某市复地天赋号楼产品策划方案

复地天赋3号楼

产品策划书项目面临的核心问题产品评估项目开发背景分析建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议基础研究本项目定位汇报框架项目开发背景分析项目规划条件开发目标项目规划条件项目开发背景分析总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面积：29600㎡住宅建筑面积：47762㎡商业建筑面积：6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：4.24机动停车位：地上5辆，地下380辆开发目标项目开发背景分析本项目开发应立足于“品牌塑造”和“相应收益”。

土地价值的提炼证实投资价值的提升。高价值的土地创造出高附加价值的产品。项目面临的核心问题项目面临的核心问题本项目3号楼是否有成为“豪宅”的可能性？从供需市场特征考察：3号楼与2号楼的关系与和谐性？基础研究高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场供应状况高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价18000元/m2以上高档公寓分布图东部区域Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期西部区域万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾⑴取取证证供供应应量量⑵取取证证供供应应量量的的户户型型配配比比⑶截截至至07年年2月月份份的的现现供供应应量量⑷现现供供应应量量户户型型配配比比高端端公公寓寓市市场场供供应应状状况况⑴取取证证供供应应量量区域项目名称取证量取证面积东部区域Naga上院10446577.34㎡顺景园145101917㎡银钻公寓87061642.84㎡北京花园12436101㎡银泰中心26055621.99㎡东方之子7726495.15㎡昆仑公寓2310514.63㎡US联邦公寓29360377.19华远裘马都650143157.8㎡九号公寓24270368.53㎡公园大道948227952㎡维多利亚花园21439988㎡皇石国际公寓16625740㎡新城国际三期49280282.11㎡星河湾二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合计55551136732.23㎡西部区域万城华府566173636.23㎡缘溪堂300122825㎡西城晶华79978892.08㎡立方庭67534151.92锦官苑二期15624990.42融泽府7620090.79长河湾11-13楼4516296.59合计2617470883.03㎡总计81721607615.26㎡（以以下下数数据据均均来来自自北北京京市市房房地地产产交交易易信信息息网网））由上上表表可可知知，，截截至至2007年年2月月份份单单价价在在18000元元/㎡㎡以以上上的的北北京京市市高高端端公公寓寓的的市市场场供供应应量量为为8172套套，，取取证证面面积积接接近近161万万平平米米。。其中西西部区区域的的高端端公寓寓项目目达到到了2617套套，取取证面面积47万万㎡，，超过过总量量的四四分之之一。。由于北北京城城市发发展、、规划划的侧侧重点点以及及土地地的稀稀缺因因素，，导致致北京京高档档公寓寓市场场供应应项目目主要要集中中在东东部地地区，，而东东部地地区的的市场场竞争争也要要大过过于西西部地地区。。区域名称户型配比300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部区域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合计657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172⑵取取证供供应量量的户户型配配比无论是是东部部区域域还是是西部部区域域的高高端公公寓市市场，，300㎡㎡以下下的户户型供供应量量最大大，共共有6312套套，占占到总总供应应量的的80％；；其次是是300－－400㎡㎡之间间的户户型产产品，，占总总供应应量的的15％左左右。。其中西西部区区域市市场300－400㎡的的产品品所占占比例例要高高于东东部区区域，，由此此可见见东西西部之之间的的主观观市场场判断断有所所不同同。项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-80--24104顺景园281828683145银钻公寓870----870北京花园124----124银泰中心22024-16-260东方之子-6485-77昆仑公寓--21-223US联邦公寓2894---293华远裘马都60446---650九号公寓152532935242公园大道663285---948维多利亚花园2122---214皇石国际公寓165--1-166新城国际三期48471--492星河湾二期9266243313228世界城67146--2719合计457482%69513%1112%1262%491%5555东部区区域各各项目目供应应量户户型配配比东部区区域高高端市市场中中，300平米米以下下的户户型供供应量量最大大，为为4574套，，占东东部区区域高高端公公寓总总体供供应量量的82％％，为为东部部区域域高端端公寓寓的主主流产产品；；其次是是300－－400平平米之之间的的户型型供应应量为为695套套，占占供应应量的的13％；；户型面面积越越大的的产品品，供供应的的楼盘盘数量量越少少，供供应的的套数数也有有限。。西部区区域各各项目目供应应量户户型配配比项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计万城华府245321---566缘溪堂21166574313300西城晶华7972---799立方庭675----675锦官苑二期156----156融泽府6691--76长河湾11-13楼45----45合计200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617西部区区域的的高端端公寓寓产品品仍然然以300平米米以下下为市市场的的主流流产品品，供供应量量为2005套套，占占西部部区域域高端端公寓寓市场场总供供应量量的76.6％％；300－400平米米之间间的户户型供供应量量也较较大，，达到到了498套，，占西西部区区域高高端公公寓市市场总总供应应量的的19.1％；；拥有400平米米以上上产品品供应应量的的项目目较少少。⑶截截至07年年2月月份的的现供供应量量区域项目名称现供应量（套）东部区域Naga上院85顺景园139银钻公寓785北京花园11银泰中心55东方之子40昆仑公寓20US联邦公寓244华远裘马都476九号公寓166公园大道57维多利亚花园114皇石国际公寓71新城国际三期419星河湾二期159世界城641合计3482西部区域万城华府121缘溪堂175西城晶华421立方庭111锦官苑二期131融泽府43长河湾11-13楼37合计1039总计4521截至2007年年2月月底，，北京京市单单价在在18000元元/平平米以以上的的高端端公寓寓现供供应量量为4521套套，占占总供供应量量的55％％；其中东东部区区域的的高端端公寓寓供应应量为为3482套，，占总总现供供应量量的77％％；其中西西部区区域的的高端端公寓寓供应应量为为1039套，，占总总现供供应量量的23％％；东区供供应量量约为为西区区供应应量的的三倍倍，东东区高高端公公寓的的竞争争要远远高于于西区区。⑷现现供应应量户户型配配比区域名称户型配比300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域289783％34410％973％1053％391％3482西部区域78275.3％17416.8％494.7％212％131.3％1039合计367981.4％51811％1463.23％1263％521.15％4521在4521套现现供应应量中中，300平米米以下下的产产品数数量最最多，，并且且东部部区域域约为为西部部区域域的3.7倍；；西部区区域仍仍然在在300以以上的的大户户型产产品供供应比比例上上要略略高于于东部部区域域，但但实际际供应应套数数仅为为东部部的一一半。。项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-66--1985顺景园261828643139银钻公寓785----785北京花园11----11银泰中心2120-14-55东方之子-3271-40昆仑公寓--18-220US联邦公寓2404---244华远裘马都43046---476九号公寓85482634166公园大道3324---57维多利亚花园1122---114皇石国际公寓71----71新城国际三期41171--419星河湾二期713917239159世界城60138--2641合计289783%34410%973%1053%391%3482东部区区域各各项目目现供供应量量户型型配比比东部区区域3482套套的高高端公公寓中中，300平米米以下下的产产品现现供应应量为为2897套，，占东东部区区域全全部现现供应应量的的83％；；300－400平米米之间间的产产品现现供应应量为为344套套，占占东部部区域域全部部现供供应量量的10％％；400平米米以上上的产产品现现供应应量所所占比比例较较少。。西部区区域各各项目目现供供应量量户型型配比比项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计万城华府4081---121缘溪堂885482113175西城晶华4192---421立方庭111----111锦官苑二期131----131融泽府3661--43长河湾11-13楼37----37合计78275.26%17416.75%494.72%212.02%131.25%1039西部区区域1039套套高端端公寓寓中，，300平平米以以下的的产品品现供供应量量为782套，，占西西部区区域全全部现现供应应量的的75.26％％；300－400平米米之间间的产产品现现供应应量为为174套套，所所占比比例为为16.75％％；400平米米以上上的产产品现现供应应量较较少。。⑴整体销销售状状况（（截至至07年2月份份的销销售状状况））⑵06年年1月月－07年年2月月各项项目已已成交交产品品的户户型配配比⑶价格分分析①西西部区区域总总价分分析（（已售售产品品总价价）②西西部区区域07年年2月月份当当月的的成交交均价价③月月均销销售和和月均均回款款高端公公寓市市场销销售状状况与与成交交价格格⑴整体销销售状状况（（截至至07年2月份份的销销售状状况））项目名称供应量销售量销售率300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上取证售出比率取证售出比率取证售出比率取证售出比率取证售出比率东部5555207337%4574167737%69535150%1111413%1262117%491021%西部2617157860%2005122367%49832465％58916%432251%13--合计8172365145%6579290044%119367557%1692314%1694325%621017%在总体体3651套的的销售售量中中，300－400平米米之间间的产产品销销售率率最高高，达达到了了57％；；300平米米以下下的户户型产产品销销售率率位居居其次次，为为44％；；400－500平米米之间间的户户型销销售率率最低低，为为14％；；500－600平米米之间间的户户型销销售率率较400－500平米米的产产品销销售率率相比比有较较大提提升，，达到到了25％％；600平米米以上上的户户型产产品销销售率率为17％％，高高于400－500平米米之间间的户户型销销售率率。⑵06年年1月月－07年年2月月各项项目已已成交交产品品的户户型配配比开盘时间项目名称供应量销售量销售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取证售出取证售出取证售出取证售出取证售出03.6公园大道94889194%66363028526103.9东方之子773748%6432815404.9顺景园14564%28218-28-6843-05.3北京花园12411391%12411305.9维多利亚花园21410047%2121002-05.9皇石国际1669557%165941105.10银泰中心26020579%22019924416205.11Naga上院1041918%801424505.12九号公寓2427631%152675352933-5106.05银钻公寓8708510%8708506.07US联邦公寓2934917%289494-06.08昆仑公寓23313%2132-06.09华远裘马都65017427%60417446-06.10新城国际三期4927315%484737-1-06.12星河湾二期2286930%92216627247331013407.01世界城7197811%671704682-合计5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21%东部高高端公公寓市市场各各项目目已成成交产产品的的户型型配比比东部高高端公公寓市市场300－400平米米之间间的户户型产产品销销售状状况最最佳，，销售售率达达到了了50％。。300平米米以下下的户户型产产品销销售率率其次次，为为37％，，与东东部区区域整整体的的销售售率持持平。。东部部区域域供应应量最最大的的为300平平米以以下的的产品品，但但销售售率最最佳的的是300－400平米米之间间的中中等户户型产产品。。600平米米以上上的户户型产产品销销售状状况也也较为为良好好，销销售率率为21％％；由由此说说明600平米米以上上的超超大面面积户户型产产品也也存在在一定定的市市场需需求，，呈现现出顶顶级分分化的的市场场表现现。西部高高端公公寓市市场各各项目目已成成交产产品的的户型型配比比开盘时间项目名称供应量销售量销售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取证售出取证售出取证售出取证售出取证取证04.08万城华府56644579%24520532124005.10缘溪堂30012542%211316681579432213-06.07西城晶华79937847%7973782-06.09立方庭67556484%67556406.07长河湾11-13楼45818%45806.08锦官苑1562516%1562506.11融泽府763343%6630931-合计2617157860%20051223498324589432213-67%65%16%51%西部区区域高高端公公寓300平米米以下下的户户型产产品和和300－－400平平米之之间的的户型型产品品销售售率基基本持持平，，分别别为67％％和65％％；500－600平米米之间间的户户型产产品仅仅有缘缘溪堂堂存在在供应应，销销售率率也较较理想想，达达到了了51％；；由此说说明西西部高高端公公寓市市场400平米米以下下的中中小户户型产产品和和500－－600平平米之之间的的大户户型产产品是是市场场接受受度较较高的的产品品。⑶价格分分析①西西部区区域总总价分分析（（已售售产品品总价价）项目名称300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上万城华府460-550万565-740万缘溪堂590-600万620-800万810-980万1030-1190万1240-1920万西城晶华110-600万620-630万长河湾11-13楼500-730万锦官苑230-500万立方庭80-180万融泽府435-570万610-710万800万左右西部区区域高高端公公寓市市场300平米米以下下的户户型产产品最最低总总价为为80万元元，最最高总总价为为730万万元，，大部部分的的总价价范围围集中中在400－600万元元之间间。⑶价格分分析②西西部区区域07年年2月月份当当月的的成交交均价价西部区区域07年年2月月当月月成交交均价价最高高的为为长河河湾11－－13栋楼楼，为为25852元元/平平米；；成交均均价最最低的的为万万城华华府，，为18596元/平米米。区域项目名称开盘时间销售周期成交均价西部区域万城华府04.0830月18596元缘溪堂05.1018月20205元西城晶华06.077月20371元长河湾11-13楼06.077月25852元锦官苑06.086月20659元立方庭06.095月24388元融泽府06.113月19735元⑶价格分分析③月均均销售售和月月均回回款区域项目名称开盘时间销售周期月均销售套数（套）月均回款（万元）东部公园大道03.0644月20.35706.5东方之子03.0941月0.9顺景园04.0929月0.2274.7北京花园05.0323月4.91875维多利亚花园05.0917月5.91856.4皇石国际公寓05.0917月5.61453.6银泰中心05.1016月12.89909.6NAGA上院05.1115月1.31255.3九号公寓05.1214月5.42284.2银钻公寓06.059月9.41131.9US联邦公寓06.077月72660.6昆仑公寓06.086月0.51381.7华远裘马都06.095月34.88533新城国际三期06.104月18.37319.8星河湾二期06.123月2324846世界城07.012月399434西部万城华府04.0830月14.87283.2缘溪堂05.1018月6.95320.9西城晶华06.077月5415937.9长河湾11-13楼06.077月1.1633.3锦官苑06.086月4.21135.5立方庭06.095月112.813220.6融泽府06.113月115461.7东部区区域月月均销销售套套数最最好的的是世世界城城，月月均销销售套套数39套套，月月均回回款最最好的的是星星河湾湾二期期，月月均回回款额额达到到24846万万元；；西部区区域月月均销销售套套数最最好的的是立立方庭庭，月月均销销售套套数为为112.8套套，月月均回回款最最好的的是西西城晶晶华，，月均均回款款额达达到15937.9万元元。⑴2007年年北京京高端端市场场预计计供应应量⑵西西部区区域供供需发发展趋趋势⑶重重点关关注2007年年新开开盘千千万级级项目目⑷未未来发发展趋趋势高端公公寓市市场未未来发发展趋趋势预预测⑴2007年年北京京高端端市场场预计计供应应量项目名称06年剩余供应量07年预计新增供应量07年预计供应量公园大道84-84东方之子40-40顺景园139-139北京花园28-28维多利亚花园126-126皇石国际71-71银泰中心60-60NAGA上院92-92九号公寓175-175银钻公寓800-800US联邦公寓262-262昆仑公寓20-20华远裘马都518-518新城国际三期452-452星河湾二期191-191万城华府131132263缘溪堂192-192西城晶华47375548立方庭157-157融泽府5569124锦官苑二期291-291长河湾11-13楼106-106世界城719-719天安国汇216216光华国际-272272合计54655826047⑵西西部区区域供供需发发展趋趋势根据调调研，，西部部项目目已知知西城城晶华华还有有179套套的供供应量量、万万城华华府还还有132套的的供应应量、、天安安国汇汇有216套的的供应应量、、御园园预计计有67套套的供供应量量、缘缘溪堂堂预计计还有有100套套的供供应量量，由由此，，仅西西部区区域单单价在在2万万元/平米米以上上的高高端产产品未未来已已知的的还有有累计计至少少694套套的供供应量量。⑶重重点关关注2007年年新开开盘千千万级级项目目财富中心心二期：：预计此项项目2007年年将会推推出公寓寓产品，，但现在在针对此此项目的的资料较较少，今今后将会会重点关关注。盈科中心心二期：：该地块土土地面积积为14123平方米米，规划划建筑面面积46300平方米米。首都花园园（巴黎黎城）：：首都花园园原规划划总建筑筑面积59.34万平平方米，，其中地地上建筑筑面积41.2万平米米，公寓寓建筑面面积15.5万万平方米米，写字字楼13万平方方米，酒酒店及酒酒店式公公寓7万万平方米米，商业业9.87万平平方米。。但ＳＯＯＨＯ中中国接手手后，根根据此开开发商以以往的开开发策略略，此项项目的最最终规划划有可能能会有很很大的改改动，今今后将重重点关注注。耀辉辉国国际际城城：：规划划建建筑筑面面积积接接近近10万万平平米米，，2007年年预预计计将将推推出出100套套千千万万级级豪豪宅宅。。御园园：：规划划建建筑筑面面积积为为30万万平平方方米米，，2007年年预预计计将将推推出出1期期产产品品，，大大约约55套套左左右右的的千千万万级级豪豪宅宅。。瑞城城中中心心：瑞瑞城城中中心心占占地地面面积积32900平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积256000平平方方米米，，由由国国际际性性贵贵族族式式酒酒店店、、5A级级智智能能化化写写字字楼楼及及两两栋栋高高档档外外销销公公寓寓组组成成。。⑷未未来来发发展展趋趋势势影响响房房价价的的因因素素很很多多，，除除供供需需关关系系外外，，主主要要的的还还有有政政策策走走势势、、城城市市规规划划、、城城市市经经济济水水平平、、居居民民购购买买力力水水平平等等因因素素。。无论论全全国国还还是是北北京京，，宏宏观观经经济济都都处处在在平平稳稳上上升升阶阶段段。。而而对对高高端端公公寓寓的的需需求求群群体体都都在在不不断断上上升升。。从从北北京京的的城城市市规规划划来来看看，，目目前前可可供供开开发发高高端端公公寓寓的的用用地地在在逐逐步步减减少少。。但但是是，，受受今今年年宏宏观观调调控控和和2008年年““奥奥运运年年””的的影影响响，，2007年年将将出出现现高高端端公公寓寓集集中中放放量量的的供供应应高高峰峰。。实际际上上，，对对高高端端公公寓寓价价格格影影响响最最大大的的是是政政策策走走势势，，目目前前的的政政策策并并没没有有深深度度触触及及高高端端公公寓寓市市场场，，形形成成不不利利影影响响的的政政策策。。因此此我我们们认认为为：：07年年的的高高端端公公寓寓市市场场情情况况应应当当是是风风险险与与机机会会并并存存：：如如果果政政府府不不针针对对高高端端公公寓寓再再出出台台新新的的政政策策，，未未来来高高端端公公寓寓的的价价格格依依然然会会保保持持较较快快地地上上涨涨；；但但是是现现有有政政策策的的效效果果显显现现，，有有可可能能导导致致销销售售率率的的下下滑滑，，风风险险有有可可能能加加大大。。对对于于北北京京高高端端项项目目的的发发展展应应保保持持谨谨慎慎的的乐乐观观。。基础础研研究究结结论论2007年年北北京京高高端端公公寓寓市市场场整整体体的的供供应应量量较较大大，，并并且且随随着着价价格格的的不不断断上上涨涨与与产产品品品品质质的的提提高高，，北北京京千千万万豪豪宅宅的的时时代代已已经经来来临临。。在现现有有高高端端市市场场上上的的供供应应产产品品，，以以300平平米米以以下下的的户户型型为为主主流流产产品品；；其其次次是是300－－400平平米米之之间间的的户户型型。。销售售情情况况方方面面：：300－－400平平米米的的中中等等户户型型销销售售反反馈馈情情况况最最好好，，销销售售率率最最高高；；其其次次是是300平平米米以以下下的的较较为为保保守守的的小小户户型型产产品品；；销销售售情情况况最最差差的的为为400－－500平平米米的的户户型型销销售售；；500平平米米以以上上的的户户型型供供应应量量较较少少，，产产品品较较为为个个性性化化，，也也存存在在一一定定的的市市场场需需求求。。在销销售售价价格格方方面面：：300平平米米以以下下的的户户型型产产品品由由于于面面积积相相差差较较大大，，因因此此各各项项目目的的总总价价区区间间相相差差也也较较大大，，反反馈馈到到单单价价上上西西部部区区域域22000元元/平平米米左左右右，，面面积积不不超超过过300平平米米的的产产品品较较为为热热销销；；300－－400平平米米之之间间的的户户型型，，总总价价范范围围控控制制在在800万万元元左左右右的的产产品品市市场场接接受受度度较较强强；；400平平米米以以上上的的户户型型由由于于西西部部供供应应量量较较少少，，因因此此个个别别项项目目仅仅作作为为参参考考。。本项项目目定定位位土地地价价值值市场场定定位位产品品定定位位客群群定定位位价值值定定位位先从从土土地地的的价价值值对对复复地地天天赋赋进进行行认认知知土地地价价值值本项项目目定定位位“第第一一是是地地段段、、第第二二是是地地段段、、第第三三还还是是地地段段。。””———李李嘉嘉诚诚地段段直直接接反反映映土土地地价价值值，，那么么本本案案的的土土地地价价值值究究竟竟如如何何呢呢？？紫禁禁城城、、古古代代皇皇家家园园林林…………皇气气＞＞＞＞＞永久久的的两千千多多年年悠悠久久历历史史见见证证，，历历代代皇皇帝帝权权威威的的象象征征，，凝凝聚聚了了深深厚厚皇皇家家贵贵气气和和历历史史文文化化底底蕴蕴人民民大大会会堂堂长安安街街中南南海海…………政气气＞＞＞＞＞权威威的的中共共中中央央、、全全国国人人大大常常委委会会、、国国务务院院、、全全国国政政协协等等国国家家首首脑脑机机关关及及50余余家家中中央央部部委委所所在在地地，，是全国国政治治中心心的重重要载载体。金融街街＞＞＞＞财气气聚集的的2005年年2月月7日日，北北京市市发改改委、、财政政局、、地税税局和和人事事局联联合发发布《关于于促进进首都都金融融产业业的意意见》》，这被被视为为北京京市将将建设设金融融中心心、大大力吸吸引金金融机机构入入驻的的明确确信号号。这个信信号的的出台台将可可能使使不少少在外外地注注册的的金融融机构构迁址址北京京金融融街。。西单商商业街街＞＞＞＞旺气气成熟的的西单商商业街街位于于北京京城市市的几几何中中心位位置。。北京历历史最最悠久久的三三大商商圈之之一，，现已已发展展为现现代化化商业业中心心.中国会会贵气气＞＞＞＞古典的的北京中中国会会之所所以在在私人人俱乐乐部中中独树树一帜帜，尤尤其能能吸引引很多多国外外公司司和国国外人人士的的青睐睐，就就在于于它特有的的中国国历史史感和和文化化味儿儿，而而这种种格调调并不不是仿仿造复复制出出来的的。三十一一中、、教育育资源源文气气三十一一中，，其前前身崇崇德中中学始始建1991年年。这这里诞诞生了了10位中中科院院院士士和众众多知知名的的艺术术大师师。西西城区区拥有有诸多多知名名中、、小学学校，，教育育资源源丰富富。＞＞＞＞聚集的的国家大大剧院院中山音音乐堂堂北京音音乐厅厅雅气气＞＞＞＞散发的的政气财气旺气贵气雅气文气皇气复地天赋的天赋豪宅宅的天赋赋核心价值由此，，通过过对复复地天天赋土土地价价值的的深刻刻认知知，我我们才才能更更加准准确地地在已已有的的市场场研究究的基基础上上，对对复地地天赋赋进行行项目目定位位！市场定定位本项目目定位位市场定定位是是指依依据项项目核核心价价值分分析和和市场场结构构特征征，明明确项项目的的档次次和市市场竞竞争中中的角角色！！从项目目的土土地价价值来来看，，复地地天赋赋作为为距离离天安安门与与中南南海最最近的的高层层住宅宅，在在市场场竞争争中具具有显显著的的稀缺缺性，，这种种土地地价值值是超超乎一一般土土地评评估值值的。。因此此，我我们认认为复复地天天赋应应该与与市场场上的的普通通高端端公寓寓始终终保持持等级级的距距离，，领航航于西西部区区域的的高端端公寓寓市场场。由此，，复地地天赋赋的市市场定定位为为：领航西西部区区域，，占据据极度度稀缺缺资源源的顶顶级公公寓。。产品定定位本项目目定位位产品定定位是是指依依据项项目的的市场场定位位，确确定产产品的的设计计方案案，从从而提提升产产品的的属性性！由此，，复地地天赋赋的产产品定定位为为：在具备备深厚厚历史史文化化底蕴蕴的土土地上上崛起起的一一座拥拥有奢奢华尺尺度，，为财富富阶层层身份份标签签的现现代建建筑。。客群定定位本项目目定位位客群定定位是是指依依据项项目市市场定定位和和产品品定位位、从从众多多类型型的客客群中中分离离出未未来重重点针针对的的主力力客群群。企业主主阶层层非凡阶层中坚阶阶层金领阶阶层蓝领阶阶层白领阶阶层富人阶阶层分分为：：看得见见的顶顶层（（财贵贵阶层层）：：他们们是公公众人人物，，曝光光率高高，个个性张张扬。。看不见见的顶顶层（（权贵贵阶层层）：：他们们身份份上讳讳莫如如深，，生活活上深深居简简出，，不爱爱抛投露面面，越越隐蔽蔽越好好。复地天赋主要目标客层本案的的客群群定位位：本案第一级级辐射射区西长安安街、、金融融街及及周边边地区区第二级级辐射射区西城区区及北北京西西部地地区第三级级辐射射区北京市市各成成熟商商圈本案的的客群群来源源：西部为为主战战场东部为为次战战场立足于于北京京市辐射于于全中中国第四级级辐射射区大中国国区（（外埠埠地区区及涉涉外客客户））本案的的客群群个性性特征征：拜忙碌碌者：：——在在金融融街工工作，，惜时时如金金、需需要就就近居居住的的财富富阶层层；拜景观观者：：——对对城市市稀缺缺景观观资源源具有有高度度占有有欲的的财富富阶层层；拜文化化者：：——对对地域域文化化具有有归属属感，，对传传统京京城文文化有有欣赏赏力的的财富富阶层层；拜政治治者：：——对对政治治高度度敏感感，具具有““由富富转贵贵”心心理需需求的的财富富阶层层；拜社交者：——政治交往往和商务交往往频繁，具有有“寻找圈层层归属”的财财富阶层。价值定位本项目定位价值定位是指指依据项目所所具备的特征征，通过区域价值值/综合评比比的价值进行行综合考虑，推导出的具具有市场竞争争力的项目价价值区间。由于某些个案案属于非常规规定位或因项项目经营属性性所致，售价价高于该区域域市场售价平平均水平，不不具有可比性性，因此不列列为本项目价价格定位参照照样本；项目名称现售价环线位置西城晶华255002环内华荣公寓210002环内缘溪堂240002-3环锦官苑198002-3环融泽府200002-3环长河湾11-13楼265002-3环立方庭255003-4环万城华府270003-4环项目名称现售价环线位置NAGA上院388002环内国瑞城250002环内银钻公寓230002-3环银泰中心450002-3环昆仑公寓656652-3环新城国际三期300002-3环世界城270002-3环公园大道220003-4环东方之子250003-4环顺景园245003-4环北京花园250003-4环维多利亚花园210003-4环皇石国际公寓210003-4环九号公寓230003-4环US联邦公寓230003-4环华远裘马都195003-4环星河湾二期310004-5环东部区域高档档住宅市场价价格情况＞＞＞＞西部区域高档档住宅市场价价格情况＞＞＞＞东部区域环线线区域价格情情况＞＞＞西部区域环线线区域价格情情况＞＞＞项目名称阶段售价环线位置区域价格NAGA上院388002环内31900涨幅19.63%国瑞城250002环内银钻公寓230002-3环26667涨幅17.65%新城国际三期300002-3环世界城270002-3环公园大道220003-4环22667东方之子250003-4环顺景园245003-4环北京花园250003-4环维多利亚花园210003-4环皇石国际公寓210003-4环九号公寓230003-4环US联邦公寓230003-4环华远裘马都195003-4环项目名称现阶段售价环线位置区域价格华荣公寓210002环内23250涨幅2.99%西城晶华255002环内缘溪堂240002-3环22575锦官苑198002-3环融泽府200002-3环长河湾11-13楼265002-3环二环三环四环二环三环四环递增17.65％递增2.99％递增19.63％综合考虑31400元/㎡

东部区域西部区域区域区域价格涨幅比区域价格涨幅比3-4环22667

2-3环2666717.65%22575

2环内3190019.63%232502.99%核心区域3886121.82%239452.99%核心区域加权价值31400区域价值推导导＞＞＞项目名称景观精装标准户型会所建筑形态综合修正系数销售价格修正价格权重0.250.250.200.200.101.0000NAGA上院1.001.101.051.101.001.05503880040934国瑞城0.951.100.950.951.000.99252500024813银钻公寓1.001.000.901.001.000.98002300022540新城国际三期0.950.950.901.151.050.99003000029700世界城0.951.000.901.051.000.97752700026393公园大道1.000.950.951.101.000.99752200021945东方之子0.950.951.051.051.151.01002500025250顺景园0.951.001.101.101.101.03752450025419北京花园0.950.950.901.051.100.97502500024375维多利亚花园公寓1.001.100.901.051.051.02002100021420九号公寓1.001.050.951.101.051.02752300023633US联邦公寓0.951.000.901.051.050.98252300022598华远裘马都0.950.951.001.151.051.01001950019695西城晶华苑0.950.951.001.051.000.98502550025118金融街华荣公寓0.950.951.001.001.000.97502100020475缘溪堂1.001.101.051.051.051.05002400025200锦官苑0.950.950.901.051.000.96501980019107融泽府0.951.001.001.001.050.99252000019850长河湾11-13楼0.950.950.901.101.100.98502650026103复地天赋11111

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市场可比项目目综合评比>>>3#楼精装修修后的价值定定位为28000元/㎡㎡通过区域价格格推导测算得得出,本项目目所处核心区区域的区域价价值为31400元/㎡㎡；通过市场可比比项目综合评评比，测算得得出本项目的的价值为24450元/㎡；通过区域价值值/综合评比比的价值进行行综合考虑，，因此得出———注明：此推导价格为为复地天赋3号楼的当前前价值评估，，即现价；考考虑到相关附附加值的再提提升，以及随随着高端市场场整体的发展展，未来将有有价值上涨空空间，复地天天赋的价格也也将产生动态态的递增趋势势。产品策划建议议建筑方案设计计建议户型设计建议议公共区域设计计建议设备设施建议议产品策划建议议建筑方案设计计建议建筑风格倾向向性建筑平面设计计单体结构处理理建筑细节处理理标准层与非标标准层定位产品策划建议议建筑方案设计计建议建筑风格倾向向性①当前的豪豪宅公寓建筑筑风格大多以以欧陆和现代代风格为主，，并且豪宅买买家对于这类类建筑风格是是完全接受的的。因此3号楼应应抓住主流风风格的同时结结合地域特征征进行建筑风风格设计。②由于2号号楼的风格已已经基本确定定，因此从小小区整体考虑虑，建议3号楼的的风格与之对对应，以现代代风格为主,在细节上加加入中式元素素进行差异性性处理，③使3号楼楼成为区域内内的住宅极品品和长安街上上的视觉亮点点，同时区别别于周围的公公建项目，现现代中透露着着庄重，具备备充分的视觉觉感染力，达达到目标客群群对豪宅的价价值衡量标准准。产品策划建议议建筑方案设计计建议建筑平面设计计①保证豪宅宅买家的居住住舒适度，以以此为原则确确定合理的单单位面积和功功能区面积，，不应为了追追求居室的数数量而侵占整整体居住的舒舒适尺度空间间。②为了提高高整体居住品品质感，可适适当降低套内内使用率，扩扩大公共空间间的尺度，强强调整体的奢奢华感，如电电梯厅、公共共大堂和公共共走廊等。产品策划建议议建筑方案设计计建议单体结构处理理①在实际销售当当中，各种情情况都有可能能发生，为了了使客户有更更大的挑选余余地，减少居居室多少之间间的矛盾，建建议在结构处处理上可以满满足未来客户户的不同需求求，如：通过过套内户型的的更改，甚至至多套之间进进行拆分或组组合的办法等等，以此促进进项目的顺利利销售。②由于3号楼的的豪宅定位，，因此建议减少一层层以提高每层层的层高，从从而七层以上上增加空间尺尺度感和居住住的舒适度。由此减少的的销售面积将将通过阳台和和飘窗的面积积进行平衡。。产品策划建议议建筑方案设计计建议建筑细节处理理①立面造型可通通过阳台、窗窗户等，使简简约的立面同同样有好的光光影效果。②主阳台可与建建筑立面相结结合，以此达达到规整统一一的效果。产品策划建议议建筑方案设计计建议标准层与非标标准层定位依据3号楼的的豪宅定位，，在限高的规规划条件下为为了提高品质质需要减少一一层，即总共共15层的条条件下，由于于1－6层受视野因素的的影响，建议维持2号号楼的层高作作为非标准层层；7层以上无无遮挡，视野野较佳，因此此适宜提高层层高作为标准准层，通过计计算7层以上每层层的层高为3.1-3.2米作为标标准层。产品策划建议议户型设计建议议户型配比关系系户型面积区间间户内功能布局局主力户型要点点辅助户型要点点实用户型要点点装修标准建议议产品策划建议议户型设计建议议户型面积区间间户型设计原则则子上而下，，确保结构的的可操作性和和初吻管线的的上下贯通以以及相关设计计规范。实用户型产品品（1－6层层）根据周边视觉觉景观因素的的影响，建议议3号楼的1－6层为非非标准层，亦亦为非景观层层。由于此六六层受到相应应的局限性，，为了促进其其良好的销售售，建议设计计为一梯六户的实用户型产产品。主力户型产品品（7－12层）经过考察，3号楼7层以以上的景观视视野较理想，，因此以7层层为标准层，，上至13层层。此七层具具备了成为豪豪宅的必要条条件，因此最最为符合3号号楼的项目气气质，建议将将其设计为一梯三户的主力户型产产品，其中7－8层也可可拆分为一梯梯四户，以增增加销售弹性性。辅助户型型产品（（13－－15层层）3号楼的的高层拥拥有得天天独厚的的优越景景观，某某种意义义上也象象征着个个人权力力和地位位的巅峰峰，因此此应赋予予此楼层层应有的的尊荣和和价值，，建议将将13和14两层层设计为为一梯两两户的户户型产品品；15层顶层层单独为为一户，，拥有360°°的全方方位景观观。3号楼1－6层3号楼7－12层3号楼13－－14层层产品策划划建议户型设计计建议户型面积积区间2号楼标标准层平平面图3号楼1－6层层平面图图如两图所所示，3号楼1－6层层共计22套户户型的面面积区间间与2号号楼主力力户型面面积区间间构成竞竞争。为为了避免免两栋楼楼同一面面积区间间内的户户型产生生竞争，，将通过过两栋楼楼不同的的装修标标准、硬硬件配置置、总价价范围以以及销控控手段上上进行区区隔和规规避。产品策策划建建议户型设设计建建议户型配配比关关系2号楼100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡360°平层产品合计供应套数（套）24套88套4套116套21％76％3％100％供应面积（㎡）1403999318061320210.6%75.7%13.7%100％产品策策划建建议户型设设计建建议户型配配比关关系3号楼户型配比整体示意图3号楼100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平层产品合计供应套数（套）4套18套6套24套6套4套1套63套6.4％28.6％9.5％38.1％9.5％6.3％1.6％100％供应面积（㎡）337259616525960253522201110164102.1%15.8%10.1%36.3%15.4%13.5%6.8%100%产品策策划建建议户型设设计建建议户型配配比关关系2号楼3号楼100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平层产品合计供应套数28106624104117915.6％59.2％3.4％13.4％5.6％2.2％0.6％100％供应面积17401258916525960434122201110296125.9%42.5%5.6%20.1%14.7%7.5%3.7%100%通过北北京市市高端端公寓寓的市市场研研究，，在复复地天天赋的的户型型配比比上迎迎合了了市场场规律律：当2号号楼和和3号号楼作作为一一个整整体时时，主主力户户型设设置在在100－－200平平米之之间，，共106套占占2、、3号号楼整整体供供应量量的59.2％％，按按照北北京市市高端端公寓寓市场场300平平米以以下的的户型型平均均销售售率44％％来计计算，，则100－200平米米之间间的主主力户户型至至少能能销售售47套；；100平米米以下下户型型供应应量为为28套占占整体体供应应量的的15.6％，，200－－300平平米之之间的的户型型供应应量为为6套套占整整体供供应量量的3.4％，，按照照北京京市高高端公公寓市市场300平米米以下下的户户型平平均销销售率率44％来来计算算，则则100平平米以以下的的户型型至少少能销销售12套套，200－300平米米之间间的户户型至至少能能销售售3套套；300－400平米米的户户型供供应量量为24套套占整整体供供应量量的13.4％％，按按照北北京市市高端端公寓寓市场场同类类产品品57％的的平均均销售售率计计算，，则300－400平米米的户户型至至少能能销售售17套；；400－500平米米的户户型供供应量量为10套套占整整体供供应量量的5.6％，，按照照北京京市高高端公公寓市市场同同类产产品14％％的平平均销销售率率计算算，则则400－－500平平米的的户型型至少少能销销售1套；；500－600平米米的户户型供供应量量为4套占占整体体供应应量的的2.2％％，按按照北北京市市高端端公寓寓市场场同类类产品品25％的的平均均销售售率计计算，，则500－600平米米的户户型至至少能能销售售1套套；由此，，2、、3号号楼的的户型型配比比在互互相补补充的的基础础上，，可保保证最最终销销售量量至少少达到到81套以以上，，占整整体供供应量量的45％％。产品策策划建建议户型设设计建建议户内功功能布布局豪宅的的户内内布局局应在在保证证空间间舒适适宽敞敞的前前提下下尽可可能做做到功功能配配置齐齐全，，并且且在功功能分分区上上不能能随意意混淆淆，需需进行行如下下分区区：①公公共活活动区区，供供起居居、交交谊使使用。。如客客厅、、家庭庭室、、餐厅厅