天津滨海某项目整体策划方案

天津滨海某项目整体策划方案王志纲工作室2002年4月策划依据经过与滨海公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。滨海公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；滨海公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。

站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。

核心问题大势把握——站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计开发模式，解决“怎么做”的问题。资源整合——设计商业模式，解决“谁来做”的问题。首先需要明确的是：通过本案，滨海公司所要达到的战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。

为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。为顾客创造价值——投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。

大势把握津京滨海城为什么？站在全中国的角度来看：

天津是什么？上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区天津影响力〈上海影响力天津+北京影响力〉上海影响力结论天津——“北方上海”站在大北京的角度来看：

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）2008年年奥奥运运会会与与WTO催催生生大大北北京京，，大大北北京京催催生生新新天天津津。。大北北京京并并不不仅仅仅仅是是吴吴良良镛镛院院士士受受建建设设部部委委托托所所做做的的一一纸纸规规划划，，而而是是经经济济发发展展的的必必然然。。大北北京京的的潜潜力力在在于于发发展展沿沿大大北北京京主主轴轴的的双双核核（（北北京京、、天天津津））之之间间，，而而不不是是各各自自为为政政摊摊大大饼饼式式发发展展。。“大大北北京京””蓝蓝图图中中北北京京是是全全国国知知识识经经济济基基地地、、重重要要现现代代化化服服务务基基地地、、全全国国经经济济调调控控与与管管理理中中心心、、国国际际经经济济交交往往中中心心；；天天津津则则以以制制造造业业、、海海洋洋、、石石油油、、化化工工为为主主，，同同时时是是华华北北重重要要港港口口枢枢纽纽和和物物流流中中心心；；各各地地区区、、各各产产业业间间密密切切联联系系、、互互利利互互惠惠、、取取长长补补短短。。天津滨海海国际机机场扩建建以及与与北京机机场的合合并，京京津联动动已见端端倪。京津磁悬悬浮列车车的连通通，缩短短京津距距离，两两者联系系更加紧紧密。实际上，，大北京京不仅给给北京带带来了新新的发展展机遇，，更重要要的是，，天津成成为大北北京主轴轴上的““双核””之一，，天津的的地位得得以提升升，在这这种发展展机遇下下，新天天津必将将呼之欲欲出。京津塘黄黄金走廊廊上分布布着七个个高新技技术开发发区（其其中天津津占4个个），承承接了北北京大部部分的工工业迁移移。结论：大大北京作作为未来来的世界界城市，，缺乏一一个可辐辐射本区区域的现现代新型型商业贸贸易区。。站在大天天津的角角度来看看：天天津缺什什么？大天津的的未来发发展方向向不是从从市中心心向四周周摊大饼饼而是从从天津市市区和塘塘沽区之之间沿津津滨高速速路两侧侧发展本案代表表天津市市区发展展的方向向天津城市市的双核核之间缺缺少有效效的连接接天津开发发区是中中国最好好的开发发区之一一，是天天津及中中国北方方地区的的制造业业中心和和外商投投资的首首选区域域，人均均GDP已过10万元元。中心心城区则则承担了了几乎所所有的城城市功能能。在开发区区及老城城区内保保留着大大量的土土地，依依造津滨滨高速公公路的连连接，开开发区和和老城区区形成了了旺盛的的人流、、物流和和信息流流。而这这些大量量的土地地可以承承担补充充开发区区和老城城区的其其他城市市功能，，如商务务、贸易易、物流流功能。。结论：本本案正是是位于开开发区与与老城区区的黄金金轴带上上，可以以发展成成为现代代化商业业、物流流业。站在张贵贵庄的地地块上看看：本本案适于于做什么么？天津最漂漂亮最宽宽阔的迎迎宾路———世纪纪大道贯贯穿本案案基地临空：紧紧邻天津津滨海国国际机场场，天津津机场正正在发展展成为北北方最大大的货运运机场，，可发展展临空经经济，并并与北京京机场与与天津港港口联动动，达成成高度外外向型辐辐射功能能。临路路：紧邻邻华北第第一陆地地大动脉脉——京京津塘高高速路，，辐射北北京非常常方便。。并紧邻邻天津外外环线，，可顺利利通达天天津任何何地方。。拥有天天津最宽宽最美的的标志心心性大道道——世世纪大道道，既得得景观之之利，又又得交通通之畅。。三路邻邻我，则则不仅近近通天津津各处，，更远达达大北京京各地，，并为天天津城市市之标志志与骄傲傲。同时时还临近近“京哈哈”、““京山””铁路大大动脉。。近海：本案靠靠近北方最大大的出海口天天津港，天津津港是北方重重要的国际贸贸易港口。此外，本案还还邻近东丽区区政府，邻近近消费力比较较强的河东区区河西区；项项目规模宏大大，更有1600亩的大大型苗圃区在在其中。综述：从以上上几方面分析析，我们认为为：本案在空空间和功能上上有以下几大大特点：它是大北京的的重要组成部部分；它是京津塘经经济物流链上上的重要一环环；是天津东部新新的经济增长长极；是天津新机场场经济区的重重要组成部分分，京津机场场集团的重组组以及磁悬浮浮列车的到来来将提升天津津机场地位，，北京就在家家门口；它是天津经济济技术开发区区与中心城区区之间的粘合合剂，使之构构成互相呼应应的哑铃结构构，使天津物物流空海联动动便捷，并带带动京津冀诸诸多开发区。。理念创新津京滨海城是是什么？代表21世纪纪天津新城市市形象的标志志性项目天津的门户天津的第一城城市客厅天津的新名片片天津开发区与与老城区之间间的超级粘合合剂它的辐射力不不仅限于天津津，而是大北北京地区，2小时车程内内，甚至辐射射整个北方地地区。它是现代化的的商业中心，，并以商业为为龙头，集商商务、旅游、、仓储、加工工、居住为一一体，同时复复合了作为一一个城市开发发所应有的教教育、休闲、、娱乐、文化化等功能。它是真正产业业化的、具有有造血功能、、能自我循环环的主题性城城区。以商业带动商商务、旅游、、居住、休闲闲娱乐，旅因因商而兴，住住因商而旺。。浑然一体，，相得益彰，，共同发展。。滨海公司作为为城市开发商商，张贵庄地地块作为一个个主题新区，，最主要的功功能是商业，，融合了为商商业服务所衍衍生出的商务务、旅游（商商业本身复合合了部分的旅旅游概念），，同时包括城城市开发中必必须具备的居居住、教育、、娱乐、文化化、工业功能能。与传统商业区区的不同？名称：津京滨滨海城津京：立足天天津，辐射大大北京滨海：既是公公司名，也意意味着临机场场（滨滨海国际机场场）、临港口口、临海城：城市市概念策略设计津京滨海城怎怎么做？三老策略处理好“三老老”关系，特特别是争取““一老”的支支持是项目运运作成败的关关键。只有和政府结结成共同体，，争取到政府府的支持，纳纳入政府的工工作范畴，由由政府通过政政策和宣传引引导老板们参参与，再由老老板们去吸引引老百姓。这这个模式才会会成功，否则则以目前滨海海公司的实力力来运作本项项目可能力不不从心。在与天津市市政府的关关系定位方方面，滨海海公司应强强调本项目目对再造天天津新形象象的重要作作用，对天天津经济的的拉动作用用，对城市市功能的完完善和优化化作用，以以及对政府府部门职能能的优化作作用，搞好好与市领导导、主管领领导和相关关业务部门门的关系，，让政府理理解并认可可滨海公司司存在的巨巨大价值，，从而扫清清来自政府府方面的障障碍，获取取政府在资资源、政策策方面的大大力支持，，为滨海公公司的腾飞飞创造良好好的政策基基础。坚持“品牌牌经营”的的战略方针针。借力造造势，打造造品牌，要要通过品牌牌经营，以以无形驾驶驶有形，并并以品牌经经营拉动产产品经营。。结合到本本项目的具具体情况就就是：滨海海公司设计计游戏规则则（照顾老老板们和老老百姓的双双方利益，，找两者平平衡点），，为老板们们提供服务务，为老百百姓提供信信誉保障。。类似大型型商场中，，商家（滨滨海公司））、厂家（（老板们））、消费者者（老百姓姓）。以点点带带面面，，炒炒热热地地块块。。以以某某一一项项或或几几项项得得到到政政府府大大力力支支持持的的核核心心功功能能为为起起点点，，撕撕开开一一个个市市场场缺缺口口，，再再顺顺势势扩扩大大战战果果。。而而其其他他的的城城市市基基本本功功能能部部分分则则随随着着这这个个功功能能的的需需求求走走，，通通过过这这样样把把地地块块炒炒热热，，把把““麻麻布布””变变成成““锦锦缎缎””，，把把生生地地变变成成熟熟地地、、熟熟地地变变成成旺旺地地、、旺旺地地变变成成宝宝地地。。引爆点和和支撑点点汽车城天时。随随着中国国加入WTO，，汽车关关税下降降，进口口配额逐逐渐放开开，国内内个人消消费能力力提升。。中国国汽车的的大众消消费时代代已经来来临。地利。中中国汽车车的进口口的70%是通通过天津津港进入入国内市市场，天天津市本本身也是是一个汽汽车生产产基地，，是全国国最大的的汽车物物流基地地之一，，交易分分散。汽车行业在国国民经济中既既是一个支柱柱型行业，又又是一个直接接面向终端的的行业，汽车车背后又蕴涵涵着深层次的的汽车文化和和历史，代表表着时尚的生生活方式。汽车展览对相相关行业拉动动作用强，据据测算，2000年北京京国际汽车展展直接与相关关收入的比例例为1：6.07。汽车城战略定定位依托大北京，，辐射中国整整个长江以北北地区，中国国北方最大的的汽车博览中中心、流通中中心和汽车商商务中心中国加入WTO之后世界界汽车产业相相关产品与品品牌进入中国国市场，尤其其是进入中国国北方市场的的超级门户与与平台。天津市城市经经济发展战略略的重要突破破点（汽车城城与汽车节）），成为京津津地区经济发发展的粘合剂剂，天津市区区与滨海新区区区域经济的的粘合剂，促促进大北京地地区经济一体体化。天津市城市营营销与城市品品牌的重要支支撑点，天津津市第三发展展阶段的新形形象、天津市市城市的新名名片、大北京京地区的客厅厅。天津市东部商商业中心（张张贵庄项目））的核心支撑撑点。绝对迥异于北北京车展，它它包括：（1）汽车品牌的展展览展示功能能；（2）汽车旅游功能能：开发汽车车主题公园，，与定期汽车车展示、汽车车集中展览和和与汽车相关关的其他活动动（如名车试试驾活动）相相结合发展汽汽车旅游；（3）企业间交易功功能；（4）企业与个人之之间的交易功功能；（5）汽车物流功能能；（6）汽车售后服务务功能。（7）辅助商商务办公功能能：汽车产业业及相关行业业的办公用地地；（8）会议功功能：举办各各类与汽车相相关的会议；；（9）休闲居居住功能：酒酒店、商业、、住宅，为商商务功能进行行配套；为谁服务？汽车厂家：中中国汽车的进进口的70%是通过天津津港进入国内内市场，天津津市本身也是是一个汽车生生产基地，是是全国最大的的汽车物流基基地之一，交交易分散。随随着中国加入入WTO，汽汽车关税下降降，进口配额额逐渐放开，，国内个人消消费能力提升升，汽车物流流量将大幅度度上扬，极需需要更高层次次的展示交易易的场所。汽车代理销售售企业：进行行品牌展示和和交易；最终消费者为为京津塘地区区重点，辐射射整个长江以以北的广大区区域的汽车消消费者及汽车车爱好者，购购买和参观。。汽车城的特点点有固定的经营营场所和汽车车信息、结算算、分装、储储藏、运输等等配套服务设设施；陈列大量汽车车及相关配件件以供看样订订货；为吸引引客户户进场场交易易提供供便利利；“市场场”经经营管管理机机构不不参与与商品品经营营；进场可可长期期驻场场；与产品品销售售、展展示、、物流流、信信息发发布、、会议议召开开相匹匹配的的休闲闲、运运动、、娱乐乐、餐餐饮等等服务务。汽车城城功能能集散、、配送送功能能；会议、、展销销功能能；中介、、服务务、管管理功功能；；信息中中心功功能；；结算、、价格格形成成、交交易功功能；；配送功功能；；娱乐、、运动动、休休闲旅旅游功功能。。其他产产业支支撑点点花木博博览城城（北北方花花都））主题MALL图书、、音像像文化化用用用品博博览城城物流、、仓储储中心心国际企企业村村（温温泉度度假村村）主题度度假酒酒店（（中远远期））主题公公园：：结婚婚公园园、撒野公公园、、运动动公园园观光农农（林林）业业综合室室内体体育馆馆影剧院院、汽汽车电电影院院（远远期））学村城市经经营/设计计学院院居住规划设设计建建议地块受受市区区辐射射的一一部分分应是是内向向型的的，偏偏重于于居住住。而而靠近近外环环和滨滨海新新区的的部分分应是是外向向型的的，偏偏重于于商贸贸。商贸和和其配配套是是众星星捧月月THEENDS,THANKS总策划划：王王志纲纲策划总总监：：路虎虎、任任国刚刚项目目总总监监：：董董方方执行行策策划划：：张张志志宇宇、、刘刘玮玮、、翟战战平平、、李李涛涛王志志纲纲工工作作室室2002/4/129、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:01:4415:01:4415:0112/23/20223:01:44PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:01:4415:01Dec-2223-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。15:01:4415:01:4415:01Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2215:01:4415:01:44December23,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。23十二二月20223:01:45下下午15:01:4512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:01下下午12月-2215:01December23,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2315:01:4515:01:4523December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:01:45下下午3:01下下午15:01:4512月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。15:01:4515:01:4515:0112/23/20223:01:45PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2215:01:4515:01Dec-2223-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。15:01:4515:01:4515:01Friday,December23,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2215:01:4515:01:45December23,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。23十二月月20223:01:45下午15:01:4512月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月223:01下下午12月-2215:01December23,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2315:01:4515:01:4523December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。3:01:45下下午3:01下