住宅小区物业的管理

《物业管理理论与实务》

教学课件1各种类型的物业的管理

一、住宅小区管理

二、写字楼宇管理

三、商住楼宇管理

四、工厂、仓库管理2第一节住宅小区的物业管理一、住宅小区的含义及特点住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。住宅小区的含义表现在三个方面：1.从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区（1）住宅小区的居住功能。（2）住宅小区的社会功能。（3）住宅小区的服务功能。（4）住宅小区的经济功能。2.从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区3.从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区（二）住宅小区的特点1.居住功能单一，相对封闭独立2.住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便3二、住宅小区物业管理的目标和要求（一）住宅小区管理概述所谓住宅小区管理或是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。住宅小区管理的指导思想是：（1）服务至上，寓管理与服务之中。（2）统一管理与综合服务相结合。（3）产权与管理权相分离。（4）有偿服务，合理负担。（二）我国目前住宅小区管理存在的问题1.管理体制不完善2.管理法规不健全3.观念滞后、日常管理纠纷多4.力量薄弱、手段落后、经费困难4三、住宅小区物业管理的内容和原则（一）住宅小区物业管理的内容1.住宅小区居民的管理和服务2.房屋管理3.环境卫生、绿化管理

4.治安管理

5.区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理6.市政设施维护管理7.车辆管理8.消防管理

9.物业租赁管理

10.收费管理

11.提供各种其他服务

5（二）住宅小区物业管理的原则1.坚持以人为本，服务第一的原则2.所有权与经营权、管理权相分离的原则3.专业化管理与民主管理相结合的原则4.综合管理的原则5.有偿服务，合理负担的原则6.竞争择优的原则6四、住宅小区的文明建设（一）住宅小区文明建设的重要性从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的一生有1/2以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说，住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。（二）如何抓好住宅小区的文明建设1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高2.完善服务体系，做小区居民的贴心人3.制定小区文明公约4.开展丰富多彩的社区文化活动5.进一步拓展文明建设的深度7五、住宅小区的达标考评（一）申报的基本条件1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全

2.取得省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目称号一年以上。3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。4.物业管理企业无重大责任事故。5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。（二）全国物业管理示范住宅小区标准1.基础管理（32分）2.房屋管理与维修养护（14分）

3.共用设施设备管理（15分）

4.保安、消防、车辆管理（10分）

5.环境卫生管理

6.绿化管理

7.精神文明建设（3分）

8.管理效益（5分）

8第二节

普通住宅小区物业管理服务等级标准比较9普通住宅小区物业管理服务等级标准

内容一级二级三级基本要求公示24小时服务电话急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达（回访记录）每年至少一次征求业主意见满意率80%以上公示16小时服务电话急修1小时内，其它报修按双方约定时间（回访记录）每年至少一次征求业主意见，满意率75%以上公示8小时服务电话报修按双方约定时间（无回访记录）每年至少一次征求业主意见满意率70%以上房屋管理每日巡查一次小区，做巡查记录每日巡查一次装修施工现场每3日巡查一次小区，做巡查记录每3日巡查1次装修施工现场每周巡查一次小区，课不做巡查记录至少两次巡查装修现场共用设施设备维修养护载人电梯24小时正常运行路灯、楼道灯完好率不低于95%，有应急预案载人电梯6点至晚上12点，正常运行路灯、楼道灯完好率不低于90%，有应急预案载人电梯6点至晚上12点正常运行路灯、楼道灯完好率不低于80%，有应急方案协助维护公共秩序小区主出入口24小时值勤，重点区域、重点部位每小时至少巡查1次出入人员进行实名制登记制度有火灾、治安、公共卫生应急案小区主出入口24小时值勤，重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次出入人员进行实名登记制度有火灾、治安、公共卫生应急预案小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时巡查1次无登记制度有火灾、治安、公共卫生应急预案10普通住宅小区物业管理服务等级标准内容一级二级三级环境维护服务高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运2次小区道路、广场等每日清扫2次，电梯厅、楼道厅每日清扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日拖洗1次楼梯扶手每日擦洗1次共用部位玻璃每周清洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次按栋设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次，小区道路、广场、停车场等每日清扫1次，电梯、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道每季度清洁1次，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，化粪池每2月检查1次，每年清掏1次小区设垃圾集中点，每天清运1次，小区公共场所每日清洁1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道每半年清洁1次，公共雨、污水管道每半年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，化粪池每半年检查1次，每年清掏1次绿化养护有专业人员定期开展有专业人员定期开展定期修剪预防病虫害11第三节房屋维修工程的分类小修工程中修工程大修工程对房屋只用中的正常小损坏进行及时修复，是预防性养护工程费用：综合平均费占房屋现时总造价的10%以下适用对象：完好房、基本完好房特点：项目简单、零星分散、量广面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构要求局部维修费用：一次维修费用是该房屋同类结构新造价的20%以上特点：工地比较集中，项目较小，工程量大、计划性、周期性强适用对象：一般损坏房维修要求：70%以上修复倒塌房屋（局部）主体结构和公用生活设备已损坏费用：该房屋同类结构新建造价25%以上特点：工程地点集中，项目齐全，工程量大，花费大，具有整体性，一般与房屋抗震加固，局部改善房屋使用相结合适用对象：严重损坏房1213三、商业楼宇物业管理的要求（一）商业楼宇应具有良好的形象1.商业楼宇必须具有良好的形体环境和商业特色2.商业楼宇的良好形象是潜在销售额3.商业楼宇