不宜规模过大。2022/12/1773思源顾问新城建成区逐渐建设成为成熟的城市功能区，蒋王如何与新城建成区新城西区城市功能分析：居住——各个档次都有开发，销售情况良好，水景住宅价值高。新城西区住宅项目普遍销售情况良好，以高层和小高层为主，价格还在逐渐攀升中，购买客户以当地人为主；未建设住宅用地203万平米，合3043亩（未出让179万平米，合2683亩）；水景住宅价值高：京华城中城普通住宅的销售均价为4500,可是景观住宅却卖到了6000-7000，上海离水域500米以内的住宅，比离水域较远的住宅均价高出约5％一7%。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区新城西区是扬州重点发展区域，集合十大功能，包括，火车站，体育公园，国际展览中心，双博馆，行政中心，大规模居住，大型商业商务中心等等。2022/12/1774思源顾问新城西区城市功能分析：居住——各个档次都有开发，销售情况良好新城西区城市功能分析：办公——包括集中式行政办公和商务办公老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区新城西区办公分两个区域一个是新的行政中心，建筑面积40万平米一个在京华城中城的商业、办公区，因其处于规划中，总体体量未知，都是集中式办公和SOHO办公德馨大厦和SOHO双星现在正在销售中，销售情况良好2022/12/1775思源顾问新城西区城市功能分析：办公——包括集中式行政办公和商务办公老新城西区城市功能分析：商业——扬州最大的LivingMall，未来还有大量商业上市。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区Livingmall建筑面积19万平米地下一层引进来买佳超市，入住１－２层引进花漾百货，都已入住三层娱乐城：喜满客影视城，喜满客K9KTV，足疗养生馆，新华书店，宴会厅，都已入住四层美食天地，目前正在装修阶段五层不夜城，桑拿，浴场，足疗，酒吧SYSWIN业态分布：精品商店区——港澳时尚品牌，电子，首饰，男人街，女人街旅游区——咖啡，网吧，土特产，旅行社，旅游商务中心婚庆区——影楼，婚纱广场，喜铺家居区——床上用品，宠物店，影像，生鲜超市未来还会有：世界家具大展城，为古董艺术品名店街,图书文具城，异国风情餐饮街,高级商店街等业态上市。

Livingmall香榭水岸广场2022/12/1776思源顾问新城西区城市功能分析：商业——扬州最大的LivingMal新城西区城市功能分析：酒店——供应量偏少新城西区的酒店正处于建设中，包括：香格里拉酒店京华城的4星级酒店，服务式公寓和酒店式公寓。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区新城西区作为扬州重点建设区域，处扬州市门户地位，随着扬州市城市功能的逐渐西移，尤其是行政中心的迁入，对酒店的需求量会猛增，由此看来，新城西区酒店的供应量偏少2022/12/1777思源顾问新城西区城市功能分析：酒店——供应量偏少新城西区的酒店正处于面对正在崛起的新城西区，蒋王如何与其实现差异化，取得自己的竞争优势？居住：借鉴京华城水景住宅价值的经验，开发高档的水景住宅，在规划理念上突出差异化；办公：西区的办公以集中式办公为主，也有大体量的独栋办公，蒋王片区可开发低密度生态化办公与其实现差异化；商业：不适合再作大规模的集中式商业，商业要突出特色；酒店：未来酒店需求量会较大，尤其是行政中心迁入对高档酒店需求量大。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区中高档水景住宅生态化低密度办公特色商业高档酒店2022/12/1778思源顾问面对正在崛起的新城西区，蒋王如何与其实现差异化，取得自己的竞蒋王应采取的策略完备的城市功能新城西区依托人气借势差异化竞争主动融入依托新城西区逐渐成熟的人气和商业商务氛围，借助新城西区发展之势，并与其实现差异化开发策略，主动融入新城西区，共同打造扬州西部新城区。蒋王蒋王扬州西部新城区老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区蒋王要与新城西区的发展主动对接，优势互补，功能互动，实现其持续的核心竞争力79蒋王应采取的策略完备的城市功能新城依托人气借势差异化竞争主动邗江开发区以生产功能为主，产业配套十分欠缺目前开发的邗江开发区分为产业功能区和专业市场区；邗江开发区经济发展蒸蒸日上：2006年实现总产值54.24亿元，销售总额51.81亿元，税收1.8亿元；金属板材加工设备、服装服饰、生物医药制造、电子电器制造四大重点产业发展迅速；邗江开发区内的产业配套十分欠缺，用地只占3%。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区扬州市邗江工业区近期建设用地平衡表行政办公和商业金融用地只占3%，而且都是被管委会所用。2022/12/1780思源顾问邗江开发区以生产功能为主，产业配套十分欠缺目前开发的邗江开发邗江开发区产业发展给蒋王带来的机遇商务配套需求集中式办公休闲娱乐需求居住配套需求生态化办公SOHO办公康体健身文化娱乐商务休闲生态居住产业居住白领公寓“我们当初规划的时候，本想配套可以在市区解决，现在看来是有问题的。这给蒋王片区带来了机会，我们也希望就近解决，比如说，蓝领公寓，白领公寓，超市，商场，休闲娱乐等等。”

——童瑞明：扬州邗江经济开发区管委会产业处处长“每年的4月18号经贸旅游节和9月二分明月经贸文化旅游节，园区的企业都去参加活动，商务洽谈，招待客户，酒店需求量很大。一般都在市里解决。”“平时企业接待客户也比较多，他们一般都去市里。另外，我们也在招商，接待任务也挺多。”

——童瑞明：扬州邗江经济开发区管委会产业处处长商务配套需求娱乐居住需求商务酒店老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1781思源顾问邗江开发区产业发展给蒋王带来的机遇商务配套需求集中式办公休闲邗江开发区专业市场发展给蒋王带来的机遇老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区专业市场集群所带来的机遇扬州国际珠宝城扬州高力国际汽车汽配城万都装饰城红星美凯龙家具生活广场国际珠宝城高力国际汽车汽配城万都装饰城红星美凯龙蒋王专业市场依托专业市场集群，创造规模效应专业市场带来众多配套需求中高档居住商务酒店休闲娱乐2022/12/1782思源顾问邗江开发区专业市场发展给蒋王带来的机遇老城区/新城建成区蒋王充分利用自身条件，发挥后发优势，主动为邗江开发区提供产业配套需求；利用专业市场带集群，打造更具特色的专业市场，实现规模效应。专业市场休闲娱乐蒋王邗江开发区老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区集中式办公SOHO办公生态化办公商务酒店生态居住产业居住白领公寓2022/12/1783思源顾问蒋王充分利用自身条件，发挥后发优势，主动为邗江开发区提供产业扬州开发区产业发展良好，产业配套欠缺，虽然规划配套区，但是开发难度大。扬州开发区是扬州市产业发展的主要载体，LED，汽车，光伏，服装等产业发展迅速；扬州开发区产业发展良好，但是受当初规划缺陷的影响，产业配套建设普遍缺乏，这是蒋王开发可以利用的机会点；规划中的第二城和南部临港新城作为扬州开发区的配套项目，但是第二城拆迁难度大，南部临港新城远离城市成熟区，启动开发难度也很大。老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区2022/12/1784思源顾问扬州开发区产业发展良好，产业配套欠缺，虽然规划配套区，但是开扬州开发区的发展给蒋王开发带来的机遇商务配套需求集中式办公休闲娱乐需求居住配套需求生态化办公SOHO办公康体健身文化娱乐商务休闲生态居住产业居住白领公寓产业配套需求商务酒店老城区/新城建成区/新城西区/邗江开发区/扬州开发区“当初规划没有考虑那么多配套，所以有的企业没办法，自己就盖了宿舍楼，像有个造纸厂就自己建了打工楼。有的公司没有宿舍，员工就在附近租住民房，他们也很不方便。所以蒋王要是开发，比如蓝领公寓，白领公寓，一些休闲娱乐设施需求量都会比较大”

——刘金桃：扬州开发区产业发展处副局长2022/12/1785思源顾问扬州开发区的发展给蒋王开发带来的机遇商务配套需求集中式办公休通过周边竞争维度分析得出蒋王片区适合开发的物业类型集中式办公生态化低密度办公SOHO办公高档住宅生态居住城市公寓白领公寓产业居住水景住宅SHOPPINGMALL配套商业专业市场特色商业高档星级酒店经济型连锁酒店高档商务酒店生态化低密度办公SOHO办公高档住宅城市公寓白领公寓产业居住水景住宅配套商业专业市场特色商业高档星级酒店高档商务酒店考虑可开发方向适合开发方向2022/12/1786思源顾问通过周边竞争维度分析得出蒋王片区适合开发的物业类型集中式办公蒋王与各个竞争区域的竞争关系总结与老城区差异化，建设现代扬州借助新城建成区成熟的城市氛围，主动承接外溢的各项功能。利用扬州开发区良好的发展势头，和产业配套不足的缺失，主动为其提供商务、居住和商业配套依托产业发展区，主动为其提供产业配套，利用专业市场集群，打造特色专业市场，实现规模效益。依托新城西区逐渐成熟的人气和商业商务氛围，借助新城西区发展之势，并与其实现差异化开发策略，主动融入新城西区，共同打造扬州西部新城区。2022/12/1787思源顾问蒋王与各个竞争区域的竞争关系总结与老城区差异化，建设现代扬州目录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位蒋王片区功能定位的落实及特色塑造蒋王片区规划设计调整建议蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2022/12/1788思源顾问目录一蒋王片区综合开发市场研究结论价值最大化市场竞争优势的确立满足自身条件第三维度分析——如何最大限度的满足自身开发条件？2022/12/1789思源顾问价值最大化市场竞争优势满足自身条件第三维度分析——如何最大限从同时符合价值最大化、竞争角度方向中选择城市功能产品集约式办公生态化低密度办公SOHO办公中高档住宅高档住宅生态化低密度办公SOHO办公高档住宅城市公寓白领公寓产业居住？生态化低密度办公SOHO办公中高档水景住宅商业步行街SHOPPINGMALL商业步行街配套商业高档星级酒店经济型连锁酒店水景住宅配套商业专业市场特色商业高档星级酒店高档商务酒店配套商业少量专业市场高档商务酒店价值最大化竞争角度2022/12/1790思源顾问从同时符合价值最大化、竞争角度方向中选择城市功能产品集约式办?……是否适合我们生态化低密度办公SOHO

中高档水景住宅

商业步行街配套商业少量专业市场高档商务酒店2022/12/1791思源顾问?……是否适合我们生态化低SOHO中高档商业配套商业本案开发条件生态化低密度办公开发条件满足度SOHO办公开发条件满足度位置地处城市未来中心区，土地资源丰富用地紧张度低的地区城市未来的中心区基础设施城市4条主干道环绕东至润扬路，西至西北绕城公路，南至江阳西路，北至文汇西路有与市区联系方便的交通，通讯、网络等基础设施完备方便的交通，通讯、网络等基础设施完备自然环境地势开阔，生态环境良好良好的生态环境良好的生态环境和创意空间地块条件本案位于新城西区北侧与高新产业园相呼应，具有良好的商务展示性和创业优势地块需要具备良好的展示性需要有良好的创业优势土地成本作为商务商业用地，土地成本低于市区，但高于周边产业园工业用地对土地成本较为敏感作为商务商业用地，土地成本低于市区本案位置上符合开发生态化低密度生态化办公和ＳＯＨＯ办公的选址标准，具备便利的交通设施，适合开发以上两类产品。图示说明：四星：较好满足，三星：基本满足，二星：条件不成熟，一星：不满足结合自身条件分析，评价是否适合生态化低密度办公和SOHO办公2022/12/1792思源顾问本案开发条件生态化低密度办公开发条件满足度SOHO办公开发本案开发条件中高档水景住宅开发条件满足度位置城市未来的的休闲商业居住区．水系贯穿整个片区随着城市的发展，住宅选址向更加倾向于生态环境较好的新城区，水景住宅是人们的首选土地价值土地价格与市区相比低廉水景住宅的售价高于普通住宅用地性质居住用地居住用地基础设施城市4条主干道环绕东至润扬路，西至西北绕城公路，南至江阳西路，北至文汇西路具备成熟的城市基础设施条件；拥有方便居民工作，生活和出游的交通网络体系本案的开发条件可以很好地满足中高档水景住宅开发的位置和基础设施要求；也更能体现出土地的价值最大化。结合自身条件分析，评价是否适合中高档水景住宅2022/12/1793思源顾问本案开发条件中高档水景住宅开发条件满足度位置城市未来的的休闲项目自身条件

商业步行街开发条件满足度配套商业开发条件满足度专业市场开发条件满足度位置

地处城市未来城区，虽与新城西区的京华城中城和南部的专业市场带区临近，但是生态商业氛围仍未成熟城市边缘，具有较为成熟的生态化商业环境城市居住中心，为人们的日常生活提供便利的条件具有较为成熟的专业市场优势自然环境具备一定的生态资源条件，如临近河流，但需要通过改造，方可充分发挥优势需要有生态环境资源，以满足生态化商业的基本要求优质的生态环境资源优质的生态资源交通条件城市4条主干道环绕东至润扬路，西至西北绕城公路，南至江阳西路，北至文汇西路与市区要有方便快捷的交通联系方式要有便利的交通与市区要有方便快捷的交通联系方式结合自身条件分析，评价是否适合商业步行街、配套商业、专业市场蒋王的开发条件可以很好地满足商业开发所需要的位置、交通条件和开发规模的要求。由于蒋王临近高新产业园区，又紧邻规划中的大面积居住区，将为本区域的商业营造了良好的发展环境。同时蒋王具备一定的生态资源，因此，开发商业步行街、配套商业、少量的专业市场是基本可行的。2022/12/1794思源顾问项目自身条件位置地处城市未来城区，虽与新城西区的京华城中项目开发条件高档商务酒店开发条件满足度位置城市近郊产业区的商务商业区城市商务中心区，要求具备商务氛围基础设施城市4条主干道环绕东至润扬路，西至西北绕城公路，南至江阳西路，北至文汇西路交通条件便利，通讯、网络等城市商务配套基础设施完善地块条件本案相临新城西区和高新产业园区，具有较好的展示性酒店具备提升物业形象的特性，需要地块具备良好的展示性蒋王的基础设施条件和地块条件适宜开发商务酒店，但是由于蒋王所处的区域不是市中心的商务商业区，但商务需求大，因此蒋王要寻求市场空缺，大力发展高档商务酒店。结合自身条件分析，评价是否适合开发高档商务酒店2022/12/1795思源顾问项目开发条件高档商务酒店开发条件满足度位置城市近郊产业区的商功能产品备注办公生态化低密度办公两种办公形态的组合为周边企业提供了展示企业形象的平台，又为创业型企业提供提升和发展的平台ＳＯＨＯ居住中高档水景住宅“择水而居”素来是中国人的梦想，扬州做为水城，我们可以通过小区内家家可观水，人人可亲水的物业形态来提高居住品质商业商业步行街形成综合商业步行街、配套商业以及少量的专业市场这三种商业形态共同满足人们生活的需要配套商业少量的专业市场酒店高档商务酒店目前本案周边随着产业园的不断完善，入驻企业将会越来越多，对高档酒店的需求量将会增大，因此我们可以通过兴建高档酒店来弥补这方面的需求

结合自身条件分析后可以得出蒋王片区的城市功能定位注：区域内一定包括行政、教育、医疗、绿化、公共服务等城市运营的基础功能，不再赘述。产品定位中高档水景住宅商业步行街配套商业少量的专业市场高档商务酒店生态化低密度办公SOHO2022/12/1796思源顾问功能产品备注办公生态化低两种办公形态的组合为周边企业提供了展前瞻性经过三个纬度筛选出的各功能性物业，在未来扬州的房地产市场上都将具备较大的发展空间，预期在未来相当长一段时间内将保持市场领先的战略地位经过三个纬度分析出的功能物业定位具有前瞻性在地块内规划建设高档商务酒店是极具前瞻性的，且将在相当长一段时间内将保持市场领先的位置。总部经济兴起和发展为开发生态化低密度办公物业提供了理论基础，在未来扬州的办公市场中，该类物业具有良