厦门国际邮轮城第二阶段产品定位报告演示稿

国际邮轮城产品策划报告本报告主体构成项目总体定位住宅商场写字楼财务预算第一部分项目总体定位重点内容项目特点分析项目定位及邮轮生活概念阐述项目整体开发理念项目特点分析

2006G01地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特征——规模性、综合性、商务性和国际性。

1、本案A1—A4地块的规模即达到了用地面积102922.02㎡、建筑面积287355㎡的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。

从本案4月8号以岛内“地王”12.1亿元摘牌起，便因其超大的体量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做足、用足，体现一种磅礴的整体感。——规模性2、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各个资源点优势的最大化。这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。——综合性3、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域地位。——商务性4、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之一。——国际性三、项目总体定位项目命名——国际邮轮城“国际邮轮城”案名释义：

“国际”凸现了本案的最大特点；“邮轮”则体现了本案的档次——豪华尊崇；“城”则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。本案占地45万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。如此规模，除“城”字之外，别无其它可以形容之。同时，“城”也代表着众多建筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五星级酒店、豪华海景住宅、精品购物城以及5A甲级写字楼等。邮轮业创造了新的、时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。

综合看来，“国际邮轮城”这个主体案名不但切合项目“国际化、高档次，大规模”的特点，同时也通俗易懂，朗朗上口、便于传播，整体显得大气。

案名内涵延伸：——拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物业形象）——拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套服务）——登上“邮轮”，吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业）——拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观海套房等）——拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国际化配套等）——享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费倾向性、生活就像度假）——会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（客户群的同质性）（二）项目形象定位

邮轮生活新时代

——西海域45万平国际化建筑集群集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的一个重要卖点定位说说明：：本定位位语选选取““邮轮轮”这这一最最直观观形象象形成成独特特卖点点，糅糅合了了海景景环境境（西西海域域）、、规模模配套套（45万万平、、五星星级））、商商务特特性（（国际际化建建筑群群落，，代表表市中中心国国际化化的商商务综综合体体）等等各项项卖点点，并并且字字里行行间呼呼应““国际际邮轮轮城””的案案名定定位。。从广告告语的的眼球球吸引引效果果来评评判，，“邮邮轮””本身身对目目标客客户来来说是是时尚尚事物物，经经过近近几年年厦门门的媒媒体偶偶尔宣宣传，，消费费者已已有初初步印印象，，有一一定的的市场场送达达率，，同时时“邮邮轮生生活””是很很前卫卫的概概念，，容易易引起起关注注而去去探究究，““广告告语眼眼球效效果””比较较明显显。邮轮生活方式式概念设计阐阐述背景及意义：：1、缘于海洋文化化——海是本本案的灵魂提到厦门就不不得不提到““海”，厦门门具备如此强强大的城市辐辐射力和吸引引力，就在于于其滨海旅游游城市的定位位；而本案的的开发单位港港务集团，也也与海洋有着着密切的关联联；再加上项项目位于西海海域第一排，，具备优越的的海景资源；；所以本案的的核心概念设设计与海有着着必然的联系系，“国际邮邮轮城”命名名具备浓郁的的海洋气息，，将邮轮生活活概念引入到到居住领域，，很容易让人人联想到豪华华邮轮上的贵贵族生活。而而海洋给人的的感觉就是集集开放性、包包容性、国际际性于一体，，正是迎合了了本案国际化化的产品定位位。2、、喻意意生生活活方方式式的的飞飞跃跃————从从旅旅游游引引申申到到居居住住以往往的的旅旅游游，，通通常常使使用用的的是是火火车车、、飞飞机机等等交交通通工工具具，，现现在在乘乘坐坐豪豪华华邮邮轮轮，，环环海海旅旅行行成成为为时时尚尚浪浪漫漫的的象象征征，，这这是是旅旅游游方方式式的的飞飞跃跃；；““国国际际邮邮轮轮城城””是是一一个个尊尊贵贵社社区区，，一一个个人人文文高高地地，，一一个个发发达达象象征征，，这这里里的的居居民民拥拥有有的的并并不不仅仅仅仅是是奢奢华华的的生生活活，，更更重重要要的的是是拥拥有有个个人人的的品品牌牌，，即即身身份份。。““国国际际邮邮轮轮城城””不不仅仅是是一一个个家家住住哪哪里里的的方方位位说说明明，，而而更更是是一一个个识识别别社社会会地地位位的的身身份份说说明明。。这这种种品品牌牌身身份份是是无无价价的的，，可可以以一一代代代代传传承承的的。。即即从从““居居者者有有其其屋屋””、、““居居者者悦悦其其屋屋””到到““居居者者袭袭其其屋屋””，，这这是是““国国际际邮邮轮轮城城””给给我我们们的的居居住住方方式式带带来来的的质质的的飞飞跃跃。。选择国际际邮轮城城的九大大理由1、贵族族般的极极致享受受（海景景大户型型）2、无限限惊喜的的购物乐乐趣（（国际购购物中心心）3、前所所未有的的安全平平稳（（智能化化安全防防护）本案应以以高科技技的保全全系统来来诠释其其安全，，保障住住户拥有有不受干干扰的私私人空间间，打造造一个夜夜不闭户户的安全全城堡。。在安全全防护方方面，可可配备：：红外线线电子监监控系统统、可视视门铃对对讲系统统、闭路路电视监监控系统统、安全全防盗自自动化系系统、门门禁及电电子巡更更系统、、智能消消防报警警系统、、家居报报警系统统。此外，还还应采用用24小小时巡逻逻、入口口登记管管理、紧紧急事故故预警制制度等保保全管理理来配合合科技系系统，做做到滴水水不漏。。4、静谧谧空间/至尊品品位（超超大的私私家园））5、精彩彩纷呈的的活动项项目（贵贵族俱乐乐部/会会所）6、孩子子们的开开心乐园园

（儿儿童活动动中心））7、无与与伦比的的美食体体验（（国际际性的美美食享受受）8、真正正专业的的个人护护理（（国际际品质的的SPA专业连连锁店））9、超越越时空的的海上商商务（（运筹帷帷幄的商商业空间间）四、总体体开发理理念（一）项项目总体体开发理理念项目总体体开发理理念：致致力将““本案””打造成成厦门西西海域超超大型都都市综合合体。本案作为为港务集集团投资资开发建建设的集集高档住住宅、写写字楼、、商场、、酒店和和国际公公寓为一一体的国国际化、、现代化化超大型型建筑集集群，总总建筑面面积近45万平平方米，，是厦门门市2006年年重大建建设项目目之一，，是厦门门西海域域又一重重要地标标性建筑筑集群。。作为21世纪的的产品，，本案将将以前瞻瞻性的国国际化设设计理念念，国际际水准的的业态资资源整合合，倾力力打造领领先一个个世纪的的产品。。它的出现现将使滨滨北CBD繁华华地段向向西延伸伸，这座气势势磅礴的国国际化商务务建筑群将将成为从海海域进入厦厦门的第一一道亮丽景景观，确立立CBD商商务地标。。致力将““本案”打打造成厦门门西海域超超大型国际际商务、生生活城中之之城。（二）项目目开发战略略目标项目开发战战略目标：：营造厦门门最具特色色的都市综综合体，塑塑造港务地地产实力品品牌港务集团的的雄厚实力力和本案高高品质的建建筑群落的的定位，决决定了项目目开发战略略目标的方方向。本案案开发应以以跨越当前前厦门房地地产行业过过渡追求利利润、忽略略人性化需需求与整体体上过于分分散、零乱乱的弊病为为前题，在在规划设计计上力求精精益求精，，产品设计计上要充分分考虑人性性化、功能能化、景观观利用等因因素，营造造厦门最具具特色的港港口都市综综合体，并并以此提升升整个项目目经济效益益，社会效效益，环境境效益，品品牌效益。。（三）项目目开发指导导思想项目开发指指导思想：：以“高度度”为总目目标、总指指导本案开发指指导思想是是，建筑上上以地标性性建筑为目目标，从楼盘的建建筑高度，，到开发商商理念的高高度，再到到楼盘品质质的高度。。以无可争辩辩的事实，，牢固占据据了厦门房房地产界的的标杆高度度，树立港港务地产的的实力品牌牌。第二部分住住宅宅主要内容一、项目分分析二、A1地地块定位三、A2A3地块定定位四、产品建建议一、项目分分析（一）地块块SWOT分析结论：本案案具备打造造观景豪宅宅的景观资资源和区域域优势等硬硬件配套，，但离超高高端的豪宅宅定位尚有有一定的差差距，如居居住的纯粹粹性、建筑筑空间的开开阔性（阳阳台、花园园）等方面面尚有不足足；但本案案产品具备备自身明显显的特性，，在定位上上填补目前前房地产市市场空白，，迎合厦门门邮轮经济济的发展，，再加上开开发商港务务集团雄厚厚的资金实实力，本项项目只要在在后期营销销推广方面面做足概念念，将产品品创新落实实到实处，，将具备良良好的销售售前景，和和很大的利利润空间。。（二二））市市场场抗抗性性与与风风险险评评估估本案案产产品品最最大大的的场场抗抗性性在在于于其其庞庞大大的的体体量量与与过过高高的的总总价价，，以以当当前前厦厦门门房房地地产产市市场场中中该该类类产产品品的的去去化化速速度度来来看看，，应应该该说说市市场场上上对对这这类类产产品品的的需需求求情情况况还还是是比比较较好好的的。。而本本案案中中以以二房房户户型型为为主主的的庞庞大大体体量量（（500套套左左右右））属属于于主主力力产产品品，，虽虽说说处处于于一一个个高高端端楼楼盘盘中中可可以以自自然然提提升升其其价价值值，，但但因因其其总总价价相相对对较较高高，，对对客客户户的的要要求求也也会会产产生生影影响响，，在购购买买此此类类产产品品的的目目标标客客户户群群体体中中，，对对总总价价的的敏敏感感程程度度较较强强，，因因此此当当此此类类产产品品投投放放市市场场时时势势受受到到一一些些阻阻力力；；风险性方方面主要要体现在在未来产产品投放放市场时时机的把把握方面面以及包包装推广广方面的的引导力力是否到到位。二、A1地块定定位（一）目目标客户户群定位位及其需需求特征征分析1、目标标客户群群定位厦门本地地购买人人群；有办公、、居住需需求的中中、小企企业主，，私营企企业主；；大中型企企业的企企业主、、管理层层；与港务有有关的船船务、物物流、航航运公司司等中、、高级职职员；厦门周边边地区的的购买群群体如泉泉州、晋晋江、莆莆田、龙龙岩等地地的富裕裕阶层；；台湾、金金门同胞胞；国际商贾贾人士；；投资客。。核心客户户：厦门本地地自住客客群；中中小企业业主办公公置业；；港务及及相关行行业中高层职职员；投投资客户户。2、目标标客户需需求特征征分析购买喜好好：购买本案案产品的的目标客客户群体体基本特特征是年年龄大约约在28—40岁之间间；喜欢追求求高品质质的物质质生活方方式，对对居住条条件要求求档次高高，环境境优越，，对自然然景观非非常看重重，对居居住环境境要求宽宽松；偏好好都都市市生生活活，，要要求求距距离离市市中中心心不不能能太太远远；；面积积需需求求不不高高，，一一房房的的大大约约面面积积在在50-60平平方方米米左左右右，，两两房房三三房房可可以以在在80-120平平方方米米左左右右；；商务务等等智智能能化化要要求求配配套套完完善善，，服服务务管管理理档档次次高高；；建筑材料尽尽量采用环环保节能和和高科技产产品。购买心理价价值体现：：依照消费者者购买决策策过程中的的需要及接接受概念，，消费者一一般会将本本案依次解解释为：景观家园可极目西海海域美景的的家园可演绎许多多浪漫时刻刻，并且很很给人以享享受的住宅宅属于市中心心区靠近滨北行行政区，位位置不错由港务控股股开发的住住宅，信心心有保证充满国际时时尚色彩，，一个很现现代化的住住宅一个产品很很有创新特特点的住宅宅（二）产品品定位1、市场定定位及依据据综合项目地地块各类优优势资源，，结合市场场调查数据据分析与目目标客户群群体定位，，A1地块块产品定位位为——“阳光户型，，海景生活活”。本幢建筑处处于项目东东北端，四四周无遮档档物，景观观和视线不不受阻碍，，适合规划划景观洋房房，依托本本案高品位位板块特征征，将这里里打造成为为厦门真正正的国际化化社区。定位依据：：（1）项目目四周无限限的海景资资源（西海海湾）、山山景资源（（狐尾山））、湖景资资源（筼筜筜湖）、市市政公园资资源（海湾湾公园），，山景、海海景组合成成为本项目目区别其他他竞争楼盘盘的最大优优势；（2）五星星级酒店、、大型商场场的配套生生活享受终终端，紧邻邻5A甲级级写字楼，，这些都是是打造海景景住宅的硬硬件条件；；（3）国家家房产新政政和厦门房房地产政策策对户型面面积比例的的限制，使使得110—130平米住宅宅成为岛内内市场中的的稀缺产品品。凭借一一流的景观观配套、服服务配套，，打造阳光光户型，必必将强力吸吸引住目标标客户的眼眼球，便于于高价出售售，提升项项目整体品品质；（4）作为为滨北行政政金融中心心的延伸，，本案的商商务功能展展露无遗；；（5）目前前厦门房地地产市场中中尚缺乏各各类豪宅硬硬件条件如如此充足的的此类户型型产品，本本案产品有有较强的市市场竞争力力。2、产品命命名A1地块住住宅命名为为——国际际邮轮城··阳光邻海海案名释义：：A1地块项项目以“邻邻海”命名名，能够直直接突出本本项目最大大景观优势势。而本案案户型适中中精致、格格局合理、、全明设计计，高品质质物业管理理，自由组组合的结构构布局，舒舒适实用，，“阳光””则很好诠诠释了这种种户型的优优势和生活活的内涵。。阳光海岸生生活，引领领时尚前沿沿，倡导居居住新概念念。形象定位：：海景·时尚尚·自由——与海为为邻，享受受生活——时尚空空间，个性性如你——阳光户户型，自由由惬意备选案名：：国际邮轮轮城·都会会轩户型面积（㎡）套数比例备注A1一房67649.8%十梯二十四户18F以上一房为楼中楼顶层均为楼中楼两房10333651.4%三房12522434.2%楼中楼304.6%合计：654100%3、户型配配比及依据据其住宅产品品户型配比比如下：配比比依依据（1）从政政策分析上上看，去年年厦门市房房地产管理理部门下发发文件规定定，厦门岛岛内住宅新新立项项目目户型面积积必须在150㎡以以上，而今今年6月1日起正式式实施的““国六条””规定，城城市新开工工面积90平方米以以下住房，，占开发建建设总面积积70%成成以上，在在这两项政政策夹击下下，厦门市市目前住宅宅建设呈现现出岛内户户型越做越越大（基本本150㎡㎡以上），，而小户型型（90㎡㎡以下）基基本放在岛岛外消化，，这样就给给岛内中等等面积的高高品质产品品提供了很很大市场空空白点，而而本案的100㎡-130㎡㎡户型占了了80%，，很具有市市场吸引力力。（2）本案拥拥有得天独独厚的景观观资源，是是本案的重重要卖点之之一，而纵纵观厦门市市海景住宅宅，不管是是环岛路板板块，还是是新兴的五五缘湾板块块，甚至海海沧海景项项目，大部部分都以大大户型著称称，而本案案适中面积积的户型又又可以独具具市场竞争争力，成为为厦门海景景住宅市场场中的一道道新的风景景。（3）考虑虑到当前市市场由于““禁商令””等因素造造成的写字字楼市场趋趋热的因素素，以及未未来写字楼楼供应以高高端、大面面积产品为为主的情况况，瞄准广广大中小企企业、机构构的实际需需要，以及及本产品的的大体量特特征，结合合本部分产产品临近国国际5A写写字楼的有有利条件，，规划定位位一部分商商务办公性性质的产品品，以满足足市场需求求，将本案案多形态物物业组合的的优势充分分发挥出来来，形成强强大的综合合竞争力。。（4）本部分分产品对72000㎡的的大体量进行行差异化定位位，降低了对对单一产品类类型的依赖性性，使得产品品的覆盖面和和适应性更广广，从实际市市场运作角度度看，将有助助于推进产品品去化速度，，易于消化，，投资风险更更低，资金回回收更快。（5）根据厦厦门市国土资资源与房产管管理局的统计计数据，2005年110—130㎡的户型面面积也是厦门门最畅销的户户型之一。也也为本案的产产品定位提供供了数据依靠靠。（6）本部分分产品分别有有针对性的定定位，对客户户群层面的选选择性上更强强，要求综合合素质更高，，更加有利于于体现项目高高品位商务门门户的定位，，在管理上也也更能统一，，提升产品品品质档次，高高端产品所需需的价格要求求更易于体现现。4、差异化战战略建议（1）户型面面积差异化分分析本部分住宅中中65-70㎡一房，占占10%；以以本案A1地地块72000㎡总建筑筑面积看，若若一房面积过过小，势必造造成楼盘套数数过于庞大，，过于浪费停停车面积（规规划技术指标标要求按套数数搭配车位数数），总体品品质下降等可可预见结果。。65—70㎡也可以使使一房的舒适适感提升至最最佳。从本地市场情情况看，60㎡以下的小小户型产品正正是市场竞争争最激烈的小小户型产品，，九龙城、官官邸等，都因因为大体量的的60㎡以下下小面积户型型产品，导致致销售时间过过于漫长。因因此，60㎡㎡以上的户型型产品能迅速速抢占市场空空白。此外103㎡㎡二房，按面面积比例占到到项目面积的的50%。此此部分面积由由于更侧重于于提供中小企企业、机构、、创作室等机机构的商务功功能，从香港港时代广场、、源昌国际城城等临近市场场调查的情况况看，此面积积范围的二房房普遍设置不不多，销售情情况较好，本本案抢占此部部份市场空白白，一方面可可以相对控制制户型总价，，另一方面可可以满足大部部分中小商务务机构的面积积需求，等于于为本部分产产品覆盖最多多的客户群需需求提供了充充分的硬件条条件。（2）功能定定位差异化分分析本案具有多种种形态物业组组合的特殊性性，A1地块块即规划有三三种形态的物物业功能：住住宅、写字楼楼和商场。A1地块住宅宅，尤其是100—110㎡二房部部份产品充分分利用了A1地块多物业业形态的特殊殊性，以最大大程度地实现现多物业渗透透互补的市场场个性，承接接和利用写字字楼项目的高高品质特性。。本部份二房房产品可以成成为众多中小小企业的上选选的商务办公公场所，这些些企业可能是是写字楼里面面大企业的关关联、配套小小企业，也可可能是为提升升自身名气的的起步阶段小小企业的理想想办公选择，，通过商务部部分功能的共共享，实现这这些中小企业业品质、档次次的提升。三、A2A3地块定位（一）目标客客户群定位即即需求特征分分析1、目标客户户群体定位厦门本地富有有阶层；本市二次置业业客群；首次置业的高高级白领、公公司高管；泉州（晋江、、石狮、南安安、安溪等地地）、龙岩、、三明、莆田田等省内周边边地区富有阶阶层与省外购购买群体；船务、物流、、航运等公司司的高级管理理人员、高级级白领；外资中高级管管理人员、CEO；投资客群。其重点客户为为：厦门本地地富有阶层、、外企高管、、CEO核心客户为：：省内周边地地区富有阶层层、物流航运运类公司高管管2、目标客户户群体需求特特征分析（1）购买喜喜好喜欢追求高品品质的物质生生活方式，对对居住条件要要求档次高，，环境优越，，对自然景观观非常看重，，对居住环境境要求宽松，，让自己不因因购买大户型型类产品带来来巨大资金压压力，又能体体现自己相对对尊崇的社会会地位；对产品价格并并不看重，不不存在总价、、首付或月供供上的资金局局限性；功能要求朝向向要好、客厅厅面宽5米以以上、主卧面面积宽大带更更衣间，功能能齐全、分区区明显、动静静分离、明厨厨明卫，有宽宽幅落地玻璃璃窗观景等；；智能化要求配配套合理，服服务管理档次次高，配套完完善；建筑材料尽量量采用环保节节能和高科技技产品；（2）购买基基本条件：购买本案产品品的目标客户户群体基本特特征是年龄大大约在30——50岁之间间，一般为三三口或以上家家庭，事业有有所成就，经经济积累雄厚厚，个人或者者家庭资产在在200万元元以上，个人人或者家庭月月均消费达10000元元以上，以私私家车作为主主要交通工具具（3）购买心心理价值体现现依照消费者购购买决策过程程中的需要及及接受概念，，消费者一一般会将本案案依次解释为为：——豪宅，身身份的象征——厦门的豪豪宅——可近距离离接触大海的的，西海域美美景的豪宅——可演绎许许多浪漫时刻刻，并且很给给人以享受的的住宅——属于市中中心区——靠近滨北北行政区，位位置不算坏——由港务控控股开发的住住宅，信心有有保证——充满国际际时尚色彩，，一个很现代代化的住宅——档次很高高——产品很有有创新特点的的住宅（三）产品定定位1、市场定位位及依据综合项目地块块各类优势资资源，结合市市场调查数据据分析与目标标客户群体定定位，将本案案产品定位为为厦门西海域域——滨海纯景观大大户豪宅。本幢建筑处于于项目最南端端，四周无遮遮档物，景观观和视线不受受阻碍，适合合规划大户型型景观豪宅，，依托本案高高品位板块特特征，将这里里打造成为厦厦门真正的国国际化社区。。层高3米，最最大限度地享享受海景资源源，让房间和和客厅的每个个角落都有良良好的通风采采光，山景、、海景组合成成为本项目区区别其他竞争争楼盘的最大大优势。定位依据：项目优越的景景观资源、五五星级国际大大酒店的配套套生活享受，，这些都是建建造大户型、、宽裕型住宅宅的硬件条件件。（1）国家房房产新政对户户型面积比例例的限制，对对未来房地产产市场大户型型产品起到制制约作用，如如此景观配套套、服务配套套一流的产品品将成为市场场中的稀有，，必将强力吸吸引住这类产产品需求者的的眼球，便于于高价出售，，提升项目整整体品质；（2）大规模模国际化商务务城的规划，，会吸引大量量国际、国内内知名企业进进驻，这些企企业的高层管管理人士对居居住环境的高高要求，为本本类产品的市市场需求增添添大量消费群群体；（3）依托五五星级酒店和和高级5A写写字楼的带动动，这里成为为厦门品质最最好的社圈板板块之一，滨滨海纯景观豪豪宅定位既呼呼应了这种优优越条件，对对优质的潜在在客户群进行行充分挖掘，，也是更高提提升本项目的的一个利器；；（4）目前厦厦门房地产市市场中尚缺乏乏各类豪宅硬硬件条件如此此充足的同类类产品，本案案产品有较强强的市场竞争争力，有利于于吸引别墅类类产品以外的的高端目标客客户群；（5）目前厦厦门房地产市市场中大户型型（三房160㎡左右、、四房180㎡左右、五五房200㎡㎡左右）产品品销售情况良良好，市场需需求旺盛。2、产产品命命名A2/A3地块块命名名为国际邮邮轮城城·海海韵豪豪庭上善环环境独独揽揽海景视野野顶级配配套匹匹配配王者者气韵高档物物业富富豪生活礼礼遇庭院大宅宅邮邮轮级级奢豪豪空间间庭院大宅顶顶级富富豪的海岸岸生活——海景、、湖景、市市景、山景景四四景合一，，厦门西海域域海景豪宅宅至高点形象定位定位说明（1）在市市民的心目目中，东渡渡片区的楼楼盘项目普普遍品质不不高。本案案明确打出出“豪宅””的旗号，，能够迅速速与其他楼楼盘区分开开来。（2）本项项目地理位位置优越，，亲海优势势非其他项项目能比，，再加上是是大户型，，目标客群群比较高端端，打出海海景豪宅的的定位，既既符合本项项目的现实实状况，也也迎合了目目标客群的的心理。（3）对于于我们的目目标客群顶顶级富豪们们来说,海海景豪宅不不仅具有在在居住上的的舒适性和和独特的景景观资源,更是彰显显他们身份份的象征,一张特殊殊的名片,同时,也也引领出目目前富豪生生活的一种种新高品质质生活方式式-----海岸生生活。备选案名：：国际邮轮轮城·滨海海居3、户型配配比户型面积（㎡）套数比例备注A2四房197.317050%二梯四户四房顶层为楼中楼五房223.63-223.647450%楼中楼278.452合计：146100%A3两房116.43-117.244918.8%五梯十户顶层均为楼中楼三房136.05-136.279335.8%171.462710.4%四房196.21-199.828131.2%楼中楼201.43-285.54103.8%合计：260100%配比依据（1）随着着国家房产产新政的出出台，未来来豪宅类产产品将越来来越稀缺，，特别是如如本案产品品这种景观观资源丰富富，滨海第第一排位置置的大户型型结构产品品更将可能能成为绝版版；（2）本案案地块各类类景观资源源丰富，比比较有利于于景观户型型设计。（3）市场场上大户型型产品受消消费者追捧捧，各在售售项目这类类产品推向向市场即形形成热点，，短期内就就能达到半半数以上的的去化率；；（4）大户型型的设计能带带动客户层向向高尚人士集集中，推动项项目居住档次次的提升。（5）作为一一个高尚的国国际化商务门门户项目，其其间进出的富富豪人士数不不胜数，作为为项目配套的的大户型居住住产品建筑体体，其间增设设少量几套的的大户型，既既可以增加产产品多样性，，又能充分利利用高层建筑筑体的空中资资源，更能吸吸引各地顶级级富翁的追逐逐。（6）依据目目前厦门房地地产市场中所所有在售大户户型项目中各各类面积产品品的去化速度度分析可以看看出，当前厦厦门房地产市市场中三房面面积160㎡㎡左右，四房房面积180㎡左右，五五房面积200㎡左右以以及楼中楼面面积300㎡㎡左右的户型型都销售情况况良好。注解：本案三三房面积基本本与我司提出出的面积建议议相符，四房房和五房考虑虑到本项目赠赠送的入户花花园面积较大大，实际销售售面积与市调调畅销面积相相近，基本符符合市场需求求。且赠送超超大入户花园园使本项目品品质明显高于于其它同类型型产品，可以以成为推广中中一个着力宣宣传的卖点，，降低市场销销售阻力。（7）110㎡-130㎡产品可以以有效的丰富富项目的产品品线此种产品设计计也为覆盖更更大范围客群群提供了可能能，可有效降降低产品市场场风险。（8）此类产产品比较受国国际商务人士士的喜爱。随着厦门国际际化程度的提提高，越来越越多的跨国公公司到厦门投投资办厂从事事商务活动，，象KODAK，DELL、LINDE、ABB等等，这这些公司有一一批从国外聘聘请来的高级级管理人员，，都有很好的的住房福利，，一般住在酒酒店或者分散散住在筼筜湖湖周围的各栋栋公寓，他们们对生活配套套要求不高，，但景观要求求比较高，要要有好的会所所。户型上他们要要求面积不会会太大，二房房110㎡左左右,三房房地130㎡㎡左右比较符符合他们的要要求。目前市市场上还没有有真正满足他他们需求的纯纯粹产品出现现，本项目有有非常好的景景观资源，加加上五星级的的酒店配套，，是满足此部部分客群的良良好产品选择择。四、产品建议议（一）平面布布局建议1、功能分区区明显，即动动静分区、干干湿分区、公公私（公用区区和私人区））分区；2、入户门最最好不要正对对客厅与卫生生间，独立的的餐厅，厨房房为封闭式厨厨房，餐厅与与厨房相邻；；3、主人卧室室应带有卫生生间、更衣间间（化妆间）），能直接观观景，卫生间间也能直接看看到外面景观观；4、通风采光光性能良好，，做到空气对对流顺畅，明明厨、明卫；；5、每套带入入户花园，既既增加户型亮亮点，也能解解决长进深带带来的通风与与采光方面存存在的不足；；6、每户需独独立设计生活活阳台或者洗洗衣房，以满满足住户日常常生活的需要要；7、客厅、主主卧全部面向向海景面，四四房、五房结结构尽量设计计成双主卧，，客厅内尽量量少留门或者者洞，保持客客厅的使用完完整性；8、、客客厅厅面面宽宽不不得得小小于于4.8米米，，主主卧卧面面宽宽不不得得小小于于3.6米米，，餐餐厅厅尽尽量量设设计计为为阳阳光光餐餐厅厅。。9、、楼楼中中楼楼客客厅厅挑挑空空，，大大厅厅作作两两层层落落地地玻玻璃璃窗窗观观景景。。10、、整整体体建建筑筑底底层层架架空空8米米，，除除电电梯梯入入户户大大堂堂与与底底层层会会所所所所需需面面积积外外，，均均作作为为绿绿化化面面积积或或情情趣趣小小品品布布置置，，入入户户大大堂堂面面积积在在100㎡㎡左左右右，，统统一一精精装装修修。。11、、每每梯梯位位电电梯梯直直入入地地下下停停车车场场，，停停车车场场进进入入楼楼梯梯与与电电梯梯间间设设立立大大堂堂。。（二二））立立面面风风格格建建议议根据据项项目目所所处处位位置置在在国国际际旅旅游游码码头头，，其其外外观观将将受受到到众众多多海海外外游游客客观观赏赏，，应应适适当当融融入入部部分分西西方方风风格格，，结结合合产产品品本本身身属属豪豪宅宅定定位位，，其其外外观观上上要要尽尽量量显显得得奢奢华华、、富富贵贵、、霸霸气气十十足足，，色色调调上上要要显显得得庄庄重重、、典典雅雅与与华华贵贵，，因因此此建建议议本本案案应应中中和和整整个个项项目目特特征征，，使使其其与与项项目目全全案案风风格格与与色色调调上上完完全全融融合合成成一一个个整整体体，，在在外外立立面面上上采采用用中中西西合合璧璧、、现现代代感感十十足足的的风风格格。。建筑细部应该该典雅、大方方，注意线条条及封闭阳台台外观的处理理如图所示，可可以采用百业业的形式进行行封闭处理，，既解决通风风、采光的要要求，又体现现出现代、时时尚的气息。。（三）产品创创新建议本案的差异化化战略建议主主要体现在户户型、产品本本身的创新上上，创造厦门门市场上先进进的、首创的的或者带有独独具特色的产产品类别，以以此在豪宅竞竞争激烈的厦厦门市场竖立立独一无二的的物业形象，，建议如下：：创新建议一：：两房以上均均带入户花园园既增添户型型亮点，又增增加实用空间间入户创新建议议二：客厅、、卧室面向海海景面，做景景观阳台，甚甚至躺在浴缸缸里也能直接接看到外面景景观大户型观海豪豪宅，360度畅意与海海相融，享受受人生，与海海共舞。不论论客厅亦或卧卧室，抬眼间间，碧海蓝天天近在面前。。创新建议三：：三房实为两两房半，其中中一间为书房房读读书、听听听音乐、上上上网，无论你你在学习还是是生活中都有有自己的一块块天地。一份份悠然自得的的心情田园。。让家人安心心休息，让自自己专心学习习。在保证主主卧、次卧与与客厅的面积积的情况下将将三房中最小小的一间定位位为书房，也也可以在有客客时作为客房房用。创新建议四：：整体建筑底底层架空，精精装酒店式入入户大堂，面面积在100㎡左右，设设计绿化面积积或情趣小品品，双层挑高高,宽敞明亮亮，尊贵气派派；营造高端端豪宅居住氛氛围；从踏入入富丽高雅的的大堂开始；；便立刻倍感感身份的尊贵贵与显赫，彰彰显豪门风范范。创新建议五：：设立超五星星级邮轮会所所邮轮会所是一一家专属会员员俱乐部。由由全球享有盛盛名的专业俱俱乐部管理公公司**机构构亲自管理。。邮轮会所倡导导高品质生活活方式的理念念。不仅为您您提供国际邮邮轮城内无与与伦比的俱乐乐部环境，更更可以享受到到根据您的个个人需要与爱爱好而量身定定制的顶级服服务。同时拥拥有**和**机构全球球联网俱乐部部的使用特权权，为您提供供前所未有的的休闲，商务务和社交平台台。（四）产品配配套建议本案应设置商商务酒店功能能配套，为商商务精英度身身定制，建议议会所设置于于四楼架空层层，规划有：：1、建筑物底底层采用架空空设计，一部部分作为主入入口大厅，其其余作为绿化化及小品补充充，增加人行行景观感受力力；2、独立中性性、小型商务务洽谈室，提提供VOD视视频点播、卫卫星频道接收收、100兆兆光纤网络PC终端，能能满足高档商商务洽谈和小小型会议的需需要；3、配设的商商务中心满足足办公需求的的复印、打字字、传真、商商务秘书等配配套服务；4、会所内置置特色吧台，，提供饮料、、咖啡、其它它各种饮品及及商务餐，客客人在此尽情情享受紧张办办公之余的休休闲乐趣；5、设置桑拿拿、健身等配配套服务。（五））产品品节能能与环环保建建议本案作作为一一个高高定位位的楼楼盘，，一定定需要要采用用智能能化设设施设设备，，既可可以提提高产产品本本质，，增加加营销销卖点点，同同时对对树立立开发发商的的企业业形象象有积积极作作用。。节水：：节水循循环系系统节电：：充分利利用太太阳能能，如如太阳阳能草草坪灯灯垃圾处处理：：垃圾分分类收收集，，下水水道设设废料料粉碎碎装置置。墙体：：采用环环保型型内隔隔墙体体材料料。采采用高高封闭闭性能能外窗窗，减减少噪噪音。。绿色建建材应应用：：选用具具有一一定再再生能能力的的材料料，如如选用用再生生铝材材和塑塑料制制品做做娱乐乐设施施空气环环境技技术：：新风系系统、、铝合合金外外遮阳阳卷帘帘、中中空玻玻璃、、外墙墙保温温隔热热泡沫沫玻璃璃、直直饮水水系统统、太太阳能能应用用系统统、新新型排排风烟烟道、、吸音音材料料等（六））物业业管理理建议议物业管管理是是产品品价值值的重重要组组成部部分，，建议议引入入国际际知名名的物物业管管理公公司或或酒店店管理理公司司（如如戴德德梁行行、仕仕邦.魏理理仕等等）进进行专专职管管理，，建立立智能能化高高标准准的物物业管管理架架构，，提供供星级级的酒酒店管管理服服务。。这是是构成成豪宅宅类项项目重重要卖卖点之之一。。星级物物业管管理组组成要要素1、著著名物物业管管理公公司（（具备备良好好的口口碑））2、专专业化化保安安队伍伍（如如退役役军人人或退退役武武警组组成的的保安安队））3、酒酒店式式贴身身服务务——个个性化化服务务——标标准化化服务务4、智智能化化管理理：高高科技技保安安、防防火、、防盗盗、管管理系系统等等智能化化管理理系统统建议议：（1））建立立网络络平台台（2））物业业管理理方面面，可可以实实现：：物业管管理实实现计计算机机化、、部门门管理理自动动化、、建立立物业业管理理信息息系统统。车库自自动化化管理理。各项设设施的的远程程管理理。一卡通通收费费：设备管管理：：门、窗窗的红红外监监控、、报警警，室室内安安全监监控（（烟感感探头头、防防盗控控头））紧急急报警警铃。。（3））安全全管理理采用用集中中监控控手段段。在在安全全防护护方面面，实实际上上，住住宅物物业管管理在在遵循循以上上的基基本原原则下下，在智能能化方方面预预留发发展空空间，，并选选取比比较有有特色色的几几个跟跟客户户切身身需要要有关关的方方面配配置相相应的的系统统，即即可有有超出出一般般水准准的表表现。。第三部分分商商场场主要要内内容容一、、SWOT分分析析及及不不利利因因素素规规避避建建议议二、、商商场场客客群群定定位位及及分分析析三、、招招商商策策略略建建议议四、商业定位位五、产品建议议六、市场抗性性及风险评估估一、SWOT分析及不利利因素规避建建议1、S(strength)项目目优势——项目地处处国际旅游客客运码头，正正式运营后带带来的大量旅旅游客，形成成商场的天然然客源，为商商场的运作带带来极大利好好；——本案的超超大规模，酒酒店、写字楼楼、高档住宅宅等形态物业业，本身拥有有很大的高端端消费人口，，从而为商场场带来很大的的潜在消费群群；——邻城市主主干道疏港路路，拥有20000㎡左左右的集中绿绿地，直面市市政景观广场场，拥有较好好的景观、交交通、停车等等条件；——项目周边边方圆二公里里内聚集了约约13万居民民，尚无大型型集中的商业业形态，给这这部分居民带带来了生活上上的不便，本本案商业将为为他们带来生生活上的便利利，具备中型型商业MALL物业形态态的所需要人人口数量。结论：综上所所述，本案具具备了规划一一个4-5万万平方米左右右的中型商业业中心的必要要空间，在消消费人口、辐辐射范围、交交通条件等方方面都具备较较强的运作潜潜力。2、W(weakness)项目目劣势——本案所处的东东渡区域由于于其城市功能能原因，在厦厦门市民印象象中档次不高高，心理距离离较远，给运运营高端商业业形成较大阻阻力；规避建议：作为一个集星星级酒店、高高档住宅、甲甲级写字楼、、高端商场为为一体的大型型都市综合体体，在项目营营销推广中，，借助星级酒酒店和高档住住宅宣传造势势，提升地块块价值和知名名度，让客户户从心理上将将本地块视为为中山商圈、、滨北行政中中心的延伸，，可从根本本上改变本地地块不良的心心理印象。——本案商场场部分未能设设置在客运码码头游客必经经之路，与联联检大楼分离离，对码头旅旅客人流的吸吸引不利；规避建议：将商场与联检检大楼商业部部分尽量缩短短距离，再业业态上合理的的互补，形成成一个交流顺顺畅的结合体体，共同营造造浓厚商业氛氛围。建议从从联检大楼二二楼平台设计计合理便捷的的人行交通流流线到本项目目商场，吸引引码头游客来来消费购物，，汇聚更大商商业人流。——本案东北北部三角地带带不属于用地地红线内，疏疏港路进入方方向外在形象象不明显，交交通路况较复复杂，对外部部人流、车流流进入本案商商场消费造成成一定的负面面影响；规避避建建议议：：在该该区区域域留留出出比比较较大大的的市市民民广广场场，，把把疏疏港港路路的的人人流流有有效效地地引引导导到到本本地地块块，，并并将将本本案案商商业业主主要要出出入入口口置置于于疏疏港港路路进进出出方方向向，，扩扩大大商商业业面面向向主主要要交交通通要要道道的的面面，，突突出出商商业业外外界界视视觉觉影影响响力力。。做做好好人人流流与与车车流流进进出出本本案案的的交交通通动动线线规规划划，，使使人人流流与与车车流流能能顺顺畅畅地地出出入入本本案案商商业业。。———地地块块呈呈不不规规则则长长条条形形四四边边型型，，东东西西向向距距离离较较短短（（约约150米米）），，南南北北向向距距离离较较长长（（约约370米米）），，受受规规划划中中庭庭绿绿化化20000㎡㎡硬硬性性条条件件制制约约，，东东西西向向进进深深无无法法按按正正常常商商业业主主力力店店所所需需要要的的合合理理长长宽宽比比例例，，制制约约了了商商业业平平面面布布局局与与业业态态规规划划。。规避避建建议议：：将商商业业部部分分平平面面尽尽量量规规划划成成为为动动线线分分布布合合理理，，东东西西向向进进深深尽尽量量扩扩大大，，南南北北向向面面宽宽尽尽量量缩缩短短，，使使整整个个商商业业平平面面做做到到东东西西向向进进深深约约60——80米米左左右右，，南南北北向向面面宽宽约约200米米。。3、、O(opportunity)项项目目机机会会———本本案案周周边边区区域域，，集集中中商商业业形形态态物物业业较较为为缺缺乏乏，，本本案案商商场场可可以以拥拥有有更更大大的的运运作作空空间间；；———厦厦门门邮邮轮轮母母港港的的筹筹划划已已排排入入市市政政府府的的工工作作日日程程，，随随着着邮邮轮轮经经济济的的发发展展，，本本案案作作为为厦厦门门海海上上出出入入门门户户，，海海内内外外游游客客进进出出港港口口将将汇汇聚聚较较大大的的高高端端消消费费人人群群，，适适合合作作为为港港口口配配套套的的商商业业集集中中点点；；———本本案案紧紧邻邻滨滨北北高高尚尚居居住住区区，，周周边边聚聚集集了了大大量量的的高高端端消消费费群群体体，，融融合合本本案案的的高高品品质质定定位位吸吸纳纳的的大大量量高高端端人人士士，，汇汇聚聚出出大大量量的的高高端端消消费费人人群群，，适适合合高高档档购购物物广广场场的的生生存存。。结论：综上上所述，本本案在商业业定位方向向应切合项项目本身总总体定位方方向所引入入的高端消消费群体，，辐射周边边高尚居住住区滨北一一带的高端端消费人群群，结合国国际旅游客客运码头带带来的国际际、国内及及港、澳、、台地区各各类游客的的消费习惯惯，走国际际精品购物物城路线，，打造厦门门门户口岸岸地位的商商业综合体体，充分发发挥邮轮经经济这个新新兴经济形形态的优势势，附带解解决区域居居民生活消消费需要。。4、T(threaten)项目威威胁——厦门商商业一直以以来较为分分散，随着着火车站———富山———莲坂商商圈的进一一步形成，，将对整个个厦门商业业布局产生生巨大影响响，进一步步使厦门商商业向大型型MALL式形态集集中，本项项目相对较较为不成熟熟的商业配配套对消费费人群的吸吸引力较弱弱，只能靠靠进出港口口游客与周周边稀少的的居住人群群来营造消消费氛围，，市场容量量偏小；规避建议：做强、做大国国际旅游客运运码头这块蛋蛋糕，扩大其其社会影响力力，增强消费费群体的关注注度，充分利利用西海湾公公园这个市政政工作所吸引引进来的游客客，让本案商商业与西海湾湾公园中的商商业较好地融融合起来，形形成一个商业业链，扩大本本案商业辐射射面。——疏港路快快速干道的交交通性质以及及本案较弱的的交通布局将将对商业消费费人群产生极极大的流通不不便；规避建议：扩大本案商业业与疏港路方方向的接触面面，合理布置置车流动线与与人流动线，，将外部消费费群体最大化化地引入本案案商业中进行行消费。——裕成大厦厦三层商场的的运作经营，，对周边区域域潜在消费者者形成分流；；规避建议：选择与该商业业体业态有区区别的业态规规划，在商品品档次上走高高端路线，使使本案商业在在消费人群与与商业业态分分布等方面与与之形成较大大的差异，优优势互补，共共同酿造出区区域商业的浓浓厚氛围。二、商场客群群定位及分析析一）购买客群群定位1、投资客，，包括厦门本本地和周边城城市的投资客客，他们看中中的是繁荣的的商业带来的的丰厚的回报报和增值，还还有港务集团团这个强势品品牌的保障；；2、航运、物物流、船务公公司等相关产产业的中高层层管理人员，，他们看中的的是项目的品品位、规模以以及稳定的回回报；3、台湾金门门以及香港、、东南亚等国国际人士，他他们看中的是是项目的国际际性、规模性性，繁华的港港口是项目增增值的重要保保障。同时也也可以作为自自用，将其地地区或国家有有特色的东西西，通过这个个窗口推广出出去；4、品牌店经经营业者，将将自主经营的的专营店加入入主题商场的的整体经营中中，享受大商商圈带来的集集中人气和丰丰厚利润。二）依据：——通过整体体商业运营和和高端业态定定位平台，有有利于商业价价值的提升，，让商业价值值最大化；——成熟运营营的商业管理理，大大增强强购买者的信信心。1、国内外游游客2、高端精品品商业集中经经营吸引来的的厦门本地及及周围城市的的富有阶层。。3、经常在这这一带从事商商务活动的商商贾人士及白白领；4、本小区居居民和滨北、、东渡的常住住居民；（二）消费客客群定位三、招商策略略建议作为投资性房房产的商业项项目，一般目目标客户注重重的通常是资资金回报收益益问题。本案案目前周边居居住的人口不不多，人流也也不够集中，，尚不具备成成熟商业圈的的硬件条件，，以目前状况况直接进入商商场销售阶段段，销售状况况不会太理想想，销售价值值也不高，所所以建议采取取一开始就引引进国际知名名商场管理运运营公司进行行招商运作，，先招商经营营，待商业繁繁荣时，再考考虑对外销售售商场或作为为公司经营性性资产。1、基本策略略：先确定主力力店或专业商商业管理公司司，再全面招招商2、招商思路路：（1）请招商商公司代为招招商管理，利利用招商公司司的专业性和和经验进行全全程招商运营营管理。（2）寻找品品牌百货，由由百货进行招招商，而招募募的百货应该该是走中高端端品牌路线的的国内外知名名品牌。3、招商目标标注重商业的高高品质和独特特性，建议30%为国际际一线品牌，，70%为国国际二、三线线品牌及国内内一线品牌。。国外经营成成功但尚未进进入中国的或或者未进入厦厦门的品牌，，更应该是本本案商业招商商的首选。四、商商业定定位（一））市场场定位位：国际邮邮轮城城精品品购物物中心心定位说说明：：厦门首首家情情景主主题旅旅游购购物广广场（（本案案的情情景主主题———旅旅游购购物广广场的的营造造）相相对于于一站站式的的shoppingmall、名名汇··铜锣锣湾““体验验式海海洋景景观””主题题购物物，本本案在在厦门门是更更高层层次的的突破破和创创新，，加上上西海海湾公公园、、海洋洋、邮邮轮港港口、、国际际化的的客运运码头头、民民俗风风情景