某广场步行街项目招商策略报告

张家港王府广场商业步行街项目招商策略报告2006.03.10璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

报告思路分析市场认识项目挖掘机会准确定位快速招商快速热场提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第四部分招商策略第五部分包装与推广第一部分市场分析印象张家港百强前列苏南四小龙人居经典环保模范独具魅力张家港精神市场初探步行街业态整体分析杨舍西街业态整体分析热点与稀缺业态经营情况租金情况消费者分析结论步行街业态整体分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。步行街业态整体分析感受步行街——艺术化的/时尚的/实用的/略带缺憾的步行街业态态整体分析析步行街涉及及大店小铺铺100余家，除了了数家大型型综合性商商场以外，，其余业态主主要为一下下几类，纳纳入统计范范围有99家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装2929.30%三福服饰/龙达飞/圣迪奥/BALENO班尼路餐饮休闲1010.10%长青藤茶园/水天堂/巴西烤肉体育用品88.10%特步/安踏/皇马运动/361度体育通讯66.10%国网手机专卖/移动/联通数码55.10%宏图三胞专卖摄影55.10%红与黑摄影/漂亮新娘/亲密爱人金银饰品44%上海老凤祥银楼/老庙黄金银楼证券银行33%南京证券/农村商业银行医药22%同济堂阜康大药房眼镜22%喜视眼镜其他

25.20%石头记/中南鞋城等步行街业态态整体分析析步行街业态态分布较为为均好，从从服装、餐餐饮休闲到到医药、鞋鞋帽等均有有配置，体体现了目前前步行街较较为成熟的的面貌；从经营商家家数量上分分析，服装装类经营者者占据了近近1/3的份额，所所经营的品品牌多为国国内品牌和和国际三线线品牌服装装，偏年轻轻化；步行街所经经营的时尚尚类产品线线仍然欠缺缺，不完善善，例如体体育用品虽虽有经营，，但是多偏偏向于服装装，鞋类单单一产品线线经营；餐饮休闲类类的商家其其经营状况况反映良好好；各业态虽都都有涉及，，但是各品品牌档次普普遍不高，，与同类产产品相比较较，步行街街目前所经经营的产品品线有进一一步提高的的潜能。杨舍西街业业态整体分分析杨舍西街印印象一———更多的美美容美发中中心与孩提提用品混搭搭。杨舍西街业业态整体分分析杨舍西街印印象二———街还是街街，但这里里只是一条条街。杨舍西街业业态整体分分析杨舍西街涉涉及大店小小铺116家，除了2家集贸市场场以外，纳纳入统计范围有114家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千百度/太平鸟服饰美容美发108.80%名匠理发店/梦想/雅典娜女子专业美容餐饮休闲87.00%圣水咖啡/陶然茶坊简餐/江南春美食证券银行76.10%交通银行/中辰期货/建设银行/中国银行文具43.50%长征文具/办公伙伴文具/利百代文具眼镜32.60%时新眼镜城/喜视眼镜医药32.60%阜康药店/华贸药店音像制品21.80%大光明音像/阳光音像其他

21.10%机关宾馆/蔷薇鲜花店杨舍西街业业态整体分分析杨舍西街业业态分布较较为单一，，严重偏向向于服装类类。服装类类占所有经经营商家数数量之46.5%，与步行街街相比较，，体现了杨杨舍西街的的陈旧特性性；与步行街不不同的在于于，美容美美发占据第第二把交椅椅，并且其其经营档次次不高，多多为不知名名的美发单单位；该街区由于于不是严格格意义上的的步行街，，故其经营营业态也颇颇为混乱，，例如属于于五金类的的衡器也有有经营；餐饮休闲类类的商家其其经营状况况反映普遍遍不好，多多数商家已已经开始转转手经营；；同样，服装装类虽然集集中，但是是无品牌环环境，多数数为不知名名的小商家家，部分经经营服装的的业主已经经着手转移移经营地点点。热点与稀缺缺业态分析析综观步行街街与杨舍西西街，统一一考虑，我我们得出如如下业态分分布环境图图。热点与稀缺缺业态分析析从前面的分分析我们可可以得出：：在张家港港商业核心心圈内，围围绕步行街街以及杨舍舍西街所形形成的商圈圈内，经营营比重最大大的业态为为服装类。。占所采用用的样本量量比重为37%；其次为餐饮饮、休闲类类。其所占占经营数量量的比重为为9%；分列第3名的是证券券、银行和和通讯两大大类，其所所占经营数数量的比重重分别为5%；整体上分析析，本商圈圈内所有的的经营业态态以及其所所占的相应应比例是与与全国各地地区的步行行街业态分分布是相类类似的，服服装、餐饮饮、休闲以以及通讯类类几乎占据据了“半壁壁江山”，，两条街经经营取向各各有侧重，，但从整体体看，经营营状况良好好，搭配合合理。经营情况分分析业态比重产租能力竞争形态竞争强度档次经营状况服装38.49%高价格竞争强中档良好餐饮休闲8.50%高形态竞争一般中档较好证券银行4.70%低同质化竞争一般——一般通讯4.70%高企业级竞争强——优良体育用品3.80%高档次竞争强中档一般数码2.80%中产品线竞争弱无判断一般摄影2.80%中高服务质量一般中档一般医药2.30%高价格竞争较强——良好眼镜2.30%高价格竞争一般中档良好金银饰品1.90%极高品牌竞争较强中高档较好基于我司调调研分析，，结合各业业态经营特特点，综述述如下：租金分析

步行街杨舍西街东端中部西端东端中部西端租金[￥/D.㎡]30~3220~3039~455.5~1011~158~10分析租金，，我们将两两条街分解解为三段，，因为各自自的微观环环境，导致致租金各有差差异，基本本规律反映映为：1、步行街自自东往西，，租金渐渐渐有所提高高；2、杨舍东街街则呈现相相反的趋势势，但是因因杨舍东街街东端某些些项目的租租赁方为集体物业，，其租金出出现个案大大不同；3、部分商铺铺年租金上上扬速率为为16.67%。具体关系见见上表。消费者分析析年龄多集中中于20~30岁之间，偏偏年轻化，，绝大多数数为结伴而而行；根据现场调调研发现，，一些折扣扣店业务相相对较为火火爆，而特特别高档的商品相对对而言，其其营业状况况稍逊一筹筹，反映出出目前步行行街消费心心态为价格主导导性；对比步行街街与杨舍西西街人流，，步行街流流动性明显显慢于杨舍舍西街，步行街更多多地吸纳休休闲人群，，反映消费费者对新环环境更有期期待；对于目前消消费者而言言，逛街的的主要目的的还是以购购物为主，，休闲的潜在消费暂暂未被挖掘掘；消费者品牌牌意识尚未未有效建立立，对比国国际运动品品牌和国内内二线运动装消费，，国际品牌牌并未获得得预期关注注。结论现有步行街街缺乏互动性性和时尚引引导性，偏重购物物，弱于参参与；现有步行街街缺乏新奇性性和消费体体验性，偏重实际际，弱于理理想；现有步行街街缺乏更多多时尚业态态，多数原原因在于现现有租金过过于高昂，产租能能力不高，，单凭跑量量的业态进进驻本无可可能；凯丽百货、、第一商场场等高档百百货经营日日渐成熟，，步行街及及周边商场购物功功能将有可可能进一步弱化化，本区域内内高档商品品经营将受受到更大的冲击击；现有步行街街表象看其其经营产品品已趋完善善，但是业种分配上上还存在诸多缺陷陷，本案商业业将有弥补补该空缺的的空间；因现有步行行街其规模有限，导致部分分强势业态态也无法进进驻；项目已经招商，整体招商商的可能性性已经大为为降低；步行街已经经成熟，并集合了了港城的时时尚所在，，我们应因因势利导。。第二部分项项目分分析知己知彼，，百战不殆殆。——《孙子子兵法》周边环境物业分析SWOT分析商业物业类类型分类本案类型归归属总结项目分析部部分项目分析部部分——周周边环境北部为张家家港城市中中心商业区区——步行街，毗毗邻商业繁繁华区；南部为住宅宅区，由此此导致了本本案50%左右街铺为为单面铺，，人流引导存在一定定压力；东部为住宅宅区，并有有一定的商商铺在经营营，但是经经营档次和和效益并不高，多为为一些产租租能力不高高的社区服服务型商业业；西部为长安安南路，是是张家港一一条极为重重要的城市市交通干道道，长安南路与步行行街交接处处亦为重要要的商业区区；综合本案四四至环境，，结论性地地得出本案案宏观地理理环境极为为优越，但是其微观观交通环境境存在多处处弊端。项目分析部部分——物物业分析本案为张家家港高端住住宅——王府名邸底底层商业；；S型弧线设计计，挑高6米8，一层当作作两层用；总建筑面积积近5000平方米，中中等规模，，适度体量量；基本售罄，，并提供3年5％的优惠政政策；目前出租率率不高，商业业态分布不不明显；根据建筑形形态，大致致可分成4个区域，招招商可进一一步引导；；景观及其他他商业附属属配套基本本具备，但但仍需很多多完善。项目分析部部分——物物业分析项目分析部部分——SWOT分分析优势（STRENGTHS）1、毗邻商业繁繁华区——步行街，地地理条件异异常优越；；2、王府名邸邸为高端物物业，项目目整体形象象高档，可可以借势；；3、挑高6米8，一层可做做两层用，，大有利益益；4、流线性规规划设计方方案，曲径径通幽，引引人入胜，，是步行街街设计之高高境界；5、外立面用用材较高档档，住宅与与底商衔接接处，匠心心独具，整整体品质感感强；6、单铺开间间合适，迎迎街面宽阔阔，进深短短小，优质质商铺经营营环境。劣势（WEAKNESSES）1、微观交通环环境差，人人流动线设设计和引导导难度高；；2、因整个中中心区停车车位缺乏，，地面停车车严重影响响外铺经营营；3、零散销售售，回租经经营，由于于现有零星星招商已启启动，整体体招商已无无可能；4、对面商铺铺因有市政政背景，经经济要求不不高，同时时运作将给给本案造成成压力；5、社区底商商，对多种种业态有抗抗性，招商商选择面有有限。项目分析部部分——SWOT分分析机会（OPPORTUNITIES）1、招商尽快介入，降低低因时机过过失而造成成的无形成成本负担；；2、现有步行行街业态尚尚不完善，，可进行差异化经营，相相互补充；；3、因是市政政府重点支支持工程，，有可能找找政府“背背书”；4、正逢中心心区大力发发展时机，，因势利导导；5、现阶段，，全市尚无无类似特色色商业项目目运作，竞竞争压力较较小。项目分析部部分——SWOT分分析威胁（THREATS）1、全市商业供供应量较大大，易造成成经营商家家分流；2、可类比项项目日渐增增多，分批批入市，竞争压力增增大；3、对面商业业项目提前前以相对优优势政策启启动，易造造成被动局局面；4、招商进度度迟缓，零星招租持持续，易造造成整体优优势瓦解，，缺乏战术术。包括财富广广场、香港港城、城市市购物公园园和亨通广广场在内的的各大商业业项目都已经跃跃跃欲试。项目分析部部分——SWOT分分析按级别可分为市级商业街街和高级商商业街、小小型商业街街，前者如如哈尔滨中中央大街、、天津和平路商业业街；后者者如北京地地安门商业业街和芳庄庄小区餐饮饮一条街。。按功能按规模可以为大型型商业街，，中型商业业街和小型型商业街，，大型商业业街的长度度均在1000米的的标准基础础上进行有有序分布。。深圳华强强北路商业业街和北京京的有275米的大大栅栏袖珍珍商业街分分别是中型型和小型商商业街。按性质可分为商业性性一条街、服服务性一条街街，如北京中中关村电子一一条街北京西二环东东侧的北京金金融街。产品为两层，，独立铺面形形式。综合型商业街街和专业型商商业街，前者者如南北总长长约为1600米的北京京西单商业街街昆明青年路商商业街；后者者如杭州健康康路丝绸彩色色街，北京三三里屯酒吧一一条街。商业物业类型型分类本案类型归属属中型的、综合合型的、市级级商业步行街街——教科书给给我们的定义义传统的商业旺旺区，目前张张家港唯一的的商业核心，，代表和引导着着港城的消费费潮流，张家港商家最最密集、人气气最旺的商业业中心区。……步行街在张家港人心心目中，要购购物就去步行行街今天，“步行行街北走廊””已经成熟明天，我们就就是这条街的的精华所在这需要我们的的努力。那么，我们的的客户在哪里里？

第三部分定定位研究商业街的定位位原则1、根据张家家港城市的基基本职能和城城市功能，确确定本案的定定位方略，明明确本案各定定位范畴，包包括即将展开开的客户定位位、业态定位位等。2、其次，要根根据城市或城城市的不同区区域，在近期期和中远期经经济发展的趋趋势，确定自自己的定位。。例如，本案案所在的中心心区以及正在在发展的南区区发展趋势等等。3、本案所处的的中观地理环环境和微观交交通环境，确确立自身的市市场位置，明明确适时、适适地、适性的的根本方针。。他们是——他们心态活跃跃，不老成，，有理想，更更有梦想；他们是正在热热恋当中的青青年男女，为为了“爱情””，花费再多多也不嫌多；；他们是企业里里的高级白领领人士，可以以说他们没有有钱，但是不不要说他们没没“味道”；；他们一般都有有较高的学历历，注重生活活的内涵和质质量，享受生生活，重视教教育与健康；；他们是一群懂懂得体验的前前沿人士，对对潮流保持着着不折扣的敏敏感；他们是即将步步入婚姻殿堂堂的情侣，感感情稳固，需需要寻找一处处可以给家装装饰的地方。。客户属性———DNA解构构城市里懂得享享受、爱上潮潮流、感受前前沿时尚的活活力族群我们最佳的选选择——步行街最最耀眼的HAPPY地带带应从消费者角角度考虑我们们未来的样子子运动元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身会、单排、户外攀岩餐饮元素西简餐、快餐（麦当劳、SUBWAY）、咖啡馆（星巴克、真锅）、冰淇淋（天使冰王、哈根达斯）、巧克力店娱乐元素清吧、电玩等文化元素陶吧、乐器等等休闲元素美发美体、数码冲印等

购物元素折扣店、服饰店、工艺品店、珠宝首饰店、化妆品等经营商户定位位主题餐厅电影宋城迪斯尼经营商户定位位——体验经济济*“体验经济”正是全球的一个当红概念——微软把它的操作系统命名为XP，IBM推出IBMThinkPad体验中心，在戴尔是“顾客体验：把握它”，在惠普是“整体客户体验”。华南MALL体验之城颠覆传统营销模式——在体验中售楼，休闲、娱乐、洽谈无处不在，售楼部就是华南MALL的精华浓缩，这里发布项目信息、传达生活方式及文化，成为中国地产售楼模式在硬、软件方面的重大突破，中央商务大厦体验营销案例——深圳中央商务大厦推行“客户体验”。经营商户定位位——体验经济济*第四部分招招商策略招商定位方向向的选择原则则市场空白原则则与现在的步行行街所有的经经营业态形成成一定的差异异化，并在此此基础上形成成更为鲜明的的特色。可行性原则招商定位方向向必须具有可可行性，可操操作性要强。。可操作性原则则产品的定位必必须满足易招招商、易成市市、易产生人人流、物流、、现金流的条条件。成本导向原则则必须保证在本本案购物更优优越、更快乐乐、更有趣，，收获更多，，这样才能让让本案在现有有的情形下真真正兴旺起来来。1234招商思路定位是根本———是否具有唯一一性？是否具具有可实现行行？主题先行———引发品牌汇聚聚功效，产生生功能聚集，，形成市场战战略高点，商商家不得不爭爭。以商带商———先优惠引入知知名大商家，，诱引中等商商家付出较高高代价进入，，小商家高价价疯抢。招商策略一类：国际餐餐饮业、娱乐乐业、服饰商商家二类：上海、、香港、台湾湾、知名餐饮饮、娱乐、服服饰三类：苏州、、南京及周边边地区知名餐餐饮、娱乐、、服饰、艺术术商家由高到低，以以商带商招商策略招商类别先国际，后国国内；先外地地后苏州；先先知名特色，，后普通商家家。商家的引入，，要跳出张家家港的限制，，把一些新商商家、新元素素、新面孔引引入张家港，，从而形成我我们项目的独独特个性与形形象。同类型商家限限制数量，部部分商家独家家经营。每一种类型、、风格、业态态、行业都有有名额限制，，这是为了保保证：一、万紫千红红，各种元素素并存；二、不产生恶恶性竞争，共共生共存、相相辉映；三、形成招商商热潮抢购；；四、吸引不同同取向的客户户群体，形成成庞大的娱乐乐聚集地。招商策略招商人员上岗岗前培训每周项目例会会日招商情况汇汇报周例会纪要、、招商周、月月工作总结调整营销策略略，提交短期期宣传推广计计划书招商管理快——准备+开展+推广广准——时机+展示+把握握灵——调整+工具+计划划认准时机准时时开始招商消消息的发布，，准确把握商商家的心理和和需求灵活及时调整整招商计划的的各项内容,做好不同同计划的时间间搭接招商执行招商工作的快快速展开，迅迅速组建招商商队伍、准备备招商物料资源整合建议放权制定定招商租金炒炒作方案，使使参与招商的的各方面人员员都能从中获获益。发现自己，已已知道如何成成为自己，可可如何说自己己？

第五部分包包装与推广广项目包装策略略核心主题定位位——体现商业的核核心价值步行街的概念念中，我们认认为休闲购物物、大众购物物、快乐购物物是几个比较重要的的因素，它们们都是以“步步行”、“购购物”为依托托的，消费者为的就就是一种全新新的“休闲””方式，消费费者在其中体体验的就是那种自由由自在、无拘拘无束的消费费时尚。而本案的核心心主题在也于于：体验性、参与与性与休闲消消费，在这里购物物休闲是快乐的，欢乐乐的。项目包装策略略案名包装1）直接表达达商业的核心心主题；2）以新颖的的、新概念的的、差异化强强识别性的案案名来再度吸吸引消费者与与经营商户者者眼球；王府广场··欢乐谷——步行街街体验购购物区解析：始终终强调步行行街体验消费、、快乐购物物的核心主题题。以“步行街体验验购物区”来借用原原步行街的的知名度与与认可度。。案名模拟项目包装策策略欢乐谷设计理念地位体量步行街商业业精华，体验购物物区形象规划现代时尚街街区以参与性休休闲为依托托，欢乐购购物5000平平方米现代/时尚尚/欢快步行街的商商业精华外街与内街街的完美结结合项目包装策策略推广策略广告传播、、新闻导向向、活动造造势；夜夜有精彩彩、周周有有主题、月月月有轰动动。特别手段：：1.以抄作作“王府广场··欢乐谷”开业活动动来吸引消费者，吸吸引商家，，短期内形形成抢铺气气氛；2.借势炒炒作主力店店。项目包装策策略系列活动营营销，主力力店进场签签约活动，，多利用主主题广场项目包装策策略招商手册、、招商海报报现场VI物物料POP物料料招商合同文文本《招商细则则》、招商商流程、租租赁协议等等商铺平面分分割图（实实景图）因时间仓促促，方案尚尚有不完善善之处，还还望斧正。。谢谢。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:23:43AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:23:43AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香积寺寺