XXXX年11月德州皇明太阳谷项目整体定位及物课件

XXXX年11月德州皇明太阳谷项目整体定位及物1皇明太阳谷

项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中心2010年11月皇明太阳谷

项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中2每一方

背后，都应该蕴含着未来的

水土力量

HOPE

POWER

CITYS

每一方背后，都应该蕴含着未来的水土力量策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到目标。策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响从项目谈起……从项目谈起……项目开发背景1.中国太阳谷“AAAA级工业旅游景区”2.中国太阳谷是全球唯一的低碳示范区和中国低碳旅游经济试验区3.中国太阳谷将打造“21.5世纪城市人居模板”项目开发背景项目情况项目名称：中国太阳谷（项目总名称）项目区位：项目位于中国太阳谷核心区，距离德州主城中心约5公里路程，紧接京福高速入口，与京沪高铁相距约2公里，紧邻减河生态湿地风景区。现项目组成：1、五星级国际微排酒店；2、七星别墅企业会所；3、太阳谷国际会议中心；4、低碳品牌展示馆；5、微排国际写字楼6、太阳能风情商业街（太阳谷大道）7、低碳商贸城、、、、、、

项目情况XXXX年11月德州皇明太阳谷项目整体定位及物Strengths

Weaknesses

Opportunities

Threats

StrengthsWeaknessesOpportuSWOT矩阵打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌SWOT矩阵打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌颠覆颠覆在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围，找到市场认同，是项目成功的关键。基于市场分析，作为21.5世纪城市人居模板---中国太阳谷，要找寻这样一群“人”---他们大多数是社会发展的攻坚力量，在城市发展中起到举足轻重的作用，他们辛勤奋斗应得到社会的认可，他们应该拥有一个完全属于他们的天地……

这就是我们的机会点！颠覆Breakthrough

在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围超越超越超越Beyond找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，唯有做到最好才是制胜之道。规划设计、户型产品、物业管理、营销策划等方面全面超越！我们是倡导可持续发展、倡导舒适和谐生活、倡导低碳环保，我们是承载社会责任的理想家园！以产品为载体，传递一种理念，展现一种生活方式是我们的目的，亦是实现项目价值的关键点。超越找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，高度高度高度height在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，我们需要高度。我们必须有能力利用好我们的优势和机会，重新建立起一套认知系统、思考通道，从另外的角度给到他们选择高品质物业的标准。从而达到跨越抗性，吸引他们关注、购买我们的产品的最终目的。我们必须是中国一流，影响世界！高度在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻关于项目的思考

项目最大突破性的卖点

旅游商务与项目的对接关于项目的思考旅游商务与项目的对接AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产业新住区理论研究AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产旅游功能三层论旅游度假区理论研究旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点旅游功能三层论旅游度假区旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现对度假区关键特性的选择本项目更适合第三层次消费行为分析旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功能市场供求第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，2002～2004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了４００多个国内外会议在此召开。从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的；以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功第主力客户群定位项目开发目标打造中国一流、世界有影响力产品，实现项目价值最大化需要在选择市场容量较大的客户群的基础上，逐步走向高端。开发商品牌皇明，以承担社会责任为企业经营理念知名度高。在项目初期，项目没有市场号召力，没有品牌忠诚类客户。片区所处发展阶段太阳谷规划刚刚起步，宣传力不高，成熟度不够，刺激购买高端物业的吸引力甚小项目引导高端需求，面向高端客户群，阻力较大。项目未来竞争通过打造有竞争力的市场差异化、特色化产品，实现项目滚动开发和价值提升。未来人居模板主力客户群定位项目开打造中国一流、世界有影响力产品，实现项目德州，哑铃型社会结构塔尖塔底中产阶层普通市民标签明显——私人会所、名车身份标签——联排别墅类客户、1～2辆私家车身份标签——中高端社区（洋房居多）、一辆私家车市场容量较大、有一定经济实力、能够承受偶居型景区度假物业的城市中产阶层，同时辐射高端客户。德州，哑铃型社会结构塔尖塔底中产阶层普通市民标签明显——私人核心客户群企业客户投资客户度假客户核心客户群投资客户度假客户度假物业的主要客户群：1、认同项目的生态资源；2、以德州和周遍区县客户为主，购买用途主要是第二居所；3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。企业客户投资客户度假客户度假物业的主要客户群：企业客户投资客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：1、在其他区域还有物业；2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用；3、来自于德州和河北交界各个区域，对项目旅游资源较看重；企业客户投资客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：企业客户投资客户度假客企业会所客户群：1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模；2、看中项目的低碳概念、自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议；3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性；4、对于培训和拓展训练配套非常看重。企业客户投资客户度假客户企业会所客户群：企业客户投资客户度假客户整体形象定位功能定位HOWTODO?做什么——吸引人战略篇WHATTODO?整体形象定位功能定位HOWTODO?做什么——吸引人集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的国际低碳休闲度假产业新住区项目功能定位战略篇集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的项目功能国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假生态低碳商务会议星级酒店产权式酒店企业会所高档别墅国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假商务会议星级酒店企业会所高一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区

低碳圣地/休闲天堂整体形象定位战略篇一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区

国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区整体形象定位战略篇国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长出房子生态低碳、特色旅游、节能建筑、风情商业核心竞争力战略篇美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长产品特点生态低碳，特色旅游，风情建筑品牌成长长期滚动开发，塑造品牌，彰显实力核心目标群与国际接轨，又渴望回归自然国际“低碳”生态住区21.5世纪城市人居摸板策略核心战略篇产品特点生态低碳，特色旅游，风情建筑品牌成长长期滚动开发，塑HOWTODO?推广分期如何做？——留住人战局篇产品打造建议地块突破与规划布局WHATTODO?HOWTODO?推广分期如何做？——留住人战局篇产品地块突破与规划布局功能分区空间结构推荐DistrictA：休闲娱乐各类型户内/户外休闲娱乐配套DistrictB：中央配套区酒店/会议中心/餐饮/风情商业街/光立方展示中心等DistrictC：企业会所写字楼/企业会所DistrictD：产权式酒店休闲度假产权式酒店DistrictE：新型别墅社区创新别墅物业战局篇地块突破与规划布局功能分区空间结构推荐DistrictA：休闲娱乐打造特色休闲度假资源垂钓中心水上娱乐区攀岩区狩猎区网球场、足球场CS战区烧烤区丛林露营区亲子乐园户外拓展运动半封闭室外健身房婚庆广场丛林冒险区划草场迷你高尔夫野外自行车休闲娱乐垂钓中心水上娱乐区攀岩区狩猎区网球场、足球场CS战区垂钓区自行车运动几十种色彩斑斓的鱼，每一次拉杆都是惊喜！配置自行车租赁管理中心，提供周到服务；自行车道穿行林海花丛之中垂钓区自行车运动几十种色彩斑斓的鱼，配置自行车租赁管理中心，网球场国际会议中心顶部的网球中心足球场国际低碳足球运动场网球场国际会议中心顶部的网球中心足球场国际低碳足球运动场儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用，园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、童话故事风格、科幻风格等多种风格。可以成为项目的一大亮点。迷你高尔夫儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，迷你高尔夫规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施亲子乐园规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施亲子乐园水上运动，龙舟赛水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练水上运动，龙舟赛水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量低碳教育之旅---生命、自然利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量低碳教育之旅-烧烤区丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营烧烤区丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营CS战区狩猎区CS战区狩猎区滑草场利用减河坝堤天然坡地，整合成滑草场；冬天积雪，也可是滑雪的好去处滑草场利用减河坝堤天然坡地，整合成滑草场；拓展训练营与地势完美结合的拓展训练，既能满足游客需要，又被倡导团队精神的企业所青睐拓展训练营与地势完美结合的拓展训练，让您在健身时与大自然一起呼吸半封闭健身房让您在健身时与大自然一起呼吸半封闭健身房在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种树木领养区在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种树木将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花的海洋所带来的休闲娱乐。花镜展示区将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异中央配套区特色会议中心产权商务酒店乒乓球小型电玩台球主题商业区风情商业街婚庆广场特色农产品交易市场餐饮（定餐、送餐）茶楼、棋牌室酒店低碳品牌展示中心中央配套区会议中心产权商务酒店主题商业区酒店低碳品牌展示中心主题商业区——风情商业街建议利用太阳谷大道的景观带，局部装饰，强调特色与风情主题商业区——风情商业街建议利用太阳谷大道的景观带，局部装饰主题商业区——主题餐饮傍晚的太阳谷热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、海洋餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。建议规模能够接纳150人左右，设有多个包房主题商业区——主题餐饮傍晚的太阳谷热闹非凡：肚子饿了，找一家在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异域风情。建议规模控制在200平方米左右主题商业区——主题超市在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异主题茶楼棋牌室可以与会所融合，以高档包房形式包装主题茶楼可以与会所融合，以高档包房形式包装主题商业区——特色SPA借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养生和休闲为一体的特色SPA体验中心主题商业区——特色SPA借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养主题商业区——特色农产品交易市场几十平方米的小型特色农产品交易市场主题商业区——特色农产品交易市场几十平方米的小型特色农产品交利用道格拉斯别墅，打造主题酒店道馆——别墅式度假酒店利用道格拉斯别墅，打造主题酒店道馆——别墅式度假酒店酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童趣梦幻度假酒店装修风格酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童康体疗养中心康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等综合功能康体疗养中心康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等国际会议中心国际会议中心，与世界同脉搏国际会议中心国际会议中心，与世界同脉搏木星、土星、火星、海王星高端商务别墅Office

in

Villa——品味的体现---企业会所木星、土星、火星、海王星OfficeinVilla——国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安全空间的商务办公时代。在中国，当某一合适物业用于商务办公时，其价值就会被认定比该物业用于居家的价值要高。融合商务物业和别墅物业精华的高端商务别墅，可能成为办公商务物业之最高境界的物业形态。国际潮流价值提升境界升华商务别墅大有前景！国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安高端商务办公豪华接待厅，彰显尊崇与品味豪华接待厅，彰显尊崇与品味足够商务办公的车位配置高端商务办公豪华接待厅，彰显尊崇与品味豪华接待厅，彰显尊崇与别墅生活彰显企业实力的地标门牌别墅生活彰显企业实力的地标门牌品质休闲品质休闲水星、金星会所企业冠名的产权式酒店水星、金星会所意境展示除了外形的打造以外，产权式酒店的装修格调强调多样化、风情化意境展示除了外形的打造以外，产权式酒店的室内装修迥异的各种特色酒店室内装修迥异的各种特色酒店5O级庭院低碳商务微排国际大厦（略）5O级庭院低碳商务项目定位项目概念：契合太阳谷区域提升，彰显商务及投资理念，迎合市场及客户需求。核心提炼：融合品质、服务、商务于一体，打造低碳CBD---5O庭院写字楼项目定位：高尚商务形象，创新价值领地项目定位项目概念：主题定位总部商务领地一个尊贵的企业形象；一个全新的办公理念；一个未来的潜力价值；一个周全的服务方案。总部：体现项目高端定位，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求；商务：明确物业为办公场所，同时体现出成熟的服务理念；领地：某类客户聚集之高地，也有地标的暗示。主题定位总部商务领地一个尊贵的企业形象；总部：体现项目高端定

太阳谷推广分期太阳谷推广分期战局篇一期推广推广区域：太阳谷商务区+中央休闲配套区+餐饮/风情商业街推广时间：2010、12-2011、5推广定位：纯低碳+纯商务+纯休闲推广方式：集中炒作：企业责任+实力品牌+高端配套预期成效：尽可能聚笼人气，造兴旺之势核心项目：微排写字楼（租）/休闲娱乐设施/餐饮/风情商业街/（会议中心/酒店）战局篇一期推广推广区域：太阳谷商务区+中央休闲配套区+餐饮二期推广推广区域：企业会所+产权式酒店推广时间：2011、6-2011、12推广定位：休闲度假+产权式酒店推广方式：集中炒作：企业责任+实力品牌+高端配套预期成效：利用人气，顺势推出企业会所和面向投资客户的产权式酒店，进一步促进休闲旅游发展核心项目：七星别墅、产权式酒店战局篇二期推广推广区域：企业会所+产权式酒店战局篇三期推广推广区域：低碳品牌展示中心+低碳产品交易中心推广时间：2012、01-2013推广定位：国际低碳产品交易中心推广方式（租售并举）预期成效：打造低碳品牌，缔造健康家园核心项目：光立方战局篇三期推广推广区域：低碳品牌展示中心+低碳产品交易中心战局篇国际低碳休闲度假新住区

会议、酒店项目发展策略建议国际低碳休闲度假新住区我们的目标

太阳谷低碳休闲管理机构会议旅游管理生态养生管理人体健康及心理保健管理低碳教育管理有氧运动管理休闲嗜好管理亲子游乐管理休闲娱乐管理健康美食管理低碳购物管理以低碳会议旅游功能为主体，打造国内第一个低碳休闲管理机构我们的目标

太会议旅游管理生态养生管理人体健康及心理保健管理会议旅游目标市场和客户群在哪里？其它的休闲旅游功能如何规划？项目总体的硬件配套和软件服务有哪些？有没有可借鉴的会议旅游发展模式？会议旅游需要什么配套设施？目标下的问题项目会议旅游规划项目综合休闲旅游规划12会议旅游目标市场和客户群在哪里？其它的休闲旅游功能如何规划？项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅游案例借鉴项目会议旅游规划项目会议旅游目标市场1项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，

同时按照规模和时间段的不同细分会议经济理论研究机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，

同时按照规模和时项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场会议旅游目标市场项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会案例一：鸣泉居国际会议中心项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所会议旅游案例借鉴案例一：鸣泉居国际会议中心项目背景：坐落于广州的北隅，白云山鸣泉居国际会议中心成功启示时机：广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。区位及环境：项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。会议旅游案例借鉴鸣泉居国际会议中心成功启示时机：广州市是华南地区的经济贸易案例二：海南博鳌水城成功要点以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。会议旅游案例借鉴案例二：海南博鳌水城成功要点会议旅游项目会议旅游规划：硬性服务（略）

建筑规模会议厅形式设备1、10+1同声传译系统2、飞利浦DCN会议系统和主席发言机3、A/V传送现场电视信号通道4、音频信号合成系统和多媒体演示控制系统5、影像、电脑强光三枪投影机6、实物投影机7、幻影机、幻灯机8、幻灯视频转换器、彩色多频系统电视机9、多频系统放影机、镭射笔。项目会议旅游规划项目会议旅游规划：硬性服务（略）

建筑规模项目会议项目会议旅游规划项目会议旅游规划：软性服务奔驰中巴接送服务------提供深港、环城会议接送服务。大宗客户定制制度——针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务，任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需拨通其专配的贴身客户专员的手机或分机，直接告知服务需求。一对一私人秘书服务------针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务。高端安保设施------为满足政府对于高级接待的安全要求，可以在全区或个别区域设置高端的安保设施，如机场的金属探测设备、军事设施上常用的脉冲电子围墙等。晚间查房制度------每晚查房两次，第一次零点左右，第二次在凌晨两点前后，一是查空房，看有没有盗窃。二是查有客人住的房，看门窗等是否关闭严实。借鉴案例：WINTERGREENRESORT上海国际会议中心亚太国际会议中心海南博螯水城项目会议项目会议旅游规划：软性服务奔驰中巴接送服务-----高档酒店和公寓配套GOLF和相关物业配套温泉旅游规划休闲管理服务硬件配套和服务规划、管理项目综合休闲旅游规划建议2高档酒店和公寓配套GOLF和相关物业配套温泉旅游规划休闲管理国内外一流的休闲旅游度假地均验证：高档的硬件和软件服务是成功的必备因素在分析国内外标竿性旅游度假地时，我们发现：

高档酒店＋GOLF和相关物业配套＋其它高档休闲配套＋＋完善服务和休闲产品设计＝成功的休闲旅游地亚龙湾夏威夷CancunBintan巴拉德罗LaJolla国外案例Bintan，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美国加州YalongBay夏威夷，美国帕拉德罗，古巴Wintergreen，美国维州Homestead，美国密歇根Seaside，美国佛州珠三角代表案例观澜湖度假村珠三角图：部分参考案例及其分布国内外一流的休闲旅游度假地均验证：高档的硬件和软件服务是成功项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议高档酒店和公寓配套建议项目开发五星级酒店和四星级产权酒店、酒店公寓考虑产权酒店的运营风险，首期推出面积不可过大。产权酒店公寓的装修标准按四星标准设置，与微排五星级自有酒店部分形成互补产权酒店的配置按四星级标准配备全套家私及电器，大型写字台及书柜，浴缸及冲凉间，全套厨房器具，国际国内直拨电话，自助洗衣机及衣物烘干机，独立控制分体式空调，ＡＤＳＬ高速上网设备，境外卫星电视及电影频道项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议高档酒店建议项目开发五星将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。低碳旅游特色、高端的网球场及球场居住配套将极大增加项目的休闲价值将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。低碳休闲管理实质：个性化服务+经历产品休闲管理根据会员资料，量身定做营养膳食方案、心理保健方案、户外有氧运动策划、商务会议安排、婚宴活动策划、拓展训练策划、亲子娱乐策划等等将会员第一次到访的经历记下，如健康记录、一张照片、消费习惯等等，等下次到访的时候按照客人独特的经历安排消费，使之产生归属感。最好的服务不是所谓御式、尊贵的服务，而是个性化、量身定做的服务温泉旅游最大特点就是其属于“回头型”消费项目。有商家说，只要你能来第一次，就有可能来十次、甚至上百次。休闲管理实质：个性化服务+经历产品休闲管理根据会员资料，量身休闲管理特色产品：休闲教育休闲管理案例借鉴：华尔街英语培训将客户目标瞄准白领和成功人士，注重以会员制俱乐部的形式开展英语培训，创造模拟真实的学习交流环境。所有的学校均开设在高档商务休闲区和CBD区域。与其说是一个学校，更不如说是一个社交俱乐部，环境高雅，内设休闲沙龙，可听音乐，欣赏影视作品，可以和老师交流也可以和同学自由交流，有课和没课都可以在学校休闲。因此，它吸引了大批的精英人士，精英人士更把学校当成休闲俱乐部，一方面提供自己的英语语言技能，同时又休闲交友打发闲暇时光。太阳谷可以同华尔街英语、EF、新东方等英语培训机构联合打造顶级休闲英语教育产品休闲管理特色产品：休闲教育休闲管理案例借鉴：太阳谷可以同华尔休闲教育的重要品类：拓展训练休闲管理休闲教育的重要品类：拓展训练休闲管理strengtheningcenter强身中心

yogastudio瑜珈工作室indoorandoutdoorpools室内外游泳池

hottubs热浴steamrooms蒸汽浴室

saunas桑拿

skin-caretherapy皮肤理疗

salonservices沙龙服务设施

室内有氧运动管理：温泉SPA俱乐部休闲管理strengtheningcenter室内有氧运动管理：温开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次休闲管理机构开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次休定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”Ainsworth浪漫套餐：烛光晚餐双人月光温泉双人穿越温泉洞香槟、玫瑰或者其他神秘礼物休闲管理机构定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”Ainsworth浪漫套餐Tabacon婚礼套餐Tabacon婚礼套餐项目旅游度假概念汇总（物业发展建议表）项目旅游度假概念汇总（物业发展建议表）THANKSTHEENDTHANKSTHEENDXXXX年11月德州皇明太阳谷项目整体定位及物103皇明太阳谷

项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中心2010年11月皇明太阳谷

项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中104每一方

背后，都应该蕴含着未来的

水土力量

HOPE

POWER

CITYS

每一方背后，都应该蕴含着未来的水土力量策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到目标。策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响从项目谈起……从项目谈起……项目开发背景1.中国太阳谷“AAAA级工业旅游景区”2.中国太阳谷是全球唯一的低碳示范区和中国低碳旅游经济试验区3.中国太阳谷将打造“21.5世纪城市人居模板”项目开发背景项目情况项目名称：中国太阳谷（项目总名称）项目区位：项目位于中国太阳谷核心区，距离德州主城中心约5公里路程，紧接京福高速入口，与京沪高铁相距约2公里，紧邻减河生态湿地风景区。现项目组成：1、五星级国际微排酒店；2、七星别墅企业会所；3、太阳谷国际会议中心；4、低碳品牌展示馆；5、微排国际写字楼6、太阳能风情商业街（太阳谷大道）7、低碳商贸城、、、、、、

项目情况XXXX年11月德州皇明太阳谷项目整体定位及物Strengths

Weaknesses

Opportunities

Threats

StrengthsWeaknessesOpportuSWOT矩阵打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌SWOT矩阵打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌颠覆颠覆在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围，找到市场认同，是项目成功的关键。基于市场分析，作为21.5世纪城市人居模板---中国太阳谷，要找寻这样一群“人”---他们大多数是社会发展的攻坚力量，在城市发展中起到举足轻重的作用，他们辛勤奋斗应得到社会的认可，他们应该拥有一个完全属于他们的天地……

这就是我们的机会点！颠覆Breakthrough

在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围超越超越超越Beyond找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，唯有做到最好才是制胜之道。规划设计、户型产品、物业管理、营销策划等方面全面超越！我们是倡导可持续发展、倡导舒适和谐生活、倡导低碳环保，我们是承载社会责任的理想家园！以产品为载体，传递一种理念，展现一种生活方式是我们的目的，亦是实现项目价值的关键点。超越找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，高度高度高度height在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，我们需要高度。我们必须有能力利用好我们的优势和机会，重新建立起一套认知系统、思考通道，从另外的角度给到他们选择高品质物业的标准。从而达到跨越抗性，吸引他们关注、购买我们的产品的最终目的。我们必须是中国一流，影响世界！高度在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻关于项目的思考

项目最大突破性的卖点

旅游商务与项目的对接关于项目的思考旅游商务与项目的对接AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产业新住区理论研究AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产旅游功能三层论旅游度假区理论研究旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点旅游功能三层论旅游度假区旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现对度假区关键特性的选择本项目更适合第三层次消费行为分析旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功能市场供求第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，2002～2004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了４００多个国内外会议在此召开。从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的；以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功第主力客户群定位项目开发目标打造中国一流、世界有影响力产品，实现项目价值最大化需要在选择市场容量较大的客户群的基础上，逐步走向高端。开发商品牌皇明，以承担社会责任为企业经营理念知名度高。在项目初期，项目没有市场号召力，没有品牌忠诚类客户。片区所处发展阶段太阳谷规划刚刚起步，宣传力不高，成熟度不够，刺激购买高端物业的吸引力甚小项目引导高端需求，面向高端客户群，阻力较大。项目未来竞争通过打造有竞争力的市场差异化、特色化产品，实现项目滚动开发和价值提升。未来人居模板主力客户群定位项目开打造中国一流、世界有影响力产品，实现项目德州，哑铃型社会结构塔尖塔底中产阶层普通市民标签明显——私人会所、名车身份标签——联排别墅类客户、1～2辆私家车身份标签——中高端社区（洋房居多）、一辆私家车市场容量较大、有一定经济实力、能够承受偶居型景区度假物业的城市中产阶层，同时辐射高端客户。德州，哑铃型社会结构塔尖塔底中产阶层普通市民标签明显——私人核心客户群企业客户投资客户度假客户核心客户群投资客户度假客户度假物业的主要客户群：1、认同项目的生态资源；2、以德州和周遍区县客户为主，购买用途主要是第二居所；3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。企业客户投资客户度假客户度假物业的主要客户群：企业客户投资客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：1、在其他区域还有物业；2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用；3、来自于德州和河北交界各个区域，对项目旅游资源较看重；企业客户投资客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：企业客户投资客户度假客企业会所客户群：1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模；2、看中项目的低碳概念、自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议；3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性；4、对于培训和拓展训练配套非常看重。企业客户投资客户度假客户企业会所客户群：企业客户投资客户度假客户整体形象定位功能定位HOWTODO?做什么——吸引人战略篇WHATTODO?整体形象定位功能定位HOWTODO?做什么——吸引人集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的国际低碳休闲度假产业新住区项目功能定位战略篇集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的项目功能国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假生态低碳商务会议星级酒店产权式酒店企业会所高档别墅国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假商务会议星级酒店企业会所高一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区

低碳圣地/休闲天堂整体形象定位战略篇一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区

国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区整体形象定位战略篇国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长出房子生态低碳、特色旅游、节能建筑、风情商业核心竞争力战略篇美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长产品特点生态低碳，特色旅游，风情建筑品牌成长长期滚动开发，塑造品牌，彰显实力核心目标群与国际接轨，又渴望回归自然国际“低碳”生态住区21.5世纪城市人居摸板策略核心战略篇产品特点生态低碳，特色旅游，风情建筑品牌成长长期滚动开发，塑HOWTODO?推广分期如何做？——留住人战局篇产品打造建议地块突破与规划布局WHATTODO?HOWTODO?推广分期如何做？——留住人战局篇产品地块突破与规划布局功能分区空间结构推荐DistrictA：休闲娱乐各类型户内/户外休闲娱乐配套DistrictB：中央配套区酒店/会议中心/餐饮/风情商业街/光立方展示中心等DistrictC：企业会所写字楼/企业会所DistrictD：产权式酒店休闲度假产权式酒店DistrictE：新型别墅社区创新别墅物业战局篇地块突破与规划布局功能分区空间结构推荐DistrictA：休闲娱乐打造特色休闲度假资源垂钓中心水上娱乐区攀岩区狩猎区网球场、足球场CS战区烧烤区丛林露营区亲子乐园户外拓展运动半封闭室外健身房婚庆广场丛林冒险区划草场迷你高尔夫野外自行车休闲娱乐垂钓中心水上娱乐区攀岩区狩猎区网球场、足球场CS战区垂钓区自行车运动几十种色彩斑斓的鱼，每一次拉杆都是惊喜！配置自行车租赁管理中心，提供周到服务；自行车道穿行林海花丛之中垂钓区自行车运动几十种色彩斑斓的鱼，配置自行车租赁管理中心，网球场国际会议中心顶部的网球中心足球场国际低碳足球运动场网球场国际会议中心顶部的网球中心足球场国际低碳足球运动场儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用，园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、童话故事风格、科幻风格等多种风格。可以成为项目的一大亮点。迷你高尔夫儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，迷你高尔夫规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施亲子乐园规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施亲子乐园水上运动，龙舟赛水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练水上运动，龙舟赛水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量低碳教育之旅---生命、自然利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量低碳教育之旅-烧烤区丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营烧烤区丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营CS战区狩猎区CS战区狩猎区滑草场利用减河坝堤天然坡地，整合成滑草场；冬天积雪，也可是滑雪的好去处滑草场利用减河坝堤天然坡地，整合成滑草场；拓展训练营与地势完美结合的拓展训练，既能满足游客需要，又被倡导团队精神的企业所青睐拓展训练营与地势完美结合的拓展训练，让您在健身时与大自然一起呼吸半封闭健身房让您在健身时与大自然一起呼吸半封闭健身房在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种树木领养区在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种树木将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花的海洋所带来的休闲娱乐。花镜展示区将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异中央配套区特色会议中心产权商务酒店乒乓球小型电玩台球主题商业区风情商业街婚庆广场特色农产品交易市场餐饮（定餐、送餐）茶楼、棋牌室酒店低碳品牌展示中心中央配套区会议中心产权商务酒店主题商业区酒店低碳品牌展示中心主题商业区——风情商业街建议利用太阳谷大道的景观带，局部装饰，强调特色与风情主题商业区——风情商业街建议利用太阳谷大道的景观带，局部装饰主题商业区——主题餐饮傍晚的太阳谷热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、海洋餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。建议规模能够接纳150人左右，设有多个包房主题商业区——主题餐饮傍晚的太阳谷热闹非凡：肚子饿了，找一家在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异域风情。建议规模控制在200平方米左右主题商业区——主题超市在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异主题茶楼棋牌室可以与会所融合，以高档包房形式包装主题茶楼可以与会所融合，以高档包房形式包装主题商业区——特色SPA借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养生和休闲为一体的特色SPA体验中心主题商业区——特色SPA借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养主题商业区——特色农产品交易市场几十平方米的小型特色农产品交易市场主题商业区——特色农产品交易市场几十平方米的小型特色农产品交利用道格拉斯别墅，打造主题酒店道馆——别墅式度假酒店利用道格拉斯别墅，打造主题酒店道馆——别墅式度假酒店酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童趣梦幻度假酒店装修风格酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童康体疗养中心康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等综合功能康体疗养中心康梯疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等国际会议中心国际会议中心，与世界同脉搏国际会议中心国际会议中心，与世界同脉搏木星、土星、火星、海王星高端商务别墅Office

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Villa——品味的体现---企业会所木星、土星、火星、海王星OfficeinVilla——国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安全空间的商务办公时代。在中国，当某一合适物业用于商务办公时，其价值就会被认定比该物业用于居家的价值要高。融合商务物业和别墅物业精华的高端商务别墅，可能成为办公商务物业之最高境界的物业形态。国际潮流价值提升境界升华商务别墅大有前景！国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安高端商务办公豪华接待厅，彰显尊崇与品味豪华接待厅，彰显尊崇与品味足够商务办公的车位配置高端商务办公豪华接待厅，彰显尊崇与品味豪华接待厅，彰显尊崇与别墅生活彰显企业实力的地标门牌别墅生活彰显企业实力的地标门牌品质休闲品质休闲水星、金星会所企业冠名的产权式酒店水星、金星会所意境展示除了外形的打造以外，产权式酒店的装修格调强调多样化、风情化意境展示除了外形的打造以外，产权式酒店的室内装修迥异的各种特色酒店室内装修迥异的各种特色酒店5O级庭院低碳商务微排国际大厦（略）5O级庭院低碳商务项目定位项目概念：契合太阳谷区域提升，彰显商务及投资理念，迎合市场及客户需求。核心提炼：融合品质、服务、商务于一体，打造低碳CBD---5O庭院写字楼项目定位：高尚商务形象，创新价值领地项目定位项目概念：主题定位总部商务领地一个尊贵的企业形象；一个全新的办公理念；一个未来的潜力价值；一个周全的服务方案。总部：体现项目高端定位，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求；商务：明确物业为办公场所，同时体现出成熟的服务理念；领地：某类客户聚集之高地，也有地标的暗示。主题定位总部商务领地一个尊贵的企业形象；总部：体现项目高端定

太阳谷推广分期太阳谷推广分期战局篇一期推广推广区域：太阳谷商务区+中央休闲配套区+餐饮/风情商业街推广时间：2010、12-2011、5推广定位：纯低碳+纯商务+纯休闲推广方式：集中炒作：企业责任+实力品牌+高端配套预期成效：尽可能聚笼人气，造兴旺之势核心项目：微排写字楼（租）/休闲娱乐设施/餐饮/风情商业街/（会议中心/酒店）战局篇一期推广推广区域：太阳谷商务区+中央休闲配套区+餐饮二期推广推广区域：企业会所+产权式酒店推广时间：2011、6-2011、12推广定位：休闲度假+产权式酒店推广方式：集中炒作：企业责任+实力品牌+高端配套预期成效：利用人气，顺势推出企业会所和面向投资客户的产权式酒店，进一步促进休闲旅游发展核心项目：七星别墅、产权式酒店战局篇二期推广推广区域：企业会所+产权式酒店战局篇三期推广推广区域：低碳品牌展示中心+低碳产品交易中心推广时间：2012、01-2013推广定位：国际低碳产品交易中心推广方式（租售并举）预期成效：打造低碳品牌，缔造健康家园核心项目：光立方战局篇三期推广推广区域：低碳品牌展示中心+低碳产品交易中心战局篇国际低碳休闲度假新住区

会议、酒店项目发展策略建议国际低碳休闲度假新住区我们的目标

太阳谷低碳休闲管理机构会议旅游管理生态养生管理人体健康及心理保健管理低碳教育管理有氧运动管理休闲嗜好管理亲子游乐管理休闲娱乐管理健康美食管理低碳购物管理以低碳会议旅游功能为主体，打造国内第一个低碳休闲管理机构我们的目标

太会议旅游管理生态养生管理人体健康及心理保健管理会议旅游目标市场和客户群在哪里？其它的休闲旅游功能如何规划？项目总体的硬件配套和软件服务有哪些？有没有可借鉴的会议旅游发展模式？会议旅游需要什么配套设施？目标下的问题项目会议旅游规划项目综合休闲旅游规划12会议旅游目标市场和客户群在哪里？其它的休闲旅游功能如何规划？项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅游案例借鉴项目会议旅游规划项目会议旅游目标市场1项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，

同时按照规模和时间段的不同细分会议经济理论研究机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，

同时按照规模和时项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场会议旅游目标市场项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会案例一：鸣泉居国际会议中心项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所会议旅游案例借鉴案例一：鸣泉居国际会议中心项目背景：坐落于广州的北隅，白云山鸣泉居国际会议中心成功启示时机：广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。区位及环境：项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。会议旅游案例借鉴鸣泉居国际会议中心成功启示时机：广州市是华南地区的经济贸易案例二：海南博鳌水城成功要点以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。会议旅游案例借鉴案例二：海南博鳌水城成功要点会议旅游项目会议旅游规划：硬性服务（略）

建筑规模会议厅形式设备1、10+1同声传译系统2、飞利浦DCN会议系统和主席发言机3、A/V传送现场电视信号通道4、音频信号合成系统和多媒体演示控制系统5、影像、电脑强光三枪投影机6、实物投影机7、幻影机、幻灯机8、幻灯视频转换器、彩色多频系统电视机9、多频系统放影机、镭射笔。项目会议旅游规划项目会议旅游规划：硬性服务（略）

建筑规模项目会议项目会议旅游规划项目会议旅游规划：软性服务奔驰中巴接送服务----