瑞铂商业集团第周商业地产市场周报

黑火●上海商办市场简报（2014.9.8-2014.9.14）

HeiHuoreal

estateBulletin●Shanghai21.房产宏观资讯2.上海土地市场3.上海商业市场4.上海办公市场5.竞品项目情况3沪商业网点规划：限制超大型和大型商业网点过度建设上海商业网点规划指出，商业设施建筑总量年平均增长从原来5.96％下降至2.6－3.6％，《规划》中首次明确提出“限制超大型和大型商业网点的过度建设”要求。市商务委、市规土局正式向社会公布了《上海市商业网点布局规划(2014－2020)》(以下简称《规划》)，限制超大型和大型商业网点的过度建设。《规划》明确，至2020年，规划商业设施建筑总量控制在7000万－7500万平方米，年平均增长2.6％－3.6％(2009－2013年期间的年平均增幅则为5.96％)。限制超大型和大型商业网点的过度建设。观点：未来上海争政府将会从“严控总量”方面入手，限制超大型和大型商业网点的过度建设，将更加着重注重功能定位、业态配比、品牌引进，尽可能实现差异化发展。立足上海商业发展现状和未来需求，形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心＋特色商业街区”的“3＋1”布局体系。本周宏观资讯41.房产宏观资讯2.上海土地市场3.上海商业市场4.上海办公市场5.竞品项目情况5土地市场——供应上海商办用地供应继续保持低迷态势，连续两周无商办用地供应，预计短期内供应市场难以回升。土地供应市场低迷，短期持续冷淡上周无商办土地供应6土地市场——成交上周上海市土地仅1块成交，但商业体量明显偏大，为8.9万方，达到了近几周以来全市周土地成交量的一个新的“高点”.成交项目密度小，体量偏大上周商办用地仅成交1幅，共88,801.8㎡土地市场——成交列表本周成交商办用地一览序号地块名板块坐落性质土地面积(㎡)容积率成交价(万元)溢价率楼板价(元/㎡）中标者1青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧15-02.16-02地块以及地下商业空间青浦东至黄泥娄路，南至朱家角路，西至丁家港路，北至淀山湖大道居住用地,商业，办公88,801.804884470%2490大连万达商业地产股份有限公司1本次集中出让的青浦区三宗地块：其中，17-02地块为住宅用地，出让面积4.54万㎡，容积率1.8，出让底价7.36亿元，折合楼板价约9000元/㎡，未成交。其次，15-02.16-02地块出让面积8.88万㎡，容积率3.1－4，出让底价8.84亿元，折合平均楼板价约2800元/㎡，为商住办用地，已成交。54-01.55-02地块出让面积6.8万㎡，容积率3.2－4，出让底价6.84亿元，折合平均楼板价约2800元/㎡，为商住办用地，未成交。81.房产宏观资讯2.上海土地市场3.上海商业市场4.上海办公市场5.竞品项目情况9商业市场——供应供应周期性转冷，体量大幅回落经过第35、36周连续两周的集中放量，受市场去化速度缓慢等因素影响，上周商业供应体量大幅回落，供应市场转冷，预计短期内难以回升。上周共有4个商业项目共计15639㎡入市，环比大幅下跌，同比小幅上涨3.9%本周新增商业预售证项目序号项目名称板块项目地址预售面积/㎡预售套数/套开发商名称1禹洲国际大厦浦东金桥金港路333号3810.9836上海悦江置业有限公司2温馨佳苑南汇惠南城南路918弄1256.7317上海港房地产经营开发公司3汇金坊奉贤南桥新城嘉园路360弄等10027.3580上海同实南郊置业有限公司4华亭新苑-莱顿堡松江新城文诚路1999弄543.661上海湘大房地产开发有限公司12商业市场——供应列表上周商业供应体量均偏小，仅外郊环位于奉贤南桥新城的汇金坊项目预售面积达到了1万㎡以上。市场低迷，供应体量偏小3411商业市场——成交价格小幅回落，成交量大幅回升经过36周短期的下跌之后，上周上海商业成交再次回升到近两月以来的平均水平，伴随着“金九银十”的到来，短期内商业成交市场或将继续保持高位成交态势。上周商业成交87套，成交面积为21787㎡，环比上涨163.45%，同比下跌35.64%；成交均价19442元/㎡，环比下跌21.45%，同比上涨11.83%12本周商业成交面积TOP10排名项目区域开盘时间去化率本周销售面积(㎡)本周销售套数本周总销售额(万元)本周销售均价(元/㎡)套均面积(㎡)单间总价(万元)1华亭荣园松江中部2005-2-599.40%598422435372752721982百汇园徐汇龙华2007-4-2660.90%4673112211261324673122113绿地和创大厦普陀武宁2006-9-2100.00%37214110562970993027644新源人家松江南部2011-8-2879.80%6685710106411341425新江湾嘉苑杨浦新江湾城2012-11-2952.80%57431579275081915266地纬名苑浦东唐镇2012-1-1137.50%508223746682541197恒盛湖畔豪庭奉贤南桥新城2009-12-268.30%473120384283747320388绿地崴廉公寓浦东外高桥2004-11-23100.00%4481693154894486939绿地丰翔新城宝山大场2008-6-2893.20%4243310730214110310天地健康城青浦朱家角2014-3-1550.00%367340811123122136商业市场——成交TOP1013商业市场——各区县成交从成交量看，松江区、徐汇区、普陀区商业成交大幅上升，分别位居第一、第二和第三，浦东区成交量下降明显，其他区域成交体量均偏小。从成交价格来看，闸北长宁板块商业成交项目均价最高，为78286元/㎡，其他区域商业成交均价均在3万元/㎡以下。14商业市场——存量全市商业存量共45044套，与上周相比基本持平，从区域存量上看，无明显上涨区域，其中南汇区、松江区及宝山区等有小幅下降。整体存量持平，局部小幅下降前两周存量面积/万㎡上周存量面积/万㎡商业成交个案——百汇园2007年4月26日推出商住办综合体，总占地面积约20万平方米，总建筑面积近50万平方米，容积率1.99，成交均价26132元/㎡161.房产宏观资讯2.上海土地市场3.上海商业市场4.上海办公市场5.竞品项目情况17办公市场——供应供应大幅回落，短期难以回升上海办公供应市场在经过第36周的“井喷”之后，上周又出现大幅回落，全市仅一个供应项目，供应体量约3.9万㎡，预计短期内办公供应市场不会有大幅度变动。上周上海办公市场共1个新项目入市，共计38908㎡，环比下跌73.83%,同比下跌51.25%18办公市场——供应列表本周新增办公预售证项目序号名称区域地址预售面积(㎡)预售套数发展商类型1建工大唐国际广场浦东花木兰花路333号38908.37159上海盛唐置业有限公司办公1上周办公供应项目仅1个，位于浦东花木板块，供应体量约3.9万㎡。供应紧缩，办公市场转冷19办公市场——成交成交“量价齐跌”，市场回暖较难本周办公共成交221套，成交面积17023㎡，环比上涨5.18%，同比下跌58.86%；成交价24219元/㎡，环比上涨16.68%，同比小幅上涨20.93%上周办公成交相较36周成交呈现出“量价齐升”，但成交体量仍处于低位，为17023㎡，另外，成交均价却达到了近期以来的一个新的“高点”，为24219元/㎡，环比上涨16.68%。20本周办公成交面积TOP10排名项目区域开盘时间去化率本周销售面积(㎡)本周销售套数本周总销售额(万元)本周销售均价(元/㎡)物业类型1绿地汇中心徐汇龙华2012-11-276.80%2078191068351417标办2悦达南郊首府奉贤南桥新城2014-9-213.90%182339201211040SOHO3水都南岸生活广场青浦朱家角2009-12-157.30%16909234413873LOFT4汇京国际广场徐汇徐家汇2012-10-2451.80%15058808653730标办5青浦卓越商务广场青浦新城2013-10-2133.20%706689612698标办+LOFT6陶乐生活广场嘉定江桥2014-4-2649.20%5521287115790LOFT7红星国际广场闵行浦江2012-11-3024.40%530172613706SOFT8龙珠广场浦东洋泾2005-11-4

21.00%5105115022569标办9方舟时代广场嘉定主城区2012-9-2285.10%382744611672LOFT10日月光伯爵天地嘉定主城区2010-12-322.10%377842911356LOFT办公市场——成交TOP1021办公市场——各区县成交从成家量上来看，徐汇区以3702㎡的成交量位列第一位，其次是嘉定区，青浦区、奉贤区与嘉定区办公成交量基本持平，浦东新区办公成交下滑明显。从成交均价来看，徐汇区与卢湾区远远领先于上海市其他区域，均达到了5万元/㎡以上，其他区域整体偏低。22办公市场——存量办公逆势入市，去化难度偏大上周全市办公市场依然以供应为主，其中浦东新区及徐汇区存量出现明显桑章，其他区域存量基本持平前两周存量面积/万㎡上周存量面积/万㎡办公成交个案——悦达南郊首府开盘时间2014-9-2占地面积：174800㎡容积率：1.2主力面积：38-50㎡均价：11154元/㎡悦达南郊首府一期为36栋欧式别墅型公寓式办公楼、二期为7栋高层公寓式办公楼，其中4栋一层为商业步行街商铺38㎡50㎡241.房产宏观资讯2.上海土地市场3.上海商业市场4.上海办公市场5.竞品项目情况25竞品项目商业部分本周销售情况项目竞品名称区域开盘时间去化率本周销售面积(㎡)本周销售套数本周销售均价(元/㎡)本周总销售额(万元)泗泾（商业）华东国际商品展贸中心松江泗泾2013-0826%00//晶尚坊2012-0777.8%00//同润山河小城2011-843.6%00//川沙（商业）置天一号浦东唐镇2014-0548.5%97234591337亿丰时代广场浦东三林2014-330.1%00//恒越生活广场浦东川沙2013-1028.9%00//界龙生活广场2012-1048.8%62136950227地纬生活广场2014-0115.5%00//万家新天地商都2010-1087.6%00//东方现代商业广场2012-0972.4%00//竞品项目总表26竞品项目部分本周销售情况项目竞品名称区域开盘时间去化率本周销售面积(㎡)本周销售套数本周销售均价(元/㎡)本周总销售额(万元)银亿（商业）香溢里中心街普陀光新2010-1218%00//绿地北郊广场宝山顾村2010-494.9%00//纳米魔幻城松江佘山2013-1013.9%00//龙湖虹桥天街闵行华漕2014-628.7%00//竞品项目总表27亿丰时代广场各楼层去化情况楼层总套数去化套数成交均价(元/㎡)一层112980106二层982953436三层996332068置天一号各楼层去化情况楼层总套数去化套数成交均价(元/㎡)一层461332381二层551621690三层553514677四层40419238川沙竞品——亿丰时代&置天一号28晶尚坊商铺在售临街商铺，户型为25-70平方米，4.2米层高，均价约为40000-70000元/平方米，总价为80-300万元。付全