大望路项目方向性建议

××ד大望路项目”

方向性建议××地产2004年7月1日区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区位环境决定项目的价值区间，地段位置环境决定项目的市场功能，地块条件及规模决定项目的市场价值，综合的内在品质决定项目的附加值，四者之和决定项目的市场表现价格。CBD周边区域划分区域市场研究CBD核心商务区泛CBD西北部商务区泛CBD大东部居住区望京太阳宫泛CBD北部居住区

泛CBD豪宅区泛CBD东四环居住带

泛CBD南部综合区泛CBD大南部居住区CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具体位置，我们将本项目的区位确定为国贸桥以南、劲松桥以北，东三环沿线至东四环之间的泛CBD南部综合区。泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国际、优士阁、富力城、CBD总部公寓、京城仁合、金世纪嘉园、东环居苑东三环——大望路非常生活、世桥国贸公寓、苹果社区、风度·柏林、华腾园、石韵浩庭、九龙花园、乐谰宝坻、东环18、富顿中心、华腾大厦、北塘商务大厦大望路——东四环易构空间、后现代城、金港国际、金海国际、珠江帝景区域状况分析该区域目前住宅项目仍然占据主导地位，但由于紧邻CBD核心区以及城市交通主干道东三环的影响，区域内的商务氛围正在逐渐兴起。区域市场研究西大望路分析区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条未成年的巨龙，现在正在快速茁壮成长，头部的高档住宅区和七寸处的高档商务区正在不断丰满，躯干部的中高档项目区也在逐渐长成，尾部已经开始进入发育期，在未来的五年之内，西大望路将迅速成长为一条巨龙，成为北京东部璀璨的明珠。区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表区域市场研究物业类型分析从物业类型划分住宅富力城、苹果社区、风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际、珠江帝景、后现代城、易构空间、金海国际、东环居苑、金世纪嘉园、京城仁合酒店式公寓世桥国贸公寓、富顿中心商务公寓优士阁、领行国际、远洋德邑从对此次被调查的项目物业类型分析可以看到，本案竞争区域内普通住宅的比例占绝大多数，占到72%；纯酒店式公寓为世桥国贸公寓及富顿中心，值得注意的是在一些大规模社区如珠江帝景、苹果社区，除提供普通住宅外，更增加酒店式服务公寓比例；随着市场进一步细分，像优士阁、远洋德邑、领行国际等项目，以住宅立项而主打“纯商务”公寓也应运而生，成为区域市场中的重要组成部分。物业类型分析区域市市场研研究物业类类型分分析由于该该区域域紧邻邻CBD，，城市市建设设发展展迅速速，在在此寸寸土寸寸金的的土地地上近近年房房地产产开发发急剧剧，竞竞争区区域内内住宅宅项目目容积积率相相对较较高，，总建建筑面面积基基本都都在10万万平方方米以以上。。被调调查的的住宅宅项目目从开开发规规模上上看，，规模模在10——40万平平米范范围内内的达达到被被调查查项目目的53.3%；规规模在在40万平平米以以上的的大盘盘项目目和超超大盘盘项目目为26.7%，规规模在在10万平平米以以下的的项目目相对对较少少。物业规规模分分析建面规模个数所占比例名称10万以下320%世桥国贸、京城仁合、东环居苑10—40万853.3%风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际易构空间、金海国际、富顿中心、金世纪嘉园40万以上426.7%苹果社区、珠江帝景、后现代城、富力城区域市市场研研究物业类类型分分析在调查查的项项目中中，建建筑形形式共共有三三种———板板楼、、塔楼楼、塔塔板结结合。。建筑筑形式式为塔塔板结结合的的占到到40%，，板楼楼和塔塔楼分分别占占26.7%和和33.3%。。在该该区域域内，，市场场对塔塔楼的的接受受程度度越来来越低低，为为了迎迎合市市场需需求，，只要要能够够满足足容积积率的的要求求，众众多项项目宁宁愿牺牺牲绿绿地面面积（（提高高建筑筑密度度）也也要将将尽量量以板板楼或或假板板（塔塔板结结合））的形形式出出现。。建筑形形式分分析建筑形式所占比例项目板楼26.7%苹果社区、金港国际、石韵浩庭、京城仁合塔楼33.3%非常生活、富顿中心、后现代城、东环居苑金世纪嘉园塔板40%富力城、世桥国贸、珠江帝景、风度柏林、金海国际、易构空间区域市市场研研究物业类类型分分析配套设设施分分析户型面面积分分析装修标标准分分析卖点分分析区域市市场研研究物业类类型分分析价格规规律分分析区域项目物业类型成交均价装修标准毛坯均价加权均价东二环－东三环沿线东环居苑住宅6,300毛坯－6,3006,585金世纪嘉园住宅6,300毛坯－6,300京城仁和住宅6,300毛坯－6,300富力城住宅8,600精装修1,2007,400东三环－西大望路沿线非常生活住宅8,000精装修8007,200苹果社区住宅7,000精装修5006,500风度柏林住宅6,800精装修5006,300石韵浩庭住宅6,500毛坯－6,500西大望路－东四环沿线易构空间住宅6,100毛坯－6,100后现代城住宅6,700精装修5006,200金港国际住宅7,400部分精装2007,200金海国际住宅5,300毛坯－5,300珠江帝景住宅8,800精装修8008,000越来越越多的的项目目提供供有精精装修修产品品，以以体现现自身身的品品质和和价值值，这这类产产品主主要是是瞄准准该区区域的的投资资客而而设置置。价格规规律分分析区域市市场研研究

降低降低降低降低世纪东东方城城平乐园园区域市市场研研究物业类类型分分析基于以以上市市场研研究与与关联联因素素的交交叉分分析，，我司司认为为本区区域存存在以以下三三个市市场层层段：：第一层段：5500元－－7000元元这个价格段中中的项目特点点是毛坯房，，物业管理费费在2.6元元左右这个价格段的的客户群为以以自住为主的的东区白领其中6700—7000这个价格段段是毛坯交房房项目现房阶阶段的最好户型的价格范范围区域，该该部分毛坯交交房项目现房房入住阶段的的销售均价一般不不超过7000。价格规律分析析区域市场研究究物业类型分析析第二层段：6700元——8000元元精装普通住宅宅的开盘价格格中档项目的的现房价格多多出现在这个价格段段。其中7500—8300这个价格段段是项目现房房阶段的最好好户型的价格范范围区域，该该部分项目现现房入住阶段段的销售均价一般不不超过8300。市场的反馈告告诉我们，在在这个价格阶阶段，毛坯房房项目存在着较大的的市场价格抗抗性，精装项项目却有着极极大的市场吸引力。。价格规律分析析区域市场研究究物业类型分析析价格规律分析析第三层段8000元以上上这个市场价格格段的产品为为区域中的高高端，项目综综合品质高，项目形形象相对较好好，市场认知知度高。这个区段的项项目特点是外外装豪华、内内部采取精装装修，走高级公寓路路线。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析富力城的园林林设计在区域域内是首屈一一指的，无论论是从植被的的丰富性还是是水系景观的的营造上都是是很有特点的的。社区中一一条下沉式水水系景观贯穿穿这个社区，，使这个园林林景观具有连连贯性和整体体性，并增添添了几分灵性性。其集中水景面面积为5000平米。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析拥有近万米的的中央庭园式式绿地，靠中中心小面积的的水系景观有有序的划分出出了健步道、、宠物乐园、、嬉戏广场、、阳光廊架和和绿荫小栈。。虽然园林整整体性较强，，却依然缺乏乏自己的特点点。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析1万平米的““后生态养生生主义”园林林设计，整个个社区的绿色色满眼皆是，，虽有些诗意意，但略显单单调。虽然一一、二期中都都加入了部分分的水景作为为整体园林设设计的点缀，，然而由于水水景面积较小小，在整体设设计风格上依依然没有起到到画龙点睛的的作用。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析金港国际的园园林设计是以以建筑的排列列将景观分割割成各个群落落，每个群落落自成一体，，独立设计，，如：水景大大道、风铃恋恋语、塞纳方方舟、绿野仙仙踪、天使乐乐园等。社区区中心部位设设有中心广场场、中心花园园，近4000平米的水水面营造了唯唯美主义的水水景园林。但但社区仍不能能摆脱以绿色色园林景观为为主的设计风风格。区域市市场研研究物业类类型分分析园林景景观分分析苹果社社区的的园林林设计计为大大面积积的植植被园园林景景观设设计，，通过过不同同色彩彩的植植物，，使整整体的的园林林景观观呈现现层次次感和和跳跃跃感。。和众众多楼楼盘的的园林林设计计相比比在植植被园林设设计的的色彩彩上较较为丰丰富。。但景景观设设计的的丰富富感不不足。。区域市市场研研究物业类类型分分析园林景景观分分析易构空空间的的园林林设计计受到到社区区整体体规模模的限限制，，园林林面积积较小小，同同时缺缺少特特色。。社区区的园园林景景观主主要集集中在在社区区的中中心广广场.区域市市场研研究物业类类型分分析园林景观分析析石韵浩庭为中中式建筑，因因此在园林设设计上也是极极为中式，突突出“石韵””，整个园林林设计以绿色色园林景观为为主，石制景景观在其中作作为点缀之用用。整体的园园林风格采取取了中式园林林风格中的中中规中矩作为为项目园林特特色。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析6000平米米阿波罗景观观广场、100座唯美雕雕塑、150个艺术浮雕雕、300条条经典廊柱。。围合式景观观规划，珠江江帝景的园林林景观，立足足北京的地域域特色，兼容容热带、亚热热带水景园林林，以欧式宫宫廷园林为蓝蓝本，约5000平米的的水景设计在在区域内极为为罕见。区域市场研究究物业类型分析析园林景观分析析通过上述分析析我们可以看看出，区域内内有大面积水水景的项目市市场价值和市市场影响力都都相对较高。。区域内的大大部分项目水水景都相当匮匮乏。区域市场研究究北京市的总体体商务市场目前北京的商商务楼市场的的建设相对集集中，主要在在中关村区域市场研究究西大望商务市市场分析目前，西大望望的在建商务务楼多为高档档写字楼产品品，如温特莱莱中心、华贸贸中心、蓝堡堡国际中心和和珠江帝景的的4栋5A级级的写字楼。。这样高品质质写字楼的建建设完全受到到了CBD核核心区商务楼楼产品定位的的影响。实际际上，西大望望路沿线现存存的写字楼产产品多为80年代的产品品，档次较低低、破旧不堪堪，无论从功功能、外观还还是管理都不不能满足现今今市场的要求求。然而低廉廉的价格、优优越的地理位位置依然使这这些“落伍的的产品”租售售一空。可见见区域市场内内对于商务产产品的需求是是旺盛的。区域市场研究究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空大厦华贸中心温特莱中心蓝堡国际中心鑫望宾馆鑫企望写字楼SOHO珠江帝景金友大厦宏久写字楼乐园公寓不知名三层办公楼（一层为京客隆）朝阳公园南路路姚家园路朝阳北路朝阳路建国路广渠路南磨房路松榆南路区域内现有商商务楼分布区域市场研究究区域市场研究究物业类型分析析区域发展趋势势判研：区域距离CBD很近，随随着CBD路路网建设与众众多开发商的的介入，本项项目所在的泛泛CBD区域将将成为市场热热点；受到中央电视视台与北京电电视台东迁的的影响，客户户范围存在扩扩大的趋势；；将有更多具备备国际化社区区水准的项目目入市，市场场对产品如何何满足客户需需求更加关注注随着新兴项目目的加入，区区域市场竞争争将会升温，，可能会产生生激烈的价格格竞争；客户购买行为为更加成熟理理智，使主流流媒体广告对对销售的支持持力降低。以以建立客户美誉度为基础础的全方位营营销推广模式式将更多的使使用；区域内产品同同制化太强，，竞争将越来来越激烈。现房、准现房房销售项目的的增多会带来来推广方式的的变化；西大望路两侧侧是泛CBD南部综合区区房地产重点点开发区域，，战略地位倍倍受关注。他他集中了泛CBD南部综合合区80%的的供应量。依依托CBD的的发展，西大大望路沿线将将出现大量的新项目目，并成为楼楼市热点，总总供应量将达达到600万万平方米以上上。北京整体商务务区域划分金融街，中关关村和CBD，是北京市市写字楼最为为密集的三个个区域，其中中金融街为国国家金融管理理中心和国家家级银行总行行、非银行金金融机构总部部的所在地；；中关村是我我国高新技术术产业的先导导；而CBD是中央商务务区。区域商务状况况分析区域商务状况况分析CBD区域分析1、CBD区区域的功能定定位CBD的城市市功能定位是是：（1）、建成成北京市走向向现代化国际际大都市的新新城区。（2）、建成成环境优美、、城市功能齐齐全、基础设设施完善的现现代化新城区区。经济功能定位位是：（1）、建设设成为集办公公、会展、酒酒店、居住及及文化娱乐为为一体的国际际商务中心区区;（2）、成为为现代化超高高层建筑集中中，国际知名名公司云集，，知识、信息息、资本密集集，具有规模模效应与集散散效应优势的的区域;（3）、成为为金融、保险险、电信、信信息咨询等行行业的公司地地区总部与营营运管理中心心。——《北京市市中心地区控控制性详细规规划》区域商务状况况分析2、CBD区区域内的产品品形式CBD的功能能定位决定了了其内部的办办公、会展、、酒店、居住住及文化娱乐乐场所都应为为北京最为顶顶级的地方，，包括国贸中中心、嘉里中中心、摩托罗罗拉大厦、招招商局大厦等等等，还有正正在动工兴建建的华贸中心心、中央电视视台新址、万万通中心等等等。区域商务状况况分析区域商务状况况分析3、CBD核核心区的商用用物业的市场场需求国内外知名的的企业：这些些公司出于实实力、形象，，以及公司发发展的考虑将将其总部、分分公司或办事事处设立于此此。中小型成长企企业：这些公公司服务于入入住CBD的的知名大企业业，它们依存存于这些大企企业，并进而而发展和壮大大。区域商务状况况分析总结：一家大企业的的入住，将带带动众多为之之服务的中小小型成长企业业入住，这些些中小型成长长企业的规模模远远大于这这些知名的大大企业，它们们对于CBD区域的办公公物业的市场场需求更是十十分巨大的！！但由于其公公司规模和实实力等原因，，负担不起CBD核心区区办公物业的的高昂费用，，这就形成了了CBD区域域的市场与需需求之间的巨巨大矛盾，这这也带动了CBD辐射区区域办公物业业的迅速发展展。区域商务状况况分析CBD及其辐辐射区域的办办公物业的需需求分析1、目标客户户为CBD现现有以及为之之服务的企业业金融街，中关关村和CBD三个主要商商务区内企业业对于未来办办公地的选择择：经济实力力较强的跨国国集团、国内内知名企业往往往都会选择择CBD作为为办公地点，，而为之人服服务的一批中中小型成长企企业也将跟进进，这些企业业是本区域的的最主要的客客户来源。下下图为各区域域现有客户将将会选择哪个个区域办公，，可见，CBD区域的客客户将主要来来自于现有CBD区域的的客户群体，，另外还会有有其他区域，，特别是金融融街现有客户户的不断迁入入。区域商务状状况分析结论：本区区域的客户户群的规模模是不断壮壮大的，对对于办公物物业的市场场需求也是是不断增加加的。区域商务状状况分析2、CBD及其辐射射区，成长长型的中小小公司占主主要地位随着CBD概念的进进一步明确确，规划的的进一步完完善，一些些实力雄厚厚的大型跨跨国集团纷纷纷入住CBD，但但对于CBD及其辐辐射区域来来说更多的的还是一些些正处于成成长中的发发展型中小小企业。据据统计，在在整个CBD及辐射射区域现有有的企业当当中，50人以下的的中小型企企业占70%，而其其中10人人左右的企企业又占了了60％。。50-100人企企业占14%，而100人以以上企业仅仅占11%。另外中中关村的中中小型公司司以贸易企企业、咨询询企业、广广告企业为为主，这三三种类型企企业占了总总体的绝大大部分。区域商务状状况分析3、低价位位的中档写写字楼和商商务公寓为为成长型企企业的主要要需求企业有不同同的发展阶阶段，在不不同的发展展阶段，对对办公物业业的选择有有自己的需需求。这就就像马斯洛洛的人类需需求理论一一样，人第第一是生存存，第二是是安全，第第三才是社社会尊重。。当企业还还处在创业业型的发展展过程中的的时候，它它不可能有有高档物业业的需求。。创业型企企业在资金金上没有成成熟企业雄雄厚，所以以在办公地地点的选择择上也没有有那些企业业讲究。一一些低端写写字楼项目目或者商住住两用的准准写字楼就就成为他们们所需要的的。区域商务务状况分分析4、中小小面积为为主力需需求面积积整个区域域的客户户办公面面积需求求偏小，，有60％的客客户表示示他们理理想的办办公面积积在300平米米以下，，有27.5％％在300－500之之间，仅仅有12.5％％的客户户认为500平平米以上上的面积积才是他他们比较较理想的的办公面面积。据了解理理想的办办公面积积在300平米米以下的的用户类类型主要要是私营营企业，，行业上上属于贸贸易、咨咨询、广广告企业业，人员员数量也也大多在在50人人及以下下。区域商务状况况分析5、CBD及及辐射区商务务楼购买群体体现状（1）大面积积（整层、半半层）购买群群体选择购买大面面积写字楼的的公司主要为为国内大中型型公司，这些些公司属于成成熟企业，有有良好的公司司实力，财务务稳健，在行行业中具有较较高的知名度度。这些公司司注重自身形形象，员工的的归属感及荣荣誉感，办公公空间的对立立性及整体性性，因此往往往会选择形象象好、面积大大的写字楼。。区域商务状况况分析（2）中小小面积（200—500平米米）购买群群体购买中小面面积办公区区为国内目目前处于稳稳定成长的的中小型企企业、港台台及国外公公司派驻北北京的分公公司或事务务处。这类类公司尚处处于业务快快速发展时时期，前景景比较乐观观，同时，，这类公司司也比较注注重自身形形象、希望望给他们的的客户及员员工一个良良好的信心心保证。这这些公司从从事的行业业面比较广广，其中较较为集中的的行业有：：商业贸易易、广告公公司、会计计师事务所所、律师事事务所、咨咨询公司、、广告、出出版等。区域商务状状况分析1、CBD及其辐射射区的中小小型企业成成长性很强强，规模巨巨大。2、对于办办公区的选选择受到其其公司实力力及提供服服务的大型型企业办公公地址的影影响。3、选择CBD及其其辐射区内内低端写字字楼或高档档商务公寓寓为其办公公地址。4、这些中中小型成长长企业的入入住带动了了CBD辐辐射区商务务公寓市场场的发展。。结论：区域商务状状况分析1、西大望望路板块的的现状（1）西大大望路板块块目前开发发力度很大大，但主要要为居住类类物业，如如东区国际际、珠江帝帝景、金港港国际、石石韵浩庭、、风度柏林林等，商用用楼的开发发则主要集集中在长安安街沿线，，如华贸中中心、现代代城、温特特莱中心等等。（2）区域域内适合中中小型成长长企业办公公的物业缺缺乏，但需需求巨大。。（3）配套套相对匮乏乏。（4）区域域内商务环环境和商务务办公条件件很差，特特别是广渠渠路以南区区域。西大望路商商务板块的的形成区域商务状状况分析2、西大望望路商务板板块的发展展（1）最强强势的边缘缘商务西大望路与与CBD相相连，从区区域地理特特点而言，，可以说是是CBD的的金角银边边。大望路路现在由于于工厂搬迁迁留下了大大批有待开开发的土地地，创造了了较好的整整体开发环环境。商务务楼、写字字楼的投资资开发是重重头戏。区域商务状状况分析（2）交通通便利，将将形成高端端写字楼市市场西大大望望路路，，守守望望CBD的的东东大大门门，，南南端端可可以以直直通通朝朝阳阳公公园园，，北北边边则则延延伸伸到到了了松松榆榆南南路路。。中中间间穿穿过过建建国国路路、、广广渠渠路路、、劲劲松松路路等等重重要要路路段段，，可可以以顺顺利利到到达达三三环环、、四四环环，，交交通通很很便便捷捷，，本本身身又又与与复复八八线线河河地地铁铁交交汇汇，，交交通通便便利利，，在在地地铁铁大大望望路路站站附附近近目目前前写写字字楼楼商商圈圈规规模模初初步步形形成成，，目目前前区区域域内内商商务务楼楼市市场场上上的的代代表表性性项项目目，，有有华华贸贸中中心心和和现现代代城城，，预预计计本本区区域域将将成成为为商商务务楼楼市市场场最最活活跃跃的的区区域域之之一一。。区域域商商务务状状况况分分析析（3））配配套套设设施施进进一一步步完完善善区域域内内的的火火车车转转运运站站将将迁迁移移，，改改建建成成现现代代化化建建筑筑综综合合体体，，大大规规模模的的影影视视中中心心也也将将建建立立，，通通惠惠河河即即将将改改造造，，南南磨磨房房主主题题公公园园，，CBD中中心心花花园园广广场场，，四四环环百百米米绿绿化化带带工工程程及及散散布布在在期期间间的的各各种种街街区区花花园园的的陆陆续续建建成成，，这这些些都都将将大大大大改改善善西西大大望望路路沿沿线线的的配配套套。。区域商务务状况分分析1、区域域内中小小型成长长企业规规模很大大，成长长性很强强。2、中小小型成长长企业对对于低端端写字楼楼和高档档商务公公寓需求求旺盛。。3、西大大望路商商务板块块即将形形成。4、西大大望路板板块内高高档商务务公寓产产品存在在很大市市场空白白。结论：潜在客群群需求研研究我公司目目前在富富力城北北侧有““CBD总部公公寓”项项目在售售，我们们目前拥拥有5000多客客户资源源，我们们认为，，他们的的需求及及特征完完全能够够代表本本项目的的潜在客客群，经经过调查查分析，，本项目目潜在目目标客群群进行如如下分析析：潜在客客户年年龄构构成从上图图可以以看出出，潜潜在客客户年年龄集集中在在26－45岁岁之间间，其其中26－－30岁的的比例例占32％％，31－－45岁占占44％。。潜在客客群需需求研研究潜在客客户所所在公公司类类型根据统统计可可以看看出潜潜在客客户中中在私私营企企业中中工作作的比比例最最高，，占到到33％。。其次次是外外企人人员占占到30％％。潜在客客群需需求研研究置业次次数根据统统计，，潜在在客户户中““首首次””置业业者达达到40%，二二次置置业者者占到到了47%，我我们将将首次次置业业者确确定为为白领领阶层层（其其中有有50%为为过度度型）），将将二次次以上上置业业者确确定为为升级级换代代型客客户，，三次次以上上置业业者为为投资资型客客户。。潜在客客群需需求研研究购房目目的本项目目潜在在客户户中““购房房目的的”选选择““自住住”的的比例例最高高，占占到64％％；““自住住与投投资兼兼顾””的比比例为为19％，，纯““投资资”客客户的的比例例占13％％。潜在客群需需求研究销售单价有29％的的客户选择择6000－6500元/平平米，有25％的客客户选择6500－－7000元/平米米，选择7000——7500元/平米米的客户有有11%，，选择7500—8000元元/平米的的客户有7%，选择择8000元/平米米以上的人人只占9％％。统计结结果表明客客户重点关关注的价格格集中在6500元元/平米左左右。潜在在客客群群需需求求研研究究购房房原原因因“离离单单位位近近””成成为为潜潜在在客客户户在在此此区区域域选选房房的的首首要要因因素素，，占占到到31％％；；““居居住住习习惯惯””占占24％％。。这这说说明明潜潜在在的的主主力力客客群群对对周周边边环环境境和和发发展展状状况况比比较较了了解解。。潜在在客客群群需需求求研研究究户型型结结构构需需求求潜在在客客户户中中需需要要““二二居居室室””的的比比例例较较高高，，占占到到51％％；；““三三居居室室””的的需需求求比比例例也也较较高高，，占占到到31％％。。面面积积较较大大的的““四四室室以以上上””户户型型及及面面积积较较小小的的““零零居居室室””户户型型的的需需求求量量最最小小，，分分别别为为5％％和和1％％。。潜在在客客群群需需求求研研究究户型型面面积积需需求求户型型面面积积需需求求范范围围比比较较分分散散，，71－－110平平米米是是选选择择的的重重点点范范围围，，占占51％％。。也也有有28％％的的被被调调查查者者选选择择120平平米米以以上上的的大大户户型型。。潜在在客客群群需需求求研研究究户型型结结构构与与户户型型面面积积的的关关系系

50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-160160以上零居室100%---------一室25%9%50%16%------二室-

7%22%22%25%13%11%-

三室------4%18%52%26%四室以上--------5%85%潜在在客客群群需需求求研研究究根据据以以上上表表格格统统计计，，户户型型与与面面积积的的比比例例关关系系为为：：零居居：：50平平米米以以下下，，比比例例为为100％％一居居：：61－－70平平米米，，比比例例为为50%二居居：：71－－100平平米米，，比比例例为为69％％，，其其中中70——9044%。。三居：：120平平米以以上，，比例例为78%，其其中160平米米以上上占26%四居：：160平平米以以上，，比例例为85％％交房标标准32%的购购房者者愿意意接受受毛坯坯的装装修方方案，，接受受带装装修的的客户户比例例占到到54%，，但接接受完完全精精装的的客户户仅为为25%。。潜在客客群需需求研研究物业费费有41％的的被访访者对对本项项目的的物业业费的的接受受范围围在2－2.5元/月/平米米。从从调查查结果果可以以看出出本项项目的的物业业费不不宜超超过3元/月/平米米。潜在客客群需需求研研究购/租租车位位及价价格从以上上统计计可以以看出出有63％％的潜潜在客客户更更愿意意租用用车位位，37％％选选择购购买车车位的的潜在在客户户中有有62％能能够承承受8万元元以下下的车车位售售价，，根据据以往往的经经验来来判断断，大大部分分客户户能接接受车车位售售价应应该在在7——9万万元之之间。。潜在客客群需需求研研究优势分分析中石油油实力力巨大大，为为项目目的顺顺利操操作打打下了了坚实实的基基础，，同时时中石石油曾曾经开开发了了小户户型项项目北北京5月，，对于于小户户型市市场有有着独独到的的见解解。目前整整体区区域的的商业业氛围围随着着家乐乐福和和百安安家居居的进进驻将将会得得到大大幅度度的提提升，，有效效的提提高了了生活活的便便利度度。项目的的整体体规划划用地地面积积适度度，易易于项项目的的整体体运做做。项目大大地块块部分分格局局方正正，有有利于于项目目的规规划设设计。。项目SWOT分分析劣势分分析周边竞竞争项项目都都具有有一定定的规规模和和实力力，区区域竞竞争激激烈。。区域市市场内内产品品供应应多样样且同同制化化很强强，产产品空空间较较小。。项目紧紧邻北北京吉吉普车车制造造场，，有一一定的的噪音音和空空气污污染。。规划中中的道道路将将这个个地块块分为为两部部分，，在一一定程程度上上影响响了社区的整整体规划划，破坏坏了社区区的整体体感觉。。地块面临临西大望望路100米的的长度难难以体现现项目的的规模品品质，对项目形形象的树树立极为为不利。。项目SWOT分分析机会分析析项目产品品的多样样性虽然西大大望路项项目的区区域市场场竞争较较为激烈烈，但还还是存在在一定的的市场空空间与产产品空间间。目前前周边的的住宅供供应同制制化严重重，但多多数项目目的产品品类型相相对单一一，只有有为数不不多的项项目包含含了底商商、写字字楼、酒酒店式公公寓、高高档住宅宅等多种种产品，，其他项项目多以以住宅配配底商的的形式出出现。因因此，我我们可以以从项目目产品的的多样性性上寻求求机会。。项目SWOT分分析机会分析析项目整体体档次的的提升本项目所所在区域域内，除除珠江帝帝景具有有一定的的项目档档次和对对外形象象外，其其他项目目的整体体档次感感不强。。无论是是产品形形式还是是景观设设计都过过于千篇篇一律，，没有特特色。而而本项目目正好可可以抓住住这个机机会，在在对外形形象和产产品档次次上下功功夫，做做出项目目的特色色，提升升项目在在区域内内的形象象，将项项目作成成精品，，在区域域内脱颖颖而出。。项目SWOT分分析机会分析析超强卖点点营造目前本区区域内竞竞争项目目对于本本身的卖卖点营造造和宣传传显然是是不够的的，只是是单纯的的依靠区区域市场场的需求求进行项项目销售售。本项项目可以以利用这这个市场场空白打打造自己己项目的的卖点。。通过对对区域市市场的研研究和分分析发现现，几个个主要竞竞争项目目都有大大面积的的景观建建设。然然而真正正的特色色景观的的营造却却没有，，多集中中在单纯纯的绿色色园林的的建设。。北京的的项目普普遍不重重视项目目水景的的建设。。恰恰，，北京又又是个缺缺水的城城市，因因此多数数项目对对于整个个项目中中水系景景观的营营造都很很缺乏。。近几年年随着南南方开发发商的不不断涌入入，将南南方社区区的水景景建设带带入北京京，得到到了客户户的一定定程度的的认可。。本项目目正好可可以抓住住时机，，将水系系景观的的营造作作为项目目园林建建设特色色。同时时作为项项目的一一个有力力的卖点点。项目SWOT分分析威胁分析析本项目所在区区域的产品多多样性强，各各项目的建筑筑形式接近，，产品同制化化现象过强，，而价格基本本持平，因此此彼此间的竞竞争很直接，，分流客户现现象较为严重重。特别是很很多项目赠送送精装修，将将会对本项目目构成直接的的威胁。项目SWOT分析项目规划及产产品方向建议议项目对外宣传传形象的定位位——项目是区区域内档次较较高的产品——项目是区区域内建筑形形式多样的产产品——项目是区区域内居住环环境最好的产产品——项目的居居住产品是区区域内最舒适适的——项目的景景观建设是区区域内最有特特点的项目规划及产产品方向建议议关于项目产品品形式的定位位项目所在的泛泛CBD南部部综合区，依依托于周边商商务氛围的不不断增长，摆摆脱了纯居住住区的形象。。区域内的商商业配套设施施迅速增加，，商务产品不不断涌现。其其中尤以广渠渠路延线、东东三环延线和和西大望路延延线的商务氛氛围增长迅速速。目前广渠路延延线为区域内内配套商业设设施的主要发发展基地。而而本项目所在在的西大望一一线的商务氛氛围越来越浓浓厚，将成为为泛CBD地地区的未来商商务带。在这这种情况下，，我们建议对对产品的形式式应综合考虑虑，适应地区区未来的发展展：项目规划及产产品方向建议议商业产品在社区的邻街街部分设置少少量的商业产产品，带动社社区的商业氛氛围的同时，，满足社区的的日常生活消消费需要，同同时作为项目目中单价最高高，利润最高高的产品出现现，通过商业业的经营档次次很好的提升升项目档次和和生活品质。。商务产品在区域内主要要的商务带———西大望路路一侧建设部部分的商务产产品，迎合区区域的整体发发展，确保项项目的实质市市场价值的延延续。考虑到到目前区域内内成功的商务务产品的形式式，如soho，以及低低售价、低租租金产品缺失失的市场空间间，建议采用用商务公寓的的形式。而商商务产品的建建设一定要基基于不干扰居居住。因此在在考虑产品的的布局方面，，应尽量将商商务产品和居居住产品分区区建设。项目规划及产产品方向建议议居住产品——自住型产产品通过前面的客客户分析，项项目所在区域域对二居和三三居产品的需需求旺盛。本本项目的自住住型产品以二二居和三居产产品为主，同同时配以区域域内相对供应应量较少的四四居产品。——投资型产产品考虑到项目被被一条规划道道路分割为两两个部分，小小地块部分和和大地块很难难达成形式上上的连接与统统一，并且小小地块自身条条件有限，无无论是在位置置、形态上都都和大地块无无法比拟。因因此采用独立立操作的形式式，只是建筑筑形式、风格格上和大地块块保持一致，，产品上采用用区域内热销销且投资价值值高的小户型型产品，吸引引大量的投资资客户购买。。项目规规划及及产品品方向向建议议无论是是自住住型的的住宅宅产品品还是是投资资型的的住宅宅产品品，我我们都都建议议采用用板楼楼的形形式。。板楼楼的舒舒适度度是人人所共共知的的，能能够在在一定定程度度上提提高项项目的的品质质感，，同时时区域域内纯纯板楼楼居住住项目目为数数不多多，本本身就就是一一个卖卖点，，能够够有效效的吸吸引客客户。。同时时在布布局上上采用用围合合的形形式，，能够够有大大面积积的园园林景景观规规划。。进一一步提提高居居住的的舒适适度和和项目目的整整体品品质。。园林景景观周边项项目对对于社社区园园林景景观的的建设设非常常重视视，如如富力力城和和珠江江帝景景在园园林规规划设设计上上都是是煞费费苦心心的，，表现现在销销售业业绩上上在区区域内内也是是首屈屈一指指的。。同时时，他他们有有一个个共同同的特特点就就是项项目的的景观观设计计上采采用了了大量量的水水景。。因此此，我我们建建议在在我项项目在在园林林景观观设计计上，，应采采用大大面积积的水水景。。一是是用来来提高高项目目的整整体品品质感感，二二是作作为项项目的的特色色和卖卖点出出现在在项目目的对对外宣宣传上上。在考虑到到不改变变现有技技术参数数的情况况下，对对整个社社区的规规划及产产品方向向提出了了方向性性的建议议。项目规划划及产品品方向建建议142米米206米米102米米109米米99米169米米76米58米145米米项目规划划及产品品方向建建议地块功能能划分根据区域域市场研研究和潜潜在客户户需求分分析，我我们进行行了项目目的整体体功能分分区的划划分。因因天然的的地块条条件我们们建议将将本项目目的地块块分为三三部分。。地块A紧邻西西大望路，将将其作为商务务用地，主要要用来建设项项目的底商、、办公及商务务公寓部分。。地块A的占占地面积为10800平米，建筑面面积在40000平米。容积率率为3.7。。地块B相对隐隐秘，同时为为本项目最大大的一个分地地块，将作为为本项目的重重点工程———住宅和水景景的主要建设设基地。同时时为了提高项项目的整体品品质感，在此此地块内，所所有住宅为板板式高层的设设计，户型设设计以中大户户型为主。同同时尽量降低低地块B内的的容积率。此此地块的占地地面积为28800平米，建筑面面积在65000平米。容积率率为2.25。最小的一块地地——地块C将被用来建建设投资产品品。这块地的的建设主要是是为了顺应市市场的需求，，建设一批投投资型的中小小户型产品。。地块C的占占地面积为11000平米，建筑面面积为34000平米。容容积率为为3。项目规划划及产品品方向建建议在地块A中靠西西大望路路的一侧侧建设一一座办公公+底商商+商务务公寓的的建筑。。商务产产品在区区域内的的容积率率在3——6不等等，其中中以5——6居多多。地块块A中的的商务产产品容积积率为3.7，，可以为为客户提提供相当当舒适的的办公环环境。同同时考虑虑了地块块边缘现现有住宅宅楼对本本项目地地块A中中产品的的影响，，我们提提出了以以下方案案：项目规划划及产品品方向建建议地块A的的产品方方向建议议商务型建建筑整个个建筑呈呈L形布布局，L形的长长边部分分邻西大大望路，，此部分分长度为为70米米、进深深为20米。L型的短短边部分分紧靠地地块A的的南边，，此部分分长度为为42米米、宽20米。。其中，，1、2层为底底商，2层以上上是办公公和商务务公寓部部分。项目规划划及产品品方向建建议A楼长进深层数面积层高3.4米11220184032070

42

40320项目规划划及产品品方向建建议地块A的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块A的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块A的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块B作为为整体社区区的亮点和和要点，将将项目的主主力产品———住宅部部分的建设设集中在地地块B中。。并且采用用围合的形形式尽可能能的提高地地块的使用用率，有更更大的空间间作为项目目亮点和主主卖点的园园林景观建建设。区域内的纯纯居住项目目的容积率率我们也做做了调查，，总体水平平在2.2—4.6不等。其其中纯板社社区的容积积率在2.2—4.6，其中中多数项目目集中在3左右。而而地块B的的容积率为为2.25，基本上上接近了区区域内的最最低值，应应该说舒适适度是非常常高的，在在相当程度度上提高了了项目的品品质。地块B的产产品方向建建议142米米206米米地块块B北北侧侧的的两两栋栋弧弧板板，，分分别别长长60米米地块块B南南侧侧的的两两栋栋弧弧板板，，分分别别长长80米米在地地块块B水水景景的的中中央央区区建建设设一一栋栋长长26米米的的短短薄薄板板。。项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议2#3#4#5#6#在地地块块B规规划划了了四四栋栋弧弧形形板板楼楼，，呈呈围围合合式式分分布布。。在在主主入入口口正正对对的的方方向向，，紧紧邻邻水水面面的的位位置置作作为为会会所所的的所所在在地地。。地地块块B中中的的产产品品为为中中等等面面积积的的户户型型产产品品，，同同时时，，因因为为该该地地块块的的容容积积率率得得到到了了有有效效的的控控制制，，比比地地块块A和和地地块块C都都要要低低，，非非常常适适宜宜居居住住。。项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品方方向向建建议议B楼长进深层数面积两居三居四居层高3米8015172040090—11040%120—15060%

80151720400

601410.58820

130—160100%

601410.58820

2612.8206656

180左右100%

65096

项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品户户型型布布局局方方向向建建议议项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品户户型型布布局局方方向向建建议议项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品户户型型布布局局方方向向建建议议项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品户户型型布布局局方方向向建建议议项目目规规划划及及产产品品方方向向建建议议地块块B的的产产品品户户型型布布局局方方向向建建议议项目规划划及产品品方向建建议地块B的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块C相相对独立立，且面面积较小小，不邻邻区域内内的主要要交通干干线，位位置相对对僻静。。因此建建议在该该地块做做投资型型产品，，通过相相对小的的面积，，控制销销售总价价，吸引引投资型型客户和和部分自自用、投投资兼顾顾的客户户。地块C的的容积率率为3，，无论客客户用来来投资或或自住舒舒适度都都是很好好的。整整体布局局依然采采用围合合形式，，给景观观的建设设预留更更大的发发挥余地地。99米169米米76米58米地块C中中的L形形板楼总总长为80米地块C中中的长方方形板楼楼长60米项目规划划及产品品方向建建议地块C的的产品方方向建议议7#8#地块C中中的产品品方向建建议地块C建建议为投投资型产产品的用用地，由由两栋板板楼构成成，其中中一栋长长60米米，另一一栋为长长80米米的L型型板楼。。同时地地块C将将拥有近近9000平米米的绿地地园林景景观设计计。该地地块中的的产品以以小面积积的一居居、二居居为主，，主要面面对CBD地区区的投资资型客户户。项目规划划及产品品方向建建议C楼长进深层数面积一居二居层高3米6015181620040—6035%70—10065%5015181350040—6035%70—10065%3013.510.5425340—60100%

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项目规划划及产品品方向建建议地块C的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块C的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块C的的产品户户型布局局方向建建议项目规划划及产品品方向建建议地块C的的产品户户型布局局方向建建议关于价格格通过区域域市场分分析，并并根据产产品建议议，我们们建议本本项目毛毛坯房的的市场销销售价格格为6400——6700元/平米。。结语汇报完完毕，，谢谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨