4第四章-市场法汇总

第4章市场比较法4.1市场法基本原理4.2市场法适用范围4.3市场法操作步骤4.4回来分析法4.5基准地价修正法4.6应用举例4.1市场法基本原理

1、定义比较法—通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。2、

前提条件

•

充分发育活跃的资产交易市场：找参照物

•已知参照物交易价格以及可用于比较的指标、技术参数、功能等3、基本计算公式评估价值=市场参照交易价格+Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额或者评估价值=参照交易价格×（1+调整系数）

4.市场法的基本计算公式为：评估价值=市场参照交易价格+Σ待估对象优于参照交易物因素引起的价格差额–Σ待估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额或者

评估价值=参照交易价格×修正系数由市场法估价得到的价格，称为比准价格。

市场法的理论依据是经济学中的替代原理。依据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，因此效用均等的物品或服务其价格应当相等。在一个完全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格通过相互竞争，最终促使商品的价格趋于一样。在房地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一样。4.2市场法适用范围

1、适用于有广泛市场交易的房地产类型。（像一般住宅、商铺、写字楼、厂房、空地房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，市场比较法具有运用基础。）2、适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。4.3市场法操作步骤4.3.1搜集交易实例搜集的交易实例内容包括：1、交易双方的状况及交易目的2、交易实例不动产状况3、成交价格及成交日期4、付款方式表4-1交易实例调查表名称坐落（规划）用途产权状况卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式面积个别因形态素说明地貌商服繁华度区域因交通通达度素说明景观交易情况说明坐落位置简图建筑平面简图资料来源调查日期调查人搜集房地产交易实例的主要途径有：-查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料；-查阅各种报刊上关于不动产租售的信息；-“假冒”不动产购买者，与不动产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；-通过各类不动产交易展示会，索取资料、驾驭信息；-同行之间相互供应信息资料；-其他途径获得资料。4.3.2选取可比交易实例选取与估价对象不动产条件相同或相像的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。具体要求是：1、与估价对象类似的不动产：用途、建筑结构、所处地段应相同2、成交日期与估价对象不动产的估价时点相近：1-2年3、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格（正常价格是由正常交易形成的）非正常交易：有利害关系人之间的交易急买急卖 受债权债务关系影响的交易交易双方或一方获得的市场信息不全交易双方或一方有特殊动机或特殊偏好相邻不动产的合并交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易4.3.3建立价格可比基础在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与委估房地产之间具有比较基础的价格。所谓具有比较基础是指单价的含义统一，面积的内容统一，货币单位统一。比如，统一调整为土地单价或楼面地价，统一调整为建筑面积或运用面积，统一调整为以人民币表示或以美元表示。4.3.4进行交易状况修正进行交易修正，是为了解除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。进行交易状况修正的一般步骤如下：①测量各特殊因素对房地产交易价格的影响程度，分析比较相对于正常交易状况而言，特殊状况下的房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已驾驭的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员依据长期的实践阅历，推断确定修正比例或系数。②利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。4.3.5进行交易日期修正即将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点价格。交易日期修正的方法一般有：①接受房地产价格变动率进行修正；②利用房地产价格指数进行修正；③在无法取得房地产价格指数或变动率的状况下，估价人员可以依据当地房地产价格变动状况和发展趋势，以及自己的阅历积累进行推断，加以修正。此外，房地产价格还可以通过分析房地产价格随时间而变动的规律，接受时间序列分析方法，建立房地产价格-时间模型来求取。4.3.6进行区域因素修正1.修正方法(1)干脆比较修正法：以估价对象不动产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。(2)间接比较修正法：以设定的某标准不动产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并依据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率。2.修正内容(1)繁华程度：集聚规模和服务等级(2)交通便捷程度：道路功能及宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况(3)环境：自然、人文环境条件及环境质量(4)景观：人文景观和自然风景(5)公共设施配套完备程度：基础设施和社会服务设施(6)城市规划限制：用途、容积率、覆盖率、建筑高度4.3.7进行个别因素修正1.修正方法：同区域因素2.修正内容(1)土地个别因素修正.包括面积大小、形态、临街状况、土地平整程度、宗地内的基础设施完备程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地运用权年限等因素修正；(2)建筑物个别因素修正.包括新旧程度、装修、设施设备、平面布局、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等因素修正。式中，r为折现率；m为估价对象剩余运用年限；n为可比交易实例在成交日期的剩余运用年限4.3.8综合修正市场法基本计算公式是：

式中：P为待估不动产评估价格；P’为可比实例成交价格；A为交易状况修正系数；B为交易日期修正系数；C为区域因素修正系数；D为个别因素修正系数。4.3.9确定比准价格比准价格指用比较法评估出的价格，常用计算方法有：-简洁算术平均法-加权算术平均法-中位数法 -众数法（10个以上可比实例）市场比较法中交易状况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可接受百分率法、差额法或者回来分析法。4.4回来分析法回来分析法一般须要至少40~50个可比交易实例。这种方法遵循一般的多元回来分析原理，其基本公式如下：式中，Y——价格或租金——常数——系数X——影响价值的因素变量——因素变量不能说明的价格差异该方法可用于办理大量抵押贷款时的估价，可以大大缩短评估时间和费用。4.5基准地价修正法基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的“可比实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的估价方法。基准地价水平和基准地价修正系数，应以当地政府公布的标准作为估价依据。

4.6应用举例例:待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求估价其1997年5月的公允市场交易价格。估价人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关状况见表4-2：表4-2参照物及估价对象资料项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元

49万元

43.5万元

单价1500元/m2

1400元/m2

1450元/m2

交易日期1996.10

1996.12

1997.11997.5

面积168m2

350m2

300m2

600m2

形状长方形

长方形

长方形

长方形

地势平坦

平坦

平坦

平坦

地质普通

普通

普通

普通

基础设施完备较好

较好

较好

交通通讯状况很好较好

较好

很好剩余使用年限35年

30年

35年

30年

已知以下条件：交易状况正常：1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1%。折现率为8%。交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数状况可参照表4-3进行推断：表4-3区域因素分值注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10解:（1）进行交易状况修正。从估价人员的调查中发觉交易实例的交易没有什么特殊状况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。交易实例B区域因素修正数=100/86=1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地运用权年限因素修正。除交易实例B与待估价地块的剩余运用年限相同外，交易实例A与C均需作运用年限因素修正，修正系数计算如下：交易实例A及C运用年限修正系数=交易实例A的个别修正系数=交