上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告

上海房地产豪宅市场

暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告CONTENT豪宅市场解析上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判1豪宅市场解析上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判我们先由豪宅开展史来透析上海豪宅本质。。。上海豪宅演变开展2002200620072021202120212021202120012021标志楼盘世茂滨江汤臣一品11万元/㎡新鸿基滨江凯旋门20万元/㎡滨江凯旋门翠湖天地4期翠湖嘉苑……2021第二次豪宅元年真正进入10万元第一次豪宅元年单价进入2千美元江浙温州人香港台湾人上海人华裔华侨人士上海、江浙人香港台湾人中国内地其他华侨/外籍人士中国内地其他上海、江浙人香港台湾人华侨/外籍人士开启上海豪宅首座树立上海豪宅标杆房市多年调控，催生豪宅板块成形新生资源类板块逐步成形豪宅元年稀缺类资源豪宅步入15-20万新兴板块开始成型2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆2021年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块由此上海豪宅由地段标杆俨然转变成了一场资源抢夺战未来又会如何开展？？？面对这个市场，我们由板块——产品——成交来透析这个特殊市场的格局板块透析传统板块各具特色，新兴板块逐步成形，外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。华山夏都苑嘉里华庭2期新华路1号翠湖天地嘉苑华润外滩九里世茂5号汤臣一品财富海景华山路法租界陆家嘴外滩滨江新天地豪宅分布板块静安南京西路滨江凯旋门巴卡拉绿城黄浦湾御华山协和城远中风华园凯德茂名公馆白金湾豪景苑北外滩华山路法租界—老式洋房豪宅板块静安南京西路—城市商办传统集聚区豪宅板块新天地—老上海新里人文豪宅板块陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块外滩滨江——世博、外滩江景新兴板块北外滩——新型外滩江景衍生板块传统板块新兴板块松江：华润佘山九里〔5-6万/㎡〕闵行：星河湾〔5-6万/㎡〕新江湾：仁恒怡庭〔6-8万/㎡〕唐镇：绿城玫瑰园〔5万/㎡〕外环外：以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万催生市中心豪宅单价继续上升：预计新鸿基开盘均价为20万/㎡汤臣目前报价20万/㎡翠湖四期预计20万/㎡外围市场产品之争——挤身豪宅行列除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要新天地最高价：16万/㎡湖南路、华山路售价：10万/㎡陆家嘴最高价：18万/㎡南外滩售价：10万/㎡北外滩最高价：15万/㎡新江湾板块目前售价：5-8万/㎡松江最高价：6万/㎡闵行最高价5.5万/㎡新鸿基预计售价：20万/㎡唐镇最高价：5万/㎡翠湖四期预计报价：20万/㎡星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们上海豪宅在资源掠夺的同时，产品力、品牌力开始=稀缺性产品透析从大平层高品质到奢侈品联合，市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。200520062007200820092010……2005年，汤臣一品大厦均价10万/㎡横空出世…香港丽园7-10万/㎡翠湖天地嘉苑8-12万/㎡财富海景花园7-10万/㎡绿城·黄浦湾9-10万/㎡御华山大厦7-10万/㎡嘉里华庭8-10万/㎡新华路一号10-11万/㎡中粮海景一号8-11万/㎡海珀·日晖10万/㎡济南路8号10-12万/㎡华府天地8-10万/㎡目前报价10万元级的豪宅逐步成为市场常态华润外滩九里9-10万/㎡汤臣一品大厦12-14万/㎡在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升汤臣一品和范思哲&该工程于2005年10月底首次公开，2021年11月18日与世界国际时尚家居品牌范思哲家居〔VersaceHome〕签订战略合作协议济南路8号和巴卡拉&该工程于2005年12月底首次公开，几经转手于2021年4月中旬，与法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司签署协议，正式更名为巴卡拉·济南路8号&白金湾府邸和悦榕庄2021年10月18日，“金·悦·人生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典〞在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩09年后各大豪宅与奢侈品牌联合使豪宅除地段、品质之外=奢侈品09年后越来越多的办公产权的工程正在涌入豪宅市场2005-2021年办公产权所占同期开盘住宅总体量2021年办公产权所占同期开盘住宅总体量2021年办公产权所占同期开盘住宅总体量由奢侈品开启生活模式大门由此好地段的办公物业，同样可以=豪宅成交透析11年“限购令〞政策对豪宅几乎无影响，历年成交透析市场集中总价段。2021.09.29“二次调控〞出台2021.11.15“限外令〞出台自2021年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常态化住建部等七部门发文加快开展公租房三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房8月7月6月5月4月楼市调控政策沪“五条〞出台沪开发商拿地需现场签合同30天内付清全款央行年内第三次上调存款准备金率住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金国十条住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨李克强两次谈话银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷9月11月10月“二次调控〞出台沪“十二条〞出台存款准备金率上调0.5%存款准备金率上调0.5%“限外令〞出台存贷款基准利率上调0.25%2021至今出台政策一览12月2021年1月2021年2月限购令、物业税出台2021年5月进一步执行限外政策新国十条出台〔房产税、限购令〕连续6次提高准备金率、2次加息4月限购限贷政策实施2021.1.29“限外令〞“物业税〞全面紧缩市场2021Q10套/0套2021Q20套/22套2021Q3185套/59套2021Q4206套/123套2021Q1104套/35套季度供给套数成交套数2021Q20套/26套2021Q360套/28套2021Q40套/44套2021Q10套/32套2021Q2186套/60套7月0套/9套8万以上公寓供求价走势〔1.07.24〕11年新政后8万以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上涨78%，限购影响较弱11年新政后共成交80套10年2-7月共成交45套11年“限购〞后8万以上的豪宅成交分析豪宅俨然脱离政策成交市场=远期保值品上海近3年以来，即2021年以来合计各总价段公寓成交总量总价5000万以上3000－5000万2000－3000万1000－2000万6216322835263478116594250997034791875170994一手成交二手成交合计年平均从目前静态市场来看，上海高端公寓3000－5000万总价段尚属起步阶段总价5000万以上成交市场容量有限，1000－3000万属普遍豪宅总价水平一手数据时间段：2021年-2021年1月-6月，二手数据时间段：2021年-2021年7月25日，数据来源：上海市房地产交易中心2021至今豪宅成交套数统计上海近3年总价千万以上公寓总价段细分汇总情况单位：套无论从上海一手房还是二手房成交，2021年开始放量，2021年属于上海豪宅元年一手数据时间段：2021年-2021年1月-6月30日，二手数据时间段：2021年-2021年7月25日，数据来源：上海市房地产交易中心成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈价格递减，成交反向上升，成交总价=级别象征从01年世茂滨江到09年豪宅元年我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变板块透析产品透析成交透析中心地段、优厚资源品转变、添加产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈元素保值化的级别象征元素在透析了上海整体豪宅市场格局后我们深入研究陆家嘴板块陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板块01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级2021至今板块内成交均价不断上升由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万区内典型个案表现温州籍投资者外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)投资客〔江浙人\外籍华人〕\香港人\企业高管外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)香港\台湾\上海\江浙\外籍华人〔特别是福建人〕\高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事〕台湾\新加坡\东南亚投资江浙一带的商人\特别是温州投资客境外人士\国内的低调富豪阶层外籍华人\上海本地人〔高级政府官员〕海外基金，香港、台湾和海外华人香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金客户构成外籍人士\港澳台\本地高官江浙投资客\港澳台\华人港澳台\境外人士\江浙投资客投资＋自住投资居多自住为主＋长线投资客户变化成交价格从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升成交价格比照图内地客源异军突起长线投资＋收藏自用10万以上高端公寓核心新增供给/存量分析新天地板块2021202120212021陆家嘴板块湖南/华山路板块00翠湖四期翠湖四期新鸿基工程4万新鸿基工程3万0000静安区000南外滩绿城黄埔湾3万中粮海景1号3万新鸿基工程4万新鸿基工程5万绿城黄埔湾3万绿城黄埔湾万绿城黄埔湾3万总计万10万7万万主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米目前存量汤臣一品万世茂滨江2万国信世纪海景万新华路1号万嘉里华庭万万远中风华万协和城万御华山3万华润外滩九里万万国信世纪海景4万板块内稀缺资源工程自01年起至今变化不多由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米07年至今二手月均成交10套，一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳，未来本区供给预计较大主要以世茂滨江成交为主典型工程特点总结财富海景盛大金磐世茂滨江仁恒滨江汇豪天下汤臣一品中粮海景1号【产品塑造】【资源稀缺】【软件效劳】【营销特点】塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动效劳周到\保证平安性与私密性\国际化的物业效劳、高品质会所效劳主要个案产品比较大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计〔除仁恒外〕主要个案户型配比比较仁恒滨江100120140160180200220240260280300320340360盛大金磐财富海景汇豪天下世茂滨江㎡3房2厅2房2厅4房2厅项目主力户型面积区间分布图区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米主要个案精装及设计单位比较装修标准根本在3000元/㎡或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位主要个案会所配置