XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告课件

2010-01莆田馨宜项目形象定位报告厦门中赢地产置业顾问有限公司2010-01莆田馨宜项目形象定位报告厦门中赢地产置业顾问有一、战略思考二、形象定位三、营销策略一、战略思考二、形象定位三、营销策略为客户着想，并非客户所想将有限的资源集中在客户关键价值元素上的投入用合理的成本控制实现超常规盈利！战略思考为客户着想，并非客户所想将有限的资源集中在客户关键价值元素上项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东侧为大型商业用地。地理位置极其优越，是开发高尚住宅的风水宝地。在城区的位置本案项目用地周边配套齐全，交通便利，环境景观优越，适合打造成现代高品质生活社区，同时成为荔园路片区内独具特色的优雅居住区

。本案周边道路通畅的同时，距离主要中心城市、交通枢纽等都在高速可控制范围内。战略思考项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东“水晶枫景”主要建筑经济技术指标用地面积40663.73

㎡建筑面积150021.72㎡住宅123654.00㎡商业4650.12㎡容积率3.0建筑密度15%绿地率32.1%关于本案本案效果图战略思考“水晶枫景”主要建筑经济技术指标用地面积40663.73㎡一、项目优势分析及因素分解1、景观资源优势：项目西侧与延寿溪相邻,有一定的景观资源优势；2、区域配套设施优势：地处东圳路东段,莆田最大最有品质的小区—荔园小区对面,周边有新的体育场、莆田大剧院等，配套设施较全；3、品牌优势：馨宜公司的投资商,实力雄厚，在市场中已经形成一定的品牌优势；4、教育配套优势：莆田重点中学—莆田四中在项目所在区域，有一定的教育资源优势；5、交通优势：旁边是新的福厦路，与新车站也不远,交通十分方便；6、园林景观优势：项目是莆田少见的低密度高层大社区，有近10000平方米的泰式皇家花园与延寿溪有机地融合在一起；7、产品优势：户型方正紧凑，大部分南北通透、有赠送面积的附加值，外立面档次高，用材用料讲究，小区配套全等，产品特色明显；8、商业配套优势：项目东侧地块作为商住配套，为项目提供了便捷的商业配套。操作建议：结合项目的优势，突出项目的景观资源和产品的优势，加上高品质生活的营造，将形成楼盘极强的卖点。一、项目优势分析及因素分解二、项目劣势分析及因素分解1、项目地处新区，周边缺乏人气和商业氛围；解决方案及建议：在开发过程中，塑造项目本身高素质和独特性，规避劣势，通过塑造景观来营造高尚社区环境，通过良好的项目形象包装，相应的广告宣传配合，树立项目良好的品牌形象。三、项目机会及因素分解1、随着海峡西岸经济区的开发建设，带动经济稳定良性地发展，高收入阶层增多，同时在外经商与时俱进，回乡置业潮不断扩大，对中高档物业需求增大；2、从目前市场发展形势分析，在今后2—3年内，市场前景依然看好，承接力较强，项目发展时机较好；3、区域楼价的急速拉升，为区域的楼价起示范作用；4、莆田产品同质化严重，为本项目的开发提供机会。5、东城发展机遇：莆田南面是山，西面还是山，城市要发展，只能往东往北方向，随着新体育场、莆田大剧院等基础设施的建设，汽车总站的东移，福厦高速铁路的开工建设，东城发展迎来全新的机遇，城市面貌日新月异，为项目的开发创造了非常有利的机遇。对策：整体经济环境向好，市场潜力巨大，结合本区域高标准规划的特征，塑造本项目的市场和与之相匹配的高品质。二、项目劣势分析及因素分解四、项目威胁分析及因素分解1、政策面和经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对房地产的影响不容突视；2、直接威胁：东城1号、祥荣荔枝湾——是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点，它各方面的参数将会直接影响到本案；3、即将推出的几个高起点规划的新楼盘将形成极强的竞争。对策1、由上述分析可以看出，本项目目前面临的可能的威胁是比较大的，并且对发展商来讲，这些因素是不可少控制的，我们可能做的是准确定位，提高产品的水准，力求脱颖而出，创造佳绩。2、系统地制定项目发展计划和营销思路；不断捕捉市场行情，调整房型结构，生产出市场需要的产品；全力塑造项目的多重景观，树立高尚社区形象。四、项目威胁分析及因素分解城市中心风水宝地15万㎡莆田首席大社区10000㎡皇家泰式园林高品质豪宅规划高配置停车场15%建筑密度32%园林绿化率馨宜—实力品牌房地产开发商……我们拥有——城市中心风水宝地我们拥有——我们一定是豪宅毋庸置疑引子我们一定是豪宅毋庸置疑引子战略思考:关于豪宅豪宅硬实力软实力管家服务宗亲会会员俱乐部项目产品力硬件卓越出众,软实力更是锦上添花。战略思考:关于豪宅豪宅硬实力软实力管家服务宗亲会会员俱乐

莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本案；房产对财富阶层而言并非必需品，我们的客户同时拥有多套房产；本案的产品价格足以购买福州地区的豪宅项目；

莆田财富阶层是福州豪宅的主要客户，近25%的福州豪宅属莆田人购买。我们在与福州豪宅PK毋庸置疑莆田财富阶层对购买房产充满热情！莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本听听福州的著名豪宅都在说什么？——世贸天城说：让城市长高…公园道1号说：实为公园，更胜公园…白金瀚宫说：城市公馆…我们的思考：纵观福州高端地产，所有物业均在诉求产品品质，试问在豪宅齐聚的今天，冷冰冰的产品诉求还能唤起财富阶层的购买冲动么？听听福州的著名豪宅都在说什么？——世贸天城说：让城市长高…我省会城市豪宅产品臻熟都市生活,便捷配套地级市无抗衡福州豪宅的顶尖物业都市化程度一般福州莆田VS我们以何挑战福州豪宅？毋庸置疑光耀门楣、落叶归根的莆田乡土情结突破点省会城市地级市福州莆田VS我们以何挑战福州豪策略核心从情感上感动、从价值上超越1、由产品硬件诉求进化为软件服务诉求2、由豪宅品质诉求进化为豪宅品牌诉求3、由豪宅品牌诉求进化为生活方式及品味诉求策略核心从情感上感动、从价值上超越1、由产品硬件诉求进化为软XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告最关注的因素关注的因素主要从客户关注的建筑外观、风水、园林、服务等几个层面阐述对本案产品的继续优化。产品规划建议注:排序为豪宅项目问卷调查“购房时认为最重要”关注人数最多的统计最关注的因素关注的因素主要从客户关注的建筑外观、风水、园林、NO1

打造楼王以标杆性产品树立项目形象以均好性产品稳定预期利润NO2

风水规划风水是建筑的“潜规则”，对财富阶层的置业有不可估量的影响但风水不应做为规划的唯一或是主要依据，而是从总平规划成果中提炼绝佳风水的因素，在景观规划中强化，做为推广和营销的一大利器风水点有两个：总平规划肌理楼王的位置和朝向NO1打造楼王NO2风水规划豪宅的标识——重视入口建筑是社区形象、定位的直观浓缩，是业主的“身份识别卡”，先行建设，以便见证未来。楼盘烫金名片，豪宅的对接口——会所在本案中，会所是豪宅潜在客户的切入载体，是已购客户的烫金名片，是外人可见而且易识别的。NO3

昭示未来——体验区规划入口、会所、门前广场、门后中庭结合做为体验中心规划层面豪宅的标识——重视入口建筑楼盘烫金名片，豪宅的对接口——会所豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰视！豪宅？豪宅！马化腾像大学老师马云像是喜剧演员这人我们不认识，但看起来最像老板王石像老牌业务员外立面选择产品规划豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰豪宅的外墙，一定要用干挂石材吗？合理的选择和配色，同样可以达到完美的效果/豪宅为什么一眼就能看出来？碎与整：零碎则乱，规整则大气，连续的实面与虚面对比，产生挺拔与流畅的观感。刚与柔：粗犷的实面竖向条，结合分段式腰线，显出刚毅与稳重稳与飘：深色系与坚硬的材质，充满质感，流露阳刚和坚毅一如成功男士，衣着考究，沉稳大气，不怒自威，敬畏感油然而生！豪宅的外墙，一定要用干挂石材吗？/豪宅为什么一眼就能看出来？不再提新古典主义了，那太宽泛。源于1925年的巴黎，盛行于十里洋场，流传于今日的国际都市！那就是ARTDECO，装饰艺术流派风格豪宅有一眼看得明白的外观，更有一眼望不穿的内涵和韵味，怎么体现？提高到艺术层面，需要带点异域风情。颜色沉稳的色调，主体以褐色或土黄色系列为主，裙楼采用深褐色。材质主体墙面大马赛克或仿石砖，宽大的基座饰以天然石材，体现建筑一种强烈的向上感；同时，每一个细节，都力求以经典的姿态流传后世。造型通过窗的不同比例、外墙的凹凸变化和楼高的跌落来强调建筑外墙的变化；竖向线条简洁流畅、显现建筑高贵而内敛，却又有着一丝法国式的浪漫。不再提新古典主义了，那太宽泛。源于1925年的巴黎，盛行于十ARTDECO风格展示出不同凡响的韵味，在低调的奢华和雅致的格调中品味持久的生命力！ARTDECO风格展示出不同凡响的韵味，在低调的奢华和雅致高起点，高门槛，只给住宅加分，不给业主填堵高端商业，格调商业，顶级商铺！商业主题：名品荟萃，时尚之都通过什么展示高端和格调？立面材质树立形象，售价招商界定档次商业该如何做产品规划高起点，高门槛，只给住宅加分，不给业主填堵商业主题：名品荟萃消防车道怎么景观化处理？做什么雕塑？种什么树？用什么材质铺地？造湖还是要溪？……这些都不重要，重要的是：我们的景观以什么流派什么风格来契合项目定位，给豪宅锦上添花？景观应该有什么样的主题，给业主精神予无限的精神满足感？无论是本土还是海归，给点异域风情总是能获得认同！关于景观泰式皇家园林消防车道怎么景观化处理？做什么雕塑？种什么树？用什么材质铺地产品魅力化设计(景观定位)结合基地坡地情况，营造特有的泰式皇家园林坡地景观，打造莆田首席泰式园林景观大宅景观规划定位：结合项目的先天独特的景观资源及楼盘的开发理念，秉承“自然的、现代的、健康的、休闲的”思路，并结合社区建筑风格,将小区设计成为丰富多彩的、具有南洋园林风情的泰式精品园林景观。泰式皇家园林：异域风情，给当地市场带来耳目一新的冲击。宜简宜繁，有效控制成本。灵活实用，便于搭配建筑风格。精致典雅，充分展示项目品质。工艺成熟，表现力较强。……产品魅力化设计(景观定位)结合基地坡地情况，营造特有的泰式皇滨水居住公园：以滨水景观、休闲栈道为主，是社区的景观大背景社区泰式园林：泰式园林与坡地结合，水景、坡地、亭台、植被，将景观渗透到生活中，生活在景观中商业广场：以植被和休闲桌椅为主，为商业街添加休闲和景观空间主入口广场：小区标志性入口，景观与社区泰式园林结合设计，是进入园林生活的开始。产品魅力化设计(景观定位)社区泰式园林、滨水公园、商业广场；景观功能独立分区，打造莆田首席泰式园林景观大宅滨水居住公园：以滨水景观、休闲栈道为主，是社区的景观大背景社开敞的入口广场时进入泰式园林生活的起点，山地园林围绕上万平方的中心广场，深入每户生活空间景点1—泰式入口：既是社区园林生活的开始，也是商业街的终点；开阔的空间采用水景廊柱把住户迎接到景观之中；疲惫、烦恼和都市的繁华都隔绝在社区之外。广场水景廊柱社区景观开敞的入口广场时进入泰式园林生活的起点，山地园林围绕上万平方中心景观以水为主题，结合泰式园林特有的景观元素和基地坡度，点缀亚热带植物。景点2—泰式迎宾广场：上万平方米的社区中心景观，把水景、雕塑、亭台、栈道有效的结合在一起，让“空气、阳光、水”自然的流泻期间。中心水景及特色喷泉中心景观以水为主题，结合泰式园林特有的景观元素和基地坡度，点景点3—雕塑水景：以雕塑和小的水景为主，作为中心景观的延续，让水流入到社区的各个角落，或热闹喜人、或恬静如湖；也让水景渗入到居住者的日常生活中。景点3—雕塑水景：以雕塑和小的水景为主，作为中心景观的延续，景点4—坡地园林：地块内具有很好的坡地景观资源和树木，坡地造景，结合泰式园林的景观元素，把纳凉亭、原木平台、园林小径等融入到坡地中去。坡地与泰式园林结合，打造高低起伏，层层美景的坡地景观产品魅力化设计(泰式社区园林)景点4—坡地园林：地块内具有很好的坡地景观资源和树木，坡地造

泰式园林：师法自然，钟情细节、渗透艺术、洋溢高雅的贵族气息；以浪漫主义的设计理念，艺术的表现手法，生态景观的要求，营造舒适、雅致、休闲的空间氛围，创造优美室外环境，让“空气、阳光、水”自然的流泻其间。水景与园林结合：小型瀑布、跌水、卵石滩、花溪、木步道、亲水平台、多功能活动广场等，溪谷中种植乔木、灌木、水生植物，形成自然的湿地景观。园林采用＂亲水＂＂亲绿＂的造园手法，将亭台、水、绿、石完美结合，最大程度实现人与自然的亲近。纳凉亭：采用一些茅草篷屋或原木的小亭台，大都为了休闲、纳凉所用，既美观又实用；也可以选做原木平台，摆放休闲桌椅，朋友几人在原木平台上闲聊也是很惬意的事。园林小径：突出东南亚自然、质朴的原则，跟纳凉亭或原木材料一致，或相结合，充分体现东南亚风情。景观施工过程中，对中心广场和景观重点打造，充分显示景观特色；对于配套景观，适当营造氛围，选择性的造园；从而在控制成本的基础上最大化的体现景观特色。产品魅力化设计(泰式社区园林)泰式园林：师法自然，钟情细节、渗透艺术、洋溢高雅的贵族产品魅力化设计(泰式社区园林)产品魅力化设计(泰式社区园林)产品魅力化设计(滨水居住公园)公园以水岸休闲为主，沿岸设计廊桥栈道、渔人码头、滨水步道、儿童娱乐、康体休闲几个主题景点景点1--廊桥栈道:利用河道较窄的位置,在水面上建设廊桥,两岸连接木栈道,嬉戏玩水、闲情漫步。滨河景观产品魅力化设计(滨水居住公园)公园以水岸休闲为主，沿岸设计廊景点2—渡船码头：在这里,时间停留,只有纷飞的海鸥和野鸭,静静淌流的细水,停泊的船只，闲然自得的游人……景点3—滨水步道：以各种植物和花架藤栏结合滨水栈道，突出体现公园滨水湿地植物群落的自然野趣的特色。渔人码头：时间是码头它收留我停泊满载的渔获

景点2—渡船码头：在这里,时间停留,只有纷飞的海鸥和野鸭,静景点4—儿童娱乐：儿童欢舞，家长游玩，亲水，亲自然景点5—休闲康体：把广场延伸到水边，做各种标高的平台，让游人能与水亲密接触，满足人们对亲水性的要求；踏步平台改为一望无垠的草地，让游人能草地上，尽情嬉戏，沐浴阳光，享受大自然赐予的闲适放飞心情。景点4—儿童娱乐：儿童欢舞，家长游玩，亲水，亲自然景点5—人性化细节——细节方能体现品牌开发商的人文关怀假如哪位女士的高跟鞋后跟被木栈道卡断了假如父母不放心让孩童独自在中庭嬉戏假如有人抱怨网球场扰人清梦假如有人经不起柳絮飘飞的烦恼而不敢造访社区假如……细节成就品质！人性化细节——细节方能体现品牌开发商的人文关怀产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）增加感动客户的情感因素，在社区中设计泛会所，为客户提供休闲、邻里交流的空间会所功能设置会所的布置综合考量社区的需求——具体内容的设置，要充分考量其实用性与独特性，建议如下：活动中心：棋牌室、茶室、咖啡厅等美体中心：健身房、美容SPA等；社区服务中心：保健中心、健身教室、乒乓球室、桌球室、家政中心等;会所位置：会所设计在景观优越的中心建筑底层架空空间，结合景观设计，布置一些休闲健康场所，如棋牌、乒乓、健身、儿童娱乐、老人活动中心等。架空层：泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）增加感动客户的情感因素，底层架空泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）底层架空泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）架空绿化景观、休闲、活动空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）架空绿化景观、休闲、活动空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营公共交往空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）公共交往空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）配套建议主要谈谈客户关心的安保、物业等“软实力”。注:排序来自豪宅项目问卷“对配套关注”和“对服务关注”关注人数最多的统计实现健身、游泳、篮球等简单运动即很满足，我们就不再“画蛇添足”增加基本配套。配套建议主要谈谈客户关心的安保、物业等“软实力”。注:排序来安全：有钱人最看重什么？健康，安全！安全不仅仅只是安防体系1、结构安全：提高抗震级别，加强结构强度，修建施工监督台。2、路线安全：规划时就考虑交通路线的管理便捷性和可能性，避免不安全的灰色通道产生。3、心理安全：车库引进阳光，景观规划避免出现死角。4、技防人防安全：这才是最后一道关卡。配套空间：一些配套建议可以留在后面，但规划是需考虑配套所需的空间物业（管理中心）：豪宅的主人是尊贵的，为豪宅和豪宅主人服务的人，应该也是不凡的，因此物业不宜随便找个犄角旮旯，应该是个上档次的办公场所，这是硬件。物管的位置需考虑合适的服务半径以及交通便捷性，最短时间赶到每家每户。地下室考虑雨水收集和中水处理池，规划时就需做好选址。安全：有钱人最看重什么？健康，安全！配套空间：一些配套建议可物业管理以基础物业为主，增加对泛会所的管理和社区智能化因素，提升整体魅力。

可根据实际情况考虑，委托较为知名的物管公司管理或聘请其为物管顾问，在规划前期即可介入，全程参与；以便顺利运用，全面倡导健康、富足、优雅、浪漫的新都会主义生活文化●安保系统小区周界红外线监控系统小区各入口，走道，楼梯口、电梯等均设电子监控系统，并设监控中心24小时影像监控智能刷卡门禁车库管制系统住户紧急报警系统煤气泄露紧急报警系统24小时保安巡逻、电子巡逻系统●环保的管理措施及承诺保持公共环境的干净、整洁培训专业清洁人员规范化服务；清除死角---随时保洁；生活垃圾—日产日清；清洁地面、道路、水池、●智能化系统背景音乐系统：小区电子公示系统：虚拟社区：在社区内部提供社区新闻、天气预报、证券即时行情等受用户关注的点播服务

●设备维修养护管理公共设施维护服务机电设备养护服务齐全设备和场地的标识；完备设备运行、养护记录；按时参加并通过各项设备年检。物业管理以基础物业为主，增加对泛会所的管理和社区智能化因素，引入智能化概念；创造安全、节能、环保、健康为核心的“低能耗、高舒适”住宅智能化社区安防安全防护系统：利用周界远红外线报警、闭路电视、保安巡更、联网可视对讲、出入口门禁管理以及住宅报警等子系统，结合项目周边环境特点，为项目建立起全面，安全，有效的住宅安全防护线。可视对讲与紧急求救报警：通过可视对讲系统实现对小区及单元出入口来访者身份的确认及控制防盗门开启，同时紧急情况下向管理中心报警求助。智能家居门锁：入户门采用感应密码门锁，凭业主指纹或密码开启。引入智能化概念；创造安全、节能、环保、健康为核心的“低能耗、车辆出入停车场管理系统：采用远距离非接触自动识别技术，实现停车遥感进出。一卡通：在小区内设置系统，实现门禁、电梯控制、停车等“一卡通”功能。灯光控制：对小区、大堂以及地下车库就行智能灯光控制，既能满足正常照明需要，又节省能耗。智能遥控车位锁：可学习6个以上遥控器，程序自动加密，安全可靠无重码。车辆出入停车场管理系统：采用远距离非接触自动识别技术，实现停公共部分节能照明太阳能草坪灯：太阳能草坪灯以太阳光为能源，白天自动充电,夜晚光控照明，充电一天可连续照明8-12小时。LED照明灯：LED光源的特点非常明显，寿命长、光效高、无辐射与低功耗。LED的光谱几乎全部集中于可见光频段，其发光效率可达80～90%；消耗能量较同光效的白炽灯减少80%。灯光控制：对小区绿化、景观照明以及户外照明实行智能灯光控制，既能满足正常景观及照明需要，又节省能耗。采用节能照明设备及技术，减少景观绿化长远成本及能源消耗公共部分节能照明太阳能草坪灯：太阳能草坪灯以太阳光为能源，白配套的硬件完善是我们的优势，软性服务才是迎合目标客户的配置——地位认同，荣耀归属，财富表现，品位模仿配套的硬件完善是我们的优势，软性服务才是迎合目标客户的配置营销战即是认知战

消费者因为感动而购买!市场竞争不是产品战，而是“认知战”！形象定位形象定位营销战即是认知战形象定位形象定位关于形象定位的几点思考：客群：项目的目标客群，锁定莆田本地高档客群、周边县乡镇高档客群、以及在国外或国内外地做生意的客群。客群特征：满足改善居住环境、提升家族荣耀感或是长期在外打拼的莆田人的乡土情节等最终极的需求是对家乡的依恋，他们渴望在家乡找到一处既可匹配他们身份与财富的住所，又能满足精神上的需求。突破点：找到感动目标客户的情感突破点。升华其对“家”和“根”的归属感，让成功人士对家乡的豪宅产生认同与感动，并以购买本项目为荣。进而通过产品力和利基力的塑造，树立项目代表莆田财富阶层身份、标榜家族荣耀的地位，完成对项目世界级顶尖豪宅形象的成功锻造。关于形象定位的几点思考：目标客户的特征树家庭多子多福老有所依宗亲同根望子成龙地位多重身份尊重认同自尊炫富人以群分社会年龄35岁以上安身立命责任重托阅历丰富职业暴利行业意见领袖财力富庶殷实物超所值攀比叫劲面子工程高居其位空中飞人生活单纯勤勉泡茶聊天向往知性难免俗套个性崇洋心态金迷纸醉漂族恋根家大于国自我新贵地位需要认同，家族荣耀需要归属财富资本需要表现，品位生活需要追求他们的真实需要目标客户的特征树家庭多子多福老有所依宗亲同根望子成龙地位多重案名推荐一：从彰显项目高尚品质和颂扬客户尊贵感的角度出发，推介如下案名——主荐馨宜·皇庭骏景

说明：项目的规划配套及项目的品质在莆田实属一流,且为城市精项而建造,骏豪是精项名流的代表又拨高项目定位有利于引起目标客层的心理共鸣，使其对号入座。同时也传达开发商的做第一豪宅专家的企图心，以及项目15万㎡的大气规划的概念！

备选：名门世家盛世豪园汇豪天下领秀帝景案名推荐一：主荐馨宜·皇庭骏景说明：项目的案名推荐二：结合企业品牌，以打造经典艺术建筑为名，融合项目园林特质，体现生活美学意境，推介如下案名——馨宜·巴厘香颂馨宜·帝宝案名推荐二：馨宜·巴厘香颂馨宜·帝宝LOGOLOGOXXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告皇庭骏景，15万㎡泰式皇家园林花园城堡，以天生主宰权势、驾驭权利的王者风范，打造一座顶级精英豪门栖居之所，超大开阔水景中庭、全景式架空花园、河滨景观…高品质、高起点的大气规划，专为富而不骄的豪门名流设计，成就莆田不可逾越的花园之城与荣耀之城，莆田仅此一席，天生，就注定尊贵不凡。15万平方米，泰式皇家园林观景豪邸形象力（文化底蕴及概念由来）皇庭骏景，15万㎡泰式皇家园林花园城堡，15万平方米，泰式XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告世界的莆田人·世界级的豪宅标杆纽约的帝国大厦、香港的中银大厦、吉隆坡的双塔、台北的101大厦、上海的金茂大厦……每一个城市，都有无可替代的传奇领地，成为巅峰人士之专属荣耀版图，令无数人心驰神往。莆田，自古就有“文献名邦、海滨邹鲁”美称，一个聚集着无数英雄与梦想的幸福城邦皇庭骏景，15万平米的奢华城邦、令人仰望的豪宅经典为莆田人奉献足以匹配其身份与财富的理想居所，为莆田人打造传承百年的家族荣耀徽章。世界的莆田人·世界级的豪宅标杆纽约的帝国大厦、香港的中银大厦XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告谨献给游历过世界的莆田人从纽约长岛，到悉尼玫瑰湾，从西雅图华盛顿湖，到香港半山……国际级顶尖豪宅，游历过世界的莆田人统统见识过。也许景仰她们的高度、也许欣赏他们的奢华，却从未向往拥有。只有家，才是力量生长的发源，才是荣耀最终的归属，今天，在莆田，馨宜地产实力钜献的15万平方米泰式皇家花园城堡“皇庭骏景”，为游历过世界的莆田人，奉献真正的顶级奢华之城让豪宅的荣耀，在故土生长，让家族的荣耀，携莆田共辉煌。谨献给游历过世界的莆田人从纽约长岛，到悉尼玫瑰湾，从西雅图华XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告豪门名流社交圈，令人惊羡的上层生活华宴皇庭骏景，传承千年名门文化精髓打造静谧生活质感与完美生活机能兼备的人文景观豪宅名流豪门，就要站立时代第一排，感受的光荣与梦想，15万㎡泰式皇家园林欧洲城堡，千万巨资精心陈铺上层人士专享的生活场景，国际级全龄化泛会所，多项休闲生活设施，豪门生活动人心弦，从此，必将有一群生活大师，不约而同相约于此可以肯定，影响莆田未来的，不只是您，还是您的下一代！形象力（精神性广告语）豪门名流社交圈，令人惊羡的上层生活华宴皇庭骏景，传承千年名门XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告景观公司联手打造，莆田15万㎡皇家园林欧洲城堡，上万平的皇家浪漫水花园，优美景致有如漫步泰国，水瀑飞舞，流水淙淙，浓荫植栽，艺术雕塑……让您不出门就能感受空气中的绿化清新与视觉极之美，一座满载着水景、翠绿与华贵的浩瀚皇家城堡，即将引领莆田豪门名流居住新潮流！鼎级泰式皇家园林，70年依旧奢华景观公司联手打造，莆田15万㎡皇家园林欧洲城堡，鼎级泰式皇家XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告谁是尘世中卓然的贵族莆田，一个聚集着无数英雄与梦想的半岛城邦，自吴航之始，莆田先辈的足迹就已踏遍华夏川峡大地，漂洋过海……如今，隽绣“莆田”的胜利旗帜已飘展在世界各地。如今，盛赞“莆田”的激昂号角已响彻云霄天际。家，是莆田英雄的力量之源。家，是莆田英雄的荣耀归属。【皇庭骏景】，以世界级豪宅标杆向世界彰显莆田的万丈荣光；【皇庭骏景】，向世界的莆田人礼献仅属于英雄的荣耀勋章。在世界的东方，凝筑半岛城邦，为属于世界的莆田人，锻造屹立百年的传世美宅！谁是尘世中卓然的贵族莆田，一个聚集着无数英雄与梦想的半岛城邦XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告皇家级豪宅,国际都会生活社区以纵横天下的气度和超越的人居理想，从容启奏璀璨生活华章，用尊贵的建筑语言彰显富豪的身份，用泰式皇家景观豪宅涵养人生大格局，皇庭骏景——傲然，人生的境界在高层之上为豪门名流家庭与事业的成就加冕，改变莆田人居历史的巅峰时刻，今天，邀您共同见证！皇家级豪宅,国际都会生活社区以纵横天下的气度和超越的人居理XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告建筑：建筑精湛工艺，超奢华尺度令人惊艳规划：国际一流团队，以媲美世界水准的五星级规划，赢得豪门名流的一致认定！户型：80-180㎡名门豪宅，居优越之上架空花园:全景式架空花园，一路风景通透到家，尊贵身份自然天成!产品力（产品力基本内容）建筑：建筑精湛工艺，超奢华尺度令人惊艳产品力（产品力基本内XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告规模：以15万㎡的磅礴气势，打造一座傲视群雄的豪门名流花园城堡配套：零距离优质生活圈，生活就像一场盛宴物业：智能化安防系统，给您安全贴心的家开发公司:馨宜地产实力钜献，惊世豪邸旷世而生规模：以15万㎡的磅礴气势，打造一座傲视群雄的豪门名流花XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告圈层营销体验式营销景观先行营销策略圈层营销体验式营销景观先行营销策略高档次的豪宅品质.高品质的豪宅享受.高层次的豪宅人生.圈层营销：会员沙龙俱乐部重新定义豪宅概念以情感提升豪宅价值高档次的豪宅品质.高品质的豪宅享受.高层次的豪宅人生.圈层营实现层峰人士的主动聚集效应！“会”俱乐部、定制专属生活认同象征归属实现层峰人士的主动聚集效应！“会”俱乐部、定制专属生活认同象一对一：定制专属特权生活“会”的内涵“高级定制”的价值数倍于奢华成品。定制提升优质服务；定制附加人文关怀；定制代表独一无二。一对一：定制专属特权生活“会”的内涵“高级定制”的价值数倍于打造省内顶尖奢华名流场的实力与魄力。在莆田，我们预定下一个比肩国际的顶级名流奢华场！我们瑾将本案呈现给莆田、大福州乃至福建省内的名流阶层！层峰会打造省内顶尖奢华名流场的实力与魄力。在莆田，我们预定下一个比顶级“会”制——一种门槛极高的稀缺资源层峰会会员资格是身份和财富的绝对象征！通过客户对层峰会俱乐部的归属感和依赖感，将情感完美转嫁与楼盘；前期招募：一期业主为层峰会终身会员中期培育：新会员必须由老会员推荐担保使取得入会资格。后续营销：皇庭骏景后续推出房源，仅对层峰会内部会员销售。以少制多“会”的稀缺“层峰会”顶级“会”制——一种门槛极高的稀缺资源层峰会会员资格是身入会资格审核筛选机制——财富不是晋升名流的唯一标准！身份认证情感化——身份不是用VIP卡来界定的，皇庭骏景的业主自有非凡气度！圈层不只是简单的聚集——每一次的相聚、交流、畅谈，成就的价值都是超越想象的！“层峰会”是真正的荣耀象征——人们投来的敬慕不再是因为你的身价，而是身份！加入“层峰会”体验层峰生活——在俱乐部，才真正体会到莆田的国际化之名！“层峰会”仅属于拥有纯正血统的名流阶层！入会资格审核筛选机制——财富不是晋升名流的唯一标准！“层峰XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告鉴于项目工程进度和营销进度要求，本案推广营销前期，会所配套设施无法实景呈现及使用，因此会所功能在前期需要大量的情感层面及服务、经营体制的渲染，同时可引进外部资源塑造售楼处形象及服务，如引进长城物业等品牌物业公司提升服务形象意向客户资源；莆田商会理事等资源；五星级酒店VIP客户；银行VIP客户；全球通VIP客户。前期会员招募基础通过以上渠道，以”定制专属特权生活“为理念招募会员，从生活方式的创举满足客户的心理需求成为皇庭骏景业主后始升级为层峰会正式会员。招募方式鉴于项目工程进度和营销进度要求，本案推广营销前期，会所配套设层峰会以奢华名流场为载体在地产行业高速发展的今天，“会所”已然成为中高档楼盘的标准配套，而不再是高端地产项目的标榜。本案”会所“将如何在同质化的规划竞争中脱颖而出，摆正项目的“贵族血统”呢？做精常规配套，升华精神高度层峰会以奢华名流场为载体在地产行业高速发展的今天，“会所”已莆田财富阶层社会特性：财富阶层的话语权人常年在外奋斗——男主人；留守莆田的多为富裕的妇孺——女主人，老人，孩子；名媛CLUBFOCUSON:

LADYS针对莆田留守家属（多为女性）举办的名媛俱乐部！通过定期活动宣扬上流名媛生活质素；树立俱乐部品牌影响力生活方式的引导主要分为两部分名仕CLUBFOCUSON:GENTLEMEN针对商界、政界成功人士（男性为主）举办的名仕俱乐部！通过定期交流派对活动，塑造商业信息交流平台，树立俱乐部品牌影响力莆田财富阶层社会特性：名媛CLUBFOCUSON:名仕俱乐部经营载体打造福建省首家顶级红酒庄社区会所。结合项目地下工程建设，在会所地下室内建造顶级酒窖。特色经营思路：为会员提供名酒寄存、养护，定期为会员举办名酒信息交流会、品鉴会；接受会员委托，代其竞标名酒，接受会员委托，为其代售酒品；举办各种行业名流交流会、财富论坛等主题活动；世界顶级藏酒窖把握金钱运动的规律——理财大师系列讲座；玩瑞人生——古玩字画巡展、鉴赏、交流会；城市的财富故事——莆田投资洽谈会；。。。。。。名仕俱乐部经营载体打造福建省首家顶级红酒庄社区会所。结合项目世界顶级美疗庄园名媛俱乐部经营载体以美疗庄园为载体，为皇庭骏景的专属圈层阶级——层峰会名媛俱乐部的淑媛们提供专属定制服务。特色经营思路：定期举办主题名媛茶座，八卦也是有身份和圈层之别的！定期邀请知名潮流淑媛分享层峰人生体验，尊贵的名媛总有尊贵的秘密！俱乐部组织美疗之旅、美裳之旅、美丽心情之旅等系列活动——随高跟鞋了解世界的高度！法国顶级美疗庄园落户莆田层峰会名媛俱乐部；层峰会高薪聘请王菲御用造型师李东田，定期为层峰会名媛举办美妆讲座；国际顶级珠宝巡展福州站落户层峰会名媛俱乐部；。。。。。。世界顶级美疗庄园名媛俱乐部经营载体以美疗庄园为载体，为皇庭骏“层峰会”泛会所

——奢华的延伸名流阶层对城市负有“不可推卸”的责任

——以层峰的卓绝品味，提升城市的定位。奢华的延伸，对接皇庭骏景商业街！是否是名流阶层，让消费品位告诉你！名品雪茄吧顶尖设计师造型沙龙艺术名品交流中心“层峰会”泛会所名流阶层对城市负有“不可推卸”的责任奢华的延硬豪宅——软尊贵

会所定制服务一定制尊享服务——一对一私家管护五星级物管，打造“金钥匙”私家管护团队。为经常出差在外的业主提供“爱家”签约服务：由指定签约“金钥匙”提供一对一专属管家式服务：家居环卫、动植物养护及其他定制服务。专业执行力、定期反馈机制，更胜私人管家。白金五星酒店服务理念——豪宅的尊贵品质是因感动而被认可的！每年几乎只有春节才能回到皇庭骏景，每次归家，喜庆的对联、整洁温暖的居室、茁壮的发财树，甚至连红灿灿的炮竹也在置物柜中码放地整整齐齐……硬豪宅——软尊贵会所定制服务一定制尊享服务——一对一私硬豪宅——软尊贵会所定制服务二特有贴心服务——“爱宝贝”托护中心全天侯托儿服务中心，幼儿园之外的悉心配套。以业主需求为导向的贴心服务——想业主之所想为业主打造真正的理想生活！工作太忙，宝贝放学后、周末、寒暑假都常常没有时间陪伴她。有了“爱宝贝”服务中心，遇到紧急业务我都能放心去处理。既保证事业无忧，也保证了宝贝的安全、健康、快乐！特设“爱宝贝”托护中心：游戏室、阅读室、休息室……专业幼教、护理人员……

提供24小时幼儿托护服务预约上门幼婴看护服务定期举办各种幼教知识讲座、亲子活动、妈咪心得交流会……硬豪宅——软尊贵会所定制服务二特有贴心服务——“爱宝贝硬豪宅——软尊贵会所定制服务三倡导健康为先的居住理念，以服务提升生命品质。至尊关爱服务——名流康体俱乐部专属名流医护团队，每个尊贵家庭都有私人医生。签约一流的健康体检机构，为名流圈层提供独享私密体检服务；特聘康体专家，医护团队，为业主提供日常康体养生咨询、指导服务；针对社区老年业主提供康体养生课程与跟踪服务；与区域内顶级医院签订专项服务协议，提供专家上门巡诊服务。繁忙的差旅与公务，常常忽视来自身体的警告。会所专属的康体俱乐部，不仅提供了尊贵的体检环境，系列健康讲座，更有来自专家的定期关护，让我精神百倍地在商场上叱咤风云。硬豪宅——软尊贵会所定制服务三倡导健康为先的居住理念，尊享性、私密性、特异性、稀缺性顶级会所、特色俱乐部、私享定制服务、奢华名品街以“人无我有，人有我优”的虔诚姿态配套会所的定制级服务，全面提升豪宅软性价值。以情感诉求为利刃，在大福州市场树立豪宅新标杆。在莆田，名流们从此有了统一的身份！在莆田，名流们从此有了荣耀的理想社交场！成为层峰会俱乐部会员，是一种肯定，是一份荣耀，更是谨属“皇庭骏景”业主的优奢生活之选！尊享性、私密性、特异性、稀缺性顶级会所、特色俱乐部、私享定制XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告1、色彩教主——美丽加分做品味女人2、时尚买手——2010秋冬潮流分享会3、精致生活——懂生活·会生活·享受生活4、……名媛茶座系列活动开展一系列提升女性生活及品味的主题活动，如彩妆造型、服饰搭配讲座、护肤疗养、西点烘焙、插花布艺……-------------------------------------------通过定期主题活动，使会员对会所产生归属感，在项目会员中形成凝聚效力，树立品牌忠诚度及会所盈利基点。系列主题活动体验营销1、色彩教主——美丽加分做品味女人名媛茶座系列活动开展一系列欢迎回家——恳亲会联合行动在机场贵宾室设置接待台，发放项目活动信息。拦截春节返乡的莆田或福州地区的目标客户，宣传项目信息的同时获取客户信息。针对返乡的决策权人，在归国的第一时间传递项目问候。欢迎回家举办针对春节返乡的目标客户的专场推介会。抓住春节这一目标客群集结的主要时机点推广项目。使决策权人对项目产生认同感才能有力促成销售。同期可发布项目即将开盘等相关信息。推介会系列主题活动欢迎回家——恳亲会联合行动在机场贵宾室设置接待台，发放项目景观示范先行策略，通过打造社会会所、生态体验区、样板房等的现场展示，吸引客户上门，就象奥运火炬那样成为社区的亮点。开盘前建议：景观、样板房、工法展示先行生态技术演示装置售楼处广场景观一期实景区精装修样板房蓄客期——效果效益最大化，不完美不开盘景观先行景观示范先行策略，通过打造社会会所、生态体验区、样板房等的现景观展示：在项目开始销售之前，首先把社区主要景观或则最能表现社区特色、品质的景观先营造起来，给客户一个看的见的未来，感动客户，增加成交概率。社区泛会所：针对客户需求提供一些社区休闲活动区域，比如健身房、咖啡室、棋牌室等坡地景观展示广场景观展示实现部分坡地景观、广场主题景观先行，实现体验式销售社区泛会所社区泛会所沿河景观展示景观先行景观展示：社区泛会所：坡地景观展示广场景观展示实现部分坡地景不足之处，请多指教谢谢！不足之处，请多指教谢谢！2010-01莆田馨宜项目形象定位报告厦门中赢地产置业顾问有限公司2010-01莆田馨宜项目形象定位报告厦门中赢地产置业顾问有一、战略思考二、形象定位三、营销策略一、战略思考二、形象定位三、营销策略为客户着想，并非客户所想将有限的资源集中在客户关键价值元素上的投入用合理的成本控制实现超常规盈利！战略思考为客户着想，并非客户所想将有限的资源集中在客户关键价值元素上项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东侧为大型商业用地。地理位置极其优越，是开发高尚住宅的风水宝地。在城区的位置本案项目用地周边配套齐全，交通便利，环境景观优越，适合打造成现代高品质生活社区，同时成为荔园路片区内独具特色的优雅居住区

。本案周边道路通畅的同时，距离主要中心城市、交通枢纽等都在高速可控制范围内。战略思考项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东“水晶枫景”主要建筑经济技术指标用地面积40663.73

㎡建筑面积150021.72㎡住宅123654.00㎡商业4650.12㎡容积率3.0建筑密度15%绿地率32.1%关于本案本案效果图战略思考“水晶枫景”主要建筑经济技术指标用地面积40663.73㎡一、项目优势分析及因素分解1、景观资源优势：项目西侧与延寿溪相邻,有一定的景观资源优势；2、区域配套设施优势：地处东圳路东段,莆田最大最有品质的小区—荔园小区对面,周边有新的体育场、莆田大剧院等，配套设施较全；3、品牌优势：馨宜公司的投资商,实力雄厚，在市场中已经形成一定的品牌优势；4、教育配套优势：莆田重点中学—莆田四中在项目所在区域，有一定的教育资源优势；5、交通优势：旁边是新的福厦路，与新车站也不远,交通十分方便；6、园林景观优势：项目是莆田少见的低密度高层大社区，有近10000平方米的泰式皇家花园与延寿溪有机地融合在一起；7、产品优势：户型方正紧凑，大部分南北通透、有赠送面积的附加值，外立面档次高，用材用料讲究，小区配套全等，产品特色明显；8、商业配套优势：项目东侧地块作为商住配套，为项目提供了便捷的商业配套。操作建议：结合项目的优势，突出项目的景观资源和产品的优势，加上高品质生活的营造，将形成楼盘极强的卖点。一、项目优势分析及因素分解二、项目劣势分析及因素分解1、项目地处新区，周边缺乏人气和商业氛围；解决方案及建议：在开发过程中，塑造项目本身高素质和独特性，规避劣势，通过塑造景观来营造高尚社区环境，通过良好的项目形象包装，相应的广告宣传配合，树立项目良好的品牌形象。三、项目机会及因素分解1、随着海峡西岸经济区的开发建设，带动经济稳定良性地发展，高收入阶层增多，同时在外经商与时俱进，回乡置业潮不断扩大，对中高档物业需求增大；2、从目前市场发展形势分析，在今后2—3年内，市场前景依然看好，承接力较强，项目发展时机较好；3、区域楼价的急速拉升，为区域的楼价起示范作用；4、莆田产品同质化严重，为本项目的开发提供机会。5、东城发展机遇：莆田南面是山，西面还是山，城市要发展，只能往东往北方向，随着新体育场、莆田大剧院等基础设施的建设，汽车总站的东移，福厦高速铁路的开工建设，东城发展迎来全新的机遇，城市面貌日新月异，为项目的开发创造了非常有利的机遇。对策：整体经济环境向好，市场潜力巨大，结合本区域高标准规划的特征，塑造本项目的市场和与之相匹配的高品质。二、项目劣势分析及因素分解四、项目威胁分析及因素分解1、政策面和经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对房地产的影响不容突视；2、直接威胁：东城1号、祥荣荔枝湾——是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点，它各方面的参数将会直接影响到本案；3、即将推出的几个高起点规划的新楼盘将形成极强的竞争。对策1、由上述分析可以看出，本项目目前面临的可能的威胁是比较大的，并且对发展商来讲，这些因素是不可少控制的，我们可能做的是准确定位，提高产品的水准，力求脱颖而出，创造佳绩。2、系统地制定项目发展计划和营销思路；不断捕捉市场行情，调整房型结构，生产出市场需要的产品；全力塑造项目的多重景观，树立高尚社区形象。四、项目威胁分析及因素分解城市中心风水宝地15万㎡莆田首席大社区10000㎡皇家泰式园林高品质豪宅规划高配置停车场15%建筑密度32%园林绿化率馨宜—实力品牌房地产开发商……我们拥有——城市中心风水宝地我们拥有——我们一定是豪宅毋庸置疑引子我们一定是豪宅毋庸置疑引子战略思考:关于豪宅豪宅硬实力软实力管家服务宗亲会会员俱乐部项目产品力硬件卓越出众,软实力更是锦上添花。战略思考:关于豪宅豪宅硬实力软实力管家服务宗亲会会员俱乐

莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本案；房产对财富阶层而言并非必需品，我们的客户同时拥有多套房产；本案的产品价格足以购买福州地区的豪宅项目；

莆田财富阶层是福州豪宅的主要客户，近25%的福州豪宅属莆田人购买。我们在与福州豪宅PK毋庸置疑莆田财富阶层对购买房产充满热情！莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本听听福州的著名豪宅都在说什么？——世贸天城说：让城市长高…公园道1号说：实为公园，更胜公园…白金瀚宫说：城市公馆…我们的思考：纵观福州高端地产，所有物业均在诉求产品品质，试问在豪宅齐聚的今天，冷冰冰的产品诉求还能唤起财富阶层的购买冲动么？听听福州的著名豪宅都在说什么？——世贸天城说：让城市长高…我省会城市豪宅产品臻熟都市生活,便捷配套地级市无抗衡福州豪宅的顶尖物业都市化程度一般福州莆田VS我们以何挑战福州豪宅？毋庸置疑光耀门楣、落叶归根的莆田乡土情结突破点省会城市地级市福州莆田VS我们以何挑战福州豪策略核心从情感上感动、从价值上超越1、由产品硬件诉求进化为软件服务诉求2、由豪宅品质诉求进化为豪宅品牌诉求3、由豪宅品牌诉求进化为生活方式及品味诉求策略核心从情感上感动、从价值上超越1、由产品硬件诉求进化为软XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告最关注的因素关注的因素主要从客户关注的建筑外观、风水、园林、服务等几个层面阐述对本案产品的继续优化。产品规划建议注:排序为豪宅项目问卷调查“购房时认为最重要”关注人数最多的统计最关注的因素关注的因素主要从客户关注的建筑外观、风水、园林、NO1

打造楼王以标杆性产品树立项目形象以均好性产品稳定预期利润NO2

风水规划风水是建筑的“潜规则”，对财富阶层的置业有不可估量的影响但风水不应做为规划的唯一或是主要依据，而是从总平规划成果中提炼绝佳风水的因素，在景观规划中强化，做为推广和营销的一大利器风水点有两个：总平规划肌理楼王的位置和朝向NO1打造楼王NO2风水规划豪宅的标识——重视入口建筑是社区形象、定位的直观浓缩，是业主的“身份识别卡”，先行建设，以便见证未来。楼盘烫金名片，豪宅的对接口——会所在本案中，会所是豪宅潜在客户的切入载体，是已购客户的烫金名片，是外人可见而且易识别的。NO3

昭示未来——体验区规划入口、会所、门前广场、门后中庭结合做为体验中心规划层面豪宅的标识——重视入口建筑楼盘烫金名片，豪宅的对接口——会所豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰视！豪宅？豪宅！马化腾像大学老师马云像是喜剧演员这人我们不认识，但看起来最像老板王石像老牌业务员外立面选择产品规划豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰豪宅的外墙，一定要用干挂石材吗？合理的选择和配色，同样可以达到完美的效果/豪宅为什么一眼就能看出来？碎与整：零碎则乱，规整则大气，连续的实面与虚面对比，产生挺拔与流畅的观感。刚与柔：粗犷的实面竖向条，结合分段式腰线，显出刚毅与稳重稳与飘：深色系与坚硬的材质，充满质感，流露阳刚和坚毅一如成功男士，衣着考究，沉稳大气，不怒自威，敬畏感油然而生！豪宅的外墙，一定要用干挂石材吗？/豪宅为什么一眼就能看出来？不再提新古典主义了，那太宽泛。源于1925年的巴黎，盛行于十里洋场，流传于今日的国际都市！那就是ARTDECO，装饰艺术流派风格豪宅有一眼看得明白的外观，更有一眼望不穿的内涵和韵味，怎么体现？提高到艺术层面，需要带点异域风情。颜色沉稳的色调，主体以褐色或土黄色系列为主，裙楼采用深褐色。材质主体墙面大马赛克或仿石砖，宽大的基座饰以天然石材，体现建筑一种强烈的向上感；同时，每一个细节，都力求以经典的姿态流传后世。造型通过窗的不同比例、外墙的凹凸变化和楼高的跌落来强调建筑外墙的变化；竖向线条简洁流畅、显现建筑高贵而内敛，却又有着一丝法国式的浪漫。不再提新古典主义了，那太宽泛。源于1925年的巴黎，盛行于十ARTDECO风格展示出不同凡响的韵味，在低调的奢华和雅致的格调中品味持久的生命力！ARTDECO风格展示出不同凡响的韵味，在低调的奢华和雅致高起点，高门槛，只给住宅加分，不给业主填堵高端商业，格调商业，顶级商铺！商业主题：名品荟萃，时尚之都通过什么展示高端和格调？立面材质树立形象，售价招商界定档次商业该如何做产品规划高起点，高门槛，只给住宅加分，不给业主填堵商业主题：名品荟萃消防车道怎么景观化处理？做什么雕塑？种什么树？用什么材质铺地？造湖还是要溪？……这些都不重要，重要的是：我们的景观以什么流派什么风格来契合项目定位，给豪宅锦上添花？景观应该有什么样的主题，给业主精神予无限的精神满足感？无论是本土还是海归，给点异域风情总是能获得认同！关于景观泰式皇家园林消防车道怎么景观化处理？做什么雕塑？种什么树？用什么材质铺地产品魅力化设计(景观定位)结合基地坡地情况，营造特有的泰式皇家园林坡地景观，打造莆田首席泰式园林景观大宅景观规划定位：结合项目的先天独特的景观资源及楼盘的开发理念，秉承“自然的、现代的、健康的、休闲的”思路，并结合社区建筑风格,将小区设计成为丰富多彩的、具有南洋园林风情的泰式精品园林景观。泰式皇家园林：异域风情，给当地市场带来耳目一新的冲击。宜简宜繁，有效控制成本。灵活实用，便于搭配建筑风格。精致典雅，充分展示项目品质。工艺成熟，表现力较强。……产品魅力化设计(景观定位)结合基地坡地情况，营造特有的泰式皇滨水居住公园：以滨水景观、休闲栈道为主，是社区的景观大背景社区泰式园林：泰式园林与坡地结合，水景、坡地、亭台、植被，将景观渗透到生活中，生活在景观中商业广场：以植被和休闲桌椅为主，为商业街添加休闲和景观空间主入口广场：小区标志性入口，景观与社区泰式园林结合设计，是进入园林生活的开始。产品魅力化设计(景观定位)社区泰式园林、滨水公园、商业广场；景观功能独立分区，打造莆田首席泰式园林景观大宅滨水居住公园：以滨水景观、休闲栈道为主，是社区的景观大背景社开敞的入口广场时进入泰式园林生活的起点，山地园林围绕上万平方的中心广场，深入每户生活空间景点1—泰式入口：既是社区园林生活的开始，也是商业街的终点；开阔的空间采用水景廊柱把住户迎接到景观之中；疲惫、烦恼和都市的繁华都隔绝在社区之外。广场水景廊柱社区景观开敞的入口广场时进入泰式园林生活的起点，山地园林围绕上万平方中心景观以水为主题，结合泰式园林特有的景观元素和基地坡度，点缀亚热带植物。景点2—泰式迎宾广场：上万平方米的社区中心景观，把水景、雕塑、亭台、栈道有效的结合在一起，让“空气、阳光、水”自然的流泻期间。中心水景及特色喷泉中心景观以水为主题，结合泰式园林特有的景观元素和基地坡度，点景点3—雕塑水景：以雕塑和小的水景为主，作为中心景观的延续，让水流入到社区的各个角落，或热闹喜人、或恬静如湖；也让水景渗入到居住者的日常生活中。景点3—雕塑水景：以雕塑和小的水景为主，作为中心景观的延续，景点4—坡地园林：地块内具有很好的坡地景观资源和树木，坡地造景，结合泰式园林的景观元素，把纳凉亭、原木平台、园林小径等融入到坡地中去。坡地与泰式园林结合，打造高低起伏，层层美景的坡地景观产品魅力化设计(泰式社区园林)景点4—坡地园林：地块内具有很好的坡地景观资源和树木，坡地造

泰式园林：师法自然，钟情细节、渗透艺术、洋溢高雅的贵族气息；以浪漫主义的设计理念，艺术的表现手法，生态景观的要求，营造舒适、雅致、休闲的空间氛围，创造优美室外环境，让“空气、阳光、水”自然的流泻其间。水景与园林结合：小型瀑布、跌水、卵石滩、花溪、木步道、亲水平台、多功能活动广场等，溪谷中种植乔木、灌木、水生植物，形成自然的湿地景观。园林采用＂亲水＂＂亲绿＂的造园手法，将亭台、水、绿、石完美结合，最大程度实现人与自然的亲近。纳凉亭：采用一些茅草篷屋或原木的小亭台，大都为了休闲、纳凉所用，既美观又实用；也可以选做原木平台，摆放休闲桌椅，朋友几人在原木平台上闲聊也是很惬意的事。园林小径：突出东南亚自然、质朴的原则，跟纳凉亭或原木材料一致，或相结合，充分体现东南亚风情。景观施工过程中，对中心广场和景观重点打造，充分显示景观特色；对于配套景观，适当营造氛围，选择性的造园；从而在控制成本的基础上最大化的体现景观特色。产品魅力化设计(泰式社区园林)泰式园林：师法自然，钟情细节、渗透艺术、洋溢高雅的贵族产品魅力化设计(泰式社区园林)产品魅力化设计(泰式社区园林)产品魅力化设计(滨水居住公园)公园以水岸休闲为主，沿岸设计廊桥栈道、渔人码头、滨水步道、儿童娱乐、康体休闲几个主题景点景点1--廊桥栈道:利用河道较窄的位置,在水面上建设廊桥,两岸连接木栈道,嬉戏玩水、闲情漫步。滨河景观产品魅力化设计(滨水居住公园)公园以水岸休闲为主，沿岸设计廊景点2—渡船码头：在这里,时间停留,只有纷飞的海鸥和野鸭,静静淌流的细水,停泊的船只，闲然自得的游人……景点3—滨水步道：以各种植物和花架藤栏结合滨水栈道，突出体现公园滨水湿地植物群落的自然野趣的特色。渔人码头：时间是码头它收留我停泊满载的渔获

景点2—渡船码头：在这里,时间停留,只有纷飞的海鸥和野鸭,静景点4—儿童娱乐：儿童欢舞，家长游玩，亲水，亲自然景点5—休闲康体：把广场延伸到水边，做各种标高的平台，让游人能与水亲密接触，满足人们对亲水性的要求；踏步平台改为一望无垠的草地，让游人能草地上，尽情嬉戏，沐浴阳光，享受大自然赐予的闲适放飞心情。景点4—儿童娱乐：儿童欢舞，家长游玩，亲水，亲自然景点5—人性化细节——细节方能体现品牌开发商的人文关怀假如哪位女士的高跟鞋后跟被木栈道卡断了假如父母不放心让孩童独自在中庭嬉戏假如有人抱怨网球场扰人清梦假如有人经不起柳絮飘飞的烦恼而不敢造访社区假如……细节成就品质！人性化细节——细节方能体现品牌开发商的人文关怀产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）增加感动客户的情感因素，在社区中设计泛会所，为客户提供休闲、邻里交流的空间会所功能设置会所的布置综合考量社区的需求——具体内容的设置，要充分考量其实用性与独特性，建议如下：活动中心：棋牌室、茶室、咖啡厅等美体中心：健身房、美容SPA等；社区服务中心：保健中心、健身教室、乒乓球室、桌球室、家政中心等;会所位置：会所设计在景观优越的中心建筑底层架空空间，结合景观设计，布置一些休闲健康场所，如棋牌、乒乓、健身、儿童娱乐、老人活动中心等。架空层：泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）增加感动客户的情感因素，底层架空泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）底层架空泛会所产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）架空绿化景观、休闲、活动空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）架空绿化景观、休闲、活动空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营公共交往空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）公共交往空间产品魅力化设计（社区泛会所情感营造）配套建议主要谈谈客户关心的安保、物业等“软实力”。注:排序来自豪宅项目问卷“对配套关注”和“对服务关注”关注人数最多的统计实现健身、游泳、篮球等简单运动即很满足，我们就不再“画蛇添足”增加基本配套。配套建议主要谈谈客户关心的安保、物业等“软实力”。注:排序来安全：有钱人最看重什么？健康，安全！安全不仅仅只是安防体系1、结构安全：提高抗震级别，加强结构强度，修建施工监督台。2、路线安全：规划时就考虑交通路线的管理便捷性和可能性，避免不安全的灰色通道产生。3、心理安全：车库引进阳光，景观规划避免出现死角。4、技防人防安全：这才是最后一道关卡。配套空间：一些配套建议可以留在后面，但规划是需考虑配套所需的空间物业（管理中心）：豪宅的主人是尊贵的，为豪宅和豪宅主人服务的人，应该也是不凡的，因此物业不宜随便找个犄角旮旯，应该是个上档次的办公场所，这是硬件。物管的位置需考虑合适的服务半径以及交通便捷性，最短时间赶到每家每户。地下室考虑雨水收集和中水处理池，规划时就需做好选址。安全：有钱人最看重什么？健康，安全！配套空间：一些配套建议可物业管理以基础物业为主，增加对泛会所的管理和社区智能化因素，提升整体魅力。

可根据实际情况考虑，委托较为知名的物管公司管理或聘请其为物管顾问，在规划前期即可介入，全程参与；以便顺利运用，全面倡导健康、富足、优雅、浪漫的新都会主义生活文化●安保系统小区周界红外线监控系统小区各入口，走道，楼梯口、电梯等均设电子监控系统，并设监控中心24小时影像监控智能刷卡门禁车库管制系统住户紧急报警系统煤气泄露紧急报警系统24小时保安巡逻、电子巡逻系统●环保的管理措施及承诺保持公共环境的干净、整洁培训专业清洁人员规范化服务；清除死角---随时保洁；生活垃圾—日产日清；清洁地面、道路、水池、●智能化系统背景音乐系统：小区电子公示系统：虚拟社区：在社区内部提供社区新闻、天气预报、证券即时行情等受用户关注的点播服务

●设备维修养护管理公共设施维护服务机电设备养护服务齐全设备和场地的标识；完备设备运行、养护记录；按时参加并通过各项设备年检。物业管理以基础物业为主，增加对泛会所的管理和社区智能化因素，引入智能化概念；创造安全、节能、环保、健康为核心的“低能耗、高舒适”住宅智能化社区安防安全防护系统：利用周界远红外线报警、闭路电视、保安巡更、联网可视对讲、出入口门禁管理以及住宅报警等子系统，结合项目周边环境特点，为项目建立起全面，安全，有效的住宅安全防护线。可视对讲与紧急求救报警：通过可视对讲系统实现对小区及单元出入口来访者身份的确认及控制防盗门开启，同时紧急情况下向管理中心报警求助。智能家居门锁：入户门采用感应密码门锁，凭业主指纹或密码开启。引入智能化概念；创造安全、节能、环保、健康为核心的“低能耗、车辆出入停车场管理系统：采用远距离非接触自动识别技术，实现停车遥感进出。一卡通：在小区内设置系统，实现门禁、电梯控制、停车等“一卡通”功能。灯光控制：对小区、大堂以及地下车库就行智能灯光控制，既能满足正常照明需要，又节省能耗。智能遥控车位锁：可学习6个以上遥控器，程序自动加密，安全可靠无重码。车辆出入停车场管理系统：采用远距离非接触自动识别技术，实现停公共部分节能照明太阳能草坪灯：太阳能草坪灯以太阳光为能源，白天自动充电,夜晚光控照明，充电一天可连续照明8-12小时。LED照明灯：LED光源的特点非常明显，寿命长、光效高、无辐射与低功耗。LED的光谱几乎全部集中于可见光频段，其发光效率可达80～90%；消耗能量较同光效的白炽灯减少80%。灯光控制：对小区绿化、景观照明以及户外照明实行智能灯光控制，既能满足正常景观及照明需要，又节省能耗。采用节能照明设备及技术，减少景观绿化长远成本及能源消耗公共部分节能照明太阳能草坪灯：太阳能草坪灯以太阳光为能源，白配套的硬件完善是我们的优势，软性服务才是迎合目标客户的配置——地位认同，荣耀归属，财富表现，品位模仿配套的硬件完善是我们的优势，软性服务才是迎合目标客户的配置营销战即是认知战

消费者因为感动而购买!市场竞争不是产品战，而是“认知战”！形象定位形象定位营销战即是认知战形象定位形象定位关于形象定位的几点思考：客群：项目的目标客群，锁定莆田本地高档客群、周边县乡镇高档客群、以及在国外或国内外地做生意的客群。客群特征：满足改善居住环境、提升家族荣耀感或是长期在外打拼的莆田人的乡土情节等最终极的需求是对家乡的依恋，他们渴望在家乡找到一处既可匹配他们身份与财富的住所，又能满足精神上的需求。突破点：找到感动目标客户的情感突破点。升华其对“家”和“根”的归属感，让成功人士对家乡的豪宅产生认同与感动，并以购买本项目为荣。进而通过产品力和利基力的塑造，树立项目代表莆田财富阶层身份、标榜家族荣耀的地位，完成对项目世界级顶尖豪宅形象的成功锻造。关于形象定位的几点思考：目标客户的特征树家庭多子多福老有所依宗亲同根望子成龙地位多重身份尊重认同自尊炫富人以群分社会年龄35岁以上安身立命责任重托阅历丰富职业暴利行业意见领袖财力富庶殷实物超所值攀比叫劲面子工程高居其位空中飞人生活单纯勤勉泡茶聊天向往知性难免俗套个性崇洋心态金迷纸醉漂族恋根家大于国自我新贵地位需要认同，家族荣耀需要归属财富资本需要表现，品位生活需要追求他们的真实需要目标客户的特征树家庭多子多福老有所依宗亲同根望子成龙地位多重案名推荐一：从彰显项目高尚品质和颂扬客户尊贵感的角度出发，推介如下案名——主荐馨宜·皇庭骏景

说明：项目的规划配套及项目的品质在莆田实属一流,且为城市精项而建造,骏豪是精项名流的代表又拨高项目定位有利于引起目标客层的心理共鸣，使其对号入座。同时也传达开发商的做第一豪宅专家的企图心，以及项目15万㎡的大气规划的概念！

备选：名门世家盛世豪园汇豪天下领秀帝景案名推荐一：主荐馨宜·皇庭骏景说明：项目的案名推荐二：结合企业品牌，以打造经典艺术建筑为名，融合项目园林特质，体现生活美学意境，推介如下案名——馨宜·巴厘香颂馨宜·帝宝案名推荐二：馨宜·巴厘香颂馨宜·帝宝LOGOLOGOXXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告XXXX年福建莆田馨宜皇庭骏景项目形象定位报告皇庭骏景，15万㎡泰式皇家园林花园城堡，以天生主宰权势、驾驭权利的王者风范，打造一座顶级精英豪门栖居之所，超大开阔水景中庭、全景式架空花园、