合富辉煌南京翠屏国际城写字楼项目策划方案提报稿

翠屏国际城写字楼项目

策划方案提报稿06-12VerdureInternationalCity1第一部分南京写字楼市场全解读2南京写字楼市场分析写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所以成交热点一般集聚在城市中心区或者新的城市中心区。目前南京市写字楼最为集中的区域是城中板块，不仅有着已经形成的新街口商务区、鼓楼－山西路商务区，还有正在崛起的大行宫商务区和正在建设中的中央路沿线商务区，一批具有代表性的写字楼正在崛起。同时城中写字楼的市场表现也非常活跃，物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“两强相争”之势：即以城中为主的主城区板块和以奥体中心为依托的河西板块，城中配套完善，以甲级写字楼为主；河西是未来CBD，目前人气不足，soho公寓大行其道。随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。南京写字楼市场分析3南京区域市场分析新街口商务区鼓楼山西路商务区河西CBD商务区江宁板块南京区域市场分析4南京区域市场分析新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。近期销售的楼盘：置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼”，顶级配套，价格和销量都据全市首位。新街口商务区5案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调长发中心双层立面，银色金属网5米10米高穿越式大堂，星级酒店标准公共走道毛坯交付，YKK铝合金窗下沉式广场，智能化安全系统，仲量联行物管高速国际一流电梯492个一拖多可计量式空调系统，新风系统置地广场LOW-E玻璃幕墙，局部氟碳铝板3.6米大堂：品牌自动门；公共走廊：品牌石材，吊顶：高档吸音材料；公共卫生间：高档防水防潮吊顶；高档低噪音卫生洁具天花吊顶；乳胶漆计算机网络通讯系统；有线电视；防火电视监控10部OTIS电梯240个，同时共享五二O广场1000个停车位分户运行，单独计量的多联机变制冷剂流量空调系统金轮国际广场LOW-E中空玻璃幕墙，高档铝板3.15米5星级豪华标准装修公共部分框架结构，毛坯交付国际5A级标准设计智能化系统，美国仕魏理士物管15部约500个独立高档商用空调瞻园铭楼欧文斯科宁挤塑泡沫板外墙保温系统3.3米未订天花吊顶；复合地板；厨房：橱柜；卫生间：阿里斯顿商业配套；金融配套2部OTIS电梯60个无瑞华大厦金色条型砖3.4米大堂:天然石材；卫生间:优质防滑地砖轻钢龙骨，硅钙板吊顶，乳胶漆墙面，地毯24小时安保，保安监视系统4部日立电梯100个每层暗装10组以上，吊顶式分体空调机组I领域（正阳大厦）开放式干挂豪华花岗岩，LOW—E中空玻璃3.3米（6-8层）；4.6米（2-5层）电梯内饰精心设计，明亮舒适。大堂挑高5.8米，地面铺设高级抛光砖吊顶；乳胶漆；水泥地大型休闲广场，OA办公自动化、BA楼宇自动化CA信息自动化、FA消防自动化等中瑞合资苏州讯达豪华电梯150个分户式中央温控系统多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。新街口商务区楼盘基本情况分析6案名物管机构物管收费长发中心仲量联行7￥/㎡置地广场世邦魏理仕7￥/㎡金轮国际广场新鸿运物业7￥/㎡瞻园铭楼鹏基物业2￥/㎡瑞华大厦世邦魏理仕4￥/㎡i领域新居物业3￥/㎡案名整层面积分割面积得房率均价（元）长发中心1016㎡75㎡-186㎡70%￥20000置地广场1837㎡900㎡/半层68%—71.3%￥14000金轮国际广场2000㎡左右62㎡-2100㎡72%￥14000瞻园铭楼2830㎡32㎡-47㎡70%￥8900瑞华大厦847㎡80㎡-200㎡80%￥7500i领域1966—1999㎡80㎡-290㎡76.36%￥9600高档物业公司管理费用高，普通物业公司价格在2-4元不等新街口商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表写字楼整层面积在800-3000之间，户型分割自由，小户型为主，得房率多高于70%，价格因位置及装修标准不同而有所不同，精装修价格多在14000以上7新街口商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名销售方式优惠方式长发中心四成按揭，一次性无置地广场企业一次性，个人可按揭无金轮国际广场四成按揭，一次性无瞻园铭楼四成按揭，一次性一次性98折瑞华大厦四成按揭，一次性一次性97折i领域四成按揭，一次性无案名销售率销售对象去化方式长发中心56%外贸企业及外资各户型均衡去化置地广场50%外贸、保险、医疗、纺织等900㎡以下金轮国际广场7.5%实力企业及外企62-80㎡瞻园铭楼50%中小型企业各户型均衡去化瑞华大厦100%服装、工贸、科技等各户型均衡去化i领域50%各类企业70㎡；120㎡写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款，按揭首付在四成左右，少数楼盘有优惠这一区域的销售量大多超过一半，销售对象以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快8南京区域市场分析鼓楼是南京一重要交通枢纽，可方便通达山西路、新街口等地，湖南路南京市新近开发的南京第二大商业圈。区内多家金融、商业机构。湖南路商业示范街，聚集巨大人气。各项配套齐全，现在鼓楼和山西路商务区连成一片，成为城中板块重要写字楼开发市场。鼓楼山西路商务区9鼓楼山西路商务区楼盘基本情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调江苏议事园大厦玻璃幕墙3.2米五星级标准双入口豪华大厅、电梯厅、公共走道、公共会客区吊顶；独立厨卫；精装修交付星级酒店配套服务；智能安保防卫系统2部电梯600个分户中央空调易发信息大厦局部干挂花岗岩，铝塑板饰面，玻璃幕墙3米大堂精装修轻质墙体；毛坯交付商业配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80个中央空调利奥大厦玻璃幕墙3米全装修，具体未订全现浇钢筋砼框架；小面积户型精装修交付；大面积户型毛坯交付地下变电站；消防控制中心4部蒂森克虏伯电梯189个大金家用中央空调绿地国际商务中心单元式LOW-E玻璃幕墙4.2米大堂：花岗岩地面，金属铝板吊顶；电梯间：高档玻化砖，不锈钢装饰条地面；走廊：艺术玻化砖，不锈钢地砖，金属板吊顶；卫生间：Roca卫生洁具吊顶；乳胶漆墙面；水泥地供水：德国威乐；监控保安：自成独立子系统；通讯：24芯光缆7部三菱垂直电梯近200地下停车位VAV变风量全空气空调系统中环国际广场玻璃幕墙3.15米华丽大堂、豪华电梯厅、私属阶梯式空中花园精装修高档俱乐部，标准化酒店服务豪华高速电梯448个大金VRV空调系统新城市虹桥中心玻璃幕墙5米挑高大堂、走道、电梯间装修标准未订毛坯商业配套；娱乐配套；空中游泳池7部电梯约地下500个未订龙吟广场玻璃幕墙3.3米精装修大堂，标准装修公共走道，卫生间；优质防滑地砖部分小单位户型配备精装修，其余毛坯房交付安保：电视监控系统；通讯：宽带、卫星电视，近20000平米空中花园，喷泉广场，阳光中庭15部三菱电梯300个大金VRV中央空调多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。10鼓楼山西路商商务区楼盘物物业管理对比比表、价格面面积比较表案名物管机构物管收费江苏议事园大厦江苏议事园酒店物业3.8￥/㎡易发信息大厦南京易顺物业5￥/㎡利奥大厦腾虹物业2.5-3.2￥/㎡绿地国际商务中心上海科瑞9￥/㎡中环国际广场中心大酒店物业3￥/㎡新城市虹桥中心新中海物业2￥/㎡龙吟广场快乐世家5.5￥/㎡案名 整层面积分割面积得房率均价（元）江苏议事园大厦2951㎡135㎡-385㎡70%￥12000易发信息大厦1470㎡130㎡-340㎡78.62%￥10400利奥大厦1000㎡60㎡-90㎡120㎡-250㎡76%￥12000绿地国际商务中心1800㎡不固定70%￥16800中环国际广场1950㎡公寓65㎡，办公未定65%￥12000新城市虹桥中心1000㎡60㎡-80㎡未定未定，住宅￥10000龙吟广场2600㎡94㎡-356.8㎡79%￥8600高档物业公司司管理费用高高，普通物业业公司价格在在2-5元不不等，费用差差距较大写字楼整层面面积在1000-3000之间，户户型分割以小小户型为主，，得房率多在在70%以上上，价格装修修标准不同而而有所不同，，多在10000以上11鼓楼山西路商商务区楼盘销销售方式、价价格、销售状状况及销售对对象案名销售方式优惠方式江苏议事园大厦四成按揭，一次性无易发信息大厦一次性,银行按揭无利奥大厦四成按揭，一次性无绿地国际商务中心四成按揭，一次性无中环国际广场四成按揭，一次性无新城市虹桥中心暂无暂无龙吟广场四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名销售率销售对象去化方式江苏议事园大厦80%大型企业，外资企业。60-70㎡易发信息大厦12.27%租：顺风大酒店，售：各类企业130-260㎡利奥大厦70%外贸等各行业40㎡绿地国际商务中心50%金融、外贸、政府、事业单位不固定中环国际广场26%大、中、小型企业65㎡新城市虹桥中心0%暂无暂无龙吟广场33%中、小型企业40㎡写字楼一般付付款方式为一一次性付清或或按揭贷款，，按揭首付在在四成左右，，少数楼盘有有优惠销售量因销售售时间不同而而有所不同，，销售对象以以外贸、金融融等企业为主主，小户型去去化较快12南京区域市场场分析南京河西CBD，区域性性的商贸、金金融、信息、、文化、会展展及办公为一一体城市商务务中心区，以以其科学的规规划、绿色生生态设计，便便捷的立体交交通网络及各各种一应俱全全的配套设施施，成为南京京最闪耀的新新城。无论是是从宏观规划划、消费者的的消费潜力、、经济区产业业布局、还是是目前正在建建设的具体项项目来说，南南京的河西奥奥体CBD都都是未来发展展商务的集中中区域。河西CBD商商务区13河西CBD区区楼盘基本情情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调紫金西区中央铁灰色金属面板，间隔流灰色外墙涂料3.3米花岗岩地面大堂；高档玻化砖电梯间；精装修公共卫生间吊顶；白水泥墙面；水泥地提供商务功能会议室；商务简餐场所及相应配套服务；商务服务中心及24小时代订车辆等服务内容。办公7部电梯300个大金中央空调奥体宋都名座干挂石材，中空玻璃3.15米400平米精装大堂，走道：玻化地砖，精装修电梯间白水泥墙面；水泥地市政配套；中心花园；高级物管2部OTIS电梯377个无嘉业国际城玻璃幕墙3.2米华丽大堂；开敞式电梯厅；卫生间、地面都采用抛光瓷砖和石材搭配；不锈钢隔断版被广泛用到走廊和天花天花采用灰色的铝合金吊顶、墙面选用米色石材防水防潮吊顶独立卫生间；24小时日常公众服务；优惠有偿服务运用先进的船干器技术、通信技术、计算机技术等组成一个多功能全方位监控的高智能化的处理系统1400个数码分层中央空调系统中泰国际广场玻璃幕墙，铝板饰面5.9米（5、6层）；3.6米（7-19层）装修大堂；大理石走道；墙面刷白白水泥墙面，毛坯交付5A现代化智能商务功能、泰式风情空中花园、星级酒店服务系统6部OTIS电梯地下两层设有1000个停车位中央空调大堂都采用了了精装修，单单层层高大多多3.1-3.5米之间间少数为5.5米以上挑挑高。14河西CBD区区楼盘物业管管理对比表、、价格面积比比较表案名物管机构物管收费中泰国际广场江红物业4￥/㎡紫金西区中央第一太平戴维斯物业顾问2￥/㎡嘉业国际城嘉业物业3.38￥/㎡宋都奥体名座浙江广度物业2￥/㎡案名整层面积分割面积得房率均价（元）中泰国际广场1790㎡110㎡65%￥7200紫金西区中央2000㎡80-200㎡61%￥6100嘉业国际城1500㎡100-300㎡72%￥6400宋都奥体名座600㎡33-600㎡75%￥5800物业管理费一一般在２－４４￥/㎡之间间，得房率一一般为61%－75%之间，分割割面积在110-600㎡不等。。15河西西CBD区区楼楼盘盘销销售售方方式式、、价价格格、、销销售售状状况况及及销销售售对对象象案名销售方式优惠方式中泰国际广场四成按揭，一次性一次性98折，其他99折紫金西区中央四成按揭，一次性无嘉业国际城四成按揭，一次性无宋都奥体名座一次性,银行按揭无案名销售率（租售）销售对象去化方式中泰国际广场95%远洋、外贸107㎡；115㎡紫金西区中央91.59%外贸等各种企业80-200㎡嘉业国际城86%中、小型外贸等企业100㎡宋都奥体名座82.6%私营、外贸、医药、化工等33-100㎡销售售方方式式以以一一次次性性付付款款为为主主，，以以外外贸贸、、金金融融类类企企业业居居多多。。16南京京区区域域市市场场分分析析江宁宁写写字字楼楼在在06年年上上半半年年销销售售表表现现活活跃跃，，但但从从7月月份份开开始始，，江江宁宁板板块块写写字字楼楼成成交交逐逐渐渐萎萎缩缩，，从从成成交交数数据据来来看看还还是是以以海海通通大大厦厦为为主主要要的的成成交交楼楼盘盘，，目目前前江江宁宁在在售售写写字字楼楼项项目目较较少少，，而而且且比比较较分分散散，，虽虽然然其其性性价价比比、、产产品品形形式式在在一一定定程程度度上上受受到到购购买买者者以以及及投投资资者者关关注注，，但但是是受受到到的的市市场场环环境境和和外外界界因因素素影影响响，，加加上上目目前前在在售售楼楼盘盘较较少少，，因因此此江江宁宁写写字字楼楼销销售售出出现现阶阶段段性性下下降降。。江宁宁板板块块17江宁宁板板块块楼楼盘盘基基本本情情况况分分析析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调海通大厦中空钢化镀膜玻璃3.3米大堂：星级标准设置；精装修公共卫生间吊顶；水泥地；乳胶漆24小时安保；基于网络平台的多项定制服务4部三菱电梯247个中央新风系统空调绿野尚城花岗岩，铝板3.6米精装修大堂、走道吊顶；白水泥墙面；独立厨卫；简装交付专业物业管理公司；市政配套；商业配套；金融配套方便齐全2部电梯60个无江山恒通玻璃幕墙3.6米精装修大堂，大理石地面；全装公共卫生间吊顶；毛坯交付市政配套；商业配套；金融配套方便齐全2部富士达100个中央空调，海尔吸顶空调从外外立立面面、、电电梯梯配配比比、、车车位位等等方方面面看看，，该该区区域域楼楼盘盘品品质质不不高高，，明明显显不不如如城城中中、、河河西西等等板板块块。。18江宁板块楼盘盘物业管理对对比表、价格格面积比较表表案名物管机构物管收费海通大厦待定待定￥/㎡绿野·尚楼爱涛物业3￥/㎡江山·恒通大厦江山物业2.5￥/㎡案名整层面积分割面积得房率均价（元）海通大厦1200㎡100㎡66%￥5500绿野·尚楼804.11㎡100-200㎡67%￥5000江山·恒通大厦1700㎡57-178㎡80%￥4900该区域楼盘物物业管理费都都不太高，基基本在2-3￥/㎡之间间，均价在5000元左左右。19江宁板块楼盘盘销售方式、、价格、销售售状况及销售售对象案名销售方式优惠方式海通大厦四成按揭，一次性一次性96折绿野·尚楼四成按揭，一次性4000元左右江山·恒通大厦四成按揭，一次性无案名销售率销售对象去化方式海通大厦55%研发、外贸、房地产等暂无绿野·尚楼50%广告公司、律师事务所等100㎡江山·恒通大厦56%江山南京公司驻地及其他企业50㎡销售方式以一一次性付款为为主，小型企企业和外贸等等企业购买较较多。20南京写字楼市市场未来趋势势分析根据全市今年年1-11月月的销售情况况来看，城中中、河西、江江宁是写字楼楼市场主力，，销售量以城城中、河西为为最，售价以以城中为最高高，均价增长长约为1500元/平方方米。我们预测：随随着地价上涨涨，楼盘自身身的软、硬件件配套更加完完善、智能化化水平不断提提高导致投入入成本的增加加，房价仍仍将上涨。目前供应的写写字楼面积分分割越来越灵灵活，各楼盘盘都有多种面面积选择，从从70-1000平米面面积不等。而而100平米米以下各面积积段主要满足足纯投资需求求和成长型小小公司自用需需求。由于面面积小，因而而总价低，相相对而言可以以有效降低成成本和规避市市场风险，因因此目前去化化速度较快。。在未来的一一段时间里，，小面积户型型仍将是市场场的首选。南京写字楼市市场未来走势势分析21竞争个个案专专题研研究

物业开发商：

南京海天房地方发展有限公司

物业管理商：

星闻物业管理公司

总建筑面积：

40960平方米

标准层面积：

1200平方米

总层数：

28层

标准层高度：

3.3米

空调：

中央新风系统

电梯：5部三菱电梯

车位：地面60个,地下210个

车位费：未定

交通情况：105路,雨浙线,清安线

其他设施：

中空钢化镀膜玻璃,环保节能;宽带数据接入。现代化综合布线消防报警联动、安防、智能、有线电视、虚拟通讯等5A级配置海通通大大厦厦专专题研研究基本本情情况况项目交交通较较为便便利，，各项项设施施及配配套都都按甲甲级写写字楼楼标准准设置置，是是江宁宁板块块中较较为出出色的的写字字楼盘盘。但项目目所处处位置置偏僻僻，周周边配配套不不齐全全，没没有商商务区区气氛氛。22竞争个个案专专题研研究总套数可售套数成交套数成交套数均价成交比例223

套100套123

套

14376.15

M25494元/M255

%面积划分140M2130M2110M2100M280M2销售率27%9%53%8.6%2.8%项目开开盘已已有7个月月，但但销售售成交交比例例很少少，其其中还还包括括25-27层层公司司自留留层。。从面面积积去去化化来来看看，，中中等等面面积积即即110平平方方米米的的户户型型去去化化率率最最高高，，小小型型企企业业选选择择此此面面积积比比较较合合算算。。80平米的户户型做企业太太小，个人投投资也不可行行，销售差。。只有10%以下面积被被大型企业整整层或半层购购下。客户主要为中中小型企业，，20-24层做为集团团客户整层销销售（500平米起售））的楼层目前前没有一间销销售出去的。。销售信息：海通大厦“十十一“期间，，推出一次性性付款享受96折优惠。。海通大厦为促促进滞销楼层层的销售在11月份推出出，“海通大大厦私营企业业促进计划””。即10万元购购买基金，可可用于6、13F企业专专区，最小单单位面积约200建筑平平米。60万元购买买基金，可用用于购买10、18F集集团客户专区区，标准层面面积约1150建筑平方方米销售情况及客客源分析大型企业中型企业小型企业或个人10%20%70%客户以软件研研发、电子企企业为主对我们的启示示：在此区域域，甲级写字楼缺乏大型企业业关注！！！！23第二部分项目面面临的的主要要问题题24项目的的SWOT分析析S——项项目优优势自然环环境优优势产品有有一定定的差差异性性价格有有一定定优势势周边有有一定定产业业基础础W——项项目劣劣势区域价价值不不高交通成成本高高周边配配套不不成势势刚性需需求较较少O——项项目机机会大市场场比较较好部分细细分市市场存存在机机遇T——项项目威威胁潜在竞竞争对对手多多（类类似项项目不不能多多）细分市市场受受众群群体小小结论：：塑造造独一一无二二的品品牌竞竞争力力。25对项目目产品品的理理解项目定位是否准确？产品是否成熟？配套是否符合功能定位？甲A写字楼？SOHO?酒店办公室？……？是否能够服务特定群体的要求？配套的标准？功能定位？26项目主主要问问题的的提出出卖给谁？谁是竞争对手？项目辐射力设定？如何定价？如何解决竞争问题？本地人？市区人？自用客？投资客？大众？小众？周边项目？区域竞争？做项目还是做品牌？如何突破市场比价关系？交通距离竞争？客户人群竞争？产品竞争？问题关关键：：如何何结合合项目目的实实际情情况，，提出出项目目的核核心品品牌竞竞争策策略。。27第三部部分项目定定位28SOHO公公寓与与甲级级写字字楼各各指标标对比比表SOHO甲级写字楼区位一般位于交通便捷、商业、金融、生活配套完善区域一般位于交通便捷、商业发达、金融等设施齐备的成熟CBD区域规模不小于2万平米一般5万平米以上办公空间以精装小户型为主，部分配备名牌生活电器，面积可自由灵活分割能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间层高大部分3.6米以上，部分带有5米以上挑高室内净高2.6米以上空调系统自配或交付时已配，少数采用中央空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上电梯国际知名品牌，候梯时间不超过1分钟国际知名品牌，每部服务面积小于200平米/台，候梯时间不超过30秒停车位一般配有小型地上或地下停车场每60-90平米出租面积提供1个机动停车位，并实现智能化高效管理智能化系统部分达到5A级标准达到5A级标准卫生间独立精装卫生间，并配有名牌洁具精装公共卫生间生态空间一般没有有一些生态空间布局，以增添写字楼内部景观高档商务配套无一般配备多功能厅、会议室生活配套部分有休闲会所，娱乐中心一般建有健身中心，休闲咖啡厅等经过对对比分分析可可以看看出，，本项项目缺缺乏做做纯粹粹甲级级写字字楼或或纯粹粹soho的产产品基基础及及市场场支持持29项目策策划的的市场场突破破点价值取取向核核心独特消消费人人群：：做少少数人人的写写字楼楼+独特产产品形形态：：提供供与目目标人人群相相对应应的新新型办办公、、生活活方式式突破点点为商人人里的的创业业型读读书人人服务务+个性studio产产品及及服务务项目产产品竞竞争优优势不不明显显，区区位市市场不不成熟熟，如如何解解决竞竞争问问题？？30写字楼楼的发发展历历史尚都SOHO第一代代：原原始办办公楼楼，多多为国国企、、事业业单位位所用用第二代：甲甲级写字楼楼，适用于大中型型企业及外外企第三代：soho，，即家庭式小型型工作室第四代：studio31STUDIO释义STUDIO即“工工作室”，在国内属属于比较新新的产品类类型，在国国际上也没没有形成定定论，loft和soho都都是studio的的初期表现现形式之一一，是工业业时代后期期，人们对对流水线产产品的叛逆逆性思维和和追求个性性化表现的的产品。STUDIO诠释了了更加张扬扬个性的办办公、家居居概念.随随着城市生生活节奏的的不断加快快，年轻人人不再拘泥泥于两点一一线的生活活规律，而而崇尚个性性、自由、、流动的工工作和生活活状态，Studio恰恰恰迎合了他他们的需求求.STUDIO吸引了了大量收入入颇丰、没没有家庭负负担却有着着无限创意意激情的城城市新贵。。他们对设设施、面积积及朝向没没有苛刻的的要求，转转而追求对对空间和环环境的个性性表达。Studio大规模模的空间和和它所带来来的自由性性，使人们们有机会根根据特殊的的需要来组组建不同的的环境氛围围。STUDIO已从soho的的模式中升升华出来。。从传统的的办公楼到到甲级写字字楼，到soho，，写字楼的的意念便已已达到了一一个更新的的理念。Studio，将成成为第四代代写字楼的的典范。32客户定位1核心客户：：“高速发展展中小型公公司”———在市场环环境下自由由竞争的，，大部分靠靠脑力劳动动来打拼的创业业型公司公司规模：：通常为20人以下的的中小型工工作室工作方式：：主要是充当当乙方，代代表一种新新的生产关关系，弱化化上下级刑刑政关系，，强化经济关系中中的甲方、、乙方关系系行业分布：：主要是创意意行业、贸贸易、信息息咨询、网网络行业、、软件开发发、设计、、摄影、漫画、音乐乐等新兴行行业（与海通大大厦主力客客户群一致致）行业基础：：网络经济的的诞生和计计算机家庭庭化，弱化化了传统的的客户维系系模式及对对办公地点的苛刻刻要求。经济实力：：新公司刚起起步，资金金有限，对对购买或租租住大型写写字楼住宅宅的资金和和心理准备均不足足。租住偏好：：他们年轻、、充满活力力，喜欢租租住中小型型公司相对对密集的地地段，希望望购买总价相对较较低、月租租金较低的的Studio。。新生活态度度：公司成员不不再将工作作当作一种种养家糊口口的手段，，而是展现现自我的工工具；工作不不是一种负负担，而是是带有娱乐乐和游戏的的性质。33选择最佳的的细分市场场这类企业最最需要的资源是：客户和高级级员工老板要给客客户展示：：他的公司司是一个正正规、有实实力、有品品位的公司司；——以吸引引客户资源源，获得长长足发展。。老板要给员员工提供：：浪漫舒适适的工作环环境和文明明儒雅的工工作氛围。。——以使员员工死心塌塌地爱自己己的企业。。内部环境可可以对吸引引客户和留留住员工起起到很强的的辅助作用用惟有这样的的企业才会会考虑写字字楼的品位位、格调，，而非单纯纯的硬件标标准及价格格；这种类型的的公司在未未来将是主主流企业，，市场上为为他们特制制的写字楼楼几乎没有有，所以供小于求，，前景看好好。34边缘客户：：投资理财型型置业者，，投资住宅宅的热情受受到抑制之之后，正将将目光转向向投资studio考虑本案属属于非传统统商务办公公区，且交交通瓶颈明明显，这部部分投资客客户数量预预计较小，，这点从同区区域竞争个个案的销售售情况中也也有所体现现。投资studio的的优点：首付款相对对少风险相对较较小租金回报稳稳定市场需求旺旺盛客户定位235项目定位项目定位：：创富Studio不偏离“为商人里的读书人盖写字楼”的轨道，去繁就简，做一个墨香扑鼻的企业社区，给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境。用有形的配套设施将无形的定位固化下来。36项目功能定定位知识的生产产和消费活活动本身是是倾向于地地方性的，，知识的区区域集聚促促成了一些新新产业空间间的出现。。项目功能定定位：打造南京““创富型工工作室”新新产业空间间大环境下，，区别于农农业经济和和工业经济济的新经济济形态———以知识为为基础的经济济正在兴起起。这种相互联联结企业、、客户、研研究机构、、大学和地地方行政当当局的地方方环境和网络络关系能够够增强不同同行为主体体之间的信信任，提高高各行为主主体伴随竞竞争环境境变化调调整自身身行为和和发现新新解决方方法的能能力。在知识经经济的生生产、分分配和使使用中，，学习过过程起着着特别重重要的作作用，知识的生生产和消消费不只只是单企企业或机机构的行行为，它它依赖于于特定的的创新环境，，个人、、企业、、组织在在特定的的创新环环境下集集聚，通通过地理理接近和便利利的学习习、交流流，以实实现技术术的创新新、扩散散和知识识的积累累。37第四部分分品牌设计计38品牌设计计拍卖写字字楼冠名名权在国际业业界，写写字楼冠冠名权交交易已是是成熟营营销模式式之一。。这对企企业在该该地区的长期发发展奠定定扎实基基础并取取得良好好的社会会形象效效应。冠名权获获得方式式可以是是，签约约写字楼楼大面积积长期租租赁合同同的主力客户户，也可可以是大大面积楼楼层的买买家。冠名权能能吸引大大型企业业总部进进驻，且且售价可可提高10%-20%主力买家家或租户户（建议议是金融融企业））的介入入，会带动小小企业的的进入。。品牌设计另类品牌命名策略品牌暂定命名：中惠国际大厦（已在使用的品牌名）

没有差异性和难以体现产品优势，应予更换。39品牌定位位品牌定位核心价值观分享·全全天侯··纯正个个人工作作室USP少数人的的创富中中心STUDIO企业社区因此，品品牌名可可设计为为：CR工坊（即创富富个人工工作室））生造字易易于传播播；突出体现现个人工工作室和和为商人人中的读读书人所所建的办办公理念念。40主题对产产品的要要求共享：策划全南南京功能能最强大大的商务务公社，，全面降降低每个个studio的投资资成本，，共享一一流资源源，增强强竞争优优势。核心工作作：建立立独特产产品形态态与独特特人群的的关联。。全天候办办公：24小时时高档商商住，提提供办公公、居住住涉及的的各项物物业服务务，并提提供特色色休闲、、娱乐公公共空间间。真正studio：定制空间间，倡导导自由间间隔工作作室理念念，为业业主准备备能够实实现各种种装修风风格的设设计公司司和装修修队。41会客室视讯设备投影设备品牌核心竞争争力1品牌核心竞争争力之一：共共享南京功能能最完备的““企业社区””外部资源共享享：共用律师师、供用会计计师、共用秘秘书、专业公公司注册等商务设施共享享：大楼专用用服务器、专专线联接投影影设备、视讯讯会议室、小小型会客室、、秘书服务、咨咨询、电脑平平台链接服务务器提供股市市、汇市重点点讯息等。大堂服务共享享：收发信件件、代缴费用用、租务代理理、公用传真真复印等。律师会计师秘书42品牌核心竞争争力2品牌核核心竞竞争力力之二二：有有书读读，有有健身身场所所的24小小时工工作室室生活服务中心：洗衣收发，钟点清洁服务等。书吧：：营造造舒适适、和和谐的的读书书氛围围，提提供专专业及及休闲闲书籍籍。健身房：想健身，只需走出房门。建议在在条件件允许许的情情况下下，改改造成成独立立卫生生间。。43品牌核核心竞竞争力力3品牌核核心竞竞争力力之三三：让真正正需要要智能能化空空间的的企业业DIY最最合身身的智智能系系统和和办公公空间间。只提供供基础础接入入条件件，把把更多多的发发挥空空间留留给业业主，，无须须装饰饰感极强强的外外立面面，也也无须须遮掩掩裸露露的吊吊顶内内容和和水泥泥地面面………吊顶地面44第五部部分展示空空间建建议45Studio设设计理理念Studio的的概概念阐阐述:Studio是是针对对“高速速成长长型中中小公公司””的的全天天候工工作室室，在工作作室的的某些区区域设设置小面积积办公公场所所，其他区区域则则提供供了可供休闲闲或生活活的多功能能房间。。Studio的的业主可以根据据自己的的设计理理念，创创造一个个可以自如如地以新新型方式式生活的的场所。。Studio的的设计原原则：灵活、小小巧是Studio的设计计原则。。可充分分利用小小空间，，选择组合折叠叠家具、阳阳台设置置电脑区区与文件件区、吧吧柜式厨厨房、隐隐藏式或或个性化化办公桌设计都应考虑虑。46针对本项目Studio产品，我们提出以下两种风格样板间的空间分隔和装修装饰建议。起点创意室（纯办公功能）创业小居（办公居家功能）建议装修修设计主主旨：为了体现现Studio的空间分隔隔自由、、个性张张扬的特点，，我们建建议样板板间的空间分隔应尽尽量少，，家具选选用简洁洁的外形形、明快快的色彩彩，装饰饰物尽可可能少，，可放置置少量植物。。无需过过度遮掩掩裸露的的吊顶内内容和水水泥地面面，可采采用极度度浪费着着空间的现代主义风风格,为业主准准备实现现这种风风格的设设计公司司和装修修队。尽量只用白色色的墙面面，少量后现现代风格格的家具具，关键是给给予业主主很大的的想象空空间。建议装修修设计主主旨47底层平面面及实景景图片参参考此种方案案充分利利用空间间尽可能能多地安安排人员员办公。。用多种种隔断方方式明确确地划分出休休息区、、会客区区和办公公区，咖咖啡吧和和绿色植植物在房房间里的的运用，，营造出舒适、宽敞敞、健康的办办公环境，使使办公和来访访的人都感到到轻松与温馨馨。起点创意室样板间装修建建议48挑高区上层平面及实实景图片参考考挑高层的工作作区域相对封封闭，可作为为工作室主要要人员的办公公会谈区。在这里安排了了宽大的办公公区，使办公公者有安静宽宽敞的思考空空间，旁边的的书屋给办公者提供供休息和”充充电“的环境境。高级的会会谈也可以安安排在楼上，，与楼下的办公互不影影响。起点创意室样板间装修建建议49底面平面及实实景图片参考考此方案给置身身其中的人更更加开放的办办公空间，办办公与会客休休闲区完美衔接，使主客客的关系更加加融洽，工作作空间放大了了，也使思想想更开拓，空空间的分配可根据据主人的要求求做灵活多样样的变化。创业小居居样板间装修建建议50上层平面及实实景图片参考考挑高层的安排排，考虑到主人的独立思思考和休息需要，安排了了冥想室和卧室、书房，，使动静分离，生活与工工作分开，却又相互结合合。创业小居居样板间装修建建议51第六部分品牌营销策略略52品牌哦竞争策策略品牌竞争策略略：从独占到掠夺独占掠夺——首期就要要使品牌迅速速成长，实现现细分市场的的独占——在品牌被被确认后，迅迅速占领市场场53品牌营销重点点品牌营销关键键：塑造品牌公信信力品牌公信力的的建立是项目目的成败的关关键因素之一一：方法一：2~3月，在现现场举行创富富论坛，吸引引潜在企业主主的加入，并并选择具有明明星效应的准准业主亮相推推介；方法二：5~6月，举办办中惠国际大大厦现场开放日系列活动；外外部资源平台台、共享视讯讯会议室、共共享小型会客客室、书吧、、健身房等全全面投入展示示系列活动；；54产品价格建议议产品价格建议议根据市场综合合调查，我司司对价格提出出建议，如下下：面