某地产发展战略演变

万科发展及战略演变浅析回顾万科发展经历及战略变化简单分析战略变化原因提出我们的建议杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、左学琴、孙敏、韩洁、龙昱(组长)2001年11月1万科发展战略演变浅析万科简介 1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的60%。87年公司更名“深圳现代科仪中心”，与日本SONY等公司建立了承销关系。88年政府批准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。2001年11月2万科发展战略演变浅析万科发展简史198419911993混沌期(无战略)边缘期(战略形成)调整期(战略实施)84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务97年转让属下工业项目98年转让属下广告公司2001年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务2001年11月3万科发展战略演变浅析混沌期的膨胀——伴随改革开放的高速、多元化扩张2001年11月4万科发展战略演变浅析混沌期的陷阱——高速、多元化扩张背后的问题所有项目规模都很小，市场占有率极低。面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。2001年11月5万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营情况分析88-93年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。91-93年中国又进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。2001年11月6万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营项目分析2001年11月7万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营项目分析2001年11月8万科发展战略演变浅析边缘期的反思——万科的选择以及券商的建议93年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。万科实际战略调整包括：a、从多元化经营向专营房地产集中；b、从多品种经营向住宅集中；c、投放资源由12个城市向北京.上海.深圳.天津集中。94年3月，君安证券公开向万科提出改革倡议：收缩工业、贸易、股权投资保留文化公司全力发展和充实房地产业务2001年11月9万科发展战略演变浅析1980年，我国城镇年建设住房第一次超过1亿平方米1993年城镇年建设住房超过2亿平方米1996年建设住房超过3亿平方米1998年高达4.7亿平方米预计21世纪前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米明智的选择——我国住宅建设的成长回顾2001年11月10万科发展展战略演演变浅析析调整期的的变化——1994-2000年经经营情况况回顾2001年11月11万科发展展战略演演变浅析析调整期的的变化——2000年年经营情情况分析析93-96年，，国家紧紧缩银根根，股市市暴跌。。96-98年年，国民民经济增增速减缓缓，经济济低迷，，通货紧紧缩。但但93-98年年间万万科逐步步走上专专业化道道路，利利润稳步步增长、、净资产产收益率率稳步下下降到10%左左右的合合理水平平。万科科的稳步步发展让让股东、、管理层层和员工工心里有有了底。。2001年11月12万科发展展战略演演变浅析析调整期的的变化——2000年年经营项项目分析析经过调整整，毫无无意义的的“万科科”已经经变成了了“城市市花园””和“万万佳百货货”的代代名词。。万科地地产被视视为中国国住宅地地产第一一品牌，，万佳百百货也雄雄居广东东零售行行业销售售总额首首位。2001年万科科将万佳佳转让给给华润公公司，最最终完成成其由多多元化公公司向专专业住宅宅地产公公司的转转变。2001年11月13万科发展展战略演演变浅析析盘点万科科——2000年年公司内内部状况况分析财务状况况：2000年末总总资产56.2亿，净净资产29.1亿，资资产负债债率47%(行行业平均均70%)。可可动用资资金约7亿。股股权分散散，使得得融资渠渠道十分分狭小。。市场营销销：2000年楼盘盘竣工53.6万平方方，结算算销售面面积54万平方方。住宅宅地产销销售收入入24.5亿，，比99年增长长24%，但应应收帐款款仅增加加3.5%。物物业管理理率先通通过ISO9002第第三方国国际认证证。“城城市花园园”成为为优秀住住宅品牌牌。土地储备备：2000年土地地储备450万万平方，，预计2001年新增增年土地地储备300万万平方。。预计3年内需需用30亿补充充土地。。组织管理理：形成了以以房地产产业务为为核心的的管理总总部，新新设立了了设计部部工程部部、物业业管理部部，使项项目开发发的每一一个环节节都得到到了有效效控制。。新设立立了信息息中心，，使集团团内外的的信息资资源进入入全面整整合和共共享阶段段。企业文化化：建立《万万科周刊刊》、《《万科科新闻网网》，并并建立““人才是是万科的的资本；；尊重客客户，让让客户满满意；学学习是一一种生活活方式；；创新是是生命之之源”等等理念。。2001年11月14万科发展展战略演演变浅析析盘点万科科——万科SWOT分分析WOTSS1、有明明确的战战略；2、良好好的企业业文化、、优秀的的企业品品牌；3、市场场分析、、定位、、营销能能力强；；4、物业业管理水水平较高高；5、建立立A-house系统统，有效效控制采采购成本本。2001年11月15万科发展展战略演演变浅析析WOTSW1、股权权分散，，决策难难；2、土地地获取成成本高；；3、土地地储备少少；4、与政政府沟通通不好；；5、融资资渠道窄窄。盘点万科科——万科SWOT分分析2001年11月16万科发展展战略演演变浅析析WOTSO1、住宅宅商品化化、产业业化政策策出台；；2、土地地出让政政策的改改变；3、住房房金融改改革,既既扩大需需求又扶扶持供给给；4、国民民收入增增长、国国家人口口增长；；5、市场场出现分分化（中中产阶级级增长））。盘点万科科——万科SWOT分分析2001年11月17万科发展展战略演演变浅析析WOTST1、政府府参与低低价房供供应；2、公司司整体规规模小(市场占有有率在深深圳也仅仅5%)；3、入关关后，原原有管理理、营销销等优势势丧失；；4、国内内、外竞竞争者不不断加入入。盘点万科科——万科SWOT分分析2001年11月18万科发展展战略演演变浅析析展望未来来——地产产市场发发展预测测政治、经经济体制制改革公平机制制完善收入结构构层次差差距公开开化，收收入量化化度提高高需求层次次化：高档住房房（企业业开发））中档住房房（企业业开发））低档住房房（政府府、企业业共同开开发）房地产企企业如何何根据市市场外界界环境的的变化，，制定符符合市场场演变的的战略，，已成为为企业在在未来激激烈的市市场竞争争获得优优势的重重中之重重。消费群体体层次化化2001年11月19万科发展展战略演演变浅析析展望未来来——我们们的建议议维持专业业化战略略，将““万科””建成中中国住宅宅业第一一名牌；；调整资本本结构，，扩大大大股东持持股比例例，解决决融资等等问题；；开展资本本运作，，稳步扩扩大公司司规模，，借规模模降成本本；增加土地地储备，，扩大市市场占有有率(比比照香港港情况应应超30%)；；集中精力力开发中中档住宅宅市场，，放弃低低档，关关注高档档发展；；加强人力力资源培培养，储储备企业业扩张、、文化复复制所需需人力；；持续加强强企业文文化建设设，在发发展期应应建立学学习型组组织。2001年11月209、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:21:1923:21:19December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:21下午12月-2223:21December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:21:1923:21:19December24,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2211:21下下午12月月-2223:21December24,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。12月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、越是无能的的人，越喜