咨询策划基础

赛睿顾问商业项目策划

工作框架概要

北京瑞美赛睿投资顾问有限公司一、赛睿商业服务内容赛睿顾问服务项目1、商业房地产项目市场调查进行目标项目消费者调查、零售商调查及竞争市场调查，为商业项目咨询方案（定位、规模、商业组合、市场策略等）提出提供基于市场的数据依据。2、商业房地产项目市场咨询依据对宏观市场的分析，参照市场调查的结果，进行目标项目的市场定位；进行商圈分析，对目标项目的发展规模、客流量等进行预测；依据目标项目的规划设计条件、周边交通停车条件，提出可行的发展规模；结合市场调查的结果及商业经验，提出适合目标项目的商业组合方案；对项目的成本、收益进行预测，建立财务模型，对项目进行财务评价并最终确定方案。赛睿顾问服务项目3、商业房地产项目商业规划在建筑师完成项目的概念设计方案后，针对概念设计方案提出基于市场经验的建议，并就内部商业动线的规划提出方案。4、商业房地产项目招商、营销为商业房地产项目提供包括主力店、半主力店及旗舰店在内商家的招商服务。（市场调查的零售商调查，就是招商的前期工作）依托公司旗下易铺网，进行商铺销售营销。5、商业管理赛睿顾问聚合商家资源和专业价值，为商业地产项目提供商业管理顾问及商业管理服务。二、赛睿资源及优势赛睿资源为推动国内外品牌商家与中国商业地产企业之间有效的信息互通，提供直接互动的交流机会，易铺网定期举办“中国商业地产招商论坛”，首届招商论坛由“易铺网”、赛睿顾问和安家杂志主办，北京青年报媒体协办，中国商业地产联盟等单位支持，于2004年8月31日—9月1日在北京隆重举行，期间共有60多家国内外品牌商家代表，与300位商业地产开发商代表到会。

中国商业地产招商论坛易铺网和赛睿顾问针对广大经营商户市场扩张过程中对招商信息及专业平台的需要，特别发起成立了会员规模庞大的“中国经营商户联盟”，实现广大经营商户和商业地产项目的全方位对接。易铺网•中国经营商户联盟中国商业地产门户网站，已成为国内最专业的商铺投资经营理财工具。易铺网不断创造新的专业价值，全力助推中国商业房地产的发展。行业门户网站-----易铺网赛睿资源赛睿资源赛睿顾问简介专业优势《中国超级级购物中心心SHOPPINGMALL投资开发指指南》《商业房地地产投资、、融资指南南》《商铺投资资指南》赛睿顾问丛丛书赛睿决策分分析理论赛睿商业房房地产资本本模式赛睿商铺投投资原理赛睿顾问理理论中国首家商商铺投资专专业电子媒媒体，为商商铺投资者者、投资机机构、商户户提供专业业化的投资资指导和投投资资讯，，发布热点点投资项目目，全力助助推中国商商业房地产产的发展。。市场调研特特点赛睿顾问认认为，一切切商业项目目的策划工工作必须以以深入全面面的市场调调查为基础础，特别是是以消费市市场的调查查研究为基基础，消费费市场的发发展特点及及趋势，最最终决定了了商业项目目真正的发发展空间，，我们的消消费市场调调研将采取取问卷方式式，对目标标消费市场场进行量化化的、深入入的了解。。市场调查方方面，我们们还突出了了经营商户户调查和主主力商户深深度访谈部部分。经营营商户的调调查可以充充分了解潜潜在的中小小商户在入入驻意向和和对于项目目的基本开开发，为后后期的铺位位分割、租租金/售价厘定以以及进一步步招商打好好基础；主主力商业企企业深度访访谈部分在在了解主力力商业企业业情况，包包括背景、、经营规模模和现状、、开店要求求和工程技技术条件、、开店决策策流程以及及对于项目目所在城市市和项目本本身的评价价和看法等等方面进行行了深入的的探讨，此此项工作的的进行，希希望可以为为开发商在在工程设计计、规划以以及潜在主主力店的选选择方面提提供有效的的帮助。商业资源优优势大中型品牌牌商家资源源先后举办中中国商业地地产门户网网站“易铺铺网”、赛赛睿顾问和和主办的““易铺网·2004中国商业地地产招商论论坛”以及及易铺网、、深圳铜锣锣湾集团、、赛睿顾问问和安家杂杂志主办的的“易铺网网·2005中国商业地产管理年会””。先后后两次大规规模的商业业地产平台台的搭建，，也使得赛赛睿顾问在在商业资源源的整合与与高度的提提升方面有有了迅猛的的发展。中小商户及及投资人资资源赛睿顾问依依托旗下的的“易铺网网”，为为各类经营营商户提供供了网上交交流的平台台，有效的的聚合了国国内外中小小商家、商商业经营者者以及商铺铺投资人，，对商业项项目的后期期招商及运运营提供了了有力的支支撑。本土企业的的国际化优优势赛睿顾问通通过金源新新燕莎MALL、“北京MALL””等大型商业业项目的国国际化运作作，以及与与国际商业业资源的良良好沟通与与协作，已已经成长为为一个具有有国际化视视野及资源源优势的本本土顾问公公司。近期同美国国瑞美商业业管理有限限公司组建建了“北京京瑞美赛睿睿商业管理理顾问有限限公司”，，专门进行行商业地产产的招商营营销、运营营管理及金金融服务，，北京瑞美美赛睿商业业管理顾问问有限公司司同时接受受美国瑞美美商业管理理有限公司司委托，在在中国进行行“瑞美购购物中心””、“瑞美美OUTLETS””连锁锁品品牌牌的的经经营营和和管管理理。。三、、咨咨询询策策划划服服务务内内容容1、、咨咨询询策策划划服服务务目目标标咨询询目目标标1、、判判断断目目标标商商业业项项目目的的市市场场定定位位2、、提提出出打打造造强强势势竞竞争争力力的的市市场场策策略略3、、预预测测开开发发组组合合建建议议4、财财务可可行的的项目目方案案满足项项目决决策需需求符合项项目资资金计计划需需要1、市市场咨咨询结结论反反映““三向向”(消费费者、、零售售商和和投资资者)市场场需求求，是是本案案资金金风险险判断断的基基础2、未未来资资金计计划有有赖于于市场场咨询询报告告的科科学性性、真真实性性、准准确性性满足项项目规规划设设计需需要1、目标商商业项项目不同的的定位位基本本确定定项目目成本本结构构2、商商业组组合，，确定定商业业空间间方案案3、进进行内内部商商业规规划便于项项目销销售、、招商商方案案有的的放矢矢地实实施2、咨咨询框框架咨询总总体框框架市场环境分析咨询方案建议咨询方案评价目标商商业项项目主主要商商圈宏宏观环环境和和行业业研究究目标商商业项项目目目标市市场与与功能能定位位分析析*目目标市市场自自身形形象分分析*竞竞争市市场分分析*目目标市市场需需求分分析*商商圈分分析目标商商业项项目定定位判判断及及市场场策略略、竞竞争策策略各地块块商业业组合合初步步建议议及商商业规规划投资收收益分分析投资风风险分分析财务可可行性性分析析框架一一:市市场环环境分分析市场环环境分分析宏观环环境分分析城市经经济发发展状状况城市经经济发发展趋趋势城市的的规划划政府相相关政政策研研究行业市市场分分析城市百百货商商场、、购物物中心心及娱娱乐、、餐饮饮等相相关行行业分分布状状况城市目目标行行业市市场规规模与与发展展潜力力目标行行业进进入壁壁垒市场供供需目标市市场与与功能能定位位分析析目标商商业项项目竞争市市场分分析目标市市场需需求分分析商圈分分析市场及及功能能定位位分析析框架架目标商商业项项目目标市市场需需求竞争对对手不同类类型竞竞争对对手状状况市场功功能定定位目标顾顾客需需求市场及及功能能定位位区位分分析不同竞竞争市市场分分析竞争项项目目标顾顾客分分析主要顾顾客特特征顾客需需求消费方方式消费目目的竞争项目分布现有和潜在的竞争区域主要竞争对手分布竞争对手规模交通状况竞争项目主要功能功能及市场定位设施状况服务特色竞争项目经营情况市场开拓手段销售状况盈利状况竞争市场竞争市场包括：百货商场、购物中心、餐饮休闲娱乐市场等品牌形象A竞争对手B竞争对手E竞争对手C竞争对手D竞争对手找出可借鉴的赢利模式找出可能存在的商业陷阱不同竞竞争市市场竞竞争对对手分分类分分析服务档档次目标商商业项项目：：本项项目周周边及及城市市同类类型商商业项项目需需要重重点研研究目标市市场需需求分分析目标市市场差差距分分析确定目目标客客户确定提提供产产品或或服务务项目目市场及及功能能定位位找出现现有市市场与与不同同类型顾客客需求求间的的差距距目标市市场需需求分分析餐饮服务设施目标市场差距分析定位假设顾客需求商业设施休闲娱乐设施…….该市场顾客需求与市场供给之间的差距该市场顾客需求与市场供给之间的差距该市场顾客需求与市场供给之间的差距市场定定位分分析所谓目标市场定位是指在进行市场细分的基础上，根据内部条件和外部市场环境，选择一个或几个适合自身条件的细分市场，然后为挑选出的细分市场进行经营定位的过程.目标市场定位中最重要的是功能定位和消费者群体定位目标市场定位所谓经营特色定位是指各项目具有独特的营销优势与特质，本类项目营销特色定位主要体现为预订系统特色，部门管理特色，物资生产和供应系统特色，服务特色等营销特色定位自身特征的经营管理模式营销管理模式定位必须正确处理规模与效益的关系，进行科学的规模定位。经营规模受到客流、宏观经济状况，服务品种和质量等方面的限制经营规模定位商圈分分析目标商商业项项目商圈研研究人口与与购买力力分析析竞争者者调查查环境分分析时间距距离，，环境境限制制竞争状状况，，社经经因素素商圈界界定主要商商圈次要商商圈周边地地区过去趋趋势购买力力销售状状况获利状状况家庭组组成及所得得市场现现况商圈范范围内内购买力力竞争状状况供需状状况未来发发展新增家家庭所得所得成成长趋势消费水水准选址与市场定位调查经营结构特色与效益调查商圈范范围内内购买买力评评估现况短期趋趋势长期趋趋势基地潜潜评估估渗透率率具体研研究方方法--定定性研研究定性研研究(草案案)：：本案主主要竞竞争项项目相相关资资料研研究项目区区位资资料收收集及及研究究区域内内其他他项目目资料料收集集(项项目名名称、、价位位、定定位、、销售售状况况等)座谈会：N=2，每组6至8人人，目标商业项目主力力消费者周边商业项目目评估对本项目定位位假设的评价价及需求状况况座谈会：城市范围内核核心商家深访访具体研究方法法--定量研研究定量研究(草草案)：竞争者分析城市同类型竞竞争项目的实力强强弱、市场策策略及未来发发展趋向；目标行业主要要竞争者的实实力强弱、市市场策略及未未来发展趋向向；目标行业替代代产品的竞争争威胁。消费者分析城市人口统计计特征、消费费结构及模式式；城市人口的消消费特征；本项目消费群分层及及消费特征；；目标行业的消消费群分层、、消费特征及及发展趋向。。选择城市范围内有代表性的百百货商场、购购物中心、餐餐饮、娱乐商商进行经营状状况调查：店店铺面积规模模，店铺租买买状况，店铺铺租金、售价价情况，商家家选铺决策体体系，未来开开店计划等；；上述选定商家家对本项目商商业的态度、、倾向、计划划；上述选定商家家对目标商业项目目的认可度、倾倾向、需求方方式等。零售商分析框架二:咨询询方案建议咨询方案建议议商业项目定位位判断目标市场：市场区域定位位和消费者群群体功能框架：商业内容组合合范围营销特色：商品特色、经经营特色、管管理特色、服服务特色等管理模式策略略：经营管理模式式及水准咨询方案建议议市场策略打造强势竞争力原则寻找市场机会会预成熟的真空地带集中打造强势热点强势热点“简单化”咨询方案建议议竞争策略建设期运营期目标商业项目目竞争力准确市场定位位奠定竞争力力基础土地成本竞争争力？项目规模决策策竞争力项目规划设计计竞争力市场策略竞争争力资金平台竞争争力招商效率竞争争力基础竞争力运营期动态竞竞争力任何基础竞争争力的缺失，，都将降低本案的运运营竞争力建设期项目定定位和市场策策略竞争力将是本案案竞争制胜的的基础项目市场公关关策划竞争力力项目管理竞争争力项目资金平台台竞争力咨询方案建议议目标商业项目目商业组合初初步建议市场策略零售、餐饮娱娱乐

服务规规模配比定位成本因素商业组合初步建议框架三:财务务评估咨询方案评价价方案评估的基基础财务模型财务假设成本决策租售价格预测测项目概念设计计目标商业项目目投资本案资金预算算咨询方案评价价投资收益分析析框架市场调查市场预测确定市场规模模财务预测基础财务数据据与基本财务务报表投资回报分析析风险分析财务可行性分分析咨询方案评价价目标商业项目目方案财务评估估方法投资收益分析析投资风险分析析财务可行性分分析赢利能力分析析成本/效益分分析财务比率敏感性分析资金流分析盈亏平衡分析析3、商业规划划设计结合咨询策划后期期，设计单位位进行项目概概念设计，在在此阶段，赛赛睿顾问需要要与设计师进进行方案交流流---该项项工作属于咨咨询策划工作作的内容。概念设计深化化为初步设计计方案时,内内部商业单元元如何结合商商业功能原则则划分，即属属于赛睿顾问问为目标商业业项目提供商商业规划服务务的内容。。四、工作进度度计划工作进度计划划1、市场调查查4周调查问卷设计计、调查实施施调查报告提交交2、咨询策划划4周（1）宏观环境研研究（2）商业市场研研究（3）项目区域环环境分析（4）商圈分析（5）产品定位（6）目标市场定定位（7）可发展规模模预测（8）竞争市场研研究（9）产品策划（10）商业经营组组织策划（11）项目开发财财务分析报告告3、商业规划划2周4、招商代理理:项目流程及操操作时间9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:29:0903:29:0903:2912/22/20223:29:09AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2203:29:0903:29Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:29:0903:29:0903:29Thursday,December22,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2203:29:0903:29:09December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月20223:29:09上午03:29:0912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:29上上午午12月月-2203:29December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/223:29:0903:29:0922December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:29:10上上午3:29上上午03:29:1012月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:29:1003:29:1003:2912/22/20223:29:10AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2203:29:1003:29Dec-2222-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:29:1003:29:1003:29Thursday,December22,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2203:29:1003:29:10December22,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。22十二二月20223:29:10上上午03:29:1012月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。十二二月月223:29上上午午12月月-2203:29December22,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/223:29:1003:29:1022December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。3:29:10上午3:29上上