合富辉煌广州东山领汇广场项目策划方案

东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司2东山城市价值

东山城市价值

3东山，前世·今生近现代周秦·南越19世纪初永泰禅寺龟岗商业街近代培正书院外国教堂城郊884栋洋楼别墅无数的华侨和政要中共“三大遗址”明宦官韦眷在广州城东郊（现铁路工人文化宫）兴建寺庙，成化皇帝赐名“永泰禅寺”，俗称“太监寺”。后改成东山寺。相传为南越贵族墓冢之地，龙脉相承，具有文昌大运。一战后东山成为归国华侨和政府官员的聚居地，。建国前这100年间，东山建起了884幢风格别致的小洋楼。国共后来在这里牵手合作，东山成为革命摇篮。

外国传教士兴起了在东山买地建房的潮流，建起了教堂、书院等慈善机构，其中就有培正中学的前身培正书院。过去的历史，成就今天的浓郁人文气息，厚重，醇雅。东山，前世·今生近现代周秦·南越19世纪初永泰禅寺近代培正书4东山，前世·今生解放后90年代环市东商圈兴起广州政商文化中心2005年两区合一越秀合并东山政要聚居发展迅速世界大都市奖亚运契机2008~至今改革开放以来，东山顺应时代步伐，成为广州市政治、商贸及文化艺术中心。承继解放前的历史，东山成为广州政要办公及聚居的主要区域。新河浦修旧计划荣获世家大都市奖二等奖让全国再一次认识东山的魅力。广州亚运成为东山发展的又一次契机，政府优化城市中心的战略性考虑揭开东山新一页。越秀区与东山区两区合并，从此东山只有地域上的概念。大越秀将两区优势发挥得更为淋漓尽致，东山区作为广州政治核心的作用更为明显今天的东山，教育强区，政要权力重地，城市商贸中心。东山，前世·今生解放后90年代环市东商圈兴起2005年两区合5东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一脉相承。解不开的是东山情结，坚持的是东山的生活高度。历史悠久的东山建筑，处处流露近现代风云际会的痕迹东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一6中洋合璧，各萃精华的建筑精髓东山中洋合璧，各萃精华的建筑精髓东山7现代东山的居住价值地理位置优越----三大商圈+两大CBD商务区环绕项目周边教育资源丰富----项目周边有多所重点中小学，教育配套完善交通方便快捷----地铁1号线，5号线的交汇中心，28条公交线路途经本项目生活配套齐全----周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺----五分钟到达市中心各大成熟商圈东山与天河双重价值的完美结合绝对是现代都市中产新贵的理想居所现代东山的居住价值地理位置优越----三大商圈+两大CBD商地理位置优越天河北CBD珠江新城CBD环市路CBD东风路商圈中山路商圈本案两大传统商圈+三大CBD商务区环绕项目周边地理位置优越天河北CBD珠江新城CBD环市路CBD东风路商圈教育资源丰富

多所重点中小学，教育配套完善育才小学育才中学广州市第七中学培正中学广州市第十六中学铁一小学八一小学梅花路小学本案东风东路小学广东工业大学中山医科大学教育资源丰富

多所重点中小学，教育配套完善育才交通方便快捷

双地铁交汇，28条公交线路途经本项目本案地铁5号线地铁1号线交通方便快捷

双地铁交汇，28条公交线路途经生活配套齐全

周边衣食住行等生活配套一应俱全。本案共和市场杨箕市场好又多超市水均岗市场空军医院百佳超市中国银行工商银行建设银行生活配套齐全

周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺

五分钟到达市中心各大成熟商圈本案流线前线中华广场农林下路东山口五羊新城天河城广场正佳广场购物近在咫尺

五分钟到达市中心各大成熟商圈本13东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，“东山”对于羊城的意义，却远不止是一个行政区；住在东山，意味着优越的身份与地位，意味着优人一等的教育，意味着精神与物质生活的富足。所以，东山人骄傲，广州人钦羡。所以，东山人坚持留在这里，广州人梦想进入这里。东山，是一种不可替代的居住情结，一种难以企及的生活高度。东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？

锁定项目客户——哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？

锁定项目合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环市东-水荫路板块和珠江新城板块近期成交客户进行调研，并对典型的潜在意向客户进行个访，了解客户的具体情况，指导本项目客户定位。区域市场客户案例分析合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环客户以30-40岁的中年客户为主;46%以上是国有企事业单位职工，或公职人员，因此收入稳定，且福利较高,幷有较高的公积金；做生意客户的比例也有23%，这部分客户具有较强的购买力；有少量香港、外商客户，约占5%。主流成交客户：30-40岁的国企人员客户以30-40岁的中年客户为主;主流成交客户：30-40岁客户以原东山区客户为主，其次是天河区客户；客户工作范围：项目周边电力局、自来水公司、铁路局员工、政府机构公务员、银行、新闻出版社、军区、舞蹈学院、园林局等机关单位人员、公务员客户。热点成交区域：原东山周边、天河客户以原东山区客户为主，其次是天河区客户；热点成交区域：原东客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在社会上具有一定地位的企业中、高层人士；购买力强：收入稳定且丰厚，拥有私家车，并且大部分都为二次置业以上；核心家庭：家庭结构以三口之家为主。客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方便就近照顾父母，上班都比较方便，而且最重要的是方便儿子上重点小学。房子方面，建筑风格要时尚新颖，户型要方正实用的，最好还有些大阳台、飘窗之类的赠送空间。十分注重家庭，希望能和家人在同一个区域内居住，重视教育配套，对户型要求高关键词：区域、教育、家庭、建筑风格、户型客户：李小姐

置业意向：70～85平方米两房置业预算：约180万年龄：30岁职业：公务员家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：天河潜在客户案例——东山中端客户语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女儿入读较好的学校，自己在天河北上班也比较方便。虽然有车，但附近最好有地铁，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太杂的，最好都是高素质的人士。选择靠近工作区域居住，并且交通方便，为子女教育置业，看重同质而居的居住社区氛围。关键词：地铁、教育、周边生活配套、同质而居客户：陈先生

置业意向：三房，100平方米左右置业预算：约250万年龄：37岁职业：企业中层管理家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：天河潜在客户案例——天河中高端客户语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近住，想换个好一点的房子，只考虑东山的物业，但又不想买二手的房子，因为档次不够，管理水平不高，所以会考虑一些新建的一手优质的物业。外形要有特色，房子要方正实用，还要通风透气采光好。具有东山地域情结，渴望拥有东山的优质物业，买房会综合考虑户型、品质与物业管理服务等因素，要求较高。关键词：东山，档次感，优质物业、外观、户型客户：莫生

置业意向：紧凑型的小三房，约130平方米置业预算：约300万年龄：38岁职业：电力局高管家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：东山潜在客户案例——东山高端客户语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近购买一套舒适的单位，最好有会所商场等商业配套，交通便利，一定要南的单位，通风对流、户型方正装修风格要时尚。看重东山教育资源，同时需求便捷的交通，注重生活品质，对南向景观单位有要求。关键词：省一级中学、地段、南向、装修风格客户：王生

置业意向：三房单位，约150平方米置业预算：约350万年龄：43岁职业：私企老板家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：珠江新城潜在客户案例——天河高端客户语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买置业关键因素：东山情结、地段价值、重点教育、交通便利、生活配套、产品综合素质区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区客户为主，受居住及工作区域影响大；客户文化教育水平较高，具有一定的家庭收入；年龄集中在35-50岁之间，家庭结构大部分为三人之家；置业东山中重点关注的是教育资源；重视家庭，对生活质量、居住氛围要求较高对房子的户型设计、装修风格、物业管理等综合素质有较高的要求。置业关键因素：区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区本项目客户组成及定位本项目客户组成及定位客户群客户特性客户圈层特性项目诉求点置业选择面广，但对老东山的区域及教育资源情有独钟。同时需要便捷的交通，对产品的综合素质有着强烈的需求。典型客户：天河、珠江新城企业高层、私企主第二圈层：其他越秀、天河等客户（合富辉煌拥有周边地区数以万计的客户资源）重要客户交通、地段、教育资源、产品综合素质核心客户第一圈层：区域内客户群（包括：政府机关、企事业单位，周边专业机构，教育系统单位周边的原居民）认准东山地头，因大部分是东山本区域的居民，认同东山的教育资源，生活配套及产品素质是他们挑选的关键。典型客户：公务员、机关单位干部、银行高管、老师等。地段、创新产品、教育、生活配套客户群客户特性客户圈层特性项目诉求点置业选择面广，但对老东山区域潜在客户：政府机关、企事业单位自来水公司铁路局本案省人大常委会政府机关、企事业单位越秀区法院羊城晚报社税务局地质局电力局区域潜在客户：政府机关、企事业单位自来水公司铁路局本案省人大区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）工商银行本案专业机构空军医院建设银行中国银行

区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）工商银行本案专业机构空区域潜在客户：教育系统客户群培正中学铁一小学八一小学本案广东工业大学东风东路小学梅花路小学育才小学育才中学广州市第七中学中山医科大学广州市第十六中学教育系统区域潜在客户：教育系统客户群培正中学铁一小学八一小学本案广东区域公务员专业人士(医疗/传媒/文教/IT/金融等)企事业单位人员生意人私企高管其他东山越秀省委、市委、区府、人大、政协、司法系统、国税局、地税局等广东工业大学、空军医院、省人民医院、眼科医院、肿瘤医院、中国移动、电信局等气象局、地质局、地矿局、南方电网、供电局、自来水公司、铁路局、区法院等电子批发、烟酒贸易、建材贸易等在东风东路沿线办公区工作的私营企业主或者高管教育投资购买天河省检察院省农行、国土局、省妇幼保健院等烟草公司、电力局、交警大队、消防局等电子、物流贸易等天河北沿线高档写字楼办公客户教育投资购买区域资源优势，一网打尽潜在客户！区域潜在客户一览表区域公务员专业人士(医疗/传媒/文教/IT/金融等)企事业单区域市场客户：客户定位中高端的客户：两房或三房的客户价格承受能力较好，可选择的范围大。对物业的档次与品质感更为关注，对物业管理服务要求比较高。客户层次：中高端客户共性因素：东山情结、重点教育、配套优势、升值保值户型方正好用、朝向好、外观新颖置业诉求：现代豪华品质感、贴心的物业服务、教育配套，生活配套同质而居。置业预算：200-300万元需求户型：80-150平方米区域市场客户：客户定位中高端的客户：两房或三房的客户客户层次他们多数居住在东山越秀、天河等；是来自外地但已在广州工作多年的广州人；具有文化底蕴、高知识力的一群。他们从事稳定的职业（公务员/政府机关单位/金融/医疗/教育等），事业成功，是企业的骨干他们重视家庭、重视下一代的教育、讲究生活、服务质量他们注重项目的品质，对现代的高素质产品很认同，高附加值能很好地打动他们。他们年龄大多为30~50岁之间，以三口之家、二口之家为主他们喜欢择邻而居，注重邻里和谐客户特质：现代的，中产新贵他们多数居住在东山越秀、天河等；是来自外地但已在广州工作多年离工作地点不远，离家人亲友不远留恋东山居住氛围，喜欢周边成熟配套建筑户型设计有特点，有公共空间给家人享用爱东山爱家庭重教育讲享受具有东山及天河城市价值核心圈情结为子女能有良好的教育与人文环境有实力有实力的现代都市中产新贵离工作地点不远，留恋东山居住氛围，建筑户型设计有特点，爱东山33顺应天时，坐拥地利，兼得人和。

领汇项目应该走得更高！

顺应天时，坐拥地利，兼得人和。

领汇项目应该走得更高！

345.1项目定位5.1项目定位35汇聚时尚与骄傲的东山现代尊尚居所文化中产东山.天河城市价值核心圈项目核心价值项目核心客户项目定位汇聚时尚与骄傲的文化中产东山.天河城市价值核心圈项目核心价值36项目命名東山·领汇或东山领汇公馆注：我司认为东山领汇广场商业味道较浓，不适宜作为项目住宅部分的案名，因此需要进行适当调整；如项目商场部分能改为别的名字进行推广，我司认为可以用“东山·领汇”作为案名；但如商场部分不改变名称的话，“东山·领汇”就容易和商业部分混淆，可采用“东山领汇公馆”的名称与商场进行区隔。项目命名東山·领汇注：我司认为东山领汇广场商业味道较浓，不适推广形象在形象推广方面，我司建议由广告公司在分析本项目的特色，理解项目的特征后提出具体的推广形象建议。推广形象在形象推广方面，我司建议由广告公司在分析本项38高定位，蕴含品牌与效益双重高价值！

高价值并非一蹴而就，我们如何能做得更好？

项目价值升级策略——高定位，蕴含品牌与效益双重高价值！

高价值并非一蹴而就，我们395.2项目价值提升策略5.2项目价值提升策略40我们今天看的东山○○我们今天看的东山○○41国际·

现代·

繁华·

活力建筑风格现代、简约、具有时尚气息国际·现代·繁华·活力42如何保留旧有的文化底蕴，结合现代都市的繁华打造“汇聚时尚与骄傲的东山尊尚居所”如何保留旧有的文化底蕴，打造“汇聚时尚与骄傲的东山尊尚居所”43我们需要作有效的投入,把钱花在亮点上，为项目创造出最大化价值,以豪宅标准定制，建议本项目：投入2000元/㎡成本装修获得4000元/㎡装修效果参考名师的设计打造，将产品价值最大化我们需要作有效的投入,将项目打造成充满现代都市气息而又富有文化韵味的产品。这样！才能吸引一群志趣相投的都市文化人认可追捧。售楼中心、样板房及配套建议将项目打造成充满现代都市气息而又富有文化韵味的产品。售楼

装修时尚、简约富有艺术感销售中心装修时尚、简约富有艺术感销售中心

超过大堂设计，尽显豪宅气息；高档次石材运用，体现项目品质感；设计现代、豪华，极具国际时尚感。销售中心超过大堂设计，尽显豪宅气息；销售中心47公共空间豪华感强的住户大堂与电梯间，体现项目档次公共空间豪华感强的住户大堂与电梯间，体现项目档次48电梯间电梯间选用较高档次的石材与灯饰，体现楼王豪宅的高配置。电梯间电梯间选用较高档次的石材与灯饰，体现楼王豪宅的高配置。空中水景园林充分利用空间，建造空中水景园林广场，并进行艺术处理，将园林景观、人的活动空间融合其中，周边是匠心独具的绿色植物以及现代建筑小品，形成了和谐的景观感与空间感。空中水景园林充分利用空间，建造空中水景园林广场，并进行艺术处空中水景会所空中水景广场周边的架空层会所，里面特设健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童活动室等，业主在会所中运动时，透过玻璃看见的是美丽的水景园林，业主在这里，不仅可以锻炼身体，还能邂逅更多知己、汇聚知音，尽享淡泊闲情。儿童活动室健身室书画室棋牌室空中水景会所空中水景广场周边的架空层

选择时尚的风格来营造该室内氛围，带出现代、典雅而奢华的设计感觉。有文化品位的白领人士喜欢的时尚奢华风格样板房选择时尚的风格来营造该室内氛围，带出现代、典

在现代简约的装修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的运用，屏风、博古架的配搭，并充分运用丰富的装饰细节借景与借意，体现主人品位，营造富东方文化气息的现代居家空间。文化艺术人士欣赏的现代中式典雅风格样板房在现代简约的装修中加入中式元素，例如木制、藤53高科技豪华配置，定制品牌交楼标准大金VRV2变频中央空调日本林内煮食炉、抽油烟机、消毒碗柜、燃气热水器IC卡门禁与电梯联动门磁、窗磁和红外微波双鉴探测器、煤气泄漏探测器智能终端与遥控空调、电视的开关和局部灯光调整和情景模式控制可视智能信息及对讲终端互联网远程家电、信息、安防等控制终端德国高级浴具样板房高科技豪华配置，定制品牌交楼标准样板房54物业服务聘请知名物业管理团队，如港联物业或白天鹅物业管理公司等为住户提供高素质日常服务体现高端项目档次，并达到物业保值物业服务聘请知名物业管理团队，如港联物业或白天鹅物业管理公司55物业服务日常管家

每栋塔楼配套3－5名日常管家，业主购楼、收楼、入住后，服务如一，负责为业主解决全程相关事宜。私享全效助理物业服务日常管家私享全效助理56项目参照项目参照57领峰开发商：合景泰富地产

总建面积:28万㎡规模：包含超六星级的广州W酒店、住宅、酒店式公寓，其中住宅约有500多套货量设计方案：采用简约的新现代主义风格报价口径：30000元/㎡装修标准：5000元/㎡户型面积：住宅产品是160——260平方米的三房、四房，并有45-130平方米酒店服务式公寓2500元/㎡成本装修，获得5000元/㎡效果领峰开发商：合景泰富地产

2500元/㎡成本装修，获得5058领峰－交楼标准：入户门----采用名贵铁刀木及斑马木饰面实心子母门，大门外镶嵌名贵贝母马赛克，装设名厂豪华密码+ID卡智能门锁。门套及封口线为木制造领峰－交楼标准：入户门----59领峰－交楼标准：天花----客厅、餐厅采用造型天花，扫ICI乳胶漆配豪华水景吊灯领峰－交楼标准：天花----60领峰－交楼标准：浴室----地面铺进口古木纹石，银箔马赛克。墙身铺砌金属拼水晶马赛克及进口意大利白木纹石。安装造型天花，洗手台铺砌进口古木纹石，配镜柜，德国杜拉维特洗手盘及德国STEINBERG冷热水龙头；配日本TOTO座厕；淋浴房配美国贝朗冷热水头顶花洒、美国贝朗冷热水移动花洒；装设科勒豪华按摩浴缸，配美国贝朗冷热水浴缸龙头。领峰－交楼标准：浴室----61领峰－交楼标准：厨房----装设豪华组合厨柜，附送德国摩恩龙头及瑞士弗兰卡星盘，并附送西门子电热炉、西门子微波炉、西门子洗碗机、西门子洗衣干衣机、西门子蒸馏咖啡机；伊莱克斯嵌入式抽油烟机（06单元赠送西门子）嵌入式抽油烟机、伊莱克斯嵌入式冰箱05及07户型赠送迷你小冰箱及高级红酒柜。领峰－交楼标准：厨房----62珠江都荟开发商：珠江实业集团总建面积:5.8万㎡规模：共有三栋，层高均为33层，共418套配套：项目园林为立体园林绿化设计，拥有小区园林和首层架空花园，局部为二层屋面园林。二层有露天泳池、多功能室、露天休闲区等设施。报价口径：23000元/㎡装修标准：4000元/㎡户型面积：户型面积为77-130㎡2000元/㎡成本装修，获得4000元/㎡效果珠江都荟开发商：珠江实业集团2000元/㎡成本装修，获得4063珠江都荟－交楼标准：客厅----地面铺砌优质天然石材，附地脚线，墙身贴特色墙布（具备防潮、防霉功能）珠江都荟－交楼标准：客厅----64珠江都荟－交楼标准：浴室----地面铺名贵天然石材。洗手台铺砌进口瓷砖，配镜柜，德国杜拉维特冷热水龙头；配日本TOTO座厕。珠江都荟－交楼标准：浴室----65厨房----地面铺高级名贵防滑砖材，装设豪华组合厨柜及杜拉维特水龙头，并附送西门子消毒碗柜、西门子冰箱、西门子微波炉、西门子嵌入式抽油烟机。珠江都荟－交楼标准：厨房----珠江都荟－交楼标准：合富辉煌广州东山领汇广场项目策划方案6667星汇云锦开发商：越秀城建地产总建面积:19万㎡规模：由三层地下室、四层商业裙楼、四座40多层高的塔楼组成。近50亿元货量。配套：近7000㎡的顶级会所、6000㎡的空中花园设计方案：采用简约的新现代主义风格，建筑主题为“空中花园+水晶之城”报价口径：25000元/㎡装修标准：5000－6000元/㎡户型面积：户型面积有70多㎡、90㎡、190㎡、230㎡2000元/㎡成本装修，获得4000元/㎡效果星汇云锦开发商：越秀城建地产2000元/㎡成本装修，获得4星汇云锦－交楼标准：客厅----木门用贝壳马赛克饰条,地面铺设了黄色石材，墙身用了罕见的皮饰配以古典图案的夹层玻璃,客厅、餐厅采用造型天花.星汇云锦－交楼标准：客厅----69星汇云锦－交楼标准：浴室----地面铺进口石材。墙身铺砌高级瓷砖。德国杜拉维特洁具及世界顶级瑞士劳芬卫浴。星汇云锦－交楼标准：浴室----70星汇云锦－交楼标准：厨房----装设德国博得宝橱柜，附送西门子电热炉、西门子微波炉、西门子抽油烟机、西门子消毒碗柜等五件套及惠普双门冰箱。星汇云锦－交楼标准：厨房----——谢谢————谢谢——东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司73东山城市价值

东山城市价值

74东山，前世·今生近现代周秦·南越19世纪初永泰禅寺龟岗商业街近代培正书院外国教堂城郊884栋洋楼别墅无数的华侨和政要中共“三大遗址”明宦官韦眷在广州城东郊（现铁路工人文化宫）兴建寺庙，成化皇帝赐名“永泰禅寺”，俗称“太监寺”。后改成东山寺。相传为南越贵族墓冢之地，龙脉相承，具有文昌大运。一战后东山成为归国华侨和政府官员的聚居地，。建国前这100年间，东山建起了884幢风格别致的小洋楼。国共后来在这里牵手合作，东山成为革命摇篮。

外国传教士兴起了在东山买地建房的潮流，建起了教堂、书院等慈善机构，其中就有培正中学的前身培正书院。过去的历史，成就今天的浓郁人文气息，厚重，醇雅。东山，前世·今生近现代周秦·南越19世纪初永泰禅寺近代培正书75东山，前世·今生解放后90年代环市东商圈兴起广州政商文化中心2005年两区合一越秀合并东山政要聚居发展迅速世界大都市奖亚运契机2008~至今改革开放以来，东山顺应时代步伐，成为广州市政治、商贸及文化艺术中心。承继解放前的历史，东山成为广州政要办公及聚居的主要区域。新河浦修旧计划荣获世家大都市奖二等奖让全国再一次认识东山的魅力。广州亚运成为东山发展的又一次契机，政府优化城市中心的战略性考虑揭开东山新一页。越秀区与东山区两区合并，从此东山只有地域上的概念。大越秀将两区优势发挥得更为淋漓尽致，东山区作为广州政治核心的作用更为明显今天的东山，教育强区，政要权力重地，城市商贸中心。东山，前世·今生解放后90年代环市东商圈兴起2005年两区合76东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一脉相承。解不开的是东山情结，坚持的是东山的生活高度。历史悠久的东山建筑，处处流露近现代风云际会的痕迹东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一77中洋合璧，各萃精华的建筑精髓东山中洋合璧，各萃精华的建筑精髓东山78现代东山的居住价值地理位置优越----三大商圈+两大CBD商务区环绕项目周边教育资源丰富----项目周边有多所重点中小学，教育配套完善交通方便快捷----地铁1号线，5号线的交汇中心，28条公交线路途经本项目生活配套齐全----周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺----五分钟到达市中心各大成熟商圈东山与天河双重价值的完美结合绝对是现代都市中产新贵的理想居所现代东山的居住价值地理位置优越----三大商圈+两大CBD商地理位置优越天河北CBD珠江新城CBD环市路CBD东风路商圈中山路商圈本案两大传统商圈+三大CBD商务区环绕项目周边地理位置优越天河北CBD珠江新城CBD环市路CBD东风路商圈教育资源丰富

多所重点中小学，教育配套完善育才小学育才中学广州市第七中学培正中学广州市第十六中学铁一小学八一小学梅花路小学本案东风东路小学广东工业大学中山医科大学教育资源丰富

多所重点中小学，教育配套完善育才交通方便快捷

双地铁交汇，28条公交线路途经本项目本案地铁5号线地铁1号线交通方便快捷

双地铁交汇，28条公交线路途经生活配套齐全

周边衣食住行等生活配套一应俱全。本案共和市场杨箕市场好又多超市水均岗市场空军医院百佳超市中国银行工商银行建设银行生活配套齐全

周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺

五分钟到达市中心各大成熟商圈本案流线前线中华广场农林下路东山口五羊新城天河城广场正佳广场购物近在咫尺

五分钟到达市中心各大成熟商圈本84东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，“东山”对于羊城的意义，却远不止是一个行政区；住在东山，意味着优越的身份与地位，意味着优人一等的教育，意味着精神与物质生活的富足。所以，东山人骄傲，广州人钦羡。所以，东山人坚持留在这里，广州人梦想进入这里。东山，是一种不可替代的居住情结，一种难以企及的生活高度。东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？

锁定项目客户——哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？

锁定项目合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环市东-水荫路板块和珠江新城板块近期成交客户进行调研，并对典型的潜在意向客户进行个访，了解客户的具体情况，指导本项目客户定位。区域市场客户案例分析合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环客户以30-40岁的中年客户为主;46%以上是国有企事业单位职工，或公职人员，因此收入稳定，且福利较高,幷有较高的公积金；做生意客户的比例也有23%，这部分客户具有较强的购买力；有少量香港、外商客户，约占5%。主流成交客户：30-40岁的国企人员客户以30-40岁的中年客户为主;主流成交客户：30-40岁客户以原东山区客户为主，其次是天河区客户；客户工作范围：项目周边电力局、自来水公司、铁路局员工、政府机构公务员、银行、新闻出版社、军区、舞蹈学院、园林局等机关单位人员、公务员客户。热点成交区域：原东山周边、天河客户以原东山区客户为主，其次是天河区客户；热点成交区域：原东客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在社会上具有一定地位的企业中、高层人士；购买力强：收入稳定且丰厚，拥有私家车，并且大部分都为二次置业以上；核心家庭：家庭结构以三口之家为主。客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方便就近照顾父母，上班都比较方便，而且最重要的是方便儿子上重点小学。房子方面，建筑风格要时尚新颖，户型要方正实用的，最好还有些大阳台、飘窗之类的赠送空间。十分注重家庭，希望能和家人在同一个区域内居住，重视教育配套，对户型要求高关键词：区域、教育、家庭、建筑风格、户型客户：李小姐

置业意向：70～85平方米两房置业预算：约180万年龄：30岁职业：公务员家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：天河潜在客户案例——东山中端客户语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女儿入读较好的学校，自己在天河北上班也比较方便。虽然有车，但附近最好有地铁，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太杂的，最好都是高素质的人士。选择靠近工作区域居住，并且交通方便，为子女教育置业，看重同质而居的居住社区氛围。关键词：地铁、教育、周边生活配套、同质而居客户：陈先生

置业意向：三房，100平方米左右置业预算：约250万年龄：37岁职业：企业中层管理家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：天河潜在客户案例——天河中高端客户语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近住，想换个好一点的房子，只考虑东山的物业，但又不想买二手的房子，因为档次不够，管理水平不高，所以会考虑一些新建的一手优质的物业。外形要有特色，房子要方正实用，还要通风透气采光好。具有东山地域情结，渴望拥有东山的优质物业，买房会综合考虑户型、品质与物业管理服务等因素，要求较高。关键词：东山，档次感，优质物业、外观、户型客户：莫生

置业意向：紧凑型的小三房，约130平方米置业预算：约300万年龄：38岁职业：电力局高管家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：东山潜在客户案例——东山高端客户语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近购买一套舒适的单位，最好有会所商场等商业配套，交通便利，一定要南的单位，通风对流、户型方正装修风格要时尚。看重东山教育资源，同时需求便捷的交通，注重生活品质，对南向景观单位有要求。关键词：省一级中学、地段、南向、装修风格客户：王生

置业意向：三房单位，约150平方米置业预算：约350万年龄：43岁职业：私企老板家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：珠江新城潜在客户案例——天河高端客户语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买置业关键因素：东山情结、地段价值、重点教育、交通便利、生活配套、产品综合素质区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区客户为主，受居住及工作区域影响大；客户文化教育水平较高，具有一定的家庭收入；年龄集中在35-50岁之间，家庭结构大部分为三人之家；置业东山中重点关注的是教育资源；重视家庭，对生活质量、居住氛围要求较高对房子的户型设计、装修风格、物业管理等综合素质有较高的要求。置业关键因素：区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区本项目客户组成及定位本项目客户组成及定位客户群客户特性客户圈层特性项目诉求点置业选择面广，但对老东山的区域及教育资源情有独钟。同时需要便捷的交通，对产品的综合素质有着强烈的需求。典型客户：天河、珠江新城企业高层、私企主第二圈层：其他越秀、天河等客户（合富辉煌拥有周边地区数以万计的客户资源）重要客户交通、地段、教育资源、产品综合素质核心客户第一圈层：区域内客户群（包括：政府机关、企事业单位，周边专业机构，教育系统单位周边的原居民）认准东山地头，因大部分是东山本区域的居民，认同东山的教育资源，生活配套及产品素质是他们挑选的关键。典型客户：公务员、机关单位干部、银行高管、老师等。地段、创新产品、教育、生活配套客户群客户特性客户圈层特性项目诉求点置业选择面广，但对老东山区域潜在客户：政府机关、企事业单位自来水公司铁路局本案省人大常委会政府机关、企事业单位越秀区法院羊城晚报社税务局地质局电力局区域潜在客户：政府机关、企事业单位自来水公司铁路局本案省人大区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）工商银行本案专业机构空军医院建设银行中国银行

区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）工商银行本案专业机构空区域潜在客户：教育系统客户群培正中学铁一小学八一小学本案广东工业大学东风东路小学梅花路小学育才小学育才中学广州市第七中学中山医科大学广州市第十六中学教育系统区域潜在客户：教育系统客户群培正中学铁一小学八一小学本案广东区域公务员专业人士(医疗/传媒/文教/IT/金融等)企事业单位人员生意人私企高管其他东山越秀省委、市委、区府、人大、政协、司法系统、国税局、地税局等广东工业大学、空军医院、省人民医院、眼科医院、肿瘤医院、中国移动、电信局等气象局、地质局、地矿局、南方电网、供电局、自来水公司、铁路局、区法院等电子批发、烟酒贸易、建材贸易等在东风东路沿线办公区工作的私营企业主或者高管教育投资购买天河省检察院省农行、国土局、省妇幼保健院等烟草公司、电力局、交警大队、消防局等电子、物流贸易等天河北沿线高档写字楼办公客户教育投资购买区域资源优势，一网打尽潜在客户！区域潜在客户一览表区域公务员专业人士(医疗/传媒/文教/IT/金融等)企事业单区域市场客户：客户定位中高端的客户：两房或三房的客户价格承受能力较好，可选择的范围大。对物业的档次与品质感更为关注，对物业管理服务要求比较高。客户层次：中高端客户共性因素：东山情结、重点教育、配套优势、升值保值户型方正好用、朝向好、外观新颖置业诉求：现代豪华品质感、贴心的物业服务、教育配套，生活配套同质而居。置业预算：200-300万元需求户型：80-150平方米区域市场客户：客户定位中高端的客户：两房或三房的客户客户层次他们多数居住在东山越秀、天河等；是来自外地但已在广州工作多年的广州人；具有文化底蕴、高知识力的一群。他们从事稳定的职业（公务员/政府机关单位/金融/医疗/教育等），事业成功，是企业的骨干他们重视家庭、重视下一代的教育、讲究生活、服务质量他们注重项目的品质，对现代的高素质产品很认同，高附加值能很好地打动他们。他们年龄大多为30~50岁之间，以三口之家、二口之家为主他们喜欢择邻而居，注重邻里和谐客户特质：现代的，中产新贵他们多数居住在东山越秀、天河等；是来自外地但已在广州工作多年离工作地点不远，离家人亲友不远留恋东山居住氛围，喜欢周边成熟配套建筑户型设计有特点，有公共空间给家人享用爱东山爱家庭重教育讲享受具有东山及天河城市价值核心圈情结为子女能有良好的教育与人文环境有实力有实力的现代都市中产新贵离工作地点不远，留恋东山居住氛围，建筑户型设计有特点，爱东山104顺应天时，坐拥地利，兼得人和。

领汇项目应该走得更高！

顺应天时，坐拥地利，兼得人和。

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1055.1项目定位5.1项目定位106汇聚时尚与骄傲的东山现代尊尚居所文化中产东山.天河城市价值核心圈项目核心价值项目核心客户项目定位汇聚时尚与骄傲的文化中产东山.天河城市价值核心圈项目核心价值107项目命名東山·领汇或东山领汇公馆注：我司认为东山领汇广场商业味道较浓，不适宜作为项目住宅部分的案名，因此需要进行适当调整；如项目商场部分能改为别的名字进行推广，我司认为可以用“东山·领汇”作为案名；但如商场部分不改变名称的话，“东山·领汇”就容易和商业部分混淆，可采用“东山领汇公馆”的名称与商场进行区隔。项目命名東山·领汇注：我司认为东山领汇广场商业味道较浓，不适推广形象在形象推广方面，我司建议由广告公司在分析本项目的特色，理解项目的特征后提出具体的推广形象建议。推广形象在形象推广方面，我司建议由广告公司在分析本项109高定位，蕴含品牌与效益双重高价值！

高价值并非一蹴而就，我们如何能做得更好？

项目价值升级策略——高定位，蕴含品牌与效益双重高价值！

高价值并非一蹴而就，我们1105.2项目价值提升策略5.2项目价值提升策略111我们今天看的东山○○我们今天看的东山○○112国际·

现代·

繁华·

活力建筑风格现代、简约、具有时尚气息国际·现代·繁华·活力113如何保留旧有的文化底蕴，结合现代都市的繁华打造“汇聚时尚与骄傲的东山尊尚居所”如何保留旧有的文化底蕴，打造“汇聚时尚与骄傲的东山尊尚居所”114我们需要作有效的投入,把钱花在亮点上，为项目创造出最大化价值,以豪宅标准定制，建议本项目：投入2000元/㎡成本装修获得4000元/㎡装修效果参考名师的设计打造，将产品价值最大化我们需要作有效的投入,将项目打造成充满现代都市气息而又富有文化韵味的产品。这样！才能吸引一群志趣相投的都市文化人认可追捧。售楼中心、样板房及配套建议将项目打造成充满现代都市气息而又富有文化韵味的产品。售楼

装修时尚、简约富有艺术感销售中心装修时尚、简约富有艺术感销售中心

超过大堂设计，尽显豪宅气息；高档次石材运用，体现项目品质感；设计现代、豪华，极具国际时尚感。销售中心超过大堂设计，尽显豪宅气息；销售中心118公共空间豪华感强的住户大堂与电梯间，体现项目档次公共空间豪华感强的住户大堂与电梯间，体现项目档次119电梯间电梯间选用较高档次的石材与灯饰，体现楼王豪宅的高配置。电梯间电梯间选用较高档次的石材与灯饰，体现楼王豪宅的高配置。空中水景园林充分利用空间，建造空中水景园林广场，并进行艺术处理，将园林景观、人的活动空间融合其中，周边是匠心独具的绿色植物以及现代建筑小品，形成了和谐的景观感与空间感。空中水景园林充分利用空间，建造空中水景园林广场，并进行艺术处空中水景会所空中水景广场周边的架空层会所，里面特设健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童活动室等，业主在会所中运动时，透过玻璃看见的是美丽的水景园林，业主在这里，不仅可以锻炼身体，还能邂逅更多知己、汇聚知音，尽享淡泊闲情。儿童活动室健身室书画室棋牌室空中水景会所空中水景广场周边的架空层

选择时尚的风格来营造该室内氛围，带出现代、典雅而奢华的设计感觉。有文化品位的白领人士喜欢的时尚奢华风格样板房选择时尚的风格来营造该室内氛围，带出现代、典

在现代简约的装修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的运用，屏风、博古架的配搭，并充分运用丰富的装饰细节借景与借意，体现主人品位，营造富东方文化气息的现代居家空间。文化艺术人士欣赏的现代中式典雅风格样板房在现代简约的装修中加入中式元素，例如木制、藤124高科技豪华配置，定制品牌交楼标准大金VRV2变频中央空调日本林内煮食炉、抽油烟机、消毒碗柜、燃气热水器IC卡门禁与电梯联动门磁、窗磁和红外微波双鉴探测器、煤气泄漏探测器智能终端与遥控空调、电视的开关和局部灯光调整和情景模式控制可视智能信息及对讲终端互联网远程家电、信息、安防等控制终端德国高级浴具样板房高科技豪华配置，定制品牌交楼标准样板房125物业服务聘请知名物业管理团队，如港联物业或白天鹅物业管理公司等为住户提供高素质日常服务体现高端项目档次，并达到物业保值物业服务聘请知名物业管理团队，如港联物业或白天鹅物业管理公司126物业服务日常管家

每栋塔