物业管理基本理论概述课件

2011年9月20日星期二1第二章物业管理基本理论第一节产权理论第二节委托-代理理论第三节公共选择理论第四节社区理论2011年9月20日星期二1第二章物业管理基本理论第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论2第一节产权理论

一、产权的定义与特征

（一）产权的定义

产权是财产权利的简称英文名词：ＰropertyＲights

四种类型

1．将产权等同于财产所有权

2．认为产权是形成人们对资产的权威制度方式

3．将产权归纳为由于物质而发生的人与人之间的社会关系

4．认为产权只能就其某种功能加以解释，抽象地定义产权缺乏解释力

其中第三条认为：产权不是指人与物的关系，而是指由于物的存在而产生的，关于物的使用所引起的人与人之间相互认可的关系2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论2第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论3产权定义的一致看法：1.产权是一种排它的权利，并且可以进行平等交易；2.产权是由物的存在及关于它们的使用，所引起的人们之间，相互认可的行为关系的基本规则；3.产权不是单一的，而是一组权利束，包括占有权、使用权、收益权、处置权利转让权等等。2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论3产权定2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论4第一节产权理论一、产权的定义与特征

（二）产权的特征

1．可分解性

2．排他性

3．可让渡性（三）产权的功能

1．资源配置功能

2．外部性内部化

3．约束功能

4．激励功能2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论4第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论5第一节产权理论二、产权理论的主要观点

（一）主要研究内容产权理论就是以交易费用为媒介，研究产权制度运行(包括产权界定、产权安排等)的一般规律，通过产权规则解决人与人之间的利益冲突，达到资源的有效配置，促进经济增长。

（二）三个代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森为代表的交易费用经济学（华裔经济学家：杨小凯）

2．以德姆塞茨为代表的产权学派

3．以张五常为代表的综合派，强调产权与交易费用密不可分2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论5第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论6第一节产权理论三、交易费用理论交易费用指在经济制度的运行过程中，进行交易的当事人所注入的，除价格之外的，时间和精力、致富的信息费用和其他有关交易的一切开支。2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论6第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论7第二节委托-代理理论一、委托-代理的含义委托指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，为此委托人支付约定报酬(或不付报酬)的活动。代理经济学认为是代表他人从事某项活动。委托代理指代理人在被代理人的委托和授权之下产生的代理行为，委托方处于主体地位，由双方共同根据市场规则形成委托－代理关系。在委托代理关系中含有三方主体：委托人(被代理人)

代理人(被委托人)

相对人2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论7第二节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论8第二节委托-代理理论二、物业管理的委托-代理关系物业管理的委托-代理关系是指房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用、保值升值，需要在市场中寻找合适的“代理人”，将其物业的管理权委托给代理人行使。两种模式

1.多元产权委托代理模式(委托服务型物业管理)

(下页)2.单一产权委托代理模式(自主经营型物业管理)

(下页)2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论8第二节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论92．单一产权委托代理模式业主(独有)(严密组织)物业管理企业多指赢利性物业的1．多元产权委托代理模式业主大会(整体)业主委员会物业管理企业业主个体区分所有建筑物的法定业主委员会只能执行业主大会的决定，而自己并没有决策权2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论92．单2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论10第二节委托—代理理论三、物业管理的委托—代理问题影响管理效率和效益的主要环节

1．产权利益(下页)2．监督距离(下页)3．激励手段(下页)4．行为能力(下页)2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论10第二2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论11现在不可行：业主没法行使权利——由开发商行使行使企业也不干——几个企业同时管理一个小区1．产权利益2．监督距离3．激励手段4．行为能力1．产权利益为什么要委托为了少投入多产出区分利益（少数人）搭便车2．监督距离服务质量难以明确界定监督的中间环节太多3．激励手段正强化业主：留用物业管理企业物业管理企业：提高服务质量负强化3．激励手段负强化业主：替换物业管理企业；否则，不交费物业管理企业：回避（不干了）4．行为能力业主大会——业主委员会业主委员会成员能力有限：激励手段不力——组织不严密2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论11现在2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论12第二节委托—代理理论四、物业管理委托—代理问题的解决1．业主权力问题需要在法律上确立业主代表大会“法人社团”的地位，从而保证有效运行，最大限度地代表广大业主的利益，并行使委托人权利。2．市场成分问题应当坚持的做法是：由政府或其授权部门充当组织者。在市场方面，形成“替代威胁”的环境。3．激励机制问题在业主与管理者之间引入激励机制，让代理人积极采取行动以最大限度地使委托人的利益增值保值，将双方关系扭转到合理的地位上。

主要表现为委托代理双方使合同谈判最优化以及委托人对代理人进行定期业绩评价这两种形式。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论12第二2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论13第三节公共选择理论一、公共选择基本理论（一）非市场决策下的公共选择

公共选择理论定义为研究非市场决策的理论，是对政府决策过程的经济分析。

公共选择理论的切入口是将决策环境划分为市场环境和非市场环境，由此证明了经济学工具在政治现象上的适用性。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论13第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论14第三节公共选择理论一、公共选择基本理论（二）公共选择理论的基本观点公共选择理论认为，政府官员与厂商和消费者一样，也是具有理性和私利的“经济人”。在交易过程中他们也同样追求自己利益的最大化，这个利益不一定完全是经济利益，也有政治利益、社会利益等。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论14第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论15第三节公共选择理论二、物业管理中的公共选择（一）公共物品公共物品

供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用的一种物品两种特性：

1．公共物品的排他性

2．非竞争性2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论15第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论16第三节公共选择理论二、物业管理中的公共选择（二）公共选择属于共同利益的愿望表达和权利确认，通常都采取“公共决策”的方式来实现。

（三）公共机构

1．具有权威性

2．公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性

3．“公共机构”作出的决定必须执行少数服从多数的原则2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论16第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论17第四节社区理论一、社区的概念从英文Community翻译过来的，其含义是共同体和亲密的伙伴。

社区是由生活在一定的地域范围内的、拥有某种互动关系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社会群体和社会组织所形成的社会生活共同体。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论17第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论18第四节社区理论二、社区的要素和类型（一）社区的要素

1．地域要素

2．人口要素

3．区位要素

4．结构要素

5．社会心理要素2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论18第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论19第四节社区理论二、社区的要素和类型（二）社区的类型

1．按照社区的空间特征来划分（1）法定社区（2）自然社区（3）专能社区2．按照农村—城市边疆理论的标准划分（1）城市社区（2）小城镇社区（3）农村社区

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论19第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论20第四节社区理论三、社区的功能（一）稳定功能（二）维系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服务功能2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论20第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论21第四节社区理论四、和谐社区建设新形势下建设以和谐为内在要求的社区，能够更好地适应社会和谐发展的趋势和要求。

（一）和谐社区建设的基本内涵

1．主体和谐

2．秩序和谐

3．生态和谐

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论21第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论22第四节社区理论四、和谐社区建设（二）和谐社会建设的基本原则

1．以人为本，服务群众原则

2．围绕大局，着眼发展原则3．有序改革，逐步推进原则4．整合资源，共建共享原则5．注重公平，相互兼顾原则6．发扬民主，健全法制原则2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论22第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论23第四节社区理论四、和谐社区建设（三）和谐社区建设的主要内容

1．以文化为载体，促人际和谐

2．以自治为方向，促管理和谐

3．以服务为重点，促愿景和谐

4．以建设为支撑，促环境和谐

5．以稳定为关键，促安定和谐2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论23第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论24第四节社区理论五、社区管理与物业管理（一）物业管理与社区管理的联系

1．物业管理和社区管理的指导思想一致

2．物业管理和社区管理目标一致

3．物业管理是社区管理的子系统

4．物业管理和社区管理互为影响2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论24第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论25第四节社区理论五、社区管理与物业管理（二）物业管理与社区管理的区别

1．管理的主体不同

2．性质特点不同

3．管理的内容不同

4．运行方式不同2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论25第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论26思考题P105：1,2,3,4,7,11.共六题1.请就物业管理中的委托－代理问题（P63－64），至少提出一个切实可行的解决办法。2.交易费用的含义是什么？3.物业管理早期介入与前期管理有何区别？请论证，从市场经济的角度看，何时介入为宜？2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论26思考1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。

2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。

3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!

5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。

6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。

7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。

9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。

10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你2011年9月20日星期二28第二章物业管理基本理论第一节产权理论第二节委托-代理理论第三节公共选择理论第四节社区理论2011年9月20日星期二1第二章物业管理基本理论第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论29第一节产权理论

一、产权的定义与特征

（一）产权的定义

产权是财产权利的简称英文名词：ＰropertyＲights

四种类型

1．将产权等同于财产所有权

2．认为产权是形成人们对资产的权威制度方式

3．将产权归纳为由于物质而发生的人与人之间的社会关系

4．认为产权只能就其某种功能加以解释，抽象地定义产权缺乏解释力

其中第三条认为：产权不是指人与物的关系，而是指由于物的存在而产生的，关于物的使用所引起的人与人之间相互认可的关系2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论2第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论30产权定义的一致看法：1.产权是一种排它的权利，并且可以进行平等交易；2.产权是由物的存在及关于它们的使用，所引起的人们之间，相互认可的行为关系的基本规则；3.产权不是单一的，而是一组权利束，包括占有权、使用权、收益权、处置权利转让权等等。2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论3产权定2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论31第一节产权理论一、产权的定义与特征

（二）产权的特征

1．可分解性

2．排他性

3．可让渡性（三）产权的功能

1．资源配置功能

2．外部性内部化

3．约束功能

4．激励功能2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论4第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论32第一节产权理论二、产权理论的主要观点

（一）主要研究内容产权理论就是以交易费用为媒介，研究产权制度运行(包括产权界定、产权安排等)的一般规律，通过产权规则解决人与人之间的利益冲突，达到资源的有效配置，促进经济增长。

（二）三个代表性分支(奠基人：科斯)

1．以威廉姆森为代表的交易费用经济学（华裔经济学家：杨小凯）

2．以德姆塞茨为代表的产权学派

3．以张五常为代表的综合派，强调产权与交易费用密不可分2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论5第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论33第一节产权理论三、交易费用理论交易费用指在经济制度的运行过程中，进行交易的当事人所注入的，除价格之外的，时间和精力、致富的信息费用和其他有关交易的一切开支。2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论6第一节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论34第二节委托-代理理论一、委托-代理的含义委托指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，为此委托人支付约定报酬(或不付报酬)的活动。代理经济学认为是代表他人从事某项活动。委托代理指代理人在被代理人的委托和授权之下产生的代理行为，委托方处于主体地位，由双方共同根据市场规则形成委托－代理关系。在委托代理关系中含有三方主体：委托人(被代理人)

代理人(被委托人)

相对人2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论7第二节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论35第二节委托-代理理论二、物业管理的委托-代理关系物业管理的委托-代理关系是指房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用、保值升值，需要在市场中寻找合适的“代理人”，将其物业的管理权委托给代理人行使。两种模式

1.多元产权委托代理模式(委托服务型物业管理)

(下页)2.单一产权委托代理模式(自主经营型物业管理)

(下页)2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论8第二节2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论362．单一产权委托代理模式业主(独有)(严密组织)物业管理企业多指赢利性物业的1．多元产权委托代理模式业主大会(整体)业主委员会物业管理企业业主个体区分所有建筑物的法定业主委员会只能执行业主大会的决定，而自己并没有决策权2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论92．单2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论37第二节委托—代理理论三、物业管理的委托—代理问题影响管理效率和效益的主要环节

1．产权利益(下页)2．监督距离(下页)3．激励手段(下页)4．行为能力(下页)2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论10第二2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论38现在不可行：业主没法行使权利——由开发商行使行使企业也不干——几个企业同时管理一个小区1．产权利益2．监督距离3．激励手段4．行为能力1．产权利益为什么要委托为了少投入多产出区分利益（少数人）搭便车2．监督距离服务质量难以明确界定监督的中间环节太多3．激励手段正强化业主：留用物业管理企业物业管理企业：提高服务质量负强化3．激励手段负强化业主：替换物业管理企业；否则，不交费物业管理企业：回避（不干了）4．行为能力业主大会——业主委员会业主委员会成员能力有限：激励手段不力——组织不严密2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论11现在2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论39第二节委托—代理理论四、物业管理委托—代理问题的解决1．业主权力问题需要在法律上确立业主代表大会“法人社团”的地位，从而保证有效运行，最大限度地代表广大业主的利益，并行使委托人权利。2．市场成分问题应当坚持的做法是：由政府或其授权部门充当组织者。在市场方面，形成“替代威胁”的环境。3．激励机制问题在业主与管理者之间引入激励机制，让代理人积极采取行动以最大限度地使委托人的利益增值保值，将双方关系扭转到合理的地位上。

主要表现为委托代理双方使合同谈判最优化以及委托人对代理人进行定期业绩评价这两种形式。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论12第二2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论40第三节公共选择理论一、公共选择基本理论（一）非市场决策下的公共选择

公共选择理论定义为研究非市场决策的理论，是对政府决策过程的经济分析。

公共选择理论的切入口是将决策环境划分为市场环境和非市场环境，由此证明了经济学工具在政治现象上的适用性。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论13第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论41第三节公共选择理论一、公共选择基本理论（二）公共选择理论的基本观点公共选择理论认为，政府官员与厂商和消费者一样，也是具有理性和私利的“经济人”。在交易过程中他们也同样追求自己利益的最大化，这个利益不一定完全是经济利益，也有政治利益、社会利益等。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论14第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论42第三节公共选择理论二、物业管理中的公共选择（一）公共物品公共物品

供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用的一种物品两种特性：

1．公共物品的排他性

2．非竞争性2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论15第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论43第三节公共选择理论二、物业管理中的公共选择（二）公共选择属于共同利益的愿望表达和权利确认，通常都采取“公共决策”的方式来实现。

（三）公共机构

1．具有权威性

2．公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性

3．“公共机构”作出的决定必须执行少数服从多数的原则2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论16第三2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论44第四节社区理论一、社区的概念从英文Community翻译过来的，其含义是共同体和亲密的伙伴。

社区是由生活在一定的地域范围内的、拥有某种互动关系、地方特征的生活方式和共同的文化心理，且彼此依存的社会群体和社会组织所形成的社会生活共同体。

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论17第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论45第四节社区理论二、社区的要素和类型（一）社区的要素

1．地域要素

2．人口要素

3．区位要素

4．结构要素

5．社会心理要素2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论18第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论46第四节社区理论二、社区的要素和类型（二）社区的类型

1．按照社区的空间特征来划分（1）法定社区（2）自然社区（3）专能社区2．按照农村—城市边疆理论的标准划分（1）城市社区（2）小城镇社区（3）农村社区

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论19第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论47第四节社区理论三、社区的功能（一）稳定功能（二）维系功能（三）整合功能（四）凝聚功能（五）服务功能2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论20第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论48第四节社区理论四、和谐社区建设新形势下建设以和谐为内在要求的社区，能够更好地适应社会和谐发展的趋势和要求。

（一）和谐社区建设的基本内涵

1．主体和谐

2．秩序和谐

3．生态和谐

2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论21第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论49第四节社区理论四、和谐社区建设（二）和谐社会建设的基本原则

1．以人为本，服务群众原则

2．围绕大局，着眼发展原则3．有序改革，逐步推进原则4．整合资源，共建共享原则5．注重公平，相互兼顾原则6．发扬民主，健全法制原则2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论22第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论50第四节社区理论四、和谐社区建设（三）和谐社区建设的主要内容

1．以文化为载体，促人际和谐

2．以自治为方向，促管理和谐

3．以服务为重点，促愿景和谐

4．以建设为支撑，促环境和谐

5．以稳定为关键，促安定和谐2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论23第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论51第四节社区理论五、社区管理与物业管理（一）物业管理与社区管理的联系

1．物业管理和社区管理的指导思想一致

2．物业管理和社区管理目标一致

3．物业管理是社区管理的子系统

4．物业管理和社区管理互为影响2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论24第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论52第四节社区理论五、社区管理与物业管理（二）物业管理与社区管理的区别

1．管理的主体不同

2．性质特点不同

3．管理的内容不同

4．运行方式不同2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论25第四2011年9月20日星期二第二节物业管理基本理论53思考题P105：1,2,3,4,7,11.共六题1.请就物业管理中的