房地产及建安业税收案例分享课件

房地产及建安业税收案例分享把知识传播出去让知识变得更轻松房地产及建安业税收案例分享把知识传播出去让知识变得更轻松1房地产业房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业2

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建筑安装业建筑安装业是指专门从事土木工程、房屋建设、建筑物的内、外装修和装饰、线路、管道、设备等的施工和安装。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。让知识变得更轻松建筑安装业让知识变得更4房地产及建安业税收案例分享课件5

房地产、建安业税收收入情况近几年来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。

房地产、建安业税收收6

全国

2013年，全国公共财政收入12.9万多亿元，其中来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入合计为6.6万多亿元，占收入总额的比重高达51.1%。

7海南

2013年海南房地产业建筑业税收收入达214.8亿元，同比增长23.2%，占税收收入比重的60.4%

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海南

2013年8房地产及建安业税收案例分享课件9让知识变得更轻松土地增值税城建税契税土地使用税耕地占用税房产税营业税印花税个人所得税企业所得税附加让知识变得更轻松土地增值税城建税契税土地使用税耕地占用税房产10房地产行业的核算特点（一）财务管理乱。开发周期相对长，造成跨年开发，多数开发企业多个项目滚动开发，滚动安置，成本项目混在一起，财务核算相对复杂。加上资金不到位，施工成本无法结算，核算期延长，不能正确计算当年的销售成本，造成核算困难。房地产行业的核算特点11

房地产行业的核算特点（二）项目管理难房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门，但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

12营业税某房地产公司2012年12月“其他应付款”的二级明细账中个人明细账有近90个，挂在这些人名下的其他应付款金额达到21,981,102.16元，并于2013年有部分账款结转到“预收账款”中，而企业缴纳营业税及土增税的计税依据仅为“预收账款”的金额，将收到的部分预收房款放入“其他应付款”中，隐瞒销售收入，拖延纳税义务。案例营业税案例13《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。法律法规《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》法律14《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。法律法规《中华人民共和国税收征收管理法》法律法15《中华人民共和国税收征收管理法》对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法律法规《中华人民共和国税收征收管理法》法律法16房产税某房地产公司将自己开发的门面房作为售楼部，面积500平米左右，原值预估为1000万元，该公司售楼部于2013年7月开始使用，但从未缴纳房产税。案例房产税案例17《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。法律法规《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》18房产税某房地产公司建造了一幢临时建筑作为售楼部，面积200平米左右，原值预估为50万元，项目结束后售楼部拆除。该公司售楼部于2013年7月开始使用。案例房产税案例19《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税[1986]8号）

第二十一条规定不予征税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。法律法规《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂20个人所得税某房地产公司通过抽奖形式回馈业主，一等奖为一辆奔驰车的使用权。业主有五年的使用权，房地产公司有所有权，现在奔驰车归业主使用，由业主保管。案例个人所得税案例21《个人所得税法》

第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：第十款偶然所得；

法律法规《个人所得税法》法律法规22《个人所得税法》

第六条应纳税所得额的计算：第六款利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得额。法律法规《个人所得税法》法律法规23《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。法律法规《中华人民共和国个人所得税法实施条例》法律法规24《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》第二条企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：

法律法规《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个25《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》第三款企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。法律法规《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个26土地使用税某房地产公司2011年7月签订土地转让合同，合同未规定土地交付时间。该房地产公司于2011年10月取得土地使用证。该公司从2011年11月份开始缴纳土地使用税。案例土地使用税案例27《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。法律法规《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通28契税某房地产公司2010年取得土地时支付地价款2,823,000.00元，缴纳契税84,690.00元。但2011.11年将土地用途由工业用地改变为商住用地时补交的地价差11,443,501元，未缴纳契税。案例契税案例29《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。法律法规《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》30《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。法律法规《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的31《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一款以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。法律法规《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的32印花税某房地产公司2012年3月5日与施工方签订建安合同，未缴纳印花税。案例印花税案例33《中华人民共和国印花税暂行条例》

第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。法律法规《中华人民共和国印花税暂行条例》法律法规34法律法规法律法规35合作建房合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。案例合作建房案例36合作建房某房地产公司通过合作建房的方式取得项目土地,该公司提供项目开发建设所需全部资金，某商贸公司提供项目建设用地。房产建成后，按30%、70%进行房产分配，某商贸公司占30%，房地产公司占70%。案例合作建房案例37《财政部国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》（财税[2000]14号）甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。法律法规《财政部国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的38《财政部国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》（财税[2000]14号）上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。法律法规《财政部国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的39《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）第十七条土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。法律法规《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号40《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。法律法规《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号41《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。法律法规《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号42《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。法律法规《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号43谢谢！谢谢！44房地产及建安业税收案例分享把知识传播出去让知识变得更轻松房地产及建安业税收案例分享把知识传播出去让知识变得更轻松45房地产业房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业46

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建筑安装业建筑安装业是指专门从事土木工程、房屋建设、建筑物的内、外装修和装饰、线路、管道、设备等的施工和安装。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。让知识变得更轻松建筑安装业让知识变得更48房地产及建安业税收案例分享课件49

房地产、建安业税收收入情况近几年来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。

房地产、建安业税收收50

全国

2013年，全国公共财政收入12.9万多亿元，其中来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入合计为6.6万多亿元，占收入总额的比重高达51.1%。

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2013年海南房地产业建筑业税收收入达214.8亿元，同比增长23.2%，占税收收入比重的60.4%

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2013年52房地产及建安业税收案例分享课件53让知识变得更轻松土地增值税城建税契税土地使用税耕地占用税房产税营业税印花税个人所得税企业所得税附加让知识变得更轻松土地增值税城建税契税土地使用税耕地占用税房产54房地产行业的核算特点（一）财务管理乱。开发周期相对长，造成跨年开发，多数开发企业多个项目滚动开发，滚动安置，成本项目混在一起，财务核算相对复杂。加上资金不到位，施工成本无法结算，核算期延长，不能正确计算当年的销售成本，造成核算困难。房地产行业的核算特点55

房地产行业的核算特点（二）项目管理难房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门，但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

56营业税某房地产公司2012年12月“其他应付款”的二级明细账中个人明细账有近90个，挂在这些人名下的其他应付款金额达到21,981,102.16元，并于2013年有部分账款结转到“预收账款”中，而企业缴纳营业税及土增税的计税依据仅为“预收账款”的金额，将收到的部分预收房款放入“其他应付款”中，隐瞒销售收入，拖延纳税义务。案例营业税案例57《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。法律法规《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》法律58《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。法律法规《中华人民共和国税收征收管理法》法律法59《中华人民共和国税收征收管理法》对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法律法规《中华人民共和国税收征收管理法》法律法60房产税某房地产公司将自己开发的门面房作为售楼部，面积500平米左右，原值预估为1000万元，该公司售楼部于2013年7月开始使用，但从未缴纳房产税。案例房产税案例61《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。法律法规《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》62房产税某房地产公司建造了一幢临时建筑作为售楼部，面积200平米左右，原值预估为50万元，项目结束后售楼部拆除。该公司售楼部于2013年7月开始使用。案例房产税案例63《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税[1986]8号）

第二十一条规定不予征税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。法律法规《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂64个人所得税某房地产公司通过抽奖形式回馈业主，一等奖为一辆奔驰车的使用权。业主有五年的使用权，房地产公司有所有权，现在奔驰车归业主使用，由业主保管。案例个人所得税案例65《个人所得税法》

第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：第十款偶然所得；

法律法规《个人所得税法》法律法规66《个人所得税法》

第六条应纳税所得额的计算：第六款利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得额。法律法规《个人所得税法》法律法规67《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。法律法规《中华人民共和国个人所得税法实施条例》法律法规68《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》第二条企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：

法律法规《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个69《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》第三款企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。法律法规《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个70土地使用税某房地产公司2011年7月签订土地转让合同，合同未规定土地交付时间。该房地产公司于2011年10月取得土地使用证。该公司从2011年11月份开始缴纳土地使用税。案例土地使用税案例71《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。法律法规《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通72契税某房地产公司2010年取得土地时支付地价款2,823,000.00元，缴纳契税84,690.00元。但2011.11年将土地用途由工业用地改变为商住用地时补交的地价差11,443,501元，未缴纳契税。案例契税案例73《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。法律法规《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》74《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。法律法规《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的75《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一款以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。法律法规《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的76印花税某房地产公司2012年3月5日与施工方签订建安合同，未缴纳印花税。案例印花税案例77《中华人民共和国印花税暂行条例》

第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。法律法规《中华人民共和国印花税暂行条例》法律法规78法律法规法律法规79合作建房合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。案