东莞常平别墅项目整合推广方案

东莞·常平·别墅项目

整合推广方案

目录

一、市场篇二、产品篇三、客户篇四、定位篇五、形象篇六、推广篇七、建议篇

市场篇（一）项目区位市场价值1、常平处大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、政府对常平作出了“东部支点城市”的定位。

“客流/物流中心”华南的商贸重镇。

“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。

一、常平地产高端市场滞后于其城市发展水平相对常平优越的经济地理位置和规划远景，常平高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于常平与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整常平常平房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在常平楼盘的竞争，已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统常平住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。[结论]传统陈旧的开发模式仍是常平地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生常平新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的置业潮。（二）常平地产面临新局面

产品篇产品特征房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是什么样的产品？SWOT分析

优势

劣势

机会

威胁SWOT分析内部外部优势1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值；2、交通便捷，距火车站五分钟的路程；3、周围生活及商业配套齐全；4、超低密度典藏43户独栋；5、领先模式的湖景资源；6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活；劣势：1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的私密性，与产品性质不相称；2、社区规模不大，完善配套,成本相对提高：3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差异较大；机会：1、政府对对该片区的的开发方向向是未来物物流中心，，片区物业升值强潜潜力较大大。2、所在片片区属地产产开发热区区，市场影影响力较大大；威胁1、附近的的玫瑰园、、隐贤山庄庄---鹿鹿儿岛等产产品有同质质竞争；2、周边的的工厂、村村屋人流量量大，治安安状况复杂杂。产品特征结论地处常平中中轴路的置置业旺地上上，优劣并并存。独栋栋大户型，，完善的生生活与商业业配套是其其一大优势势；将项目目定位为本本土特色、、终极置业业的高档别别墅住宅，，能较好的的迎合市场场，为规避避其本身的的弱点，在在推广时不不能过分强强调别墅概概念。客户篇关于目标客客户的描述述当地称他们们为“有钱钱人”媒体称他们们为“富人人”官方称他们们为“高收收入人群””我们称他们们为“中国国财富新贵贵阶层”他们是先富富起来的一一族，是创创造财富，，利用财富富，享受财财富，急于寻求社社会认可，名利场上，，有他们的的身影，他他们或商或官，为自己的的价值取向向打拚奋斗斗，并已经取得得成功，他他们有着重重要的社会会网络，拥拥有权力资资源、高质质量的社会关系资资源等，他他们有自己己的生活层层面--富富人圈子，，他们在这这个圈子中互相影响响，互惠互互利，在以以市场经济济为主导的的机会结构构中保持或或换取了相应的地地位优势。。并在思考如如何用最好好的方式传传承给下一一代的一群群人。他们在彰显显尊贵身份份，召唤尊尊敬和关注注的同时，，注重下一一代继承事业，极力力希望这种种奋斗精神神传承给下下一代，望望子成龙是是家族辉煌延续的表表征。1、超大户户型，大宅宅大院，承承载社会交交往、家族族生活，实实现更高层层面大户人人家生活，，体现身份份与社会价价值。2、完善的的生活商业业配套，便便利的交通通达成对价价值的心理理接受。3、领先模模式的产品品、优美的的湖景资源源环境促成成家庭终极极置业的意意识；什么因素促促使目标客客户选择我我们的产品品？什么因素阻阻碍目标客客户选择我我们的产品品？1、外在环境喧喧嚣，缺乏乏别墅应有有的私密性性，与尊贵贵的生活不相称称。2、项目社社区规模不不大居家氛氛围不浓。。针对市场现现状、项目目特征以及及目标客户户的购买障障碍与利益，本项项目如何有有针对性的的确定自己己的项目特特色及定位，最大大限度的争争取目标购购买群体？？定位篇同路模式：定位位铁三角[同制造差异引导需求创造第一项目命名：：聚龙世家关于命名：龙是神圣的的象征，聚聚龙世家表表明了大家家族尊贵的生活荣耀耀，迎合对对目标客户户价值观的的取向；也也是对本地地文化特色的溶入入，同时是是对同方另另一成熟项项目聚富花花园的传承承，发展开发理念念的提升。。副推案名同方世家、、金龙世家家、裔天别别墅产品定位：：深宅大院世世袭领地地1）定位的的原则：区区隔市场，，突出核心心竞争力，，瞬间打动动目标客户户的的内心。2）“深深宅大院””展示的是是项目的外外在特征，，“世袭领领地”讲述述的则是内在精神神品质。3）本定位位准确概括括了项目最最大卖点，，即：低密密度的建筑筑空间，超超大户型、、私家庭院院。满足客客户社会交交往、家族族排场生活活；同时与与客户精神神文化特征征传统根基基，家族观观念的膨胀胀，尊贵身身份的展示示相迎合，，而这些正是是我们的目目标客户最最为关心的的，同时也也是竞争楼楼盘所不充充分具备，能够与他他们形成最最大差异化化的。这是因为广告语：留给常平的的传奇（龙脉传承承，尽显尊尊贵）建筑实体的的领先开发发模式是传传奇；景观观价值是传奇；；血脉的相相传，记载载物质财富富和精神继承的全全部生活秘秘密更是一一种传奇。。广告调性尊贵、大气气推广篇鉴于项目定定位和产品品体量的43栋，以以及目标客客户的精确定位位，在推广广时高调入入市迅速启启动形象；；展开促销活活动，充分分利用口碑碑链式传播播并为客户户提供深度服服务。推广思路：：推广原则：：短、平、快快短——与与目标客客户保持持最短的的距离，，一针见见血！平——最最有效的的传播组组合，用用最平的的费用，，取得最佳佳的推广广效果！！！快——快快节奏，，！！整合市场场攻击线线第一战役役：形象攻攻击阶段段2003.12月-2004.2月月攻击目标标：*启动动形象形形成市场场高点；；*尊贵贵为核心心SP活活动积累累客户；；*内部认认购活动动第二战役役：开盘展展示攻击击阶段2004年.3月-2004年5月月攻击目标标：*开开盘活动动*样板居居眼见为为实的品品牌促销销力第三战役役：现场决决战攻击击阶段2004.5月-8月攻击目标标：*SP活活动以活活动形成成高档社区氛氛围；第一战役役：形象攻攻击阶段段2003.12月-2004.2月月3、文本本攻击点1、现场场包装2、户外外广告牌牌灯杆旗售楼处围墙精装楼书书折页宣传传品加油站、、火车站站、市中中心派送在汽车美容容维修店店、加油油站、高尔夫球球场、酒酒店。建筑模型型以体现““尊贵””为核心心展开整合促销销活动主题：““‘贵族视野野”陆虎虎汽车展展时间：春春节期间间（内部部认购前前）地点：现现场对象：目目标客户户群内容：陆虎汽车车展目的：把成立汽汽车展览览的新闻闻在聚龙龙世家的的推广中中引爆，，打造出浓浓郁的汽汽车文化化并与聚聚龙世家家链接。。用一种种汽车文化栓住住目标群群，积累累客户。。活动（一一）主题：““周大大福”珠珠宝展时间：清清明节前前后地点：酒酒店对象象：：目目标标客客户户群群内容容：：珠宝宝展展览览、、拍拍卖卖目的的：：在在目目标标客客户户群群集集中中的的时时间间达达成成项项目目信信息口口碑碑传传播播，，客客户户积积累累。物料料准准备备：：建建筑筑模模型型活动动（（二二））第二二战战役役：开开盘盘展展示示攻攻击击阶阶段段2004年年.3月月-2004年年5月月活动动（（三三））时间间：：开开盘盘后后地点点：：售售楼楼处处/会会所所对象象：：目目标标消消费费群群内容容：：慈善善捐捐赠赠钱钱物物均均可可目的的：：倡倡导导社社会会公公德德，，表表现现捐捐赠赠者者爱爱心心，，体体现现高高贵贵生生份，，积积累累品品牌牌形形象象。。主题题：：“完完美美生生活活””慈慈善善捐捐赠赠第三三战战役役：现现场场决决战战攻攻击击阶阶段段2003.5月月-2004.8月月咖啡啡··嘉嘉年年华华时间间：：样样板板居居完完工工地点点：：样样板板居居对象象：：目目标标消消费费群群内容容：：煮煮咖咖啡啡、、喝喝咖咖啡啡目的的：：强强化化上上层层生生活活一一意意识识形形态态，，体体现现尊尊贵贵心心理需需求求。巩固固形形象象，，建建立立消消费费者者忠忠诚诚度度。。活动动（（四四））主题题：：同同方方业业主主联联谊谊会会时间间：：六六月月地点点：：同同方方会会所所对象象：：目目标标客客户户业业主主家家庭庭（（含含聚聚富富花花园园等等））内容容：：娱娱乐乐联联欢欢目的的：：聚聚集集人人气气，，把把与与目目标标客客户户保保持持最最短短距距离离强强化化同同方方品品牌牌形形象象促促进进销销售售物料准准备：：折页页、楼楼书活动（（五））主题：：国际名名酒会会时间：：七月月地点：：酒店店对象：：目标标客户户业主主家庭庭（含含聚富富花园园等））内容：：国际际名酒酒目的：：聚集集人气气，促促进销销售物料准准备：：折页页、楼楼书活动（（六））建议篇篇《黄帝帝宅经经》曰曰：宅者，，人之之本，，宅因因人而而生，，人因因宅得得存------人人宅相相抚，，感通通天地地。结庐在在人境境，而而无车车马喧喧（（一））问题一一：项目周周边交交通主主干道道对别别墅都都带来来了灰灰尘、、嘈音音，并并且名名流所所重视视的私密密性也也遭到到很大大程度度的破破坏。。解决方方案：：沿周边边主干干道提提高坡坡地落落差，，抬高高别墅墅地基基；沿沿路种种植较较大乔乔木植植物配以以灌木木为辅辅助，，并且且建高高围墙墙。直接利利益：：解决了了富豪豪私密密性问问题，，使自自家生生活不不被窥窥视；；种植植植物物解决决了防尘、、隔音音问题题；解解决得得是那那么自自然，，不露露痕迹迹。时间应应在一分钟钟切换换宁静静与繁繁华，，林间间与闹闹市，，让感感官终终结一一切陈陈旧模模式。。生活活从此此改变变…风帘翠翠幕，，庭院院深深深项项目价价值提提升（（二））问题二二：目前规规划中中园林林除水水景外外，留留给绿绿化面面积有有限，，难以以做出出特色色。解决方方案：：将大面面积园园林纳纳入““私家家花园园”领领地。。其余余地面面空间间见缝缝插针针，用用灌木木做户户与户户之间间的隔隔断。。公共共部分分用园园艺装装饰。。直接利利益：推广““一户户一花花园””、““私家家领地地”等等概念念，不不仅享享有公公共部部分，，更有有自家家空间间。宅求其安，诚诚信管家项项目价值值提升（三））问题二：深宅大院谁来来管理？解决方案：严格斟选优秀秀的物管公司司，先进的制制度，带动高高档的人居文文化。直接利益：维护业主世袭袭领地谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:32:5522:32:5522:3212/20/202210:32:55PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2222:32:5522:32Dec-2220-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:32:5522:32:5522:32Tuesday,December20,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2222:32:5522:32:55December20,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。20十二二月202210:32:56下下午22:32:5612月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2210:32下下午12月-2222:32December20,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2022:32:5622:32:5620December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:32:56下下午10:32下午22:32:5612月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:32:5622:32:5622:3212/20/202210:32:56PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2222:32:5622:32Dec-2220-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:32:5622:32:5622:32Tuesday,December20,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2222:32:5622:32:56December20,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。20十二二月202210:32:56下下午22:32:5612月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月2210:32下下午12月月-2222:32December20,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2022:32:5622:32:5620December202217、空山山新雨雨后，，天气