XXXX年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告课件

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行1目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析2目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析3一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；天津市辖18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；常驻人口1075万，其中城市人口约700万；一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放4二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市长三角城市群京津冀城市群北京天津上海广州深圳杭州中国三大经济群示意图珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）珠三角城市长三5二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保6二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至207二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随8三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００５－２０２０年）》作出批复。在未来１５年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００9四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；10目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析11一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升；经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元；

年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况在经12一、土地市场——06年土地交易情况分析土地供应结构更趋于合理:2006年出让的49幅土地(可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。49幅土地中，纯住宅用地共21幅，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，占土地出让总面积的32%；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现稀缺性问题；

土地性质出让量（幅）总占地面积（万平米）面积比例居住用地2113037％商业用地1510931％综合用地1311132％一、土地市场——06年土地交易情况分析土地供应结构更趋于合13一、土地市场——06年土地交易情况分析中小型地块占据主流地位：49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%；单幅面积规模出让量（幅）数量比例总占地面积（万/平米）面积比例5万平米以下3163％45878413％5－10万平米613％41710212％10万平米以上1224％262280475％一、土地市场——06年土地交易情况分析中小型地块占据主流地14一、土地市场——06年土地交易情况分析次中心区及郊县占据供应市场主体：10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位出让量（幅）数量比例占地面积（万平方米）面积比例市内1837％8223％次中心区/郊县3163％26877％一、土地市场——06年土地交易情况分析次中心区及郊县占据供15一、土地市场——其它特性总结净地出让：根据天津市最新的土地政策，07年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；公正公开：07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（60天以内），土地市场变得非常公开；拆迁困难：房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；供应紧缺：国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；容积率加大：由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如07上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在3.0-4.0之间，商业、综合地块在4.0-8.0之间，区县城区内纯住宅地块在2.0-3.0，商业、综合地块在2.5-4.0之间；一、土地市场——其它特性总结净地出让：根据天津市最新的土地16二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况2006年天津市房地产开发投资403.32亿元，较2005年增长23.1%，占整个城镇投资的比重为23.6%；

全年施工面积6164.52万平方米，较2005年增长18%，其中住宅为3459.18万平方米，较2005年增长19.4%；房屋竣工面积2155.47万平方米，较2005年增长5.5%，其中住宅为1333.23万平方米，增长2.2%；商品房销售面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；商品房销售额430.90亿元，较2005年增长15.24%；商品房销售均价为5012.83元/m2；二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况2006年天17二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析从销售面积来看，2006年天津市的商品房销售面积为969.6万平方米，低于2006年北京商品房销售面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；从人均销售面积来看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析从销18二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难；从已知的数据来看，施/销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，06年更是降到了2.93，相对于北京市06年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施/销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海10938.75万的施工面积，3025.40万的销售面积，3.3的施/销面积比看起来都更加健康；二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析由于天津19二、房产市场——近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价在2002年-2006年持续上涨，其原因有：天津市有前面提到的足够多的利好消息支撑；人民币升值的预期和流动性过剩的双重压迫，投资房产便为一条主要投资渠道；天津市是一个相对更有吸引力的城市，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；二、房产市场——近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价20二、房产市场——06年天津市成交出现“价涨量升”现象价涨量升价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年－05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。二、房产市场——06年天津市成交出现“价涨量升”现象价涨量21二、房产市场——07年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年－05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。价涨量升二、房产市场——07年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象22三、天津市房地产市场——小结土地市场：土地供应结构更趋于合理；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；房产市场：自2002年后，天津房价持续上涨；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；外来投资者看好天津未来5-10年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；三、天津市房地产市场——小结土地市场：23目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析24目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析25一、项目地块介绍——项目来源和基本情况2007年6月12号天津土地交易中心发布公告挂牌出让一块土地，为津宝（挂）10号地块；该地块位于宝坻区京津新城知识森林岛板块的规划范围内；10号地块为住宅地块，占地383亩，容积率为1.0-2.0，建筑面积上限为51.1万M2；挂牌竞价的条件：地块名称津宝（挂）10号宗地挂牌底价5500万每亩单价14.4万/亩保证金1100万报名截止7月9号16点竞价时间7月10号15点一、项目地块介绍——项目来源和基本情况2007年6月12号26一、项目地块介绍——地块具体位置和四至10知识森林岛规划图一、项目地块介绍——地块具体位置和四至10知识森林岛规划图27一、项目地块介绍——地块的经济技术指标地块名称10号宗地用地性质居住用地占地面积255530m2（383亩）容积率1.0—2.0建筑面积511060m2建筑密度不大于30%绿地比率不小于35%备注居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的70%以上；（商业地块无此限制条件）地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。一、项目地块介绍——地块的经济技术指标地块名称10号宗地用28二、项目地块自身特征分析——区位和交通地块直线距离宝坻城区中心25公里、天津市中心45公里、塘沽核心区58公里、唐山市中心68公里、北京市中心100公里；通过津蓟高速、京沈高速、京津塘高速2线、廊唐高速（十一五计划），使得从项目地块出发能够快速到达天津、塘沽、宝坻、北京、唐山等各个城区；二、项目地块自身特征分析——区位和交通地块直线距离宝坻城区29二、项目地块自身特征分析——区位和交通项目地块与市区外环的两大地铁交通枢纽之间，有多条道路联系，津蓟高速公路（收费15至20元），九园公路（10双车道）等；通过对各条线路实际乘车体验和记录，预估在正常情况下，从项目地块出发到两大地铁交通枢纽的距离均在45公里左右，车行时间约40分钟；两大交通枢纽所引出的四条地铁线路（3、8、6、7号线）纵向覆盖了整个天津市区，从这里可以迅速把人群送往市内各个片区，其中3号线直接贯穿天津南京路CBD地区，目前已经开工建设；二、项目地块自身特征分析——区位和交通项目地块与市区外环的30新宝白公路（16米宽，4车道，07年底贯通，通过此路从项目地块出发，车行约25公里可达宝坻城区，由新宝白公路经九园公路车行60公里可直达天津市中心）宝白公路（现有乡县及道路，约7米宽，2车道）津蓟高速公路津蓟高速公路珠江温泉城出口，至市区收费25元，至宝坻城区收费10元九园公路（现有省级道路，约10米宽，2车道，可直达市区）目标项目地块二、项目地块自身特征分析——区位和交通宝坻城区项目地块周边具体道路情况说明图新宝白公路（16米宽，4车道，07年底贯通，通过此路从项目地31二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析新城的由来：新获国务院批准的《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》中，明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系；规划新城的数量：共规划了11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城；新城的规模：新城将按照中等城市标准(指非农业人口二十万以上、不满五十万的城市)进行建设，并将优化产业布局，形成多级增长的格局和各具特色的现代化新城；11座新城简介二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析新城的由来32二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析未来新城住宅有就业及生态特点：

11座新城建设将体现天津的城市职能：现代制造和研发转化基地；我国北方国际航运中心和国际物流中心；区域性综合交通枢纽和现代服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市；生态环境良好的宜居城市。比如大港将体现化工及职业教育基地的就业、居住特点；蓟县、西青区将体现旅游就业、居住特色；团泊新城、京津新城等将突出生态旅游度假居住特色；宝坻、武清将着重商贸物流及旅游方面发展，也是绿色安全食品生产基地；宁河在冶金、食品、化工、机械加工制造业方面有发展基础；津南在环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装等行业有较快发展；静海在科技园、生态园及商贸方面发展特色突出；汉沽是以渔港相关产业就业为主的港口型新城。

二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析未来新城住33二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析占地规模：京津新城（早期称为周良新区）位于宝坻城区东南部，规划面积258平方公里；功能定位：天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京；建设目标：以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代服务功能区；四大片区：休闲度假区、教育物流区、涉外旅游活动区、高新技术产业园区；主要地产项目：珠江温泉城、知识森林岛、世界和平村；工业园区：规划面积33平方公里，一期规划面积9.6平方公里。重点建设企业孵化园、创业园、企业研发园和国际软件园。现已有日立电梯等数十家企业入驻；京津新城的总体规划与发展现状二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析占地规模34开发企业：合生珠江房地产房地产开发公司；开发规模：占地15平方公里（22500亩），总建筑面积420m2；物业类型：独栋别墅、双拼别墅、岛屿别墅、少量公寓；开发进度：已经开发了约1/3的面积，销售约了1200套别墅；配套设施：16万平米水上皇宫大酒店、亚洲最大的4A级温泉度假村、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会；北京科技大学天津分院，天津财经学院分院；二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析珠江温泉城简介开发企业：合生珠江房地产房地产开发公司；二、项目地块自身特35开发背景：宝坻区政府与森岛集团（泛称）约4年前达成意向，由森岛集团从规划理念开始，逐步推进整个项目的发展；规划理念：占地14.64平方公里，项目规划建设成为世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具有知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区-知识商务区；项目推进：森岛集团05年底通过挂牌方式分批获取的2500亩土地土地价格估计在6-10万/亩，容积率2.0；开发进度：07年1月森岛集团将其获取的2500亩土地转让给香江国际，转让价格据说是22万/亩，目前已经开工，道路设施也开始建设；二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析知识森林岛项目简介开发背景：宝坻区政府与森岛集团（泛称）约4年前达成意向，由森36通过现场实地观察，整个森林岛片区目前地势平坦；地块周边片区主要是农地，以及分块坐落的村民住宅（图中绿色部分是农地，褐色部分是村民宅基地；地块东靠800米宽的潮白河；南靠200米宽的引青入潮；整体而言，地块周边树木植物众多，属于生态环境；地块周边环境二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析通过现场实地观察，整个森林岛片区目前地势平坦；地块周边环境二37二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析现场照片二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析现场38高尚生活：从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地块具备先天条件去开发一个环境优美的住宅小区；第一居所：1小时内到达天津市中心的特性，使得其具备作为第一居所的可能性；具备广阔的旅游度假市场：腹地的区位，快捷的交通，可以使其生态旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山这一广泛的区域范围内延展推开；二、小结高尚生活：从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地39三、项目发展计划——知识森林岛产品类型和开发计划项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅45995m2独院别墅45995m2景观高层69504m2景观高层69504m2景观高层69504m2三、项目发展计划——知识森林岛产品类型和开发计划项目一期项目40三、项目发展计划——知识森林岛价格定位由于项目的特殊性，故价格定位参考宝坻区珠江温泉城项目独院别墅可研时点价格=6200，每期增长幅度为10％；景观高层可研时点价格=3300，每期增长幅度为10％；可研时点项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅620068187500景观高层330036404000440048405324三、项目发展计划——知识森林岛价格定位由于项目的特殊性，故价412007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行42目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析43目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析44一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；天津市辖18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；常驻人口1075万，其中城市人口约700万；一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放45二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市长三角城市群京津冀城市群北京天津上海广州深圳杭州中国三大经济群示意图珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）珠三角城市长三46二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保47二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至2048二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随49三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００５－２０２０年）》作出批复。在未来１５年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００50四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；51目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析52一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升；经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元；

年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况在经53一、土地市场——06年土地交易情况分析土地供应结构更趋于合理:2006年出让的49幅土地(可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。49幅土地中，纯住宅用地共21幅，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，占土地出让总面积的32%；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现稀缺性问题；

土地性质出让量（幅）总占地面积（万平米）面积比例居住用地2113037％商业用地1510931％综合用地1311132％一、土地市场——06年土地交易情况分析土地供应结构更趋于合54一、土地市场——06年土地交易情况分析中小型地块占据主流地位：49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%；单幅面积规模出让量（幅）数量比例总占地面积（万/平米）面积比例5万平米以下3163％45878413％5－10万平米613％41710212％10万平米以上1224％262280475％一、土地市场——06年土地交易情况分析中小型地块占据主流地55一、土地市场——06年土地交易情况分析次中心区及郊县占据供应市场主体：10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位出让量（幅）数量比例占地面积（万平方米）面积比例市内1837％8223％次中心区/郊县3163％26877％一、土地市场——06年土地交易情况分析次中心区及郊县占据供56一、土地市场——其它特性总结净地出让：根据天津市最新的土地政策，07年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；公正公开：07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（60天以内），土地市场变得非常公开；拆迁困难：房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；供应紧缺：国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；容积率加大：由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如07上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在3.0-4.0之间，商业、综合地块在4.0-8.0之间，区县城区内纯住宅地块在2.0-3.0，商业、综合地块在2.5-4.0之间；一、土地市场——其它特性总结净地出让：根据天津市最新的土地57二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况2006年天津市房地产开发投资403.32亿元，较2005年增长23.1%，占整个城镇投资的比重为23.6%；

全年施工面积6164.52万平方米，较2005年增长18%，其中住宅为3459.18万平方米，较2005年增长19.4%；房屋竣工面积2155.47万平方米，较2005年增长5.5%，其中住宅为1333.23万平方米，增长2.2%；商品房销售面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；商品房销售额430.90亿元，较2005年增长15.24%；商品房销售均价为5012.83元/m2；二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况2006年天58二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析从销售面积来看，2006年天津市的商品房销售面积为969.6万平方米，低于2006年北京商品房销售面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；从人均销售面积来看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析从销59二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难；从已知的数据来看，施/销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，06年更是降到了2.93，相对于北京市06年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施/销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海10938.75万的施工面积，3025.40万的销售面积，3.3的施/销面积比看起来都更加健康；二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析由于天津60二、房产市场——近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价在2002年-2006年持续上涨，其原因有：天津市有前面提到的足够多的利好消息支撑；人民币升值的预期和流动性过剩的双重压迫，投资房产便为一条主要投资渠道；天津市是一个相对更有吸引力的城市，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；二、房产市场——近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价61二、房产市场——06年天津市成交出现“价涨量升”现象价涨量升价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年－05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。二、房产市场——06年天津市成交出现“价涨量升”现象价涨量62二、房产市场——07年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海03年－05年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。价涨量升二、房产市场——07年上半年天津市成交出现“价涨量升”现象63三、天津市房地产市场——小结土地市场：土地供应结构更趋于合理；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；房产市场：自2002年后，天津房价持续上涨；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；外来投资者看好天津未来5-10年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；三、天津市房地产市场——小结土地市场：64目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析65目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析66一、项目地块介绍——项目来源和基本情况2007年6月12号天津土地交易中心发布公告挂牌出让一块土地，为津宝（挂）10号地块；该地块位于宝坻区京津新城知识森林岛板块的规划范围内；10号地块为住宅地块，占地383亩，容积率为1.0-2.0，建筑面积上限为51.1万M2；挂牌竞价的条件：地块名称津宝（挂）10号宗地挂牌底价5500万每亩单价14.4万/亩保证金1100万报名截止7月9号16点竞价时间7月10号15点一、项目地块介绍——项目来源和基本情况2007年6月12号67一、项目地块介绍——地块具体位置和四至10知识森林岛规划图一、项目地块介绍——地块具体位置和四至10知识森林岛规划图68一、项目地块介绍——地块的经济技术指标地块名称10号宗地用地性质居住用地占地面积255530m2（383亩）容积率1.0—2.0建筑面积511060m2建筑密度不大于30%绿地比率不小于35%备注居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的70%以上；（商业地块无此限制条件）地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。一、项目地块介绍——地块的经济技术指标地块名称10号宗地用69二、项目地块自身特征分析——区位和交通地块直线距离宝坻城区中心25公里、天津市中心45公里、塘沽核心区58公里、唐山市中心68公里、北京市中心100公里；通过津蓟高速、京沈高速、京津塘高速2线、廊唐高速（十一五计划），使得从项目地块出发能够快速到达天津、塘沽、宝坻、北京、唐山等各个城区；二、项目地块自身特征分析——区位和交通地块直线距离宝坻城区70二、项目地块自身特征分析——区位和交通项目地块与市区外环的两大地铁交通枢纽之间，有多条道路联系，津蓟高速公路（收费15至20元），九园公路（10双车道）等；通过对各条线路实际乘车体验和记录，预估在正常情况下，从项目地块出发到两大地铁交通枢纽的距离均在45公里左右，车行时间约40分钟；两大交通枢纽所引出的四条地铁线路（3、8、6、7号线）纵向覆盖了整个天津市区，从这里可以迅速把人群送往市内各个片区，其中3号线直接贯穿天津南京路CBD地区，目前已经开工建设；二、项目地块自身特征分析——区位和交通项目地块与市区外环的71新宝白公路（16米宽，4车道，07年底贯通，通过此路从项目地块出发，车行约25公里可达宝坻城区，由新宝白公路经九园公路车行60公里可直达天津市中心）宝白公路（现有乡县及道路，约7米宽，2车道）津蓟高速公路津蓟高速公路珠江温泉城出口，至市区收费25元，至宝坻城区收费10元九园公路（现有省级道路，约10米宽，2车道，可直达市区）目标项目地块二、项目地块自身特征分析——区位和交通宝坻城区项目地块周边具体道路情况说明图新宝白公路（16米宽，4车道，07年底贯通，通过此路从项目地72二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析新城的由来：新获国务院批准的《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》中，明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系；规划新城的数量：共规划了11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城；新城的规模：新城将按照中等城市标准(指非农业人口二十万以上、不满五十万的城市)进行建设，并将优化产业布局，形成多级增长的格局和各具特色的现代化新城；11座新城简介二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析新城的由来73二、项目地块自身特征分析——发展现状和规划前景分析未来新城住宅有就业及生态特点：

11座新城建设将体现天津的城市职能：现代制造和研发转化基地；我国北方国际航运中心和国际物流中心；区域性综合交通枢纽和现代服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市；生态环境良好的宜居城市。比如大港将体现化工及职业教育基地的就业、居住特点；蓟县、西青区将体现旅游就业、居住特色；团泊新城、京津新城等将突出生态旅游度假居住特色；宝坻、武清将着重商贸物流及旅游方面发展，也是绿色安全食品生产基地；宁河在冶金、食品、化工、