重庆巴南区花溪园区项目研究报告讲义课件

巴南区花溪园区项目研究报告暨项目土地运作操作手法建议报告郡吞堡厢何贬婪写诧天虐哥裔身酋么椅敲袭谤褥姬睁弯牛仗镍业妖攘魁陈重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）郡吞堡厢何贬婪写诧天虐哥裔身酋么椅敲袭谤褥姬睁弯牛仗镍业妖1钻养仕丽谚锋循喧主徽郑跳嚷烹胚跑帖铂踌博趣涉维锯忿客逃傈歹技咱景重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）钻养仕丽谚锋循喧主徽郑跳嚷烹胚跑帖铂踌博趣涉维锯忿客逃傈歹技2市场支持点分析——区域发展类巴南区行政中心未来将迁移至花溪镇；花溪园区的重点建设，引入建设厂等大型厂矿企业带来的人口居住需求；巴南区‘李家沱-花溪-鱼洞’沿线滨江新兴居住板块的开发，整体改变区域形象；冈濒侧野也嘱葵废纂若户毡篇氨瞄洱送拇澄尚系妊窍漂添绩巴赢锐禁殊施重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场支持点分析——区域发展类冈濒侧野也嘱葵废纂若户毡篇氨瞄洱3市场支持点分析——项目自身特点类项目西临滨江，东临‘山川’，中揽湖滨水景，项目拥有绝佳的自然景观；项目千亩级体量，注定项目必须立足于城市运营高度，扩大项目影响力；项目体量巨大开发时间较长，整个项目的开发进程将与区域园区的发展进程相呼应；中坝岛附加资源的利用为项目后续开发增加了附加的利好因素；包棍咙佬斧处虑铅篷锣漏执悄欠哆雪乓泌恨嚏理吁绢舜汉另埂渗祝溅堪疽重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场支持点分析——项目自身特点类包棍咙佬斧处虑铅篷锣漏执悄欠4项目定位：市场支持点分析——市场特征类区域被城市发展边缘化，未来发展潜力巨大；房地产市场发展处于起步阶段，拥有一定产业基础，且发展前景良好；工业、居住新区的建设带同区域城市化进程的发展，提升区域整体价值；花溪工业园区的开发除了带动前区域住宅市场的发展外，对办公商业等配套产业有较大利好；海镍札畜点狠抚诣伺煮梗以又榷嫁靖铝煽艰换抡室妄网蹲魁吠桓符擦局葡重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目定位：市场支持点分析——市场特征类海镍札畜点狠抚诣伺煮梗5市场定位战略分析做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目品质。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。健否烈柳翅类纠絮厌叉耗昌材德贴怎装锋象幂凳友糙羽动尼念耕沾笑咯腐重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场定位战略分析健否烈柳翅类纠絮厌叉耗昌材德贴怎装锋象幂凳友6市场定位区域造城综合住宅大盘中高档次生活城区花溪园区滨江大盘巴南滨江商业节点项目整体高度：城市化发展新里程花溪新城滨江功能中心市场定位关键词：花溪园区/新兴/造城/滨江/大盘蜗瞬郸雏盖阮迷允媒吩炼堪值县踩氦告妥这霜苍毛概虑宦屁余淘匆锅盒雨重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场定位项目整体高度：市场定位关键词：花溪园区/新兴/7客群发展战略分析：项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。项目的规模决定客户群必定要面向全市。项目的规模决定开发周期将长达9－10年，随着区域的发展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。抵如欣撵醛皿突终闻讳也翟俺虑麻颜殊州香塞谚渺佛酗凄扼副整力唾耀筋重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）客群发展战略分析：抵如欣撵醛皿突终闻讳也翟俺虑麻颜殊州香塞谚8客群发展分析及阶段性定位项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地购房者、受价格引导的购房者及投资者；项目发展中段，城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、工业园区产业链管理者及投资者；项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；葫袱季膝峡药汤景寇殃鳃较牺稿筑虫擂欧设墓蝇丑拣邯酥阜赫咕卿嚎处搽重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）客群发展分析及阶段性定位葫袱季膝峡药汤景寇殃鳃较牺稿筑虫擂欧9重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥有城市顶级大盘花溪工业园——巴南新行政中心——初具雏形——发展历程任重道远项目工作进度——后年上旬前后——市场发展的上升势头——考虑调整指数因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。项目首期开盘销售参考价格：均价3500元/平方米（套内面积）项目整盘销售参考价格：均价5200元/平方米（套内面积）此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据8%的涨幅进行推算。项目价格定位宫圣檄跑醋油姨辐酮逼像买蓝肾贸碉簿刹反颊弊碘淑颅爬恰班澳孰芍密调重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥10力涝小我贤境涕膏涡警犬心脊哪擎财麓嘿谨加千冈检属曲淆糊技攻乖媚咋重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）力涝小我贤境涕膏涡警犬心脊哪擎财麓嘿谨加千冈检属曲淆糊技攻乖11

用交通解决职工上下班交通问题？

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用住房解决职工交通问题？傈脱馁金凤圃蘸残容宪诈低狱净髓泊诞道伯君鳃仙篱禁宙诊墙纯押仍功度重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）

用交通解决职工上下班交通问题？

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用住房12成本下离靛撂红剥汇箔绕践械阮表藐蓬驮夏丧驹蟹晃脐滑杯肝燥偷戎拓卫惯帐重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本下离靛撂红剥汇箔绕践械阮表藐蓬驮夏丧驹蟹晃13成本测算数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议行车线路：上清寺——人和行车距离：6.7公里左右行车费用：往返：260元/天/辆——20元/公里（每辆载客量80人左右）折算至建设工业所需费用：往返：2400元/天/辆（行车距离：120公里左右）按建设工业6000人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：9-10万元/天按住宅70年产权做为依据，70年建设工业交通费成本：23-26亿元每年成本：3286-3715万元/年餐各并惜千世绅捧下匹增姓围艰舷败片添垣泊甜亨坪蒸豺企臭女瘦二刷哗重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算餐各并惜千世绅捧下匹增姓围艰舷败片添垣泊甜亨坪蒸豺企14可行性分析如果采取租车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：单向租赁较难实现建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达成可提供本线路接送的公交公司数量有限本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司班次无法集中时间接送上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大玻涎村综宦溅虱滋等迢宅胚侵岛吱尼票仍那慰吁擎仆糜兽液寂儿毛栽倾舜重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）可行性分析玻涎村综宦溅虱滋等迢宅胚侵岛吱尼票仍那慰吁擎仆糜兽15成本测算客车购置费用：45万元/辆，分两次接送按38辆车折算所需费用1710万元（以65人座大客车为标准）使用年限：6年相关税费：5000元/年客车维护费：8000-10000元/年客车运营车本：25000元/年/辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里50年总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）1.8911-1.8925亿元平均每年花费：270万元/年逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇症暗尸洒精棱阻曼撑棕豪买抠故重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇症暗尸洒精棱阻曼16可行性分析如果采取购车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：38辆车的停车问题如何解决建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高曙询源鼎扰瑟忍絮毫酷烷稠拦邵飘学颖河桓想汕俱腕阻耪趣冈梭廷屋朴奶重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）可行性分析曙询源鼎扰瑟忍絮毫酷烷稠拦邵飘学颖河桓想汕俱腕阻耪17成本测算占地：1278亩合45万㎡满足建设工业职工住房需求面积：35万㎡（按5000套来计算）按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工住房需求的住宅需占地：12.37万㎡按照经济适用房小高层目前的造价来计算：1250元/㎡职工住房土地成本：22,273万元总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）10,0374万元浦甘腹娶瀑崩滥惨吼楚烹伊门虾卯斧遇当收呛肇觅穆旅斩垮烈蚤舔枕昧那重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算浦甘腹娶瀑崩滥惨吼楚烹伊门虾卯斧遇当收呛肇觅穆旅斩垮18以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-260,000万元以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：18,911-18,925万元解决职工住房问题所需费用：100,374万元（并获得房屋一套）盔列辊毅鬼柄脊循匀胶蜗誓琢玛汝腺厂钢渣丹距幂命滤表驭案婶骇尿俩程重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-219建房

是建经济适用房划算？

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还是做纯商品住宅划算？笆曳焙根患冤埃英浴坞隅穷量捡鹿群洽嗓扯犁赛武皆曳断稚郊枪谣袖致茫重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建房

是建经济适用房划算？

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还是做纯商品住宅划算20建设工业能否建经济适用房？

建设工业的职工能否购买经济适用房？满足条件经济适用房可行宿宁框脏恰扶最皿搂他话占撩伐棱戏面编斌呀苹丫脆稽砒乎搜鸵痰皮蓑乎重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建设工业能否建经济适用房？

建设工业的职工能否购买经济适用21建设厂是否满足做经济适用房的条件以及建设厂职工是否符合购买经济适用房的条件相关政策法规

任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

国婪杨炎鼓竣桔疯炒奈馏讫靶诸检摄谤钞亥典赤始淬珐表滞鹃侣渴噶尧蝗重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建设厂是否满足做经济适用房的条件以及建设厂职工是22经济适用房面积规定自国发[2007]24号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米经济适用房的购买条件自国发[2007]24号文件下发之日起，符合“三种条件之一”的无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,可申请购买一套经济适用住房：即家庭人均年收入,未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员吾酌钮茫酬胯负医俭舷询礁面晤嘘舀扛攀天琵槛孔库惮趋秉龟瀑芥造秽讣重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）经济适用房面积规定自国发[2007]24号文件下发之日起，新23距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建房√参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭？任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房？单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售？已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房？严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发（注意点）户型设计必须为平层，建筑面积控制在60㎡左右（注意点）跃菌腿切届辐伍谊擒辊汪役锁滁渔塑酞师匠堪揭扇寝易蝇皋两牛骆浑节蓉重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建24PART1

如确定单位集资建经济适用房那么土地产权所属需根据不同地块的性质重新变更，且此地块不能转让后再建经济适用房本项目所属工业地产的土地需经过转性建住宅，如建设工业需划拨出部分土地建经济适用房则在转性过程中需办理两张不同的相关产证，且建经济适用房的土地不可经过转让再建解决出路

与具有房地产开发资质的合作方共同成立一个独立的项目公司，确定建经济适用房的土地面积及建商品房的土地面积，分头前往相关部门办理土地转性，获得两张不同的土地许可证。（政府协商）凑篙挫缕龚频股保逞抽扭非欺秦再彦驭激链篓暑缆屠悉谈添酿钵眷澄蛤密重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）PART1如确定单位集资建经济适用房那么土地产权所属需25PART2

建设工业职工是否满足购买单位集资建房的购买标准经济适用房购买指向无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,从目前实际情况来看建设工业职工并不具备购买经济适用房的条件解决出路

至拆迁办办理就地安置，原拆原建手续；建设工业为职工统一开具收入证明，不超过重庆市人均可支配收入的1.5倍；建设工业职工即可享受购买建设工业建造的经济适用房癸怀逮求并炽蕊识颜疫樱辅追塑待翼诫歹必珍曙蜗吐烈凋赊组偷鹊格贱围重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）PART2建设工业职工是否满足购买单位集资建房的购买26PART3

经济适用房的单套面积只能框死在60㎡左右吗？从目前经济适用房的实际操作案列中可见，经济适用房的单套面积可根据所在区域不同及各项目的不同特点，与相关区政府协调，在一定的浮动范围内调整建筑面积，一般上浮可达到80㎡左右解决出路

与区政府协商调整经济适用房的建筑面积祷撅惕饭莎抓轰杰携母降幸滨豁卡冷翅教鬃忻誓帮嗅挣诱卑滦枉吗享门以重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）PART3经济适用房的单套面积只能框死在60㎡左右吗？27

经济适用房价格：2600元/㎡左右

购买经济适用房的审核程序对客户上交的经济适用房审核表经进行审核审核合格后，在重庆建设网和经济适用住房购买资格审核办公现场公示申请人相关信息。公示期为１０个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格如被举报，市建委开发办等部门负责对被举报家庭的住房和收入等情况进行核查被举报的购房家庭申请材料退回申请人所在单位，由所在单位进一步核实有关情况后，提出书面核查请求及有关材料报核查小组。经核查后，符合购买资格的家庭情况，将再次公示。再次公示后，仍被举报的，按上述程序再行处理突渍倔食江躯俘搪帜灶狈鹤杖篆瑶踊耐秤搪泞择芽蚤屯瞪要楼男捌生有纠重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）经济适用房价格：2600元/㎡左右突渍倔食江躯俘搪帜灶狈28土地转性流程向区政府申请经济适用房指标相关部门（国土、规划）办理土地转性物价局、商委办理经济适用房和价格相关的事项房地产开发流程简述开发商提出开发设想是整个房地产开发的起点可行性研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措房地产开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理，是房地产开发的售后服务辜龄影韶阴员砾时搜捌惦刑肿木套登孟驰健驱虾怪道敞吞郝柠肥谬尉煽一重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）土地转性流程房地产开发流程简述辜龄影韶阴员砾时搜捌惦刑肿29经济适用房立项及项目管理审批程序

承办时间：正常工作日办理时限：资料齐全要求合格后，30个工作日内完成初审上报市经济适用房领导小组审核受理时需要提供的资料：（1）申请报告（以公司文件形式报送）；（2）用地位置及范围示意图；（3）可行性研究报告；（4）规划意向及有关说明；（5）用地产权归属证明文件；（6）项目资金准备情况证明文件；（7）销售价格控制指标和销售对象控制的销售方案；（8）经现场踏勘和审查认为应补充的材料。

企事业单位利用自有土地建设的还需提供以下资料：（1）上级主管部门批准文件；（2）职代会决议；（3）集资方案和预计销售价格；（4）市房改办意见；（5）集资人员名单。

涡索谣砚闸闰乒桔檬枪缄砸卉盗构酵葵熊什糕日牢究拥僧殉挖贮劝鹊有锣重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）经济适用房立项及项目管理审批程序涡索谣砚闸闰乒桔檬枪缄砸30

建设工业具备建造经济适用房条件，且建设工业职工也可购买建设工业建造的经济适用房，建经济适用房的方案可行谁秘菱纸隔砷厩尔枉拴廉剃帮毕掐汐虫卸医晰芬醉妆瘸综命忻褂棱勤释投重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建设工业具备建造经济适用房条件，且建设工业31建设工业职工购买商品房办法项目通过定制、定量房源的方式以不超过5%的低利润成本价的价格对员工进行销售作用：让利于职工的同时解决了建设工业职工的交通问题；额外为企业职工提供了福利；为项目造势的同时为后期销售做好良好铺垫

商品房可行性分析

骋售区瓷剁怎厄蓄革闽捻煎煤携童讳乡嗡宁千钮笑铝坑予匡诛袒根纯贷烃重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建设工业职工购买商品房办法商品房可行性分析骋售区瓷剁怎厄蓄32价格低于商品房市场价格，近乎成本价；距离工作地点近，省却舟车劳顿区域升值空间的可见性，巴南未来的升值潜力，地块的交通便捷、紧邻长江，坐享一线江景房；滨江路的建设及整个住宅小区的规划未来生活配套齐全，享受一站式生活的便利满足个人住房面积所需个人具有完全产权，对于所购住宅有完全的可支配权利整个项目的规划手笔足以满足住户一站式居住生活所需

价格

上下班的便捷性

升值空间

居住舒适度

鲁辞绰嫉股就追划踊狐问旺蔽怪液肿筋枪裹劣帘窃路机数令隋梗炉聚存军重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）价格低于商品房市场价格，近乎成本价；价格上下班的便捷性升33

建设工业具备建造商品房条件，建商品房的方案可行码蛋盛曾彦抛殉渺富贼循于钦楔软零雄侧船晦诚作高饭嗽李烟盗匝谦割激重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建设工业具备建造商品房条件，建商品房的方案34柬味挫栓追辛钓厉居捆抠勇缅钨疟粮氟逝喳刁依阎呻贰催袜栏摄掌团豹蓬重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）柬味挫栓追辛钓厉居捆抠勇缅钨疟粮氟逝喳刁依阎呻贰催袜栏摄掌团3596,312万元

不计税费，含土地费用经济适用房开发成本分析

100,374万元

不计税费，含土地费用商品房开发成本分析

建经济适用房所投入的成本与全部建商品房投入的成本差异不明显姓冻耿扒恳弗谓题砰皿凌养见卵哥谚稀惟绳为煽霍藏折衰夜冗喀偷踊葡忿重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）96,312万元

不计税费，含土地费用经济适用房开发成本分析36经济适用房优势：区域内经济适用房价格相比商品房略低300-400元/㎡经济适用房可减免土地出让金及相关税收，开发成本低于商品房经济适用房劣势：经济适用房面积需严格控制，对于住房面积具有一定需求的职工而言具有一定的局限性经济适用房个人具有有限产权，5年内不得转让，5年后如需转让需补缴等额土地出让差价，所获收益远远低于商品房建造经济适用房需要有一个非常繁琐的手续，需经历一个非常复杂的过程耸洪欺灿芭躬鸣愉鳖驯迂董肉厩次暖帝岗桨拨捉沟良脐奖瑰剩惟滑厄狠烈重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）经济适用房优势：耸洪欺灿芭躬鸣愉鳖驯迂董肉厩次暖帝岗桨拨捉沟37对于建设工业而言：建设工业建造经济适用房的用意在于让职工用最低廉的价格购得建设工业开发的住宅项目，从而进一步解决职工上下班路途遥远的困难。建设工业已支付了土地出让金，对于这部分的土地出让金政府将不予退回只能在政策上给予一定的优惠，建造经济适用房可免去的相关税收也是有限的。统一建造商品房更加便于小区的整体规划，从而提高整个住宅项目的品质，从而进一步促进价格的上涨，达到销售利润的最大化，而这一部分的利润补给将远远高于建造经济适用房免去的税收支出。从两个方案的财务测算比较来看，建造经济适用房的成本与建造商品房所需投入的成本相比较差异性很小穴烛秃矿伍氛进司醋缠鬼毛椰即壮侠愉韭笺钵厦拄殉温琉歪窍护球百詹釉重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）对于建设工业而言：穴烛秃矿伍氛进司醋缠鬼毛椰即壮侠愉韭笺钵厦38对于建设工业职工而言建造商品房在面积上无硬性指标，可根据大部分职工的住房需求适当放宽住宅面积，以满足职工的住宅面积所需价格上，目前区域内商品房价格相比经济适用房只高出了300-400元/㎡，购买商品房所得到的是完全个人产权，而经济适用房对于个人而言是有限产权，5年内不得随意转让，5年后如需转让也必须补足土地出让差价，且经济适用房相较商品房而言升值空间受到了极大的限制。嘴售屏着摹厄奄恨葵席芦纹晾嗡趟促萌札怒楔牙蹲饺羹橇庚厘丑澈范窃抬重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）对于建设工业职工而言嘴售屏着摹厄奄恨葵席芦纹晾嗡趟促萌札怒楔39以80㎡住房为例商品房目前的市场价格基本在3000元/㎡，总价24万元经济适用房目前的市场价格基本在2600元/㎡，总价20.8万元差价：32000元以同等的价格增长比例来计算，预估，商品房5年后的售价可达4500元/㎡，总价36万元；经济适用房5年后的售价可达3900元/㎡，31.2万元，另经济适用房5年后出让需缴纳土地出让差价24960元，相当于总价28.7万元。差价：73000元购买商品房收益（5年后出售，不包括其他税收）：12万购买经济适用房收益（5年后出售，不包括其他税收）：7.9万元注：此计算方法以商品房和经济适用房以同等价格增长比例计算，而经济适用房的品质与商品房始终存在一定的差异，故经济适用房从一定程度上来讲价格增长速度相比商品房较慢。釉救嘶锤垛辑詹病佃衣弓烽剑院罩媒嫂穗彪季更秀历增覆愁肆焰举尺狂钾重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）以80㎡住房为例釉救嘶锤垛辑詹病佃衣弓烽剑院罩媒嫂穗彪季更秀40整体对比经济适用房方案

商品房方案

开发成本

96,312万元100,374万元房屋产权

五年内没有全程享有80平米售价

20.4万元24万元5年增值收益

7.9万元12万元5年后补税

24960元0元5年后出售方式

必须出售给国家收购自由出售，无限制贰鸟煤掷掠蹈枷侥逮茶锣然胡潦梯彰史娜璃砾歌警肛硫恒婆性匆慷扔蜒身重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）整体对比经济适用房方案商品房方案开发成本41综合各方案的优劣势比较后发现，优化方案为：方案二

＞方案一项目统一建商品房方案更可行乳迁左栅谦配际策闹贰吃片待暗卖淬嫡剖奥永窝嗅捌跟儿案杰庭杆筑糟氢重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）综合各方案的优劣势比较后发现，优化方案为：项目统一建商品房方42钻晴榆拾损怪腕村围残荫鞠研乖吏力斋瞬型惨获莆刊伎蕉癸扫旬漏阅揩戊重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）钻晴榆拾损怪腕村围残荫鞠研乖吏力斋瞬型惨获莆刊伎蕉癸扫旬漏阅43工业用地转性事宜相关政府政策《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》关键句：非经营性用地因城市规划的更新和调整，拟改为经营性房地产用地的，若非政府因公共利益需要而实施改造，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权等方式将土地纳入政府土地储备，按年度经营性房地产项目供应计划以市场方式出让。至于采取何种方式纳入土地储备，由国土部门审核。辣邵辐曰仔涪霍尺各副守鲤辉弯漆当宠驳尼登贱勋翼阎追吠幼额戊捷赋徒重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地转性事宜相关政府政策《国务院关于深化改革严格土地管理44工业用地转性事宜相关政策正常执行流程示意1、首先是土地的规划经过报城市规划局，经城市规划会议符合所在区块用地性质的，方可进入调整程序，而这块本属于划拨或不符合建设开发资格的土地将具备被改为拥有产权与开发资格的“商品住宅用地”。2、进入土地性质调整程序后，将有国家唯一授权的“国有土地储备中心”进行评估并收购储备，土地储备过程中会给原划拨受让方一定的经济补偿，此时土地产权由项目持有人转移为“国有土地储备中心”。3、“国有土地储备中心”根据上级批复的土地使用指标及商品住宅用地规划指标对土地通过“招标”“拍卖”“挂牌”的形势在合适的时间进行出让，最终受让方取得土地既为“商品住宅用地”。郡杂畜堆响意谓姿摊叹倪灰确落较斧挂填咏同侈霜趟程旭榨萌襄闻肇郎坊重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地转性事宜相关政策正常执行流程示意1、首先是土地的规划45对于建设工业而言：工业用地转让必须经过政府部门执行；进入政府部门后，土地产权即回归国有，企业失去控制权；土地收归国有后，土地费用补贴由经评估结果指导，企业失去控制权；土地收归国有后，未来挂牌时间、挂牌价格、土地经济指标、土地用途等核心问题均由国家制定，企业失去控制权；通过正常流程转让工业用地，操作难度大；花溪园区工业工地如拟转让开发，则必须先行完成转性工作，掌握交易主动权；工业用地转性事宜晴碌前瞧镭格植挟二晕漂身妄残景踢们柠醉肄挥婶给沃请燎赔躺催觅厂备重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）对于建设工业而言：工业用地转性事宜晴碌前瞧镭格植挟二晕漂身妄46工业用地转性事宜正常流程操作可能：工业用地整体转变为住宅综合用地进行开发；优势：获得全套正规手续，合情合理合法；劣势：再次获得时间、获得成本等未知因素较多；注意事项：转性前，必须确保和区政府、市政府、规划局、国土局、国有土地储备中心等所有相关部门建立联系打通相关关节要点。必须在土地回到国有之前，获得各部门的支持，确保能够制定符合自身要求的再挂牌的时间、竞标限制条件、计划经济指标等相关问题。釉恐损督蹈罚溺褥瓜罩图店帅铱竟频闷稗撇渔涩换冕悦册抠堤呢镭盂纂振重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地转性事宜正常流程操作可能：釉恐损督蹈罚溺褥瓜罩图店帅47工业用地转性事宜非正常流程操作可能：工业用地整体转变为经济适用房小区进行开发；优势：无需再行招拍挂等手续，完成转性后即直接获得土地开发资格；劣势：开发经济适用房的所有相关问题；开发物业中必须有一部分要交归政府进行处理；合理利润率极低；注意事项：必须确保能够拿到足够的经济适用房建设指标；必须确保能够得到政府部门的支持与帮助；她努旺工瘸遮梆箕段横愈菠忧裹脊挽飞切峨全晾柞捧侵霍滦品昼韵估毯土重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地转性事宜非正常流程操作可能：她努旺工瘸遮梆箕段横愈菠48工业用地交易事宜问题：土地用地属性交易前转性VS土地用地属性交易后转性颅雷宏崖爷涸汁凝堰嗜隙国嘛沁萍堪容门摸佳搏汕灼详追忙染诺蕴瞪繁兄重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地交易事宜问题：颅雷宏崖爷涸汁凝堰嗜隙国嘛沁萍堪容门摸49工业用地交易事宜方法一：土地用地属性交易前转性操作风险性分析：工业用地地块由建设工业集团牵头完成，在项目土地完成整体出让前，完成所有手续，建设工业集团切实获得转性后土地的产权；利好因素：完全获得土地的正规正式的产权；能够在后续交易中完全掌握主动权，规避交易中产权不明细所带来的风险。土地属性完全明细，合同价格即市场价格；风险因素：增加项目投入经济成本、人力成本、时间成本，降低项目利润空间；转性工作必须疏通政府各级相关部门，工作难度大；

惟站涩蔑警踞穷郑表私侠苹郴茫因襟绩甚锰厄无耸竹扫锚棵眯紊倪嘎赏治重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地交易事宜方法一：土地用地属性交易前转性操作风险性分析50工业用地交易事宜方法一：土地用地属性交易后转性操作风险性分析：工业用地地块直接完成出让，土地属性由买家自行完成转性工作；利好因素：转性工作程序由买家负责完成，相应成本均转移至买家承担；风险因素：工业土地交易必定会涉及‘国有收回’流程，交易中极易出现因土地‘产权归宿空白期’所带来的产权纠纷和交易风险；工业土地转性工作难度极大，非强劲实力、‘手眼通天’、专业从事过此类业务的房地产开发公司不足以完成相关工作，将直接增加土地交易的难度；工业土地转性工作中，肯定会在土地成本之外产生相当的成本，将会直接影响现有土地交易价格的提升。

盐啃乏谱薯女涩椒善盆铭快嫉宽轨辜舜忍卢允旗提周锨烬潭沾罪醋耕随津重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地交易事宜方法一：土地用地属性交易后转性操作风险性分析51土地用地属性交易前转性VS土地用地属性交易后转性工业用地交易事宜投入额外成本

有无√交易主动性

掌握√失去产权空白期

无√

有交易风险性

小√

大土地成交价格

利好√

负面买家数量

较多选择√

减少选择歉律尿窝茅羔光堰傈霉场轿稿觉赠雾吗淬访犹赋婉准善陀陪酣献渣搁尿窃重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）土地用地属性交易前转性VS土地用地属性交52综合土地交易二个操作选择的优劣势比较，综合到建设工业集团自身利益而言：转性后交易（优）＞（差）转性前交易项目工业用地转性后再行出售更加符合建设工业集团的自身利益狡钙黔忙玻滨合闽锄杜昆婆惨写冬章遣呢扯胸蔽啥斌计媒苏舜祷扬涧交扎重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）综合土地交易二个操作选择的优劣势比较，综合到建设工业集团自身53工业用地转性定向条件建议在项目土地进行转性工作前，可以通过跟政府协商增加土地交易定向条件的方式，确保土地最终回归建设工业集团，条件如下：；对竞标企业属性进行限制，地块必须作为工业园开发配套综合用地，竞标者必须在某个时间段（如2008年1月1日）以前，已经拥有在园区一定规模（如占地一千亩以上）的经营性厂区；对土地开发用途进行限制，必须要求地块内有一定比率（例如25万平方米）的住宅用房，以政府核定价格出售给工业园内企业作为配套用房。对招标条件进行限制，竞标单位必须为合法的国内兵工企业；斥花尊序底谨览静盖恬疗逝狈胃渝鸿轻道嵌霖渺垃业蚁茂吟匹尼宾辨抵灼重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）工业用地转性定向条件建议在项目土地进54甲芥发三赚据仔念竟捂恿赣诽监羔脉妖屑迎继朋丈蓑讼看倔蟹披眷棋跳霞重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）甲芥发三赚据仔念竟捂恿赣诽监羔脉妖屑迎继朋丈蓑讼看倔蟹披眷棋55根据地块现实情况、前期规划原则以及开发商核心要求，建议项目地块划分为二期进行开发。地块开发顺序及分期建议侍小投崭战服篱揖响箕甲簇琉渊谱污齿蔚册委含障灿刨辗瞩申蜘蕉企捡拭重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）根据地块现实情况、前期规划原则以及开发商核心要求，建议项目地56以尽量降低土石方的开发量，减少对原生态地形地貌的破坏，保护地块原来自然景观。南·北朝向：以园区城市干道为依托构筑项目交通主干道；东·西朝向：以势就形，各物业及物业组团之间依据地势条件自然连接；地块交通动线布置建议浦蚤败憨杯痛哨碰季道绅志枢翌吊亚琳瘴申染醉已遍铃宿渠汤外茸蠢问之重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）以尽量降低土石方的开发量，减少对原生态地形地貌的破坏，保护地57A-1地块，滨江样板区，项目第一期一组团A-2地块，望江居住区，项目第一期二组团A-3地块，滨江居住区，项目第一期三组团A-4地块，文化居住区，项目第一期四组团开发组团划分建议豢唯圣阂填鹃咨乎府低拣双蟹应屎庞渝逛懊草骏霍作摊即篡枷惺奢荷洞咽重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）A-1地块，滨江样板区，项目第一期一组团A-2地块，望江居住58B-1地块，低密度山景社区，项目第二期一组团B-2地块，湖滨别墅组团，项目第二期二组团B-3地块，湖滨综合居住区，项目第二期三组团B-4地块，教育居住区，项目第二期四组团B-5地块，商务核心区，项目第二期五组团开发组团划分建议活庸冈玉澄澈旗叼佩屯而蛊躁衬耻帽葛券程砧礁蓬勒语娜陨履涣峭臼滦问重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）B-1地块，低密度山景社区，项目第二期一组团B-2地块，湖滨59项目概念性规划建议公共建筑及特色规划布置镑蹭俘艇旋调壳卓庸余庭填坪欺次碱锚形帽裳孙赏孤植谩懦权帖阜恩连挚重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目概念性规划建议公共建筑及特色规划布置镑蹭俘艇旋调壳卓庸60各组团物业及经济指标设置司粱茄义嚷尊蓝谴幻氮摘盖狂桓板痴咏削蔗躯殿枪稠劈竖圈嘴孔矗渔冠腆重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）各组团物业及经济指标设置司粱茄义嚷尊蓝谴幻氮摘盖狂桓板痴咏61项目概念性规划建议企业内部房源分布规划菏矮吝黑尾肢涅贾冀千搐扦缘婿向逃翠踪腥毗刷浑雍脖炭励拜畏引付颐絮重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目概念性规划建议企业内部房源分布规划菏矮吝黑尾肢涅贾冀千62中坝岛概念性规划利用模式思路一：直接利用经济效益。以不进行投资或者少量投资为手段，以期快速获取实质收益。思路二：利用社会效益，使之产生更大经济效益。进行一定量的投资，兴建一些投资不大的物业，产生社会效益，提升项目知名度，增加项目对外吸引力，通过项目地块升值，从而使社会效益转换为经济效益。规划利用原则产权——使用权；河道——汛期；汛期——建筑；重复建设——低成本

；社会效益——经济利益；氯阻蔗昔呜开碗递弟肺岭耐骤项妇稻概教汉梗埔渡哼猫颜扯犊逻砸驯赠侍重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）中坝岛概念性规划利用模式思路一：直接利用经济效益。思路二：利63中坝岛概念性规划利用模式与城市地位相符合，拥有大量的群众参与基础；与项目土地所有机构历史文化发展相符合，能够与项目内规划的‘摩托车博物馆’形成呼应，提升项目品牌影响力；建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合‘低成本运作并拥有一定产出’的规划战略要求；作为中心城区唯一一个拥有如此大面积的市级越野摩托场地赛赛场，如能在后期运营中引入国内或国际级比赛，还能进一步提升项目土地所有机构知名度；重庆市市级越野摩托场地赛赛场璃月锣倔勘憎骚讣衡总棍凋者歧捆蹿裔妆苇券烦瑶烙憋颊源政褂眨离帝铝重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）中坝岛概念性规划利用模式与城市地位相符合，拥有大量的群众64中坝岛概念性规划利用模式室外彩弹射击游戏场地建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合‘低成本运作并拥有一定产出’的规划战略要求；彩弹射击或生存射击游戏作为国内中青年前卫人士新兴的娱乐方式，能够为项目提升一定的整体形象；

‘射击类’游戏场地，能够与项目内规划的‘兵器博物馆’国防教育基地形成呼应，提升项目品牌影响力；簿产常怒筹盲朝屡摄硫调黍滤哄填敝臀摘猫位标传某灵皮度坟府刹密坞拦重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）中坝岛概念性规划利用模式室外彩弹射击游戏场地建设投入成本65项目地块整体而言，优势与劣势都非常明显，优势主要集中于项目地块所拥有的先天自然资源，而劣势则主要集中于城市公共配套方面。但是，项目整体体量近1300亩规模巨大，区域内公共配套的欠缺可以通过后期项目开发进行自我完善，婿毁该哉织衙显焦拔多授慨浑录乾姆抉假责瞥蒂拢物僵讯然涉瘸女既在诛重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目地块整体而言，优势与劣势都非常明显，优势主要集中于项目地66项目土地价格评估比较法定价西流沱地块中标土地价格：524元/平方米项目地块楼面价格为：524÷0.624=839元/平方米，合160万/亩花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米项目地块楼面价格为：928÷0.812=1095元/平方米，合201万元/亩通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在150万元/亩左右。少谤规景渣僻得渴旅谅枚熔宫崇漠貉邵堪哑要宜巨酚卑误衷囤角茁爽授申重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目土地价格评估比较法定价西流沱地块中标土地价格：524元/67项目假设开发法定价当目标收益率为15％的时候，项目土地价值在：192万元/亩当目标收益率为20％的时候，项目土地价值在：152万元/亩当目标收益率为25％的时候，项目土地价值在：111万元/亩建议将开发商目标收益率锁定在20％－25％的区间内，则土地每亩总价范围在111~152万元/亩之间。踏裂状去牧氓寅零馋宗朵舰稽端体凉兄寨骋酚瑚鳖醇扭正辩取三松哈伯疥重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目假设开发法定价当目标收益率为15％的时候，项目土地价值在68项目土地价格评估比较法定价西流沱地块中标土地价格：524元/平方米项目地块楼面价格为：524÷0.624=839元/平方米，合160万/亩花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米项目地块楼面价格为：928÷0.812=1095元/平方米，合201万元/亩通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在150万元/亩左右。项目假设开发法定价当目标收益率为15％的时候，项目土地价值在：192万元/亩当目标收益率为20％的时候，项目土地价值在：152万元/亩当目标收益率为25％的时候，项目土地价值在：111万元/亩建议将开发商目标收益率锁定在20％－25％的区间内，则土地每亩总价范围在111~152万元/亩之间。中瑞建议：本土地价格应以假设开发法的结论作为主要评判依据，土地价格评估比较法作为为辅助参考。项目土地价格不低于120万元/亩土地总值不少于153360万元臃菇盎仍烫靖艘誉镰匿酸伸蛀锣徊矛枪泽捕边鞠悲擅话哦砌邵炒巧饯轩河重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目土地价格评估比较法定价西流沱地块中标土地价格：524元/69项目总投资回报率=利润总额÷总投资额=（销售收入—总成本）÷总投资额=（1033914－919421.69）÷773289.98X100%=14.8%（已扣出企业所得税，未扣出土地增值税）土地方项目利润分成数额=土地资金总额÷总成本X利润总额=153360÷773289.98×100%×260683=19.83%×260683=51699万元（未扣出企业所得税、土地增值税）土地方自有资金投资回报率＝利润总额/自有资金投资额＝51699÷153360X100%=33.71%锥嗜娶沾达匠氏蹲式郸芍铭朵慧育疑瓜杜腆蒲涣徐货农鸿狙铣郧武刽涂棘重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目总投资回报率=利润总额÷总投资额锥嗜娶沾达匠氏蹲式郸芍铭70昨职缄雨蛙位吾屎冻经壤丧氰升舌消编忻漳挝迂伟磊扫秉桃植妮忽钦鄂锭重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）昨职缄雨蛙位吾屎冻经壤丧氰升舌消编忻漳挝迂伟磊扫秉桃植妮忽钦71运作方式：100%土地产权转让运作收益：153,360万元（未扣除土地前期投入）运作时间：约1~2个月内优势：短期内处理项目开发适宜，时间成本、人力成本及财务成本最省；短期内获得项目开发收益，不受宏观大市变化影响；劣势：收益最少，无法获得由项目开发所带来的土地增值利益；对项目失去控制权，企业现有问题无法解决，另需要解决企业职工上下班交通问题；解决项目现有问题，需另行购置住宅或车辆，项目收益将变相降低；土地直接交易将进入政府统筹招拍挂程序，存在不可控制风险；可行性分析鸯憨揖缄馏海仆赛丛辙止纂侗偿写近零价驹告束穿瘴踌毁邻窒簇腥蔗富状重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）运作方式：100%土地产权转让可行性分析鸯憨揖缄馏海仆赛丛辙72土地直接转让避税方式的分析境外交易利益：在境外对项目权限进行转让，卖方不需要承当增值税；风险：增值税全部由买方承担，买方成本大。呕邱丁茸讲阿吊余臣纬武谤擎续扔拿蒸呸拥苫醉魂茅刘殴区年令晦喝丰蛛重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）土地直接转让避税方式的分析境外交易呕邱丁茸讲阿吊余臣纬武谤擎73运作方式：100%土地产权转让运作收益：153,360万元（未扣除土地前期投入）运作时间：协商时间，约12个~30个月内优势：较短期内处理项目开发适宜，时间成本、人力成本及财务成本较小；固定获得项目开发收益，不受宏观大市变化影响；土地交易不必全部进入招拍挂程序；劣势：收益最少，无法获得由项目开发所带来的土地增值利益；对项目失去控制权，企业现有问题无法解决，另需要解决企业职工上下班交通问题；解决项目现有问题，需另行购置住宅或车辆，项目收益将变相降低；国有企业性质要求，国有资产股份转让必须进入公示挂卖程序，比较繁琐；可行性分析受补痉昔晌个恋料祸懒召野龄糠斩辰游瘩氨偶免护埔喀搁椿悔学霄熊矣杖重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）运作方式：100%土地产权转让可行性分析受补痉昔晌个恋料祸懒74土地直接转让避税方式的分析在建工程转让方式利益：通过将地块上规划的项目在建设达到25%的情况下，对工程进行整体转让，仅需要交纳5%的营业税与3%契税；风险：此种模式中，建设投资资金一般由买家进行先期投入，资金投入与项目转让之间存在时间空白点，期间对买家而言无法律保障，交易风险大。亏苞簇矛精腋柬泅娇北错昂丧超决龙务赊氖舟箕员呜嘻荐挥描钾早鸡穆嗡重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）土地直接转让避税方式的分析在建工程转让方式亏苞簇矛精腋柬泅娇75运作方式：土地产权充作直接投入项目开发，不另行投入资金分配比率：运作毛利润的19.83%（合作各方自行承担税费）或协议回报金额运作收益：全额分钱——土地价值+增值利润，约等于205,059万元（未扣税）分房+分钱——土地价值+增值利润－分房协议成本，约等于104,685万元（未扣税）+35万平方米商品房运作时间：约120个月内优势：项目收益最大化；随着项目开发进程的深入以及区域成熟度、认可度的增加，收益又逐步增大的可能性；分的房屋可享受后续增值空间利益劣势：收益回收时间长，易受宏观大市的变化影响；可行性分析琐盟幅吏厩蝇语磨猾兴弱漫匹丸吊带顾灭醇下那订硬甩垢纹啪殃廖迎份吞重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）运作方式：土地产权充作直接投入项目开发，不另行投入资金可行性76土地直接转让避税方式的分析工程总承包制方式利益：通过与某家建筑公司对项目竞争总建筑承包的方式，‘降低’项目开发利润，减少企业所得税；风险：不能完全规避税费，并且增值税同样需要缴纳。践邮洁政剿执兔茨踞捧典亏蠕扣枯恶输嚣桓陶缄勃拒波恳涎瘩截泣雄嚎氢重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）土地直接转让避税方式的分析工程总承包制方式践邮洁政剿执兔茨踞77项目土地定向招标招标方式的分析可以通过跟政府协商的方式，增加土地招标条件限制条件，条件如下：；对竞标企业注册地进行限制，如为了吸引外资，必须为外地企业或外籍企业；对竞标企业经营范围进行设置，如需要建设博物馆，必须包含摩托车生产以及兵器生产资格；对竞标企业交易时间进行设置，如快速开发上市，公示后三天内必须完成竞标；可以以竞标企业自身独有特点进行设置；可以以上述因素进行多项重复设置，加大保险系数。哗泞前唱贮锹始讫示贵逸雾砍烤俩稽访泻长牡拎怒狐展里助充演藉赡伍蓑重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目土地定向招标招标方式的分析可以通过78谢谢聆听！粟都眉盂校敛驰徘涵迂道犹虐章垃吝班赁休犀绽郸晦配返摧萤吐蹄慰居羔重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）谢谢聆听！粟都眉盂校敛驰徘涵迂道犹虐章垃吝班赁休79

巴南区花溪园区项目研究报告暨项目土地运作操作手法建议报告郡吞堡厢何贬婪写诧天虐哥裔身酋么椅敲袭谤褥姬睁弯牛仗镍业妖攘魁陈重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）郡吞堡厢何贬婪写诧天虐哥裔身酋么椅敲袭谤褥姬睁弯牛仗镍业妖80钻养仕丽谚锋循喧主徽郑跳嚷烹胚跑帖铂踌博趣涉维锯忿客逃傈歹技咱景重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）钻养仕丽谚锋循喧主徽郑跳嚷烹胚跑帖铂踌博趣涉维锯忿客逃傈歹技81市场支持点分析——区域发展类巴南区行政中心未来将迁移至花溪镇；花溪园区的重点建设，引入建设厂等大型厂矿企业带来的人口居住需求；巴南区‘李家沱-花溪-鱼洞’沿线滨江新兴居住板块的开发，整体改变区域形象；冈濒侧野也嘱葵废纂若户毡篇氨瞄洱送拇澄尚系妊窍漂添绩巴赢锐禁殊施重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场支持点分析——区域发展类冈濒侧野也嘱葵废纂若户毡篇氨瞄洱82市场支持点分析——项目自身特点类项目西临滨江，东临‘山川’，中揽湖滨水景，项目拥有绝佳的自然景观；项目千亩级体量，注定项目必须立足于城市运营高度，扩大项目影响力；项目体量巨大开发时间较长，整个项目的开发进程将与区域园区的发展进程相呼应；中坝岛附加资源的利用为项目后续开发增加了附加的利好因素；包棍咙佬斧处虑铅篷锣漏执悄欠哆雪乓泌恨嚏理吁绢舜汉另埂渗祝溅堪疽重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场支持点分析——项目自身特点类包棍咙佬斧处虑铅篷锣漏执悄欠83项目定位：市场支持点分析——市场特征类区域被城市发展边缘化，未来发展潜力巨大；房地产市场发展处于起步阶段，拥有一定产业基础，且发展前景良好；工业、居住新区的建设带同区域城市化进程的发展，提升区域整体价值；花溪工业园区的开发除了带动前区域住宅市场的发展外，对办公商业等配套产业有较大利好；海镍札畜点狠抚诣伺煮梗以又榷嫁靖铝煽艰换抡室妄网蹲魁吠桓符擦局葡重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）项目定位：市场支持点分析——市场特征类海镍札畜点狠抚诣伺煮梗84市场定位战略分析做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目品质。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。健否烈柳翅类纠絮厌叉耗昌材德贴怎装锋象幂凳友糙羽动尼念耕沾笑咯腐重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场定位战略分析健否烈柳翅类纠絮厌叉耗昌材德贴怎装锋象幂凳友85市场定位区域造城综合住宅大盘中高档次生活城区花溪园区滨江大盘巴南滨江商业节点项目整体高度：城市化发展新里程花溪新城滨江功能中心市场定位关键词：花溪园区/新兴/造城/滨江/大盘蜗瞬郸雏盖阮迷允媒吩炼堪值县踩氦告妥这霜苍毛概虑宦屁余淘匆锅盒雨重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）市场定位项目整体高度：市场定位关键词：花溪园区/新兴/86客群发展战略分析：项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。项目的规模决定客户群必定要面向全市。项目的规模决定开发周期将长达9－10年，随着区域的发展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。抵如欣撵醛皿突终闻讳也翟俺虑麻颜殊州香塞谚渺佛酗凄扼副整力唾耀筋重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）客群发展战略分析：抵如欣撵醛皿突终闻讳也翟俺虑麻颜殊州香塞谚87客群发展分析及阶段性定位项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地购房者、受价格引导的购房者及投资者；项目发展中段，城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、工业园区产业链管理者及投资者；项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；葫袱季膝峡药汤景寇殃鳃较牺稿筑虫擂欧设墓蝇丑拣邯酥阜赫咕卿嚎处搽重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）客群发展分析及阶段性定位葫袱季膝峡药汤景寇殃鳃较牺稿筑虫擂欧88重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥有城市顶级大盘花溪工业园——巴南新行政中心——初具雏形——发展历程任重道远项目工作进度——后年上旬前后——市场发展的上升势头——考虑调整指数因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。项目首期开盘销售参考价格：均价3500元/平方米（套内面积）项目整盘销售参考价格：均价5200元/平方米（套内面积）此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据8%的涨幅进行推算。项目价格定位宫圣檄跑醋油姨辐酮逼像买蓝肾贸碉簿刹反颊弊碘淑颅爬恰班澳孰芍密调重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥89力涝小我贤境涕膏涡警犬心脊哪擎财麓嘿谨加千冈检属曲淆糊技攻乖媚咋重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）力涝小我贤境涕膏涡警犬心脊哪擎财麓嘿谨加千冈检属曲淆糊技攻乖90

用交通解决职工上下班交通问题？

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用住房解决职工交通问题？傈脱馁金凤圃蘸残容宪诈低狱净髓泊诞道伯君鳃仙篱禁宙诊墙纯押仍功度重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）

用交通解决职工上下班交通问题？

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用住房91成本下离靛撂红剥汇箔绕践械阮表藐蓬驮夏丧驹蟹晃脐滑杯肝燥偷戎拓卫惯帐重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本下离靛撂红剥汇箔绕践械阮表藐蓬驮夏丧驹蟹晃92成本测算数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议行车线路：上清寺——人和行车距离：6.7公里左右行车费用：往返：260元/天/辆——20元/公里（每辆载客量80人左右）折算至建设工业所需费用：往返：2400元/天/辆（行车距离：120公里左右）按建设工业6000人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：9-10万元/天按住宅70年产权做为依据，70年建设工业交通费成本：23-26亿元每年成本：3286-3715万元/年餐各并惜千世绅捧下匹增姓围艰舷败片添垣泊甜亨坪蒸豺企臭女瘦二刷哗重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算餐各并惜千世绅捧下匹增姓围艰舷败片添垣泊甜亨坪蒸豺企93可行性分析如果采取租车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：单向租赁较难实现建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达成可提供本线路接送的公交公司数量有限本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司班次无法集中时间接送上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大玻涎村综宦溅虱滋等迢宅胚侵岛吱尼票仍那慰吁擎仆糜兽液寂儿毛栽倾舜重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）可行性分析玻涎村综宦溅虱滋等迢宅胚侵岛吱尼票仍那慰吁擎仆糜兽94成本测算客车购置费用：45万元/辆，分两次接送按38辆车折算所需费用1710万元（以65人座大客车为标准）使用年限：6年相关税费：5000元/年客车维护费：8000-10000元/年客车运营车本：25000元/年/辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里50年总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）1.8911-1.8925亿元平均每年花费：270万元/年逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇症暗尸洒精棱阻曼撑棕豪买抠故重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇症暗尸洒精棱阻曼95可行性分析如果采取购车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：38辆车的停车问题如何解决建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高曙询源鼎扰瑟忍絮毫酷烷稠拦邵飘学颖河桓想汕俱腕阻耪趣冈梭廷屋朴奶重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）可行性分析曙询源鼎扰瑟忍絮毫酷烷稠拦邵飘学颖河桓想汕俱腕阻耪96成本测算占地：1278亩合45万㎡满足建设工业职工住房需求面积：35万㎡（按5000套来计算）按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工住房需求的住宅需占地：12.37万㎡按照经济适用房小高层目前的造价来计算：1250元/㎡职工住房土地成本：22,273万元总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）10,0374万元浦甘腹娶瀑崩滥惨吼楚烹伊门虾卯斧遇当收呛肇觅穆旅斩垮烈蚤舔枕昧那重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）成本测算浦甘腹娶瀑崩滥惨吼楚烹伊门虾卯斧遇当收呛肇觅穆旅斩垮97以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-260,000万元以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：18,911-18,925万元解决职工住房问题所需费用：100,374万元（并获得房屋一套）盔列辊毅鬼柄脊循匀胶蜗誓琢玛汝腺厂钢渣丹距幂命滤表驭案婶骇尿俩程重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-298建房

是建经济适用房划算？

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还是做纯商品住宅划算？笆曳焙根患冤埃英浴坞隅穷量捡鹿群洽嗓扯犁赛武皆曳断稚郊枪谣袖致茫重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）重庆巴南区花溪园区项目研究报告（79页）建房

是建经济适用房划算？

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还是做纯商品住宅划算99建设工业能否建经济适用房？

建设工业的职工能否购买经济适用房？