29号王栋房地产估价报告课程设计

江西理工大学房地产估价课程设计-22-2、选取可比实例：交易实例可比实例A可比实例B可比实例C物业名称章江新区F4地块章江新区G18地块章江新区G19地块坐落地点中央公园东北角章贡区政府旁武警支队旁地块用途商业住宅商业住宅商业住宅容积率3.653.34交易单价（元/㎡）790099657968交易日期2011.122011.82012.2交易情况正常正常正常3、选择比较因素估价对象与比较实例处于同一供需圈。根据估价对象和比较实例的具体情况，影响估价对象价格的主要因素是区域因素和个别因素及其它相关因素。根据估价人员调查收集的基本情况分析，基于以下原则来选择本次评估的比较因素：各比较因素条件存在差异、对估价对象在估价时点实际用途的价格影响较大的因素为选取对象。比较因素条件相同或差异不大、或虽有差异但对估价对象价格影响较小的比较因素可不选。因估价对象与比较实例处于同一供需圈，所以仅对区域因素和个别因素进行修正，本次评估选择的比较因素有：选择区域因素有：基础设施、交通便捷程度、商服繁华度、环境质量等。。选择个别因素有：临街位置、宗地面积、形状、地形、地质条件。选择的其它因素有：交易时间、交易情况、容积率、土地使用年限。没有选择的因素有：政策、城镇发展等影响地价的一般因素。理由是：估价对象和比较实例的一般因素相同。4、比较因素条件说明因素估价对象实例A实例B实例C位置章江新区D10地块章江新区F4地块章江新区G18地块章江新区G19地块土地用途商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅买受人个体个体国强房地产开发有限公司交易价格待估790099657985交易情况正常拍卖拍卖拍卖交易时间2011年12月2011年8月2012年2月区域因素基础设施电力、供水、排水、天然气、通讯、供暖系统及保证率电力、供水、排水、通讯系统保证供给电力、供水、排水、通讯系统保证供给电力、供水、排水、通讯系统保证供给电力、供水、排水、通讯系统保证供给交通便捷程度交通配套及限制状况交通配套较齐备、无限制交通配套齐备、无限制交通配套较齐备、无限制交通配套较齐备、无限制道路通达程度与两条主干道通达程度高与主干道通达程度高与主干道通达程度高与主干道通达程度高公交便捷度112路、3路、127路公交车直达28路车到城市中央公园28路公交28路公交商服繁华度区域商业区级别区级商务中心区边缘区级商务中心区外缘区级商务中心区外缘区级商务中心区外缘商业聚集规模商服设施好商服设施较差商服设施较差商服设施较差离市中心距离3公里10公里5公里5公里环境质量优劣度不临江；空气质量稍差不临江；空气质量稍差不临江；空气质量稍差不临江；空气质量稍差个别因素宗地条件街面位置两面临主街两面临次街一面临主街一面临主街宗地面积16732.235107.429206.622614.2宗地形状不规则，土地利用有一定影响不规则，对土地利用略有影响规则，对土地利用没有影响规则，对土地利用没有影响地质条件无不良地质现象无不良地质现象无不良地质现象无不良地质现象地形平坦平坦平坦平坦开发程度场地平整场地平整场地平整场地平整使用年期7070700容积率3.13.73.34.1估价对象与比较实例基本情况表，详见表2：表2：估价对象与比较实例基本情况说明表估价对象与比较实例比较因素条件说明表，详见表3：表3：估价对象与比较实例因素条件说明表因素估价对象实例A实例B实例C位置章江新区D10地块章江新区F4地块章江新区G18地块章江新区G19地块交易情况正常正常正常正常交易时间2011年12月2011年8月2012年2月区域因素基础设施电力、供水、排水、天然气、通讯、供暖系统及保证率较优较优较优较优交通便捷程度交通配套及限制状况较优较优较优较优道路通达程度优较优较优较优公交便捷度优较劣较劣较劣商贸繁华度区域商业区级别较优劣较劣较劣商业聚集规模较优劣较劣较劣离区域中心距离较优劣较劣较劣环境质量优劣度较优较优较优较优个别因素宗地条件街面位置优一般较优较优宗地面积一般一般一般一般宗地形状一般一般较优较优地质条件优优优优地形优优优优5、编制比较因素条件指数表⑴交易情况修正系数由于本次评估选取的比较案例成交方式均为拍卖，属正常交易的市场价格，能真实反映区域内的地价水平，故不需进行交易情况修正。⑵交易日期修正系数由于比较案例的交易时间与估价基准日不一致，需进行交易期日修正。根据我们对赣州市近年来土地市场发展趋势的数据统计来看，赣州市综合用地地价从2009年12月开始，上升趋势较为迅速，特别是06年、07年两年，每年上涨幅度达10%以上，平均每月上涨幅度约为1%。表4：赣州市综合用地地价环比指数表时间2011-72011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-2指数104.2104.5104.6104.8104.8104.9102.8102.8⑶区域因素、个别因素修正系数①道路通达程度修正系数根据进出区域道路类型及数量分为5等：两条主干道、主干道、次干道、主街道、次街道，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。②公交便捷程度修正系数根据通过区域的公交车线路数分为5等：3路以上、3路、2路、1路、无，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。③离市中心距离以区域离市中心距离分为5等：0～3公里，3～7公里，7～12公里，12～18公里，18公里以上，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。④环境质量优劣按区域实际环境情况，按优、较优、一般、较劣、劣划分。⑤街面位置修正系数按估价对象及可比实例实际临街状况，分为5等：两面临主街、一面临主街、两面临次街、一面临次街、不临街，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。⑥宗地形状按估价对象及可比实例实际宗地形状，分为5等：对土地利用无影响、对土地利用略有影响、对土地利用略有影响，对土地利用有一定影响、对土地利用影响较重、对土地利用影响严重，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。以估价对象所在宗地为标准，与各交易案例相比较，等级相差1，则因素修正值分别增加或减少1，分别给出对应的因素修正值，将各因素分值相加，即得出区域因素、个别因素的调整值，详见表5：表5：估价对象与比较实例区域、个别因素指数表因素估价对象实例A实例B实例C区域因素基础设施电力、供水、排水、天然气、通讯系统及保证率0000交通便捷程度交通配套及限制状况0000道路通达程度0-1-1-1公交便捷度0-3-3-3商贸繁华度区域商业区级别0-3-2-2商业聚集规模0-3-2-2离区域中心距离0-3-2-2环境质量优劣度0000区域因素合计0-13-10-10个别因素宗地条件街面位置0-2-10宗地面积0000宗地形状0011地质条件0000地形0000个别因素合计0-2017、修正后的价格计算如下表：交易实例可比实例A可比实例B可比实例C地块用途商业住宅商业住宅商业住宅成交价格（元/㎡）790099657985交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正99.7/100100.1/10098/100区域因素修正100/87100/90100/90个别因素修正100/98100/100100/99比准价格（元/㎡）92371108387828、采用简单算术平均值，综合出土地的比准单价：(9237+11083+8782)÷3=9700元/㎡假设开发法假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式：V＝A－(B＋C）式中：V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格＝不动产预期总售价－前期工程费用-基础设施配套费-建筑安装费-间接费-管理费-销售费用-销售税金1、假设条件设定⑴确定折现率在本次评估中，采用现金流量法，即将销售收入、建筑费用等各项现金流量按动态投资方式折现到估价基准日。折现率14%计算。⑵确定土地最佳开发利用方式通过调研得知该土地的最佳利用方式如下：用途为商业和居住混合；容积率为3，因此建筑总面积为16732×3=50196㎡;扣去公共配套用房4.5‰后可供出售的面积为49970㎡建筑物层数确定为18层，其中1-2层为商业且建筑面积都为3000㎡,3-18层为住宅每层面积均为2748.125㎡，住宅用途的建筑面积共计43970㎡⑶确定估价开发周期开发周期指从取得土地使用权到房地产全部销售完毕的这一段时间，可分为二个阶段：前期准备阶段、工程建设阶段。考虑到拟报的规划设计和工程预算、领取施工许可证等前期工作繁锁，前期工作阶段所需时间设定为6个月。赣州市目前高层框架结构房屋的正常建设期为18个月，此次估价以18个月作为待估宗地房地产开发的工程建设周期。据上述，设定估价开发各阶段周期详见表8：表8：估价开发各阶段周期数“‘’

在18个月的开发周期内，开发费用的投入情况设定如下：取得土地使用权的地价款在开发周期始一次性缴清，前期工程费用按建筑面积算100元/㎡，基础设施配套费按建筑面积算200元/㎡，建筑安装工程费为2000元/㎡；间接费为土地取得成本和以上各项费用和的2%；管理费为土地取得成本和开发成本的3%;销售费用为售价的3%；销售税金为售价的5.6%；开发成本和管理费在建设期内均匀投入；销售费用在完工前半年均匀投入至全部售完为止。⑷预测开发完成后房地产的价值通过市场调研2011年10月章江新区D10地块附近商住楼盘中商业均价20000元/㎡，住宅7000元/㎡，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后可售出50%其余20%在一年后售出。2、计算过程⑴开发完成后商业部分的价值：20000×6000/（1+18%）2=8618万开发完成后住宅的价值：43970×7000{30%/（1+18%）2+50%/（1+18%）2.5+20%/（1+18%）3}=20552.8万开发完成后总价值：29171万开发成本前期工程费：50196×100=501.96万基础设施费：50196×200=1003.92万建筑安装费：50196×2000=10039.2万间接费：（V+501.96+1003.92+10039.2）×2%=230.9+0.02V开发成本：（501.96+1003.92+10039.2+230.9+0.02V）/(1+18%）1.25=9575+0.016V管理费：（V+9575+0.016V）×3%=234+0.025V销售费用：（20000×6000+43970×7000）×3%/（1+18%）2.25=884.3万销售税金：29171×5.6%=1633.6万V=29171-9575-0.016V-234-0.025V-884.3-1633.6V=16180.7万土地单价：161807000/16732=9670.6元/㎡3、估价对象地价的确定根据地价评估技术规范及估价对象具体情况，我们采用市场比较法和假设开发法对估价对象进行了测算，结果见表14：估价方法市场比较法假设开发法估价对象的土地使用权价格97009670.6据前述，本次估价所选择的两种方法均为较适宜的估价方法，但其结果的适宜性、准确性仍有一定的差异。市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价期日的市场价值，是一种比较价格。由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，具有较高的适宜性和可信度，估价结果较接近市价。假设开发法法所得到的是一种剩余价格，也是根据替代原则，通过测算房地产楼价，扣除房屋造价、销售费用、销售税费后的剩余价格。该方法适宜性较强，也易于掌握，可操作性强，且能准确反映房地产市场变化状况，其估价结果接近市价。我们认为，市场比较法和假设开发法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，两种结果相差不大，具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以一种价格为主等方法中的一种确定估价结果。在最终确定估价结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、并结合估价师经验等综合确定估价结果。通过上述分析，我们认为市场比较法和剩余法测算的结果均具有较高的可信度，我们采用两种评估结果的算术平均值作为估价对象评估结果，详见表15：表15：估价结果一览表估价方法市场比较法(元/m2)剩余法(元/m2)估价结果(元/m2)备注估价对象土地使用权价格97009670.69685.3取市场比较法和剩余法评估结果的算术平均值通过对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域的具体位置等因素，同时对乐山市同级别的